bab i pendahuluan

1 BAB I
PENDAHULUAN
1.1
Latar Belakang
Menurut Kepala Badan Pembinaan (Goeritno, 2012) dalam pernyataannya
saat menghadiri Rapimnas dan Rakernas (Rapat Pimpinan dan Rapat Kerja Nasional),
pembangunan infrastruktur di seluruh wilayah tanah air menjadi sangat penting dan
strategis,
karena
berperan
sosial.Pembangunan Infrastruktur
dalam
juga
upaya
merupakan
memperkecil
pilar
utama
kesenjangan
pertumbuhan
ekonomi, dan komponen penting bagi pencapaian pertumbuhan berkelanjutan yang
berkeadilan, juga bagian dari upaya mewujudkan konektivitas antar daerah.
Selain sebagai pilar utama pertumbuhan ekonomi, infrastruktur juga
menentukan daya saing suatu Negara. Melihat pentingnya infrastruktur dalam suatu
Negara tentunya akan timbul beberapa kendala dalam pembangunan infrastruktur
yang perlu diatasi, salah satunya adalah memastikan adanya sumber pembiayaan.
Dengan adanya kendala tersebut pemerintah memerlukan anggaran yang besar,
dengan disusunnya RAPBN tahun 2013 alokasi belanja modal di sektor infrastruktur
ini mencapai Rp. Rp.229,8 triliun atau 13,8% dari anggaran belanja negara sebesar
Rp.1.657,9 triliun. Angka ini meningkat 14,9% dari alokasi belanja modal dalam
APBN-P tahun 2012.
2 Mengingat kebutuhan pendanaan yang sangat besar sehingga masih terdapat
jarak, maka untuk mengakalinya pemerintah berusaha untuk melakukan public
private partnership (kerja sama anta pemerintah dan swasta) dengan meningkatkan
anggaran pemerintah sehingga bisa mendatangkan hasil yang maksimal(Achmad
Hermanto Dardak, 2012).
Sesuai dengan RAPBN-2013,agenda pembangunan infrastruktur mencakup
pembangunan jalan, pelabuhan, penyediaan sarana dan prasarana transportasi sungai,
danau dan penyeberangan (SDP), bandar udara baru, rehabilitasi bandar udara,
pembangunan jalur Kereta Api baru, termasuk jalur ganda, pembangunan terminal
transportasi jalan pada 24 lokasi, dan pembangunan prasarana 61 dermaga
penyeberangan, serta pengembangan pembangunan dan pengelolaan pelabuhan
perikanan di 25 lokasi.
Dengan tingginya perkembangan infrastruktur, jasa pengembang merupakan
bidang usaha yang banyak diminati oleh masyarakat di berbagai tingkatan dan latar
belakang sosial sebagaimana terlihat dari makin besarnya peningkatan jumlah badan
usaha (BU) yang bergerak di bidang usaha jasa konstruksi. Kondisi ini diperkuat
dengan diluncurkannya Masterplan Percepatan dan Perluasan Pembangunan
Ekonomi Indonesia (MP3EI) dan juga adanya PT Penjamin Infrastruktur Indonesia
yang menyediakan guarantee fund bagi para investor di bidang infrastruktur.
Salah satu perusahaan yang sudah cukup lama berkecimpung di dunia
infrastruktur adalah PT Jakarta Propertindo.PT Jakarta Propertindo adalah
pengembang yang juga merupakan sub-holding BUMD bidang properti dan
infrastruktur milik pemerintah provinsi DKI Jakarta.PT Jakarta Propetindo adalah
3 merger antara PT Pembangunan Pluit Jaya yang beroperasi di kawasan Pluit dan PT
Pembangunan Pantura yang memiliki konsesi reklamasi di pantai utara Jakarta.
Perusahaan ini menyandang status sub-holding tercatat sejak 15 Desember 2000 dan
di waktu yang sama perusahaan ini berubah nama.
Situasi yang menunjang dalam bidang infastruktur akan otomatis membuat
daya saing developer lokal pun akan meningkat, tidak hanya untuk proyek – proyek
pemerintah dan swasta tetapi juga mancanegara. Seiring dengan perencanaan
pembangunan infrastruktur dan meningkatnya daya saing developer di Indonesia,
perusahaan harus bisa lebih efisien dan inovatif dalam memenuhi kebutuhan
masyarakat.Pengembangan bisnis merupakan suatu keharusan yang dilakukan
perusahaan agar dapat bertahan ditengah ketatnya persaingan yang terjadi.
Perusahaan di berbagai belahan dunia menghadapi persoalan yang sama, yaitu
pendanaan proyek dan kegiatan bisnis yang diperlukan perusahaan untuk bertumbuh
dan meningkatkan kekayaan (Graham et al., 2009). Terdapat dua cara pembiayaan
usaha bagi perusahaan yang ingin mengembangkan bisnisnya. Cara yang pertama
adalah cara internal (internal financing). Jika melalui cara ini, perusahaan
mendapatkan biaya dari laba ditahan yang diinvestasikan kembali. Cara yang kedua
adalah cara eksternal (external financing). Melalui cara ini, perusahaan akan
mendapatkan biaya dengan menerima hutang dari lembaga keuangan atau
menerbitkan surat berharga (BAPEPAM).
Fazzari et al. (1988) menyatakan bahwa dalam hierarki pembiayaan terdapat
dua komponen, yaitu pembiayaan internal dan eksternal.Pembiayaan internal adalah
4 pembiayaan yang didapatkan perusahaan dari kas yang dihasilkan oleh aktivitas
operasional.Menurut
Damodaran (2010) pembiayaan internal saja tidak cukup
walaupun perusahaan tidak membayar dividen, kas yang ada mungkin saja tidak
mencukupi
kebutuhan
perusahaan
untuk
membiayai
proyek-proyek
yang
menguntungkan.
Tak terkecuali PT Jakarta Propertindo yang kini sedang terlibat dalam proyek
jalan 6 ruas jalan tol sebagai pembangun dan operator. Proyek Infrastruktur ini
tentunya memerlukan dana yang sangat besar. Dengan situasi ini PT Jakarta
Propertindo dituntut untuk dapat lebih kreatif dalam mencari suntikan dana. Untuk
dapat menentukan langkah pendanaan yang tepat, maka penulis akan membuat
proyeksi arus kas dari beberapa langkah pendanaan yang ada. Dari proyeksi tersebut
maka akan terlihat langkah mana yang paling menguntungkan bagi PT Jakarta
Propertindo.
1.2
Strategi Pendanaan
Pendanaan adalah faktor yang vital bagi berlangsungnya operasi sebuah
perusahaan. Kemampuan perusahaan untuk menghimpun dana secara efisien
ditunjukan dari caranya memilih strategi pendanaan. Seperti yang sudah dijelaskan
sebelumnya, pendanaan atau financing terbagi menjadi dua, yakni internal financing
dan external financing. Seberapa efisien perusahaan menghimpun modal dilihat dari
seberapa besar manajemen perusahaan mampu menekan biaya modal yang harus
ditanggung.
5 Perusahaan manapun membutuhkan modal dan tak sedikit yang membutuhkan
biaya modal yang cukup besar, terutama di bidang konstruksi dan infrastruktur.
Setiap perusahaan seharusnya memiliki struktur modal yang baik, karena struktur
modal merupakan pembelanjaan permanen yang mencerminkan perbandingan atau
pertimbangan antara hutang jangka panjang dengan modal sendiri (Riyanto, 1995).
Strategi pendanaan memiliki dua teori penting dan saling bersaing, yakni
Trade-off Theory dan Pecking Order Theory. Dalam teori trade-off perusahaan
diyakini akan selalu meneyesuaikan tingkat leverage ke arah yang optimal.
Sedangkan teori pecking order menyatakan bahwa keputusan dalam mengeluarkan
modal akan dipengaruhi oleh arus kas internal dalam badan usaha. Ini artinya teori
pecking ordermenjelaskan bahwa terdapat dua sumber pendanaan, yaitu pendanaan
internal dan pendanaan external.Seperti halnya teori pecking order, penulisan ini akan
membagi sumber pendanaan ke dalam dua kategori. Terdapat beberapa langkah yang
dapat ditempuh bila perusahaan ingin menghimpun dana, yaitu, IPO Saham, Obligasi,
Reksadana dan Pinjaman ke bank.
1.3 Latar Belakang
PT Jakarta Propertindo melalui anak perusahaannya, PT Jakarta Toll Road
Development terlibat dalam pembangunan 6 ruas jalan tol. Pembangunan ini akan
dibagi menjadi tiga tahap ( 1 tahap = 2 ruas ). Pembangunan tahap 1 ini memerlukan
dana sekitar Rp 11 Trilliun. Sumber pendanaan bagi proyek ini terdiri dari 30%
ekuitas dan 70% hutang.
6 Proporsi kepemilikan PT Jakarta Propertindo aslinya adalah 50% dari PT
Jakarta Toll Road Development. Namun karena adanya kendala pendanaan sebesar
Rp 1.65 Trilliun yang harus disetorkan dalam bentuk ekuitas, maka PT Jakarta
Propertindo melepaskan 33% kepemilikannya dalam bentuk konsorsium ke beberapa
perusahaan konstruksi. Aksi ini menyisakan PT Jakarta Propertindo dengan 17% sisa
kepemilikan dan Rp 420 Milliar ekuitas yang harus disetorkan sebelum PPJT.
1.4 Tujuan dan Manfaat Penulisan
1.4.1Tujuan Penulisan
Berdasarkan pembahasan diatas, PT Jakarta Propertindo sebagai salah satu
pengembang yang sudah memiliki reputasi dan dengan bertahun-tahun pengalaman
mempunyai keharusan untuk dapat tetap bersaing dengan perusahaan sebanding
lainnya.
Penulisan ini meliputi skenario perhitungan beberapa metode pendanaan bagi
PT Jakarta Propertindo. Metode pendanaan yang akan dibahas oleh penulis antara
lain penerbitan surat berharga seperti obligasi, reksadana penyertaan terbatas
(RDPT), dan pinjaman bank. Dalam penulisan ini akan dibahas langkah-langkah yang
harus diambil untuk menjalani ketiga metode tersebut.
Beberapa rasio keuangan dari PT Jakarta Propertindo juga akan dibahas dalam
penulisan ini. Tujuannya adalah mengetahui tingkat imbal atau return, tingkat hutang
7 terhadap ekuitas perusahaan dan seberapa liquid perusahaan tersebut. Dengan begitu
dapat disimpulkan bahwa tujuan dari penulisan ini adalah sebagai berikut:
1. Menganalisis strategi pendanaan PT Jakarta Propertindo yang tersedia
untuk membiayai ekuitas dari proyek pembangunan 2 ruas jalan tol.
2. Memberi masukan tentang metode/strategi pendanaan PT Jakarta
Propertindo.
1.4.2 Manfaat Penulisan
Manfaat dari penulisan ini dikelompokan menjadi tiga, yaitu dari segi
perusahaan, segi penulis dan segi pembaca.Adapun manfaat dari penelitian ini adalah:
1.
Untuk Perusahaan
Memberikan masukan dan bahan pertimbangan kepada pihak Manajemen PT
Jakarta Propertindo dalam mengambil keputusan terkait dengan pendanaan
perusahaan. Dalam usaha meningkatkan kinerja dan modal ke arah yang positif maka
penulisan ini diharapkan dapat menjadi referensi tambahan karena informasi di
dalamnya tidak hanyamembahas prosedur dan pelakunya tetapi juga meliputi
penilaian rasio keuangan, nilai wajar dan juga skenario arus kas yang dibuat penulis
untuk mengasumsikan kondisi keuangan apabila perusahaan memilih salah satu
metode permodalan tertentu.
8 2.
Untuk penulis
Karena informasi yang digunakan merupakan data dari kasus yang
sebenarnya, penulisan ini akan sangan membantu penulis dalam memberikan
pemahaman mendalam akan strategi pendanaan suatu perusahaan. Penulis juga akan
lebih memahami alasan perusahaan dalam mengambil suatu tindakan terkait strategi
pendanaan.
3.
Untuk Pembaca
Sebagai bahan acuan untuk memahami sektor keuangan perusahaan
khususnya dalam bidang metode dan struktur pendanaan perusahaan khususnya
dalam sektor konstruksi.
1.5 Ruang Lingkup
Untuk memberikan suatu pembahasan yang lebih terarah, maka diperlukan
adanya suatu pembatasan ruang lingkup dari kebutuhan yang akan dibahas. Dalam
penilitian ini, penulis membatasi ruang lingkup penilitian sebagai berikut:
1.
Penelitian dilakukan pada bagian keuangan untuk melakukan analisis
pilihan strategi pendanaan PT Jakarta Propertindo yang tersedia bagi
pembangunan dua ruas jalan tol.