Kerjasama Operasional (KSO) / Joint Operation (JO)

Bentuk Kerjasama Penanaman Modal
1. Joint Ventures
Suatu usaha kerjasama yang dilakukan
antara penanaman modal asing dan nasional
semata-mata berdasarkan suatu perjanjian
atau kontrak belaka (kontraktual), dimana
tidak membentuk suatu badan hukum baru.
Bentuk Kerjasama Penanaman Modal
Semua Perjanjian tunduk pada peraturan
peraturan umum yang dimuat dalam KUH
Perdata :
1. Yang mempunyai nama khusus
(BERNAMA )
2. Yang tidak dikenal dengan nama
tertentu ( TIDAK BERNAMA )
Bentuk Kerjasama Penanaman Modal
Perjanjian bernama merupakan perjanjianperjanjian yang diatur dalam KUH Perdata :
JUAL BELI (PSL. 1457 S/D 1540 )
TUKAR MENUKAR ( PSL.1541 S/D 1546 )
 SEWA MENYEWA ( PSL.1548 S/D 1600 )
PINJAM PAKAI ( PSL. 1740 S/D 1743 )
Bentuk Kerjasama Penanaman Modal
Perjanjian tidak bernama
►TIDAK DIATUR DALAM BW / K.U.H
PERDATA
►TETAPI MASIH TETAP TUNDUK KEPADA
ATURAN POKOK YANG DITETAPKAN OLEH
UNDANG-UNDANG.
Kerjasama Operasional (KSO) / Joint Operation (JO)
Kerjasama Operasional (KSO) adalah perjanjian
antara dua pihak atau lebih dimana masingmasing sepakat untuk melakukan suatu usaha
bersama dengan menggunakan aset dan atau
hak usaha yang dimiliki dengan menanggung
keuntungan dan kerugian secara bersama-sama.
Kerjasama Operasional (KSO) / Joint Operation (JO)
KSO memiliki ciri pokok antara lain :
a) Adanya pihak-pihak yang bekerjasama, yaitu
Investor dan Pemilik Aset
b) Adanya perjanjian (hubungan hukum)
c) Penggunaan asset (harta kekayaan)
d) Adanya resiko (prestasi)
Kerjasama Operasional (KSO) / Joint Operation (JO)
Sebutan pihak yang terkait dalam Kerjasama
Operasional (KSO) adalah sebagai berikut :
1. Pemilik Aset adalah pihak yang memiliki aset atau
hak penyelenggaran usaha tertentu yang dipakai
sebagai obyek atau sarana Kerjasama Operasi.
2. Investor adalah pihak yang menyediakan dana, baik
seluruh atau sebagian, untuk memungkinkan aset
atau hak usaha pemilik aset diberdayakan atau
dimanfaatkan dalam KSO.
Kerjasama Operasional (KSO) / Joint Operation (JO)
Bentuk-bentuk KSO berkembang dengan berbagai variasi,
tetapi bisa dibagi menjadi dua golongan, yakni:
1. KSO Dengan Entitas Hukum Terpisah (Separate Legal
Entity) dari entitas hukum para partisipan KSO.
2. KSO tanpa pembentukan entitas hukum yang terpisah,
yang bisa berbentuk Pengendalian Bersama Operasi (PBO)
dan Pengendalian Bersama Aset (PBA), atau KSO dimana
hanya satu pihak saja dari partisipan KSO yang memiliki
kendali yang signifikan atas aset dan operasi KSO.
Kerjasama Operasional (KSO) / Joint Operation (JO)
Bentuk-bentuk operasional KSO yang populer adalah :
1. Bentuk bangun, kelola, serah (Build, Operate, Transfer /BOT)
merupakan bentuk perjanjian kerjasama yang dilakukan antara
pemilik dengan investor, dimana pihak investor akan membangun
aset yang akan menjadi objek KSO, mengelola objek selama
masa konsesi dan kemudian jika habis masa konsesi investor
akan menyerahkan aset kepada pemilik.
2. Bangun, serah, kelola (Build, Transfer, Operate/BTO)
Merupakan bentuk perjanjian antara pemilik aset dengan investor
dimana pihak investor hanya membangun objek KSO, akan tetapi
setelah selesai pekerjaan kemudian menyerahkan objek KSO
kepada pemilik aset untuk dikelola.

Bentuk Kerjasama Penanaman Modal
B.O.T Agreement :
Perjanjian antara 2 (dua) pihak, dimana pihak yang satu
menyerahkan penggunaan tanah miliknya untuk di atasnya
didirikan suatu bangunan komersial oleh pihak kedua (investor),
dan pihak kedua tersebut berhak mengoperasikan atau
Mengelola bangunan komersial untuk jangka waktu tertentu
Dengan memberikan fee (atau tanpa fee) kepada pemilik tanah,
dan pihak kedua wajib mengembalikan tanah beserta
bangunan komersial di atasnya dalam keadaan dapat dan
siap dioperasionalkan kepada pemilik tanah setelah
jangka waktu operasional tersebut berakhir.
B.O.T Agreement
Unsur-unsur perjanjian sistem bangun guna serah
(build, operate, and transfer/BOT) atau BOT
Agreement, adalah :
Investor (penyandang dana)
Tanah
Bangunan komersial
Jangka waktu operasional
Penyerahan (transfer)
B.O.T Agreement
Para pihak yang terlibat dalam pembangunan dengan pola
BOT ini adalah:
1. Pemilik Tanah/ Prinsipal adalah pihak yang secara
keseluruhan bertanggungjawab atas pemberian konsesi
dan merupakan pemilik akhir dari proyek/fasilitas tersebut
setelah habisnya jangka waktu.
2. Investor/ Promotor / Pelaksana Proyek adalah suatu
badan hukum yang diberi konsesi untuk membangun,
memiliki, mengoperasikan dan mengalihkan fasilitas
tertentu. Organisasi promotor ini biasanya didukung oleh
pihak-pihak lain, seperti : Contractor, Investor, Operator,
Supplier, Lender, dan User.
B.O.T Agreement
Hak dan Kewajiban Pemilik Tanah/ Prinsipal :
Hak :
- Menikmati hasil sesuai perjanjian (jika ada)
- Menerima fasilitas bangunan/ infrastruktur setelah masa
perjanjian berakhir.
Kewajiban :
- Sebagai pemegang hak, memberikan kuasa atau
kewenangan kepada investor/ pelaksana proyek.
B.O.T Agreement
Hak dan kewajiban Investor/ Promotor / Pelaksana proyek :
Hak :
Mengoperasikan dan mengambil manfaat ekonominya sebagai ganti
atas semua biaya yang dikeluarkan untuk selama waktu tertentu.
Mengambil seluruh atau sebagian keuntungan.
Kewajiban :
Membangun dan mengoperasikan sebuah sarana dan prasarana
umum sesuai dengan standar kerja yang diterapkan.
Menyediakan sendiri pendanaan untuk proyek tersebut serta
menanggung pengadaan material, peralatan, jasa lain yang
dibutuhkan untuk kelengkapan proyek
Mengembalikan proyek pada akhir masa kontrak
Membayar fee kepada pemilik proyek apabila diperjanjikan
Tidak menjaminkan, atau memindahtangankan objek BOT;
Memelihara objek BOT agar tetap dalam kondisi baik.
B.O.T. Agreement
Obyek dalam perjanjian sistem bangun guna serah (build,
operate, and transfer/BOT) kurang lebih :
 Bidang usaha yang memerlukan suatu bangunan
(dengan atau tanpa teknologi tertentu) yang merupakan
komponen utama dalam usaha tersebut disebut
sebagai bangunan komersial.
 Bangunan komersial tersebut dapat dioperasikan dalam
jangka waktu relatif lama, untuk tujuan pembangunan
prasarana umum, Pembangunan properti,
Pembangunan prasarana produksi
B.O.T. Agreement
BOT Agreement terjadi dalam hal, jika :
 Ada pemilik tanah ingin membangun suatu bangunan
komersial di atas tanahnya tetapi tidak mempunyai biaya, dan
ada investor yang bersedia membiayai pembangunan
 Ada investor yang ingin membangun suatu bangunan
komersial tetapi tidak mempunyai tanah yang tepat, dan ada
pemilik tanah yang bersedia menyerahkan tanahnya untuk
tempat berdirinya bangunan tersebut.
 Investor membangun suatu bangunan komersial di atas tanah
pihak lain, dan investor berhak mengoperasionalkannya untuk
jangka waktu tertentu. Selama jangka waktu operasional,
pihak pemilik tanah berhak atas fee tertentu.
 Setelah jangka waktu operasional berakhir, investor wajib
mengembalikan tanah kepada pemiliknya beserta bangunan
komersial di atasnya.
B.O.T. Agreement
Tiga tahapan dalam Perjanjian BOT:
 Tahap pembangunan (Build): Pihak pertama
menyerahkan tanahnya kepada pihak lain untuk
dibangun.
 Tahap operasional (Operate): Berfungsi mendapatkan
penggantian biaya atas pembangunan dalam jangka
waktu tertentu.
 Tahap transfer (Transfer): Pihak kedua menyerahkan
kepemilikan bangunan komersial kapada pemilik tanah.
B.O.T. Agreement
Penghasilan Bagi Investor
Penghasilan investor sehubungan dengan perjanjian BOT
adalah penghasilan yang diterima atau diperoleh investor
dari pengusahaan bangunan yang didirikan antara lain:
 Sewa dan penghasilan lain sehubungan dengan
penggunaan harta;
 Penghasilan sehubungan dengan hak pengusahaan
bangunan seperti penghasilan dari pengusahaan hotel,
pusat fasilitas olah raga, dan lain-lain;
 Penggantian atau imbalan yang diterima atau diperoleh
dari pemegang hak atas tanah apabila masa perjanjian
BOT diperpendek dari masa yang telah ditentukan.
B.O.T. Agreement
Penghasilan Bagi Pemegang Hak Atas Tanah.
Penghasilan yang diterima/diperoleh pemegang hak atas
tanah sehubungan dengan perjanjian BOT dapat berupa:
 Pembayaran berkala yang dilakukan oleh investor
kepada pemegang hak atas tanah selama masa BOT;
 Bagian dari uang sewa bangunan;
 Bagian keuntungan dari pengusahaan bangunan
dengan nama dan dalam bentuk apapun yang diberikan
oleh investor;
 Penghasilan lainnya sehubungan dengan perjanjian
B.O.T yang diterima pemegang hak atas tanah.
B.O.T. Agreement
Pertimbangan-pertimbangan pokok bagi pembangunan
proyek infrastruktur dengan pola BOT yang didasarkan
atas kepentingan Pemerintah Daerah, yaitu :
1. Tidak membebani neraca pembayaran pemerintah
2. Mengurangi jumlah pinjaman Pemerintah.
3. Merupakan tambahan sumber pembiayaan bagi
proyek-proyek yang diprioritaskan.
4. Tambahan fasilitas baru.
5. Mengalihkan resiko bagi konstruksi, pembiayaan dan
pengoperasian kepada sektor swasta.
6. Mengoptimalkan kemungkinan pemanfaatan
perusahaan maupun teknologi asing.
7. Diperolehnya fasilitas yang lengkap setelah akhir BOT
B.O.T. Agreement
RISIKO PROYEK BOT
Risiko yang umumnya ada pada proyek BOT antara lain :
1.
2.
3.
4.
5.
Risiko konstruksi (construction and operation risk)
Risiko biaya yang ternyata melebihi estimasi semula.
Risiko politik (political risk).
Risiko musibah
Risiko tidak diperolehnya bahan baku yang sangat
dibutuhkan untuk proyek.
6. Risiko pasar (commercial risk).
7. Risiko pertukaran mata uang asing/exchange rate.
B.O.T. Agreement
PEMBIAYAAN PROYEK BOT
Pembiayaan BOT dapat bersumber pada 3 hal :
1. Pembiayaan yang berasal dari pinjaman (debt finance)
Umumnya berasal dari pinjaman pasar komersial,
berasal dari perbankan.
2. Pembiayaan yang berasal dari penyertaan (equity
investment)
3. Cara lain
Pendanaan proyek BOT dapat diperoleh dari lembaga
keuangan, investment funds.
B.O.T. Agreement
Jenis-jenis Kontrak yang terkait dalam kegiatan
pembangunan dan pengoperasian proyek/fasilitas
infrastruktur dengan pola BOT, meliputi antara lain :
1. Kontrak Konsesi (Concession Agreement)
Kontrak antara Prinsipal dan Promotor. Kontrak ini
menjadi dasar dari kontrak-kontrak lainnya.
2. Kontrak Konstruksi (Construction Contract)
Kontrak yang dibentuk antara Promotor dan
kontraktor.
3. Kontrak Suplai (Supply Contract)
Kontrak antara Supplier dan Promotor tentang suplai
bahan-bahan mentah untuk proyek bersangkutan.
B.O.T. Agreement
4. Shareholder Agreement, Kontrak yang dibentuk antara
Promotor dan Investor.
5. Kontrak Operasional (Operation Contract)
Kontrak antara Promotor dan Operator tentang
pengoperasian atau pemeliharaan fasilitas yang telah
dibangun.
6. Kontrak Pinjaman (Loan Agreement)
Kontrak yang dibentuk antara Lender dan Promotor
seputar sumber pembiayaan.
7. Offtake Contract
Kontrak ini dibentuk antara User dan Promotor.
Kerjasama Operasional (KSO) / Joint Operation (JO)
Pengadaan infrastruktur di Indonesia dengan perjanjian BOT diatur oleh :
- PerPres No. 67 Th 2005 tentang Kerjasama Pemerintah Dengan Badan
Usaha Dalam Penyediaan Infrastruktur.
- PerPres No. 13 Th 2010 tentang Perubahan Atas PerPres No.67 Th 2005
tentang Kerjasama Pemerintah Dengan BU Dalam Penyediaan Infrastruktur.
- UU Nomor 32 Tahun 2004 tentang Pemerintahan Daerah.
- Keputusan Presiden RI Nomor 39 Tahun 1991 tentang Keputusan Presiden
Tentang Koordinasi Pengelolaan Pinjaman Komersial Luar Negeri.
- KepPresRI Nomor 7 Tahun 1998 tentang Kerjasama Pemerintah Dan Badan
Usaha Swasta Dalam Pembangunan Dan Atau Pengelolaan Infrastruktur
- SK Menteri Dalam Negeri Otonomi Daerah Nomor 11 tahun 2001 tentang
Pedoman Pengelolaan Barang Daerah
- Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan
UU Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung.
- Keputusan Menteri Keuangan RI Nomor 248/KMK.04/1995 tentang
Perlakuan Pajak Penghasilan Terhadap Pihak-Pihak Yang Melakukan Kerjasama
Dalam Bentuk Perjanjian Bangun Guna Serah (“Build Operate and Transfer”).