paper title for asian waterqual 2003

Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XXIV
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 23 Januari 2016
PERAN PROJECT MANAGER (PM) PENGEMBANG APARTEMEN,
DALAM MENJAMIN KEBERHASILAN INVESTASI
TAHAP KONSTRUKSI
Arifah Rahmayanti 1), Purwanita Setijanti 2), dan V. Totok Noerwasito 3)
1)
Pascasarjana Arsitektur, Perencanaan Real Estate, ITS
Kampus ITS Keputih, Sukolilo, Surabaya 60111
e-mail: [email protected]
2) dan 3)
Departemen Arsitektur, ITS
ABSTRAK
Apartemen high-rise adalah termasuk kategori bangunan kompleks, dimana dalam
pengembangan dibutuhkan tim yang berorientasi nilai dan melayani pelanggan, sambil
menghasilkan pengembalian investasi bagi investor dan pemilik. Sementara itu, keberhasilan
investasi sangat ditentukan oleh keberhasilan pada tahap konstruksi, yang merupakan tahapan
terpenting dalam real estate development, karena value sebuah properti adalah “bangunan”,
apabila bangunan “belum selesai” atau setengah jadi maka “value dianggap tidak ada”. Proses
konstruksi mengandung risiko dan keberhasilannya sangat tergantung pada pemilihan Project
Manager (PM) yang tepat.
Penelitian ini dilakukan untuk mencari tahu pemahaman dan penerapan peran project
manager (PM) yang spesifik bagi pengembang apartemen, untuk mendapatkan keberhasilan
pengembalian investasi yang ditentukan oleh tahap konstruksi. Tujuan penelitian untuk
mendapatkan kualitas PM yang tepat dalam menangani pengembalian investasi apartemen
high-rise. Penelitian ini merupakan jenis penelitian eksploratif, dilakukan dengan dua tahap
survey, yaitu survey pendahuluan dilakukan terhadap beberapa praktisi di bidang
pengembangan properti apartemen untuk menyempurnakan variabel. Kemudian pengambilan
data menggunakan alat kuesioner yang disusun dalam bentuk skala likert. Analisa data
menggunakan analisa deskriptif dan analisa faktor yang membentuk kelompok peran PM
sesuai fungsinya.
Hasil penelitian adalah berupa kajian mengenai pemahaman dan penerapan (awareness) peran
PM oleh praktisi pengembang apatemen di Surabaya, Peran PM yang diharapkan oleh
Pengembang Apartemen, peran spesifik PM dalam pengembangan apartemen yang dapat
menjamin keberhasilan investasi pada tahap konstruksi. Peran tersebut antara lain: menjaga
komitmen berorganisasi dan pencapaian hasil akhir, mengimplementasikan manajemen nilai
(Value Management) berorientasi pasar, mengimplementasikan manajemen kinerja dan
resiko, kemudian mengimplementasikan manajemen pengetahuan (Knowledge Management)
pada proses produksi.
Kata Kunci: Project Manager, Peran Spesifik, Pengembang Apartemen, Investasi, Tahap
Konstruksi.
PENDAHULUAN
Pengembangan apartemen adalah proyek yang kompleks, ditandai oleh banyaknya
pemangku kepentingan (stakeholder) dalam proses pengembangannya, size and cost; highrise; complex interaction; cultural implications; uncertainty atau ketidakpastian karena multiISBN: 978-602-70604-3-2
B-20-1
Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XXIV
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 23 Januari 2016
years, dan faktor-faktor lain (Kerzner, 2010). Kompleksitas apartemen ditandai pula oleh
technical support atau metode pelaksanaan yang rumit, analisa investasi yang harus terus terupdate, performance dan pencapaian target penjualan yang terus mengikuti, penyelesaian
defect list dari beragam customer (Halim, 2015).
Sebagai sebuah tempat tinggal, banyak faktor yang harus diperhatikan oleh
pengembang apartemen, dari saat pra-desain, desain, konstruksi, dan tahap manajemen dan
maintenance. Hal pertama yang harus diperhatikan adalah bagaimana menciptakan kepuasan
penghuni apartemen, yang harus sudah terakomodir dari saat tahap desain. Hal tersebut
dikarenakan, investasi apartemen merupakan investasi residensial jangka panjang, selain
karena status kepemilikan, juga karena alasan bahwa, baik akan disewakan atau ditinggali
sendiri, tujuan akhir sebuah bangunan apartemen adalah sebuah tempat tinggal (Halim, 2015).
Dalam manajemen stakeholder, dalam sudut pandang lama lebih fokus pada
keuntungan perusahaan, akan tetapi sudut pandang yang baru menyebutkan bahwa
keberhasilan proyek adalah berorientasi pada pencapaian nilai bisnis customer Kerzner
(2010). Ini artinya bahwa sebuah developer harus berpikir satu langkah ke depan lagi dalam
mengembangkan properti (dalam hal ini adalah apartemen), karena tidak hanya berorientasi
pada keuntungan yang berhenti pada developer saja, namun juga perlu memikirkan peluang
nilai bisnis yang akan didapatkan oleh customer jika membeli unit apartemen tersebut.
Sementara itu, keberhasilan proyek adalah proyek yang menciptakan nilai bisnis, yang
mengamanatkan project manager untuk mempelajari tidak hanya tiga faktor konvensional
(waktu, biaya, dan mutu), tetapi juga mempelajari efek manfaat (benefit realization
management) dimana dalam praktek dan implementasinya membutuhkan integrasi antar tim
proyek dan berorientasi pada pencapaian tujuan jangka panjang perusahaan (Mossalam dan
Arafa, 2014).
Untuk itu, developer perlu membangun pandangan baru dalam membangun sumber
daya manusia, jika dalam proses konstruksi seorang PM adalah merupakan ujung tombak
owner di lapangan, maka PM tersebut harus berkecimpung dan berorientasi pada bisnis, sama
pentingnya dengan ketika PM berorientasi pada schedule dan budget (Kerzner, 2010). Di
sinilah seorang PM berperan penting sebagai pengendali seluruh kegiatan pada tahap
konstruksi, karena dituntut tidak hanya berperan dalam mengendalikan waktu, kualitas, biaya,
akan tetapi juga harus memahami dan menerapkan (awareness) perannya dalam menjamin
keberhasilan investasi.
Penelitian ini dilakukan dengan tujuan untuk mengetahui informasi empiris mengenai
pemahaman dan penerapan (awareness) peran PM oleh praktisi pengembang apartemen di
Surabaya dalam menjamin keberhasilan investasi pada tahap konstruksi, mengetahui peran
PM yang diharapkan oleh pengembang apartemen, serta mengetahui peran spesifik PM
apartemen dalam menjamin keberhasilan investasi tahap konstruksi. Untuk menjawab
permasalahan penelitian diperlukan kajian pustaka yang meliputi faktor penentu keberhasilan
proyek dari sisi pengembang; keberhasilan investasi apartemen berdasarkan tujuan
pengembang; keberhasilan investasi apartemen berdasarkan kebutuhan user apartemen; skills
yang harus dimiliki PM untuk menunjang keberhasilan investasi; variabel investasi yang
menjadi tolok ukur nilai pengembalian; yang dijelaskan dalam uraian berikut.
Faktor penentu keberhasilan proyek dari sisi pengembang adalah: project mission, top
management support, seluruh client consultation, teknologi dan keahlian, penanganan krisis,
pengendalian waktu, pengendalian kualitas, perekrutan, penyeleksian dan pelatihan personil
inti untuk tim proyek; kontinuitas interaksi dalam berkoordinasi dan berkolaborasi antar
pemain utama, komitmen, struktur organisasi, capability, penerimaan oleh client,
pengendalian budget, manajemen cashflow, hubungan baik dengan pemberi dana pinjaman,
perencanaan pinjaman keuangan (Miles et al, 2007; Lewis, 1993; Peca, 2010).
ISBN: 978-602-70604-3-2
B-20-2
Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XXIV
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 23 Januari 2016
Keberhasilan investasi apartemen berdasarkan tujuan pengembang memuat hal-hal
sebagai berikut: pemasukan rutin dari service charge, desain yang konsisten, tidak banyak
perubahan, penyelesaian konstruksi tepat waktu, kualitas pekerjaan sesuai spesifikasi teknis,
biaya konstruksi tidak membengkak, pembeayaan stabil dari construction lender, legally
permittable, physically possible, financially feasible, progres penjualan yang signifikan,
kepuasan tingkat individu dan profesional, menciptakan peluang pengembangan di masa
depan, konflik dan gejolak sosial yang teratasi, membangun kesejahteraan, menjaga kekuatan
keuangan dalam perusahaan, serta menciptakan sebuah aset properti yang memiliki umur
panjang dan menguntungkan, mendapatkan return (tingkat pengembalian) semaksimal
mungkin dengan risk (tingkat resiko) seminimal mungkin, profit atau keuntungan jangka
panjang, kepuasan penghuni apartemen (Miles et al, 2007; Hanlon, 2006; Marlina, 2008;
Peca, 2009; Mridha, 2015).
Keberhasilan investasi apartemen berdasarkan kebutuhan user apartemen diantaranya
adalah: keamanan, service charge, fungsi bangunan, manajemen aturan sewa, desain
apartemen, accessibility, keragaman fasilitas, management and maintenance, architectural
features, neighbourhood, neighbours, recreational space, parkir, nilai properti (Hanlon, 2006;
Marlina, 2008; Mridha, 2015).
Skills yang harus dimiliki PM untuk menunjang keberhasilan investasi adalah
planning, conflict management, negotiation skills, written communication, group dynamics,
total quality management, earn-value analysis, decision-making, setting goals, leadership
skills, interviewing, team building, scheduling methods, listening skills, problem-solving,
analyzing data, oral communication, coaching/counceling, quality function deployment,
concurrent engineering, time management (Lewis (1993), Ireland (1992), Starr (1990), Perry
(1986), Karevold dan Teigen (2010), Ahadzie, et all (2008), Smyth dan Lecoeuvre (2014),
Davis (2014), Ahadzie et all (2014), Ramazani dan Jergeas (2015), Mossalam dan Arafa
(2014)).
Adapun variabel investasi yang menjadi tolok ukur nilai pengembalian adalah masa
investasi, rate of return, investment cost, loan/pembeayaan, pendapatan, pengeluaran, salvage
value, terminal value (Baum, 2009).
METODE
Penelitian ini dapat digolongkan sebagai penelitian eksploratif yang bertujuan untuk
meneliti tentang pemahaman dan penerapan (awareness research) peran PM pengembang
apartemen dalam menjamin keberhasilan investasi yang disajikan melalui analisa deskriptif
dan analisa faktor. Alat pengumpulan data pada metode penelitian ini menggunakan kuisioner
yaitu mengambil sampel dari populasi dengan menggunakan kuisioner sebagai alat
pengumpul data utama untuk memperoleh fakta. Langkah pertama dalam penelitian ini adalah
studi literatur yang mendalam terhadap teori-teori yang terkait dengan faktor keberhasilan
investasi pengembangan properti; terhadap penelitian-penelitian tentang kebutuhan user
apartemen dan kebutuhan pengembang; terhadap penelitian-penelitian tentang peran PM
berorientasi bisnis; lalu dikatkan dengan variabel investasi, selanjutnya dilakukan sintesa
terhadap kajian literatur sehingga didapatkan variabel untuk survey pendahuluan. Langkah
selanjutnya adalah menyempurnakan variabel dari survey pendahuluan sehingga didapatkan
variabel untuk survey utama. Adapun diagram konsep penelitian ditunjukkan pada Gambar 2.
ISBN: 978-602-70604-3-2
B-20-3
Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XXIV
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 23 Januari 2016
Gambar 2. Diagram Konsep dan Model Penelitian
Populasi yang diteliti dalam penelitian ini adalah orang yang sedang atau pernah
menjalankan fungsi sebagai Project Manager (PM) atau orang yang memiliki kewenangan
lebih tinggi dari PM dalam pengambilan keputusan, dari perusahaan pengembang properti
(developer) yang memiliki kemampuan membangun dan mengembangkan properti
apartemen, yang mana berdasarkan pengalaman dan pengetahuannya diharapkan mampu
memberikan informasi mengenai peran PM pengembang apartemen dalam menjamin
keberhasilan investasi pada tahap konstruksi. Adapun teknik sampling dalam penelitian ini
termasuk dalam purposive sampling dengan teknik judgement sampling. Purposive sampling
adalah teknik penentuan sampel dengan pertimbangan tertentu (Sugiyono, 2008:122).
Sedangkan judgement sampling adalah salah satu jenis purposive sampling di mana peneliti
memilih sampel berdasarkan penilaian terhadap beberapa karakteristik anggota sampel yang
disesuaikan dengan maksud penelitian (Kuncoro, 2003:119). Metode pengumpulan data
dalam penelitian ini dengan menggunakan data primer dan data sekunder. Survei primer,
dilakukan dalam bentuk wawancara terstruktur dan pengisian kuesioner kepada tenaga
praktisi yang berada pada perusahaan pengembang yang memiliki pengalaman dibidang
pengembangan apartemen. Wawancara dan pengisian kuesioner tersebut digunakan untuk
mengetahui pendapat para praktisi mengenai kondisi lapangan secara langsung. Survei
sekunder, merupakan data awal berupa variabel yang diperoleh melalui studi literatur yang
berkaitan langsung dengan penelitian.
Sedangkan tahapan analisa dalam penelitian ini adalah sebagai berikut. Pertama adalah
analisa penentuan variabel penelitian, digunakan untuk menentukan variabel peran PM
pengembang apartemen, yang dilakukan dengan cara mengkaji literatur, konsep dan
penelitian sejenis yang pernah dilakukan sebelumnya. Hasil studi literatur merupakan bentuk
variabel yang akan digunakan sebagai input dari survei pendahuluan. Kedua adalah survei
pendahuluan, dilakukan dengan tujuan untuk menjaring atau mendapatkan variabel-variabel
baru yang belum ditemukan oleh peneliti serta untuk mengetahui keakuratan penilaian persepi
tenaga praktisi pada pengembang (responden) sehingga dapat dipergunakan sebagai variabel
dalam penelitian. Sehingga responden dapat memberikan masukan, kritik dan saran terhadap
variabel yang sudah diperoleh pada studi literatur atau dapat pula berupa penambahan
variabel baru. Survei pendahuluan dilakukan kepada 6 (enam) praktisi. Dari hasil survei
pendahuluan ini diperoleh hasil sebagai berikut: memperbaiki kalimat yang ada didalam
ISBN: 978-602-70604-3-2
B-20-4
Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XXIV
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 23 Januari 2016
lembar kuesioner agar lebih mudah dibaca dan dimengerti oleh responden; dan menambahkan
sejumlah variabel peran PM yang nantinya digunakan dalam kuesioner utama. Ketiga adalah
analisis deskriptif, yang dilaksanakan dengan mempergunakan perbandingan antara nilai ratarata (mean) dan standar deviasi dari keseluruhan penilaian persepsi responden terhadap
masing-masing. Setelah itu dilakukan tabulasi silang untuk mengetahui peran PM yang
dominan terpilih berdasarkan karakteristik responden. Analisa deskriptif ini dilakukan untuk
menjawab pertanyaan mengenai pemahaman dan penerapan (awareness) peran PM
pengembang apartemen oleh praktisi pengembang Apartemen di Surabaya dalam menjamin
keberhasilan investasi tahap konstruksi. Keempat adalah Analisa Faktor, bertujuan untuk
mereduksi dimensi data dengan cara menyatakan variabel atau indikator asal sebagai
kombinasi linear sejumlah faktor, sehingga faktor tersebut mampu menjelaskan sebesar
mungkin keragaman data yang dijelaskan oleh variabel atau indikator asal (Jhonson dan
Wicher, 1992). Dalam penelitian ini, analisa faktor digunakan untuk menjawab pertanyaan
mengenai peran spesifik PM pengembang apartemen, yang dapat memberikan kontribusi
terhadap keberhasilan investasi tahap konstruksi, yang diperoleh dari kelompok peran paling
dominan dan mampu menjawab kebutuhan penghuni apartemen.
Adapun variabel penelitian hasil kajian pustaka dan survey pendahuluan seperti tertera
pada Tabel 1.
Tabel 1. Variabel Penelitian
KODE
X1
X2
X3
X4
X5
X6
X7
X8
X9
X10
X11
X12
X13
X14
X15
X16
X17
X18
X19
X20
X21
X22
VARIABEL
Menyelesaikan tahap-tahap pekerjaan di lapangan sesuai schedule yang telah disepakati
Menjaga schedule jangka pendek dan schedule jangka panjang
Menyesuaikan waktu pelaksanaan (slow down)
Mengadakan penyesuaian desain dalam range budget tertentu
Mengendalikan cashflow agar tidak terjadi cost over-run
Melakukan Value Engineering (VE)
Menjaga performance untuk Mengontrol Pembeayaan (Loan)
Menyesuaikan metode kerja untuk efisiensi anggaran
Mengajukan proposal biaya dan target penjualan di awal proyek
Kemampuan menangani dan mempercepat penyelesaian konflik
Penyelesaian Change Order
Penyelesaian Defect List
Komunikasi yang baik dengan shareholder dan stakeholder
Menjaga citra perusahaan (branding)
Menjaga kualitas pekerjaan
Manajemen kualitas yang dilakukan terus menerus,
Aware terhadap perubahan kondisi pasar dan ekonomi makro
Mengkoordinasi dan mengintegrasikan proses produksi (perencanaan, tender, pelaksanaan, pengawasan)
Memastikan seluruh gambar konsisten dan applicable
Memastikan ketersediaan dan mengelola sumber day
Mengantisipasi resiko-resiko lahan dan lingkungan,
Menganalisis manajemen resiko terhadap kontrak
HASIL DAN PEMBAHASAN
Pemahaman dan Penerapan (Awareness) Peran PM Apartemen
Berdasarkan scatter plot diagram, berdasarkan frekuensi persetujuan, dan tabulasi
karakteristik responden, maka dapat disimpulkan bahwa peran PM pengembang apartemen
yang dipahami dan diterapkan (awareness) oleh praktisi pengembang apartemen di Surabaya
adalah sebagai berikut: menyelesaikan tahap-tahap pekerjaan di lapangan sesuai schedule;
menjaga citra perusahaan (branding); menjaga kualitas pekerjaan; menjaga performance
selama masa konstruksi; komunikasi yang baik dengan shareholder dan stakeholder;
mengkoordinasi dan mengintegrasikan proses produksi dari mulai perencanaan, tender dan
ISBN: 978-602-70604-3-2
B-20-5
Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XXIV
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 23 Januari 2016
contract negotiation, pelaksanaan dan pengawasan; melakukan Value Engineering (VE);
menganalisis manajemen resiko terhadap kontrak; menjaga schedule jangka pendek dan
jangka panjang; kemampuan menangani dan mempercepat penyelesaian konflik; penyelesaian
Defect List; menyesuaikan metode kerja untuk efisiensi anggaran; mengontrol biaya investasi;
mengantisipasi resiko-resiko lahan dan lingkungan; serta memastikan seluruh gambar
konsisten dan applicable.
Gambar 1. Scatter Plot Diagram
Selain itu, tabulasi silang berdasarkan karakteristik responden, menyebutkan bahwa
PM dengan pendidikan S1 dan PM dengan pengalaman <10 tahun memilih peran dalam
schedulling yaitu menyelesaikan tahap-tahap pekerjaan di lapangan sesuai schedule yang
telah disepakati, sebagai peran PM yang dominan. Sedangkan responden dengan tingkat
pendidikan S2 dan PM dengan pengalaman >10 tahun memilih komunikasi yang baik dengan
shareholder dan stakeholder, sebagai peran yang mereka anggap paling penting di antara
peran lainnya. Sehingga dapat disimpulkan bahwa latar belakang pendidikan dan pengalaman
akan mempengaruhi pola pikir seorang PM dalam menilai perannya, menjalankan fungsinya,
di mana semakin tinggi tingkat pendidikan dan pengalaman PM, mereka memiliki
kecenderungan untuk menaikkan kompetensinya yang tidak sekadar menjalankan
pengetahuannya dalam bidang teknis (engineering), namun juga menjalin komunikasi yang
baik dengan shareholder dan stakeholder untuk membantu pengembang mencapai tujuan
akhir. Ramazani and Jergeas (2015) juga sependapat dengan temuan ini, dalam penelitiannya
"Project Managers and the Journey from Good to Great: The Benefits of Investment in
Project Management Training and Education", disebutkan bahwa tingkat pendidikan dapat
mempengaruhi cara berpikir seseorang serta penerapannya dalam menangani kompleksitas.
Seorang project manager di masa depan adalah project manager yang dapat menunjukkan
kompetensi teknis manajemen proyek, interpersonal, dan perilaku kepemimpinan yang
didukung oleh pendidikan manajemen proyek. Selain itu, mengembangkan diri untuk
pendidikan manajemen proyek, seperti: melanjutkan pengembangan keterampilan untuk
manajer proyek, mengembangkan berpikir kritis untuk menangani kompleksitas,
mengembangkan baik keterampilan interpersonal dan teknis untuk manajer proyek,
menciptakan pengetahuan dalam konteks penerapannya, memperhatikan baik pendidikan
akademik dan pelatihan yang berkesinambungan dan pengembangan.
Sedangkan berdasarkan tipe pengembang, yang dibedakan menjadi pengembang
swasta dan pengembang BUMN (subsidiary dari perusahaan kontraktor BUMN), juga
ISBN: 978-602-70604-3-2
B-20-6
Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XXIV
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 23 Januari 2016
menunjukkan orientasi yang berbeda, di mana responden yang berasal dari pengembang
swasta memilih schedule sebagai peran yang paling penting, yaitu menyelesaikan tahap-tahap
pekerjaan di lapangan sesuai schedule yang telah disepakati secara efektif dan efisien. Adapun
pengembang BUMN cenderung memilih melakukan Value Engineering (VE) untuk
mengoptimalkan biaya konstruksi. Menurut salah satu praktisi pengembang apartemen di
Surabaya, pengembang swasta akan selalu berorientasi pada percepatan schedule yang akan
mempercepat perolehan returns of investment, sedangkan keterlambatan waktu artinya adalah
pembengkakan biaya operasional dan biaya investasi yang jika tidak segera ditangani akan
menyebabkan pendapatan (NPV) bernilai minus yang artinya kegagalan investasi. Sedangkan
untuk pengembang BUMN, pembiayaan konstruksi sebagian dari pemerintah, sehingga
orientasi PM dari pengembang tipe ini akan mementingkan optimalisasi biaya investasi dan
mengontrol biaya operasional.
Selain karakteristik responden dan tipe perusahaan, kelas apartemen yang dibangun
juga mempengaruhi penilaian responden terhadap peran PM. Responden dengan pengalaman
membangun apartemen dengan kelas tinggi (harga jual >Rp 30jt/m2), memilih "menjaga
kualitas pekerjaan yang akan menambah value produk apartemen" sebagai peran paling
penting dari seorang PM, sedangkan responden dengan pengalaman membangun apartemen
dengan kelas sedang/ menengah (harga jual <Rp 30jt/m2), memilih "menyelesaikan tahaptahap pekerjaan di lapangan sesuai schedule yang telah disepakati secara efektif dan efisien".
Hal ini menyimpulkan bahwa untuk pengembangan apartemen dengan harga unit >Rp 30
jt/m2, pengembang akan mengutamakan kualitas produk hunian untuk mengurangi resiko
penyelesaian defect list karena hal itu akan memperlambat proses serah terima kepada
customer. Sedangkan pengembang yang membangun apartemen dengan kelas sedang
berorientasi pada schedule.
Peran PM yang diharapkan oleh Pengembang Apartemen
Dari hasil analisa faktor, dapat disintesakan bahwa peran PM apartemen yang
diharapkan oleh pengembang dalam menjamin keberhasilan investasi tahap konstruksi adalah
sebagaimana dalam Tabel 2.
Tabel 2. Distribusi Faktor terhadap Faktor Baru yang Terbentuk
Kelompok
Faktor
1
2
Kode
X15
X12
X2
X14
X1
X10
X16
X6
X17
X11
X9
3
X20
X7
X22
X21
Faktor
Menjaga kualitas pekerjaan
Menyelesaikan defect list
Menjaga schedule jangka pendek dan jangka panjang
Menjaga citra perusahaan (branding)
Menyelesaian tahap pekerjaan sesuai schedule
Menangani dan mempercepat penyelesaian konflik
Manajemen kualitas yang dilakukan secara kontinyu
Melakukan Value Engineering (VE)
Responsif terhadap perubahan kondisi pasar dan
ekonomi makro
Penyelesaian change order
Mengajukan proposal biaya dan target penjualan di
awal proyek
Memastikan ketersediaan dan mengelola sumber daya
Menjaga performance selama masa konstruksi
Menganalisis manajemen resiko terhadap kontrak
Mengantisipasi resiko-resiko lahan dan lingkungan
ISBN: 978-602-70604-3-2
B-20-7
Loading Factor pada Kelompok
Faktor Baru*
FB 1
FB 2
FB 3
FB 4
.898
.749
.748
.732
.690
.658
.201
.210
.117
.138
.112
.163
.272
.060
.257
.830
.798
.773
.149
.462
.180
.166
.016
.384
.190
-.086
.305
.061
-.038
.263
.342
.215
-.035
.220
.111
.180
.252
-.012
.735
.692
.175
.118
.206
-.119
.003
.391
.295
.549
.220
.199
.109
.048
.847
.702
.663
.653
.221
-.007
.213
.214
Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XXIV
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 23 Januari 2016
Kelompok
Faktor
4
Kode
X18
X5
X19
X8
Faktor
Mengkoordinasi dan mengintegrasikan proses produksi
Mengontrol biaya investasi
Memastikan seluruh gambar konsisten dan applicable
Menyesuaikan metode kerja untuk efisiensi anggaran
Loading Factor pada Kelompok
Faktor Baru*
FB 1
FB 2
FB 3
FB 4
.098
.274
.091
.368
.025
.196
.215
.136
.263
-.049
.516
.444
.839
.808
.681
.459
Pertama adalah menjaga komitmen berorganisasi dan pencapaian hasil akhir. Peran ini
mendeskripsikan hubungan antara peran PM dalam menjaga kualitas pekerjaan yang akan
menambah value produk apartemen, menyelesaikan defect list pada saat serah terima unit,
menjaga schedule jangka pendek dan jangka panjang, menjaga citra perusahaan (branding),
menyelesaian tahap pekerjaan di lapangan sesuai schedule, menangani dan mempercepat
penyelesaian konflik. Peran ini memberikan kontribusi paling dominan terhadap keberhasilan
investasi pengembangan apartemen.
Kedua adalah mengimplementasikan manajemen nilai (value management)
berorientasi pasar. Peran ini mendeskripsikan hubungan antara peran PM dalam menjaga
kualitas pekerjaan yang akan menambah value produk apartemen, menyelesaikan defect list
pada saat serah terima unit, menjaga schedule jangka pendek dan jangka panjang, menjaga
citra perusahaan (branding), menyelesaian tahap pekerjaan di lapangan sesuai schedule,
menangani dan mempercepat penyelesaian konflik.
Ketiga adalah mengimplementasikan manajemen kinerja dan resiko. Peran ini
mendeskripsikan hubungan antara peran PM dalam memastikan ketersediaan dan mengelola
sumber daya; menjaga performance selama masa konstruksi; menganalisis manajemen resiko
terhadap kontrak agar tidak terjadi dispute; mengantisipasi resiko-resiko lahan dan
lingkungan.
Keempat adalah mengimplementasikan manajemen pengetahuan (knowledge
management) pada proses produksi. Peran ini mendeskripsikan hubungan antara peran PM
dalam mengkoordinasi dan mengintegrasikan proses produksi dari mulai perencanaan,
contract negotiation, pelaksanaan dan pengawasan; mengontrol biaya investasi; memastikan
seluruh gambar konsisten dan applicable; serta menyesuaikan metode kerja untuk efisiensi
anggaran.
Peran Spesifik PM Pengembang Apartemen
Dalam mengelola proyek apartemen, seorang PM harus memiliki kemampuan
manajerial dan komunikasi yang baik, karena selain berinteraksi dan berkolaborasi dengan
berbagai pemangku kepentingan, PM apartemen juga harus bisa berinteraksi dan
berkolaborasi dengan customer atau calon user, sehingga harus bisa mengakomodir
kebutuhan user apartemen, sama pentingnya dengan ketika PM berorientasi pada tujuan
pengembang. Peran spesifik diperoleh melalui kajian literatur mendalam mengenai tujuan
pengembang apartemen dan kebutuhan pengguna apartemen.
Tujuan pengembang adalah memperoleh return, kesejahteraan, serta peluang
pengembangan jangka panjang (Miles, 2007). Dinyatakan juga oleh Lewis (1993) dan Peca
(2009) bahwa dalam mengembangkan proyek properti komersial harus berpikir pencapaian
hasil akhir. Sedangkan kebutuhan user apartemen sangat kompleks karena fungsi apartemen
pada akhirnya adalah sebuah tempat tinggal, dimana kebutuhan user bersifat jangka panjang,
antara lain: keamanan, service charge, fungsi bangunan, manajemen aturan sewa, desain
apartemen, accessibility, keragaman fasilitas, management and maintenance, architectural
features, neighbourhood, neighbours, recreational space, parkir, nilai properti (Hanlon, 2006;
ISBN: 978-602-70604-3-2
B-20-8
Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XXIV
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 23 Januari 2016
Mridha, 2015). Hal-hal tersebut perlu dipenuhi sebagai perwujudan kepuasan penghuni
apartemen yang menjadi kunci keberhasilan apartemen.
Dalam membeli unit apartemen, sebagian customer atau user ingin berinvestasi
sehingga menginginkan peningkatan nilai properti dari tahun ke tahun (Koto, 2015). Hal ini
menuntut pengembang untuk berorientasi pada bisnis, dengan menjaga reputasi perusahaan
(Miles dkk, 2007), berfikir pencapaian hasil akhir (Kerzner, 2010), mengintegrasikan dan
menyelaraskan budaya nilai (Mossalam dan Arafa, 2014). Hanlon (2006) mengemukakan
bahwa desain, keamanan, fungsi, keragaman fasilitas, dan akses merupakan aspek penting
bagi kepuasan penghuni apartemen. Mridha (2015) sepakat dan menambahkan faktor
manajemen dan maintenance, service charge, serta neighbour dan neighbourhood juga
penting untuk dipikirkan sejak tahap desain karena merupakan kebutuhan jangka panjang user
apartemen. Halim (2015) menambahkan bahwa untuk apartemen di surabaya, ketersediaan
parkir sangat penting, sehingga perlu diakomodir saat tahap desain. Hal ini juga menjadi
keinginan pengembang, seperti dinyatakan oleh Miles (2007) bahwa pengembang
menginginkan desain yang konsisten, tidak banyak perubahan, sehingga seorang PM perlu
berkoordinasi dan berkolaborasi antar tim dalam proses desain, konstruksi, marketing,
finansial, operasional, serta meningkatkan pengetahuan mengenai kemajuan teknologi dan
kompetensi manajerial pada tahap desain (Ahadzie dkk, 2014).
Setiap penghuni apartemen menginginkan bangunan, utilitas dan elemen-elemen
dalam bangunannya dapat berfungsi sempurna(Hanlon, 2006). Sedangkan pengembang juga
menginginkan hasil pekerjaannya berkualitas baik sesuai dengan spesifikasi teknis (Miles
et.al, 2007). Sehingga peran PM selanjutnya adalah mengedalikan kualitas pekerjaan (Miles
dkk, 2007; Smyth dan Lecoeuvre, 2014), ditambahkan oleh Ireland (1992) hal tersebut untuk
mewujudkan kepuasan pelanggan. Mridha (2015) menyatakan bahwa management and
maintenance merupakan faktor utama dalam menilai kepuasan penghuni apartemen, selain itu
service charge. Marlina (2008) menambahkan bahwa dalam manajemen apartemen,
pemasukan rutin diharapkan dari service charge. Pelayanan yang kooperatif adalah tanggung
jawab manajemen properti (Miles dkk, 2007). Smyth dan Lecoeuvre (2014) mengemukakan
bahwa untuk dapat mencapai tingkat manajemen apartemen yang optimal, diperlukan
kerjasama antara pemasaran, keuangan, operasional, pengadaan, dan manajemen proyek
selama eksekusi, untuk pengambilan keputusan terbaik. Mridha (2015) menyatakan kondisi
lingkungan sekitar menjadi salah satu faktor yang mendorong user untuk tinggal di
apartemen. Hal ini identik dengan faktor keamanan, dimana user harus merasa aman dari
bahaya lingkungan dan kekerasan di jalanan (Hanlon, 2006). Sehingga peran PM yang
berkontribusi terhadap kebutuhan user tersebut adalah selain antisipasi kemanan melalui
desain, juga membutuhkan peran PM dalam berkomunikasi dengan para stakeholder
(Lewis,1993), dengan mendengarkan secara aktif dan cepat mengambil keputusan atas resiko
lahan dan lingkungan (Ahadzie, 2008; Ramazani and Jergeas, 2015).
KESIMPULAN DAN SARAN
Kesimpulan
Fase konstruksi mengandung resiko karena: menjadi tahapan penentu keberhasilan
investasi; bangunan adalah value sebuah bisnis properti; construction lender (pihak pemberi
dana) akan terus memantau progress pembangunan; resiko yang tak terduga seperti bencana
alam atau force majeur, gejolak ekonomi dan moneter yang berpengaruh pada nilai tukar
rupiah; yang kesemuanya bisa menjadi pemicu resiko terbesar sebuah proyek konstruksi,
yaitu "berhenti" yang artinya gagal dibangun. Berpedoman pada faktor resiko tersebut, maka
keberhasilan investasi sebuah proyek properti yang kompleks seperti apartemen, harus
ISBN: 978-602-70604-3-2
B-20-9
Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XXIV
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 23 Januari 2016
dirancang, dikelola, dan dipersiapkan dari pada saat menuangkan ide, lalu contract
negotiation, terlebih saat eksekusi. Di sini, seorang project manager (PM) dituntut tidak
hanya berorientasi pada waktu, mutu, dan biaya, namun juga berorientasi pada pencapaian
nilai bisnis, melalui kapabilitasnya dalam menjamin keberhasilan investasi tahap konstruksi
pengembangan apartemen.
Berdasarkan pemahaman dan penerapan (awareness) oleh praktisi pengembang
apartemen di Surabaya, peran PM pengembang apartemen dalam menjamin keberhasilan
investasi tahap konstruksi adalah: menyelesaikan tahap-tahap pekerjaan sesuai schedule;
menjaga citra perusahaan (branding); menjaga kualitas pekerjaan; menjaga performance
selama masa konstruksi; komunikasi yang baik dengan shareholder dan stakeholder;
mengkoordinasi dan mengintegrasikan proses produksi dari mulai perencanaan, tender dan
contract negotiation, pelaksanaan dan pengawasan; melakukan Value Engineering (VE);
menganalisis manajemen resiko terhadap kontrak; menjaga schedule jangka pendek dan
jangka panjang; kemampuan menangani dan mempercepat penyelesaian konflik; penyelesaian
Defect List; menyesuaikan metode kerja untuk efisiensi anggaran; mengontrol biaya investasi;
mengantisipasi resiko-resiko lahan dan lingkungan; serta memastikan seluruh gambar
konsisten dan applicable.
Peran PM yang diharapkan oleh pengembang apartemen adalah menjaga komitmen
berorganisasi dan pencapaian hasil akhir, mengimplementasikan manajemen nilai (value
management) berorientasi pasar, mengimplementasikan manajemen kinerja dan resiko,
mengimplementasikan manajemen pengetahuan (knowledge management) pada proses
produksi.
Adapun peran spesifik PM pengembang apartemen, adalah menjaga kualitas
pekerjaan untuk meningkatkan kepuasan penghuni apartemen; menyelesaikan defect list;
menyelesaian tahap pekerjaan di lapangan sesuai schedule; meningkatkan pengetahuan
mengenai kemajuan teknologi dan kompetensi manajerial pada tahap desain; responsif
terhadap perubahan kondisi pasar dan ekonomi makro; mengintegrasikan dan menyelaraskan
budaya nilai; berkoordinasi dan berkolaborasi antar tim dalam proses desain, konstruksi,
marketing, finansial, operasional.
Saran
Peran PM saat ini selalu identik dengan manajemen proyek konstruksi yang dikenal
dengan triple constraints yaitu biaya, mutu, dan waktu. Namun pada implementasinya
dibutuhkan peran yang lebih terfokus pada rencana jangka panjang perusahaan (pengembang)
yaitu tercapai tujuan investasi dalam bentuk pengembalian modal (return). Banyak penelitian
terdahulu yang mengemukakan peran-peran baru untuk PM untuk pengembang properti,
namun belum dikenal oleh masyarakat luas, terutama oleh pelaku bisnis itu sendiri yaitu
pengembang, sehingga kedepannya perlu diadakan penelitian lebih lanjut yang mengupas
peran PM secara detail untuk memperkaya khasanah pendidikan manajemen proyek
konstruksi, terutama di Indonesia.
DAFTAR PUSTAKA
Ahadzie, D.K, et al. (2008). Towards Developing Competency-Based Measures for
Construction Project Managers: Should Contextual Behaviours be Distinguished from
Task Behaviours?, International Journal of Project Management, 26 (2008) 631–645.
Ahadzie, D.K.; Proverbs, D.G.; Poku, I.S (2014). Competencies Required of Project
Managers at The Design Phase of Mass House Building Project, International Journal
of Project Management, 32 (2014) 958-969.
ISBN: 978-602-70604-3-2
B-20-10
Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XXIV
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 23 Januari 2016
Baum, A. (2009). Commercial Real Estate Investment, A Strategic Approach, EG Books is an
imprint of Routledge, New York, USA.
Brett, D.L.; Schmitz, A. (2009). Real Estate Market Analysis, Urban Land Institute, 229-249.
Brueggeman, W. B., dan Fisher, J. D., (2008). Real Estate Finance and Investments Thirteen
Edition, McGraw-Hill Companies, Inc., New York.
Counselman, R. (2015). Apartment Development, S.L. Nusbaum Realty Co's Apartment
Development Team, diunduh 4 Desember 2015 13:14.
Davenport, T. H.; De Long, D. W.; Beers, M. C. (1998). Successful Knowledge Management
Projects, Sloan Management Review, Winter, 39, 2, ABI/INFORM, Global pg. 43.
Davis, K. (2014). Different Stakeholder Groups and Their Perceptions of Project Success,
International Journal of Project Management, 32, 89- 201.
Geltner, D.M.; Miller, N.G.; Clayton,J.; Eichholtz, P. (2007). Commercial Real Estate
Analysis & Investments, Thomson South-Western, Thomson Higher Education,
Mason, USA.
Hanlon, E. (2006), "Private Housing Unit, Housing and Residential Services", Dublin City
Council.
Ireland, L.R (1992). Customer Satisfaction: The Project Manager’s Role, International
Journal of Project Management, L R Ireland Associates, Reston, VA 22091, USA Vol
10 No 2 May 1992.
Karevold, K.I.; Teigen, K.H. (2010). Progress Framing and Sunk Costs: How Managers’
Statements About Project Progress Reveal Their Investment Intentions, Journal of
Economic Psychology, 31 (2010) 719–731.
Kerzner, H.; Belack, C. (2010). Managing Complex Projects, John Wiley & Sons, Inc, New
York.
Koto,
E.J.
(2015).
Apartemen,
Investasi
Cerdas
dan
Menguntungkan,
http://indonesiana.tempo.co/read/13492/2014/04/14/erwin.jahja/apartemen-investasicerdas-dan-menguntungkan#.VPv4FfyUffI; diakses Minggu, 8 Maret 2015 pukul 14:23.
Kuncoro, M. (2003). Metode Riset untuk Bisnis & Ekonomi, Erlangga, Jakarta.
Lewis, J.P. (1993). The Project Managers Desk Reference, A Comprehensive Guide To
Project Planning, Schedulling, Evaluation, Control & Systems, Golden Books Centre
SDN. BHD, Kuala Lumpur.
Marlina, E. (2008). Panduan Perancangan Bangunan Komersial, Yogyakarta, Penerbit Andi.
Miles, M.E.; Berens, G.L.; Eppli, M.J.; Weiss, M. A. (2007). Real Estate Development,
Principles and Process, Urban Land Institute.
Mossalam, A; Arafa, M. (2015). The Role of Project Manager In Benefits Realization
Management
as
a
Project
Constraint/
Driver,
HBRC
Journal,
http://dx.doi.org/10.1016/j.hbrcj.2014.12.008.
Mridha, M. (2015). Living in an Apartment, Journal of Environmental Psychology, 43 (2015)
42e54.
Peca, S. P. (2009). Real Estate Development and Investment, John Wiley & Sons, Inc, New
York.
ISBN: 978-602-70604-3-2
B-20-11
Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XXIV
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 23 Januari 2016
Perry, J.G (1986). Risk Management - An Approach for Project Managers, Dept of Civil and
Structural Engineering, Project Management Group, UMIST, PO Box 88.
Manchester M60 IQD. UK.
Ramazani, J.; Jergeas, G. (2015). Project Managers and The Journey from Good to Great: The
Benefits of Investment in Project Management Training and Education, International
Journal of Project Management, 33 (2015) 41–52.
Smyth, H; Lecoeuvre, L. (2015). Differences in Decision-Making Criteria Towards the
Return on Marketing Investment: A Project Business Perspective, International
Journal of Project Management, 33 (2015) 29–40.
Starr, M.K. (1990). The role of project management in a fast response organization, Journal
of Engineering and Technology Management, 7 (1990) 89-110.
Sugiyono (2008). Metode Penelitian Bisnis, Alfabeta, Bandung.
Utomo, C; Idrus, A. (2011). A Concept toward Negotiation Support for Value Management
on Sustainable Construction, Journal of Sustainable Development, Vol. 4, No. 6.
Wiedemer, J.P.; Goeters, J.E.; Graham, J.E. (2011). Real Estate Investment, South-Western
Cengage Learning, Canada, USA.
Zavadskas, E. K.; Turskis, Z.; Tamošaitiene, J.; Marina, V. (2008). Multicriteria Selection of
Project Managers by Applying Grey Criteria, Technological and economic
development OF ECONOMY Baltic Journal on Sustainability 2008, Vol. 14(4): 462–
477.
ISBN: 978-602-70604-3-2
B-20-12