BAB I PENDAHULUAN 1.1 LATAR BELAKANG

BAB I
PENDAHULUAN
1.1 LATAR BELAKANG MASALAH
Dalam beberapa tahun terakhir, beberapa sektor bisnis di Indonesia
mengalami kemunduran akibat terjadinya krisis global. Krisis yang terjadi
bersumber dari Amerika dengan nama krisis subprime mortgage. Subprime
mortgage, atau yang biasanya disebut pinjaman subprime mortgage merupakan
pinjaman yang diberikan kepada konsumen yang memiliki kelayakan kredit
kurang dari cukup. Pertumbuhan pasar subprime mortgage meningkat dengan
sangat cepat, sehingga penyalur KPR di Amerika bersaing satu sama lain untuk
mendapat konsumen tanpa memperhatikan apakah konsumen kedepannya mampu
membayar atau tidak. Sehingga pada akhirnya, banyak konsumen KPR yang gagal
bayar dan menyebabkan krisis subprime mortgage yang kemudian berimbas ke
seluruh dunia (Detik Finance, 2007).
Walaupun perekonomian Indonesia terbukti cukup kuat dan tahan banting
dengan adanya krisis tersebut, namun tidak dapat dihindari terjadi sedikit
penurunan dalam beberapa sektor industri seperti industri tekstil, elektronik dan
produk kayu yang mengalami penurunan daya saing. Hal ini disebabkan oleh
lemahnya dukungan kegiatan investasi setelah krisis. Lain halnya dengan industri
properti dan real estate yang terus mengalami perkembangan dari tahun ke tahun
dipengaruhi oleh kuatnya perekonomian Indonesia selama empat tahun terakhir.
Di tahun 2009, Indonesia mengalami pertumbuhan ekonomi sebesar 4,6%, di
1
tahun 2010 sebesar 6,2%, di tahun 2011 sebesar 6,5% dan di tahun 2012 sebesar
6,2%. Walaupun berhubungan cukup erat dengan industri yang mengalami krisis
di Amerika, diindikasikan bahwa pertumbuhan di industri ini akan terus berlanjut
hingga tahun-tahun berikutnya (Global Property Guide, 2013).
Kenaikan di sektor ini pada awalnya terlihat di pertengahan tahun 2009.
Berdasarkan opini pengamat properti Indonesia, Martius Yusuf pada tahun 2009,
di tahun 2010 dan 2011 akan terjadi kenaikan yang cukup tajam pada
pertumbuhan pasar properti dan real estate di Indonesia. Beberapa faktor akan
mempengaruhi terjadinya kenaikan ini, seperti suku bunga kredit yang turun saat
itu dan bertahan di tingkat 9% - 12%, kemudahan pengambilan kredit, baik Kredit
Kepemilikan Rumah (KPR), Kredit Kepemilikan Apartemen (KPA) ataupun
kredit konstruksi. Selain itu, mengingat bahwa properti dan real estate, terutama
perumahan merupakan kebutuhan utama bagi masyarakat membuat sektor ini
dinilai cukup stabil dan aman bagi para investor untuk berinvestasi.
Dengan nilai investasi yang tinggi, sektor ini juga mengalami peningkatan
harga setiap tahunnya sekitar 10% sehingga dalam waktu lima hingga sepuluh
tahun kedepan harga rumah dapat mencapai dua kali lipat harga pembelian awal.
Terlebih lagi, jumlah populasi masyarakat Indonesia merupakan yang terbesar
ketiga di dunia, lebih tepatnya sebesar 246.864.191 jiwa. Hal ini akan juga dapat
menjadi dasar pertimbangan para investor untuk berinvestasi, karena dengan
jumlah sebesar itu, diperkirakan bisnis properti akan sulit untuk digoyahkan,
karena masyarakat pasti akan terus membutuhkan kehadiran properti dan real
estate dalam keseharian hidup mereka.
2
Karena alasan tersebut, perusahaan yang bergerak di sektor ini semakin
berambisi untuk terus meningkatkan kinerjanya dan berkompetisi untuk
menguasai pasar properti dan real estate di Indonesia. Hal ini terbukti dengan
semakin banyaknya dilakukan pembangunan perumahan, mall, pusat perbelanjaan
dan apartemen, terutama di kota-kota besar di Indonesia seperti Jakarta, Bandung,
Medan dan lain-lain. Peningkatan kinerja yang dilakukan oleh perusahaaperusahaan properti dan real estate dapat dilakukan dengan berbagai cara. Salah
satunya adalah dengan terus melakukan berbagai inovasi. Contohnya, beberapa
perusahaan properti dan real estate menawarkan perumahan dengan konsep green
living, yaitu konsep perumahan yang berfokus pada penghematan energi, air,
pelestarian sumber daya alam dan meningkatkan kualitas udara. Atau one stop
living, yaitu perumahan dengan berbagai fasilitas penunjang di sekitarnya, seperti
mall, rumah sakit, dan sekolah.
Untuk terus meningkatkan kinerjanya, perusahaan dalam bidang properti harus
mengetahui secara jelas langkah-langkah apa saja yang harus diambil agar tidak
tertinggal dengan inovasi yang dikeluarkan oleh para kompetitor. Manajemen
perusahaan juga harus mampu memposisikan perusahaannya secara tepat
sehingga pengambilan keputusan untuk terus memajukan perusahaan dapat
dilakukan dengan baik.
Salah satu langkah yang harus dilakukan oleh perusahaan adalah menilai
kinerjayang telah dilakukan selama ini. Dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia,
kinerja diartikan sebagai sesuatu yang ingin dicapai, prestasi yang diperlihatkan
dan kemampuan seseorang. Sementara itu, menurut Kusnadi (2003), kinerja
3
adalahsetiap gerakan, perbuatan, pelaksanaan, kegiatan atau tindakan yang
diarahkan untuk mencapai tujuan atau target tertentu.
Perlu dilakukan penilaian terhadap kinerja perusahaan secara periodik agar
manajemen dapat mengetahui bagaimana perkembangan yang telah dicapai
perusahaan sehubungan dengan target atau tujuan yang telah ditetapkan. Salah
satu kinerja yang dianggap paling penting di dalam perusahaan adalah kinerja
keuangan. Menurut Fahmi (2011), kinerja keuangan adalah suatu analisis yang
dilakukan untuk melihat sejauh mana suatu perusahaan telah melaksanakan
dengan menggunakan aturan-aturan pelaksanaan keuangan secara baik dan benar.
Tujuan dari dilakukannya penilaian kinerja keuangan menurut Munawir
(2007) adalah:

Mengetahui tingkat likuiditas, yaitu kemampuan perusahaan untuk
memperoleh kewajiban keuangannya yang harus segera dipenuhi
atau kemampuan perusahaan untuk memenuhi keuangannya pada
saat ditagih.

Mengetahui tingkat solvabilitas, yaitu kemampuan perusahaan
untuk memenuhi kewajiban keuangannya apabila perusahaan
tersebut dilikuidasi baik kewajiban keuangan jangka pendek
maupun jangka panjang.

Mengetahui
tingkat
rentabilitas
atau
profitabilitas,
yaitu
menunjukkan kemampuan perusahaan untuk menghasilkan laba
selama periode tertentu.
4

Mengetahui tingkat stabilitas usaha, yaitu kemampuan perusahaan
untuk menjalankan usahanya dengan stabil, yang diukur dengan
mempertimbangkan kemampuan perusahaan untuk membyara
beban bunga atas hutang-hutangnya termasuk membayar kembali
pokok hutangnya tepat waktu dan membayar dividen secara rutin
kepada para pemegang saham tanpa adanya hambatan.
Kinerja keuangan merupakan elemen yang penting dalam rangka menilai
kinerja keseluruhan perusahaan. Hal ini dikemukakan oleh Tulasi (2006), karena:

Kinerja keuangan merupakan salah satu indikator utama yang dapat
mendeskripsikan secara jelas kondisi perusahaan serta bagaimana
operasionalnya.

Terdapat hubungan yang kuat antara kinerja keuangan dengan aspek-aspek
strategis lain, seperti manajemen dan ekspektasi dari investor, kreditor,
masyarakat dan pemerintah.

Pada batas marginal, kinerja keuangan perusahaan bisa memberikan
petunjuk riil dan serangkaian interaksi antar manusia, gagasan, kegiatan
dan aspek organisasi lainnya dalam upaya menggapai misi, tujuan,dan
sasaran perusahaan.
Terdapat beberapa macam cara untuk mengukur kinerja keuangan perusahaan,
diantaranya yaitu analisis rasio-rasio arus kas, Tobin’s q analysis, Zeta Models,
Seven S, Quality Circle, Teori Z, Analisis Economic Value Added (EVA) dan
Market Value Added (MVA), Analisis rasio profitabilitas dengan mengukur
5
tingkat Return On Investment (ROI), Return On Assets (ROA) dan Return On
Equity (ROE).
Salah satu pendekatan yang paling umum dilakukan untuk mengukur kinerja
keuangan perusahaan adalah pendekatan rasio profitabilitas, yaitu pendekatan
yang digunakan untuk mengukur kemampuan perusahaan menghasilkan laba atau
keuntungan. Salah satu bentuk rasio profitabilitas adalah Return On Assets
(ROA), yaitu rasio yang dipergunakan oleh perusahaan dalam rangka mengukur
profitabilitas aset secara keseluruhan (Kieso, et al, 2008). Menurut Munawir
(2007), terdapat beberapa kelebihan Return On Assets, yaitu:

Posisi perusahaan terhadap industri dapat diketahui karena
dengan mengukur ROA, perusahaan dapat membandingkan
ROA yang dimiliki dengan rasio industri.

Analisis ROA berguna untuk kepentingan perusahaan dalam
hal perencanaan.

Analisis ROA dapat mengukur efisiensi penggunaan modal
yang menyeluruh, yang sensitif terhadap setiap hal yang
mempengaruhi
keadaan
perusahaan,
dengan
asumsi
perusahaan telah menjalankan praktik akuntansi yang baik.
Namun, juga terdapat beberapa kelemahan dari ROA (Munawir, 2007), yaitu:

Sebagai pengukur, ROA sangat dipengaruhi oleh metode
depresiasi aktiva tetap.

ROA mengandung distorsi yang cukup besar, terlebih lagi jika
dalam keadaan inflasi. ROA akan cenderung tinggi akibat
6
penyesuaian (kenaikan) harga jual, sementara beberapa
komponen biaya lainnya masih dinilai dengan harga distorsi.
Oleh karena itu, dibutuhkan alat ukur lain selain ROA untuk mengukur kinerja
keuangan perusahaan agar pengukuran yang dilakukan dapat bersifat lebih akurat
dan terpercaya. Seperti misalnya Tobin’s q analysis, yang merupakan salah satu
indikator yang dapat digunakan untuk mengukur kinerja dan nilai perusahaan
berdasarkan perspektif investor. Menurut Chung and Pruitt (1994), analisis ini
dapat menjelaskan sejumlah fenomena perusahaan yang berbeda-beda, yang
diantaranya (a) perbedaan cross-sectional dalam keputusan investasi dan
diversifikasi, (b) hubungan antara kepemilikan ekuitas manajerial dan nilai
perusahaan, (c) hubungan antara performa manajemen, keuntungan penawaran
tender, peluang investasi, dan respon penawaran tender, dan (d) kebijakan dalam
hal keuangan, dividen, dan kompensasi.
Nilai Tobin’s q menggambarkan suatu peluang investasi yang dimiliki
perusahaan (Lang, et al, 1989) atau potensi pertumbuhan perusahaan (Tobin &
Brainard, 1968; Tobin, 1969). Sesuai dengan rumusnya, nilai Tobin’s q
didapatkan dari penjumlahan nilai pasar saham dari seluruh saham yang beredar
(market value of alloutstanding shares) dengan nilai pasar hutang (market value
of all debt) yang kemudian dibandingkan dengan nilai seluruh modal yang
ditempatkan dalam kapasitas produksi (replacement value of all production
capacity). Melalui rumus dan definisi tersebut, maka terlihat jelas bahwa Tobin’s
q menitikberatkan analisisnya pada nilai pasar yang dimiliki perusahaan.
7
Dalam pengukuran menggunakan Tobin’s q, standar yang ditetapkan sebagai
nilai acuan adalah satu. Standar ini ditetapkan karena pada dasarkan Tobin’s q
menyatakan bahwa nilai pasar suatu perusahaan seharusnya sama dengan nilai
aktivanya, yang diasumsikan disini adalah sama dengan satu. Jika nilai Tobin’s q
dari suatu perusahaan besarnya lebih dari satu, maka perusahaan akan dianggap
baik oleh pasar, karena hal ini menandakan nilai pasar perusahaan lebih besar dari
aktiva perusahaan yang tercatat. Namun, jika sebaliknya, maka perusahaan akan
dianggap tidak terlalu baik oleh pasar karena pencatatan nilai aktivanya melebihi
nilai pasar perusahaan.
Terdapat beberapa kelebihan dan kelemahan dari analisis Tobin’s q. Menurut
Ricardo dan Juniarti (2009), Tobin’s q mampu meringkas informasi yang akan
datang yang relevan dengan keputusan investasi perusahaan. Selain itu, analisis
Tobin’s q merupakan indikator yang fokus pada nilai pasar perusahaan, sehingga
sangat bermanfaat jika dilihat dari perspektif investor. Melalui analisis ini, para
investor juga dapat mengambil keputusan untuk membeli, menahan, atau menjual
saham yang dimilikinya (Bambang & Ellen, 2010). Namun, terdapat pula
beberapa kritik yang menandakan kelemahan dari analisis Tobin’s q.
Menurut Fiakas (2005), Tobin’s q didasarkan pada pandangan bahwa nilai
pasar modal merupakan nilai keseluruhan modal terpadang dan insentif yang
diinvestasikan. Penelitian terbaru tentang kesalahan pengukuran menunjukkan
bahwa ukuran q berkemungkinan tidak dapat dihitung jika terjadi “gelembung” di
dalam penilaian pasar modal yang bersifat kontinyu atau terus menerus dari waktu
ke waktu yang berhubungan dengan nilai fundamental. Bambang & Ellen (2010)
8
yang merupakan peneliti sebelumnya juga mengungkapkan bahwa Tobin’s q
biasanya berkorelasi dengan investasi dalam studi empiris, dan hubungan ini
terkadang lemah dan sering didominasi oleh pengaruh langsung aliran kas
terhadap investasi.
Berdasarkan latar belakang diatas, maka penulis tertarik untuk melakukan
penelitian mengenai kinerja keuangan dengan menggunakan analisis Return On
Assets (ROA) dan Tobin’s q. Dengan alasan tersebut maka judul penelitian yang
diangkat adalah “Analisis TOBIN’S Q dan Return On Assets Sebagai
Indikator Kinerja Keuangan: Studi Pada Perusahaan Properti dan Real
Estate Yang Terdaftar di Bursa Efek Indonesia”.
1.2 Rumusan Masalah
Penelitian ini dilakukan sebagai upaya untuk mengukur kinerja perusahaan
properti dan real estate yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia setelah terjadinya
krisis global subprime mortgage di Amerika. Dikarenakan krisis tersebut terjadi di
dalam industri properti (perumahan), maka perlu diadakan penelitian mengenai
bagaimana pengaruhnya terhadap industri properti dan real estate di Indonesia.
Demi tercapainya tujuan tersebut, maka perlu dibuat rumusan masalah sebagai
berikut:
1. Bagaimana kinerja perusahaan-perusahaan properti dan real estate yang
terdaftar di Bursa Efek Indonesia jika dinilai melalui pendekatan ROA
setelah krisis global? Berapa nilai ROA masing-masing perusahaan?
9
2. Bagaimana kinerja perusahaan-perusahaan properti dan real estate yang
terdaftar di Bursa Efek Indonesia jika dinilai melalui pendekatan Tobin’s q
setelah krisis global? Berapa nilai Tobin’s q masing-masing perusahaan?
3. Bagaimana korelasi antara nilai Tobin’s q dengan ROA yang dimiliki oleh
perusahaan-perusahaan properti dan realestate yang terdaftar di Bursa
Efek Indonesia setelah terjadinya krisis global?
1.3 Tujuan Penelitian
1. Menganalisis kinerja perusahaan-perusahaan properti dan real estate yang
terdaftar di Bursa Efek Indonesia setelah terjadinya krisis global dengan
menggunakan pendekatan ROA;
2. Menganalisis kinerja perusahaan-perusahaan properti dan real estate yang
terdaftar di Bursa Efek Indonesia setelah krisis global dengan
menggunakan pendekatan Tobin’s q;
3. Menganalisis korelasi antara nilai Tobin’s q dengan ROA yang dimiliki
oleh perusahaan-perusahaan properti dan realestate yang terdaftar di Bursa
Efek Indonesia setelah terjadinya krisis global.
1.4 Batasan Penelitian
Dalam mengukur kinerja perusahaan, terdapat beragam cara dan alat
pengukuran. Namun dalam penelitian ini, penulis hanya menggunakan dua
variabel yaitu Return On Assets dan Tobin’s q. Keterbatasan penelitian juga
terdapat dalam pemilihan perusahaan. Perusahaan yang diteliti hanya perusahaan
10
properti dan real estate yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia dan menerbitkan
laporan keuangannya dari tahun 2010 hingga tahun 2012.
1.5 Manfaat Penelitian
1. Sebagai bahan acuan atau referensi untuk penelitian-penelitian selanjutnya
dan memperkaya penelitian akademis yang berkaitan dengan pengukuran
kinerja keuangan.
2. Sebagai informasi tambahan bagi pihak-pihak yang membutuhkan
informasi terkait dengan pengukuran kinerja keuangan.
1.6 Sistematika Penulisan
BAB 1 PENDAHULUAN
Dalam pendahuluan, akan diuraikan dan dibahas latar belakang penelitian,
rumusan masalah, tujuan penelitian, batasan penelitian, manfaat penelitian, dan
sistematika penulisan.
BAB 2 LANDASAN TEORIS
Dalam landasan teori, akan diuraikan dan dibahas teori-teori dan literatur yang
digunakan sebagai dasar penelitian, pengertian-pengertian dasar dan informasi
lain yang berkaitan dengan penelitian.
BAB 3 METODE PENELITIAN
Dalam metode penelitian, akan diuraikan dan dibahas langkah-langkah
dilakukannya penelitian, seperti pemilihan sampel, jenis dan sumber data, metode
analisis yang dipakai dan pendekatan-pendekatan yang digunakan untuk meneliti.
11
BAB 4 ANALISIS DATA DAN PEMBAHASAN
Dalam analisis data dan pembahasan, akan diuraikan dan dibahas hasil
penelitian yang telah dilakukan. Bab ini meliputi data penelitian, pengujian model
penelitian, uji hipotesis, dan pembahasan hasil.
BAB 5 PENUTUP
Dalam bab penutup, akan diuraikan dan dibahas kesimpulan yang didapatkan
dari hasil penelitian dan saran terkait dengan penelitian tersebut.
12