BAB II KAJIAN PUSTAKA 2.1. Pengertian Studi Kelayakan Pedoman

8
BAB II
KAJIAN PUSTAKA
2.1. Pengertian Studi Kelayakan
Pedoman Penyusunan Studi Kelayakan Rumah Sakit (2012) menyebutkan
bahwa yang dimaksud dengan studi kelayakan bisnis merupakan penelitian
terhadap rencana bisnis yang menganalisis layak atau tidak bisnis dibangun, tetapi
juga saat dioperasikan secara rutin dalam rangka pencapaian keuntungan yang
maksimal untuk waktu yang tidak ditentukan, misalnya rencana peluncuran
produk baru.
Menurut Georgakellos dan Marcis (2009), dikatakan bahwa : ―Feasibility
studies aim to objectively and rationally uncover the strengths and weaknesses of
an existing business or proposed venture, opportunities and threats present in the
environment, the resources required to carry through, and ultimately the
prospects for success‖.
―Studi kelayakan bertujuan untuk secara obyektif dan rasional mengungkap
kekuatan dan kelemahan dari bisnis yang sudah ada atau usaha yang diusulkan,
peluang dan ancaman yang ada di lingkungan, sumber daya yang diperlukan
untuk melaksanakan, dan akhirnya prospek untuk sukses‖.
Feasibility Study menurut Wikipedia didefinisikan sebagai : ―The feasibility
study is an evaluation and analysis of the potential of a proposed project which is
based on extensive investigation and research to support the process of decision
making‖.
9
―Studi kelayakan adalah evaluasi dan analisis potensi dari proyek yang
diusulkan yang didasarkan pada penyelidikan dan penelitian luas untuk
mendukung proses pengambilan keputusan‖.
Pengertian studi kelayakan menurut O’Brien (2005) adalah studi awal untuk
merumuskan informasi yang dibutuhkan oleh pemakai akhir, kebutuhan sumber
daya, biaya, manfaat dan kelayakan proyek yang diusulkan.
2.2. Tujuan Dilakukan Studi Kelayakan
Suratman (2001) menyebutkan tujuan/manfaat studi kelayakan proyek
adalah memberikan masukan informasi kepada decision maker dalam rangka
untuk memutuskan dan menilai alternatif proyek investasi yang akan dilakukan.
Belum ada kesepakatan tentang aspek apa saja yang perlu diteliti, aspek-aspek apa
saja yang akan dipelajari terlebih dahulu untuk melakukan studi kelayakan, tetapi
umumnya penelitian akan dilakukan terhadap aspek-aspek seperti aspek hukum,
sosial ekonomi dan budaya, aspek pasar dan pemasaran, aspek teknis dan
teknologi, aspek manajemen, aspek keuangan, tergantung pada besar kecilnya
dana yang tertanam dalam investasi tersebut.
Aspek-aspek yang dikaji dalam studi kelayakan meliputi :
1). Aspek hukum, sosial ekonomi dan budaya
Secara khusus, aspek hukum, sosial ekonomi dan budaya kurang mendapat
perhatian dari pemrakarsa maupun penyusun studi kelayakan proyek.
Padahal, dalam kenyataannya justru aspek ini menjadi dasar dari aspekaspek yang lain dalam menentukan kelayakan suatu proyek investasi.
10
Tidak jarang suatu proyek batal dibangun terbentur masalah legalitas,
klaim dari masyarakat setempat dan sebagainya.
2). Aspek pasar dan pemasaran
Banyak yang menyatakan bahwa aspek pasar dan pemasaran merupakan
aspek yang paling utama dan pertama dilakukan pengkajian dalam usulan
proyek investasi, alasannya adalah tidak akan mungkin suatu proyek
didirikan dan dioperasikan jika tidak ada pasar yang siap menerima produk
perusahaan.
3). Aspek teknis dan teknologi
Kajian aspek teknis dan teknologis menitikberatkan pada penilaian atas
kelayakan proyek dari sisi teknis dan teknologi. Penilaian meliputi
penentuan lokasi proyek, penentuan model bangunan proyek, pemilihan
mesin, peralatan lainnya, teknologi yang diterapkan, dan lay out serta
penentuan skala operasi.
4). Aspek manajemen
Konsep
dasar
manajemen
adalah
perencanaan,
pengorganisasian,
pelaksanaan dan pengendalian suatu aktivitas yang bertujuan untuk
mengalokasikan sumber daya sehingga mempunyai nilai tambah. Dalam
kaitannya dengan rencana pendirian sebuah proyek, aspek manajemen
perlu dikaji agar proyek yang didirikan dan dioperasikan nantinya dapat
berjalan dengan lancar. Aspek manajemen yang dikaji mencakup
manajemen dalam pembangunan fisik proyek dan manajemen saat proyek
nantinya dioperasikan.
11
5). Aspek Keuangan
Aspek keuangan merupakan faktor yang menentukan dalam melakukan
studi kelayakan artinya walaupun aspek-aspek yang lain mendukung
namun kalau tidak tersedia dana hanya sia-sia belaka. Aspek keuangan
berkaitan dengan bagaimana menentukan kebutuhan jumlah dana dan
sekaligus pengalokasiannya serta mencari sumber dana yang bersangkutan
dengan cara efisien, sehingga memberikan tingkat keuntungan yang
menjanjikan bagi investor. Investor dalam menentukan jumlah dana dan
pengalokasian dana, harus dapat menentukan berapa besar seharusnya
dana yang ditanamkan kedalam proyek investasi dan mengalokasikan
secara tepat ke dalam aktiva tetap dan modal kerja, sehingga dapat
mengestimasikan proyek aliran kas dari proyek yang diusulkan. Sementara
itu mencari sumber dana, investor harus dapat menentukan tingkat biaya
modal (cost of capital) yang paling rendah sehingga dapat ditutup dengan
tingkat pengembalian yang diharapkan (expected rate of return) dari
proyek investasi yang diusulkan.
Pihak-pihak yang berkepentingan dalam studi kelayakan bisnis menurut
Sofyan (2003) adalah :
1). Pihak Investor
Bagi pihak investor studi kelayakan bisnis ditujukan untuk melakukan
penilaian dari kelayakan usaha atau proyek untuk menjadi masukan yang
berguna karena sudah mengkaji berbagai aspek seperti aspek pasar, aspek
teknis dan operasi, aspek organisasi dan manajemen,
12
aspek lingkungan dan aspek finansial secara komprehensif dan detail
sehingga dapat dijadikan dasar bagi investor untuk membuat keputusan
investasi secara lebih objektif.
2). Analis
Bagi Analis studi kelayakan adalah suatu alat yang berguna yang dapat
dipakai sebagai penunjang kelancaran tugas-tugasnya dalam melakukan
penilaian usaha baru, pengembangan usaha atau menilai kembali usaha
yang sudah ada.
3). Masyarakat
Bagi masyarakat hasil studi kelayakan bisnis merupakan suatu peluang
untuk meningkatkan kesejahteraan dan perekonomian rakyat baik yang
terlibat langsung maupun yang muncul dari akibat adanya nilai tambah
sebagai akibat adanya usaha atau proyek tersebut.
4). Pemerintah
Bagi pemerintah, dari sudut pandangan mikro, hasil dari studi kelayakan
ini bagi pemerintah terutama untuk tujuan pengembangan sumber daya
baik dalam pemanfaatan sumber-sumber alam maupun pemanfaatan
sumber daya manusia, berupa penyerapan tenaga kerja, selain itu, adanya
usaha baru atau berkembangnya usaha lama sebagai hasil dari studi
kelayakan bisnis yang dilakukan oleh individu atau badan usaha tentunya
akan menambah pemasukan pemerintah baik dari pajak penambahan nilai
(PPN) maupun dari pajak penghasilan (PPH) dan retribusi berupa biaya
perijinan, pendaftaran dan
13
administrasi, dan lainnya yang layak diterima sesuai dengan ketentuan
yang berlaku. Secara makro pemerintah dapat berharap dari keberhasilan
studi kelayakan bisnis ini adalah untuk mempercepat pertumbuhan
ekonomi daerah ataupun sehingga tercapai pertumbuhan atau kenaikan
income per kapita.
2.3. Investasi
2.3.1. Pengertian Investasi
Suratman (2001) menyatakan, investasi atau penanaman modal di dalam
perusahaan tidak lain adalah menyangkut penggunaan sumber-sumber yang
diharapkan akan memberikan imbalan (pengembalian) yang menguntungkan
dimasa mendatang. Haming dan Basalamah (2010) mengungkapkan, investasi
secara umum diartikan sebagai keputusan mengeluarkan dana pada saat sekarang
ini untuk membeli aktiva riil (tanah, rumah, mobil, dan sebagainya) atau aktiva
keuangan (saham, obligasi, reksadana, wesel, dan sebagainya) dengan tujuan
untuk mendapatkan penghasilan yang lebih besar di masa yang akan datang.
Tandelilin (2001), investasi adalah komitmen atas sejumlah dana atau
sumber daya lainnya yang dilakukan pada saat ini, dengan tujuan memperoleh
sejumlah keuntungan di masa datang.
Jones (2004) menyatakan, investasi merupakan suatu kegiatan penempatan dana
pada sebuah atau sekumpulan aset selama periode tertentu dengan harapan dapat
memperoleh penghasilan dan/atau peningkatan nilai investasi. Pengertian
investasi tersebut menunjukkan bahwa tujuan investasi adalah meningkatkan
14
kesejahteraan investor, baik sekarang maupun dimasa yang akan datang (Dhuwita,
2003). Investasi dapat diartikan sebagai kegiatan menanamkan modal baik
langsung maupun tidak langsung, dengan harapan pada waktunya nanti pemilik
modal mendapatkan sejumlah keuntungan dari hasil penanaman modal tersebut
(Hamid, 2005). Menurut Sharpe dkk (1997), investasi berarti mengorbankan dolar
sekarang untuk dolar pada masa depan. Horne (1981) juga menyatakan bahwa
investasi adalah kegiatan yang memanfaatkan pengeluaran kas pada saat sekarang
untuk mengadakan barang modal guna menghasilkan penerimaan yang lebih besar
di masa yang akan datang.
Selanjutnya, Fitzgerald (1978) menyebutkan bahwa investasi adalah aktivitas
yang berkaitan dengan usaha penarikan sumber-sumber (dana) yang dipakai untuk
mengadakan barang modal pada saat sekarang, dan dengan barang modal itu akan
dihasilkan aliran produk baru dimasa yang akan datang. Mengorbankan uang
artinya menanamkan sejumlah dana dalam suatu usaha saat sekarang atau saat
investasi dimulai, disertai pengharapan pengembalian investasi dengan tingkat
keuntungan yang diharapkan di masa yang akan datang dalam waktu tertentu.
Pengorbanan dalam bentuk dana yang dilakukan mengandung kepastian,
sedangkan hasil yang diharapkan di masa mendatang bersifat tidak pasti,
tergantung kondisi di masa akan datang.
Investasi dapat dilakukan dalam berbagai bidang usaha, oleh karena itu
investasi pun dibagi dalam beberapa jenis. Dalam praktiknya, jenis investasi
dibagi dua macam, yaitu :
15
1). Investasi nyata (real investment), merupakan investasi yang dibuat dalam harta
tetap (fixed asset) seperti tanah, bangunan, peralatan, atau mesin-mesin.
2). Investasi finansial (financial Investment), merupakan investasi dalam bentuk
kontrak kerja, pembelian saham atau obligasi, atau surat berharga lainnya seperti
sertifikat deposito.
Investasi dapat pula diartikan penanaman modal dalam suatu kegiatan
yang memiliki jangka waktu relatif panjang dalam berbagai bidang usaha.
Penanaman modal yang ditanamkan dalam arti sempit berupa proyek tertentu baik
bersifat fisik ataupun non fisik, seperti proyek pendirian pabrik, pembangunan
gedung, proyek penelitian dan pengembangan.
Jenis investasi yang dapat diukur labanya ada dua yaitu :
1). Penggantian mesin dan equipment
Investasi penggantian dan equipment mesin ini untuk melihat suatu kinerja mesin
lama dengan mesin baru yang dapat memberikan biaya yang lebih hemat dalam
masa operasionalnya dan besarnya dana investasi yang ditanamkan.
2). Pengenalan proyek baru atau perluasan usaha
Melihat dan menilai proyek baru atau perluasan yang akan dilakukan dapat
memberikan laba terhadap dana yang diinvestasikan untuk proyek baru atau
perluasan usaha.
Strategi ekspansi (perluasan), pada prinsipnya, strategi ini menekankan
pada penambahan/perluasan produk, pasar dan fungsi dalam perusahaan sehingga
aktivitas perusahaan meningkat.
16
Pelaksanaan sebuah proyek memerlukan sejumlah investasi yang harus
dikeluarkan, menurut Siswanto Sutojo (2002) investasi didefinisikan sebagai
upaya menanamkan faktor produksi yang langka pada proyek tertentu (baru atau
perluasan), pada lokasi tertentu, dalam jangka waktu menengah atau panjang.
2.3.2. Tujuan Keputusan Investasi
Jones (1998) menyatakan bahwa, tujuan dari investasi adalah mendapatkan
suatu tingkat pendapatan yang diharapkan di masa mendatang dengan
mengorbankan kekayaan saat ini. Menurut Husnan dan Muhamad (2000), tujuan
paling tepat dari pengambilan keputusan untuk melakukan investasi adalah untuk
memaksimumkan nilai pasar modal sendiri (saham).
2.3.3. Aspek Penilaian Kelayakan Investasi
Menurut Husnan (2000), untuk melakukan studi kelayakan, terlebih
dahulu harus ditentukan aspek-aspek apa saja yang akan dipelajari, walaupun
belum ada kesepakatan tentang aspek apa saja yang perlu diteliti, tetapi pada
umumnya penelitian akan dilakukan terhadap aspek-aspek pasar, aspek dan teknis
keuangan, aspek hukum dan aspek ekonomi sosial negara. Tergantung pada besar
kecilnya dana yang tertanan dalam investasi tersebut, maka terkadang juga
ditambah studi tentang dampak sosial.
17
2.3.3.1. Aspek Pasar dan Pemasaran
Pasar dan pemasaran merupakan dua sisi yang tidak dapat dipisahkan satu
sama lainnya. Pasar dan pemasaran memiliki tingkat ketergantungan yang tinggi
dan saling mempengaruhi satu sama lainnya. Setiap ada kegiatan pasar selalu
diikuti oleh pemasaran dan setiap kegiatan pemasaran adalah untuk mencari atau
menciptakan suatu pasar.
Penelitian dikatakan layak dalam aspek pasar dan pemasaran apabila
perusahaan yang akan melakukan investasi memiliki peluang pasar yang
diinginkan, atau dengan kata lain, seberapa besar potensi pasar yang ada untuk
produk yang ditawarkan dan seberapa besar market share yang dikuasai oleh para
pesaing dewasa ini, serta bagaimana strategi pemasaran yang akan dijalankan
untuk menangkap peluang pasar yang ada.
Potensi pasar akan menentukan posisi ada tidaknya pasar yang akan
dimasuki serta tingkat harga yang ditawarkan. Menurut Stanton (2000) dan Umar
(2001), pasar merupakan kumpulan orang-orang yang mempunyai keinginan
untuk puas, uang untuk belanja, dan kemampuan untuk membelanjakannya.
Kasmir dan Jakfar (2012) menyebutkan, pengertian pasar secara sederhana dapat
diartikan sebagai tempat bertemunya para penjual dan pembeli untuk melakukan
transaksi. Pengertian ini mengandung arti pasar memiliki tempat atau lokasi
tertentu sehingga memungkinkan pembeli atau penjual bertemu untuk melakukan
transaksi jual beli produk baik barang maupun jasa.
18
Dalam
merencanakan
sebuah
bisnis
perusahaan
dapat
mengejar
keseluruhan pasar yang tersedia atau berkonsentrasi pada segmen-segmen tertentu
sehingga sasaran lebih mudah untuk dikuasai.
Pasar sasaran (juga disebut pasar yang terlayani) adalah bagian dari pasar
tersedia yang memenuhi syarat dan telah diputuskan oleh perusahaan untuk
dimasuki. Perusahaan pada akhirnya akan melakukan penjualan kepada sejumlah
pembeli tertentu di pasar sasarannya. Pasar yang tertembus adalah sekumpulan
konsumen yang telah membeli produk perusahaan. Definisi pasar itu merupakan
perangkat yang berguna untuk perencanaaan pasar, karena merupakan titik awal
membuat pengukuran permintaan (demand measurement).
Pengertian lain yang lebih luas tentang pasar adalah himpunan pembeli
nyata dan pembeli potensial atas suatu produk. Berdasarkan pengertian ini
mengandung arti bahwa pasar merupakan kumpulan atau himpunan dari para
pembeli, baik pembeli nyata maupun pembeli potensial atas suatu produk atau
jasa tertentu. Pasar nyata maksudnya adalah himpunan konsumen yang memiliki
minat, pendapatan, dan akses pada suatu produk atau jasa tertentu. Konsumen di
pasar nyata biasanya pasti melakukan transaksi, hal ini disebabkan konsumen
didukung dengan minat atau keinginan untuk membeli serta memiliki pendapatan
atau akses. Jika masih merupakan keinginan dan suatu saat apabila telah memiliki
pendapatan dan ada akses mereka akan membeli, kelompok ini merupakan pasar
potensial.
19
Umar (2001) menyatakan, pasar juga dapat diartikan pula sebagai suatu
mekanisme yang terjadi antara pembeli dan penjual atau tempat pertemuan antara
kekuatan permintaan dan penawaran untuk membentuk suatu harga.
Konsep utama dalam pengukuran permintaan adalah permintaan pasar.
Kasmir dan Jakfar (2012) menyebutkan, yang dimaksud dengan permintaan
adalah jumlah barang dan jasa yang diminta konsumen pada berbagai tingkat
harga pada suatu waktu tertentu. Secara umum, faktor-faktor yang mempengaruhi
permintaan suatu barang atau jasa adalah :
1) Harga barang itu sendiri.
2) Harga barang lain yang memiliki hubungan (barang pengganti atau barang
pelengkap).
3) Pendapatan.
4) Selera
5) Jumlah penduduk.
6) Faktor khusus (akses).
Pengertian penawaran menurut Kasmir dan Jakfar (2012) yaitu jumlah
barang atau jasa yang ditawarkan produsen pada berbagai tingkat harga pada suatu
waktu tertentu. Faktor-faktor yang mempengaruhi penawaran suatu barang atau
jasa adalah :
1) Harga barang itu sendiri.
2) Harga barang lain yang memiliki hubungan (barang pengganti atau barang
pelengkap).
3) Teknologi
20
4) Harga Input
5) Tujuan perusahaan
6) Faktor khusus (akses).
Selain memperkirakan potensi total dan potensi wilayah, perusahaan perlu
mengetahui penjualan industri aktual yang terjadi di pasarnya. Tugas itu berarti
mengidentifikasikan pesaing-pesaingnya dan mengestimasi penjualan mereka.
Asosiasi perdagangan industri akan sering mengumpulkan dan menerbitkan angka
total penjualan industri, meskipun biasanya tidak menyusun daftar penjualan
masing-masing perusahaan secara terpisah. Berdasarkan informasi itu, masingmasing perusahaan dapat mengevaluasi kinerjanya terhadap industri keseluruhan.
Penjualan perusahaan dianggap meningkat 5 persen per tahun, dan penjualan
industri meningkat 10 persen, perusahaan itu sebenarnya kehilangan posisi relatif
di industrinya.
Mengestimasi permintaan di masa datang menurut Kotler (2006),
perusahaan-perusahaan umumnya menggunakan prosedur tiga tahap untuk
mempersiapkan
ramalan
penjualan.
Mula-mula,
dipersiapkan
ramalan
perekonomian makro, lalu diikuti oleh ramalan industri, setelah itu diikuti oleh
ramalan penjualan perusahaan. Ramalan perekonomian makro membutuhkan
proyeksi tingkat inflasi, pengangguran, tingkat suku bunga, pengeluaran
konsumen, investasi bisnis, pengeluaran pemerintah, ekspor netto, dan variabelvariabel lainnya. Hasil akhirnya adalah ramalan produk nasional bruto, yang
kemudian digunakan bersama dengan indikator-indikator lingkungan lainnya,
untuk membuat ramalan penjualan industri, sehingga pada akhirnya perusahaan
21
menurunkan angka ramalan penjualannya dengan mengasumsikan bahwa
perusahaan akan mendapatkan sejumlah pangsa pasar tertentu.
Jumlah permintaan dan penawaran serta jenis barang yang ada di pasar
saat ini dapat dijadikan dasar untuk mengetahui struktur pasar atas produk atau
jasa tersebut. Jadi, kalau kita menanamkan investasi untuk menghasilkan suatu
produk atau jasa, maka pengenalan struktur pasar yang ada mutlak diperlukan
sebelum produk atau jasa tersebut diluncurkan, agar strategi dan kebijakan tentang
pemasaran yang diambil benar-benar tepat sasaran.
Pengertian pemasaran yang dikemukakan oleh Kotler (2006) adalah suatu
proses sosial dan manajerial dengan tujuan individu dan kelompok memperoleh
apa yang mereka butuhkan dan inginkan dengan cara menciptakan serta
mempertukarkan produk dan nilai dengan pihak lain. Pemasaran dapat pula
diartikan sebagai upaya untuk menciptakan dan menjual produk kepada berbagai
pihak
dengan
maksud
tertentu.
Pemasaran
berusaha
menciptakan dan
mempertukarkan produk baik barang maupun jasa kepada konsumen di pasar.
Penciptaan produk tentu saja didasarkan kepada kebutuhan dan keinginan pasar.
Akan sangat berbahaya jika penciptaan produk tidak didasarkan kepada keinginan
dan kebutuhan konsumen.
2.3.3.1.1. Segmentasi Pasar, Pasar Sasaran, dan Posisi Pasar
Agar investasi atau bisnis yang akan dijalankan dapat berhasil dengan
baik, maka sebelumnya perlu dilakukan strategi bersaing yang tepat. Unsur
strategi persaingan ini adalah menentukan segmentasi pasar (segmentation),
22
menetapkan pasar sasaran (targeting), dan menentukan posisi pasar (positioning),
atau sering disebut dengan STP.
Segmentasi pasar artinya membagi pasar menjadi beberapa kelompok
pembeli yang berbeda yang mungkin memerlukan produk atau marketing mix
yang berbeda pula. Segmentasi pasar perlu dilakukan mengingat di dalam suatu
pasar terdapat banyak pembeli yang berbeda keinginan dan kebutuhannya. Oleh
karena itu setiap perbedaan memiliki potensi untuk menjadi pasar sendiri.
Melakukan segmentasi pasar terdapat beberapa variabel yang harus
diperhatikan. Tujuannya adalah agar segmentasi yang telah dilakukan tepat
sasaran. Salah dalam menentukan variabel segmen akan berdampak gagalnya
sasaran yang ingin dicapai.
Variabel untuk melakukan segmentasi terdiri dari segmentasi pasar
konsumen dan segmentasi pasar industrial. Berikut ini adalah variabel utama
untuk melakukan segmentasi pasar konsumen menurut Kotler (2006), antara lain :
1) Segmentasi berdasarkan geografis terdiri dari :
a. bangsa
b. provinsi
c. kabupaten
d. kecamatan
e. iklim
2) Segmentasi berdasarkan demografis terdiri dari :
a. umur
b. jenis kelamin
23
c. ukuran keluarga
d. daur hidup keluarga
e. pendapatan
f. pekerjaan
g. pendidikan
h. agama
i. ras
j. kebangsaan
3) Segmentasi berdasarkan psikografis terdiri dari :
a. kelas sosial
b. gaya hidup
c. karakteristik kepribadian
4) Segmentasi berdasarkan perilaku terdiri dari :
a. pengetahuan
b. sikap
c. kegunaan
d. tanggapan terhadap suatu produk
Sedangkan variabel utama untuk melakukan segmentasi pasar industrial
adalah sebagai berikut :
1) Segmentasi berdasarkan demografis terdiri dari :
a. jenis industri
b. besar perusahaan
c. lokasi perusahaan
24
2) Karakteristik pengoperasian terdiri dari :
a. teknologi yang difokuskan
b. status pengguna (berat, sedang, atau ringan)
c. kemampuan pelanggan
3) Pendekatan pembeli terdiri dari :
a. organisasi berfungsi pembeli
b. sifat hubungan yang ada
c. struktur kekuatan
d. kebijakan pembelian umum
e. kriteria
4) Karakteristik personel industri terdiri dari :
a. kesamaan pembeli
b. sikap terhadap risiko
c. kesetiaan
5) Faktor situasional terdiri dari :
a. urgensi
b. pengguna khusus
c. besarnya pesanan
Menetapkan pasar sasaran (market targeting) secara umum didefinisikan
sebagai cara mengevaluasi keaktifan setiap segmen, kemudian memilih salah satu
dari segmen pasar atau lebih untuk dilayani. Menetapkan arah sasaran dengan cara
mengembangkan ukuran dan daya tarik segmen kemudian memilih segmen
sasaran yang diinginkan.
25
Kegiatan menetapkan pasar sasaran meliputi :
1) Evaluasi segmen pasar
(1) Ukuran dan pertumbuhan segmen seperti data tentang penjualan terakhir,
proyeksi laju pertumbuhan dan margin laba dari tiap segmen.
(2) Struktural segmen yang menarik dilihat dari segi profitabilitas. Kurang
menarik apabila terdapat pesaing yang kuat dan agresif.
(3) Sasaran dan sumberdaya perusahaan. Memperhatikan energi yang dimiliki
perusahaan, yaitu ketersediaan sumber daya manusia termasuk ketrampilan yang
dimilikinya.
2) Memilih Segmen, yaitu menentukan satu atau lebih segmen yang memiliki nilai
tinggi bagi perusahaan, menentukan segmen mana dan berapa banyak yang dapat
dilayani :
(1) Pemasaran serba sama, melayani semua pasar dan tawaran pasar dalam arti
tidak ada perbedaan. Mencari apa yang sama dalam kebutuhan konsumen.
Keuntungannya adalah dapat lebih menghemat biaya.
(2) Pemasaran serba aneka, merancang tawaran untuk semua pendapatan, tujuan
atau kepribadian. Untuk pasar ini memerlukan biaya tinggi.
(3) Pemasaran terpadu, khusus untuk sumber daya manusia yang terbatas.
Menentukan posisi Pasar (Market Positioning) adalah menentukan posisi
yang kompetitif untuk produk atau suatu pasar. Kegiatan ini dilakukan setelah
menentukan segmen mana yang akan dimasuki maka harus pula menentukan
posisi mana yang ingin ditempati dalam segmen tersebut.
26
Posisi produk adalah bagaimana suatu produk yang didefinisikan oleh
konsumen atas dasar atribut-atributnya. Tujuan penetapan posisi pasar (market
positioning) adalah untuk membangun dan mengkomunikasikan keunggulan
bersaing produk yang dihasilkan ke dalam benak konsumen.
2.3.3.1.2. Strategi Bauran Pemasaran (Marketing Mix)
Pengertian marketing mix menurut Kotler (2006) adalah : “Marketing mix
is the set of marketing foola that the firm uses to pursite its marketing objectives
in the target market‖.
Sedangkan, pengertian marketing mix William J. Stanston, (2000) adalah :
“Marketing mix is the term that is used to described the combination of the four
inputs that constitute the core of an organization’s marketing system. These four
elements are the product offering, the price structure, the promotion activities,
and the distribution system”.
Berdasarkan definisi-definisi tersebut maka dapat dinyatakan
bahwa
marketing mix merupakan kombinasi dari empat variabel yang merupakan inti
dari sistem pemasaran perusahaan dan dapat dikendalikan oleh perusahaan
seefektif mungkin. Variabel-variabel tersebut dapat dikelompokkan menjadi
empat kelompok utama yang dikenal dengan 4 p yaitu :
1) Product (Produk)
Definisi product menurut Kotler adalah : “A product is a thing that can be
offered to a market to satisfy a want or need”. Produk adalah sesuatu yang bisa
27
ditawarkan ke pasar untuk mendapatkan perhatian, pembelian, pemakaian, atau
konsumsi yang dapat memenuhi keinginan atau kebutuhan.
2) Price (Harga)
Definisi price menurut Kotler adalah : “price is the amount of money
charged for a product or service. More broadly, price is the sum of all the value
that consumers exchange for the benefits of having or using the product or
service”. Harga adalah sejumlah uang yang dibebankan untuk sebuah produk atau
jasa. Secara lebih luas, harga adalah keseluruhan nilai yang ditukarkan konsumen
untuk mendapatkan keuntungan dari kepemilikan terhadap sebuah produk atau
jasa.
Stanton mendefinisikan harga: “Price is the amount of money and or
goods needed to acquire some combination of another goods and its companying
services”. Pengertian di atas mengandung arti bahwa harga adalah sejumlah uang
dan atau barang yang dibutuhkan untuk mendapatkan kombinasi dari barang yang
lain yang disertai dengan pemberian jasa. Harga merupakan elemen dari bauran
pemasaran yang bersifat fleksibel, dimana suatu saat harga akan stabil dalam
waktu tertentu tetapi dalam seketika harga dapat juga meningkat atau menurun
dan juga merupakan satu-satunya elemen yang menghasilkan pendapatan dari
penjualan.
Perusahaan menetapkan suatu harga dengan melakukan pendekatan
penetapan harga secara umum yang meliputi satu atau lebih diantara tiga
perangkat perimbangan berikut ini yakni:
(1) Cost-Based Pricing (Penetapan harga berdasarkan biaya)
28
(a) Cost-Plus-Pricing (Penetapan harga plus biaya)
Metode ini merupakan metode penelitian harga yang paling sederhana, dimana
metode ini menambah standar mark-up terhadap biaya produk.
(b) Break Even Analysis and Target Profit Pricing (Analisis peluang pokok dan
penetapan harga laba sasaran).
Suatu metode yang digunakan perusahaan untuk menetapkan harga apakah akan
break even atau membuat target laba yang akan dicari.
(2) Value-Based Pricing (Penetapan harga berdasarkan nilai)
Metode ini menggunakan satu persepsi nilai dari pembeli (bukan dari biaya
penjualan) untuk menetapkan suatu harga.
(3) Competition-Based Pricing (Penetapan harga berdasarkan persaingan)
(a) Going-rate Pricing (Penetapan harga berdasarkan harga yang berlaku)
Perusahaan
mendasarkan
harganya
pada
harga
pesaing
dan
kurang
memperhatikan biaya dan permintaannya. Perusahaan dapat mengenakan harga
yang sama, lebih tinggi atau lebih rendah dan pesaing utamanya.
(b) Scaled-Bid Pricing (Penetapan harga penawaran tertutup)
Perusahaan menetapkan pesaing dan bukan berdasarkan hubungan yang kaku atas
biaya atau permintaan perusahaan.
3) Promotion (Promosi)
Definisi Promotion menurut Stanton adalah :“Promotionmix is the
combination of operasional selling, sales person, public relation. These are the
promotional tools that help an organization to achieve its marketing objective”.
Sedangkan menurut Kotler yang dimaksud dengan promosi adalah : “Promotion
29
includes all the activities the company undertakes to communicate and promote
its product the target market”.
Menurut Kotler promotion tools didefinisikan sebagai berikut :
(1) Advertising (Periklanan)
Suatu promosi barang atau jasa yang sifatnya non personal dilakukan oleh
sponsor yang diketahui.
(2) Personal selling (Penjualan perorangan)
Penjualan perorangan yang dilakukan oleh para wiraniaga yang mencoba
dan membujuk untuk melakukan penjualan sekaligus.
(3) Sales promotion (Promosi penjualan)
Suatu kegiatan yang dimaksud untuk membantu mendapatkan konsumen
yang bersedia membeli produk atau jasa suatu perusahaan.
(4) Public relation (Publisitas)
Suatu kegiatan pengiklanan secara tidak langsung dimana produk atau jasa
suatu perusahaan disebarluaskan oleh media komunikasi.
4) Place (Tempat)
Definisi Place menurut Kotler mengenai distribusi adalah : “The various
the company undertakes to make the product accessible and available to target
customer”. Berbagai kegiatan yang dilakukan perusahaan untuk membuat
produknya mudah diperoleh dan tersedia untuk konsumen sasaran.
Keputusan penentuan lokasi dan saluran yang digunakan untuk
memberikan jasa kepada pelanggan melibatkan pemikiran tentang bagaimana cara
mengirimkan atau menyampaikan jasa kepada pelanggan dan dimana hal tersebut
30
akan dilakukan. Ini harus dipertimbangkan karena dalam bidang jasa sering kali
tidak dapat ditentukan tempat dimana akan diproduksi dan dikonsumsi pada saat
bersamaan. Saluran distribusi dapat dilihat sebagai kumpulan organisasi yang
saling bergantungan satu sama lainnya yang terlibat dalam proses penyediaan
sebuah produk/pelayanan untuk digunakan atau dikonsumsi. Penyampaian dalam
perusahaan jasa harus dapat mencari agen dan lokasi untuk menjangkau populasi
yang tersebar luas.
Sebagai salah satu variabel marketing mix, distribusi mempunyai peranan
yang sangat penting dalam membantu perusahaan memastikan produknya, karena
tujuan dari distribusi adalah menyediakan barang dan jasa yang dibutuhkan dan
diinginkan oleh konsumen pada waktu dan tempat yang tepat.
2.3.3.2. Aspek Keuangan
Analisis keuangan adalah kegiatan melakukan penilaian dan penentuan
satuan rupiah terhadap aspek-aspek yang dianggap layak dari keputusan yang
dibuat dalam tahapan analisis usaha (Sofyan, 2003). Tujuan menganalisis aspek
keuangan dari suatu studi kelayakan adalah untuk menentukan rencana investasi
melalui perhitungan biaya dan manfaat yang diharapkan, dengan membandingkan
antara pengeluaran dan pendapatan seperti ketersediaan dana, biaya modal,
kemampuan proyek untuk membayar kembali dana tersebut dalam waktu yang
telah ditentukan dan menilai apakah proyek akan berkembang terus (Umar, 2001).
Evaluasi aspek keuangan rencana investasi proyek menurut Sutojo (2002),
mencakup beberapa hal berikut :
31
1). Penyusunan anggaran investasi, yaitu jumlah dana yang dibutuhkan untuk
membangun dan mengoperasikan proyek
2). Struktur pembiayaan proyek yang akan dibangun
3). Perkiraan jumlah standar biaya produksi
4). Kemampuan proyek menghasilkan keuntungan
5). Analisis Break Even Point
Husnan dan Muhammad (2000) berpendapat ada lima metode yang bisa
digunakan untuk menilai aspek keuangan, yaitu :
1). Metode Average Rate of Return
2). Metode Payback Period
3). Metode Net Present Value
4). Metode Internal Rate of Return
5). Metode Profitability Index
Umar (2001) menyebutkan, aspek keuangan meliputi :
1). Kebutuhan dana dan sumbernya
2). Aliran kas
3). Biaya modal
4). Initial dan operational cashflow
5). Analisis Kepekaan (Sensitivity analysis)
6). Penilaian dan pemilihan investasi
Sofyan
(2003)
menyatakan,
kegiatan
dikelompokkan kedalam tiga kegiatan utama yaitu:
analisis
keuangan
dapat
32
1) Rekapitulasi penerimaan usaha, yaitu membuat seluruh rekap penerimaan yang
dihasilkan dari hasil kajian aspek-aspek usaha baik berupa penerimaan utama
maupun penerimaan lain sebagai akibat dari adanya kegiatan usaha. Rekapitulasi
ini bertujuan untuk menghitung besarnya arus kas masuk, yaitu besarnya
perkiraan netto dari pemasukan yang akan diterima selama periode umur usaha
tersebut. Unsur penerimaan usaha meliputi:
a) Perkiraan penjualan yang telah dihitung pada analisis pemasaran
b) Harga jual yang ditetapkan
c) Tambahan pendapatan lain-lain yang mungkin diperoleh karena adanya
pendirian usaha ini.
2) Rekapitulasi biaya usaha, yaitu membuat rekap dari semua biaya usaha yang
sudah dihasilkan atau diputuskan. Unsur biaya usaha meliputi: biaya praoperasi,
biaya investasi, biaya operasi. Biaya-biaya tersebut sebelum digunakan untuk
dimasukkan kedalam analisis perlu diteliti untuk menentukan masuk dalam
perhitungan penilaian usaha atau diperhitungkan nanti setelah usaha beroperasi.
Pengelompokkan biaya meliputi biaya penyusutan, biaya amortisasi, biaya bunga
dan biaya sunk cost.
3) Membuat laporan aliran kas yaitu menguji aliran kas masuk yang dihasilkan
berdasarkan kriteria keuangan yang ada. Hal ini merupakan kegiatan inti yang
harus dilakukan dalam analisis studi kelayakan, secara umum laporan kas dapat
diperoleh dengan cara mengurangi total rekap perkiraan penerimaan dengan total
rekap perkiraan biaya usaha.
33
Tujuan menganalisis aspek keuangan dari suatu studi kelayakan proyek
bisnis adalah untuk menentukan rencana investasi melalui perhitungan biaya dan
manfaat yang diharapkan, dengan membandingkan antara pengeluaran dan
pendapatan, seperti ketersediaan dana, biaya modal, kemampuan proyek untuk
membayar kembali dana tersebut dalam waktu yang telah ditentukan dan menilai
apakah proyek akan dapat berkembang terus (Umar, 2001).
Analisis aspek keuangan memerlukan data yang akan dipakai untuk
mencari besar jumlah yang dibutuhkan dalam perhitungan dan teori yang
mendukung dalam penilaian studi kelayakan meliputi kebutuhan dana, sumber
dana, biaya modal dan struktur modal, nilai waktu dari uang, depresiasi,
amortisasi dan pajak.
Hasil analisis elemen-elemen sebagai bagian dari aspek keuangan di atas nantinya
akan berupa suatu pernyataan apakah rencana bisnis dianggap layak atau tidak.
2.3.3.2.1 Kebutuhan Dana
Berdasarkan jenis penggunaan dana, maka dana yang dibutuhkan
dibedakan atas:
1) Dana investasi awal atau investasi inisial (initial investment) yaitu dana
investasi yang diperlukan untuk mengadakan barang modal (mesin,
bangunan, gudang, bangunan kantor, perumahan untuk tenaga kerja
langsung, tanah lokasi, pemasangan, produksi, percobaan, pengadaan alatalat kantor (mesin kantor dan furniture), jasa-jasa umum (listrik, air dan
telepon), dan sarana
34
pendukung lainnya (jalanan proyek, kendaraan bermotor, rumah dinas dan
fasilitas lainnya).
2) Dana modal kerja (working capital), yaitu dana yang diperlukan untuk
membiayai aktivitas operasi sesudah proyek memasuki fase operasi
komersial.
Dari uraian di atas, maka investasi memerlukan dua macam pengeluaran
yaitu:
1) Pengeluaran modal (capital expenditure), yaitu pengeluaran untuk investasi
inisial.
2) Pengeluaran operasi untuk pendapatan (operating or revenue expenditure)
yaitu modal kerja yang dibutuhkan untuk membiayai operasi sesudah
memasuki fase operasi komersial.
Menurut Husnan & Muhammad (2000), aktiva tetap yang diperlukan
untuk investasi dapat diklasifikasikan sebagai berikut:
1) Aktiva tetap berwujud
(1) Tanah dan pengembangan lokasi, meliputi: harga tanah, biaya pendaftaran,
pembersihan, penyiapan tanah, pembuatan jalan kejalan yang terdekat,
pemagaran dan sebagainya.
(2) Bangunan dan perlengkapannya meliputi: bangunan untuk pabrik, bangunan
untuk administrasi, gudang, genset, pos keamanan, jasa arsitektur dan lain
sebagainya.
(3) Pabrik dan mesin-mesin meliputi biaya pembangunan pabrik, harga mesin,
biaya pemasangan, biaya pengangkutan, suku cadang dan lain sebagainya.
35
(4) Aktiva tetap lainnya meliputi: perlengkapan angkutan dan penanganan bahan,
perlengkapan untuk penelitian dan pengembangan, perlengkapan kantor dan lain
sebagainya.
2) Aktiva tetap tidak berwujud
(1) Aktiva tidak berwujud meliputi: patent, lisensi, pembayaran lumpsum untuk
penggunaan teknologi, enginering fees, copywright, goodwill dan lain sebagainya.
(2) Biaya-biaya pendahuluan meliputi biaya untuk studi pendahuluan, penyiapan
pembuatan studi kelayakan, survei pasar, biaya hukum dan lain sebagainya.
(3) Biaya-biaya sebelum operasi meliputi: biaya penarikan tenaga kerja, biaya
latihan, beban bunga dan biaya-biaya selama produksi percobaan.
Kebutuhan dana untuk modal kerja dapat diartikan sebagai modal kerja
brutto atau modal kerja netto. Modal kerja brutto menunjukkan semua investasi
yang diperlukan untuk aktiva lancar yang terdiri dari: kas, surat-surat berharga,
piutang, persediaan, dan lainnya. Modal kerja netto merupakan selisih antara
aktiva lancar dengan hutang jangka pendek (kurang dari satu tahun).
2.3.3.2.2. Sumber Dana
Dewasa ini banyak sekali lembaga keuangan bank maupun non bank yang
bersedia untuk mendanai suatu proyek investasi. Biaya modal adalah biaya yang
harus ditanggung oleh perusahaan karena menggunakan sumber dana tertentu,
baik modal sendiri atau berasal dari pinjaman. Modal sendiri bisa berupa saham
36
preferen, saham biasa, atau dari laba yang ditahan. Biaya modal keseluruhan
sering dipakai sebagai tingkat keuntungan yang layak dari suatu proyek, disebut
juga cut off rate. Untuk bisa menghitung biaya modal keseluruhan, maka perlu
menghitung terlebih dahulu biaya modal dari masing-masing sumber pendanaan
(Husnan dan Muhammad, 2000).
Husnan dan Pudjiastuti (2012), menyebutkan sumber dana berasal dari :
1). Penurunan bersih aktiva, kecuali aktiva tetap dan kas
2). Penurunan bruto aktiva tetap
3). Kenaikan bersih kewajiban dan hutang
4). Penambahan modal sendiri
5). Dana yang diperoleh dari operasi
Klasifikasi sumber dana berdasarkan atas jangka waktu tidaklah selalu
tepat karena kredit jangka pendek yang selalu diperpanjang akhirnya menjadi
dana jangka panjang. Dana jangka pendek bisa dikelompokkan menjadi dua (2)
tipe yaitu (1) Pendanaan spontan, dan (2) Pendanaan yang memerlukan negosiasi.
Pendanaan spontan adalah sumber dana yang ikut berubah apabila aktivitas
perusahaan berubah. Sedangkan pendanaan yang memerlukan negosiasi
mengharuskan perusahaan untuk melakukan negosiasi untuk menambah atau
mengurangi dana yang diperlukan oleh perusahaan (Husnan dan Pudjiastuti,
2012).
Husnan (2013) menyebutkan bahwa sumber dana jangka panjang yang
pertama (1) adalah modal sendiri dapat berasal dari dalam perusahaan (internal
financing) dari hasil operasi (laba) yang ditahan, sumber dari luar (external
37
financing) dalam bentuk saham biasa atau saham preferen. Perusahaan yang tidak
berbentuk PT, sumber dari luar berupa modal sendiri adalah (tambahan) modal
yang disetor. Saham menunjukkan bukti kepemilikan yang diterbitkan oleh
perusahaan. Saham preferen sebenarnya merupakan kombinasi antara bentuk
utang dan modal sendiri. Saat terjadinya peristiwa likuidasi (pembubaran
perusahaan), pemegang saham preferen mempunyai hak setelah kreditor, tetapi
sebelum pemegang saham biasa. Haknya terbatas sebesar nilai nominal yang
tercantum pada saham preferen. Kedua (2) adalah hutang jangka panjang, jenisjenis hutang tersebut adalah obligasi merupakan surat tanda hutang, umumnya
tidak dijamin aktiva tertentu, kredit investasi dan hipotek yang merupakan bentuk
hutang jangka panjang dengan agunan aktiva tidak bergerak (tanah, bangunan).
Ketiga (3) mengganti obligasi lama dengan obligasi baru (disebut sebagai
refunding) yang dilakukan sebelum obligasi lama jatuh tempo dengan maksud
mengurangi beban bunga. Keempat (4) Penerbitan sekuritas di pasar modal yang
pada dasarnya dilakukan untuk menghindari proses intermediasi keuangan. Pihak
yang kelebihan dana (para investor) menyerahkan langsung dananya ke pihak
yang memerlukan dana (perusahaan). Banyak pihak yang terlibat dalam
penerbitan sekuritas di pasar modal, dengan tujuan agar tidak terjadi penipuan
informasi kepada para pemodal.
Brigham dan Houston (2013) menyebutkan, keputusan apakah akan
melakukan investasi dalam aktiva tetap atau tidak disebut sebagai keputusan
penganggaran modal (capital budgeting decisions), dimana selalu melibatkan
38
analisis arus kas yang didiskontokan. Tingkat diskonto ini disebut biaya modal
(cost of capital).
Selanjutnya Sutojo (2002) menyatakan, pembangunan dan pengoperasian proyek
dapat dibiayai dengan dua sumber pembiayaan utama antara lain dana sendiri
(equity investment) dan pinjaman dari pihak ketiga (project financing). Kedua
sumber pembiayaan utama itu, dalam kasus-kasus tertentu diadakan sumber
pembiayaan ketiga yang bersifat semi modal sendiri, yaitu pinjaman dari
pemegang saham (shareholders loan). Berdasarkan beberapa pengertian diatas,
sumber dana investasi berasal dari modal sendiri dan atau modal pinjaman yang
disesuaikan dengan kondisi dan situasi dari masing-masing perusahaan.
2.3.3.2.3. Biaya Modal (Cost of Capital)
Biaya modal dipengaruhi oleh berbagai faktor yang dapat dikendalikan
perusahaan, yaitu : kebijakan struktur modal, kebijakan deviden, kebijakan
investasi, serta faktor diluar kendali perusahaan misalnya dua yang terpenting
adalah tingkat suku bunga dan tarif pajak. Salah satu faktor yang mempengaruhi
biaya modal adalah kebijakan struktur modal yang ditargetkan (target capital
structure) oleh perusahaan yang bisa berubah sewaktu-waktu sesuai kondisi.
Struktur modal yang ditargetkan adalah bauran dari hutang, saham preferen, dan
saham biasa yang direncanakan perusahaan untuk menambah modal yang
melibatkan perimbangan (trade off) antara risiko dan tingkat pengembalian
(Brigham dan Houston, 2013).
39
Ada dua (2) metode yang dipergunakan untuk mengkaitkan keputusan
investasi dengan keputusan pendanaan. Metode yang pertama adalah dengan
menggunakan biaya modal rata-rata tertimbang, yang kedua dengan menggunakan
metode adjusted present value (Husnan dan Pudjiastuti, 2012).
1) Biaya Modal Individu
Biaya modal adalah biaya yang harus ditanggung oleh perusahaan karena
menggunakan sumber dana tertentu, baik modal sendiri atau berasal dari
pinjaman. Modal sendiri dapat berupa bisa berupa saham preferen, biasa
atau laba ditahan. Biaya modal keseluruhan sering dipakai sebagai tingkat
keuntungan yang layak dari suatu proyek yang disebut juga cut off rate.
Menghitung biaya modal keseluruhan, terlebih dahulu perlu menghitung
biaya modal dari masing-masing pendanaan antara lain:
(1) Biaya utang (cost of debt)
Biaya utang merupakan biaya yang ditanggung karena menggunakan
sumber dana yang berasal dari pinjaman. Meskipun yang sering dihitung
biaya modal dari pinjaman adalah biaya utang untuk utang jangka panjang,
tetapi sebenarnya baik utang jangka panjang maupun utang jangka pendek
mempunyai biaya modal (meskipun besarnya mungkin tidak sama).
(2) Biaya laba yang ditahan
Biaya laba yang ditahan sama dengan modal sendiri dari saham biasa.
Apabila perusahaan menggunakan laba yang ditahan perusahaan tidak
perlu mengeluarkan biaya tambahan tetapi apabila membagikan laba dan
40
mengeluarkan saham baru, harus menanggung biaya pengeluaran saham
yang disebut floatation cost.
2.3.3.2.4. Nilai Waktu Dari Uang
Nilai uang pada waktu yang berbeda memiliki penghargaan yang tidak
sama, rupiah saat ini dihargai lebih tinggi daripada rupiah nanti. Nilai waktu dari
uang memberikan dampak terhadap nilai perusahaan, dimana penetapan waktu
arus kas mempengaruhi nilai aktiva dan tingkat pengembalian. Semua konsep
yang digunakan dalam keuangan, tidak ada yang lebih penting selain nilai waktu
dari uang atau analisis arus kas yang didiskontokan (discounted cash flow)
(Brigham & Houston, 2013)
Peringkat atau alat yang sangat penting dalam analisis nilai waktu adalah
garis waktu (time line), yang menggambarkan secara grafis penetapan arus kas.
Nilai angka pada waktu menunjukkan akhir periode, arus kas ditunjukkan secara
langsung dibawah tanda (arus kas keluar diberi tanda negatif), dan suku bunga
secara langsung ditunjukkan diatas garis waktu. Arus kas yang belum diketahui
dan dicoba untuk dicari dalam analisis diberi tanda tanya.
Proses yang berjalan dari nilai hari ini atau nilai sekarang (PV) menjadi
nilai
masa depan (FV)
disebut
sebagai
pemajemukan (compounding).
Pemajemukan merupakan proses aritmatik dalam menentukan nilai akhir arus kas
atau serangkaian arus kas apabila bunga majemuk diterapkan.
41
2.3.3.2.4.1. Depresiasi, Amortisasi dan Pajak
1) Depresiasi
Syamsudin (2002)
menyatakan Depresiasi
yang dikenal sebagai
penghapusan merupakan salah satu komponen biaya tetap yang timbul karena
digunakannya aktiva tetap, dimana
biaya
ini dapat
dikurangkan dari
revenue/penghasilan. Depresiasi dapat dikurangkan sebagai expense/biaya dari
revenue yang diterima, dapat dihitung dengan beberapa cara yaitu:
(1) The straight line method (Metode garis lurus)
Jumlah depresiasi dengan menggunakan metode straight line method ini
dapat dihitung dengan membagi depricable value (jumlah investasi dikurangi
dengan nilai residu) dari suatu aktiva dengan umur ekonomisnya, sehingga dengan
menggunakan metode ini jumlah depresiasi setiap tahunnya sama.
(2) The double declining balance method
Tingkat depresiasi yang digunakan di dalam metode ini adalah sama
dengan tingkat yang digunakan dalam metode straight line dikalikan dua dan
jumlah yang digunakan sebagai dasar perhitungan depresiasi adalah keseluruhan
nilai investasi. Jumlah depresiasi pada tahun terakhir akan sama dengan nilai buku
pada awal tahun terakhir dikurangi dengan jumlah nilai residu.
(3) The sum of the years digits method
Penggunaan metode ini menyebabkan keseluruhan bilangan umur dari
suatu aktiva harus dijumlah. Jika‖n‖ adalah umur ekonomis dari suatu aktiva dan
S adalah jumlah keseluruhan bilangan umur teknis dari aktiva tersebut maka
42
jumlah depresiasi pada tahun pertama adalah n/S, pada tahun kedua (n-1)/S dan
seterusnya, dikalikan dengan depricable value.
Brigham dan Houston (2013) menyatakan bahwa pedoman sederhana yang
dikenal dengan MACRS (modified accelerated cost recovery system) menciptakan
beberapa kelas aktiva, dimana masing-masing memiliki umur lebih atau kurang
yang ditetapkan secara arbitrer dan disebut periode pemakaian (recovery period)
atau umur kelas (class life) seperti pada Tabel 2.1 :
Tabel 2.1
Kelas Utama dan Umur Aktiva untuk MACRS
Kelas
Jenis Property
3 tahun
Beberapa peralatan pabrik khusus
5 tahun
Mobil, truk muatan ringan, komputer dan peralatan manufaktur
khusus
7 tahun
Sebagian besar peralatan industri, perlengkapan kantor, peralatan
tetap
10 tahun
27,5 tahun
Jenis peralatan dengan umur manfaat yang lebih lama
Properti perumahan untuk tempat tinggal seperti gedung,
apartemen
39 tahun
Semua properti non perumahan, termasuk bangunan komersial
dan industri
Sumber: Brigham dan Houston (2013)
Fraser dan Ormiston (2008) menyatakan, penyusutan digunakan untuk
mengalokasikan biaya aktiva tetap berwujud seperti, bangunan, mesin, peralatan,
perlengkapan kantor dan kendaraan bermotor. Tanah merupakan suatu
pengecualian terhadap aturan tersebut karena tanah dianggap memiliki masa
manfaat yang tidak terbatas. Biaya atas aktiva selain tanah akan bermanfaat
43
kepada perusahaan lebih dari setahun dialokasikan masa manfaat bukannya
dibebankan dalam tahun pembelian.
2) Amortisasi
Amortisasi merupakan proses yang diterapkan kepada sewa guna usaha
modal, bangunan yang belum selesai, dan biaya kadaluarsa aktiva tidak berwujud,
seperti paten, hak cipta, merek dagang, lisensi, franchise dan goodwill (Fraser dan
Ormiston,2008).
3) Pajak
Tarif pajak yang diterapkan atas penghasilan kena pajak bagi wajib pajak
badan dalam negeri dan bentuk usaha tetap adalah sebagai berikut :
Tabel 2.2
Tarif Pajak Penghasilan untuk Badan Usaha
Penghasilan Kotor (Peredaran Bruto)
(Rp)
Kurang dari Rp 4.8 Miliar
Lebih dari Rp 4.8 Miliar s/d Rp 50
Miliar
Tarif Pajak
1% x Penghasilan Kotor
(Peredaran Bruto)
{0.25 - (0.6 Miliar/Penghasilan Kotor)} x
PKP
Lebih dari Rp 50 Miliar
25% x PKP
Sumber : - UU No. 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan,
- UU. No. 36 Tahun 2008 tentang Perubahan Keempat Atas UndangUndang No. 7 Tahun 1983 Tentang Pajak Penghasilan dan
- Peraturan Pemerintah No. 46 Tahun 2013 Tentang Pajak Penghasilan
Atas Penghasilan dari Usaha Yang Diterima atau Diperoleh Wajib
Pajak Yang Memiliki Peredaran Bruto Tertentu
44
2.3.3.2.5. Aliran Kas (Cash flow)
Investor dalam memutuskan investasi, berharap akan memperoleh tingkat
keuntungan dari investasi tersebut. Informasi yang biasanya digunakan adalah
informasi mengenai aliran kasnya, bukan laba akuntansi. Mengestimasi aliran kas
dapat dilakukan dengan cara menyesuaikan laba akuntansi. Untuk mengestimasi
aliran kas proyek, terlebih dahulu dipahami jenis-jenis aliran kas. Arus kas
merupakan unsur analisis yang sangat penting karena kelayakan finansial sebuah
usulan rencana investasi diukur pada nilai sekarang arus kasnya. Laporan arus kas
adalah laporan yang menjelaskan dampak aktivitas operasi investasi, dan
pembiayaan perusahaan terhadap arus kas selama satu periode akuntasi (Brigham
dan Houston, 2013). Laporan ini memisahkan aktivitas menjadi tiga katagori,
yaitu :
1). Aktivitas operasi, yang mencakup laba bersih, penyusutan, dan perubahan
aktiva lancar serta kewajiban lancar selain kas dan utang jangka pendek.
2). Aktivitas investasi, yang mencakup investasi dalam atau menjual aktiva tetap.
3). Aktivitas pembiayaan, yang mencakup kas yang diperoleh selama tahun
berjalan dengan menerbitkan hutang jangka pendek, hutang jangka panjang atau
saham termasuk pembayaran deviden atau kas yang digunakan untuk pembelian
kembali saham atau obligasi.
Menganalisis suatu proyek apakah layak atau tidak untuk dilaksanakan
dapat dilakukan dengan melihat arus kas yang akan dihasilkan oleh proyek
tersebut mulai dari persiapan sampai dengan proyek tersebut jalan dalam beberapa
tahun pertama. Arus kas yang berhubungan dengan suatu proyek dapat
45
dikelompokkan menjadi tiga bagian yakni arus kas permulaan (initial cash flow),
arus kas operasional (operasional cash flow) dan arus kas terminal (terminal cash
flow). Pengeluaran untuk investasi pada awal periode mungkin tidak hanya sekali,
merupakan arus kas permulaan, arus kas yang timbul selama operasi proyek itu
disebut sebagai arus kas operasional dan arus kas yang diperoleh pada waktu
proyek tersebut berakhir disebut sebagai arus kas terminal (Husnan dan
Muhammad, 2000).
Berdasarkan definisi arus kas di atas dapat dikatakan bahwa sangat penting
untuk menghitung arus kas dalam rangka menganalisis suatu investasi. Arus kas
dapat dibagi menjadi 3 jenis yaitu arus kas awal (initial cash flow), arus kas
operasional (operational cash flow) dan arus kas akhir (terminal cash flow).
1) Arus kas awal (Initial cash flow).
Suratman (2001) menyatakan, arus kas awal adalah arus kas keluar dalam rangka
untuk keperluan tetap dan penentuan besarnya modal kerja. Aliran kas ini
biasanya diberi notasi negatif, artinya kas yang dikeluarkan. Aliran kas ini terjadi
pada tahun ke 0, artinya perusahaan belum beroperasi dan pengeluaran kas untuk
keperluan initial investment ini tidak dapat digunakan untuk menilai profitabilitas
proyek. Husnan dan Muhammad (2000) menyatakan bahwa mungkin sekali untuk
proyek-proyek besar, initial cash flow tidak hanya terjadi pada awal periode,
tetapi terjadi beberapa kali, pada tahun kesatu, kedua dan seterusnya.
46
2) Arus kas operasional (Operational Cash Flow)
Suratman (2001) menyatakan, aliran kas operasional berasal dari operasi
perusahaan (kegiatan utama perusahaan). Aliran kas operasional meliputi aliran
kas masuk dan aliran kas keluar. Aliran kas masuk berasal dari penjualan
(pendapatan), sedangkan aliran kas keluar adalah kas yang dikeluarkan untuk
membayar operasional perusahaan seperti biaya pokok perusahaan, biaya
administrasi dan umum dan penjualan serta biaya-biaya lainnya dalam rangka
untuk memperoleh pendapatan.
Brigham dan Houston (2013) menyebutkan, langkah yang paling penting
dan paling sulit dalam penganggaran modal adalah mengestimasi arus kas proyek
pengeluaran investasi dan arus kas masuk bersih tahunan setelah proyek
dijalankan, hal ini disebabkan karena banyaknya variabel, individu dan
departemen yang berpartisipasi dalam proses ini. Langkah awal dalam estimasi
arus kas adalah mengidentifikasi arus kas relevan, yaitu arus kas khusus yang
harus dipertimbangkan dalam membuat keputusan. Dua aturan utama untuk
menghindari kesalahan dalam mengidentifikasi arus kas yang relevan adalah :
keputusan penganggaran modal harus didasarkan pada arus kas, bukan laba
akuntansi dan hanya arus kas incremental yang relevan dengan keputusan
menerima/menolak.
Aliran kas ini harus steril dari keputusan pembelanjaan seperti kas masuk
dari setoran pemilik, kas untuk membayar pokok utang dan lain sebagainya.
Alasan yang mendasarinya adalah kas netto yang digunakan sebagai dasar untuk
penilaian keberhasilan investasi suatu proyek jangan terdistorsi.
47
Untuk menaksir arus kas yang relevan perlu diperhatikan hal-hal berikut :
penaksiran arus kas atas dasar setelah pajak, penaksiran arus kas atas dasar
incremental atau selisih, penaksiran arus kas yang timbul karena keputusan
investasi, dan jangan memasukkan sunk cost (Husnan, 2013).
Haming dan Basalamah (2010) membedakan arus kas dari tiga sudut pandang,
yaitu :
1. Menurut jenis transaksi kas :
1) Arus kas keluar (cash outflow), yaitu arus kas menurut jenis transaksinya
mengakibatkan terjadinya pengeluaran dana kas. Arus kas keluar dapat
digolongkan menjadi :
(1) Pengeluaran investasi, yaitu arus pengeluaran kas yang ditujukan untuk
membiayai kegiatan pembangunan atau pengadaan proyek. Arus kas
demikian lazim disebut arus kas awal.
(2) Pengeluaran operasi, yaitu arus pengeluaran kas yang ditujukan untuk
membiayai kegiatan operasi proyek sesudah memasuki fase operasi
komersial.
(3) Pengeluaran non operasi, yaitu arus pengeluaran kas yang ditujukan
untuk membiayai kegiatan yang tidak berhubungan dengan operasi
proyek, tetapi tetap berhubungan dengan organisasi atau perusahaan,
Misalnya : biaya pelayanan tamu perusahaan, seminar atau loka karya
tertentu.
(4) Pengeluaran investasi baru, yaitu arus pengeluaran kas yang ditujukan
untuk membiayai pembangunan proyek baru perusahaan, seperti proyek
48
ekspansi, pengenalan produk baru, daerah pemasaran baru dan
sebagainya.
2) Arus kas masuk (cash inflow), yaitu arus kas menurut jenis transaksinya
mengakibatkan terjadinya arus penerimaan kas. Arus kas masuk dapat
digolongkan menjadi :
(1) Penerimaan operasi, yaitu arus penerimaan kas yang berasal dari
kegiatan penjualan atas keluaran proyek (selling revenue). Arus kas
demikian ini lazim disebut arus kas penerimaan hasil penjualan.
(2) Penerimaan non operasi, yaitu penerimaan kas yang berasal dari
kegiatan bukan operasi proyek, sekalipun sudah memasuki fase operasi
komersial. Misalnya : penerimaan deviden, kupon, dan jasa giro atas
dana proyek yang diinvestasikan sementara, atau hasil penjualan aktiva
tetap proyek yang tidak dipergunakan lagi.
(3) Penerimaan nilai sisa proyek, yaitu arus penerimaan kas yang berasal
dari aktiva tetap proyek pada akhir usia ekonomis proyek.
2. Menurut sifat arus kas
1) Arus kas bruto (total), yaitu arus penerimaan kas yang bersifat totalitas
sebelum memperhitungkan beban pengeluaran kas yang terkait dengan
penerimaan itu. Arus kas bruto dapat pula disebut gross margin.
2) Arus
kas
neto
(bersih),
yaitu
arus
penerimaan
kas
memperhitungkan biaya-biaya yang harus dipikul (net benefit).
sesudah
49
3) Arus kas bersih sesudah pajak (net income cash flow) adalah arus kas yang
diperoleh dari penjumlahan antara laba bersih dengan akumulasi
penyusutan dan bunga sesudah pajak.
Ketiga macam tipe arus kas yaitu : arus kas awal, arus kas bersih sesudah
pajak, dan arus kas terminal memiliki arti penting bagi jalannya suatu perusahaan
untuk menganalisis kelayakan sebuah investasi.
Terdapat tiga prinsip yang harus diperhatikan dalam menentukan estimasi arus kas
operasional yakni:
(1) Harus didasarkan pada perhitungan kas setelah pajak.
(2) Biaya bunga harus dikeluarkan dari perhitungan.
(3) Harus didasarkan pada ―dengan dan tanpa‖ proyek jika proyek investasi untuk
pengembangan/penambahan dari proyek yang sebelumnya sudah berjalan.
Estimasi kas ditentukan atas dasar incremental antara investasi dan tanpa investasi
baru (Suratman, 2001).
Menentukan aliran kas operasional dapat dilakukan dengan dua cara yaitu:
(1) Menjumlahkan seluruh kas masuk yang berasal dari penjualan, kemudian
dikurangi dengan seluruh aliran kas keluar untuk operasional.
(2) Menyesuaikan laporan rugi laba berdasarkan standar akuntansi keuangan
dengan pengeluaran-pengeluaran non tunai seperti depresiasi, amortisasi dan lainlainnya.
Adapun formulasinya sebagai berikut:
Kas neto = Laba bersih setelah pajak + depresiasi + bunga (1 – pajak)
50
Kebanyakan cara yang dipergunakan untuk menaksir operational cash
flow setiap tahunnya adalah dengan menyesuaikan taksiran rugi laba yang disusun
berdasarkan pninsip-prinsip akuntansi dan menambahkannya dengan biaya-biaya
yang sifatnya bukan tunai, sebagai contoh adalah penyusutan (Husnan dan
Muhammad, 2000).
3) Arus kas akhir (terminal cash flow)
Aliran kas akhir menunjukkan aliran kas pada akhir umur ekonomis
proyek. Oleh karena itu arus kas ini berasal dari modal kerja dan penjualan aktiva
tetap yang sudah habis umur ekonomisnya (Suratman, 2001).
Cara yang paling banyak digunakan dalam menaksir arus kas setiap
tahunnya adalah dengan menyesuaikan taksiran daftar laba rugi yang disusun oleh
proyek dengan berdasarkan prinsip-prinsip akuntansi dan menambahkannya
dengan biaya biaya yang sifatnya bukan tunai seperti penyusutan dan amortisasi
(cara kedua).
Husnan dan Muhammad (2000) menyatakan bahwa terminal cash flow
umumnya terdiri dari nilai sisa (residu) investasi tersebut dan pengembalian
modal kerja.
2.3.3.2.6. Pengaruh Inflasi Terhadap Biaya Usaha
Para pelaku studi kelayakan dituntut untuk selalu jeli terhadap segala
fenomena ekonomi yang mungkin akan berpengaruh terhadap seluruh biaya
rencana pendirian usaha. Jika hal ini tidak dapat dilakukan maka akan
menyebabkan terjadi penyimpangan terlalu jauh dari nilai yang diharapkan oleh
51
pihak-pihak yang berkepentingan dengan rencana pendirian usaha yaitu
para pemilik modal, pemerintah, manajer dan kayawan serta masyarakat luas.
Inflasi sebagai salah satu fenomena ekonomi yang umum berfluktuasi sesuai
dengan perkembangan ekonomi dan perkembangan situasi politik dari suatu
negara, yang pengaruhnya dapat berdampak negatif bagi kemajuan usaha pada
saat ini dan dimasa yang akan datang walaupun secara tidak langsung dapat
tercermin dari perkembangan tingkat suku bunga pinjaman, tetapi memperhatikan
langsung pengaruh inflasi dalam studi kelayakan usaha adalah cukup penting.
Biaya biasanya selalu terkena langsung dari adanya dampak inflasi, dan
biaya yang diperkirakan akan terkena langsung itu adalah biaya-biaya yang harus
dikeluarkan oleh rencana usaha selama periode umur usaha atau proyek. Biaya itu
mungkin saja menyangkut biaya modal kerja atau biaya operasional dari rencana
usaha yang akan didirikan yang dalam studi kelayakan usaha biaya-biaya tersebut
diperhitungkan sebagai arus kas keluar atau cash outflow dari rencana usaha
selama umur ekonomis usaha atau proyek. Ini berarti perlu dicarikan bagaimana
cara memperhitungkan atau masukan pengaruh inflasi ke dalam biaya usaha
selama periode umur ekonomis usaha.
2.3.3.2.7. Metode Penilaian Investasi
Penilaian studi kelayakan dimaksudkan untuk mengetahui apakah suatu
investasi layak untuk dilaksanakan dipandang dari aspek profitabilitas
komersialnya. Pendekatan atau metode yang digunakan untuk menilai kelayakan
investasi sangat beragam dan masing-masing mempunyai kelebihan dan
52
kelemahan. Hansen dan Mowen (2000) menyatakan, model keputusan investasi
modal dasar dapat diklasifikasikan menjadi dua katagori utama yaitu :
1). Model nondiskonto (nondiscounting models) mengabaikan waktu dari uang
(time value of money). Model nondiskonto misalnya : periode pengembalian
(payback period), tingkat pengembalian akutansi (accounting rate of return
/ARR).
2). Model diskonto (discounting models) mempertimbangkan secara eksplisit.
Model diskonto misalnya : nilai sekarang bersih (net present value/NPV), tingkat
pengembalian internal (internal rate of return/IRR).
Menurut Husnan dan Muhammad (2000), pada umumnya ada 5 (lima)
metode yang biasa dipertimbangkan untuk dipakai dalam penilaian investasi,
yaitu:
1). Metode payback
2). Metode net present value (NPV)
3). Metode internal rate of return (IRR)
4). Metode profitibility index
Brigham dan Houston (2013) menyatakan lima metode kunci digunakan
untuk memberi peringkat dan memutuskan proyek diterima atau tidak untuk
dimasukkan dalam anggaran modal, yaitu :
1). Pengembalian (payback),
2). Pemulihan yang didiskontokan (discounted payback period),
3). Nilai sekarang bersih (net present value/NPV),
4). Tingkat pengembalian internal (internal rate of return/IRR)
53
Metode perhitungan dan evaluasi pada setiap pelaksanaan studi kelayakan
diidentifikasi untuk proses pengambilan keputusan dalam menerima atau menolak
dan membuat urutan berdasarkan derajat daya tarik usulan investasi dilihat dari
segi finansial atau ekonomi. Dibawah ini merupakan penilaian untuk kelayakan
suatu investasi berdasarkan :
1). Metode Payback
Salah satu metode konvensional yang digunakan untuk mengukur berapa
lama proyek investasi akan mengembalikan dana investasi yang telah dikeluarkan
adalah metode payback period. Kriteria yang digunakan dalam metode ini adalah
jika waktu yang dihasilkan oleh perhitungan metode ini lebih pendek dari yang
diharapkan, maka proyek dikatakan menguntungkan, sedangkan jika lebih lama
maka proyek ditolak. Metode ini mendasarkan perhitungannya kepada arus kas
dari proyek tersebut.
Masalah utama dari metode ini adalah sulitnya menentukan periode
payback maksimum yang disyaratkan, untuk dipergunakan sebagai angka
pembanding. Secara normatif memang tidak ada pedoman yang bisa dipakai untuk
menentukan payback maksimum ini. Kelemahan lain dari metode ini adalah
diabaikannya nilai waktu uang dan diabaikannya arus kas setelah periode
payback. Untuk mengatasi kelemahan ini ada yang menggunakan discounted
payback, di mana arus kas operasional kas tersebut dan juga terminal cash flow
didiscountedkan dengan tingkat bunga yang relevan (Husnan dan Muhammad,
2000).
54
2). Metode Net Present Value
Sutoyo (2002) menyebutkan bahwa Net Present Value (NPV) dapat
dihitung dengan rumus persamaan matematis sebagai berikut :
CFO1
NPV =
CFO2
+
(1+r)1
CFO3
+
CFo + TCF
+ ……. +
(1 +r)2 (1 +r)3
- Io
(1+r)n
Keterangan:
NPV
= Net Present Value
CFo
= Arus kas tahunan operasional dari tahun ke 1 sampai tahun ke n
Io
= Jumlah investasi yang telah tertanam dalam proyek
r
= Tingkat bunga yang relevan
TCF
= Terminal Cash Flow
Metode ini dihitung dengan cara selisih antara nilai sekarang investasi
dengan nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih di masa yang akan
datang. Untuk menghitung nilai sekarang tersebut perlu ditentukan terlebih dahulu
tingkat bunga yang dianggap relevan.
Pedoman umum dikatakan apabila net persent value proyek positif, maka
proyek tersebut layak untuk dilaksanakan dan apabila net present value negatif,
maka proyek yang bersangkutan adalah tidak layak.
3). Metode Internal Rate of Return ( IRR Method)
Metode ini digunakan untuk menentukan apakah suatu usulan proyek
investasi dianggap layak atau tidak, dengan cara membandingkan antara tingkat
keuntungan yang diharapkan. Perhitungan IRR dilakukan dengan cara mencari
55
discount rate yang dapat menyamakan antara present value dari arus kas dengan
present value dari investasi.
Apabila tingkat bunga ini (IRR) lebih besar dari tingkat bunga yang
diharapkan, maka investasi proyek tersebut dikatakan menguntungkan dan
sebaliknya. Suratman (2001) menyebutkan bahwa untuk menentukan IRR ini
adalah dengan menggunakan prinsip interpolasi yang secara matematis tingkat
IRR ini dinyatakan sebagai r dan mengingat dalam proyek investasi arus kas awal
(initial investment) dilakukan pada tahun ke 0, maka formulasi di atas dapat
dimodifikasi menjadi:
A1
A0
=
A2
+
(1+r)1
A3
+ ……. +
+
(1 +r)2
An
(1 +r)3
- Io
(1+r)n
di mana ;
Ao
= Arus kas keluar pertama
A1— An
= Penerimaan kas bersih (proceed) dari tahun pertama sampai
tahun ke-n
R
= Internal Rate of Return (IRR)
4). Metode Profitability Index (PI)
Teknik ini untuk mengukur layak tidaknya suatu usulan proyek investasi cukup
dengan membandingkan antara Present Value (PV) Proceeds dengan Present
Value (PV) Investasi.
Kriteria yang digunakan : terima investasi yang diharapkan PI > 1.
56
Rumus :
PV Proceeds
PI = ----------------PV Investasi
Diantara keempat metode tersebut di atas, maka dalam analisis investasi
ini akan menekankan pada metode net present value karena metode ini merupakan
metode yang memperhatikan nilai uang (tidak seperti metode payback) dan
menunjukkan nilai absolutnya (dalam metode Internal Rate of Return hanya
menunjukkan secara relatif/prosentase). Namun dernikian untuk perbandingan,
kedua metode tersebut yakni payback dan Internal Rate of Return juga akan
dihitung.
2.3.3.2.8. Analisis Kepekaan (Sensitivity Analysis)
Soeharto (2002) menyatakan, studi kelayakan aspek finansial ekonomi
memerlukan suatu analisis sensitivitas (sensitivity analysis), lebih-lebih bagi
proyek (investasi) yang berumur panjang (10-15 tahun). Pendekatan terbaik
berkaitan dengan ketidakpastian adalah menggunakan analisis sensistivitas,
dimana mengubah asumsi yang mengandalkan pada analisis investasi modal dan
menilai pengaruhnya terhadap pola arus kas (Hansen dan Mowen, 2005).
Analisis dilakukan untuk mengetahui sampai sejauh mana perubahan
unsur-unsur aspek finansial ekonomi berpengaruh terhadap keputusan yang
dipilih. Unsur-unsur tersebut dapat berupa perubahan harga bahan mentah, biaya
produksi, menciutnya pangsa pasar, turunnya harga produk per unit, ataupun
57
terhadap bunga pinjaman. Usulan investasi lazimnya dilakukan analisis
sensitivitas proyeksi aliran kas selama siklus investasi akibat kemungkinan
perubahan berbagai unsur atau kondisi. Bila nilai unsur tertentu berubah dengan
variasi yang relatif besar tetapi tidak berakibat terhadap keputusan, maka
dikatakan keputusan tersebut tidak sensitif terhadap unsur tersebut begitu juga
sebaliknya. Husnan (2013), menyatakan apabila dalam analisis menggunakan
variabel-variabel penjualan, biaya variabel, dan biaya tetap yang bersifat tunai,
maka variabel-variabel tersebut akan ditaksir untuk nilai-nilai optimis, yang
diharapkan, dan pesimis.
Menurut Lukman (2001) sensitivity analysis dilakukan dengan jalan
mengevaluasi suatu proyek berdasarkan sejumlah estimasi atas cash inflow yang
mungkin akan diterima. Hal ini dimaksudkan agar diperoleh suatu ―feeling‖ atau
perkiraan dari variabilitas hasil-hasil yang akan diperoleh, salah satu cara yang
paling sering digunakan adalah mengestimasikan hasil yang terjelek (terlalu
pesimis), hasil yang paling mungkin untuk dicapai, dan hasil yang terlalu optimis
dari suatu proyek. Dalam hal seperti ini, maka risiko dari suatu proyek akan
direfleksikan oleh ―range‖ dari hasil yang diharapkan. Sekalipun penggunaan
range dalam sensitivity analysis masih merupakan suatu pengukuran kasar, tetapi
hal tersebut sudah memberikan lebih dari satu estimasi cash inflow kepada
decision maker, sehingga pengukuran yang ―masih kasar‖ tersebut sudah dapat
digunakan untuk memperkirakan risiko yang dihadapi.
Penggunaan Probabilitas dalam perhitungan return digunakan untuk
memperkirakan risiko yang terkandung dalam suatu proyek secara lebih akurat.
58
Probabilitas dapat dikatakan sebagai persentase ―kemungkinan‖ terjadinya
suatu hasil. Misalnya, apabila sudah ditentukan bahwa suatu hasil mempunyai
probabilitas 80% (kemungkinan terjadinya 80%), maka sudah diperkirakan bahwa
dalam 10 kali, hasil tersebut akan terjadi 8 kali. Apabila suatu hasil mempunyai
probabilitas 100% maka hal tersebut sudah pasti akan terjadi, dan sebaliknya,
hasil yang mempunyai probabilitas 0% tidak akan pernah terjadi. Contoh lain
evaluasi terhadap estimasi-estimasi sangat pesimis, sangat mungkin, dan sangat
optimis dari suatu perusahaan ―Tahun Baik‖ menunjukkan bahwa probabilitas
untuk cash inflow yang pesimis adalah 25%, sangat mungkin 50% dan optimis
75% (jumlah keseluruhan probabilitas harus 1 atau 100 %, karena hal tersebut
didasarkan atas keseluruhan alternatif). Lain halnya yang dikatakan oleh Husnan
dan Muhammad (2000), dua kelemahan utama dari analisis sensitivitas ini adalah
: setiap orang mempunyai taksiran yang berbeda terhadap maksud dari pesimis
dan optimis, dan sangat mungkin antara variabel-variabel saling berkaitan.
Kemampuan proyek memasarkan produk dan menghasilkan keuntungan
dipengaruhi oleh berbagai faktor baik internal maupun eksternal perusahaan.
Contoh faktor internal adalah biaya pokok produk yang akan dihasilkan,
sedangkan contoh faktor eksternal adalah perkembangan harga produk sejenis di
pasar.
Apabila diketahui ada faktor-faktor internal atau eksternal yang besar
sekali pengaruhnya terhadap kemampuan proyek dalam menghasilkan penjualan
dan keuntungan, perlu dikaji tingkat kepekaan (sensitivity analysis) proyek
terhadap perubahan faktor-faktor tertentu itu. Contohnya adalah apabila harga jual
59
produk mempunyai pengaruh besar terhadap kemampuan proyek bersaing di
pasar, perlu dikaji pengaruh perubahan harga terhadap hasil penjualan, BEP
(Break Event Point ), pendapatan, laba serta kemampuan proyek dalam memenuhi
kewajiban keuangan kepada pihak ketiga.
Guna memperoleh jumlah perkiraan permintaan yang lebih dapat
dipercaya, diperlukan analisis kepekaan (sensitivity analysis) permintaan, terhadap
perubahan faktor tertentu yang dapat mempengaruhi jumlah atau pola permintaan
produk. Dengan metode analisis kepekaan, disamping jumlah perkiraan
permintaan pertama, akan disusun pula perkiraan permintaan kedua, ketiga dan
seterusnya sesuai dengan keperluan yang memasukkan pengaruh perubahan faktor
tertentu (Sutojo, 2002).
Umar (2001) menyatakan bahwa pada saat menganalisis perkiraan arus kas
di masa datang, kita berhadapan dengan ketidakpastian, sehingga harus
diidentifikasi semua variabel yang mempengaruhinya dan selanjutnya dilakukan
analisis kepekaan yang memberikan taksiran optimis dan pesimistik.
2.3.3.3 Aspek Hukum
Memulai studi kelayakan suatu usaha pada umumnya dimulai dari aspek hukum,
walaupun banyak pula yang melakukannya dari aspek lain (Kasmir dan Jakfar,
2012). Tujuan dari aspek hukum adalah untuk meneliti keabsahan, kesempurnaan,
dan keaslian dari dokumen-dokumen yang dimiliki.
Dalam aspek ini yang dibahas adalah masalah kelengkapan dan keabsahan
dokumen perusahaan, mulai dari bentuk badan usaha sampai dengan izin-izin
60
yang dimiliki. Kelengkapan dan keabsahan dokumen sangat penting, karena hal
ini merupakan dasar hukum yang harus dipegang apabila dikemudian hari timbul
masalah. Keabsahan dan kesempurnaan dokumen dapat diperoleh dari pihakpihak yang menerbitkan atau mengeluarkan dokumen tersebut. Melakukan
analisis aspek hukum memerlukan ketelitian dan kecermatan dengan mencari
sumber-sumber informasi yang jelas sampai ke tangan yang memang
berkompeten untuk mengeluarkan surat-surat yang hendak kita teliti.
Secara umum, dokumen yang akan diteliti sehubungan dengan aspek
hukum adalah sebagai berikut :
1). Bentuk Badan Usaha
Ada beberapa jenis bentuk badan hukum yang lazim di Indonesia,
misalnya Perseroan Terbatas (PT), Perseroan Komanditer (CV), koperasi,
yayasan, dan firma (Fa).
2). Bukti diri
Kartu identitas diri para pemilik usaha yang dikeluarkan oleh kelurahan
setempat yang dikenal dengan nama kartu tanda penduduk (KTP).
3). Tanda Daftar Perusahaan (TDP)
Setiap perusahaan yang akan beroperasi di Indonesia, harus membuat surat
tanda daftar perusahaan (TDP) sesuai dengan bidang usahanya masing-masing.
Departemen teknis yang mengeluarkan TDP adalah Departemen Perindustrian dan
Perdagangan. Pengurusan TDP adalah pada saat perusahaan mengurus akta
pendirian perusahaan tersebut.
61
4). Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
Pengurusan NPWP dilakukan bersamaan dengan pengajuan akta notaris ke
Departemen Kehakiman. NPWP merupakan hal penting agar setiap usaha yang
dijalankan nantinya akan memberikan penghasilan kepada pemerintah.
5). Izin-Izin Perusahaan
Izin-izin ini antara lain :
a). Surat izin usaha perdagangan (SIUP), bagi perusahaan yang bergerak
dalam bidang usaha perdagangan dari Departemen Perdagangan dan
Perindustrian.
b). Surat izin usaha industri (SIUI), bagi perusahaan yang bergerak dalam
bidang usaha industri dari Departemen Perdagangan dan Perindustrian.
c). Izin usaha tambang dari Departemen Pertambangan.
d). Izin usaha perhotelan dan pariwisata dari Departemen Pariwisata Pos
dan Telekomunikasi.
e). Izin usaha farmasi dan rumah sakit dari Departemen Kesehatan.
f). Izin usaha peternakan dan pertanian dari Departemen Pertanian.
g). Izin domisili dimana perusahaan/lokasi proyek berada dari Pemda.
h). Izin gangguan untuk usaha tertentu guna menghindari kemungkinan
hal yang tidak diinginkan.
i). Izin mendirikan bangunan (IMB), khusus pendirian gedung baru atau
merehab pembangunan gedung.
j). Izin tenaga kerja asing jika ada.
6). Keabsahan Dokumen lainnya
62
Penelitian dokumen lain yang tidak kalah penting adalah :
a). Status hukum tanah
Keabsahan
sertifikat
tanah
sampai
ke
pihak
yang
berwenang
mengeluarkannya yaitu Badan Pertanahan Nasional (BPN). Hal-hal yang perlu
diperhatikan antara lain :
1). Jenis hak atas tanah : hak milik; hak guna bangunan; hak guna usaha;
hak pakai; dan hak sewa.
2). Harga tanah sekarang dan prediksi di masa akan datang.
3). Nama dan alamat pemilik sebenarnya.
4). Kondisi tanah dalam sengketa atau tidak.
5). Rencana tata kota.
6). Tanah tersebut dapat diperjualbelikan atau tidak, karena tanah yang
tidak dapat diperjualbelikan yaitu : tanah adat; tanah wakaf; tanah
sengketa; tanah transmigrasi; dan tanah badan pemerintah.
b). Kendaraan bermotor
Keaslian surat-surat kendaraan yang digunakan untuk usaha seperti usaha jasa
angkutan, yaitu :
1). Bukti pemilikan kendaraan bermotor (BPKB).
2). Harga beli (faktur dan kuitansi).
3). Kondisi kendaraan
4). Izin trayek, jika usaha transportasi.
c. Surat-surat atau sertifikat lain yang dianggap perlu.
63
2.3.3.4. Aspek Ekonomi dan Sosial
Setiap usaha yang dijalankan, tentunya akan memberikan dampak positif
dan negatif. Dampak positif dan negatif ini akan dapat dirasakan oleh berbagai
pihak, baik bagi pengusaha itu sendiri, pemerintah, ataupun masyarakat luas.
Dampak positif aspek ekonomi dan sosial dengan adanya investasi lebih
ditekankan kepada masyarakat khususnya dan pemerintah umumnya.
Ditinjau dari aspek ekonomi dampak positif adanya investasi bagi
masyarakat akan memberikan peluang untuk meningkatkan pendapatannya, bagi
pemerintah memberikan pemasukan berupa pendapatan baik bagi pemerintah
pusat maupun pemerintah daerah. Hal yang terpenting adalah ada yang mengelola
dan mengatur sumber daya alam yang belum terjamah.
Dampak negatif dari aspek ekonomi, misalnya eksplorasi sumber daya
alam yang berlebihan, masuknya pekerja dari luar daerah sehingga mengurangi
peluang bagi masyarakat sekitarnya.
Dampak positif dari aspek sosial bagi masyarakat secara umum adalah
tersedianya sarana dan prasarana yang dibutuhkan, seperti pembangunan jalan,
jembatan, listrik, dan sarana lainnya, bagi pemerintah dampak negatif dari aspek
sosial adalah perubahan demografi di suatu wilayah, perubahan budaya, kesehatan
masyarakat, termasuk terjadinya perubahan gaya hidup, adat istiadat, dan struktur
sosial lainnya.
Dampak dari aspek ekonomi dengan adanya suatu usaha atau investasi
(misalnya pendirian suatu pabrik), antara lain :
64
1). Dapat meningkatkan ekonomi rumah tangga melalui :
a). Meningkatnya tingkat pendapatan keluarga
b). Berubahnya pola nafkah
c). Adanya pola nafkah ganda
d). Tersedianya jumlah dan ragam produk barang dan jasa, sehingga
masyarakat mempunyai banyak pilihan, pada akhirnya akan meningkatkan
persaingan dalam hal harga, kemasan, mutu produk dan jasa juga harga jual
di pasaran.
e). Membuka kesempatan kerja bagi masyarakat sekaligus mengurangi
pengangguran.
f). Tersedianya sarana dan prasarana seperti dibangunnya : jalan raya, listrik,
telepon, sekolah, rumah ibadah, rumah sakit, pusat perbelanjaan dan sarana
hiburan.
2). Menggali, mengatur, dan menggunakan ekonomi sumber daya alam.
3). Meningkatkan perekonomian pemerintah baik lokal maupun regional.
4). Pengembangan wilayah
Dampak sosial dengan adanya suatu proyek atau investasi antara lain :
1). Adanya perubahan demografi melalui perubahan struktur penduduk, tingkat
kepadatan penduduk, pertumbuhan penduduk serta perubahan komposisi tenaga
kerja.
2). Perubahan budaya yang meliputi terjadinya kemungkinan perubahan
kebudayaan melalui perubahan adat istiadat, nilai dan norma budaya setempat.
65
3). Perubahan kesehatan masyarakat meliputi terjadinya perubahan parameter
lingkungan yang diperkirakan terkena dampak rencana pembangunan dan
berpengaruh terhadap kesehatan (Kasmir dan Jakfar, 2012)
2.3.3.5. Aspek Dampak Lingkungan
Sebelum suatu usaha atau proyek dijalankan maka sebaiknya dilakukan
studi tentang dampak lingkungan yang bakal timbul, baik dampak sekarang
maupun mendatang, serta mencari jalan keluar untuk mengatasi dampak tersebut.
Dampak lingkungan hidup yang terjadi adalah berubahnya suatu lingkungan dari
bentuk aslinya seperti perubahan fisik, kimia, biologi, atau sosial. Perubahan
lingkungan ini jika tidak diantisipasi dari awal akan merusak tatanan yang sudah
ada, baik terhadap fauna, flora, maupun manusia itu sendiri.
Adapun komponen lingkungan hidup yang harus dipertahankan dan dijaga
serta dilestarikan fungsinya antara lain :
1). Hutan lindung, hutan konservasi, dan cagar biosfer
2). Sumber daya manusia
3). Keanekaragaman hayati
4). Kualitas udara
5). Warisan alam dan warisan budaya
6). Kenyamanan lingkungan hidup
7). Nilai-nilai budaya yang berorientasi selaras dengan lingkungan hidup.
66
Komponen lingkungan hidup yang akan berubah secara mendasar dan penting
bagi masyarakat disekitar suatu rencana usaha atau kegiatan antara lain :
1). Kepemilikan dan penguasaan lahan
2). Kesempatan kerja dan usaha
3). Taraf hidup masyarakat
4). Kesehatan masyarakat (Kasmir dan Jakfar, 2012)
2.3.3.6. Aspek Teknis/Operasi
Aspek teknis
merupakan aspek
yang berkenaan dengan proses
pembangunan proyek secara teknis dan pengoperasiannya setelah proyek tersebut
selesai dibangun. Berdasarkan analisa ini dapat diketahui rancangan awal
penafsiran biaya investasi termasuk biaya eksploitasinya. Sutojo (2002)
menyatakan, aspek teknis meliputi :
1). Pemilihan lokasi yang meliputi : faktor kelancaran pemasaran produk, faktor
kelancaran dan efisiensi pengadaan bahan baku, kondisi infrastruktur publik
dan lingkungan sosial, serta rencana pembangunan pemerintah pusat dan
daerah.
2). Pemilihan letak proyek, meliputi biaya pengadaan tanah, kelancaran
pemasaran produk, perbandingan kondisi infrastruktur publik dan suasana
sosio ekonomis masing-masing tempat, dan biaya yang harus ditanggung
dalam persiapan dan pembangunan proyek di masing-masing tempat.
Penentuan lokasi proyek penting dilakukan karena terkait erat dengan fasilitas
pendukung setelah proyek berjalan.
67
Husnan (2013) menyebutkan, ada dua variabel yang diperlukan dalam pemilihan
lokasi yaitu variabel primer dan sekunder. Variabel primer antara lain
ketersediaan bahan mentah, letak pasar yang dituju, tenaga listrik dan air, tenaga
kerja dan fasilitas transportasi. Sedangkan variabel sekunder meliputi derajat
keringnya tanah dan kemampuan tanah menyangga bangunan, mempunyai
keamanan dan perlindungan kebakaran yang baik, cukup tersedia angin untuk
mengeluarkan asap pabrik (jika ada) dari daerah pemukiman, cukup dekat dengan
sistem transportasi masyarakat. Aspek teknis meliputi :
1) Pemilihan strategi produksi
2) Pemilihan dan perencanaan produk
3) Rencana kualitas
4) Pemilihan teknologi
5) Rencana kapasitas produksi
6) Perencanaan letak pabrik
7) Perencanaan tata letak (layout)
8) Perencanaan jumlah produksi
9) Manajemen persediaan
10) Pengawasan kualitas produk
2.4. Kajian Penelitian Sebelumnya:
Cut Ana Martafari (2009), melakukan penelitian dengan judul Analisis
Kelayakan Pengembangan Ruang Rawat Inap VIP di RSU Meuraxa Banda Aceh
Tahun 2007-2008, dilatar belakangi oleh meningkatnya jumlah kunjungan pasien
68
rawat inap RSUM pada tahun 2007 sebanyak 71% dari tahun 2006, namun
fasilitas ruang rawat inap VIP di RSUM untuk ditawarkan kepada masyarakat
menengah ke atas belum ada. Penelitian ini menganalisis kondisi internal,
eksternal, dan investasi menggunakan data sekunder selama 4 tahun (2005-2008).
Berdasarkan hasil penelitian, analisis SWOT menunjukkan faktor internal dan
eksternal, secara keseluruhan mendukung untuk pengembangan ruang rawat inap
VIP di RSUM Banda Aceh. Analisis keuangan berpedoman pada aliran kas bersih
diestimasikan selama 10 tahun (2010-2019), didapatkan nilai NPV sebesar Rp.
292.658.181 dengan Payback Periode (PP) 5 tahun 3 bulan, dimana investasi
dapat dikembalikan selama 5 tahun 8 bulan artinya pengembangan ruang rawat
inap VIP di Rumah Sakit Umum Meuraxa Banda Aceh layak untuk dilaksanakan.
Rindahwati (2012),
melakukan penelitian dengan judul
Analisis
Kelayakan Investasi Proyek Pembangunan Rumah Sakit Mojokerto Medical
Center dengan Pendekatan Penilaian terhadap Capital Budgeting, penelitian ini
menganalisis nilai proyek cashflow untuk mengetahui IRR, NPV dan PBP yang
didukung oleh aspek pemasaran, hukum, teknik, manajemen. Hasil penelitian
didapatkan IRR optimis 33,68%, normal 27%, pesimis 21,50%, NPV positif, PBP
5 tahun berarti lebih cepat dibanding masa pelunasan hutang 15 tahun, didukung
dengan analisis ekonomi yang optimis sehingga proyek rumah sakit MMC layak
untuk diterima.
Irianto Edi, Purnomo (2013), melakukan penelitian dengan judul Studi
Kelayakan Investasi Pengembangan Ruang Rawat Inap VIP dan ICU pada Rumah
Sakit Umum Daerah kota Yogyakarta. Sebagai Badan Layanan Umum Daerah
69
(BLUD) RSUD Kota Yogyakarta mempunyai fleksibilitas dalam pengelolan
keuangannya sehingga dapat mengalokasikan anggarannya untuk investasi dalam
pengembangan rumah sakit, perlu pula melengkapi studi kelayakannya dengan
analisis ekonomi. Pada penelitian ini analisis ekonomi dilakukan dengan
menggunakan Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR),
Profitability Index (PI) dan Payback Period (PP). Dari hasil analisis faktor-faktor
eksternal dan internal, didapatkan hasil bahwa semua faktor yang ada mendukung
untuk dilakukannya pengembangan ruang rawat inap VIP dan ICU pada RSUD
Kota Yogyakarta. Hasil analisis ekonomi dengan Discount Factor (DF) 17%, nilai
investasi pengembangan rumah sakit sebesar Rp. 11.922.954.250,- dan umur
proyek selama 30 tahun menghasilkan NPV yang positif yaitu Rp.
3.639.736.067,- , IRR sebesar 21,67%, PI sebesar 1,07 dan Payback Period
selama 9 Tahun 8 Bulan. Dari hasil analisis tersebut dapat disimpulkan bahwa
investasi pengembangan ruang rawat inap VIP dan ICU layak untuk dilaksanakan.
Biyantoro, Slamet (2010), melakukan penelitian dengan judul Analisa
Investasi Pembangunan Sentra Bisnis Driyorejo (SBD) di Kawasan Perumnas
Kota Baru Driyorejo (KBD) Gresik. Sentra Bisnis Kota Baru Driyorejo (SBD)
merupakan komplek bisnis terpadu yang merupakan gabungan dari pertokoan,
ruko dan pasar modern, terletak dikawasan Perumnas Kota Baru Driyorejo (KBD)
Gresik. SBD dibangun dengan tujuan untuk merespon keinginan pedagang yang
ada terhadap sebuah sentra bisnis dan menunjang pengembangan wilayah KBD.
Penelitian
ini
bertujuan
untuk
mengukur
tingkat
kelayakan
invesatsi
pembangunan SBD dari aspek pasar, aspek teknis, dan aspek keuangan. Untuk
70
mengukur kelayakan dari aspek pasar digunakan analisis permintaan dan
penawaran dengan cara membandingkan ruang yang ditawarkan SBD dengan
permintaan yang ada di wilayah Driyorejo dan pangsa pasar yang dilayani. Untuk
mengukur kelayakan dari aspek teknis digunakan analisa lokasi, aksesbilitas dan
analisa elemen-elemen bangunan pada SBD. Sedangkan untuk mengukur
kelayakan dari aspek keuangan digunakan proyeksi arus kas, dari proyeksi arus
kas dapat diketahui nilai Net Present Value (NPV) dan dapat dihitung nilai
Profitability Indek (PI). Digunakan juga analisis sensitivitas dengan merubah nilai
dari variabel biaya konstruksi bangunan per m2, komposisi biaya modal dan
tingkat bunga (i).
Hasil penelitian diperoleh bahwa dari aspek pasar, jumlah penawaran yang
ada sebanyak 1599 ruang (termasuk jumlah ruang di SBD yang akan ditawarkan
yaitu 578 ruang) sedangkan permintaan yang ada sebanyak 1989 ruang. Hal ini
menguntungkan karena pihak SBD yang menyediakan 578 ruang tidak akan
kesulitan untuk memasarkan produknya. Dari aspek teknis, lokasi SBD sangat
strategis karena terletak disamping jalan utama pintu masuk perumahan, memiliki
aksesbilitas yang tinggi karena dapat dicapai dari beberapa arah dan elemenelemen bangunan SBD cukup lengkap.
Sedangkan
dari
aspek
keuangan,
dengan
investasi
sebesar
Rp
43,507,050,000,00 SBD mampu mengahasilkan NPV setelah perhitungan pajak
sebesar Rp 2,556,636,765.00 dan profitability indek 1,235 untuk umur investasi 8
tahun, tingkat suku bunga (i) 11% dengan modal pinjaman dari bank minimal 50
% dari nilai investasi.
71
Julkarnain, Donny Setyaelvanda (2013), melakukan penelitian dengan
judul Pengaruh Tingkat Hunian Pada Analisis Investasi Proyek Bess Cottages di
Perumahan Malang Anggun Sejahtera. Berdasarkan data statistik yang ada dari
Badan Pusat Statistik kabupaten Malang, wisatawan yang datang ke kabupaten
Malang pada tahun 2011 telah meningkat 8,95 persen dari 22.833 orang
wisatawan pada tahun 2010, menjadi 24.877 pada tahun 2011. Kondisi ini
menimbulkan banyaknya pembangunan hotel dan sarana penginapan lain seperti
cottage, losmen,dan lain-lain di kabupaten Malang.
Pembangunan hotel dan sejenisnya ini menimbulkan kekhawatiran
terhadap tingkat hunian atau okupansi kamar hotel yang ada bisa mengalami
penurunan yang berdampak lebih lanjut pada kelangsungan bisnis perhotelan.
Untuk itu diperlukan sebuah analisis investasi mengenai tingkat okupansi yang
ada agar dapat diketahui seberapa besar perubahan tingkat okupansi yang terjadi
agar hotel yang akan dibangun bisa dikatakan layak atau tidak.
Bess Cottages adalah salah sebuah Cottage yang akan dibangun di
kawasan perumahan Malang Anggun Sejahtera di kabupaten Malang. Penelitian
ini bertujuan untuk mengetahui bagaimana perubahan tingkat okupansi
mempengaruhi keputusan investasi pembangunan Bess Cottage di kawasan
perumahan Malang Anggun Sejahtera. Metode yang digunakan dalam penelitian
ini adalah beberapa metode peramalan dan analisis investasi pada umumnya
dengan meninjau aspek pasar dan finansial yang ada, yang kemudian menjadi
tolak ukur dalam analisis perubahan tingkat okupansi cottage di Malang.
Berdasarkan hasil analisis data diketahui bahwa biaya investasi Bess Cottage di
72
Malang ini sebesar Rp.13.004.228.852,- dan NPV sebesar Rp.5.830.353.550,dengan IRR 32.76 %, sehingga proyek ini dikatakan layak untuk dibangun.
Tran Vinh, Loc (2013), melakukan penelitian dengan judul Financial
Feasibility Study of Investment New Ammonia Plant for PVFCCO. Perencanaan
dan orientasi strategi Vietnam berkaitan dengan produksi amoniak dan studi awal
pasar amonia menunjukkan bahwa saat ini penting untuk berinvestasi di pabrik
amoniak dan merupakan kesempatan yang baik bagi Phu My Fertilizer and
Chemicals Company memasuki tahap baru pembangunan. Studi Kelayakan
finansial penting dilakukan untuk mengkonfirmasi berinvestasi pada pabrik
amonia yang baru menguntungkan dan layak secara finansial. Riset pasar
menunjukkan bahwa jumlah defisit amoniak dalam negeri mencapai sekitar 500
KT di tahun 2016, 561 KT di tahun 2020 dan lebih dari 660 KTPA di tahun 2025
dan seterusnya. Pada saat yang sama, defisit amonia diperkirakan sekitar 2,54 juta
metrik ton pada tahun 2011, kemudian meningkat 4 juta metrik ton pada tahun
2020, 5.800.000 metrik ton pada tahun 2040. Kapasitas amonia yang diharapkan
yaitu 450 metrik ton setiap tahunnya, merupakan produk dari pabrik amonia yang
baru akan diberikan kepada pelanggan domestik serta sisanya diekspor ke negara
yang memerlukan seperti Korea Selatan. Sumber daya alam gas juga tersedia
untuk kapasitas pabrik amoniak. Total biaya investasi (TIC) diperkirakan
berdasarkan biaya konstruksi, biaya peralatan, biaya manajemen, biaya konsultasi
proyek, biaya contingency, biaya eskalasi dan lain-lain. Tanpa PPN, TIC
diperkirakan $ 396M dan TIC termasuk PPN adalah $ 469M. Penelitian ini juga
mengevaluasi efektivitas keuangan berdasarkan indikator keuangan seperti IRR,
73
NPV dan periode bayar kembali. Hasilnya menunjukkan bahwa IRR 30 %, NPV
1,5 miliar USD dan periode pembayaran kembali totalnya 3 tahun 9 bulan.
Indikator keuangan membuktikan bahwa proyek investasi pabrik amoniak layak
secara finansial dan menguntungkan.
Pamperzhou Day Spa (2005) telah membuat perencanaan bisnis tentang
Day Spa yang berlokasi di Culway Plaza U.S target potensial klien pertamanya
adalah yang bertempat tinggal radius 5 mile dari Culway Plaza dan berpendapatan
lebih dari $25,000 dan target market kedua adalah pengunjung yang tinggal
dilokal hotel kawasan tersebut. Modal yang dibutuhkan kurang lebih sebesar
$153,545. General Asumsi current interest rate 7.00%, Long-term interest rate
5.65%. Monthly revenue break-even sebesar $34,785. Profit and loss di tahun
2006 sebesar $90,191 tahun 2007 sebesar $102,825 tahun 2008 sebesar $108,828.
Cash flow pada tahun 2006 sebesar $149,269 tahun 2007 sebesar $58,857 dan
tahun 2008 sebesar $98,882.