Analisis Pasar Properti

Analisis Pasar Properti
Diklat Penilaian Properti Dasar
2011
PENDAHULUAN
Pengertian
Market analysis merupakan suatu pandangan
yang menyeluruh terhadap penawaran dan
permintaan terhadap atribut-atribut properti (Kahr
and Thomsett)
Market analysis in real estate merupakan
analisis terhadap atribut-atribut produktif dari
suatu bentuk real estate yang ditentukan oleh
permintaan terhadap real estate dan penawaran
kompetitif dari real estate pada pasar (Fanning)
Studi Pasar atau Analisis Pasar (Market adalah
studi yang berpusat pada supply (penawaran) dan
demand (permintaan) properti secara umum pada
saat sekarang dan kemungkinannya di masa yang
akan datang pada suatu wilayah tertentu.
Tujuan
mengevaluasi jumlah permintaan dan penawaran
dengan tujuan untuk mengidentifikasi kebutuhan
konsumen yang belum terpenuhi dan memperkirakan
besaran ruang yang dibutuhkan
Untuk membantu pihak yang berkepentingan dalam
mengambil keputusan terkait permasalahan properti,
seperti:
• Dimana lokasi sebuah kantor, rumah, apartemen dll?
• Ukuran dan type bangunan yang akan dibangun diatas lahan
tertentu?
• Type penyewa yang bagaimana yang dicari sebagai bahan marketing
bangunan tertentu ?
• Tingkat sewa dan janka waktu sewa?
• Kapan memulai sebuah projek pembangunan?
• Berapa unit yang harus dibangun tahun ini?
• Kota mana dan jenis properti apa untuk investasi sehingga alokasi
modal dan tingkat sewa tumbuh dengan tepat?
• Dimana menempatkan outlet ritel baru dan atau ritel yang harus
ditutup.?
ANALISIS PASAR DAN
PENILAIAN

Analisis pasar dapat menjadi bagian yang terpisah dari
penilaian akan tetapi penilaian tidak akan terpisah
dari analisis pasar

Fungsi analisis pasar dalam penilaian :
1. menyediakan data untuk mengidentifikasi highest and
best use dari properti
2. menyediakan data dan mengidentifikasi faktor-faktor
penentu dari nilai yang akan digunakan pada tiga
pendekatan : data pasar, biaya, dan kapitalisasi
pendapatan
Sumber : Stephen F. Fanning, 2005, “Market Analysis For Real
Estate”, P 4-5, Appraisal Institute, USA
Analisa Pasar dalam
3 Pendekatan Penilaian
Cost Approach
• costs
• Depreciation
• land sale comps.
Sales Comparison
• locate sales
• compare to subject.
Income Approach
• Vacancies
• Rents
• operating expenses
• cap rates
• IRR
• growth rates, etc.
ANALISIS PASAR DAN
PENILAIAN
Permintaan
(Demand)
Up to date
Analisis Pasar
Data
Valid
Penawaran
(Supply)
Reliable
Relevan
Penggunaan Tiga
Pendekatan
Nilai Properti
PROSES PENILAIAN
Identifikasi
Masalah
Analisis Pasar
Analisis
Highest and Best
Use
Penggunaan
Tiga
Pendekatan
Estimasi Nilai
Lahan
Pengumpulan dan
Pemilihan Data
Rekonsiliasi Nilai
Laporan Penilaian
Sumber : Stephen F. Fanning, 2005, “Market Analysis For Real Estate”, P 8, Appraisal Institute, USA
Pelaku Pasar yang Berkepentingan
•
•
•
•
•
•
•
•
pengembang,
perencanaan fisik,
penilai properti,
pengelola properti,
devisi pemasaran,
penyantun dana,
dinas tata kota,
analis keuangan
PROPERTI DAN PASAR
KARAKTERISTIK PROPERTI
Immobility
• tidak mudah untuk dipindahkan
Heterogenity
• masing-masing properti memiliki karakteristik
yang unik dan berbeda satu dengan lainnya
Unliquid
• tidak mudah ditukar dalam bentuk uang dalam
waktu cepat
Durability
• barang tahan lama dan jangka waktu
penggunaannya lama
Legal
complexity
• terkait dengan aspek legal atau hukum
Sumber : Wahyu Hidayati, 2006, “Handout Mata Kuliah Konsep Dasar
Penilaian Properti” MEP, UGM
PASAR PROPERTI
“Suatu aktivitas komersial yang dirancang untuk
memudahkan pertukaran hak-hak atas tanah dan
bangunan, menetapkan harga untuk pertukaranpertukaran yang sifatnya saling menguntungkan bagi
kedua belah pihak, mengalokasikan ruang untuk
berbagai alternatif penggunaan,menentukan pola
penggunaan
tanah
dan ruang,
serta
menyesuaikan penawaran terhadap permintaan”
Sumber : Iwan Hindawan Dadi, Arik Hariyono, dan Darmawan Dwi
Atmoko, 2006, “Fundamental of Valuation”, BPPK, Jakarta.
CIRI-CIRI PASAR PROPERTI
Pasarnya tidak efisien
Pembeli dan penjual terbatas
Harga relatif tinggi
Pasarnya tidak self regulating
Permintaan dan penawaran jarang bertemu dalam titik
keseimbangan (ekuilibrium)
Sulit untuk masuk dan keluar dari pasar
Sumber : Agus Prawoto, 2003, “Teori dan Praktek Penilaian Properti”, P
65-69, BPFE, Yogyakarta
Faktor-Faktor yang Mempengaruhi
Pasar Properti
Kependudukan
Kepemilikan
Properti
Ketenagakerjaan
Basic Ekonomi
•
•
•
•
Penyebaran Penduduk
Profil Usia Penduduk
Formasi Rata-Rata Keluarga
Tingkat Kelahiran/Kematian dan Migrasi
• Tingkat Kepemilikan atau Sewa
• Tingkat Pendapatan dan Pengeluaran
• Tingkat Penganguran
• Pertumbuhan Ekonomi
• Inflasi
• Tingkat Suku Bunga
Faktor-Faktor yang Mempengaruhi
Pasar Properti
Supply
Karakteristik
Fisik
Fasilitas
Lingkungan
• Eksisting Properti
• Proyek Baru
• Ukuran dan Bentuk
• Tofografi
• Karakteristik Tanah dan Lapisan Tanah
• Utilitas
• Keamanan
• Pencapaian
• Sosial
• Politik
Kecenderungan Pasar
• Pasar Penjual – under
supply
• Pasar Pembeli – over
supply
• Market equilibrium
• Market disequilibrium
16
ANALISIS PASAR
Gambaran Umum Analisis Pasar
Demand
ANALISIS
PASAR
INFORMASI
PROPERTI
Supply
Type / Jenis Analisis Pasar
•
•
•
•
•
Analisis Basis Ekonomi
Kajian Kemampuan Pasar
Analisis Investasi
Kajian Kelayakan
Kajian Kegunaan Tertinggi
dan Terbaik
19
6 langkah Analisis Pasar Properti
Step 1
• Definisikan Properti (Property Productivity
Analysis);
Step 2
• Definisikan pengguna properti (Market
Delineation);
Step 3
• Forecast demand factors ;
Step 4
• Inventarisir dan Prediksi Permintaan
(Inventory and forecast competitive supply) ;
Step 5
• Analisis interaksi Permintaan dan Penawaran ;
Step 6
• Forecast subject capture
METODE ANALISIS
PASAR
Inferred/Trend Analysis
Fundamental Analysis
1. Menggambarkan trend pasar
properti
1. Memforecast permintaan untuk
jenis properti tertentu pada pasar
yang spesifik
2. Berdasarkan historical data
2. Berdasarkan data segmentasi
demografi dan data ekonomi
3. Menggunakan data makro
ekonomi
3. Menggunakan data mikro
ekonomi
4. Bersifat umum
4. Bersifat lebih mendalam
Sumber : Stephen F. Fanning, 2005, “Market Analysis For Real Estate”, P 18-19, Appraisal Institute, 21
USA
TINGKATAN ANALISIS
PASAR
Tingkatan Analisis
Uraian
A
Analisis secara umum, menggunakan data historis, data
diupdate setiap 1 tahun, menggunakan data sekunder
dari pihak lain
B
Lebih spesifik dari tingkatan A, data historis diupdate
setiap triwulan/kuartal/semester, data sekunder dari
hasil survey
C
Menggunakan teknik forecast terutama demand dan
absorption
rate
dengan
menggunakan
data
pertumbuhan populasi, pendapatan, dan tenaga kerja
D
Analisis paling spesifik, data primer, dalam forecast
demand dan supply digunakan pula data perencanaan
kota, kebijakan penggunaan lahan, pajak, risiko, dan
sebagainya.
Estimasi
detail
tentang
biaya
pembangunan, strategi pemasaran, dan sebagainya.
Sumber : Stephen F. Fanning, 2005, “Market Analysis For Real Estate”, P 20-26, Appraisal22
Institute, USA