III - 1 BAB III SISTEM ORGANISASI DAN MANAJEMEN PROYEK 3.1

BAB III Sistem Organisasi dan Manajemen Proyek
BAB III
SISTEM ORGANISASI DAN MANAJEMEN PROYEK
3.1
Manajemen Proyek
Manajemen proyek dapat didefinisikan sebagai suatu proses dari
perencanaan, pengaturan, kepemimpinan dan pengendalian dari suatu proyek
oleh para anggotanya dengan memanfaatkan sumber daya seoptimal
mungkin untuk mencapai sasaran yang telah ditentukan. Fungsi dasar
manajemen proyek terdiri dari pengelolaan-pengelolaan lingkup kerja,
waktu, biaya, dan mutu. Pengelolaan aspek-aspek tersebut dengan benar
merupakan kunci keberhasilan dalam penyelenggaraan suatu proyek.
Dengan adanya manajemen proyek maka akan terlihat batasan mengenai
tugas, wewenang dan tanggung jawab dari pihak-pihak yang terlibat dalam
proyek baik langsung maupun tidak langsung, sehingga tidak akan terjadi
adanya tugas dan tangung jawab yang dilakukan secara bersamaan
(overlapping).
Apabila fungsi-fungsi manajemen proyek dapat direalisasikan dengan jelas
dan terstruktur, maka tujuan akhir dari sebuah proyek akan mudah terwujud
yaitu :
1. Tepat Waktu
2. Tepat Kuantitas
3. Tepat Kualitas
4. Tepat Biaya sesuai dengan biaya rencana
III - 1
http://digilib.mercubuana.ac.id/
BAB III Sistem Organisasi dan Manajemen Proyek
5. Tidak adanya gejolak sosial dengan masyarakat sekitar
6. Tercapainya K3 dengan baik
Hubungan keseluruhan antara owner (PT. KEBAYORAN PUSPITA),
konsultan perencana, manajemen kontruksi, kontraktor dan subkontraktor
dimaksudkan agar terdapat suatu keterkaitan antara satu dengan yang
lainnya. Hubungan kerja antara owner, konsultan, perencana, manajemen
konstruksi, kontraktor dan subkontraktor adalah :
a. Hubungan ikatan kontrak kerja.
b. Kontraktor melaksanakan pekerjaan proyek, kemudian menyerahkan hasil
pekerjaannya kepada owner.
c. Owner membayar biaya pelaksanaan dan imbalan jasa kontruksi kepada
kontraktor.
d. Konsultan perencana memberikan hasil perencanaannya kepada owner.
e. Owner memberikan imbalan jasa kepada konsultan perencana.
f. Manajemen konstruksi memberikan pengendalian teknis pelaksanaan
proyek.
3.2
Rencana tahapan pembangunan proyek
Rencana tahapan pembangunan proyek atau disebut juga pekerjaan
pembangunan Proyek Mixed Use Kebayoran Icon sebagai berikut :
III - 2
http://digilib.mercubuana.ac.id/
BAB III Sistem Organisasi dan Manajemen Proyek
3.2.1 Pekerjaan persiapan meliputi :
 Mobilisasi dan demobilisasi
 Direksi Keet dan perlengkapan
 Air Kerja
 Listrik Kerja
 Papan nama proyek
 Pengukuran dan pemasangan bowplank
 Pagar proyek
 Bedeng Pekerja
 Pembersihan tapak bangunan
 Koordinasi Pada Pihak Terkait
 Dan lain-lain
3.2.2 Pekerjaan Struktur meliputi :
 Pekerjaan Galian
 Pekerjaan Urugan
 Pekerjaan Pile cap & tie beam
Gambar 3.1 Pekerjaan pile cap & tie beam
III - 3
http://digilib.mercubuana.ac.id/
BAB III Sistem Organisasi dan Manajemen Proyek
 Pekerjaan pelat lantai
Gambar 3.2 Pekerjaan pembesian plat lantai
 Pekerjaan Dinding STP (Sewage Treatment Plant), GWT (Ground Water
Tank)
 Pekerjaan core lift
 Pekerjaan shear wall
Gambar 3.3 Pekerjaan shear wall
III - 4
http://digilib.mercubuana.ac.id/
BAB III Sistem Organisasi dan Manajemen Proyek
 Pekerjaan Kolom
Gambar 3.4 Pekerjaan kolom
 Pekerjaan ramp
Gambar 3.5 Pekerjaan ramp
 Pekerjaan gutter
 Pekerjaan balok
Gambar 3.6 Pekerjaan bekisting balok
III - 5
http://digilib.mercubuana.ac.id/
BAB III Sistem Organisasi dan Manajemen Proyek
 Pekerjaan dinding parapet
Gambar 3.7 Pekerjaan dinding parapet
 Pekerjaan baja (separator beam)
 Pekerjaan waterproofing
 Pekerjaan pagar precast & galvanished steel
3.2.3 Pekerjaan arsitektur meliputi :
 Pekerjaan pasang dinding, partisi dan finishing dinding
Gambar 3.8 Pekerjaan pasangan dinding
III - 6
http://digilib.mercubuana.ac.id/
BAB III Sistem Organisasi dan Manajemen Proyek
 Pekerjaan Precast Facade (Inovasi Proyek)
Gambar 3.9 Pekerjaan Pembesian Precast
 Pekerjaan Pintu dan Jendela
 Pekerjaan Plafond
 Pekerjaan Lantai
 Pekerjaan Railing
 Pekerjaan Sanitary
 Pekerjaan Waterproofing
 Pekerjaan tampak curtainwall
3.2.4 Pekerjaan Plumbing
 Pekerjaan sistem air bersih
Gambar 3.10 Pekerjaan sistem air bersih
III - 7
http://digilib.mercubuana.ac.id/
BAB III Sistem Organisasi dan Manajemen Proyek
 Pekerjaan sistem air kotor
Gambar 3.11 Pekerjaan sistem air kotor
 Pekerjaan air flushing
 Pekerjaan kitchen
 Pekerjaan kolam renang
 Pekerjaan air panas
 Water Treatment STP
3.3
Pihak-Pihak yang Terkait dalam Pelaksanaan Proyek
3.3.1 Owner
Yaitu perorangan atau badan hukum (Pemerintah/swasta) yang mempunyai
keinginan untuk mendirikan bangunan dengan dana yang dimilikinya baik
dengan melaksanakan sendiri maupun dengan alasan tertentu, melainkan
dengan meminta atau menyampaikan keinginan kepada perencana ahli agar
dapat merencanakan dan merancang pembangunan tersebut. Pada proyek
Mixed Use Kebayoran Icon yang bertindak sebagai owner adalah PT.
Kebayoran Puspita.
III - 8
http://digilib.mercubuana.ac.id/
BAB III Sistem Organisasi dan Manajemen Proyek
Tugas dan wewenang dari pemberi tugas (owner), meliputi :
a. Menyediakan dana pembangunan proyek.
b. Mengadakan pembebasan tanah.
c. Mengusahakan izin yang diperlukan untuk pembangunan proyek
konstruksi tersebut (IMB).
d. Mengadakan pembayaran atas pekerjaan yang telah selesai dilaksanakan
sesuai dengan kontrak.
e. Melakukan pemilihan konsultan dan kontraktor dengan pelelangan
maupun penunjukan langsung serta mengadakan perjanjian dengan
mereka (kontrak).
f. Menyetujui dan menolak perubahan pekerjaan (tambahan/pengurangan
pekerjaan).
g. Memberikan keputusan dan instruksi yang berkaitan pada perubahan
pekerjaan, waktu dan biaya.
h. Menghadiri rapat-rapat dengan pelaksana proyek untuk dapat memantau
perkembangan proyek.
3.3.2 Konsultan Perencana
Konsultan adalah perorangan atau badan hukum yang bergerak dibidang jasa
konstruksi bangunan yang memiliki kemampuan merancang, merencanakan
atau memberikan konsultasi dimana konsultasi tersebut diberikan sesuai
permintaan dan keinginan atau kebutuhan owner.
III - 9
http://digilib.mercubuana.ac.id/
BAB III Sistem Organisasi dan Manajemen Proyek
Pada proyek Mixed Use Kebayoran Icon, yang menjadi konsultan arsitektur
adalah PT. PDW (Planning & Development Workshop), konsultan
strukturnya adalah PT. Tiara Handalan Larasadi, konsultan QS adalah PT.
Total Citra Indonesia, sedangkan yang menjadi konsultan ME adalah PT
Metakom Pranata.
Tugas dan wewenang dari konsultan perencana, meliputi :
a. Memberikan konsultasi kepada pemberi tugas (owner) saat perencanaan
mengenai desain, kekuatan konstruksi, dan scheduling.
b. Memberikan masukan dan usulan mengenai konstruksi pendukung
bangunan.
c. Membuat revisi atas perencanaan sebelumnya jika ada yang tidak sesuai
dengan kondisi di lapangan.
d. Memberikan usulan, saran dan pertimbangan kepada pemberi tugas
maupun pelaksana proyek tentang pelaksanaan pekerjaan.
e. Menghadiri rapat-rapat teknis dan koordinasi agar bila ada perubahanperubahan bisa cepat diketahui dan diantisipasi.
3.3.3 Manajemen Konstruksi
Manajemen konstruksi adalah proses penerapan fungsi-fungsi manajemen
(perencanaan, pelaksanaan dan penerapan) secara sistematis pada suatu
proyek dengan mengunakan sumber daya yang ada secara efektif dan efsien
agar tercapai tujuan proyek secara optimal. Sasaran Manajemen Konstruksi
adalah
mengelola
fungsi
manajemen
atau
mengatur
pelaksanaan
pembangunan sedemikian rupa sehingga diperoleh hasil optimal sesuai
III - 10
http://digilib.mercubuana.ac.id/
BAB III Sistem Organisasi dan Manajemen Proyek
dengan persyaratan (spesification) untuk keperluan pencapaian tujuan ini,
perlu diperhatikan pula mengenai mutu bangunan, biaya yang digunakan dan
waktu pelaksanaan dalam rangka pencapaian hasil ini selalu diusahakan
pelaksanaan pengawasan mutu (Quality Control), pengawasan biaya (Cost
Control) dan pengawasan waktu pelaksanaan (Time Control). Yang menjadi
konsultan manajemen konstruksi adalah PT. PROMACO (Project
Management Consultant).
3.3.4 Kontraktor Utama
Yaitu perseroan atau badan hukum (pemerintah/swasta) atau pihak–pihak
yang menerima tugas untuk mewujudkan secara fisik bangunan berdasarkan
gambar kerja. Dalam pelaksanaannya kontraktor dibantu oleh pelaksana lain
(sub kontraktor). Pada proyek Mixed Use Kebayoran Icon, yang bertindak
sebagai kontraktor Utama adalah PT. PP (Persero) Tbk.
Tugas dan wewenang dari kontraktor utama meliputi :
a. Menyiapkan sumber daya manusia dari tenaga ahli sampai dengan
mandor-mandor dan pekerja-pekerja dalam berbagai bidang pekerjaan.
b. Mempelajari gambar kerja dengan seksama dan melaporkan kepada
pengawas setiap ada perubahan.
c. Menyediakan alat-alat yang dipergunakan, memperbaikinya apabila rusak
dan jika pekerjaan telah selesai wajib menyingkirkan alat-alat tersebut dan
membersihkan bekas-bekasnya.
d. Menyusun dan memperhitungkan keperluan dana untuk membiayai
pelaksanaan pekerjaan-pekerjaan.
III - 11
http://digilib.mercubuana.ac.id/
BAB III Sistem Organisasi dan Manajemen Proyek
e. Memperhitungkan syarat dan ketentuan dalam kontrak tentang bentuk,
volume, mutu, dimensi dan lain-lainya dari bagian-bagian pekerjaan.
f. Memilih dan menetapkan Metode Pelaksanaan Konstruksi yang akan
dipakai.
g. Menyiapkan cash flow untuk pembiayaan pelaksanaan pekerjaan dan
rencana-rencana pendanaan (funding plan) serta sistem pengendalian
internal, baik bagi aspek keuangan maupun bagi operasional pengendalian
waktu dan mutu.
h. Membuat laporan harian, mingguan dan bulanan.
3.3.5 Sub Kontraktor
Tugas dan wewenang subkontraktor :
a. Wajib mengikuti jadwal waktu pelaksanaan yang dibuat oleh kontraktor
utama.
b. Menyediakan bahan, alat dan tenaga kerja sendiri untuk menyelesaikan
pekerjaan sesuai dengan kontrak.
c. Membuat laporan kemajuan pekerjaan yang disetujui oleh kontraktor
utama.
d. Wajib mentaati peraturan yang dibuat oleh kontraktor utama selama
pelaksanaan pekerjaan.
3.4
Struktur Organisasi (KONTRAKTOR : PT. PP Persero Tbk)
Struktur organisasi yang terlibat pada aktivitas diatas disusun dalam bagan
struktur organisasi dengan hubungan kerja organisasi di atas digambarkan
secara umum dalam skema sebagai berikut :
III - 12
http://digilib.mercubuana.ac.id/
BAB III Sistem Organisasi dan Manajemen Proyek
Gambar 3.12 Struktur Organisasi Kontraktor
3.4.1 Penjelasan Bagian-bagian Struktur Organisasi proyek
1) Manajer Proyek
Dalam proyek yang sedang berjalan selalu ada pemimpin proyek yang
mengkoordinir para teamnya untuk dapat bekerja sama dan bertanggung
jawab terhadap pekerjaannya. Manajer proyek pada proyek Mixed use
kebayoran icon ini adalah Bapak Ir. Narwanto. Manajer proyek adalah
posisi yang tertinggi di dalam struktur organisasi proyek. Manajer proyek
ditetapkan oleh pemimpin perusahaan untuk memimpin dalam
melaksanakan proyek yang sedang dikerjakan. Memiliki tugas dan
wewenang terhadap pekerjaan dan keputusan yang tepat di lapangan,
antara lain :
III - 13
http://digilib.mercubuana.ac.id/
BAB III Sistem Organisasi dan Manajemen Proyek

Bertanggung jawab penuh di lapangan terhadap keputusan dalam
pembangunan proyek yang ditanganinya.

Berperan aktif dalam memonitor seluruh pekerjaan yang ada di
proyek.

Memberi keputusan mutlak terhadap semua permasalahan yang ada
di proyek.

Berwenang dalam pemberian tugas kepada seluruh bawahannya.

Memastikan proyek telah berjalan sesuai dengan project planning.

Melaksanakan dan memimpin rapat secara internal maupun
eksternal dengan owner.

Membuat laporan lengkap selama kegiatan proyek hingga selesai
dan masa pemeliharaannya dalam buku.

Membuat schedule pelaksanaan proyek.

Mengatur manajemen dan mengawasi pelaksanaan proyek.

Bertanggung jawab atas kemajuan dan kesuksesan selama
pembangunan proyek.
2) Quality Control
Quality Control pada proyek Mixed use Kebayoran icon dijabat oleh
Bapak Yunan Yanuar. Bertugas mengawasi pelaksanaan pekerjaan dan
mengontrol kualitas pekerjaan di lapangan.
III - 14
http://digilib.mercubuana.ac.id/
BAB III Sistem Organisasi dan Manajemen Proyek
3) SHE Manager (Safety Human Environment)
Sebagai pihak pertama yang merespon apabila terjadi kecelakaan di
tempat kerja. Tugas dari human safety environment adalah Bapak Asep
Syaefullah. SHE mempunyai tugas, yaitu :
 Menciptakan lingkungan pekerjaan yang aman, nyaman dan ramah
lingkungan.
 Menyiapkan tempat tinggal pekerja konstruksi dan MCK (Mandi,
Cuci, Kakus).
 Memasang tanda-tanda keselamatan kerja dan memberi batas aman
area kerja. Seperti tangga emergency, bambu pembatas, dan ramburambu keselamatan kerja.
 Memastikan pekerja memakai APD (Alat Pelindung Diri). Seperti
helm, safety belt, safety shoes, google (kacamata pelindung), air
plug (pembatas kebisingan).
4) Site Engineer Manager (SEM)
Pada proyek ini Site Engineer Manager (SEM) dijabat oleh Bapak
Buyung S. SEM membawahi pelaksanan operasional proyek (POP),
quality surveyor, pelaksana dan drafter serta mengkoordinasikan
pengadaan logistik dan peralatan.
III - 15
http://digilib.mercubuana.ac.id/
BAB III Sistem Organisasi dan Manajemen Proyek
5) POP (Pengendalian Operasional Proyek)
Pada proyek ini POP (Pengendalian Operasional Proyek) dijabat oleh
Bapak Eko, POP mempunyai tugas yaitu:

Bertugas membuat perencanaan operasional Quality Plan.

Melaksanakan pengawasan terhadap pendatang material.
6) Quantity Surveyor
Kepala Quantity Surveyor pada proyek ini adalah Bapak Krisna
Nurdianyoto Quantity Surveyor mempunyai tugas dan tanggung jawab,
sebagai berikut:

Tersedianya back up data RAB serta evaluasinya.

Mereview perhitungan dan analisa RAB.

Mengevaluasi analisa RAB dan kontrak.

Terlaksananya pengendalian claim dan tagihan pihak mandor/sub
kontraktor.

Terlaksananya tagihan/claim ke owner tepat waktu.

Membuat tagihan ke owner sesuai yang tercantum dalam kontrak.

Memonitor tagihan/pembayaran termin.

Terlaksananya kegiatan/proposal pekerjaan tambah kurang.
7) Engineering
Engineering pada proyek ini adalah Bapak Muzzakir Y dan Bapak
Agus Susilo, Engineering bertugas dalam proyek ini sebagai berikut:

Mengkoordinir pembuatan master schedule dan breakdown
aktivitas bulanan dan mingguan.
III - 16
http://digilib.mercubuana.ac.id/
BAB III Sistem Organisasi dan Manajemen Proyek

Mengkoordinir penentuan schedule material dan persetujuan
material dari owner.

Mengkoordinir pembuatan shop drawing.

Memaksimalkan kemungkinan pemanfaatan value engineering
(VE).

Mengkoordinir pembuatan laporan progress pelaksanaan proyek
secara periodik.
8) Drafter
Drafter pada proyek ini adalah Bapak Eka, Bapak Ferry Tiwa dan
Bapak Subhan, drafter sendiri mempunyai tugas dan tanggung jawab,
sebagai berikut:

Membuat gambar pelaksanaan/gambar shop drawing.

Menyesuaikan gambar perencana dengan kondisi nyata dilapangan.

Menjelaskan kepada pelaksana lapangan/surveyor.

Membuat gambar akhir pekerjaan/as built drawing.
9) Logistik
Tugasnya adalah sebagai berikut :

Melakukan pengecekan persediaan bahan-bahan.

Membuat surat pesanan jika persediaan bahan-bahan menipis.

Mencatat transaksi pembelian bahan.

Membuat rekapan laporan sediaan bahan untuk diserahkan ke
bagian administrasi dan manajer proyek.
III - 17
http://digilib.mercubuana.ac.id/
BAB III Sistem Organisasi dan Manajemen Proyek
10) Site Administration Manager (SAM)
Site Administrasi Manager pada proyek Mixed Use Kebayoran Icon ini
adalah Bapak Orwandono C. K. Tyas. Bagian administrasi ditetapkan
oleh manajer proyek yang berfungsi dalam penanganan keadministrasian
yang berkaitan dengan urusan proyek.
Tugas dan tanggung jawab SAM :

Menyelenggarakan inventarisasi, pemeliharaan dan pengawasan
terhadap pelaksanaan proyek serta perlengkapannya.

Menyusun laporan perusahaan.

Membuat schedule kerja, administrasi perusahaan, keuangan,
dokumentasi, surat menyurat dan logistik.
11) Site Operational Manager
Site Operational Manager pada proyek Mixed Use Kebayoran Icon ini
adalah Bapak Suherman. Bertugas merencanakan struktur pada
bangunan, serta mengawasi pekerjaan struktur di lapangan.
12) Kordinator Lapangan (GSP/ General Superintendent)
Pada proyek ini pelaksana lapangan dijabat oleh Bapak Maman dan
Bapak Daryono, yang memiliki beberapa pengawas lapangan, yang
bertugas mengawasi serta mengarahkan proses pelaksanaan dilapangan.

Mengarahkan kegiatan Subkontraktor agar sesuai dengan yang
telah ditetapkan.
III - 18
http://digilib.mercubuana.ac.id/
BAB III Sistem Organisasi dan Manajemen Proyek

Mengkoordinir para pelaksana agar mencapai hasil yang sesuai
dengan yang direncanakan.

Memantau dan mengontrol atas hasil kemajuan serta melakukan
tindakan-tindakan koreksi atas terjadinya penyimpangan.

Memantau dan mengevaluasi persediaan bahan, peralatan dan
tenaga guna memenuhi kebutuhan operasional.

Memantau dan mengarahkan penggunaan alat, bahan dan tenaga
agar bisa mencapai hasil yang optimal.
13) Pelaksana (SP/ Superintendent)

Memimpin dan mengkoordinir pelaksanaan kegiatan pekerjaan
agar dapat berjalan sesuai dengan rencana yang telah ditetapkan
baik terhadap segi waktu, biaya, dan mutu.

Merinci serta menjelaskan maksud dan tujuan suatu jenis pekerjaan
kepada
para
mandor/pekerja/Subkontraktor
sebagaimana
tercantum dalam rencana kerja.

Memimpin
dan
mengarahkan
pada
mandor/pekerja
agar
menghasilkan pekerjaan sebagaimana yang telah direncanakan baik
kualitas dan kuantitas maupun waktunya.
III - 19
http://digilib.mercubuana.ac.id/
BAB III Sistem Organisasi dan Manajemen Proyek
14) Mechanical & Plumbing Engineer
Mechanical & Plumbing Engineer pada proyek Mixed Use Kebayoran
Icon adalah Bapak Edi Yusuf. Bertugas merencanakan sistem instalasi
plumbing pada bangunan, serta mengawasi pekerjaan plumbing di
lapangan.
15) Surveyor
Surveyor mempunyai tugas dan tanggung jawab, sebagai berikut :

Melakukan pengukuran awal.

Menentukan level ± 0.00 bangunan.

Menentukan as bangunan.

Melakukan pengukuran sesuai schedule pelaksanaan.

Menentukan level bangunan.

Pekerjaan marking.

Pengecekan secara vertikal dan horizontal terhadap struktur
bangunan dan bekisting.

Membuat laporan harian pelaksanaan pengukuran.
III - 20
http://digilib.mercubuana.ac.id/
BAB III Sistem Organisasi dan Manajemen Proyek
III - 21
http://digilib.mercubuana.ac.id/