Risiko Cost Overruns Pada Kontrak Lumpsum

Risiko Cost Overruns
Pada Kontrak Lumpsum Fixed Price
Risk VS Cost Overruns…..
1.
2.
3.
4.
5.
Setiap Kegiatan Usaha mengharapkan Profit / keuntungan, termasuk
usaha Jasa Konstruksi.
Kegiatan proyek akan selalu dibayang-bayangi dengan risiko kegagalan
disebabkan karena terdapatnya ketidak pastian atas keputusan apapun
yang diambil, yang disebut dengan Risiko
Semakin Besar proyek, semakin besar tantangan risikonya.
Dengan kontrak lumpsum Fixed Price, risiko terbesar berada pada Pihak
Kontraktor.
Risiko tidak harus dihindari, tapi harus bisa dikelola dengan baik, yaitu
dengan Manajemen Risiko. Kalau tidak dikelola dengan baik, akan akan
bermuara pada Risiko kenaikan biaya pelaksanaan proyek atau cost
Overruns.
RISIKO
Kejadian yang merugikan, kemungkinan hasil yang diperoleh menyimpang dari yang
diharapkan. ( M. Hanafi, Mamduh, 2009).
Suatu Kemungkinan kejadian, yang dapat dihindari atau dikurangi sekecil mungkin agar
dampaknya sebatas toleransi yang diperkenankan. ( Asiyanto, 2005 ).
Suatu Ketidak pastian, artinya penyimpangan hasil aktual dari hasil yang diharapkan,
(Darmawi, Herman, 2000)
Implikasi yang berakibat buruk yang tidak dikehendaki dari sasaran yang ingin dicapai
proyek atau pengembangan bisnis perusahaan ( WI Manajemen Risiko PT.PP, 2013)
Merupakan kombinasi dari probabilitas suatu kejadian dan konsekuensi dari kejadian
tersebut, dengan tidak menutup kemungkinan bahwa lebih dari satu konsekuensi untuk
satu kejadian dan konsekuensi itu bisa merupakan hal yang positif maupun negatif
(Shortreed, et. Al, 2003).
suatu kondisi yang timbul karena ketidakpastian dengan peluang kejadian tertentu yang jika
terjadi akan menimbulkan konsekuensi yang tidak menguntungkan.
Risiko pada proyek adalah “suatu kondisi pada proyek yang timbul karena ketidakpastian
dengan peluang kejadian tertentu yang jika terjadi akan menimbulkan konsekuensi tidak tercapainya
sasaran proyek.”
COST OVERRUNS
Nilai Kontrak
Biaya Akhir
Anggaran total 1
( NK + PPN )
PPN 10%
Anggaran total 2
( NK - PPN )
Terjadi Cost Overruns
Profit
Anggaran total 3
( RAPT/ RAPK)
Batas Terjadinya
Cost Overruns
Tidak terjadi
Cost Overruns
Indriani Santoso (1999)
Kontrak
LUMPSUM FIXED PRICE
KEPRES 80 Thn. 2003
Kontrak pengadaan barang/jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam
batas waktu tertentu, dengan jumlah harga yang pasti dan tetap dan semua risiko
yang mungkin terjadi dalam proses penyelesaian pekerjaan sepenuhnya
ditanggung oleh penyedia barang / jasa
PP. No.29/2000 Pasal 21 ayat 1:
suatu jumlah harga pasti dan tetap, semua resiko ditanggung Penyedia Jasa
sepanjang gambar dan spesifikasi tidak berubah
“Gilbreath" :
Lump Sum: harga tetap selama tidak ada perintah perubahan. Resiko bagi
Pengguna Jasa kecil, namun bagi Penyedia Jasa besar.
“Stokes" :
jumlah pasti yang harus dibayar Pengguna Jasa. Resiko pada Penyedia Jasa .
PENYEDIA JASA / KONTRAKTOR,
MENANGGUNG
RISIKO TERBESAR
Kontrak lumpsum fixed price (LSFP), adalah suatu sistem kontrak yang tepat
digunakan untuk :
1. Jenis pekerjaan borongan yang perhitungan volumenya untuk masing-masing jenis
item pekerjaan sudah dapat diketahui dengan pasti berdasarkan gambar rencana &
spesifikasi teknisnya.
2. Jenis pekerjaan yang sudah memiliki kejelasan tentang batasan lingkup pekerjaan,
gambar tender, spesifikasi teknis, dan bill of Quantity.
3. System kontrak ini diharapkan dapat meminimalkan terjadinya kesalahan prediksi
biaya, karena harga yang mengikat adalah total penawaran harga, sedangkan
volume yang tercantum dalam daftar kuantitas / Bill of Quantity bersifat tidak
mengikat.
Dari beberapa penelitian & pengalaman membuktikan, bahwasanya “HAMPIR”
semua proyek dengan jenis kontrak Lumpsum Fixed Price mengalami kenaikan BPP
dari target RAPK yang direncanakan / terjadi cost Overruns
Faktor Sumber Daya
Keterlambatan Sumber Daya (tenaga, material, alat)
Rendahnya produktivitas tenaga kerja
Rendahnya kinerja Vendor
( Dari beberapa referensi )
Faktor Skope Pekerjaan
Perubahan Skope Pekerjaan
Nilai Kontrak tidak sesuai dengan skope pekerjaan
Waktu Pelaksanaan tidak sesuai dengan skope pekerjaan
Faktor Dokumen Kontrak
Perbedaan Kondisi site dengan kontrak
Tidak lengkapnya dokumen kontrak
BQ Tidak sesuai dengan gambar dan spesifikasi.
Perbedaan gambar kontrak (struktur, arsitektur, M/E)
Perubahan spesifikasi pekerjaan dari kontrak
Faktor Organisasi & Manajemen Proyek
Tidak tersedianya tenaga ahli
Rendahnya dukungan cashflow
Kesalahan estimasi biaya
Kurangnya koordinasi antara Tim Proyek
Kurangnya integrasi manajemen proyek
Tingginya biaya overhead
Kelemahan dalam pengendalian
Data dan informasi proyek yang kurang lengkap
Kelangkaan Material di Pasaran
Rendahnya Kualitas Material
Waste material lebih besar dari perkiraan.
Tingginya harga sewa peralatan
Besarnya biaya pengadaan alat bantu
Faktor Ekonomi & Financial
Kenaikan harga di pasaran
Perubahan kurs ( Nilai tukar mata uang)
Kebijaksanaan keuangan dari pemerintah (Inflasi)
Tidak adanya pengakuan eskalasi
Keterlambatan pembayaran oleh Owner.
Faktor Sosial & Politik
Permintaan perubahan oleh owner
Penundaan pekerjaan atas permintaan owner.
Adanya Denda dari Owner
Adanya Klaim dari Pihak Ketiga
Adanya tekanan dari Pihak Luar
Faktor Konstruksi
Adanya Pekerjaan Ulang / perbaikan (rework))
Tingkat kesulitan konstruksi tertentu.
FAKTOR DOMINANYANG MEMPENGARUHI
TERJADINYA COST OVERRUNS
Berdasarkan penelitian dari beberapa proyek sejenis, faktor dominan yang
dapat mempengaruhi risiko cost overruns adalah sbb :
1.
2.
3.
4.
Kurangnya Integrasi Manajemen Proyek
Kesalahan Estimasi Biaya
Perbedaan Kondisi Site dengan Kontrak
Data & Informasi Proyek Kurang Lengkap
1. Kurangnya Integrasi Manajemen Proyek
Tindakan Preventif
Meningkatkan kinerja proyek
melalui pelatihan
Penyebab
Kurangnya
pemahaman dan
pengalaman
Tindakan Korektif
Mereduksi probabilitas
konsekuensi negatif
2. Kesalahan Estimasi Biaya
Tindakan Preventif
Tindakan Korektif
Penyebab
Pekerjaan yang kurang
dikuasai diserahkan ke
subkontraktor
Mengevaluasi pekerjaan
subkontraktor secara
periodik
Kesalahan menghitung
kuantitas pekerjaan
Menetapkan rasio-rasio
perhitungan
Mereview perhitungan
Kesalahan membaca
dokumen tender
Anggaran yang tidak realistik
Tindakan Preventif
Tindakan Korektif
Mempelajari semua dokumen
kontrak yang direferensikan
Mereview semua dokumen kontrak
yang direferensikan
Membaca spesifikasi material setiap
item pekerjaan
Mengusulkan pergantian spesifikasi
material
Menetapkan WBS oleh Tim Ahli
Mereview dan memonitor WBS
Tindakan Preventif
Tindakan Korektif
Evaluasi harga penawaran
Revisi anggaran
Meminta penawaran harga dari supplier / subkontraktor
Melakukan seleksi & evaluasi secara periodik
Mengananalisa harga satuan setiap pekerjaan
Mereview analisa harga satuan
Pekerjaan yang kurang dikuasai diserahkan ke subkontraktor
Mengevaluasi pekerjaan subkontraktor secara periodik
3. Perbedaan Kondisi Site dengan Kontrak
Penyebab
Kesalahan design
perencanaan
Tidak melakukan survey awal
Tindakan Preventif
Dimasukkan dalam klausa
kontrak, menjadi risiko
owner
Tindakan Korektif
Mengajukan klaim
Mengajukan pekerjaan
tambah kurang
Tindakan Preventif
Tindakan Korektif
Melakukan site visite untuk
memahami kondisi lokasi
Mengevaluasi dan melaporkan
secara periodik
Membentuk tim market research
dengan target yang jelas
Mengevaluasi dan melaporkan
secara periodik
Mengikuti rapat penjelasan
pekerjaan ( aanwijzing)
Membuatkan resume rapat
penjelasan
4. Data & Informasi Proyek Kurang Lengkap
Penyebab
Kurang detail dalam
melakukan survey awal
Tindakan Preventif
Tindakan Korektif
Melakukan site visite untuk memahami kondisi lokasi
Mengevaluasi dan melaporkan secara periodik
Membentuk tim market research dengan target yang jelas
Mengevaluasi dan melaporkan secara periodik
“HAMPIR” semua proyek bangunan gedung
(pemerintah & swasta) dengan jenis kontrak Lumpsum
Fixed Price mengalami kenaikan BPP dari target RAPK
yang direncanakan / terjadi cost Overruns
Usaha Jasa Konstruksi adalah usaha yang penuh dengan
risiko. Risiko tidak harus dihindari, akan tetapi harus
dikelola dengan baik dengan proses manajemen risiko,
berupa identifikasi, analisa dan respon risiko yang
cermat untuk pelaksanaan poyek bangunan gedung
dengan kontrak lumpsum fixed price, disebabkan karena
jenis kontrak ini lebih berisiko menderita / terjadinya
cost overruns.
Diperlukan pemahaman, pengetahuan dan pengelolaan
manajemen risiko yang baik, yaitu melakukan tindakan
preventif dan korektif, diharapkan risiko cost overruns
dapat dihindari, dan target perusahaan dapat tercapai.
<[email protected]>
<[email protected]>