17 BAB III KERANGKA PEMIKIRAN 3.1. Kerangka

17
BAB III
KERANGKA PEMIKIRAN
3.1. Kerangka Pemikiran Teoritis
Proyek adalah suatu kegiatan yang mengeluarkan uang atau biaya-biaya
dengan harapan akan memperoleh hasil yang secara logika merupakan wadah untuk
melakukan kegiatan-kegiatan perencanaan, pembiayaan, dan pelaksanaan dalam satu
unit. Rangkaian dasar dalam perencanaan dan pelaksanaan proyek adalah siklus
proyek yang terdiri dari tahap-tahap identifikasi, persiapan, analisis penilaian,
pelaksanaan, dan evaluasi (Gittinger, 1986).
Studi kelayakan proyek adalah penelitian tentang dapat tidaknya suatu proyek
(biasanya merupakan proyek investasi) dilaksanakan dengan berhasil (Husnan dan
Suwarsono, 2000). Pengertian keberhasilan ini bisa ditafsirkan sebagai
manfaat
ekonomis suatu investasi. Menurut Husnan dan Suwarsono (2000) analisis kelayakan
proyek memberikan manfaat kepada poyek itu sendiri/manfaat finansial, yang artinya
ialah apakah proyek tersebut cukup menguntungkan apabila dibandingkan dengan
resiko proyek. Manfaat ekonomi proyk tersebut bagi negara adalah sebagai tempat
proyek tersebut dilaksanakan, yang menunjukkan manfaat proyek tersebut bagi
ekonomi makro suatu negara. Serta manfaat sosial proyek tersebut bagi masyarakat di
sekitar proyek.
18
3.1.2. Aspek-aspek Analisis Kelayakan
Dalam melakukan studi kelayakan, perlu memperhatikan aspek-aspek yang
secara bersama-sama menentukan bagaimana keuntungan yang diperoleh dari suatu
penanaman investasi tertentu. Menurut Gittinger (1986) aspek tersebut terdiri dari
aspek teknis, aspek institusional-organisasi-manajerial, aspek sosial, aspek pasar,
aspek finansial, dan aspek ekonomi.
Menurut Husnan dan Suwarno (2000) aspek-aspek studi kelayakan terdiri dari
aspek pasar, teknis, keuangan, hukum, dan ekonomi negara. Investasi tersebut
tergantung pada besar kecilnya dana yang ditanamkan, maka terkadang juga ditambah
studi tentang dampak sosial.
3.1.2.1. Aspek Pasar
Sebelum melakukan proyek, analisis terhadap aspek pasar merupakan
prioritas pertama dalam studi kelayakan proyek. Dengan demikian akan diketahui
pasar potensial yang tersedia dan karakteristik pasar yang akan dituju.
Menurut Kamaluddin (2004), terdapat tiga faktor yang menunjang terjadinya
pasar yaitu orang dengan segala keinginannya, daya belinya, dan tingkah laku dalam
pembelian. Dari sisi output, analisa pasar untuk hasil proyek adalah sangat penting
untuk meyakinkan bahwa terdapat suatu permintaan yang efektif pada harga yang
menguntungkan. Dari sudut pandang input, rencana-rencana harus dibuat untuk
meyakinkan adanya input, saluran distribusi, kapasitas, kontinuitas, dan tingkat harga.
19
Menurut Kotler (2004), pemasaran mencoba mempelajari tentang :
1. Permintaan, baik secara total ataupun diperinci menurut daerah, jenis
konsumen, perusahaan besar pemakai. Disini juga perlu diperkirakan tentang
proyeksi permintaan tersebut.
2. Penawaran, baik yang berasal dari dalam negeri maupun yang berasal dari
impor. Bagaimana perkembangannya di masa lalu dan bagaimana perkiraan di
masa yang akan datang. Faktor-faktor yang mempengaruhi penawaran ini,
seperti jenis barang yang bisa menyaingi, perlindungan dari pemerintah, dan
sebagainya perlu diperhatikan.
3. Harga, dilakukan dengan perbandingan dengan barang-barang impor,
produksi dalam negeri lainnya.
4. Program pemasaran, mencakup strategi pemasaran yang akan dipergunakan.
3.1.2.2. Aspek Teknis
Aspek teknis berhubungan dengan input proyek (penyediaan) dan output
(produksi) berupa barang-barang nyata dan jasa-jasa. Analisa secara teknis akan dapat
mengidentifikasi perbedaan-perbedaan yang terdapat dalam informasi yang harus
dipenuhi baik sebelum perencanaan proyek atau pada tahap awal pelaksanaan
(Gittinger, 1986).
Menurut Husnan dan Suwarsono (2000) aspek teknis merupakan suatu aspek
yang berkenaan dengan proses pembangunan proyek secara teknis dan operasi setelah
proyek selesai dibangun. Aspek teknis dilakukan untuk mendapatkan gambaran
20
mengenai lokasi proyek, besar skala operasi/luas produksi, dan proses produksi yang
dilakukan.
3.1.2.3. Aspek Manajemen
Umar (2005) menyatakan bahwa aspek manajerial dan administratif
menyangkut kemampuan karyawan proyek untuk menjalankan aktivitas. Sedangkan
menurut Husnan dan Suwarsono (2000), aspek manajemen mempelajari tentang
manajemen dalam masa pembangunan proyek dan manajemen dalam operasi seperti
bentuk badan usaha yang dipilih, deskripsi jabatan, spesifikasi jabatan, dan jumlah
tenaga kerja yang akan digunakan.
3.1.2.4. Aspek Lingkungan
Analisis aspek lingkungan berkenaan dengan implikasi sosial yang lebih luas
dari investasi yang diusulkan, dimana pertimbangan-pertimbangan sosial harus
dipikirkan secara cermat agar dapat menentukan apakah suatu proyek tanggap
(responsive) terhadap keadaan (Gittinger, 1986). Contohnya adanya kesempatan kerja
bagi lingkungan sekitar dan dampak usaha tersebut terhadap lingkungan.
3.1.2.5. Aspek Finansial
Dalam
Gittinger
(1986)
dinyatakan
bahwa
analisa
proyek
adalah
membandingkan biaya-biaya dengan manfaatnya dan menentukan proyek yang
mempunyai keuntungan yang layak. Suatu proyek dapat dilaksanakan atau tidak, bila
hasil yang diperoleh dari proyek dapat dibandingkan dengan sumber-sumber yang
diperlukan (biaya). Dalam analisis ini, diperlukan kriteria investasi yang merupakan
21
metode yang digunakan untuk menyatakan layak atau tidaknya suatu usaha. Beberapa
kriteria sebagai tolak ukur penilaian kelayakan investasi diantaranya adalah :
A. Net Present Value (NPV)
Net Present Value adalah keuntungan yang akan diperoleh selama umur
investasi. Menurut Halim dan Supomo (1990), Net Present Value merupakan
penerimaan kas (cash inflow) pada masa yang akan datang selama investasi
berlangsung, dihitung berdasarkan nilai sekarang. Metode ini dihitung dengan cara
mengurangi nilai sekarang atau nilai tunai dari penerimaan kas (cash inflow) dengan
nilai sekarang dari pengeluaran kas (cash outflow) selama investasi modal
berlangsung.
Menurut Kamaluddin (2004), NPV ialah selisih antara present value dari
investasi dengan nilai sekarang dari penerimaan-penerimaan kas bersih di masa yang
akan datang. Untuk menghitung nilai sekarang perlu ditentukan tingkat bunga yang
relevan.
Dalam metode NPV terdapat tiga kriteria penilaian yaitu bila nilai NPV>0;
proyek dinyatakan layak atau bermanfaat karena dapat menghasilkan penerimaan
lebih besar dari modal opportunity cost faktor produksi modal. Nilai NPV=0; proyek
tersebut menghasilkan sebesar opportunity cost faktor produksi modal. Pada kondisi
ini, proyek dinyatakan tidak untung dan tidak rugi. Apabila nilai NPV<0, berarti
proyek tidak dapat menghasilkan senilai biaya yang menunjukkan bahwa proyek
tidak layak untuk dilakukan.
22
B. Internal Rate Return (IRR)
Internal Rate Return (IRR) adalah kemampuan suatu proyek untuk
menghasilkan pengembalian atau dianggap sebagai keuntungan atas investasi bersih
yang dapat dicapainya. Salah satu kriteria investasi ini sering disebut pula dengan
time-adjusted rate of return, dengan definisi yaitu menghitung tingkat bunga yang
sesungguhnya dari suatu rencana investasi agar nilai sekarang dari aliran kas bersih
dapat menutup jumlah modal yang diinvestasikan (Halim dan Supomo, 1990).
Dengan kata lain, tingkat pengembalian internal atau internal rate return (IRR)
menghitung tingkat bunga yang dapat menyamakan nilai sekarang dari investasi
(cash outflow) dengan nilai sekarang dari hasil investasi tersebut.
Perhitungan IRR digunakan untuk mengetahui persentase keuntungan dari
suatu proyek dalam mengembalikan pinjaman. Suatu investasi dikatakan layak
apabila nilai IRR lebih besar dari tingkat suku bunga yang berlaku, apabila nilai IRR
lebih kecil dari tingkat suku bunga yang berlaku berarti investasi tidak layak untuk
dilaksanakan karena tidak menguntungkan.
C. Net Benefit Cost Ratio (Net B/C Ratio)
Net Benefit Cost Ratio (Net B/C Ratio) adalah tingkat besarnya manfaat
tambahan pada setiap tambahan biaya sebesar satu satuan berupa perbandingan antara
jumlah NPV positif (sebagai pembilang) dengan NPV yang negatif (sebagai
penyebut). Menurut Halim dan Supomo (1990), rasio manfaat dan biaya atau net
benefit cost adalah nilai perbandingan antara jumlah present value yang bernilai
23
positif (pembilang) dengan present value yang bernilai negatif (penyebut). Suatu
proyek layak untuk dilaksanakan apabila nilai B/C ratio lebih dari satu.
D. Payback Period (PP)
Payback period adalah suatu periode yang diperlukan untuk menutup kembali
pengeluaran investasi dengan menggunakan aliran kas melalui keuntungan yang
diperoleh suatu proyek.
Menurut Halim dan Supomo (1990), pay back period merupakan salah satu
kriteria investasi yang pada umumnya digunakan untuk menentukan perlu tidaknya
penambahanan atau penggantian aktiva tetap perusahaan. Pay back period bukan
merupakan pngukur kemampuan menghasilkan laba (profitability) suatu investasi,
tetapi mengukur jangka waktu pengembalian suatu investasi. Selama proyek dapat
mengembalikan modal/investasi sebelum berakhirnya umur proyek, berarti proyek
masih dapat dilaksanakan. Apabila sampai saat proyek berakhir dan belum dapat
mengembalikan modal yang digunakan, maka sebaiknya proyek tidak dilanjutkan.
3.1.3. Analisis Sensitivitas (Switching Value)
Analisis sensitivitas dilakukan untuk meneliti kembali suatu analisis
kelayakan usaha agar dapat terlihat pengaruh yang akan terjadi akibat keadaan yang
berubah-ubah atau adanya kesalahan dalam dasar-dasar perhitungan biaya dan
manfaat. Dalam analisis sensitivitas, setiap kemungkinan harus dicoba yang berarti
bahwa setiap kali harus dilakukan analisis kembali. Hal ini diperlukan karena analisis
usaha didasarkan pada proyeksi-proyeksi yang mengandung banyak ketidakpastian
dan perubahan yang akan terjadi di masa mendatang.
24
Analisis sensitivitas dapat dilakukan dengan cara pendekatan switching value
(nilai pengganti), dimana analisis ini mencari beberapa perubahan maksimum yang
dapat ditolerir agar usaha masih bisa dilaksanakan dan masih memberikan
keuntungan normal. Perubahan-perubahan yang dapat terjadi seperti tingkat produksi,
harga jual output maupun harga input. Teknik analisis ini dilakukan secara coba-coba
terhadap perubahan-perubahan yang terjadi, sehingga dapat diketahui tingkat
kenaikan ataupun penurunan maksimum yang boleh terjadi agar usaha masih dapat
masih dapat memperoleh keuntungan normal.
3.2. Kerangka Pemikiran Operasional
Penelitian tentang analisis kelayakan usaha franchise KTBR di cabang outlet
253 diawali dengan lokasi usaha yang berada di Kota Bogor. Outlet 253 memulai
usahanya lima bulan yang lalu terhitung mulai bulan Januari, lokasi yang saat ini
digunakan sebagai tempat usaha merupakan salah satu lokasi strategis. Produk KTBR
merupakan makanan yang unik dan tidak dijumpai di beberapa tempat jualan di
sekitar Univesitas Pakuan, sehingga sebagian besar konsumen ketagihan akan rasanya
yang lezat. Hal ini menjadi peluang bagi franchisee untuk mulai mendapatkan
pelanggan tetap di lokasi tersebut. Hanya saja usaha tersebut harus memulai dari awal,
sebab lokasi tersebut akan dilakukan renovasi.
Dalam kegiatan usahanya, masih banyak kendala yang harus dihadapi oleh
franchisee tersebut. Kendala-kendala tersebut antara lain, (a) waktu sewa lokasi yang
tidak dapat diperpanjang, dengan alasan pemilik tempat akan melakukan renovasi
rumah, (b) kegiatan usaha KTBR yang sangat tergantung pada lokasi usaha yang
25
strategis (c) rencana relokasi outlet membutuhkan dana yang tidak sedikit, dan (d)
mencari pelanggan atau konsumen baru yang membutuhkan waktu tidak sebentar.
Berdasarkan permasalahan yang terjadi maka perlu dilakukan analisis
kelayakan untuk melihat apakah usaha franchise KTBR di cabang outlet 253 ini layak
untuk dilaksanakan atau tidak. Dalam melakukan studi kelayakan perlu
memperhatikan aspek-aspek yang secara bersama-sama menentukan bagaimana
keuntungan yang diperoleh dari suatu penanaman investasi tertentu. Aspek yang
diteliti dalam usaha franchise KTBR di cabang outlet tersebut antara lain adalah
aspek pasar, aspek teknis, aspek manajemen, aspek lingkungan, dan aspek finansial.
Perhitungan aspek finansial menggunakan kriteria investasi yang digunakan
untuk menyatakan layak atau tidaknya suatu usaha yaitu NPV, IRR, Net B/C ratio,
dan Payback Period. Selain kriteria investasi, juga digunakan analisis sensitivitas
untuk mengetahui tingkat kepekaan kegiatan usaha KTBR terhadap keadaan yang
berubah-ubah. Dimana menggunakan biaya investasi yang meliputi gerobak, alat
burner kebab (alat pemanggang daging kebab), paket perlengkapan gerobak, paket
promosi usaha (neon box, banner, flyer), dan freezer box. Adapun alur pemikiran
dapat dilihat pada Gambar 1.
26
Kegiatan Usaha Franchisee Kebab Turki
Baba Rafi di Cabang Outlet 253
Permasalahan yang dihadapi :
1. Waktu sewa lokasi yang tidak dapat
diperpanjang
2. Rencana relokasi yang membutuhkan
dana tidak sedikit
3. Waktu untuk mendapatkan konsumen
yang cukup lama
Analisis Kelayakan Usaha
Aspek Pasar
Aspek Teknis
Aspek Manajemen
Aspek
Lingkungan
Tidak Layak
Layak
Evaluasi terhadap
usaha franchise
Kebab Turki Baba
Rafi Cabang 253
Kegiatan Usaha
Franchise Kebab
Turki Baba Rafi di
Cabang 253
Gambar 1. Kerangka Pemikiran Opersional
Aspek
Finansial