SE AAJI-367 Risalah dan Materi Presentasi Pembahasan Terkait

KEMENTERIAN KEUANGAN
DIREKTORAT JENDERAL PAJAK
PERLAKUAN PERPAJAKAN UNTUK KONTRAK
INVESTASI KOLEKTIF DENGAN SKEMA TERTENTU
(KIK-DIRE)
Hotel Borobudur, 28 November 2016
DIREKTORAT JENDERAL PAJAK
DASAR HUKUM
I.
Undang-Undang Pajak Penghasilan
II. Undang-Undang Pajak Pertambahan Nilai
III. Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 2016 Tentang
Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan
Real Estat Dalam Skema Kontrak Investasi Kolektif
Tertentu
IV. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 200 Tahun 2015
Tentang Perlakuan Perpajakan Bagi Wajib Pajak Dan
Pengusaha Kena Pajak Yang Menggunakan Skema
Kontrak Investasi Kolektif Tertentu Dalam Rangka
Pendalaman Sektor Keuangan
Direktorat Jenderal Pajak
2
Fasilitas Perpajakan Untuk KIK DIRE
Pengenaan PPh Final sebesar 0,5% atas Pengalihan Real Estat
• PP No. 40 Tahun 2016
Perlakuan PPh atas Dividen yang diterima KIK DIRE dari SPC
• PMK No. 200 Tahun 2015
Pengembalian Pendahuluan PPN kepada SPC
• PMK No. 200 Tahun 2015
Direktorat Jenderal Pajak
3
Aspek dan Fasilitas PPh dalam Skema KIK DIRE
PPh atas Laba
Bersih Usaha
SPC
BPHTB = 5%
(UU PDRD)
PPh Final Pasal 4 (2)
= 0,5%
Tidak dikenakan PPh
Pasal 23 atas Dividen
Dividen dari SPC
tidak perlu
diperhitungkan
sebagai
Penghasilan Kena
Pajak
KIK DIRE
Investor
Direktorat Jenderal Pajak
Pemilik Real Estat
Memungut PPh Final
Pasal 4 (2) = 10%
atas pembayaran sewa
Dividen atau bagian laba
dari KIK DIRE bukan
objek PPh bagi pemilik
unit KIK
Penyewa
Fasilitas PPN dalam Skema KIK DIRE
Memungut PPN Pasal 16 D
(10% x nilai transaksi)
SPC
SPC dapat mengajukan penetapan sebagai PKP
Risiko Rendah sehingga dapat memperoleh
pengembalian pendahuluan pajak atas PPN
dari perolehan real estat
Direktorat Jenderal Pajak
Pemilik Real Estat
Perlakuan PPh atas Pengalihan Real Estat
 Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak dari
pengalihan Real Estat kepada SPC atau KIK dalam skema KIK
tertentu, terutang Pajak Penghasilan yang bersifat final sebesar
0,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan Real Estat.
 Pengertian jumlah bruto nilai pengalihan adalah:
a) seluruh jumlah yang sesungguhnya diterima atau diperoleh
Wajib Pajak dari SPC atau KIK atas pengalihan Real Estat
dalam skema KIK tertentu, dalam hal Wajib Pajak tidak
memiliki hubungan istimewa dengan SPC atau KIK; atau
b) seluruh jumlah yang seharusnya diterima atau diperoleh
Wajib Pajak dari SPC atau KIK atas pengalihan Real Estat
dalam skema KIK tertentu dalam hal Wajib Pajak memiliki
hubungan istimewa dengan SPC atau KIK.
Direktorat Jenderal Pajak
6
Kewajiban Wajib Pajak yang Mengalihkan Real Estat
kepada SPC/KIK DIRE
Wajib Pajak yang melakukan pengalihan Real Estat
mempunyai kewajiban:
1. Menyampaikan surat pemberitahuan kepada Kepala
KPP tempat Wajib Pajak terdaftar mengenai adanya
pengalihan Real Estat kepada SPC atau KIK
dalam skema KIK tertentu;
2. Mendapatkan surat keterangan fiskal dari kepala kantor
pelayanan pajak tempat Wajib Pajak terdaftar; dan
3. Mengajukan permohonan penelitian (validasi) SSP atas
pembayaran PPh Final kepada Kepala KPP tempat
lokasi real estat yang dialihkan
Direktorat Jenderal Pajak
7
Perlakuan PPh atas Dividen yang Diterima KIK DIRE dari SPC
Untuk kepentingan PPh, SPC dalam skema KIK tertentu
merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan
KIK DIRE sehingga:
a) Dividen dari SPC kepada KIK-DIRE tidak dilakukan
pemotongan PPh Pasal 23; dan
b) Dividen yang diterima KIK dari SPC tidak
diperhitungkan dalam penghitungan penghasilan
kena pajak KIK DIRE
Direktorat Jenderal Pajak
8
Perlakuan PPh atas Dividen yang Diterima KIK DIRE dari SPC
Untuk mendapatkan pengecualian dividen sebagai penghasilan, KIK
DIRE pada saat penyampaian SPT Tahunan Pajak Penghasilan harus
melampirkan dokumen sebagai berikut:
a. fotokopi surat pemberitahuan efektifnya pernyataan pendaftaran DIRE
berbentuk KIK yang diterbitkan oleh Otoritas Jasa Keuangan;
b. keterangan dari Otoritas Jasa Keuangan bahwa Wajib Pajak
merupakan SPC dalam skema KIK tertentu;
c. surat pernyataan bermeterai yang menyatakan bahwa SPC dibentuk
semata-mata untuk kepentingan DIRE berbentuk KIK.
Direktorat Jenderal Pajak
9
SPC Ditetapkan Sebagai PKP Risiko Rendah
Untuk ditetapkan sebagai Pengusaha Kena Pajak berisiko rendah,
KIK/SPC harus menyampaikan permohonan kepada Direktur Jenderal
Pajak dengan melampirkan dokumen:
a. fotokopi surat pemberitahuan efektifnya pernyataan pendaftaran DIRE
berbentuk KIK yang diterbitkan oleh Otoritas Jasa Keuangan;
b. keterangan dari Otoritas Jasa Keuangan bahwa Wajib Pajak
merupakan SPC dalam skema KIK tertentu; dan
c. surat pernyataan bermeterai yang menyatakan bahwa SPC atau KIK
dibentuk semata-mata untuk kepentingan DIRE berbentuk KIK
Direktorat Jenderal Pajak
10
SPC Memperoleh Pengembalian Pendahuluan PPN
Untuk dapat diberikan pengembalian pendahuluan kelebihan pajak atas Pajak
Pertambahan Nilai SPC atau KIK dalam skema KIK tertentu mengajukan
permohonan pengembalian kelebihan pajak atas Pajak Pertambahan Nilai kepada
Direktur Jenderal Pajak sepanjang memenuhi ketentuan sebagai berikut:
a. telah ditetapkan sebagai Pengusaha Kena Pajak berisiko rendah dari Direktur
Jenderal Pajak; dan
b. terdapat pengkreditan pajak masukan berupa Pajak Pertambahan Nilai atas
perolehan Real Estat
Direktur
Jenderal
Pajak
menerbitkan
Surat
Keputusan
Pengembalian
Pendahuluan Kelebihan Pajak dalam jangka waktu paling lama 1 (satu) bulan
sejak permohonan diterima secara lengkap.
Direktorat Jenderal Pajak
11
KEMENTERIAN KEUANGAN
DIREKTORAT JENDERAL PAJAK
TERIMA KASIH
DIREKTORAT JENDERAL PAJAK
Dana Investasi Real Estate
1
Agenda
Overview DIRE
Perpajakan DIRE
Perkembangan Terkini
2
Overview DIRE
3
Pengertian DIRE
1. DIRE adalah wadah untuk menghimpun dana masyarakat, yang selanjutnya diinvestasikan
pada aset real estat, aset yang berkaitan dengan Real Estat dan atau kas dan setara kas
2. DIRE berinvestasi pada:
a. Aset Real Estat (tanah secara fisik dan bangunan yang ada di atasnya) paling kurang
50% dari Nilai Aktiva Bersih (NAB);
b. Aset Real Estat dan Aset yang berkaitan dengan Real Estat di wilayah Indonesia
(Efek Perusahaan Real Estat yang tercatat di Bursa Efek dan atau diterbitkan oleh
Perusahan Real Estat) paling kurang 80% dari NAB dengan ketentuan investasi pada
Aset Real Estat paling kurang 50% dari NAB; dan/ atau
c. kas dan setara kas tidak lebih dari 20% NAB.
3. DIRE dilarang berinvestasi pada:
a. tanah kosong; atau
b. properti yang masih dalam tahap pembangunan (tidak termasuk dekorasi ulang,
perbaikan (retrofitting) dan renovasi).
4. DIRE dapat melakukan Penawaran Umum atau tidak melakukan Penawaran Umum atas
Unit Penyertaannya.
5. DIRE dapat mencatatkan Unit Penyertaannya di Bursa Efek.
4
Manfaat Berkembangnya DIRE
-
Dana yang diperoleh dari KIK-DIRE dapat digunakan untuk membangun
infrastruktur seperti rumah sakit, gedung olah raga, wisata, dll.
Potensi peningkatan pendapatan daerah
-
Sebagai alternatif investasi untuk masyarakat di daerah
-
Investor memperoleh pengembalian yang dibagikan secara berkala dari hasil
investasinya.
Mendorong tumbuhnya pembangunan infrastruktur di daerah.
-
Meningkatkan penerimaan pajak daerah maupun pusat.
5
Skema Transaksi DIRE
(Kepemilikan Langsung)
A. Aliran Kas Saat Perolehan Bangungan/Gedung
Manajer Investasi
Pemegang Unit
Penyertaan
kas
KIK DIRE
kas
Pemilik
Bangunan/
Gedung
kas
Penyewa
Bangunan/
Gedung
Bank Kustodian
B. Aliran Kas Atas Hasil Dari Bangunan/Gedung
Manajer Investasi
Pemegang
Unit
Penyertaan
kas
KIK DIRE
Bank Kustodian
Skema Kepemilikan Langsung belum dimungkinkan karena KIK tidak dapat memiliki
tanah. Berdasarkan Ps. 4, UU No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok
Agraria hanya badan hukum dan perseorangan yang dapat memiliki tanah
6
Skema Transaksi DIRE
(Kepemilikan Tidak Langsung)
A. Aliran Kas Saat Perolehan Bangunan/Gedung
Manajer Investasi
Pemegang
Unit
Penyertaan
kas
KIK DIRE
kas
SPC
kas
Pemilik
Bangunan/
Gedung
Bank Kustodian
B. Aliran Kas Atas Hasil Dari Bangunan/Gedung
Manajer Investasi
Pemegang Unit
Penyertaan
kas
KIK DIRE
kas
SPC
kas
Penyewa
Bangunan/
Gedung
Bank Kustodian
7
REIT di Market Global
USA
Australia
Jepang
Inggris
Singapura
Malaysia
Hongkong
Korea
Inception
1960
1971
2001
2007
2002
1989
2003
2001
Number of
listed REIT
166 1
48
53
27
34 2
15
8
4
Index
Market Cap
(USD Bn) 3
660
75
145
68
25
5
87
NM 4
Stock
Market
(USD Bn) 5
21.958 951
4.537
3.084
444
376
3.540
1.103
Listed Real
Estate as a
% of Stock
Market
4,2%
4,3%
2,3%
18,8%
6,9%
4,2%
0,1%
9,0%
Sumber: EPRA, Februari, 2016
1.
2.
3.
4.
5.
Berdasarkan klasifikasi FTSE
Tidak termasuk Business Trust
Kapitalisasi pasar REIT berdasarkan FTSE REIT Index, per 25 Feb 2016
REIT Korea tidak diperdagangkan, sehingga tidak dimasukan dalam tabel ini
Nilai kapitalisasi pasar berdasarkan data Bloomberg
8
REIT di Market Global
Partisipasi Investor
Internasional
Partisipasi
Investor Retail
Jenis Properti
USA
Tinggi
Tinggi
Diversified, office, retail, industrial,
residential, healthcare, entertainment,
hotel, mortgage landing
Australia
Medium
Tinggi
Diversified, office, retail, industrial,
residential, hotel
Jepang
Medium
Tinggi
Diversified, Office, retail, industrial,
residential, hotel, logistics, healthcare
Inggris
Tinggi
Rendah
Office, Residential, Commercial, Retail
Singapura
Tinggi
Tinggi
Diversified, Office, retail, industrial,
residential, Hotel, Logistics, Heathcare
Malaysia
Rendah
Medium
Office, retail, hotel
Hongkong
Tinggi
Tinggi
Office, retail, industrial, hotel
Korea
Rendah
Rendah
Office, retail
Sumber: EPRA, Februari, 2016
9
Perpajakan DIRE
10
Perpajakan Transaksi DIRE
(Kepemilikan Tidak Langsung)
A. Perpajakan Saat Perolehan Bangunan/Gedung
Manajer Investasi
Pemegang
Unit
Penyertaan
kas
KIK DIRE
kas
SPC
kas
Pemilik
Bangunan/
Gedung
Bank Kustodian
I. Pajak Kepada SPC
I. PPN 10% (restitusi 1
bulan) *
II. BPHTB Maks 5%
II. Pajak kepada Pemilik
Bangunan/Gedung
I. PPh Badan 0,5% dari
nilai transaksi**
* Berdasarkan PMK No. 200/PMK.03/2015: percepatan restitusi PPN semula 1 tahun menjadi 1 bulan.
** Berdasarkan PP nomor 40 tahun 2016, Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Real Estat dalam Skema
Kontrak Investasi Kolektif Tertentu sebesar 0,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan Real Estat.
11
Perpajakan Transaksi DIRE
(Kepemilikan Tidak Langsung)
B. Perpajakan Atas Hasil Dari Bangunan/Gedung
Manajer Investasi
Pemegang
Unit
Penyertaan
kas
KIK DIRE
kas
SPC
kas
Penyewa
Bangunan/
Gedung
Bank Kustodian
Dividen kepada KIK
DIRE tidak kena pajak*
Pajak atas sewa yang
diterima SPC:
PPh Final 10%
* Berdasarkan PMK No. 200/PMK.03/2015: Pajak Penghasilan atas dividen kepada KIK DIRE yang semula 25% menjadi tidak
kena pajak karena antara KIK DIRE dengan SPC dianggap merupakan satu kesatuan.
12
Perkembangan Terkini
13
Perkembangan Terkini
1. Pada tanggal 29 Maret 2016, Pemerintah telah mengeluarkan Paket Kebijakan Ekonomi XI
dimana salah satunya adalah memberikan insentif bagi produk DIRE. Berikut isi dari
Paket Kebijakan Ekonomi XI:
• Penerbitan Peraturan Pemerintah mengenai Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari
Pengalihan Real Estat Dalam Skema Kontrak Investasi Kolektif Tertentu yang mengatur
pemberian fasilitas Pajak Penghasilan final berupa pemotongan tarif yang semula 5%
menjadi 0,5% dari nilai transaksi.
• Penerbitan Peraturan Pemerintah mengenai Insentif dan Kemudahan Investasi di
Daerah yang antara lain mendorong penurunan tarif BPHTB untuk pengalihan hak atas
tanah dan bangunan yang menjadi aset DIRE dari maksimum 5% menjadi lebih rendah.
• Penerbitan Peraturan Daerah bagi daerah yang berminat untuk mendukung
pelaksanaan DIRE di daerahnya.
14
Perkembangan Terkini
2. Pada tanggal 16 Maret 2016, Otoritas Jasa Keuangan telah mengeluarkan Peraturan Otoritas
Jasa Keuangan Nomor 19/POJK.04/2016 tentang Pedoman Bagi Manajer Investasi dan Bank
Kustodian Yang Melakukan Pengelolaan Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak
Investasi Kolektif. Adapun perubahan yang mendasar adalah sebagai berikut :
Sebelum:
Peraturan IX.M.1
Dana Investasi Real Estat berbentuk Kontrak Investasi Kolektif dilarang meminjam dana
melalui penerbitan Efek bersifat utang namun dapat meminjam dana tanpa penerbitan Efek
bersifat utang untuk kepentingan pembelian aset Real Estat dengan total nilai paling banyak
20% (dua puluh persen) dari total nilai aset Real Estat yang akan dibeli.
Sesudah:
Perkembangan Peraturan:
POJK Nomor 19/POJK.04/2016
Dana Investasi Real Estat berbentuk Kontrak Investasi Kolektif dilarang meminjam dana
melalui penerbitan Efek bersifat utang namun dapat meminjam dana tanpa penerbitan Efek
bersifat utang untuk kepentingan pembelian aset Real Estat dengan total nilai paling banyak
45% (empat puluh lima persen) dari total nilai aset Real Estat yang akan dibeli.
15
Perkembangan Terkini
3. Pada tanggal 17 Oktober 2016, Presiden telah mengeluarkan Peraturan Pemerintah Republik
Indonesia Nomor 40 tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan
Real Estat dalam Skema Kontrak Investasi Kolektif Tertentu.
PP Nomor 40 Tahun 2016
Pasal 2
(1) Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak dari pengalihan Real Estat
kepada SPC atau KIK dalam skema KIK tertentu, terutang Pajak Penghasilan yang bersifat
final.
Pasal 3
(1) Tarif Pajak Penghasilan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) sebesar 0,5% dari
jumlah bruto nilai pengalihan Real Estat.
16
Perkembangan Terkini
POJK nomor 26/POJK.04/2016 tentang
Produk Investasi Di Bidang Pasar Modal Dalam Rangka Mendukung UndangUndang Tentang Pengampunan Pajak tanggal 25 Juli 2016
•
DIRE merupakan salah satu produk Pasar Modal yang dapat digunakan untuk
menampung dana Tax Amnesty.
•
Insentif DIRE untuk Tax Amnesty:
• Pada saat Pernyataan Pendaftaran dalam rangka Penawaran Umum DIRE diajukan
kepada Otoritas Jasa Keuangan, Manajer Investasi menyampaikan dokumen paling
sedikit:
a. Kontrak Investasi Kolektif Dana Investasi Real Estat berbentuk Kontrak Investasi
Kolektif disertai dengan format digital; dan
b. Prospektus yang diberi meterai dan ditandatangani para Pihak disertai dengan
format digital.
17
Perkembangan Terkini
Rancangan Surat Edaran OJK tentang Kriteria Khusus Produk Investasi di Bidang
Pasar Modal dalam rangka Mendukung Undang-Undang Tentang Pengampunan
Pajak
•
•
DIRE dapat berinvestasi pada sebagian dari suatu aset Real Estat, dengan ketentuan
akuisisi aset Real Estat dilakukan demi kepentingan terbaik dari pemegang Unit
Penyertaan DIRE.
DIRE dapat berinvestasi pada aset Real Estat secara tidak langsung melalui
pengambilalihan saham perusahaan pemilik aset Real Estat, dengan ketentuan Real
Estat yang dimiliki perusahaan yang sahamnya diambilalih DIRE wajib telah
menghasilkan pendapatan.
18
Terima Kasih
19
Perbandingan Kebijakan Perpajakan DIRE
Singapura
Stamp duty (BPHTB)
2005-2015: Bebas Stamp Duty
Sejak 31 Maret 2015: 3%
Malaysia
Bebas Stamp Duty
Indonesia
5%
PPN penjualan
properti
7 %, restitusi max 6 bulan
6%
10%
(restitusi 1 bln)
PPh Penjualan
Properti
Bebas pajak
Bebas pajak
PPh Final 0,5%
PPh pendapatan sewa
Bebas Pajak
Bebas Pajak
PPh Final 10%
PPh Dividen SPC
Bebas Pajak
Bebas Pajak
Bebas Pajak
PPh Dividen DIRE
• Resident & Non resident
Individu: Bebas Pajak
• Resident corporate: 17%
• Non resident corporate: 10%
• Resident & Non resident
Individu: 10%
• Resident Corporate: 24%
Bebas Pajak
• Non resident corporate :
25%
20
Perkembangan DIRE di Indonesia
•
Saat ini terdapat 2 (dua) DIRE, yaitu:
1. DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia
 Tanggal Efektif: 6 November 2012
 Manajer Investasi: PT Ciptadana Asset Management
 Bank Kustodian: Standard Chartered Bank
 Aset: Solo Grand Mall
 Nilai Akuisisi Aset: Rp 356 Milyar
 Nilai Dana Kelolaan DIRE: Rp 564,52 Miliar per Oktober 2016
 Skema KIK-DIRE: Skema tidak langsung melalui Special Purpose Company (SPC)
2. BNI-AM REIT Sayana Indonesia
 Tanggal Efektif: 16 September 2016
 Manajer Investasi: PT BNI Asset Management
 Bank Kustodian: PT Bank DBS Indonesia
 Rencana Akuisisi Aset: Mercure Hotel Harvestland Kuta Bali (saat ini masih dalam
tahap pembelian aset)
 Nilai Akuisisi Aset: Rp 375 miliar
 Skema KIK-DIRE: Skema tidak langsung melalui Special Purpose Company (SPC)
21
Properti Indonesia yang di-DIRE-kan di
Singapura
FIRST REITs
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
Siloam Sriwijaya
Siloam Hospital Purwakarta
Siloam Hospital Bali
Siloam Hospital TB. Simatupang
Siloam Hospital Manado dan Hotel
Aryaduta Manado
Siloam Hospital Makasar
Mochtar Riadi Comprehensive Cancer
Centre
Siloam Hospital Lippo Cikarang
Siloam Hospital Lippo Village
Siloam Hospital Kebon Jeruk
Siloam Hospital Surabaya
Imperial Aryaduta Hotel and Country Club
Lippo Mall Indonesian Retail (LMIR) Trust
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
Nilai Aset : ± 1 miliar SGD
(± Rp. 10,4 triliun)
Sun Plaza
Bandung Indah
Plaza
Cibubur Junction
Ekalokasari Plaza
Gajah Mada Plaza
Mall Lippo
Cikarang
Plaza Semanggi
Plaza Medan Fair
Pluit Village
Taman Mini Square
Kramat Jati Indah
Plaza
Palembang Square
Palembang Square
Extention
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
Pejaten Village
Binjai Supermall
Lippo Mall Kemang
Palembang Icon
Lippo Plaza batu
Mal WTC Matahari
Metropolis Town
Square
Depok Town
Square
Java Supermall
Malang Town
Square
Plaza Madiun
Grand Paladium
Medan
Nilai Aset : ± 1,84 miliar SGD
(± Rp. 19,15 triliun)
22