BAB III MANAJEMEN, ORGANISASI DAN PENGADAAN PROYEK

Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
BAB III
MANAJEMEN, ORGANISASI DAN PENGADAAN PROYEK
3.1
Manajemen Proyek
Manajemen sebagai ilmu mengelola suatu kegiatan yang skalanya dapat
bersifat kecil atau bahkan sangat besar, mempunyai ukuran tersendiri
terhadap hasil akhir. Dengan menerapkan prinsip – prinsip dasar manajemen
yang sama oleh individu atau organisasi yang berbeda, hasil akhir proses
manajemen dapat berbeda satu sama lain. Hal tersebut dikarenakan ada
perbedaan – perbedaan budaya, pengalaman dan lingkungan, kondisi sosial,
tingkat ekonomi, karakter sumber daya manusia serta kemampuan untuk
menguasai prinsip – prinsip dasar manajemen.
Manajemen proyek adalah salah satu cabang dalam manajemen yang secara
umum bertujuan untuk mengelola sumber daya yang ada (tenaga kerja,
dana, material, metode dan alat) pada suatu proyek pembangunan
sedemikian rupa secara efisien dan efektif sehingga diperoleh hasil yang
sesuai dengan persyaratan (specification)
biaya dan waktu yang
direncanakan.
Manajemen proyek mempunyai ruang lingkup yang cukup luas, karena
mencakup tahapan kegiatan awal pelaksanaan pekerjaan sampai dengan
akhir pelaksanaan yang berupa hasil pembangunan. Adapun definisi lain
dari manajemen proyek, yaitu sebagai berikut:
III - 1
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
a. Ilmu manajemen proyek termasuk disiplin ilmu manajemen, yaitu
pengetahuan untuk mengelola suatu kegiatan tersebut bersifat
spesifik, yaitu berbentuk proyek.
b. Sebagai ilmu manajemen, profesi manajemen proyek berkaitan erat
dengan fungsi merencanakan, memimpin, mengorganisir dan
mengendalikan berbagai kegiatan proyek yang sering kali sarat
dengan kandungan disiplin ilmu arsitektur, engineering, akutansi,
dan keuangan.
c. Konsep manajemen proyek merupakan buah pemikiran tentang
manajemen yang ditunjukan untuk mengelola kegiatan yang
berbentuk proyek.
d. Perumusannya
disusun
sedemikian
rupa
sehingga
dapat
menghadapi dan mengakomodir perilaku dan dinamika yang
melekat pada kegiatan proyek.
Pada pelaksanaan proyek pembangunan Apartemen Menteng Park , tahapan
kegiatan tersebut dibagi menjadi 5, yaitu perencanaan (planning),
pengorganisasian (organizing), penjadwalan (schedulling) pelaksanaan
(actuating) dan pengawasan (controlling).
Pengertian tahap kegiatan proyek:
1.
Perencanaan (Planning)
Pada kegiatan ini dilakukan antisipasi tugas dan kondisi yang ada
dengan menetapkan sasaran dan tujuan yang harus dicapai serta
III - 2
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
menentukan kebijakan pelaksanaan, program yang dilakukan, jadwal
waktu pelaksanaan, prosedur pelaksanaan secara administratif dan
operasional serta alokasi anggaran biaya dan sumber daya.
Perencanaan harus dibuat dengan cermat, lengkap, terpadu dan
dengan tingkat kesalahan paling minimal. Namun hasil dari
perencanaan bukanlah dokumen yang bebas dari koreksi karena
sebagai
acuan
bagi tahapan
pelaksanaan
dan
pengendalian,
perencanaan harus terus disempurnakan secara iteratif untuk
menyesuaikan dengan perubahan dan perkembangan yang terjadi
pada proses selanjutnya.
Kegiatan perencanaan
meliputi perumusan persyaratan dari
bangunan yang akan dibangun, termasuk pembuatan gambar-gambar
perencanaan lengkap dengan persyaratan teknis yang diperlukan.
Kegiatan perencanaan diaplikasikan dengan menentukan metoda
pelaksanaan yang tepat sehingga pekerjaan yang sudah direncanakan
dapat diselesaikan sesuai dengan rencana yang sudah dijadwalkan
dan dianggarkan.
Tindakan-tindakan yang dilakukan adalah:
a.
Menentukan tujuan dan sasaran proyek.
b.
Menganalisis kendala dan resiko yang mungkin terjadi untuk
seluruh proyek ataupun perbagian-bagian dari rencana.
c.
Menetapkan penggunaan sumber daya.
d.
Menyusun rencana induk jangka panjang dan pendek.
e.
Menyumbangkan strategi dan prosedur operasi.
f.
Menyiapkan pendanaan serta standar kualitas yang diharapkan.
III - 3
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
g.
Menentukan metode dan aspek-aspek teknik yang diperlukan
dalam melaksanakan pekerjaan.
Manfaat dari fungsi perencanaan diatas adalah sebagai alat
pengawas
pelaksanaan
maupun
pengendali
kegiatan,
serta
kegiatan,
saran
untuk
atau
pedoman
memilih
dan
menetapkan kegiatan yang diperlukan.
2.
Pengorganisasian (Organizing)
Kegiatan pengorganisasian berupa kegiatan mengatur dan menyusun
organisasi yang akan melaksanakan pembangunan, termasuk
mengatur hubungan kerja diantara unsur-unsur organisasi.
Penyusunan organisasi akan melibatkan unsur-unsur pelaksana
pembangunan yang terdiri dari : pemberi tugas (owner), konsultan
(designer, supervisor) dan pelaksana (contractor), yang masingmasing mempunyai tugas kewajiban, tanggung jawab dan wewenang
sesuai dengan peraturan/ketentuan yang telah ditetapkan.
Didalam menjalankan fungsi organisasi diperlukan pengetahuan
tentang berbagai tipe organisasi, sehingga dapat dilakukan analisis
terhadap penerapan jenis organisasi yang sesuai dengan proyek yang
akan dilaksanakan. Tindakan yang dilakukan antara lain:
a. Menetapkan daftar penugasan
b. Menyusun lingkup kegiatan
c. Menyusun struktur kegiatan
d. Menyusun daftar personil organisasi berikut lingkup tugasnya
III - 4
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
Manfaat dari pengorganisasian merupakan pedoman pelaksanaan
fungsi, dimana pembagian tugas serta hubungan tanggung jawab
delegasi kewenangan terlihat jelas.
3.
Penjadwalan (Schedulling)
Penjadwalan (Schedulling) yaitu menghubungkan antara tenaga
kerja, uang dan bahan yang digunakan dalam proyek. Penjadwalan
proyek meliputi kegiatan menetapkan jangka waktu kegiatan proyek
yang harus diselesaikan, bahan baku, tenaga kerja serta waktu yang
dibutuhkan oleh setiap aktivitas. Pendekatan yang populer yang
digunakan adalah Diagram Gantt atau Metode Bagan Balok (Bar
Chart). Cara penjadwalan proyek yang lain adalah PERT (Project
Evaluation and Review Technique) dan CPM (Critical Path Method).
Penjadwalan proyek membantu dalam bidang:
a.
Menunjukan hubungan tiap kegiatan lainnya dan terhadap
keseluruhan proyek.
b.
Mengidentifikasikan
hubungan
yang
harus
didahulukan
diantara kegiatan.
c.
Menunjukan perkiraan biaya dan waktu yang realistis untuk
setiap pekerjaan.
d.
Membantu penggunaan tenaga kerja, uang dan sumber daya
lainnya dengan cara hal-hal kritis pada proyek.
III - 5
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
Didalam proyek Apartemen Menteng Park ini penjadwalan yang
dilakukan berupa Diagram Gantt atau Metode Bagan Balok (Bar
Chart)
4.
Pelaksanaan (Actuating)
Kegiatan pelaksanaan meliputi kegiatan pelaksanaan pekerjaan di
lapangan dalam rangka mewujudkan bangunan yang akan
dibangun. Dalam kegiatan pelaksanaan ini hubungan kerja antara
unsur-unsur pelaksana pekerjaan pembangunan perlu diatur
sehingga masing-masing unsur dapat bekerja sesuai dengan
bidangnya dan selalu tunduk serta taat kepada peraturan dan
ketentuan yang telah disepakati bersama. Penyimpangan yang
terjadi akibat tindakan dari salah satu unsur akan menimbulkan
hambatan dalam pelaksanaan.
Tindakan yang dilakukan dalam pelaksanaan (Actuating) antara
lain:
a. Mengkoordinasikan kegiatan
b. Mendistribusikan tugas, wewenang dan tangung jawab
c. Memberikan pengarahan penugasan dan motivasi.
Manfaat
dari
fungsi
pelaksaan
ini
adalah
terciptanya
keseimbangan tugas, hak dan kewajiban masing-masing bagian
dalam organisasi dan mendorong tercapainya efisiensi serta
kebersamaan dalam bekerja sama untuk tujuan bersama.
III - 6
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
5.
Pengendalian (Controlling)
Kegiatan pengendalian dilaksanakan dengan tujuan agar hasil
pelaksanaan pekerjaan sesuai dengan persyaratan biaya dan waktu
yang telah ditetapkan. Untuk keperluan ini tugas unsur pengawas
sangat penting, terutama dalam membimbing dan mengarahkan
pelaksanaan pekerjaan. Hasil akhir dari pelaksanaan pembangunan,
pada umumnya ditentukan oleh hasil kegiatan pengawasan.
Kegiatan pengendalian dilakukan dari bahan dasar dan proses olah
data output yang diaplikasikan dalam bentuk antara lain :
a. Pelaksanaan tes/uji terhadap material untuk menjaga kualitas
dari material yang akan digunakan tersebut.
b. Pembuatan master schedule (daily/weekly/monthly report). ‘S’
curve actual dan sebagainya untuk pengendalian waktu serta
cost control untuk pengendalian biaya.
c. Mengevaluasi penyimpangan yang terjadi.
d. Memberikan saran-saran perbaikan.
e. Menyusun laporan kegiatan.
Fungsi pengendalian adalah memperkecil kemungkinan kesalahan
yang terjadi dari segi kualitas, kuantitas, biaya maupun waktu.
Fungsi pengendalian dilaksanakan oleh semua tingkat dalam
struktur organisasi, laporan-laporan kemajuan pekerjaan dan
sebagainya yang menjadi bagian dari fungsi pengendalian harus
dipersiapkan secara tepat dan segera agar menjadi bermanfaat.
Laporan-laporan itu juga harus disimpan sebagai referensi dimasa
III - 7
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
yang akan datang sehingga suatu sistem pengarsipan secara tertib
dan benar, yaitu format-format laporan yang baik, ketepatan waktu
pembuatan laporan perlu dilakukan dengan baik.
3.2
Organisasi Proyek
Organisasi proyek adalah suatu sistem hubungan kerjasama dari berbagai
pihak yang terlibat pada suatu proyek pembangunan dalam mengatur
pelaksanaan berbagai pekerjaan dalam rangka mencapai suatu hasil yang
seefektif dan seefisien mungkin sesuai dengan persyaratan yang telah
ditetapkan. Dengan adanya organisasi proyek ini maka kegiatan masingmasing pihak yang terlibat dalam suatu proyek pembangunan jelas tidak
berbenturan satu dengan yang lainnya. Ada tugas dan wewenang sesuai
dengan
jabatan
atau
kedudukannya
masing-masing
yang
harus
dipertanggung jawabkan kepada pihak-pihak yang terkait, dalam hal ini
orang yang kedudukannya dalam organisasi berada diatasnya. Agar tujuan
organisasi dapat dicapai, dilakukan proses sebagai berikut ini :
 Identifikasi dan pembagian kegiatan
Identifikasi dan pembagian kegiatan proyek perlu diketahui untuk
menentukan volume pekerjaan, macam dan jenisnya, kebutuhan sumber
daya, jadwal pelaksaan serta anggarannya sehingga dapat dilaksanakan
oleh penanggung jawab kegiatan sesuai dengan sasaran dan tujuan proyek.
 Pengelompokan penanggung jawab kegiatan
III - 8
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
Agar hasilnya maksimal, pemiihan penanggung jawab organisasi
disesuaikan dengan keahlian, keterampilan dan kemampuan personil di
bidangnya sehingga sasaran dan tujuan proyek dapat tercapai.
 Penentuan wewenang dan tanggung jawab
Setiap personel penanggung jawab kegiatan harus mengetahui wewenang
dan tanggung jawab pekerjaannya, dengan membuat penjabaran kerja serta
standard prosedur operasional pekerjaan yang dikelolanya.
 Menyusun mekanisme pengendalian
Karena organisasi proyek melibatkan banyak pihak, maka agar tidak
terjadi penyimpangan, mekanisme pengendalian dan kordinasi dibuat
dalam format yang dapat menggerakan organisasi dalam mengidentifikasi,
memecahkan masalah, serta melakukan tindakan koreksi untuk mengatasi
penyimpangan.
3.2.1 Struktur Organisasi Proyek
Struktur organisasi proyek merupakan perwujudan dari suatu sistem
organisasi dalam pelaksanaan suatu proyek pembangunan, atau dengan
kata lain merupakan suatu kerangka penjabaran dari keseluruhan tugas dan
tanggung jawab masing-masing pihak-pihak yang terkait, sehingga jelas
batasan wewenang dan tanggung jawabnya. Struktur organisasi terdiri dari
beberapa unsur yang saling terkait dan berinteraksi satu dengan yang
lainnya tanpa bisa terpisahkan rantai hubungan kegiatannya.
Dengan adanya sistem organisasi yang baik dan struktur organisasi yang
jelas, maka suatu pekerjaan dapat dilaksanakan dengan baik dan tujuan
III - 9
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
dari pelaksanaan proyek pembangunan tersebut pun dapat tercapai sesuai
dengan persyaratan waktu, biaya dan mutu yang lebih disepakati
sebelumnya.
Tidak terkecuali pada proyek pembangunan Apartement Menteng Park,
pada proyek ini pun sistem organisasi dan struktur organisasi merupakan
suatu keharusan yang tidak bisa ditawar lagi. Kehadirannya merupakan
salah satu aspek pendukung dalam pencapaian tujuan yang diharapkan
bersama. Hal ini dikarenakan didalam pelaksanaan pembangunan proyek
tersebut melibatkan banyak instansi/badan hukum/perorangan yang
masing-masing memiliki tugas, tanggung jawab serta wewenang yang
berbeda-beda. Diharapkan dengan adanya sistem organisasi dan struktur
organisasi yang baik dan juga jelas pada proyek pembangunan tersebut
dapat mengakomodasikan seluruh tugas, tanggung jawab dan wewenang
masing-masing pihak yang terlibat satu per satu sehingga pelaksanaan
proyek dapat berjalan dengan baik sesuai dengan yang diharapkan
berdasarkan perencanaan yang telah dilakukan.
Hubungan keseluruhan antara owner (PT. CEMPAKA WENANG JAYA),
konsultan perencana, manajemen kontruksi, kontraktor dan subkontraktor
dimaksudkan agar terdapat suatu keterkaitan antara satu dengan yang
lainnya. Hubungan kerja antara owner, konsultan, perencana, manajemen
kontruksi, kontarktor, dan subkontraktor adalah:
a.
Hubungan ikatan kontrak kerja.
b.
Kontraktor melaksanakan pekerjaan proyek, kemudian menyerahkan
hasil pekerjaannya kepada owner.
III - 10
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
c.
Owner membayar biaya pelaksanaan dan imbalan jasa kontruksi
kepada
d.
kontraktor.
Konsultan perencana memberikan hasil perencanaannya kepada
owner
e.
Owner memberikan imbalan jasa kepada konsultan perencana.
f.
Manajemen kontruksi memberikan pengendalian teknis pelaksanaan
proyek
Adapun unsur-unsur pelaksanaan pembangunan Apartemen Menteng Park
antara lain :
PEMBERI TUGAS
PT.CEMPAKA WENANG JAYA
Garis
KONSULTAN CM
PT.NUSAPRATAMA DWI
KHARISMA
KONSULTAN PERENCANA
MAIN KONTRAKTOR
PT.TOTALINDO EKA PERSADA
1. Struktur
PT.HAERTE (HRT ) WIDYA KONS.
2. Arsitek
PT.AIRMAS ASRI
3. ME
PT.ARNAN PRATAMA CONSULTANS
Garis
Garis koordinasi
Gambar 3.1 Struktur Organisasi Proyek Apartemen Menteng Park
III - 11
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
3.2.1.1 Pemberi Tugas (Owner)
Pemberi tugas atau pemilik proyek adalah seseorang atau perusahaan yang
mempunyai dana, memberikan tugas kepada seseorang atau perusahaan
yang memiiki keahlian dan pengalaman dalam pelaksanaan pekerjaan agar
hasil proyek sesuai sasaran dan tujuan yang ditetapkan. Pada proyek
pembangunan Apartemen
Menteng Park yang bertindak selaku pemberi
tugas (owner) adalah PT. CEMPAKA WENANG JAYA .
Tugas dan wewenang dari pemberi tugas (owner), meliputi :
a. Menyediakan dana pembangunan proyek.
b. Mengadakan pembebasan tanah.
c. Mengusahakan izin yang diperlukan untuk pembangunan proyek
konstruksi tersebut (IMB).
d. Mengadakan
pembayaran
atas
pekerjaan
yang
telah
selesai
dilaksanakan sesuai dengan kontrak.
e. Melakukan pemilihan konsultan dan kontraktor dengan pelelangan
maupun penunjukan langsung serta mengadakan perjanjian dengan
mereka (kontrak).
f. Menyetujui dan menolak perubahan pekerjaan (tambahan/pengurangan
pekerjaan).
g. Memberikan keputusan dan instruksi yang berkaitan pada perubahan
pekerjaan, waktu dan biaya.
h. Menghadiri rapat-rapat dengan pelaksana proyek untuk dapat
memantau perkembangan proyek.
III - 12
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
3.2.1.2 Konsultan Manajemen Proyek & Manajemen Konstruksi
Konsultan manajemen proyek dan manajemen konstruksi adalah pihak
yang diberi kepercayaan oleh pemberi tugas (owner) untuk mengelola
serta mengawasi proses pelaksanaan pembangunan dari mulai sampai
dengan akhir pelaksanaan pekerjaan pembangunan. Dengan kata lain,
konsultan manajemen proyek dan manajemen konstruksi mewakili atau
bertindak sebagai koordinator atas nama pemberi tugas (owner) dalam
mengelola pelaksanaan pembangunan dan bertanggung jawab atas hasil
pelaksanaan pekerjaan kepada pemberi tugas (owner). Pada proyek
pembangunan Apartemen Menteng Park yang bertindak selaku konsultan
manajemen proyek dan konstruksi adalah PT. ARNAN PRATAMA
CONSULTANTS . Tugas dan wewenang dari konsultan manajemen
proyek dan manajemen konstruksi adalah meliputi :
a.
Melakukan pengawasan secara
berkala
terhadap pelaksanaan
pekerjaan kontraktor di lapangan terutama standart mutu kesesuaian
dengan spesifikasi teknis, rencana kerja dan syarat-syarat (RKS)
seperti yang digariskan sebelumnya.
b.
Melakukan proses pengawasan dan memberi penilaian terhadap laju
pelaksanaan dan tingkat perkembangan pekerjaan kontraktor utama di
lapangan serta ketepatannya dengan jadwal rencana penyelesaian.
c.
Melakukan proses pengawasan produktifitas terhadap aspek waktu
dan biaya proyek, termasuk juga dampak yang ditimbulkan.
d.
Melakukan
pengawasan
dan
membuat
persetujuan
terhadap
kemungkinan adanya revisi-revisi, perubahan dan penyesuaian hasil
III - 13
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
perencanaan baik karena pertimbangan tertentu maupun atas
permintaan owner demi hasil pelaksanaan pekerjaan yang lebih baik.
e.
Melakukan proses penelitian dan pemeriksaan terhadap hasil-hasil
pelaksanaan pekerjaan yang telah diselesaikan kontraktor utama di
lapangan, baik dari segi waktu, mutu dan biaya.
f.
Memberikan peringatan dan pengarahan kepada kontraktor jika
terdapat penyimpangan teknis, rencana kerja dan syarat-syarat (RKS)
dalam proses pelaksanaan pekerjaan di lapangan.
g.
Meminta penjelasan kepada kontraktor sehubungan dengan rencana
pekerjaan ataupun hasil-hasilnya demi kepastian pelaksanaan proyek.
h.
Menilai dan mensyahkan surat-surat berita acara laju pelaksanaan dan
perkembangan/kemajuan
pekerjaan,
berita
acara
penyerahan
pekerjaan.
PT. ARNAN PRATAMA CONSULTANTS selaku konsultan manajemen
proyek
dan
pembangunan
manajemen
Apartemen
konstruksi
Menteng
pada
Park
pelaksanaan
ini
didalam
proyek
struktur
organisasinya seperti yang telah dijabarkan sebelumnya juga memiliki
tugas dan tanggung jawab yang harus dijalankan serta diperhatikan oleh
masing-masing personalnya. Hal ini dimaksudkan untuk menciptakan
suatu hubungan koordinasi yang baik diantara masing-masing personal
dalam rangka memaksimalkan hasil yang ingin dicapai sesuai dengan
persyaratan perencanaan pengembangan proyek yang telah ditetapkan.
III - 14
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
3.2.1.3 Konsultan Perencana
Konsultan perencana adalah pihak yang bergerak dalam bidang jasa, yang
memiliki kemampuan untuk merancang, merencanakan atau memberikan
konsultasi kepada pemilik bangunan sehingga tercipta suatu rancangan
yang sesuai dengan keinginan pemilik. Konsultan perencana dapat berupa
perseorangan atau perseroan yang berbadan hukum.
Pada proyek pembangunan Apartemen Menteng Park terdapat beberapa
konsultan perencana.
Tugas dan wewenang dari konsultan perencana, meliputi :
Tugas dan wewenang konsultan perencana arsitek :
a. Membuat rancangan dari arsitektur bangunan yang sesuai dengan
kebutuhan owner.
b. Memberikan konsultasi dan pertimbangan kepada owner mengenai
rancangan yang akan dibuat.
c. Membuat rancangan gambar sedetail mungkin demi kelancaran proyek.
Tugas dan wewenang konsultan perencana struktur :
a. Mamberikan konsultasi kepada konsultan arsitektur saat perencanaan
mengenai kekuatan konstruksi yang akan diterapkan.
b. Membuat revisi atas perencanaan sebelumnya jika ada yang tidak sesuai
dengan kondisi lapangan.
c. Memberikan saran dan pertimbangan kepada pemberi tugas maupun
pelaksana proyek tentang pelaksanaan pekerjaan.
d. Menghadiri rapat-rapat koordinasi untuk mengantisipasi bila ada
perubahan-perubahan yang terjadi di proyek.
III - 15
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
Tugas dan wewenang konsultan perencana mekanikal & elektrikal :
a.
Membuat rancangan mengenai mekanikal dan elektrikal yang akan
digunakan di lapangan.
b.
Memberikan saran dan pertimbangan kepada pemberi tugas maupun
pelaksana proyek tentang mekanikal elektrikal yang akan digunakan
pada pelaksanaan pekerjaan.
c.
Menghadiri rapat-rapat koordinasi untuk mengantisipasi bila ada
perubahan-perubahan yang terjadi di proyek.
3.2.1.4 Kontraktor
Kontraktor adalah pihak yang menerima dan menyeleggarakan pekerjaan
bangunan menurut biaya yang telah disepakati dan melaksanakan sesuai
dengan peraturan dan syarat-syarat serta gambar-gambar rencana yang
telah ditetapkan.
Kontraktor berupa perseroan yang berbadan hukum atau badan hukum
yang bergerak dalam bidang pelaksanaan pekerjaan bangunan. Dalam
pelaksanaan proyek pembangunan
Apartemen Menteng Park, terdapat
beberapa pihak yang bertindak sebagai kontraktor dengan
tugas dan
tanggung jawabnya masing-masing. PT. TOTALINDO EKA PERSADA
diberikan kepercayaan untuk bertindak sebagai kontraktor yang bertugas
melaksanakan pekerjaan struktur dan konstruksi.
Tugas dan wewenang dari kontraktor meliputi :
a. Menyiapkan sumber daya manusia dari tenaga ahli sampai dengan
mandor-mandor dan pekerja-pekerja dalam berbagai bidang pekerjaan.
III - 16
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
b. Mempelajari gambar kerja dengan seksama dan melaporkan kepada
pengawas setiap ada perubahan.
c. Menyediakan alat-alat yang dipergunakan, memperbaikinya apabila
rusak dan jika pekerjaan telah selesai wajib menyingkirkan alat-alat
tersebut dan membersihkan bekas-bekasnya.
d. Menyusun dan memperhitungkan keperluan dana untuk membiayai
pelaksanaan pekerjaan-pekerjaan.
e. Memperhitungkan syarat dan ketentuan dalam kontrak tentang bentuk,
volume, mutu, dimensi dan lain-lainya dari bagian-bagian pekerjaan.
f. Memilih dan menetapkan metode pelaksanaan konstruksi (MPK) yang
akan dipakai.
g. Menyiapkan cash flow untuk pembiayaan pelaksanaan pekerjaan dan
rencana-rencana pendanaan (funding plan) serta sistem pengendalian
internal, baik bagi aspek keuangan maupun bagi operasional
pengendalian waktu dan mutu.
h. Membuat laporan harian, mingguan dan bulanan.
Adapun struktur dan organisasi PT. TOTALINDO EKA PERSADA serta
tugas dan tanggung jawab masing-masing personil tersebut yang terlibat
dalam
PT.
TOTALINDO EKA PERSADA pada pelaksanaan
pembangunan proyek ini adalah sebagai berikut :
III - 17
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
ORGANIZATION CHART PT.TOTALINDO EKA PERSADA
APARTEMENT MENTENG PARK PROJECT
Project Manager
Haryo Nuswantoro
DCC
Nela
QC/QA Manager
Sumiadji
Safety Manager
Syahroni Ismail
QC/QA Officer
Dadan
Engineering Manager
Darmawan ST
Technical - Perenc
Setiawan
Drafter
Gunawan
QS
M fatur
Scheduller
Aris Munandar
Cost Control
Gunawarman
Site Manager
Mashudi
Supervisor
Ahmad S
Surveyor
Guntoro
Financial Manager
Hendro
Driver
Jamhuri
OB
Suryono
Ass Survey
Aris Gunawan
Mechanic/ Chief
Marli
Mekanik
Sutrisno
Logistic
Jaya
Security
Firdaus
Darma Budiman
Saul
Surdirmanto
Regi JB
M Cakra
Dedi S
Meriirawan
Suherman
Heri F
Gambar 3.2 Struktur Organisasi PT.Totalindo Eka Persada pada Proyek
Apartemen Menteng Park
III - 18
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
Berdasarkan bagan di atas, berikut adalah uraian tugas yang dilakukan oleh
setiap personil PT. Totalindo Eka Persada yang terlibat dalam pembangunan
Proyek Apartemen Menteng Park :
A.
Project Manager
Project Manager merupakan pimpinan tertinggi dari suatu proyek,
yang dituntut untuk memahami dan menguasai rencana proyek secara
keseluruhan dan mendetail baik dari segi biaya, mutu dan waktu,
khususnya terhadap paket-paket pekerjaan yang disubkontrakkan. Di
samping
kepala
proyek
juga
dituntut
memiliki
ketrampilan
manajemen serta mampu untuk menguasai sumber daya manusia yang
dibebankan kepadanya secara efisien dan produktif. Oleh karena itu,
Kepala Proyek harus memiliki Human Relation yang luas, baik ke
dalam secara vertical dan horizontal, maupun kepada pihak luar yang
terkait.
a. Tugas, wewenang dan tanggung jawab Kepala Proyek adalah :
b. Menguasai dan memahami rencana kerja secara menyeluruh.
c. Mengontrol Rencana Anggaran dan Biaya (RAB).
d. Menyeleksi dan mengkoordinir subkontraktor.
Dibantu oleh Site Manager dan Site Engineer bertanggung jawab
terhadap
terselenggaranya
laporan-laporan
yang
ditetapkan
sehubungan dengan proses kontrol.
a. Bertanggung jawab untuk menjamin bahwa inspeksi dan kegiatan
pengujian mutu harus dilaksanakan sesuai rencana.
III - 19
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
b. Memprakarsai, mengawasi dan memeriksa efektivitas pelaksanaan
perbaikan dan pencegahan.
c. Kepala proyek bertanggung jawab atas prosedur penanganan,
penyimpanan, pengemasan, pemeliharaan, dan pengiriman berjalan
dengan baik, serta memeriksa laporannya secara berkala.
d. Menyiapkan laporan progress mingguan dan bulanan (LPB) dan
menyerahkan laporan tersebut ke pengawas lapangan.
B.
Quality Control
Quality Control ditetapkan sebagai jaringan yang mendukung
kegiatan, dan memiliki wewenang dan tanggung jawab untuk
menjamin bahwa seluruh persyaratan mutu maupun kualitas untuk
proyek harus dilaksanakan dan dipelihara.
Tugas dan tanggung jawab Quality Control :
a. Melaksanakan, memelihara dan mengendalikan prosedur proyek
dengan benar.
b. Mengendalikan inspeksi dan kegiatan.
c. Membandingkan dan memelihara dengan catatan-catatan dokumen
yang telah dibuat.
d. Mengusahakan dan melaksanakan semua kegiatan dengan kualitas
yang benar.
e. Menjamin bahwa semua permintaan kualitas terpenuhi dengan
menggunakan program-program proyek.
f. Konrol terhadap kegiatan yang menyimpang.
g. Membuat risalah rapat mingguan.
III - 20
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
C.
Safety Manager
Pekerjaan suatu konstruksi bangunan marupakan pekerjaan yang
berbahaya. Secara khusus pada pekerjaan konstruksi. Maka dari itu
pelaksanaan Keselamatan dah Kesehatan kerja (K3) harus dilakukan
pada setiap bagiannya, perlindungan terhadap alat berat, pengamanan
terhadap kebakaran, pengamanan terhadap arus listrik, dan yag lain
dimana memerlukan pengamanan saat pelaksanaan konstruksi yang
harus diperhatikan.
1. Perhatikan jalan dan langkah saat berada dilokasi pekerjaan.
2. Jangan berada dibawah beban yang sedang diangkat, saat
pengangkatan beban dipastikan beban tersebut terikat kuat.
3. Pergunakan perlengkapan safety saat berada dilokasi pekerjaan.
4. Tempatkan material, peralatan atau apapun pada tempat yang
disediakan.
5. Siapkan sarana dan prasarana sementara untuk keadaan darurat,
seperti kotak P3K dantabung pemadam kebakaran (aphar).
Pada lokasi yang berbahaya dan sekitarnya penting untuk diberi
pembatas. Sedangkan perlindungan diberikan kepada pekerja dan
pengunjung, maka perlu ada rambu-rambu dan pembatas untuk setiap
daerah yang berbahaya.
1. Tipe dari pembatas :
 Pembatas dan handholds
 Tape
 Landasan
III - 21
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
 Pembatas lain yang diperlukan (batas pejalan kaki, pembatas
area yang licin, dll)
2. Area yang memerlukan pembatas dan perlindungan :

Tangga

Lubang

Tanjakan

Manholes terbuka

Area alat berat bekerja

Area galian

Area dalam pekerjaan
3. Penggunaan pembatas dan pelindungan :

Jika dibutuhkan, route pejalan kaki dan lalu lintas alat berat
perlu diberikan pembatas.

Perlindungan diberikan pada galian terbuka dimana orang bisa
jatuh.

Pastikan bahwa lantai yang terbuka, seperti manhole yang
terbuka, diberikan pembatas, jika tidak harus ada orang yang
standby.

Pastikan bahwa setiap tangga, lubang manhole, dan yang lain
jika diperlukan memiliki handrail yang sesuai.

Berikan tanda dan perlindungan di setiap pekerjaan.
III - 22
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
D.
Engineering Manager
Bertanggung jawab mengenai teknis dilapangan.
Tugas dan wewenangnya adalah :
 Terselenggaranya perencanaan pelaksanaan proyek.
 Terselenggaranya Administrasi Teknik.
 Terselenggaranya pengendalian mutu, biaya dan kualitas pekerjaan
proyek.
E. Drafter
Tugas dan tanggung jawab draftman :
a. Bertanggung jawab atas record-record pekerjaan.
b. Melakukan pengarsipan serta penyimpanangambar desain dan
perencana.
c. Melaksanakan penyediaan gambar pelaksana lapangan.
F. Quantity surveyor
Quantity Surveyor bertugas dalam pengawasan dan pengendalian
keuangan proyek agar dalam hal penggunaannya tidak menyimpang
dari perencanaan dan bertugas dalam pembuatan dokumen lelang,
dokumen kontrak dan bill of Quantities dan mencatat progress
kemajuan konstruksi. Adapun tugas quantity surveyor pada kontraktor
adalah sebagai berikut :
 Menghitung luas m2 pekerjaan bangunan seperti pasangan batu
bata, plesteran, pasangan keramik, pekerjaan genteng dll.
III - 23
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
 Menghitung volume m3 pekerjaan seperti pekerjaan beton, screed lantai,
pekerjaan urugan tanah dll.
 Menghitung volume kg pada pekerjaan besi beton bertulang, alumunium,
profil baja dll.
 Bekerja sama dengan logistik atau pengadaan barak untuk memberikan
informasi kebutuhan material yang harus didatangkan ke lokasi proyek
pembangunan.
 Menghitung volume pekerjaan bangunan yang sudah dilaksanakan dan
sisa pekerjaan untuk keperluan pembuatan opname mandor / pemborong
dan untuk keperluan engineering dalam membuat schedule pekerjaan
pelaksanaan pembangunan.
 Menghitung kebutuhan material yang dibutuhkan dalam setiap item
pekerjaan bangunan.
 Mengecek penggunaan material apakah sudah sesuai dengan apa yang
dihitung oleh estimator.
 Mengecek setiap gambar shop drawing baru apakah terjadi perubahan
dari apa yang sudah dihitung sebelumnya, jika terjadi perubahan maka
tugas quantity surveyor adalah menghitung ulang volume pekerjaan atau
menghitung pada item pekerjaan tambah kurang saja.
G.
Scheduler
Adapun tugas dari seorang scheduler di kontraktor adalah sebagai berikut :
1. Membuat order-order keperluan alat-alat/ bagian penunjang yang
dibutuhkan seperti concrete mixer, alat potong besi, stamper, instalator
III - 24
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
listrik, dan plumbing 5 hari sebelum diperlukan dan disebut pula
tanggal-tanggal pemakaian alat-alat tersebut. Sehingga bilamana alat-alat
tersebut sedang dipergunakan semuanya bagian logistik dapat menyewa
dari instansi luar.
2. Segera membuat klaim order atas ketidaksesuaian baik kualitas maupun
kuantitas dari material yang dikirim dengan order yang dibuat ke
Departemen Logistik.
3. Merencanakan daftar “Dead Line” pengiriman material-material
pokok/khusus dalam lampiran time schedule untuk menunjang
Departemen Logistik dalam pengadaannya sehingga time schedule dapat
direalisir.
4. Segera membuat order tambahan ke Departemen Logistik bila terjadi
kekurangan material yang telah dikirim sesuai order karena kesalahan
perhitungan volume. Untuk item ini sangat diharapkan tidak terjadi
kesalahan order yang mengakibatkan material kurang atau terlalu
banyak. Diharapkan ketelitian dari Site Manager dalam mencheck dan
menyetujui order dari pelaksana. Sebagai contoh untuk perhitungan besi
balok biasanya ± 225 kg/m3, untuk besi plat ± 125 kg/m3 sehingga
dalam waktu yang cepat dapat mencheck order yang dibuat dengan
volume yang hampir sama.
5. Membuat “klaim waktu” ke Proyek Manager atau Proyek Planning
Manager atas keterlambatan akibat dari tidak dipenuhinya permintaan
oleh Departemen Logistik dengan dasar-dasar rasional.
III - 25
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
6. Mengingatkan kepada logistic dalam membuat SPK agar
memberikan batas waktu yang disertai dengan sanksi denda untuk
mambantu pelaksanaan agar tepat waktu.
7. Untuk material finishing, sebelum di order harus sudah
dibicarakan dan di ACC oleh Owner (buat approval material) baik
tipe maupun warnanya.
8. Harus menguasai kontrak dan gambar pelaksanaan dengan baik
agar dalam pemesanan material maupun dalam pelaksanaan
pekerjaan tetap berpedoman pada hal tersebut, kecuali apabila ada
perubahan-perubahan dari owner dimana akan kita hitung sebagai
pekerjaan tambah kurang.
H. Cost Control
Adapun tugas dari seorang Cost Control di kontraktor adalah sebagai
berikut :
1. Mengumpulkan data progress dari lapangan dan menghitung progress
tiap-tiap section (WBS) secara keseluruhan.
2. Mengajukan claim progress bulanan ke Client hingga mendapatkan
approval. Claim progress yang sudah disetujui dijadikan dasar
pengajuan pembayaran bulanan ke Client oleh Bagian Keuangan.
3. Mengkoordinasikan pengendalian schedule dan progress, dengan cara
memimpin Progress Review meeting yang diadakan satu minggu
sekali. Progress Review meeting dihadiri oleh semua Chief Engineers.
III - 26
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
4. Turut menghadiri schedule meeting yang diselenggarakan main
kontraktor seminggu sekali.
5. Mensuplai data progress dan schedule ke Client yang akan
dipergunakan Client untuk mengupdate project schedule dalam
software Primavera.
6. Mengkoordinasikan pengendalian biaya proyek agar tidak melebihi
budget yang telah ditentukan. Setiap awal bulan Project Control
Section mengeluarkan laporan bulanan tentang performance masingmasing section (WBS). Dalam laporan tersebut tercantum progres
yang dicapai dan biaya yang telah dihabiskan oleh masing-masing
section. Performance report dibahas dalam sebuah performance
meeting yang dipimpin oleh Project Control engineer.
7. Mengajukan proposal incentive bulanan dan incentive milestone
kepada Site Manager. Incentive ini diberikan kepada seluruh anggota
project team berdasarkan performance yang dicapai oleh masingmasing section, baik progress maupun cost performance.
9. Membuat laporan bulanan untuk kantor pusat dan laporan bulanan
untuk Client.
10. Menangani hal-hal yang berhubungan dengan contract administration.
Tugas utama yang berhubungan dengan contract administration adalah
mempersiapkan data-data untuk claim additional work. Project
Control section juga memberikan masukan-masukan kepada Site
Manager dalam masalah commercial yang berhubungan dengan
III - 27
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
pembagian tanggung jawab pekerjaan (scope of work) antara main
contractor dan sub contractor. Agar dapat memberikan masukan yang
benar, maka pemahaman yang benar terhadap contract agreement
mutlak diperlukan.
11. Membuat dokumentasi dalam bentuk fotografi selama proyek
berlangsung.
12. Membuat project closing report. Project closing report ini mirip
dengan laporan bulanan, hanya saja disertai dengan analisa-analisa
terhadap performance yang dicapai dibandingkan dengan target yang
ditetapkan dalam planing dan budget.
I.
Logistic
Tugas dan wewenangnya adalah :
1. Memonitor dan membuat laporan keluar masuk barang.
2. Membantu memonitor material / alat yang diperlukan.
3. Belanja keperluan material / alat yang diperlukan (bila perlu).
4. Order beton Readymix.
5. Menyusun laporan mengenai investasi barang-barang dan alat-alat
dalam proyek,serta penyimpanannya.
6. Membuat laporan mengenai jenis dan jumlah barang yang masuk
atau keluar gudang, serta persediaan barang digudang.
7. Melakukan pengontrolan kondisi barang yang diterima.
III - 28
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
J.
Site Manager
Site manager merupakan wakil dari pimpinan tertinggi suatu proyek
yang dituntut untuk bisa memahami dan menguasai rencana kerja
proyek secara keseluruhan dan mendetail. Oleh karena itu, site
manager harus memiliki human relation yang luas, baik vertikal
maupun horisontal dengan pihak-pihak yang terkait di luar proyek dan
perusahaan.
Tugas Site Manager yaitu :
a. Bertanggung jawab atas urusan teknis yang ada dilapangan.
b. Memberikan cara-cara penyelesaian atas usul-usul
perubahandesain dari lapangan berdasarkan persetujuan pihak
pemberi perintah kerja, sedemikian rupa sehingga tidak
menghambat kemajuan palaksanaan di lapangan.
c. Melakukan pengawasan terhadap hasil kerja apakah sesuai dengan
dokumen kontrak.
K.
Supervisor
Yaitu orang yang bertugas dan bertanggung jawab menyelesaikan
suatu pekerjaan dalam area proyek tertentu dan membawahi beberapa
foreman.
Tugas Pengawas Proyek antara lain :
- Menyelesaikan tujuan sumber daya manusia konstruksi dengan
memilih , orientasi, pelatihan, menugaskan, penjadwalan, coaching,
konseling, dan mendisiplinkan karyawan ; berkomunikasi harapan
III - 29
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
pekerjaan, perencanaan, monitoring, menilai kontribusi kerja ;
merekomendasikan tindakan kompensasi; mengikuti kebijakan dan
prosedur .
- Mengelola sub - kontraktor dengan menempatkan, mengevaluasi,
dan memilih sub - kontraktor, memantau dan mengendalikan
kinerja.
- Memenuhi standar operasional dengan menyumbangkan informasi
konstruksi untuk rencana strategis dan ulasan, menerapkan
produksi, produktivitas, kualitas, dan standar pelayanan pelanggan,
menyelesaikan masalah, mengidentifikasi perbaikan sistem
manajemen konstruksi.
- Memenuhi anggaran pembangunan dengan memonitor pengeluaran
proyek, identifikasi varian, menerapkan tindakan perbaikan,
menyediakan non - proyek informasi operasi dan anggaran modal
tahunan.
L.
Surveyor
Tugas dan tanggung jawab Surveyor adalah sebagai berikut :
1. Bertanggung jawab atas ketepatan pengukuran di lapangan yang
dilakukan sesuai dengan rencana yang telah ditetapkan.
2. Menggunakan dan merawat alat-alat ukur yang dipakai agar sesuai
kebutuhan di lapangan.
3. Melakukan metode pelaksanaan survey yang sesuai dengan kondisi
di lapangan.
III - 30
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
M.
Asisten Surveyor
Tugas asisten surveyor yaitu :
a. Bertanggung jawab kepada surveyor.
b. Mengambil keputusan yang berkenaan dengan proyek atas
persetujuan surveyor.
c. Membantu general superintendent dalam mengkoordinir
pelaksanaan proyek dari awal sampai selesai.
N.
Mechanic Chief
Bertanggung jawab atas perencanaan, pengkoordinasian,
pengarahan, dan pengawasan atas pelaksanaan kegiatan
maintenance dan repair mesin dan peralatan mekanik produksi.
Tugas dan tanggung jawab :
1.Mengkoordinir dan memberikan pengarahan kerja dan Menyusun
jadwal pemeliharaan dan perbaikan mesin, peralatan, Menyusun
pedoman dan petunjuk-petunjuk lainnya mengenai mengawasi
pelaksanaan kegiatan seksi-seksi di bawahnya agar dapat
meningkatkan efisiensi di dalam bagiannya.
2.dan fasilitas produksi agar proses produksi dapat berjalan dengan
lancar.
3.pemeliharaan dan perbaikan mesin atau peralatan produksi, air
dan udara.
perbaikan atas mesin atau peralatan produksi, air dan udara.
4.Mengawasi pelaksanaan pemeriksaan dan pemeliharaan berkala
III - 31
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
5.Mengawasi pelaksanaan pencatatan pengeluaran biaya-biaya
yang terjadi dengan pelaksanaan kegiatan pemeliharaan dan
perbaikan.
O. Mechanic
Bertanggung jawab dibawah perintah mechanic chief untuk melakukan
perencanaan, pengkoordinasian, pengarahan, dan pengawasan atas
pelaksanaan kegiatan maintenance dan repair mesin dan peralatan mekanik
produksi.
Tugas dan tanggung jawab :
1. Melaksanakan tugas-tugas khusus secara langsung berdasarkan order
dari kepala pelaksana.
2. Sebagai mekanik yang melaksanakan pekerjaan perbaikan mesin-mesin
motor dan harus mempertanggung jawabkan pekerjaannya kepada
kepala pelaksana.
3. Melaksanakan pembelian suku cadang mesin-mesin motor berdasarkan
order dari kepala pelaksana.
4. Pengendalian pemakaian suku cadang mesin motor agar dapat sehemat
mungkin.
5. Memberikan petunjuk/pengarahan kepada para montir didalam
melaksanakan tugasnya.
6. Mengajukan permintaan suku cadang mesin-mesin motor yang
diperkirakan sudah rusak(aus) kepada dirut sehingga tidak merembet
kesuku cadang lainnya.
III - 32
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
7. Harus selalu siap untuk melaksanakan tugas apabila ada mesin-mesin
motor yang mendadak rusak untuk segera diperbaiki.
8. Melakukan pemeliharaan segala macam mesin-mesin motor agar tidak
mudah rusak.
P. Financial Manager
Merencanakan, mengembangkan, dan mengontrol fungsi keuangan dan
akuntansidi perusahaan dalam memberikan informasi keuangan secara
komprehensif dantepat waktu untuk membantu perusahaan dalam proses
pengambilan keputusanyang mendukung pencapaian target financial
perusahaan.
Tugas dan tanggung jawab financial manager :
a. Mengendalikan biaya proyek agar tidak melebihi dari anggaran yang
telah ada.
b. Menerima tagihan dari sub-kontraktor dan membuat tanda terima
dalam bentuk kwitansi.
c. Menangani pembukuan biaya proyek secara rinci dan benar.
Q.
Driver
Tugas driver untuk mobilisasi didalam proyek.
R.
Office Boy
Tugas dan kewajiban seorang office boy adalah:

membantu dan melaksanakan tugas-tugas yang diberikan oleh staff
umum.
III - 33
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek

bertanggung jawab atas kebersihan dan kerapian kantor dan
sekitarnya.

S.
bertanggung jawab kepada staff umum.
Security
Tugas dan tanggung jawab Security adalah sebagai berikut :
a. Sebagai pembantu Manajer Proyek dalam hal keamanan proyek.
b. Mengkoordinir dan mengawasi segala kegiatan proyek yang
berhubungan dengan keselamatan dan keamanan kerja.
c. Ikut menjaga pengaruh kegiatan proyek terhadap keamanan
lingkungan.
d. Melaporkan kegiatan keamanan proyek secara periodik.
3.3 Hubungan Kerja Organisasi Proyek
Hubungan kerja adalah hubungan
antar pengelola yang mempunyai
tanggungjawab terhadap pelaksanaan pembangunan proyek. Oleh karena itu
dibuat hubungan kerja agar dapat mencapai target dari pelaksanaan proyek.
Hubungan kerja antar unsur pengelola terhadap penyelenggara proyek dapat
dilihat dalam bagan kerja.
3.3.1 Hubungan Kerja antara Owner dengan Manajemen Konstruksi
a. Owner memberikan tugas kepada Manajemen Konstruksi untuk
mengawasi pelaksanaan pekerjaan yang dilakukan oleh kontraktor.
III - 34
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
b. Manajemen Konstruksi menerima tugas dari owner dan dalam
pelaksanaan tugasnya senantiasa berkoordinasi dengan owner.
c. Segala hal-hal mengenai hubungan kerja antara owner dengan
manajemen konstruksi diatur dalam suatu kontrak kerja yang di
sepakatioleh kedua belah pihak.
d. Pemberi tugas (owner) memberikan tugas kepada kontraktor untuk
dilaksanakan oleh kontraktor harus melewati manajemen konstruksi.
3.3.2 Hubungan Kerja antara Manajemen Konstruksi dengan Kontraktor
a. Manajemen Konstruksi memberikan pengarahan dan teguran kepada
kontraktor agar pelaksanaan pekerjaan dapat dilaksanakan dengan
lancar, baik sesuai dengan spesifikasi yang telah ditetapkan.
b. Sebaliknya kontraktor meminta penjelasan kepada manajemen
konstruksi bila ada hal-hal yang kurang jelas.
c. Kontraktor
dan
manajemen
konstruksi
dapat
bersama-sama
memecahkan masalah-masalah yang dihadapi dilapangan dan disetujui
terlebih dahulu oleh owner.
d. Antara manajemen konstruksi dan kontraktor tidak ada hubungan
kontrak secara langsung.
3.4
Manajemen Pelaksanaan Proyek
III - 35
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
Pada suatu proyek pembangunan rapat merupakan hal yang paling penting.
Rapat berfungsi sebagai sarana untuk berdiskusi antara pihak owner,
konsultan maupun kontraktor. Hasil dari suatu rapat disebut laporan.
Laporan proyek dibagi menjadi 3 bagian yaitu laporan harian, laporan
mingguan dan laporan bulanan. Pada proyek Apartemen Menteng Park
laporan harian, mingguan dan bulanan dibuat oleh kontraktor kemudian
dilaporkan kepengawas dan disesuaikan dengan laporan pengawas.
1. Laporan Harian
Segala sesuatu yang bahan atau keterangan tentang seluruh suatu hasil
kerja atau jalannya suatu pembangunan secara fisik yang telah dilakukan
dalam proyek konstruksi, dapat berupa berita lisan dan tertulis pada tiap
harinya pada suatu proyek konstruksi.
Laporan ini memuat hal-hal sebagai berikut:
a. Pengadaan bahan dan material yang telah dilaksanakan.
b. Peralatan yang tersedia dilapangan.
c. Pekerjaan yang telah diselesaikan.
d. Keadaan cuaca.
e. Waktu atau jam kerja, jumlah tenaga kerja
2. Laporan Mingguan
Segala sesuatu yang bahan atau keterangan tentang seluruh suatu hasil
kerja atau jalannya suatu pembangunan secara fisik yang telah dilakukan
dalam proyek konstruksi, dapat berupa berita lisan dan tertulis pada tiap
harinya pada suatu proyek konstruksi.
Laporan ini memuat hal-hal sebagai berikut:
III - 36
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
a. Laporan progress dan koordinasi konstruksi.
1. Kondisi site safety.
2. Membandingkan progress dengan program (rencana vs realisasi).
3. Antisipasi keterlambatan.
4. Quality control
5. Koordinasi antar kontraktor
6. Informasi work outstanding
7. Shop drawing
b. Laporan perencanaan
1. Merencanakan koordinasi dan mengontrol pekerjaan (current and
future) yang menjadi tanggung jawab konsultan.
2. Mempertimbangkan dan membuat rekomendasi terhadap usulan
perubahan desain.
3. Review, pantau dan evaluasi progress design atau produksi
dokumen,
bila
diperlukan
menerbitkan
instruksi
tindakan
perbaikan yang diperlukan.
4. Evaluasi respon konsultan terhadap informasi yang belum clear
(ex. RFI, design).
c. Laporan safety meeting
1. Meyakinkan seluruh aspek healthy safety, environment and
security dikelola dengan baik.
2. Melaksanakan audit safety pada proyek.
III - 37
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
3. Mendiskusikan
dan
mengantisipasi
seluruh
kejadian
dan
kecelakaan yang terjadi dari unsafe activities and condition,
nearmisses, serious and minor injuries termasuk kasus first aid.
4. Menciptakan safety awareness
5. Meyakinkan bahwa standar safety dan upaya berkelanjutan selalu
dilaksanakan
seiring
dengan
upaya-upaya
healthy,
safety,
environment and security (dalam rencana mingguan).
6. Meningkatkan komnikasi dalam hal safety.
7. Melaksanakan analisa terhadap informasi dari laporan kecelakaan.
3. Laporan Bulanan
Segala sesuatu yang bahan atau keterangan tentang seluruh suatu hasil
kerja atau jalannya suatu pembangunan secara fisik yang telah dilakukan
dalam proyek konstruksi, dapat berupa berita lisan dan tertulis pada tiap
harinya pada suatu proyek konstruksi.
Laporan ini memuat hal-hal sebagai berikut:
a. Penjelasan atas upaya yang dilakukan proyek untuk mencegah
terjadinya ketidaksesuaian agar realisasi tercapai sesuai yang
direncanakan, termasuk penjelasan upaya antisipasi, pencegahan
dan perbaikan.
b. Realisasi pelaksanaan proyek secara fisik terhadap rencana yang
telah ditetapkan.
c. Pengaturan pendapatan biaya anggaran proyek dan biaya
pengeluaran proyek.
d. Foto-foto dokumentasi pekerjaan dari beberapa pekerjaan.
III - 38
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
Pengendalian suatu proyek merupakan salah satu bagian dari siklus
manajemen proyek, yaitu perencanaan, pengorganisasian, pengontrolan,
pelaksanaan dan pengendalian. Pengendalian proyek dimaksudkan untuk
menjaga agar pelaksanaan suatu kegiatan dapat sesuai dengan tujuan proyek
tersebut sehingga proyek dapat diselesaikan secara tepat waktu, dengan
biaya yang sesuai dan memenuhi persyaratan kualitas yang diharapkan.
Tujuan yang ingin dicapai dalam pengendalian proyek adalah sebagai
berikut:
1.
Meningkatkan
efisiensi
dari
pekerjaan
sehingga
dapat
meminimalkan pengeluaran proyek (pengendalian biaya).
2.
Memperoleh kualitas bangunan yang sesuai dengan perencanaan
(pengendalian mutu).
3.
Waktu pelaksanaan sesuai dengan time schedule sehingga pihak
pemilik proyek maupun pelaksana tidak merasa dirugikan karena adanya
keterlambatan (pengendalian waktu).
Maka untuk dapat menciptakan tujuan-tujuan tersebut diperlukan beberapa
pertimbangan-pertimbangan agar mendapatkan rencana yang baik, teliti
yaitu sebagai berikut:
1.
Metode pelaksanaan sesuai dengan tender atau rencana yang telah
dibuat.
2.
Dana dan tenaga kerja yang tersedia.
3.
Bahan bangunan atau material dan peralatan yang tersedia.
4.
Waktu yang telah ditentukan.
III - 39
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
3.4.1 Pengendalian Biaya Proyek
Pengendalian biaya proyek adalah semua upaya yang dilakukan seluruh
staff proyek, untuk mencapai biaya pelaksanaan proyek sesuai dengan
yang diharapkan. Pengendalian biaya proyek sangat dipengaruhi oleh:
1.
Pengendalian waktu pelaksanaan karena semakin bertambahnya
waktu pelaksanaan semakin besar biaya yang dikeluarkan.
2.
Penegndalian mutu dan hasil pelaksanaan proyek karena jika hasil
pelaksanaan dan mutu tidak sesuai dengan rencana maka harus
menambah biaya pekerjaan ulang, finishing dan pembongkaran.
3.
Pengendalian
sistem
manajemen
operasional
proyek
yang
bersangkutan yang kurang baik atau tidak konsisten dalam
pelaksanaanya atau penerapannya dikarenakan in-efektivitas dari
cara dan sistem kerja serta efisiensi realitas biaya pekerjaan dari
yang seharusnya yang direncanakan.
Pengendalian biaya proyek dilakukan secara rutin selama proyek
berlangsung dan hasilnya diwujudkan dalam bentuk laporan yang
berisikan rincian pemasukan dan pengeluaran operasional dan nonoperasional.
3.4.2 Pengendalian Mutu Bahan
Pengendalian mutu bahan dalam proyek dapat dilakukan dengan dua cara
yaitu pengawasan pekerjaan dan uji mutu dari setiap pekerjaan yang
dilaksanakan. Pengendalian mutu bahan sangat diperlukan untuk
III - 40
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
mendapatkan hasil pekerjaan yang diinginkan sesuai dengan spesifikasi
dan mutu yang dapat dipertanggung jawabkan.
3.4.3 Pengendalian Waktu Pelaksanaan
Pengendalian waktu proyek
mumnya dilakukan dengan sistem
penjadwalan dengan pembuatan time schedule yang merupakan sistem
pengendalian waktu dengan menetapkan alokasi waktu untuk masingmasing tahap pekerjaan yang disesuaikan dengan urutan logika pekerjaan.
Pengendalian waktu dilakukan dengan cara sebagi berikut:
1.
Pengendalian jumlah tenaga kerja yang sesuai dengan kebutuhan,
apabila terjadi sebuah keterlambatan maka diperlukan penambahan
tenaga kerja atau mengadakan jam kerja tambahan (kerja lembur).
2.
Pengecekan pengadaan material dan alat yang selalu siap apabila
suatu pekerjaan akan berlangsung.
3.
Menetapkan tenaga ahli pada tiap pekerjaan sesuai dengan keahlian
masing-masing sehingga akan tercipta keselarasan pekerjaan yang
bagus dan saling membantu.
3.5 Kontrak Kerja
Kontrak merupakan kesepakatan (perjanjian) secara sukarela antar dua pihak
yang mempunyai kekuatan hukum. Kesepakatan itu dicapai setelah satu pihak
menerima penawaran yang diajukan oleh pihak lain untuk melakukan sesuatu
sebagaimana yang tercantum dalam penawaran. sistem kontrak yang di
III - 41
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
gunakan dalam proyek pembangunan Menteng Park yaitu lump sum dan
fixed price.
Pada pembangunan Apartment Menteng Park kontrak kerja yang digunakan
antara Owner (PT. Cempaka Wenang Jaya) dan Contractor (PT. Totalindo
Eka Persada) yaitu kontrak Lump Sum Fixed- Price. Dengan nilai kontrak Rp
310 Miliar sebagai pembayaran kepada Totalindo Eka Persada untuk jasa
pelaksanaan proyek pembangunan Apartment Menteng Park dari awal sampai
berakhirnya proyek pembangunan sesuai yang disepakati, nilai kontrak
tersebut tidak termasuk untuk pekerjaan tambah.
3.6 Pola Pengadaan
Suatu usaha atau kegiatan untuk mendatangkan sumber daya yang diperlukan
suatu proyek konstruksi secara efektif dengan mempertimbangkan mutu,
waktu penyelesaian, dan biaya. Adapun sumber daya yang diperlukan suatu
proyek terdiri dari :
- Pengetahuan teknik dan manajemen (jasa)
- Tenaga kerja, bahan, dan peralatan.
Di dalam proses pengadaan proyek Menteng Park dikarenakan pihak Owner
membutuhkan pihak konsultan pengawas atau Manajemen Konstruksi maka
Owner menunjuk langsung perusahaan Manajemen Konstruksi dikarenakan
Owner pernah bekerja sama sebelumnya dengan pihak Manajemen
Konstruksi.
Untuk mendapatkan perencana, Owner berkonsultasi dengan Manajemen
Konstruksi untuk memilih Perencana Arsitek, Struktur dan mekanika &
III - 42
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
Elektrikal. Di dapatkankan dengan cara menunjuk langsung perencana oleh
Owner dan melakukan kontrak, perencana di haruskan membuat desain dalam
bentuk Shop Drawing oleh Owner. Di dalam Shop Drawing terdapat gambar
desain Arsitek, Struktur dan Elektrikal & Mekanikal.
Setelah gambar-gambar selesai di buat oleh perencana pihak Owner mencari
Quality Surveyor untuk di hitung kembali semua volume pekerjaan yang telah
diberikan oleh perencana. Untuk Quality Surveyor di kontrak langsung oleh
Owner. Quality Surveyor di beri tugas oleh Owner untuk mengadakan
Aanwizjing untuk rapat perencanaan dan desain. Di dalam Aanwijzing
terdapat Owner, Manajemen Konstruksi dan Perencana.
Dokumen-dokumen seperti gambar-gambar rencana dan volume pekerjaan
selesai, langsung diadakan tender untuk mendapatkan kontraktor yang akan
melaksanakan seluruh pekerjaan dari awal sampai akhir. Untuk kebutuhan
barang dan bahan Owner memilih langsung Supplier dalam pengadaan
kebutuhan proyek.
III - 43
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
3.6.1 Proses Pengadaan
3.6.1.1 Manajemen Konstruksi
Owner menunjuk langsung
Manajemen Konstruksi untuk
mengelola dan mengawasi
mutu dan waktu dalam proyek.
OWNER
MANAJEMEN
KONSTRUKSI
Gambar 3.3 Hubungan Antara Owner dan CM
Manajemen Konstruksi dalam pembanguna Proyek Menteng Park diadakan
karena pihak Owner tidak memiliki staf ahli dalam pengawasan mutu dan
bahan dalam pembangunan proyek dari awal sampai akhir. Manajemen
Konstruksi membantu Owner dalam menjalankan pekerjaan konstruksi dan
mengendalikan proyek dalam hal mutu dan waktu.
III - 44
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
3.6.1.2 Konsultan Perencana
MANAJEMEN
KONSTRUKSI
OWNER
Owner dan Manajemen Konstruksi bersamasama memilih Konsultan Perencana
KONSULTAN
STRUKTUR
KONSULTAN
ARSITEK
KONSULTAN
M&E
Gambar 3.4 Hubungan Antara Owner, CM dengan Konsutan
Usulan (proposal) yang disiapkan oleh Manajemen Konstruksi :
1. Usulan Teknis (Penilaian pertama oleh pemilik)
Tujuannya untuk memberikan gambaran kepada pemilik, pendekatan
pemecahan masalah atau penanganan proyek.
Isinya antara lain :
a. Komentar terhadap kerangka acuan (TOR = Term of Reference). TOR
memuat tanggung jawab dan kewajiban konsultan.
b. Analisa mengenai pekerjaan dan usulan penanganan proyek.
c. Organisasi untuk penanganan proyek.
d. Jadwal.
e. Daftar tenaga ahli/personil serta jadwalnya.
f. Daftar pengalaman tenaga ahli/personil.
III - 45
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
g. Daftar peralatan.
1. Usulan Biaya (Penilaian selanjutnya oleh pemilik)
Tujuannya untuk memberikan gambaran kepada pemilik akan biaya yang
dibutuhkan untuk melaksanakan pekerjaan. Umumnya maksimum 10 %
biaya proyek.
Isinya antara lain :
a. Perincian biaya personil.
b. Perincian biaya transport.
c. Perincian biaya komunikasi, pengadaan peralatan, dan lain-lain.
d. Pajak, dan lain-lain.
Tahapan yang dilakukan dalam pemilihan konsultan adalah sebagai berikut :
1. Persiapan TOR, jadwal, dan kriteria pemilihan prakualifikasi;
2. Undangan pengadaan konsultan;
3. Mengambil dokumen dan persiapan;
4. Penjelasan pekerjaan;
5. Penyiapan usulan teknis dan usulan biaya;
6. Pengajuan usulan teknis dan usulan biaya;
7. Evaluasi usulan yang masuk;
8. Keputusan dan penunjukan konsultan terpilih.
III - 46
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
3.6.1.3 Quantity Surveyor
OWNER
MANAJEMEN
KONSTRUKSI
KONSULTAN
PERENCANA
Konsultan perencana
membuat gambar forcon dan
di ajukan kepada Owner dan
MK. setelah disetujui,
Owner,MK dan konsultan
Perencana menunjuk QS
QUANTITY SURVEYOR
Gambar 3.5 Hubungan Antara Owner, CM, Konsultan, QS
Quantity Surveyor di dalam pembangunan Proyek Menteng Park mempunyai
peranan untuk menghitung volume setiap pekerjaan yang telah di buat oleh
perencana.
III - 47
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
3.6.1.4 Kontraktor
Setelah dokumen
lengkap, langsung di
adakan pelelangan
Evaluasi kualifikasi
Penetapan pemenang
Pengumuman
Pengumuman pemenang
Pendaftaran
Masa sanggah
Pengambilan
dokumen
Penunjukan pemenang
Aanwizjiing
Kontrak
Berita acara aanwiziing
dan perubahannya
Pemasukan penawaran
Pembukaan penawaran
Evaluasi penawaran
Gambar 3.6 Alur Penunjukkan Kontraktor
Pelelangan atau tender adalah suatu proses untuk memilih kontraktor yang
akan melaksanakan pekerjaan pembangunan dari pekerjaan awal sampai
III - 48
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
pekerjaan akhir dengan cara dilelang kepada beberapa perusahaan jasa
konstruksi. Prosedur pelelangan dilakukan secara terbuka untuk umum
dengan pengumuman secara luas melalui media cetak dan papan
pengumuman resmi untuk penerangan umum.
Adapun prosedur dari pelelangan adalah sebagai berikut :
1.
Pengumuman dan pendaftaran peserta pelelangan;
2.
Prakualifikasi peserta yang akan mengikuti pelelangan;
3.
Penjelasan dan peninjauan lapangan;
4.
Penyampaian dan pembukaan dokumen penawaran;
5.
Evaluasi penawaran;
6.
Pembuatan berita acara hasil pelelangan;
7.
Penetapan pemenang lelang;
8.
Pengumuman pemenang lelang;
9.
Sanggahan peserta lelang;
10.
Penerbitan surat keputusan penetapan kontraktor.
Isi dokumen lelang :
1.
Persyaratan lelang
2.
Bentuk penawaran (form of tender)
3.
Persyaratan kontrak (condition of contract)
4.
Surat perjanjian
5.
Gambar rencana
6.
Spesifikasi.
7.
Daftar volume (bill of quantity)
III - 49
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
8.
Berita acara
Metoda pelelangan yang di gunakan dalam proyek merupakan pelelangan
umum atau terbuka, Pelelangan umum adalah pelelangan secara terbuka,
artinya dapat diikuti oleh rekanan yang tercantum dalam Daftar Rekanan
Mampu (DRM) sesuai dengan bidang usaha, ruang lingkup, atau
kualifikasi kemampuannya. Rencana kegiatan pelelangan diumumkan
secara luas melalui media massa, media cetak, dan papan pengumuman
resmi untuk penerangan umum, sehingga masyarakat luas dunia usaha
yang berminat dan memenuhi kualifikasi dapat mengikutinya.
Dalam pelelangan umum dilakukan dengan syarat :
1)
diumumkan secara luas melalui media massa, sekurang-kurangnya
1 (satu) media cetak dan papan pengumuman resmi untuk umum;
2)
dilakukan kualifikasi baik prakualifikasi maupun pasca kualifikasi;
3)
peserta yang berbentuk badan usaha harus sudah teregisterasi pada
Lembaga; dan
4)
tenaga ahli dan tenaga terampil yang dipekerjakan oleh badan
usaha atau usaha orang perseorangan harus bersertifikat yang dikeluarkan
oleh Lembaga.
Tata cara pelelangan umum terdiri dari :
1)
pengumuman;
2)
pendaftaran untuk mengikuti pelelangan;
3)
penjelasan;
4)
pemasukan penawaran;
III - 50
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
5)
evaluasi penawaran;
6)
penetapan calon pemenang berdasarkan harga terendah terevaluasi
di antara penawaran yang telah memenuhi persyaratan administrasi dan
teknis serta tanggap terhadap dokumen pelelangan;
7)
pengumuman calon pemenang;
8)
masa sanggah; dan
9)
penetapan pemenang.
3.6.1.5 Supplier
Mulai
Pengiriman undangan dan formulir
isian
Pengisian biodata perusahaan dan
formulir isian
Seleksi calon pemasok barang
Selesai
lulus
Gambar 3.7 Alur Penunjukkan Supllier
Supplier
untuk
membantu
pihak
kontraktor
untuk
menjalankan
pembangunan Proyek Apartemen Menteng Park maka diadakan supplier,
III - 51
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
pengadaan di lakukan dengan undangan kepada perusahaan untuk dilakukan
seleksi supplier yang akan digunakan.
3.7 Jenis Kontrak
Kontrak merupakan kesepakatan (perjanjian) secara sukarela antar dua pihak
yang mempunyai kekuatan hukum. Jenis –jenis kontrak dalam proses
konstruksi yaitu :
 FIXED PRICE CONTRACTS
Kontraktor menyelesaikan pekerjaan berdasarkan harga yang disetujui dan
pelaksanaannya menurut bestek (tender dokumen) yang ditetapkan dan
diterima
kontraktor.Keuntungan kontrak
ini
adalah
pemilik
dapat
mengetahui biaya yang akan dikeluarkan pada awal dan akhir pekerjaan serta
mendapatkan harga yang bersaing dari pada kontraktor dengan cara
pelelangan.
 LUMP-SUM CONTRACT
Pekerjaan yang dilakukan dibawah kontrak semacam ini memerlukan gambar
kerja yang jelas, spesifikasi bestek yang akurat dimana kedua belah pihak
mempunyai satu interpretasi yang sama terhadap isi dan maksud dari
dokumen tender tersebut.Keuntungan bagi kontraktor yaitu pelaksanaan
pekerjaan dapat diprogramkan, memungkinkan melaksanakan kontrol
denganefisien dan kelengkapan gambar dan bestek menjamin bahwa
pekerjaan tambah/kurang ataupun perubahan konstruksi akan minimum.
III - 52
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
 UNIT PRICE CONTRACT
Suatu kontrak yang menitik beratkan beaya per unit volume, perunit panjang
ataupun per unit berat.. kontrak ini dipakai jika kwalitas dan bentuk dari
pekerjaan tersebut secara mendetil dapat dispesifikasikan, tetapi jumlah
volume atau panjangnya taj dapat diketahui dengan tepat. Jumlah pasti dari
volume pekerjaan dapat diketahui di akhir pekerjaan.Variasi dari unit price
contract ini yaitu harga tetap tak berubah sampai kontrak selesai (flat rate);
atau harga dapat dikaitkan dengan perkiraan volume (sliding rate).
 PRIME COST CONTRACTS
Semua kontarak yang berada dibawah predikat ini memiliki kesamaan yaitu
pemilik mengganti ongkos yang dikeluarkan kontraktor untuk melaksanakan
pekerjaan, ditambah dengan sutu tambahan ongkos untuk beaya kerja
pemborong.
Perbedaan yang terdapat dalam macam-macam kontrak dalam prime cost
contracts ini hanya pada penetapan dan pengaturan biaya tambahannya.
Macam-macam prime cost contract yaitu :
a. COST PLUS PERCENTAGE FEE CONTRACT
Jenis kontrak ini memiliki fleksibilitas yang tinggi artinya bahwa pekerjaan
detail dapat diselesaikan bersamaan dengan pekerjaan konstrusinya.
Percentage fee adalah beaya tambahan yang merupakan persentasi tertentu
dari biaya fisik pekerjaan yang dihasilkan.Secara teknis dan pembiayaan,
III - 53
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
kontrak semacam ini tidak memiliki mekanisme untuk menekan waktu dan
beaya yang lebih banyak merugikan pemilik pekerjaan (owner). Kontrak
semacam ini hanya cocok untuk pekerjaan gawat darurat.
b. COST PLUS FIXED FEE CONTRACT
Fixed fee diartikan jumlah fee yang tertentu atau pasti tanpa meliaht besarnya
beaya fisik pekerjaan. Kontrak ini dapat diterapkan bila pekerjaan dapat
dirumuskan secara garis besar dan jelas. Meskipun fee telah ditetapkan,
pelaksanaan
pekerjaan
bisa
menjadi
tidak
efisien
sehingga
dapat
meningkatkan beaya yang trjadi dan perpanjangan waktu konstruksi.
c. COST PLUS VARIABLAE PERCENTAGE FEE CONTRACT
Kontrak ini merupakan perbaikan dari kontrak diatas yaitu kontraktor
didorong untuk bekerja lebih efisien karena fee kontraktor dikaitkan dengan
beaya yang sebenarnya (actual cost) dari pekerjaan konstruksinya.
Rumus :
F = R (2E – A)
Ket :
F
= fee pemborong
R
= prosentase pokok
E
= estimasi biaya tanpa fee
A
= biaya proyek aktual tanpa fee
III - 54
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
d. TARGET ESTIMATE CONTRACT
Kontak ini dipakai bila persyaratan untuk memakai unit price masih belum
terpenuhi.
Fee
aktual
yang
diberikan
pada
kontraktor
akan
berkurang/bertambah berkaitan dengan deviasi yang terjadi dari beaya
sebenarnya terhadap beaya yang diperkirakan. Target cost ditetapkan oleh
pemborong.
Rumus :
F = Ls + n ( T – A )
Ket :
F
= fee pemborong
Ls
= Lump-sum fee
T
= Tarhet estimate cost
A
= Actual cost
n
= 0,3 – 0,6
Kadang-kadang ditambahkan ketentuaan bahwa fee pemborong minimum
setengan dari beaya yang sebenarnya (actual cost).
e. GUARANTED MAXIMUM COST CONTRACT
Kontraktor menawarkan fee-nya dan sekaligus menjamin bahwa harga total
proyek tidak akan melebihi suatu harga tertentu (maksimum). Pengeluaran
yang
terjadi
diatas
harga
maksimum
III - 55
http://digilib.mercubuana.ac.id/
akan
menjadi
beban
Bab III Manajemen, Organisasi Dan Pengadaan Proyek
kontraktor.Sebaliknya bilamana beaye total lebih kecil dari maksimum, maka
selisih beaya yang terjadi dapat dibagi antara pemilik dan kontraktor sesuai
dengan pengaturan yang telah disepakati sebelumnya.
f. CONVERTIBLE COST CONTRACT
Pemilik dihadapkan pada suatu keinginan untuk melelangkan suatu pekerjaan
dan diatur secara Fixed Price Contract, tetapi tidak menemukan kontraktor
yang mau menawar dengan harga yang “memadai”.Dengan keadaan ini
pemilik dapat mempekerjakan kontraktor kepercayaannya secara cost plus
basis dan meneliti pengeluaran-pengeluaran yang terjadi sampai suatu saat
dapat dibuat suatu kontrak dengan sistem Lump-Sum dan Unit Price.
g. COST PLUS TIME AND MATERIAL CONTRACT
Pekerjaan borong kerja dengan atau tanpa materialnya berdasarkan waktu
kerja. Material dapat disuplai oleh pemilik atau oleh pemborong. Misalnya
untuk pekerjaan pengadaan barang dan instalasinya.
Kesepakatan itu dicapai setelah satu pihak menerima penawaran yang
diajukan oleh pihak lain untuk melakukan sesuatu sebagaimana yang
tercantum dalam penawaran. sistem kontrak yang di gunakan dalam proyek
pembangunan Menteng Park yaitu lump sum dan fixed price.
III - 56
http://digilib.mercubuana.ac.id/