Laporan KerjaPraktik BAB III Sistem Organisasi dan Manajemen

Laporan KerjaPraktik
BAB III Sistem Organisasi dan Manajemen Proyek
BAB III
SISTEM ORGANISASI dan MANAJEMEN PROYEK
3.1
Struktur Organisasi
Organisasi dan Pihak yang Terkait
Dalam organisasi proyek pembangunan pada umumnya banyak pihak – pihak
yang terkait satu sama lain yang mempunyai tugas dan wewenang masing –
masing. Keterkaitan tersebut digambarkan dalam suatu struktur organisasi yang
terdiri dari organisasi – organisasi atau pihak-pihak yang mempunyai hak dan
kewajiban terhadap proyek yang sedang dilaksanakan.
Pada pembangunan Proyek Apartemen City Light-Ciputat Tangerang Selatan,
organisasi – organisasi yang terlibat dari segi pembiayaan, segi pengawasan, segi
perencanaan dan segi pelaksanaan adalah sebagai berikut :
1.
Pemilik ( Owner )
Yaitu perorangan atau badan hukum ( Pemerintah / swasta ) yang mempunyai
keinginan untuk mendirikan bangunan dengan dana yang dimilikinya baik dengan
melaksanakan sendiri maupun dengan alasan tertentu tidak dapat mengerjakan
sendiri, melainkan dengan meminta atau menyampaikan keinginan kepada
perencana ahli agar dapat merencanakan dan merancang pembangunan tersebut.
Pada proyek City Light yang bertindak sebagai owner adalah PT. Sumber Tenaga
Lestari.
Tugas dan wewenang dari pemberi tugas (owner), meliputi :
a.
Menyediakan dana pembangunan proyek
b.
Mengadakan pembebasan tanah.
III - 1
Laporan KerjaPraktik
c.
BAB III Sistem Organisasi dan Manajemen Proyek
Mengusahakan izin yang diperlukan untuk pembangunan proyek konstruksi
tersebut (IMB).
d.
Mengadakan pembayaran atas pekerjaan yang telah selesai dilaksanakan
sesuai dengan kontrak.
e.
Melakukan pemilihan konsultan dan kontraktor dengan pelelangan maupun
penunjukan langsung serta mengadakan perjanjian dengan mereka
(kontrak).
f.
Menyetujui dan menolak perubahan pekerjaan (tambahan / pengurangan
pekerjaan).
g.
Memberikan keputusan dan instruksi yang berkaitan pada perubahan
pekerjaan, waktu dan biaya.
h.
Menghadiri rapat - rapat dengan pelaksana proyek untuk dapat memantau
perkembangan proyek.
2.
Pengawas
Yaitu pihak yang mengawasi pelaksanaan pembangunan proyek untuk
mengetahui apakah rencana yang direncanakan benar – benar dilaksanakan sesuai
aturan dan desain yang ada. Dalam hal ini PT. Catur Bangun Mandiri sebagai
Project Management.
3.
Konsultan Perencana
Konsultan adalah perorangan atau badan hukum yang bergerak dibidang jasa
konstruksi bangunan yang memiliki kemampuan merancang, merencanakan atau
memberikan konsultasi dimana konsultasi tersebut diberikan sesuai permintaan
dan keinginan atau kebutuhan owner.
Apartemen City Light - Ciputat
III - 2
Laporan KerjaPraktik
BAB III Sistem Organisasi dan Manajemen Proyek
Pada proyek Apartemen City Light jasa konsultan pada bidang struktur ditunjuk
PT. Catur Bangun Mandiri
Tugas dan wewenang dari konsultan perencana, meliputi :
a.
Memberikan konsultasi kepada pemberi tugas (owner) saat perencanaan
mengenai desain, kekuatan konstruksi, dan scheduling.
b.
Memberikan masukan dan usulan mengenai konstruksi pendukung
bangunan.
c.
Membuat revisi atas perencanaan sebelumnya jika ada yang tidak sesuai
dengan kondisi di lapangan.
d.
Memberikan usulan, saran dan pertimbangan kepada pemberi tugas maupun
pelaksana proyek tentang pelaksanaan pekerjaan.
e.
Menghadiri rapat - rapat teknis dan koordinasi agar bila ada perubahan perubahan bisa cepat diketahui dan diantisipasi.
4.
Kontraktor
Yaitu perseroan atau badan hukum (pemerintah / swasta ) atau pihak – pihak yang
menerima tugas untuk mewujudkan secara fisik bangunan berdasarkan gambar
kerja. Dalam pelaksanaannya kontraktor dibantu oleh pelaksana lain ( sub
kontraktor ). Pada proyek Apartemen City Light
yang bertindak sebagai
kontraktor Utama adalah PT. Catur Bangun mandiri
Tugas dan wewenang dari kontraktor meliputi :
a.
Menyiapkan sumber daya manusia dari tenaga ahli sampai dengan mandor mandor dan pekerja - pekerja dalam berbagai bidang pekerjaan.
b.
Mempelajari gambar kerja dengan seksama dan melaporkan kepada
pengawas setiap ada perubahan.
Apartemen City Light - Ciputat
III - 3
Laporan KerjaPraktik
c.
BAB III Sistem Organisasi dan Manajemen Proyek
Menyediakan alat - alat yang dipergunakan, memperbaikinya apabila rusak
dan jika pekerjaan telah selesai wajib menyingkirkan alat - alat tersebut dan
membersihkan bekas - bekasnya.
d.
Menyusun dan memperhitungkan keperluan dana untuk membiayai
pelaksanaan pekerjaan - pekerjaan.
e.
Memperhitungkan syarat dan ketentuan dalam kontrak tentang bentuk,
volume, mutu, dimensi dan lain - lainya dari bagian -bagian pekerjaan.
f.
Memilih dan menetapkan Metode Pelaksanaan Konstruksi yang akan
dipakai.
g.
Menyiapkan cash flow untuk pembiayaan pelaksanaan pekerjaan dan
rencana - rencana pendanaan (funding plan) serta sistem pengendalian
internal, baik bagi aspek keuangan maupun bagi operasional pengendalian
waktu dan mutu.
h.
Membuat laporan harian, mingguan dan bulanan.
5.
Sub Kontraktor
Tugas dan wewenang subkontraktor :
a.
Wajib mengikuti jadwal waktu pelaksanaan yang dibuat oleh kontraktor
utama
b.
Menyediakan bahan, alat, dan tenaga kerja sendiri untuk menyelesaikan
pekerjaan sesuai dengan kontrak.
c.
Membuat laporan kemajuan pekerjaan yang disetujui oleh kontraktor utama.
d.
Wajib mentaati peraturan yang dibuat oleh kontraktor utama selama
pelaksanaan pekerjaan.
Apartemen City Light - Ciputat
III - 4
Laporan KerjaPraktik
BAB III Sistem Organisasi dan Manajemen Proyek
Struktur organisasi yang terlibat pda aktivitas diatas disusun dalam bagan struktur
organisasi dengan hubungan kerja organisasi di atas digambarkan secara umum
dalam sekema sebagai berikut :
Pemilik poyek
Kontraktor
Konsultan
Pengawas proyek
Gambar 3.1 hubungan kerja
Apartemen City Light - Ciputat
III - 5
Laporan KerjaPraktik
BAB III Sistem Organisasi dan Manajemen Proyek
Adapun unsur - unsur pelaksanaan pembangunan Apertemen City Light antara lain
PT. Sumber Tenaga Lestari
Owner
PT.Catur Bangun Mandiri
Kontraktor Utama
PT. Teguh Hanggie
PT. Sumber Tenaga Lestari
PT. Catur Bangun Mandiri
PT. Wahyu Delta Parama
PT. Catur Bangun Mandiri
Konsultan Arsitektur
MK
konsultan struktur
Konsultan ME
QS
supplier
PT. Inter World Steel Mills
Indonesia
supplier besi beton
PT. Adimix Precast Indonesia
PT. Adimix Precast Indonesia
PT. Pionir Beton
PT. Pionir Beton
supplier beton ready mix
supplier bekisting
Gambar 3.2 Diagram Struktur Organisasi Proyek
Apartemen City Light - Ciputat
III - 6
Laporan KerjaPraktik
BAB III Sistem Organisasi dan Manajemen Proyek
STRUKTUR ORGANISASI
PROYEK APARTMENT CITYLIGHT
6/6/2013
Project Manager
Bpk Kuswantono
Safety Officer
Bpk Agus Pribadi
Site Manager
Bpk Agus Pribadi
Quality Control
Bpk Agus Pribadi
Supervisor
Struktur
Bpk Sarkum
Supervisor
Struktur
Bpk Joko
Supervisor
Arsitek
Bpk Asrori
Surveyor
Struktur
Bpk Wahyudin
Surveyor
Struktur
Bpk Rohman
Surveyor
Arsitek
Bpk Rofik
Asisten Surveyor
Bpk Yus
Bpk Pendi
Site Engineer
SE Arsitek
Ibu Fanina
SE Struktur
Bpk Alvin
Quantity Survey
Bpk Teguh
Mechanic
Bpk Marno
Stock Keeper
Bpk Gilang
Administrasi
Bpk Sugeng
Asisten
Mechanic
Bpk Sanen
Bpk Asep
Asisten Stock
Keeper
Bpk Anto
Bpk Robert
Drafter
Bpk Anto
Asisten Surveyor
Bpk Jepang
Disetujui Oleh :
Bpk. Kuswantono
(Project Manager)
Gambar 3.3 On site management
Apartemen City Light - Ciputat
III - 7
Laporan KerjaPraktik
3.2
BAB III Sistem Organisasi dan Manajemen Proyek
Tinjauan Kontrak
Dalam pelaksanaan proyek pembangunan Apartemen City Light, owner terlebih
dahulu melakukan pemilihan terhadap pihak -pihak yang terlibat dan saling
bekerjasama satu dengan yang lainnya dalam rangka pelaksanaan pembangunan
proyek. Sistem pemilihan tersebut dilakukan dengan cara pelelangan. Pada
umumnya, proses pelelangan dapat dilakukan dengan beberapa cara, antara lain :
1. Pelelangan umum
Pelelangan umum merupakan jenis pelelangan yang sifatnya terbuka untuk
seluruh pihak dalam mengakukan panawaran sesuai ketentuan yang berlaku.
Sistem pelelangan ini bisanya diumumkan melalui media cetak atau media
elektronika.
2. Pelelangan Terbatas
Pelelangan terbatas merupakan jenis pelelangan yang hanya memberikan
kesempatan pada pihak - pihak tertentu yang berkualitas dan bonafit, dalam arti
telah terpilih untuk memasukkan penawaran.
3. Penunjukan langsung
Merupakan pelelangan dengan sistem penunjukan langsung oleh rekanan owner,
dimana penunjukan ini hanya berlaku pada satu pihak yang memenuhi klasifikasi
dan prestasi sebagai pihak yang akan melaksanakan suatu proyek yang
ditawarkan.
Pada pelaksanaan proyek pembangunan Apartemen City Light, pelelangan
dilakukan dengan cara pelelangan umum. Hal ini ditandai dengan banyak pihak
Apartemen City Light - Ciputat
III - 8
Laporan KerjaPraktik
BAB III Sistem Organisasi dan Manajemen Proyek
yang terlibat didalam pelaksanaan pembangunan proyek tersebut, yang dimana
masing - masing pihak memiliki tugas, tanggung jawab dan wewenangnya masing
- masing.
1
Tahap Kontrak
Kontrak adalah perjanjian pemborongan pekerjaan antara pihak pemberi tugas
(owner) dengan kontraktor. Kontrak ini dibuat setelah pemberi tugas (owner)
menetapkan / menunjuk pemenang pelelangan. Penetapan pemenang pelelangan
dilaksanakan dengan cara mengeluarkan surat pelulusan pekerjaan / surat perintah
kerja (gunning).
Tahap ini merupakan tahap kesepakatan antara owner dengan kontraktor.
Kesepakatan tersebut diikat oleh surat perjanjian yang diatur dalam dokumen
kontrak beserta dan bersifat menyeluruh / lumpsump. Perjanjian yang terdapat
dalam dokumen kontrak beserta dengan lampirannya merupakan satu kesatuan
yang tidak dapat dipisahkan satu dengan yang lainnya. Adapun dokumen kontrak
tersebut terdiri atas :
a.
Surat perjanjian (kontrak)
b.
Surat keputusan penunjukan pemenang lelang
c.
Surat keputusan penetapan pemenang lelang
d.
Surat penawaran
e.
Daftar kuantitas RAB harga penawaran yang disetujui
f.
Spesifikasi teknis dan gambar-gambar
g.
Berita acara hasil lelang
h.
Berita acara pembukaan penawaran
i.
Berita acara penjelasan
Apartemen City Light - Ciputat
III - 9
Laporan KerjaPraktik
BAB III Sistem Organisasi dan Manajemen Proyek
j.
Syarat - syarat umum kontrak
k.
Syarat - syarat khusus kontrak
l.
Jaminan pelaksanaan dan lain - lain yang dipersyaratkan
Pada saat ini kebutuhan proyek - proyek konstruksi terdapat beberapa jenis sistem
kontrak, antara lain :
1
Kontrak Unit Price
Yaitu semua jenis kontrak yang harga satuan pekerjaannya sudah ditentukan.
Pembayaran dilakukan berdasarkan kuantitas pekerjaan yang telah dikerjakan.
2
Kontrak Lump Sum Fixed
Semua pekerjaan tercantum dalam dokumen kontrak dan dilaksanakan oleh
Kontraktor dengan jumlah imbalan tetap. Tetapi jika pemilih yang menyebabkan
perubahan maka dipertimbangkan dalam pekerjaan tambah kurang.
3
Kontrak Biaya Tambah Upah yang Dinegosiasikan (Negotiated Cost Plus
and Fee Contract)
Kontraktor menyetujui untuk melaksanakan pekerjaan dengan mendapatkan upah
yang tetap ataupun bervariasi yang telah mengandung laba dan biaya - biaya
umum perkantorannya dengan mendapatkan penggantian terhadap semua biaya
lapangan sesuai dengan biaya nyata.
Apartemen City Light - Ciputat
III - 10
Laporan KerjaPraktik
4
BAB III Sistem Organisasi dan Manajemen Proyek
Kontrak Owner Builder
Merupakan jenis kontrak yang pemiliknya sekaligus sebagai Kontraktor, sehingga
dapat mengerjakan proyeknya dengan kekuatan sendiri atau dengan mensubkan
pekerjaan tertentu pada subkontraktor.
5
Kontrak Design and Build
Pada kontrak jenis ini owner hanya menyampaikan gagasan spesifikasi dan luas
lahan. Setelah itu Kontraktor merancang dan mengerjakannya. Pada sistem ini
perusahaan bertanggung jawab penuh baik desain ataupun konstruksinya.
Pembayarannya dilakukan pada saat proyek sudah selesai dan owner hanya
tinggal menggunakannya.
Pada pelaksanaan proyek pembangunan Apartemen City Light sistem kontrak
atau dengan kata lain jenis tender tertutup hanya dari pihak owner dan kontrktor
saja yang mengetahui sistem kontrak yang digunakan.
Apartemen City Light - Ciputat
III - 11