BAB IV

BAB IV
ANALISA
Studi penilaian proyek atau studi kelayakan proyek dilakukan sebagai
salah satu usaha untuk mendapatkan perkiraan nilai yang diharapkan dari investasi
yang akan dikeluarkan. Dapat dibayangkan bagaimana jika investasi dengan
jumlah besar dilakukan tanpa melakukan studi terlebih dahulu. Tujuan
dilakukannya studi kelayakan proyek diantaranya adalah :
•
Sebagai acuan dalam merencanakan strategi pengembangan dan operasi
dari suatu proyek.
•
Sebagai acuan dalam menentukan proyek mana yang paling menarik dari
portfolio proyek yang kita miliki.
•
Sebagai acuan dalam melakukan proses pengalokasian modal secara
efisien dan efektif.
Alat ukur yang umum digunakan dalam penilain proyek adalah berapa
nilai ekonomis proyek tersebut saat ini. Nilai ini dikenal dengan
Net Present
Value (NPV). Besarnya nilai ini akan memperlihatkan pada kita apakah proyek ini
akan memberikan nilai tambah bagi perusahaan atau tidak.
Dari hasil pehitungan dengan menggunakan tingkat suku bunga (
discount
rate) 11%, tingkat suku bunga yang digunakan adalah suku bunga KPA Bank
Tabungan Negara (BTN) sehingga didapatkan nilai NPV sebesar
Rp.
40,719,693,195. Ini menunjukan bahwa proyek tersebut layak untuk dilaksanakan.
Volatilitas merupakan pengukuran atau nilai dari suatu ketidakpastian,
yaitu salah satu input utama dalam penilaian opsi. Bagaimana cara mendapatkan
nilai volatilitas merupakan salah satu kesulitan dalam pengaplikasian real options,
khususnya apabila penilaian ini tidak meliputi keadaan pasar. Luehrman (1998)
memberikan tiga pendekatan: sebuah perkiraan analitis, perkiraan berdasarkan
data historis, dan dengan simulasi. Copeland dan Antikarov (2001) memberikan
usulan, dengan mengestimasi terlebih dahulu nilai stokastik dari variabel-variabel
UNIVERSITAS INDONESIA
Evaluasi kelayakan ..., Susiyanti, FT UI, 2010
ketidakpastian, dengan menggunakan simulasi Monte Carlo untuk mengestimasi
nilai tersebut.
Perkiraan nilai volatilitas seringkali menjadi kelemahan dari metode
real
options, padahal nilai yang dihasilkan dari metode real options sangat bergantung
pada nilai volatilitas. Karena volatilitas adalah unsur penting dari berbagai
informasi, merupakan hal yang mustahil, secera teoritis, untuk mengestimasi nilai
volatilitas bagi beberapa penilaian opsi hanya dikarenakan kurangnya data. Oleh
karena itu, seringkali konsep pemikiran opsi yang ditawarkan oleh metode
real
options lebih penting dibandingkan nilai quantitatif yang dihasilkan oleh
perhitungan metode real options.
Dalam penelitian ini, variabel yang mempengaruhi dan selanjutnya
dimasukan dalam simulasi Monte Carlo adalah
demand. Demand merupakan
variabel untuk menghitung besarnya revenue. Oleh karena harga jual tetap selama
periode proyek atau selama seluruh jumlah unit terjual maka
demand yang
mengandung nilai volatile. Untuk besarnya biaya konstruksi tidak terpengaruh
oleh kondisi makroekonomi disebabkan karena besarnya biaya konstruksi sudah
diikat perjanjian dengan kontraktor. Jadi selama periode proyek biaya kontruksi
yang harus dikeluarkan oleh pengembang adalah tetap.
Dari hasil perhitungan dengan simulasi Monte Carlo didapatkan nilai
volatilitas 5 % per tahun. Nilai volatilitasnya relatif kecil, ini menunjukkan bahwa
proyek tersebut tidak terlalu terpengaruh oleh kondisi makro ekonomi di
Indonesia.
Selanjutnya akan dilakukan analisis terhadap hasil pengolahan data untuk
menentukan kapan proyek tersebut akan dieksekusi dengan menggunakan metode
binomial lattice . Dari gambar 3.6 menunjukan bahwa proyek akan mulai
dieksekusi pada tahun ke-0 atau pada awal periode proyek dengan option
valuation latticenya nilainya sama dengan underlying asset lattice. Hal ini
disebabkan karena nilai yang mempengaruhi pergerakan dari underlying asset
yaitu nilai volatilitasnya relative kecil sebesar 1%. Dengan melakukakan eksekusi
pada tahun ke-0 nilai proyek yang akan didapatkan sebesar Rp. 40,719,693,195.
UNIVERSITAS INDONESIA
Evaluasi kelayakan ..., Susiyanti, FT UI, 2010
Jadi perhitungan nilai proyek yang didapatkan dengan menggunakan
Discounted Cash Flow (DCF) dan dengan metode
real options analysis untuk
proyek rusunami Sentra Timur Residence menghasilkan nilai keekonomian yang
sama. Hal ini terkait dengan proyek rusunami Sentra Timur Residence yang
merupakan proyek bersubsidi pemerintah dimana harga sudah ditentukan tidak
berubah selama periode proyek.
UNIVERSITAS INDONESIA
Evaluasi kelayakan ..., Susiyanti, FT UI, 2010