BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Dewasa ini

BAB I
PENDAHULUAN
1.1
Latar Belakang
Dewasa ini, booming prospek bisnis properti dengan semakin pesat
perkembangan bisnis property dan real estate bahkan mampu menarik minat para
investor atau developer (pengembang) untuk berinvestasi dibidang properti.
Pilihan investor dalam berinvestasi properti bertujuan untuk memperoleh
keuntungan dari bisnis properti. Kemajuan pertumbuhan bisnis properti tidak
hanya semakin menjamurnya mega proyek perumahan, gedung perkantoran, pusat
perbelanjaan dan fasilitas umum lain mempengaruhi pergerakan saham sektor
property dan real estate di pasar modal ikut berfluktuasi. Perdagangan saham
sektor property dan real estate di Bursa Efek Indonesia semakin diminati oleh
para investor dikarenakan return saham yang dihasilkan terus meningkat.
Investasi properti merupakan investasi jangka panjang karena berbentuk
fixed asset dan harga properti semakin meningkat sepanjang tahun. Properti
semakin marak diperdagangkan baik dalam bentuk asset (harta tidak bergerak)
maupun berbentuk saham yang diperdagangkan di pasar modal. Namun, kenaikan
harga properti menjadi tidak terkendali dan pertumbuhannya sangat sensitif
terhadap kondisi perekonomian. Dampak global economic crisis tahun 2008
menjadi goncangan untuk ekonomi global yang melanda hampir diseluruh negara
di dunia tak terkecuali perekonomian Indonesia dan berpengaruh negatif terhadap
iklim investasi pasar modal. Berdasarkan data Statistik Ekonomi dan Keuangan
1
Indonesia (SEKI), dampak krisis global pada triwulan IV tahun 2008 terhadap
perekonomian Indonesia antara lain melemahnya tingkat ekspor, menurunnya
Indeks Harga Saham Gabungan (IHSG) hingga mencapai level 1.355.405,
volatilitas valas dengan terdepresiasi mata uang Rupiah (Rp) terhadap Dollar ($)
mencapai Rp 12.150 per dollar AS, suku bunga acuan (BI Rate) mencapai 9.5
persen dan tingkat Inflasi Indonesia (IHK) yang mencapai 11,06 persen. Naik
turunnya transaksi di pasar modal berpengaruh pada kondisi makroekonomi
seperti tingkat inflasi, suku bunga, nilai tukar dan mata uang. Tak terkecuali,
stabilitas politik suatu negara dapat mempengaruhi perdagangan saham. Peneliti
Baramuli (2009) menyatakan bahwa krisis ekonomi menyebabkan variabelvariabel ekonomi seperti suku bunga, inflasi, nilai tukar maupun PDB mengalami
perubahan yang cukup tajam.
Dalam tulisan Sugianto (Tribune news, Juli 13, 2012) menyebutkan
Indonesia memasuk lima besar emerging market tahun 2012 - 2017 berdasarkan
Global Intelligence Alliance (GIA), negara-negara tersebut antara lain; Brasil,
India, China, Rusia, dan Indonesia. Negara emerging market merupakan negara
berkembang yang menuju pertumbuhan ditandai dengan industrialisasi yang cepat
dan kebutuhan investasi modal yang sangat besar, sehingga mampu menarik para
investor.
Dampak krisis global tersebut tidak menyurutkan niat para developer
untuk berinvestasi pada property dan real estate bahkan perkembangan bisnis
properti semakin menjamur khususnya pada bidang housing (residential),
2
shopping center, office building, hotel bahkan apartment. Benedictus Agung
(dikutip dalam H.B Alexander, Kompas.com, Mei 16, 2013) menyatakan
"Populasi pembeli akhir yang berusia produktif (30 tahun) terus bertambah setiap
tahunnya. Mereka membutuhkan hunian yang layak, kalangan ini yang akan
mendorong sektor properti terus bertumbuh dan diimbangi dengan daya beli yang
terus meningkat." Sehingga, meningkatan demand properti akan tetapi supply
properti tidak bertambah yang mengakibatkan harga properti melambung tinggi
bahkan harga properti menjadi tidak masuk akal karena harga ditentukan sendiri
oleh para developer. Menurut data Badan Pusat Statistik (BPS) kebutuhan
pasokan rumah masyarakat sebanyak 200.000 unit per tahun namun saat ini masih
kekurangan pasok rumah (backlog) sebesar 15 juta unit sehingga kekurangan
rumah terus terjadi. Kenaikan harga properti ini dijadikan momentum para
investor untuk memperoleh keuntungan. Pengaruh kenaikan harga properti secara
linier menyebabkan kenaikan harga saham perusahaan property dan real estate
diperdagangan Bursa Saham. Bahkan, pergerakkan trading sektor property dan
real estate yang semakin menggeliat hingga mengalami bubble burst atau
kenaikan dan penurunan yang sangat signifikan.
Sektor property dan real estate dapat dijadikan tolak ukur pertumbuhan
ekonomi suatu negara. Jika kondisi makroekonomi negara tumbuh pesat maka
bisnis property dan real estate juga mengalami pertumbuhan dan juga sebaliknya.
Dalam tulisan T.G Diredja (Kompas, Oktober 25, 2013) menyatakan: “Jika
kondisi makroekonomi nasional sedang tumbuh tinggi, bisnis properti ikut
menggeliat. Namun, jika ekonomi surut maka industri properti akan ikut surut.
3
Kondisi ekonomi Indonesia kembali terpuruk pada tahun 2013 yang dipicu oleh
kenaikan harga BBM (Bahan Bakar Minyak) sehingga meningkatkan laju inflasi
mencapai 9,2 persen dan suku bunga perbankan sebesar 7,25 persen.” (p.71)
Pertumbuhan ekonomi sangat bergantung pada kondisi ekonomi negara
dan sektor property dan real estate dapat dijadikan indikator penting untuk
menganalisis kesehatan ekonomi suatu negara. Hal ini disebabkan banyak investor
asing yang menanamkan modal di Indonesia dalam bisnis properti. Apabila
kondisi ekonomi Indonesia bergejolak maka dapat menyurutkan niat investor
asing untuk menarik modalnya.
Peneliti Pakpahan (dikutip dalam Fuadi, 2009) menunjukkan bahwa sektor
properti merupakan salah satu sektor yang paling tinggi volatilitas returnnya. H.B
Gunawan (Kompas, Oktober 23, 2013) menulis bahwa Sektor properti di Bursa
Efek Indonesia merupakan the best performer dibandingkan kinerja sektor lain
seperti perbankan dan consumer goods. Tercatat 5 (lima) besar peringkat teratas
emiten saham property dan real estate yang membukukan keuntungan penjualan
diatas 50 persen yaitu; Alam Sutera (ASRI), Bumi Serpong Damai (BSDE), Lippo
Karawaci (LPKR), Summarecon Agung (SMRA) dan Pakuwon Jati (PWON).
Berikut grafik return saham perushaan sektor property dan real estate periode
2008 sampai dengan 2013.
4
Gambar 1.1 : Grafik Saham Property dan Real Estate 2008 – 2013
Sumber : Data sekunder, diolah
Pada grafik menunjukkan lonjakan return saham yang sangat signifikan
pada pertengahan tahun 2013 jika dibandingkan dengan tahun sebelumnya.
Sedangkan, pada periode krisis tahun 2008 terjadi kenaikan dan penurunan yang
cukup tajam atau kondisi bubble burst bahkan return saham anjlok tercatat
dibawah angka 2000. Grafik tersebut mengambarkan bahwa pada kondisi krisis
perdagangan di Bursa Saham tidak menarik bagi para investor dikarenakan
dampak dari inflasi tahun 2008 yang dialami oleh hampir seluruh dunia. Namun,
secara keseluruhan sektor properti ini masih grow stable dibanding sektor-sektor
lainnya di Bursa Saham. Sehingga dapat disimpulkan bahwa kondisi
makroekonomi sangat mempengaruhi perdagangan saham property dan real
estate. Pada tahun 2013, perdagangan saham property dan real estate masih
aktratif di Bursa Saham dan mengalami kenaikan 78.54 persen.
5
Tujuan investor berinvestasi pada saham sektor property dan real estate
adalah memperoleh keuntungan berupa return saham. Investor membutuhkan
informasi sebelum mengambil keputusan berinvestasi terutama dari segi kekuatan
keuangan perusahaan secara keseluruhan. Return (tingkat pengembalian)
merupakan hal terpenting dalam menentukan keputusan berinvestasi. Analisis
kinerja perusahaan dibutuhkan oleh investor sebagai indikator dalam menilai
tingkat pengembalian (return) saham dalam menilai prospek pergerakan saham
perusahaan di masa yang akan datang. Menurut Jogiyanto (2010) Return
merupakan hasil yang diperoleh dari suatu investasi. Sedangkan, menurut
Tandelilin (2010) menyebutkan bahwa return saham terdiri dari yield dan capital
gain (loss). Apabila kinerja perusahaan baik maka saham perusahaan di pasar
modal diminati oleh investor sehingga meningkatkan return saham perusahaan
tersebut.
Analisis penilaian kinerja perusahaan dapat menggunakan rasio keuangan
perusahaan rasio keuangan perusahan meliputi; liquidity ratio, activity ratio,
leverage ratio, profitability ratio dan market valutation ratio. Dengan analisis
kinerja perusahaan para investor dapat memperkirakan harga saham di masa yang
akan datang. Rasio keuangan memberikan informasi yang bermanfaat berkaitan
dengan kondisi keuangan perusahaan.
Penelitian ini mengacu pada saham sektor property dan real estate yang
terdaftar di Bursa Efek Indonesia. Penulis memilih sektor property dan real estate
6
karena animo yang besar para investor untuk berinvestasi pada sektor properti
yang masih berprospek.
1.2
Perumusan Masalah
Beberapa penelitian sebelumnya mencoba untuk melakukan penelitian
berkaitan dengan pengaruh perubahan return saham property dan real estate baik
dari faktor fundamental maupun makroekonomi. Penelitian Fuadi (2009)
menyatakan return saham berpengaruh negatif dan signifikan terhadap suku
bunga (SBI) dan nilai tukar pada periode penelitian 2003 - 2008. Pernyataan yang
sama dikemukan oleh Rejeb (dalam Fuadi, 2009) pengaruh variabel makro yaitu
nilai tukar, inflasi, GNP dan SBI terhadap harga saham properti periode 20042008 dan disimpulkan bahwa nilai tukar, inflasi dan SBI mempengaruhi harga
saham properti secara negatif dan signifikan, sedangkan GNP berpengaruh positif
terhadap harga saham.
Peneliti Mei dan Hu (2000) melakukan penelitian di negara-negara Asia
seperti Hongkong, Singapura, Indonesia, Malaysia, Thiland, Jepang dan pasar
saham real estate di Amerika menyimpulkan bahwa faktor makroekonomi (short
term-interest rate, spread between long and short interest rate, pertukaran mata
uang dan dividend yield) berpengaruh signifikan terhadap risk premia pada
property di Asia. Dalam penelitian Kurnia (2012) bahwa earning per share (EPS)
dan risiko sistematis (Beta) berpengaruh positif terhadap return saham property
dan real estate sedangkan faktor kinerja perusahaan debt equity ratio (DER) tidak
berpengaruh secara signifikan terhadap return saham property dan real estate dari
7
penelitian yang dilakukan terhadap return saham sektor property dan real estate
di BEI (periode 2008-2011).
Bisnis property dan real estate masih menjadi primadona karena memiliki
prospek jangka panjang. Pada perdagangan Bursa Efek Indonesia sektor property
dan real estate masih menunjukan kinerja positif. Namun, perusahaan yang
bergerak sektor property dan real estate memiliki sensitifitas yang tinggi terhadap
perubahan kondisi makroekonomi sehingga berpengaruh terhadap perdagangan
saham property dan real estate di Bursa Efek Indonesia. Dengan melakukan
analisis kinerja perusahaan, maka investor dapat menilai prospek perusahaan di
masa yang akan datang. Kondisi tersebut relevan dengan bertambahnya daya beli
konsumen sehingga berpotensi untuk dijadikan sebagai bisnis investasi yang
prospektif.
Dari beberapa penelitian sebelumnya tentang pengaruh kinerja keuangan
perusahaan terhadap return saham property dan real estate menunjukkan bahwa
debt equity rasio (DER) berpengaruh dan signifikan terhadap harga saham
property dan real estate (Anastasia et al., 2003) serta Cynthia dan Ahja (2009)
menjelaskan hubungan negatif tingkat hutang perusahaan terhadap pertumbuhan
ekonomi. Sedangkan, Kurnia (2012) menyimpulkan bahwa earning per share
(EPS) berpengaruh positif terhadap return saham property dan real estate.
Faktor makroekonomi memberikan pengaruh terhadap pergerakan pasar
modal di Indonesia seperti yang dikemukan oleh peneliti Fuadi (2009) dan
Oktofia (2011) menyatakan bahwa SBI dan kurs mata uang asing berpengaruh
8
negatif dan signifikan terhadap return saham property dan real estate. Pernyataan
lain dikemukan oleh Leone (2011) dari penelitian pada London Stock Exchange
menjelaskan bahwa kurs mata uang berpengaruh signifikan terhadap saham
properti di Inggris pada periode seluruh periode penelitian dan periode setelah
krisis. Pernyataan kontradiktif yang dikemukan oleh Nafis dan Chain (2012)
hubungan antara makroekonomi dan stock returns tidak konsisten hasilnya hanya
pada periode sebelum krisis (pre-crisis period) terjadi hubungan signifikan
terhadap Exchange rate (ER) di Bursa Saham Singapore (Singapore Stock
Market). Menurut Sohail dan Zakir (2010) dan Leone (2011) faktor
makroekonomi consumer price index (CPI) dan industrial product (IP)
berpengaruh positif terhadap return saham property.
Pengaruh global krisis di tahun 2008 memberikan dampak kelesuan
terhadap bisnis property dan real estate di Indonesia. Oleh karena itu, peneliti
mengambil periode penelitian selama tahun 2008 sampai dengan 2013. Pemilihan
periode penelitian untuk melihat pengaruh kondisi ekonomi pada kondisi krisis
ekonomi dan pasca krisis ekonomi.
Berdasarkan penjelasan diatas, peneliti merumuskan masalah penelitian ini
untuk menganalisis kinerja keuangan dengan indikator debt to equity ratio (DER)
dan earning per share (EPS) sebagai alat ukur rasio keuangan perusahaan dan
menggabungkan dengan faktor makroekonomi seperti gross domestic product
(GDP), tingkat suku bunga dan nilai tukar uang berpengaruh terhadap return
saham property dan real estate. Dari penelitian ini diharapkan memberikan
9
analisis baru berkaitan dengan perkembangan bisnis property dan real estate saat
ini. Penulis memberikan judul penelitian ini “Pengaruh kinerja keuangan dan
faktor makroekonomi terhadap return saham property dan real estate di Bursa
Efek Indonesia (periode 2008 - 2013)”.
1.3 Pertanyaan Penelitian
Dari penelitian ini, pertanyaan yang diteliti adalah:
a.
Apakah Debt to Equity Ratio (DER) berpengaruh negatif terhadap
return saham property dan real estate pada Bursa Efek Indonesia?
b.
Apakah Earning Per Share (EPS) berpengaruh positif terhadap
return saham property dan real estate pada Bursa Efek Indonesia?
c.
Apakah Gross Domestic Product (GDP) berpengaruh positif
terhadap return saham property dan real estate pada Bursa Efek
Indonesia?
d.
Apakah Tingkat suku bunga berpengaruh negatif terhadap return
saham property dan real estate pada Bursa Efek Indonesia?
e.
Apakah Nilai tukar mata uang berpengaruh negatif terhadap return
saham property dan real estate pada Bursa Efek Indonesia?
1.4 Tujuan Penelitian
Sesuai dengan permasalahan penelitian yang diajukan, maka tujuan
penelitian ini adalah menganalisis pengaruh signifikansi variabel debt to equity
ratio (DER), earning per share (EPS), gross domestic product (GDP), tingkat
10
suku bunga dan nilai tukar uang terhadap return saham property dan real estate
pada Bursa Efek Indonesia
1.5 Manfaat Penelitian
Secara garis besar, manfaat penelitian yang menjadi sasaran dari
penulisan tesis ini, yaitu:
1. Bagi Investor, penelitian ini dapat memberikan informasi mengenai
investasi dalam sektor property dan real estate dalam pengambilan
keputusan investasi pada kondisi ketidakstabilan ekonomi yang
mempengaruhi naik turunnya harga saham di Bursa Efek Indonesia.
2. Bagi akademisi, penelitian ini diharapkan dapat menjadi referensi dan
sebagai bahan rujukan untuk penelitian selanjutnya.
1.6
Ruang Lingkup Penelitian
Penelitian ini dilakukan pada emiten perusahaan property dan real estate
yang diperdagangkan dan listed di Bursa Efek Indonesia selama periode 2008
sampai dengan 2013. Penelitian dilakukan dengan membandingkan kondisi
ekonomi pada periode krisis dan pasca krisis yang bertujuan untuk:
1. Memperoleh gambaran faktor makroekonomi seperti gross domestic
product (GDP), tingkat suku bunga dan nilai tukar mata uang yang
mempengaruhi return saham sektor property dan real estate dari
perusahaan yang terdaftar di BEI pada periode tahun 2008 sampai
dengan 2013.
11
2. Menganalisis karakteristik kinerja keuangan perusahaan property dan
real estate terutama dari sisi pendanaan atau hutang (debt to equity
rasio) dalam pemanfaatan hutang baik Bank Nasional maupun
pendanaan
luar
negeri
dibutuhkan
perhitungan
risiko
yang
ditimbulkan serta tingkat Earning per Share atau keuntungan yang
diperoleh investor dalam berinvestasi pada saham properti.
1.7
Sistematika Penulisan
Penelitian ini dibagi menjadi lima bagian dengan sistematika penulisan
sebagai berikut:
BAB I : PENDAHULUAN
Bab
pendahuluan
berisi
latar
belakang
yang
menjelaskan
perkembangan bisnis sektor property dan real estate pada saat kondisi
krisis dan pasca krisis ekonomi. Sektor property dan real estate
merupakan salah satu indikator perekonomian suatu negara yang
dipengaruhi oleh faktor makroekonomi seperti inflasi, tingkat suku
bunga dan nilai tukar uang. Serta, pengaruh kinerja perusahaan
terhadap pertumbuhan dan return saham property dan real estate di
Bursa Efek Indonesia yang memberikan informasi kepada investor
yang berinvestasi pada sektor tersebut. Selanjutnya bab ini
menjelaskan mengenai rumusan masalah, pertanyaan penelitian,
manfaat penelitian, ruang lingkup penelitian dan sistematika
penulisan.
12
BAB II : TINJAUAN PUSTAKA
Bab tinjauan pustaka membahas tentang teori-teori dari berbagai
literature yang melandasi dan menjadi acuan teori dari penelitian ini.
Dalam bab ini menjelaskan hasil penelitian-penelitian yang telah
dilakukan oleh para peneliti sebelumnya yang dapat dijadikan acuan
untuk penelitian yang dilakukan saat ini. Dari penelitian ini dibuat
kerangka konseptual yang menjadi dasar analisis dan penyusunan
hipotesis penelitian.
BAB III : METODA PENELITIAN
Bab metoda penelitian menjelaskan definisi operasional penelitian
yang meliputi variabel penelitian, pemilihan populasi dan sampel,
jenis dan sumber data sebagai bahan analisis penelitian, pemilihan
teknik pengumpulan data yang digunakan dalam penelitian dan
metode analisis data yang digunakan untuk menganalisis pengujian
data penelitian.
BAB IV : HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
Bab hasil penelitian dan pembahasan mengenai hasil analisis
penelitian yang diperoleh dari data yang digunakan dalam penelitian
dengan menggunakan program Statistical Package for Social Sciences
versi 21 (SPSS versi 21). Hasil penelitian kemudian dideskripsikan
dan dianalisis sesuai dengan metoda penelitian.
13
BAB V : SIMPULAN DAN SARAN
Bab penutup meliputi simpulan hasil penelitian yang diperoleh dari
analisis yang dilakukan serta menjelaskan mengenai hasil penelitian
dan saran yang diberikan bagi penelitian selanjutnya.
14