BAB VI KESIMPULAN DAN REKOMENDASI 6.1 Kesimpulan Harga

BAB VI
KESIMPULAN DAN REKOMENDASI
6.1 Kesimpulan
Harga tanah adalah faktor ekonomi atas penggunaan suatu bidang tanah seperti
nilai, biaya, pendapatan dan keuntungan. Harga tanah dipengaruhi oleh permintaan dan
penawaran dalam sistem transaksi tanah yang telah disepakati bersama antara penjual
dan pembeli. Harga pasar tanah mencerminkan harga terbaik atas suatu lahan pada
waktu, tempat dan keadaan tertentu. Kesimpulan dalam penelitian ini adalah harga
tanah tertinggi memusat pada bagian tengah Kawasan Perkotaan Yogyakarta.
Persebaran harga tanah di Kawasan Perkotaan Yogyakarta memiliki pola penyebaran
konsentris tidak sempurna dengan inti satu. Jika kavling tanah berada di tengah
kawasan maka harga tanah akan semakin tinggi dan semakin menjauh letak kavling
tanah dari CBD maka harga tanah akan semakin menurun.
Harga tanah tertinggi berada pada pusat ekonomi kota yang berkembang di
jalan Jendral Sudirman. Hasil dari analisis ditemukan bahwa Jl. Jendral Sudirman
adalah lokasi dengan harga tanah tertinggi. Berdasarkan hal tersebut maka Jl. Jendral
Sudirman menjadi Grand Peak atau pusat bisnis. Kemudian CBD amatan lainnya
menjadi Mini Peak. CBD yang masuk kedalam Mini Peak yaitu UKDW, Jl. Urip
Sumiharjo, Jl. Laksda Adisucipto, St. Lempuyangan, Jl. Affandi, Universitas
Atmajaya, UIN, Bandara Adisucipto, Jl. P. Mangkubumi, Jl. Malioboro, Jl.
Diponegoro, Jl. Kyai Mojo, JL. R.E. Martadinata dan Kawasan Kraton.
Faktor-faktor yang mempengaruhi harga tanah di Kawasan Perkotaan
Yogyakarta dengan inti satu adalah faktor lokasi atau jarak dari CBD, faktor
aksesibilitas atau lebar jalan pada bagian depan kavling tanah, faktor ukuran tanah atau
luas tanah dan fasilitas pendukung atau jumlah fasilitas. Pada faktor lokasi tanah atau
jarak ke CBD mempunyai pengaruh yang negatif dengan harga tanah. Semakin
bertambah jarak dari CBD maka harga tanah akan semakin berkurang dan semakin
109
berkurang jarak dari CBD maka harga tanah akan semakin tinggi. Untuk faktor-faktor
lainnya mempunyai pengaruh yang positif terhadap harga tanah. Semakin tinggi harga
tanah maka lebar jalan atau luas tanah atau jumlah fasilitas akan semakin besar atau
tinggi.
6.2 Rekomendasi
Berdasarkan hasil penelitian, temuan dan kesimpulan, penulis menyusun
beberapa rekomendasi terkait dengan penelitian harga tanah di Kawasan Perkotaan
Yogyakarta. Beberapa rekomendasi tersebut meliputi:
1. Rekomendasi untuk penelitian lebih lanjut
Penelitian harga tanah relatif masih terbatas di Indonesia sehingga perlu banyak
dilakukan penelitian dengan tema harga tanah. Hasil penelitian ini masih sangat
terbatas dan memiliki kekurangan sehingga perlu dilakukan pembahasan lebih lanjut
dalam membahas harga tanah. Beberapa kekurangan dalam penelitian ini adalah,
a. Penentuan sebaran CBD
Sebaran CBD amatan kavling tanah dalam penelitian ini dipilih sesuai dengan
kriteria yang telah ditentukan pada Bab III di halaman 37. Sebaran CBD amatan yang
dipilih belum dapat mewakili CBD-CBD yang ada di Kawasan Perkotaan Yogyakarta.
Seharusnya jumlah sebaran CBD tersebar secara merata di Kawasan Perkotaan
Yogyakarta.
b. Penentuan sebaran kavling tanah
Sebaran amatan kavling tanah dalam penelitian ini dipilih sesuai dengan kriteria
yang telah ditentukan pada Bab III di halaman 39 dan 40. Kavling tanah yang sedah
ditawarkan atau dijual tersebar di seluruh wilayah Kawasan Perkotaan Yogyakarta.
Seharusnya kavling tanah dipilih sesuai dengan radius dari tiap CBD. Hal tersebut akan
lebih mewakili dari harga tanah pada tiap CBD amatan yang menjadi unit analisis
dalam penelitian ini.
110
c. Persamaan regresi berganda
Data jarak ke CBD yang digunakan dalam melakukan analisis regresi berganda
dalam penelitian Harga Tanah di Kawasan Perkotaan Yogyakarta hanya menggunakan
satu CBD utama sehingga hasil dari persamaan regresi berganda tidak representatif
dengan hasil dari analisis pertama mengenai sebaran harga tanah. Seharusnya tiap
kavling tanah menggunakan jarak ke CBD terdekat sehingga hasilnya akan mewakili
dan sesuai dengan hasil dari analisis pertama mengenai sebaran harga tanah. Kemudian
data variabel dari faktor aksesibilitas yang diukur dengan lebar jalan kurang sesuai
dengan aksesibilitas. Seharusnya data yang digunakan berupa kelas jalan seperti ateri,
kolektor, lokal dan lingkungan. Data tersebut dapat menjadi data kuantitatif dengan
menggunakan dummy variable. Hal ini akan lebih mewakili dari parameter
aksesibilitas dalam penelitian ini.
Penjelasan mengenai Grand Peak dan Mini Peak pada penelitian selanjutnya
dapat dikaji bukan hanya berdasarkan faktor harga tanah tetapi juga dapat berdasarkan
faktor lain seperti aksesibilitas dan jenis kegiatan yang lebih mendalam. Penentuan
CBD diharapkan memilik tipe bentuk yang sama sehingga memudahkan dalam
melakukan analisis. Selanjutnya mengenai faktor-faktor yang mempengaruhi harga
tanah yang lebih beragam dapat dilakukan lebih dahulu dengan wawancara terhadap
pakar-pakar yang memahami tentang harga pasar di Kawasan Perkotaan Yogyakarta.
Hal tersebut meningkatkan kualitas data penelitian yang menghasilkan data kualitatif
mengenai faktor-faktor yang mempengaruhi harga tanah. Penambahan jumlah data
obyek penelitian mengenai kavling tanah lebih menghasilkan data yang lebih akurat
terhadap sebaran harga tanah dan faktor-faktor yang mempengaruhi harga tanah. Data
dapat berupa data sekunder dari suatu badan yang telah melakukan pendataan harga
tanah seperti notaris tanah atau agen properti.
Harga tanah tidak akan statis pada tingkatan harga tertentu di tiap tahunnya
sehingga perlu adanya penelitian pada tiap tahun sehingga dapat melihat perubahan
111
harga pasar tanah. Faktor-faktor yang mempengaruhi harga tanah untuk data kuantitatif
yaitu jumlah penduduk atau kepadatan penduduk, tingkat bunga dan tahun penjualan.
Sedangkan untuk data kualitatif yaitu guna lahan. Guna lahan mempengaruhi lokasi
tanah dan jarak ke CBD serta menghasilkan travel cost sehingga menghasilkan model
bid-rent gradient. Hal tersebut akan memperkaya penelitian dan menghasilkan
penelitian yang lebih komprehensif. Penambahan faktor-faktor yang mempengaruhi
harga tanah membuat analisis yang lebih mendalam mengenai harga tanah. Kemudian
juga perlu adanya penelitian yang membahas mengenai perbedaan harga pasar tanah
dengan NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak) yang ditetapkan oleh pemerintah daerah.
Penelitian tersebut akan menarik dikarenakan menghasilkan rentang perbedaan antara
harga tanah pasar dengan NJOP.
2. Rekomendasi untuk pengembangan wilayah
Berdasarkan hasil penelitian ini di dapat bahwa persebaran harga tanah di
Kawasan Perkotaan Yogyakarta memusat pada satu pusat kegiatan utama atau CBD
utama di bagian tengah kawasan sehingga memiliki inti satu. Diharapkan pemerintah
dapat membuat pusat kegiatan utama baru atau CBD utama baru sehingga tidak terjadi
penumpukan kepadatan pada area tengah Kawasan Perkotaan Yogyakarta.
Penambahan pusat kegiatan utama baru atau CBD utama baru dapat dilakukan dengan
cara penambahan fasilitas pendukung. Berdasarkan hasil penelitian mengenai harga
tanah di Kawasan Perkotaan Yogyakarta didapat bahwa fasilitas pendukung
merupakan faktor utama yang mempengaruhi harga tanah. Berdasarkan hasil ini
diharapkan fasilitas pendukung diantaranya adalah rumah sakit, lembaga pendidikan,
Mall dan pasar dapat tersebar secara merata di seluruh wilayah Kawasan Perkotaan
Yogyakarta (KPY). Hal ini membuat pemerataan harga tanah pada tiap bagian
Kawasan Perkotaan Yogyakarta. Selain itu sebaran fasilitas yang merata memunculkan
titik pertumbuhan baru. Terbentuknya aglomerasi baru meingkatkan skala ekonomi di
area tersebut sehingga dapat menciptakan pusat kegiatan utama baru serta terjadi
pengalihan kepadatan dari pusat kegiatan sebelumnya.
112