4 BAB II TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Pengertian Condotel 2.1.1

BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1
Pengertian Condotel
2.1.1
Condominium
Condominium memiliki arti yang hampir sama dengan apartement.
Condominium dalam bahasa Indonesia adalah hak guna bangunan atas rumah
susun, sedangkan apartement adalah tempat tinggal dengan model rumah susun.
Condominium secara definitif hampir sama bentuk dan fungsinya dengan
apartement, hanya saja sistem kepemilikannya yang berbeda.
Condominium biasanya terdiri lebih dari satu lantai dan merupakan suatu
hunian modern yang didukung fasilitas penunjang seperti kolam berenang,
restaurant, cafe dan lain-lain. Pada umumnya tiap unit memiliki ruangan seperti
ruang keluarga, ruang tamu, ruang tidur, dapur serta kamar mandi. Setiap unit
condominum dimiliki secara pribadi sementara penggunaan akses ke fasilitasfasilitas yang disediakan, penghuni dapat berbagi dengan penghuni lainnya di
bawah control pengelola condominium.
2.1.2
Hotel
Hotel merupakan suatu perusahaan yang dikelola oleh pemiliknya dengan
menyediakan pelayanan makanan, minuman, dan fasilitas kamar untuk tidur
kepada orang-orang yang sedang melakukan perjalanan dan mampu membayar
dengan jumlah yang wajar sesuai dengan pelayanan yang diterima tanpa adanya
perjanjian khusus. Adapun penggolongan hotel di Indonesia, pemerintah
menurunkan peraturan yang dituangkan dalam surat keputusan Menparpostel,
bahwa hotel adalah suatu jenis akomodasi yang mempergunakan sebagian atau
seluruh bangunan untuk menyediakan jasa pelayanan, penginapan, makan dan
minuman serta jasa penunjang lainnya bagi umum yang dikelola secara
komersial.
Dari pengertian tersebut dapat disimpulkan bahwa, hotel adalah suatu jenis
akomodasi yang menggunakan sebagian atau seluruh bangunan yang ada dan
4
menyediakan jasa penginapan, makanan dan minuman serta jasa penunjang
lainnya yang disediakan bagi umum yang dikelola secara komersial. Maksud dari
dikelola secara komersial adalah dikelola dengan memperhitungkan untung atau
ruginya, serta yang utama adalah bertujuan untuk mendapatkan keuntungan
berupa uang sebagai tolak ukurnya.
2.1.3
Condominium Hotel
Condominium hotel, juga dikenal sebagai condo-hotel atau condotel,
adalah sebuah bangunan yang digunakan baik sebagai condominium dan hotel.
Condominium merupakan istilah untuk unit ruang yang ada di dalam apartement
yang telah dimiliki oleh seseorang. Condotel merupakan bangunan yang terdii dari
unit-unit layaknya apartement. Tiap unit memiliki ruang duduk, dapur dan kamar
tidur sesuai dengan tipe kamar condotel. Pada condotel biasanya disediakan
fasilitas-fasilitas untuk penghuni atau pengunjung yang menginap, seperti kolam
renang, restaurant, meeting room, bar dan fasilitas kelengkapan lainnya seperti
yang disediakan oleh hotel berbintang. Tiap unit condotel kemudian dijual kepada
investor dengan penawaran yang beragam dari pengembang, setiap investor juga
bisa membeli satu atau lebih unit kamar condotel. Selanjutnya unit-unit condotel
akan dikelola oleh operator hotel yang bertugas untuk memasarkan dan
menyewakan condotel kepada tamu atau wisatawan yang akan menginap pada
condotel tersebut.
Selain fungsinya untuk disewakan, unit-unit condotel juga bisa sebagai
investasi jangka panjang karena bisa diperjual-belikan. Investor sebagai pemilik
unit condotel nantinya akan mendapat bagian dari pendapatan jasa pengoprasian
condotel yang dikelola oleh manajemen hotel.
2.1.4
Status Kepemilikan Condotel (strata title)
Sebenarnya, istilah strata title tidak ada dalam kamus kepustakaan hukum
Indonesia. Istilah strata title digunakan di negara-negara seperti Singapura dan
Australia yang pada intinya memungkinkan kepemilikan bersama secara
horizontal dan secara vertikal. Tetapi karena target pasar di Indonesia juga untuk
5
pelaku bisnis dari luar negeri, maka penamaan strata title diberikan supaya target
pasar lebih mengerti mengenai status hukum dari objek yang dipasarkan.
Di Indonesia, pada dasarnya strata title adalah hak milik atas satuan rumah
susun (hasarusun). Strata title juga merupakan hal kepemilikan bersama atas
sebuah kompleks bangunan yang terdiri dari hak eksklusif atas ruang pribadi serta
hak bersama atas ruang publik. Artinya, di ruang pribadi (unit apartemen), pemilik
tidak terikat peraturan. Sementara pada ruang publik, pemilik terikat peraturan
karena ruang publik milik bersama semua penghuni.
Konsep strata title ini diatur dalam Undang-Undang No.16 Tahun 1985
Tentang Rumah Susun, yang mengatur tata cara pembangunan, kepemilikan,
penghuni dan pengelolaan rumah susun. Sebagai bukti kepemilikan strata title,
adalah suatu sertifikat hak milik atas satuan rumah susun yang dikeluarkan oleh
Badan Pertanahan Nasional. Sertifikat tersebut di dalamnya menerapkan tiga hal
yakni keterangan mengenai letak, luas dan jenis hak tanah-bersama. Keterangan
ini dapat dilihat pada salinan buku tanah dan surat ukur (lebih dikenal dengan
nama sertifikat tanah) atas hak tanah bersama dimana suatu rumah susun berdiri.
Strata title diberikan kepada pemilik unit apartemen/rumah susun agar
kepemilikannya dapat terlindungi di mata hukum. Dengan strata title yang
terdaftar dalam bentuk sertifikat hak milik atas satuan rumah susun tentunya
pemilik dapat memanfaatkannya untuk keperluan lain seperti penjaminan dalam
rangka memperoleh pinjaman dari Bank.
Perbedaan konsep Sertifikat Hak Milik (SHM) pada rumah biasa (landed
house) dengan strata title yaitu apabila seseorang membeli rumah biasa di
komplek perumahan, kepemilikan biasanya berupa Sertifikat Hak Milik.
Seseorang yang memiliki SHM berdasarkan sistem hukum Indonesia (UUPA)
sangat kuat dan bersifat selamanya yang kepemilikannya meliputi bangunan diatas
tanah, tanah di halaman rumahnya, tanah yang berada dibawahnya serta yang ada
diatas bangunan tersebut. Sedangkan apabila seseorang membeli unit condotel
dengan hak milik strata title, kepemilikan condotel terdiri dari kepemilikan
pribadi dan bersama yaitu kepemilikan pribadi berupa unit condotel yang dibeli
dan kepemilikan bersama berupa ruang publik yang dimiliki semua penghuni
6
condotel. Strata title juga tidak bersifat selamanya, melainkan memiliki jangka
waktu tertentu yang bisa diperpanjang oleh pemiliknya.
2.2
Investasi
Dalam investasi terdapat beberapa bagian yang akan dijelaskan, yaitu:
pengertian investasi, tujuan investasi dan investasi perorangan. Berikut
merupakan penjelasan dari beberapa bagian tersebut.
2.2.1
Pengertian Investasi
Kegiatan investasi merupakan kegiatan penting yang memerlukan biaya
besar dan berdampak jangka panjang terhadap kelanjutan usaha (Giatman, 2006).
Oleh karena itu, analisis sistematis dan rasional sangat dibutuhkan sebelum
kegiatan itu direalisasikan. Suatu investasi merupakan kegiatan menanamkan
modal jangka panjang, dimana selain investasi tersebut perlu pula disadari dari
awal bahwa investasi akan diikuti sejumlah pengeluaran lain yang secara periodik
perlu disiapkan. Pengeluaran tersebut terdiri dari biaya operasional (operation
cost), biaya perawatan (maintenance cost), dan biaya-biaya lainnya yang tidak
dapat dihindarkan.
2.2.2
Tujuan Investasi
Tujuan utama investasi adalah memperoleh berbagai manfaat yang cukup
layak di kelak kemudian hari. Manfaat tadi bisa berupa imbalan keuangan
misalnya laba, manfaat non-keuangan atau kombinasi dari kedua-duanya. Sebagai
contoh manfaat non keuangan adalah penciptaan lapangan kerja baru, peningkatan
eksport, subsidi impor, ataupun pendayagunaan bahan baku dalam negeri yang
berlimpah (Giatman, 2006).
2.2.3
Investasi Perorangan
Investasi perorangan adalah investasi yang dilakukan oleh seseorang atau
pribadi. Pada kasus condotel investasi perorangan adalah seseorang yang
melakukan investasi untuk dirinya sendiri tanpa mengikutsertakan perusahaan
atau perseroan. Sebagai contoh investasi perorangan pada condotel yaitu
7
seseorang atau pribadi yang menginvestasikan sejumlah uangnya untuk membeli
sebuah unit kamar pada condotel. Dimana unit kamar yang dibeli disini nantinya
akan disewakan kembali dan pengelolaannya diserahkan pada manajemen
condotel.
2.3
Return on Investment
Dalam dunia keuangan, Return on Investment (ROI) atau terkadang
biasa disebut dengan return, adalah suatu ratio perolehan atau kehilangan uang
dari sebuah investasi berhubungan dengan jumlah uang yang telah di
investasikan. Jumlah perolehan ataupun kehilangan uang merujuk kepada bunga,
profit, gain atau net income, sedangkan uang yang telah di investasikan
merujuk pada asset, modal/capital, uang pokok/principal atau basis biaya/cost
basis dari investasi tersebut (Pudjosumarto, 1998).
ROI adalah juga dikenal sebagai tingkat laba (rate of profit). ROI adalah
hasil suatu investasi saat ini atau masa lampau, atau hasil yang diperkirakan dari
suatu investasi masa depan. ROI pada umumnya dinyatakan sebagai persentase
perbandingan bukannya nilai sistem desimal. ROI tidak mengindikasikan berapa
lama suatu investasi dikelola. Bagaimanapun, ROI paling sering dinyatakan
sebagai suatu tingkat pengembalian tahunan, dan paling sering dinyatakan untuk
suatu tahun fiskal atau penanggalan.
ROI digunakan untuk membandingkan laba atas investasi antara investasiinvestasi yang sulit dibandingkan dengan menggunakan nilai moneter. Sebagai
contoh, suatu investasi senilai 1000 rupiah yang menghasilkan bunga 50 rupiah
jelas memberikan lebih banyak uang daripada investasi senilai 100 rupiah yang
memberikan bunga 20 rupiah. Tapi investasi 100 rupiah memberikan ROI yang
lebih besar. Maka bisa dikatakan bahwa ROI digunakan oleh kebanyakan
perusahaan untuk membandingkan hasil investasi di mana uang yang diperoleh
atau hilang (atau uang yang telah diinvestasikan), dan tidaklah mudah melakukan
perbandingan tersebut dengan menggunakan nilai moneter.
Tujuan dari ROI adalah untuk mengetahui besarnya keuntungan dari
usaha yang dikelola. Jika penerimaan lebih besar dari total pengeluaran, berarti
usaha tersebut mendapat keuntungan.
8
Sedangkan manfaat dari analisis ROI agar kita dapat memahami apa yang
dapat dihasilkan dari uang yang telah kita tanamkan dalam sebuah investasi.
Untuk itu, alangkah baiknya bila kita melakukan analisis Return on Investment
terhadap investasi kita.
2.4
Studi Kelayakan Proyek
Yang dimaksud studi kelayakan proyek adalah pengkajian yang bersifat
menyeluruh dan mencoba menyoroti segala aspek kelayakan proyek atau investasi
(Soeharto, 1997). Mengkaji suatu proyek bertujuan untuk mempelajari usulan
suatu proyek atau usulan investasi dari segala segi secara profesional agar sesuai
dengan yang direncanakan, jangan sampai terjadi kesalahan setelah proyek selesai
dibangun dan dioperasikan ternyata hasilnya jauh dari yang direncanakan.
2.5
Aliran Kas (Cash Flow)
Cash flow adalah tata aliran uang masuk dan keluar per periode waktu
pada suatu perusahaan. Cash flow yang dibicarakan dalam ekonomi teknik adalah
cash flow investasi yang bersifat estimasi/prediktif. Karena kegiatan evaluasi
investasi pada umumnya dilakukan sebelum investasi tersebut dilaksanakan, jadi
perlu dilakukan estimasi atau perkiraan terhadap cash flow yang akan terjadi
apabila rencana investasi tersebut dilaksanakan.
Data tentang uang masuk dan uang keluar dari suatu kegiatan hanya
merupakan suatu catatan pembukuan, baik pada buku harian, buku besar, maupun
laporan pemasukan dan pengeluaran. Selanjutnya, jika data tentang uang masuk
dan uang keluar tersebut dihitung untuk setiap periode waktu tertentu disebut
dengan cash flow (aliran uang). Periode waktu cash flow ditetapkan dalam
berbagai satuan interval waktu, mulai dari satuan hari, minggu, bulan, triwulan,
maupu tahun, tergantung pada tingkat agregasi data yang dibutuhkan. Jika yang
dimaksud hanya uang keluar (pembiayaan) disebut cash out (cost) dan sebaliknya
jika yang dimaksud hanya uang masuk disebut cash-in (Giatman, 2006).
Pembicaraan tentang cash flow menjadi sangat penting saat kita
melakukan analisis evaluasi terhadap suatu rencana investasi. Dimana suatu
rencana investasi akan menyangkut pengeluaran dana yang cukup besar, baik
9
untuk investasi itu sendiri maupun penyediaan akan biaya operasionalnya dan
perawatannya saat investasi itu dioperasikan/dimanfaatkan, disamping akan
memberikan/ menghasilkan sejumlah manfaat investasi. Oleh karena itu,
pertimbangan melalui analisis yang komprehensif dan seksama perlu dilakukan
sebelum investasi diwujudkan. Penerimaan dari suatu investasi berasal dari
pendapatan atas pelayanan fasilitas atau penjualan produk yang dihasilkan dan
manfaat terukur lainnya selama umurnya habis. Semua penerimaan/pendapatan itu
disebut benefit.
Sementara itu, pembiayaan berasal dari biaya awal fasilitas (investasi)
yang kemudian diikuti oleh biaya-biaya pelayan tersebut terdiri dari biaya operasi
fasilitas (operation cost), biaya perawatan (maintenance cost) dan biaya perbaikan
(rehabilitation/overhaul cost).
2.6
Analisis Pasar
Aspek pasar dalam studi kelayakan bisnis dan investasi membahas
besarnya permintaan, penawaran, dan harga. Permintaan dan penawaran dilakukan
dengan menggunakan metode proyeksi selama beberapa tahun ke depan.
Tujuannya adalah untuk mengetahui seberapa besar tingkat penyerapan pasar,
sehingga tidak terjadi kelebihan produksi yang dapat menurunkan harga. Tingkat
harga juga harus diperbandingkan dengan barang-barang sejenis, sehingga
konsumen mampu membeli produk yang dihasilkan.
Pada aspek ini, yang perlu dilakukan adalah melakukan perhitungan
besarnya potensi bisnis. Ukurannya adalah besarnya potensi permintaan yang
akan terjadi. Selain mempelajari tingkat permintaan dan penawaran, dalam aspek
pasar ini juga dibahas mengenai strategi pemasaran (Husnan, 1996).
Suatu keputusan aspek pasar haruslah didasari dengan pengertian dan
pemahaman atas situasi dan perkembangan dunia usaha pada umumnya dan aspek
pasar yang bersangkutan, meliputi :
1.
Sifat Pasar
a. Persaingan, monopoli, setengah monopoli, bebas dan lain-lain.
b. Besarnya permintaan pasar (terhadap produk yang sejenis).
c. Pangsa pasar, potensi dan pertumbuhan.
10
2.
Perilaku Konsumen
a. Lapisan masyarakat pembeli dan penyewa.
b. Dorongan dan motivasi untuk membeli serta menyewa.
2.6.1
Metode Peramalan
Metode peramalan yang dipilih dalam penelitian tersebut ialah metode
time series atau data berkala. Metode ini semata-mata mendasarkan diri pada data
dan keadaan masa lalu. Jika keadaan di masa yang akan datang cukup stabil,
metode ini akan memberikan hasil peramalan yang cukup akurat. Tekniknya
menggunakan garis trend, karena pada umumnya metode trend dapat digunakan
untuk jangka waktu menengah dan panjang (Husnan, 1996).
Metode trend yang digunakan mencakup metode kuadrat terkecil (trend
linier), metode trend parabola (trend kuadratik) dan metode trend eksponensial
(logaritma). Berikut penjelasannya :
1. Metode Kuadrat Terkecil (Trend Linier)
Metode ini dapat digunakan jika data masa lalu yang ada cenderung
membentuk garis lurus. Perumusan dari metode ini adalah:
㇠
鿈
Ƽ. ........................................................................................... (2.1)
Koefisien a dan b diperoleh dengan
鿈
Ƽ
∑ú
................................................................................................... (2.2)
∑ ú
∑
................................................................................................. (2.3)
Dimana:
Y = Nilai observasi
㇠
= Nilai trend
X = Variabel waktu
N = Jumlah data
11
2. Metode Trend Parabola (Kuadratik)
Persamaan garis trend parabola adalah sebagai berikut:
㇠
鿈
Ƽ.
. . ................................................................................ (2.4)
Koefisien a, b, dan c diperoleh dengan:
鿈
Ƽ
∑ú
∑ ú
∑
∑
...................................................................................... (2.5)
................................................................................................. (2.6)
∑ ú
∑
∑
∑
∑ú
........................................................................... (2.7)
Dimana:
Y = Nilai observasi
㇠
= Nilai trend
X = Variabel waktu
N = Jumlah data
3. Metode Trend Exponensial (Logaritma)
Metode trend exponensial sering dipergunakan untuk meramalkan kejadian
yang berkembang dengan cepat sekali.
Persamaan garis trend exponansial adalah sebagai berikut:
㇠
鿈Ƽ 鿈Ǵ鿈 ㇠
Jika ∑ .
ꭐog 鿈
ꭐog Ƽ
log 鿈
log Ƽ . .................................................. ..(2.8)
0, maka koefisien a dan b dapat dicari dengan
∑ 2
∑
∑
ú
..................................................................................... (2.9)
2
ú
.............................................................................. (2.10)
Dimana:
Y = Nilai observasi
㇠
= Nilai trend
12
X = Variabel waktu
N = Jumlah data
2.6.2
Pengawasan Peramalan
Tidak selamanya teknik peramalan yang digunakan akan selalu tepat, ada
saatnya hasil dari teknik peramalan tersebut menyimpang dari batas-batas yang
dapat diterima. Untuk itu diperlukan pengawasan peramalan (forecast control)
MAPE dan MAD adalah teknik pengawasan peramalan yang umum
digunakan. Metode ini memberikan indikasi bahwa trend yang paling tepat adalah
trend yang memberikan nilai MAPE dan MAD terkecil (Husnan dan
Muhammad, 2000).
1. MAPE (Mean Absolute Percentage Error) merupakan nilai mutlak
presentase rata-rata kesalahan dimana nilai ini mengukur ketelitian dari
kelayakan time series. Rumus MAPE adalah sebagai berikut:
∑
䫈 de
ú ú /ú
Y≠0
100 ............................................................. (2.11)
Dimana: Y = Nilai actual
㇠ = Nilai trend
N = Jumlah data
2. MAD (Mean Absolute Devation) merupakan nilai mutlak rata-rata
simpangan. Nilai ini mengukur ketepatan dari nilai time series. Rumus
MAD adalah sebagai berikut:
䫈
∑
|ú ú|
................................................................................. (2.12)
Dimana: Y = Nilai actual
㇠ = Nilai trend
N = Jumlah data
13
2.7
Capital Recovery
Capital Recovery Cost (CR) dari suatu investasi adalah deret seragam dari
modal yang tertanam dalam satu investasi selama umur dari investasi tersebut.
Nilai CR bisa digunakan untuk melihat apakah satu investasi akan memberikan
pendapatan yang cukup untuk menutup modal yang dikeluarkan termasuk bunga
yang dihasilkan selama umur dari investasi tersebut. Nilai sisa dalam satu
perhitungan CR dianggap sebagai pendapatan (Pujawan, 2004).
Capital Recovery pada satu investasi dapat dinyatakan dengan rumus
sebagai berikut:
d
/d, %,
/ , %,
....................................... (2.13)
Dimana :
CR = Capital Recovery
2.8
P
= Modal yang ditanamkan sebagai investasi awal
F
= Estimasi nilai sisa pada tahun ke-N
i
= Bunga
n
= Estimasi umur investasi
Sistem Bagi Hasil (Share Coefficient)
Sistem bagi hasil merupakan sistem di mana dilakukannya perjanjian atau
ikatan bersama di dalam melakukan kegiatan usaha. Di dalam usaha tersebut
diperjanjikan adanya pembagian hasil atas keuntungan yang akan di dapat antara
kedua belah pihak atau lebih. Pembagian hasil usaha harus ditentukan terlebih
dahulu pada awal terjadinya kontrak. Besarnya penentuan porsi bagi hasil antara
kedua belah pihak ditentukan sesuai kesepakatan bersama.
Mekanisme perhitungan bagi hasil yang diterapkan terdiri dari dua sistem,
antara lain:
1. Profit Sharing
Profit sharing dalam kamus ekonomi diartikan pembagian laba.
Profit secara istilah adalah perbedaan yang timbul ketika total
pendapatan (total revenue) suatu perusahaan lebih besar dari biaya total
14
(total cost). Di dalam istilah lain profit sharing adalah perhitungan bagi
hasil didasarkan kepada hasil bersih dari total pendapatan setelah
dikurangi dengan biaya-biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh
pendapatan tersebut.
2. Revenue Sharing
Revenue sharing, dalam kamus ekonomi revenue berarti uang
masuk, pendapatan, atau income. Dalam istilah perbankan revenue
sharing berarti proses bagi pendapatan yang dilakukan sebelum
memperhitungkan biaya-biaya operasional, biasanya pendapatan yang
didistribusikan hanyalah pendapatan atas investasi dana. Maksudnya
pembagian dana atas pendapatan-pendapatan yang diperoleh tanpa
menunggu pengurangan-pengurangan atas pembiayaan-pembiayaan
yang dikeluarkan. Dalam revenue sharing, proses distribusi atau proses
bagi pendapatan ini dilakukan sebelum memperhitungkan biaya
operasional.
2.9
Analisis Finansial
Analisis finansial adalah analisa suatu kelayakan proyek
yang
mencakup analisis masalah yang berkaitan dengan aspek pembiayaan atau
finansial. Dalam analisis ini perlu dilihat sampai sejauh mana proyek ini
memenuhi segala kewajiban finansialnya dan tetap dalam batas-batas yang
menguntungkan. Dalam analisis ini menitik beratkan pada pendekatan individu,
maksudnya adalah analisis yang melihat suatu hasil kegiatan proyek dilihat dari
segi individu dalam hal ini bisa kelompok usaha yang berhubungan langsung
dengan proyek.
Analisis finansial dapat juga diartikan sebagai manfaat ekonomis proyek
tersebut bagi proyek itu sendiri, yang berarti apakah proyek itu dipandang cukup
menguntungkan apabila dibandingkan dengan resiko proyek tersebut (Husnan dan
Muhammad, 2000).
15
2.9.1
Analisis Pendapatan
Sektor pendapatan diperoleh dari pendapatan penyewaan bangunan utama
yang berupa penyewaan kamar pada hotel.
2.9.2
Analisis Biaya
Analisis biaya adalah seluruh biaya/pengeluaran yang dikeluarkan
untuk merealisasikan proyek guna mendatangkan penghasilan dimasa yang akan
datang. Analisa biaya ini terdiri dari :
1.
Biaya investasi awal, meliputi biaya-biaya sebagai berikut:
a. Biaya bangunan fisik.
Adalah biaya yang dibutuhkan untuk merealisasikan proyek
pembangunan tersebut.
b. Biaya sarana dan prasarana.
Adalah biaya yang dibutuhkan untuk pengadaan perlengkapan dan
peralatan dalam pembangunan tersebut.
2. Biaya operasional dan pemeliharaan.
Biaya operasional dan pemeliharaan tersebut terdiri dari :
a. Biaya pemeliharaan gedung.
b. Biaya Pegawai atau karyawan.
c. Biaya rekening listrik, air, dan telepon.
3.
Penyusutan.
Adalah penurunan nilai suatu properti atau aset karena waktu dan
pemakaian. Penyusutan biasanya disebabkan oleh :
a. Kerusakan fisik bangunan akibat pemakaian dari alat atau
properti tersebut.
b. Kebutuhan produksi atau jasa yang lebih baru dan lebih besar
c. Penurunan kebutuhan produksi
d. Properti atau jasa tersebut menjadi usang karena adanya
perkembangan teknologi.
e. Penemuan fasilitas-fasilitas jyang bisa menghasilkan produk yang
16
lebih baik dengan ongkos yang lebih rendah dan tingkat
keselamatan yang lebih memadai.
Metode yang dipakai menentukan beban penyusutan tahunan ialah metode
garis lurus.
a. Metode garis lurus
Metode garis lurus adalah metode penyusutan garis lurus yang
didasarkan pada asumsi berkurangnya nilai suatu aset secara linier
terhadap waktu atau umur dari aset tersebut.
Berdasarkan penyusutan tiap tahun dapat dihitung berdasarkan:
Dt =
(2.14)
Dimana:
Dt = besarnya penyusutan pada tahun ke-t
P
= ongkos awal dari aset bersangkutan.
S
= nilai sisa dari aset tersebut.
N
= masa manfaat dari aset tersebut (dalam tahun)
b. Metode jumlah digit tahun
Merupakan salah satu metode yang dirancang untuk membebankan
depresi lebih besar pada tahun-tahun awal dan semakin kecil untuk
tahun berikutnya. Secara matematis besarnya depresi tiap tahun
dapat ditulis:
Dt = S x Biaya awal – nilai sisa
N
(2.15)
Dimana :
Dt
= besarnya penyusutan pada tahun ke-t
S
= sisa umur aset tersebut.
N= jumlah digit tahun 1 sampai tahun ke-n
c.
Metode saldo menurun
Pada metode ini, besarnya beban depresi akan semakin menurun
setiap tahunnya.
17
d.
Metode sinking fund (SF)
Asumsi dasar metode ini adalah bahwa penurunan suatu aset
semakin cepat dari suatu saat ke saat berikutnya (Pujawan, 2004).
2.9.3
Sumber Pembiayaan Proyek
Sumber-sumber dana yang utama pada proyek pembangunan terdiri dari:
a. Modal sendiri
Sumber dana untuk merealisasikan keseluruhan proyek dapat
diperoleh dengan modal sendiri pemilik proyek tanpa ada campur
tangan pihak lain.
b. Pinjaman
Sumber dana untuk merealisasikan keseluruhan proyek dapat juga
diperoleh dengan meminta bantuan dari pihak lain. Adapun bentuk
dari pinjaman tersebut antara lain berupa kredit bank (Husnan, 1996).
2.10
Kriteria Penilaian Investasi
Dalam menilai menguntungkan tidaknya suatu investasi yang akan dipakai
untuk mengambil keputusan investasi, ada beberapa kriteria yang digunakan, yaitu
: Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR), Internal Rate of Return
(IRR) dan Discounted Pay Back Period (PBP).
2.10.1 Nilai Bersih Sekarang (Net Present Value)
Dalam metode ini kita menggunakan faktor diskon. Semua pengeluaran
dan penerimaan (dimana saat pengeluaran serta penerimaannya adalah dalam
waktu yang tidak bersamaan) harus diperbandingkan dengan nilai yang sebanding
dalam arti waktu. Dalam hal ini berarti kita harus mendiskonkan nilai-nilai
pengeluaran dan penerimaan tersebut ke dalam penilaian yang sebanding (sama).
Pengeluaran dilakukan pada saat mula-mula (sekarang), sedangkan penerimaan
baru akan diperoleh di masa-masa yang akan datang, padahal nilai uang sekarang
adalah tidak sama (lebih tinggi) dari nilai uang dikemudian hari. Oleh karena itu,
18
jumlah estimasi penerimaan itu harus kita diskonkan, kita jadikan jumlah-jumlah
nilai sekarang (penilaian yang sebanding dengan pengeluarannya).
Urutan-urutan perhitungan dalam metode ini adalah :
1.
Menghitung cash flow yang diharapkan dari investasi yang akan
dilaksanakan.
2.
Mencari nilai sekarang (present value) dari cash flow dengan mengalikan
tingkat diskont/discoutit rate tertentu yang ditetapkan.
3. Kemudian jumlah sekarang/present value dari cash flow selama umur
investasi dikurangi dengan nilai investasi awal akan menghasilkan Net
Present Value (NPV) .
Net Present Value dari investasi dapat diperoleh dengan menggunakan formula
sebagai berikut
NPV = PWB - PWC ............................................................................ (2.16)
n
PWB = å Cbt ( FPB) .......................................................................... (2.17)
t =0
n
PWC = å Cct ( FPB) .......................................................................... (2.18)
t =0
Dimana :
NPV
=
Net present value
PWB
=
Present Worth of Benefit
PWC
=
Present Worth of Cost
Cb
=
Cash flow benefit
Cc
=
Cash flow Cost
n
=
Umur investasi
FPB
=
Faktor bunga present
t
=
Periode waktu
Apabila didapat nilai NPV sebagai berikut:
NPV > 0, proyek menguntungkan
NPV < 0, proyek tidak layak diusahakan
NPV = 0, berarti netral atau berada pada break even point (BEP)
19
2.10.2 Perbandingan Manfaat dan Biaya (Benefit Cost Ratio)
Metode menghitung perbandingan antara benefit terhadap cost dalam suatu
proyek investasi. Pada proyek-proyek swasta, benefit umumnya berupa
pandapatan minus diluar biaya pertama. Misalnya untuk operasi dan produksi
sedangkan cost adalah biaya pertama. (Soeharto, 1997) Adapun rumus yang
digunakan adalah:
BCR = PWB
PWC
................................................................................... (2.19)
Dimana:
BCR
= perbandingan manfaat terhadap biaya (benefit cost ratio)
PWB
= Present Worth of Benefit atau nilai sekarang benefit
PWC
= Present Worth of Cost
Apabila didapat nilai BCR sebagai berikut:
BCR ≥ 1, proyek layak dilakukan
BCR < 1, proyek tidak layak diusahakan
2.10.3 Arus Pengembalian (Internal Rate of Return)
Internal Rate of Return adalah tingkat diskon (discount rate) yang
menjadikan sama antara present value dari penerimaan cash dan present value
dari nilai atau investasi discount rate/tingkat diskon yang menunjukkan net
present value atau sama besarnya dengan nol.
Internal rate of return dapat dicari dengan sistem coba-coba (trial and
error) yaitu dengan mencari NPV pada discount rate/tingkat diskon yang kita
sukai. Apabila dengan discount rate yang kita pilih dihasilkan NPV positif (+),
maka IRR yang akan dicari adalah di atas discount rate/tingkat diskon tersebut,
seterusnya kita cari dengan coba-coba sampai menemukan discount rate yang
menghasilkan NPV = 0 (nol).
20
Tetapi internal rate of return dapat dicari dengan menggunakan rumus :
IRR = iNPV+ +
NPV+
(iNPV- + iNPV+ ) .......................... (2.20)
( NPV+ + NPV- )
Dimana :
IRR
= Internal Rate of Return yang akan dicari
iNPV-
= suku bunga negative
iNPV+ = suku bunga positive
NPV-
= Net Present Value dengan hasil negative
NPV+
= Net Present Value dengan hasil positive
Syarat rumus ini berlaku adalah NPV1 (+) dan NPV2 (-).
Untuk pengambilan keputusan kriteria IRR ini dengan cara dibandingkan
dengan Minimum Atractive Rate of Return atau dapat dibandingkan dengan biaya
Weighted Average Cost of Capital apabila:
IRR > MARR
IRR > Weighted Average Cost of Capital
(investasi layak dilaksanakan)
IRR < MARR
IRR < Weighted Average Cost of Capital
(investasi tidak layak dilaksanakan)
Perlu juga diketahui tidak semua cash flow menghasilkan IRR dan IRR
yang dihasilkan tidak selalu satu, ada kalanya IRR dapat ditemukan lebih dari
satu. Cash flow tanpa IRR biasanya dicirikan dengan terlalu besarnya rasio antara
aspek benefit dengan aspek cost. Cash flow dengan banyak IRR biasanya
dicirikan oleh net cash flownya bergantian antara positif dan negatif (Giatman,
2006).
21
2.10.4 Periode Pengembalian (Discounted Pay Back Period)
Metode Pay Back Period adalah suatu Period yang diperlukan untuk
menutup kembali pengeluaran investasi (initial cash investment) dengan
menggunakan aliran kas, dengan kata lain Pay Back Period merupakan rasio
antara initial cash investment dengan cash flow-nya yang hasilnya merupakan
satuan waktu. Metode ini memiliki suatu kelemahan yaitu mengabaikan nilai
waktu dari uang (time value of money).
Untuk mengatasi salah satu kelemahan dari metode pay back Period,
yaitu tidak memperhatikan nilai waktu dari uang, maka dicoba untuk memperbaiki
metode tersebut dengan cara mempresent-value arus kas masuk (cash inflow) dari
rencana investasi tersebut kemudian baru dihitung pay back Period-nya. Dengan
demikian arus kas yag dipakai adalah arus kas yang telah didiskontokan atas dasar
cost of capital/interest rate/required rate of return atau opportunity cost.
Rumus dari Discounted Pay Back Period adalah :
Discounted Pay back Period = = n + a - b x12 bulan ......................... (2.21)
c
Dimana:
n =
tahun terakhir dimana arus kas belum bias menutup initial
investment
a =
jumlah initial investment (total investasi)
b =
Jumlah komulatif arus kas bersih yang telah dikalikan df sampai
tahun ke-n
c =
jumlah arus kas bersih yang telah dikalikan df ke-n+1
Dengan berdasarkan pada metode Discounted Pay Back Period usulan
yang diterima adalah usulan yang menghasilkan Discounted Pay Back Period
yang lebih pendek dari Pay Back maksimum yang ditetapkan (umur ekonomis
proyek).
Keuntungan dari metode Discounted Pay Back Period ini adalah :
22
a.
Mudah dimengerti.
b.
Lebih mengutamakan investasi yang menghasilkan aliran kas yang lebih
cepat.
c.
Beranggapan bahwa semakin lama waktu pengembalian, semakin tinggi
resikonya.
d.
Cukup akurat untuk mengukur nilai investasi yang diperbandingkan untuk
beberapa kasus dan bagi pembuat keputusan.
Kelemahan metode Discounted Pay Back Period adalah mengabaikan
penerimaan-penerimaan investasi atau proceeds setelah Pay Back Period tercapai.
2.11
Analisis Sensitivitas
Analisis sensitivitas dibutuhkan dalam rangka mengetahui sejauh mana
dampak parameter-parameter investasi yang telah diterapkan sebelumnya boleh
berubah karena adanya faktor situasi dan kondisi selama umur investasi, sehingga
perubahan tersebut hasilnya akan berpengaruh secara signifikan pada keputusan
yang telah diambil. Contoh perhitungan biaya investasi: biaya ini telah diperoleh
melalui pengumpulan dan pengolahan data-data yang relevan untuk itu (tentu saja
berdasarkan hasil prediksi normal terhadap trend pertumbuhan biaya), namun
selama proses evaluasi sampa implementasi fisik dilaksanakan kemungkinan
terjadinya perubahan kondisi dan fluktuasi harga yang besar di luar perkiraan
dapat saja terjadi. Pertanyaan yang muncul setelah itu adalah seberapa besar
perubahan dan fluktuasi harga tersebut dapat diabaikan dan tidak akan mengubah
hasil keputusan evaluasi yang telah diambil sebelumnya. Batasan nilai-nilai
perubahan/fluktuasi tersebut akan mampu mengubah kembali keputusan
sebelumnya disebut dengan tingkat sensitivitas dari suatu parameter yang kita uji.
Oleh karena itu, dengan diketahuinya nilai-nilai sensitivitas dari masing-masing
parameter suatu investasi memungkinkan dilakukannya tindakan-tindakan
antisipatif di lapangan dengan tepat. Parameter-parameter investasi yang
memerlukan analisis sensitivitas antara lain:
-
Investasi
23
-
Benefit/pendapatan
-
Biaya/pengeluaran
-
Suku bunga ( i )
Analisis sensitivitas umumnya mengandung asumsi bahwa hanya satu
parameter saja yang berubah (variabel), sedangkan parameter yang lainnya
diasumsikan relatif tetap dalam satu persamaan analisis. Untuk mengetahui
sensitivitas parameter yang lainnya, maka diperlukan persamaan kedua, ketiga,
keempat dan seterusnya.
Jika analisis sensitivitas dikenakan pada dua atau lebih parameter
sekaligus, dimana akan terdapat dua atau lebih variable, penyelesaiannya dapat
dilakukan dengan metode persamaan dinamis, mungkin dalam bentuk program
dinamis atau dalam bentuk program simulasi computer. Sementara itu, jika
parameter yang ditinjau dalam bentuk variable satu demi satu dengan asumsi
parameter yang lain bersifat konstan maka masalahnya dapat diselesaikan dengan
persamaan sederhana biasa (Giatman, 2006).
24