P3HAT – Pertemuan 1 Penguasaan Hak atas Tanah – Pendahuluan Tanah adalah: permukaan bumi yang datar Hak atas tanah adalah: bagian tertentu dari permukaan bumi yang datar, berdimensi panjang kali lebar (p x l), yang dikuasai untuk digunakan dan dimanfaatkan. Penguasaan Tanah – data fisik: keterangan mengenai letak, batas dan luas bidang tanah, lokasi, ketersngsn mengenai bangunan di atas tanah. – data yuridis: keterangan mengenai status tanah, pemegang hak, ada yang membebaninya atau tidak. Macam Hak Penguasaan atas Tanah - - - - Hak Bangsa Indonesia: Pasal 1 UUPA (Pasal 1 ayat 1) Hak penguasaan atas tanah yang tertinggi: semua hak-hak penguasaan atas tanah lain semuanya bersumber pada Hak Bangsa. (Pasal 1 ayat 2) Hak bangsa meliputi semua tanah: tidak ada sejengkal tanahpun di negara kita yang merupakan tanah tidak bertuan. (Pasal 1 ayat 3) Hak bangsa bersifat abadi: selama rakyat Indonesia yang bersatu sebagai bangsa tidak ada sesuatu kekuasaan yang akan dapat memutuskan atau meniadakan hubungan antara bangsa Indonesia dengan tanah. Hak Menguasai Negara: (Pasal 2 ayat (2)) kewenangan Negara yang bersifat publik untuk mengatur tanah, hubungan antara orang dengan tanah, dan hubungan orang dengan perbuatan hukum mengenai tanah. Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat: (Pasal (3)) wewenang dan kewajiban suatu masyarakat hukum adat yang berhubungan dengan tanah yang terletak dalam lingkungan wilayahnya. Selama masyarakat adat (atau kepala adat) masih ada, masih diakui keberadaannya. Hak Perorangan / Individual: (Pasal (4)) macam-macam hak atas permukaan bumi yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang. Hak primer: Hak Milik, HGU, HGB, HP dari negara. Hak sekunder: HGU & HP yang diberikan oleh pemilik tanah, Hak Gadai, Hak Usaha Bagi Hasil, Hak Menumpang, Hak Sewa dan lainnya Macam Penguasaan Hak atas Tanah Hak Milik - Apa: hak turun temurun, terkuat dan terpenuh (20 ayat (1)) Pasal: 20-27 UUPA Jangka waktu: tidak ada batas waktu berakhir Peruntukan: perumahan atas nama WNI perorangan, bank negara, koperasi pertanian, badan-badan keagamaan yang ditunjuk MenteriATR, badan-badan sosial yang ditunjuk MenteriATR. - - Subyek: WNI (21 ayat (1)), badan hukum yang dapat mempunyai hak milik (Pasal 1 PP No. 38/1963). Bagaimana terjadi: hukum adat melalui pembukaan tanah (hutan), Penetapan Pemerintah (permohonan hak SKPH), ketentuan undang-undang (missal konversi bekas HMA). (Pasal 22) Bagaimana hapusnya: tanahnya jatuh kepada negara karena pencabutan hak, pelepasan hak, ditelantarkan, perubahan status subyek menjadi tidak berhak (WNA) atau tanahnya musnah. (Pasa; 27) Hak Guna Usaha - - Apa: hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara (Pasa; 28 ayat (1)) Pasal: 28-34 UUPA Jangka waktu: 25 tahun / 35 tahun (perusahaan yg butuh waktu lebih lama), perpanjangan 25 tahun (Pasal 29) Peruntukan: perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan (Pasal 28 ayat (1)). Luasnya paling sedikit 5 hektar, jika luasnya 25 hektar atau lebih harus memakai investasi modal yang layak. Subyek: WNI, badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia (Pasal 30 ayat (1)) Bagaimana terjadi: Penetapan Pemerintah. (permohonan hak SKPH) (Pasal 31) Bagaimana hapusnya: jangka waktu berakhir, dihentikan sebelum jangka waktu berakhir karena syarat yang tak terpenuhi, dilepaskannya HGU, dicabut untuk kepentingan umum, ditelantarkan, tanahnya musnah, perubahan status subyek menjadi tidak berhak. (Pasal 34) Hak Guna Bangunan - - Apa: hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri (Pasal 35 ayat (1)) Pasal: 35-40 UUPA Jangka waktu: 30 tahun, diperpanjang 20 tahun (Pasal 35 ayat (1) dan (2)). Peruntukan: perumahan, perkantoran Subyek: WNI, badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia (Pasal 36 ayat (1)) Bagaimana terjadi: tanah yang dikuasai langsung oleh negara: karena penetapan pemerintah (permohonan hak SKPH); tanah milik/HPL: perjanjian otentik antara pemilik tanah dengan pihak yang akan memperoleh HGB (pembebanan hak – HGB di atas HM/HPL) (Pasal 37); Bagaimana hapusnya: jangka waktu berakhir, dihentikan sebelum jangka waktu berakhir karena syarat yang tak terpenuhi, dilepaskannya HGB, dicabut untuk kepentingan umum, ditelantarkan, tanahnya musnah, perubahan status subyek menjadi tidak berhak (Pasal 40). Hak Pakai - Apa: hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain (Pasal 41 (1)) - - - Pasal: 41-43 UUPA Jangka waktu: hak pakai umum: 25 tahun, diperpanjang 20 tahun (PP 40 1996 Pasal 42); hak pakai khusus: sepanjang tanahnya digunakan untuk keperluan tertentu (41 (2) UUPA) Peruntukan: perumahan (WNA), perkantoran, badan keagamaan, badan sosial, departemen, non departemen, kantor pemerintahan. Subyek: hak pakai umum: WNI, WNA, badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia (Pasal 42); hak pakai khusus: instansi pemerintah, departemen, non departemen, lembaga keagamaan, lembaga sosial, dan perwakilan negara asing. Bagaimana terjadi: tanah yang dikuasai langsung oleh negara: karena penetapan pemerintah (permohonan hak SKPH); tanah milik/HPL: perjanjian otentik antara pemilik (Pasal 41) Bagaimana hapusnya: (Pasal 55 PP 40/1996) jangka waktu berakhir, dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak, dilepaskan oleh pemilik hak, dicabut untuk kepentingan umum, ditelantarkan, tanahnya musnah, perubahan status subyek menjadi tidak berhak. Hak Pengelolaan - Apa: hak menguasai dari negara yang kewenangannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya. Pasal: PP 9 Tahun 1999 tentang Pemberian Hak atas Tanah Negara dan HPL Jangka waktu: sepanjang digunakan Peruntukan: pemerintahan Subyek: (Pasal 67 ayat (1)) Instansi Pemerintah, BUMN, BUMD, PT. Persero, Badan Otoritas, Badan-badan hukum Pemerintah lainnya yang ditunjuk pemerintah. Bagaimana terjadi:n konversi hak penguasaan atau hak beheer (Permenag 9/65) dan permohonan hak (Pasal 68) Bagaimana hapusnya: dilepaskan oleh pemegang haknya, dibatalkan karena tanahnya tidak dipergunakan sesuai dengan pemberian haknya, dicabut untuk kepentingan umum, karena berakhir jangka waktunya (kalau pemberian haknya diberikan untuk jangka waktu tertentu). Bagaimana cara penguasaan hak atas tanah yang legal (cara memiliki tanah)? Cara memilik tanah melihat dari dua faktor: 1. Status tanah yang tersedia - Tanah negara: permohonan hak - Tanah hak: dilakukan dengan cara pemindahan hak seperti jual beli, tukar menukar, hibah, inbreng, lelang tanah (apabila status subyek dan status tanah saling memenuhi) dan dengan perjanjian yaitu pemindahan hak atau pelepasan hak diikuti permohonan hak (apabila status subyek dan status tanah tidak saling memenuhi). 2. Subyek yang akan menguasai tanah - Subyek Hak Milik: WNI; Subyek HGB: WNI, Badan hukum Indonesia yang didirikan menurut hukum Indonesia; Subyek Hak Pakai: WNI, WNA, BHI, BHA, departemen dan non departemen pemerintah, badan keagamaan dan sosial Subyek Hak Pengelolaan: Instansi Pemerintah, BUMN, BUMD, PT. Persero, Badan Otoritas, Badan-badan hukum Pemerintah lainnya Jika terpenuhi: pemindahan hak; jika tidak: pelepasan hak + permohonan hak. 3. Peruntukan dan Rencana Tata Ruang & Wilayah (RTRW) - Tanah akan digunakan untuk apa? Perumahan Hak Milik; perusahaan HGB, perumahan untuk WNA Hak Pakai, perkebunan HGU - Perlu atau tidaknya Izin Lokasi: izin yang diberikan kepada perusahaan untuk memperoleh tanah yang diperlukan dalam rangka penanaman modal yang berlaku pula sebagai izin pemindahan hak Pendaftaran Tanah Pengertian Kegiatan Pendaftaran Tanah Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti hak-nya (STBH) bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya. Sistem Pendaftaran Tanah Sistem pendaftaran tanah mempermasalahkan apa yang didaftar, bentuk penyimpanan dan penyajian data yuridisnya serta bentuk tanda bukti haknya (Boedi Harsono hal.76). Kegiatan Pendaftaran Tanah Kegiatan pendaftaran tanah meliputi kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali dan kegiatan pemeliharaan data yang tersedia. - - Pendaftaran Tanah untuk Pertama Kali (initial registration) Kegiatan mendaftar untuk pertama kalinya sebidang tanah yang semula belum didaftar menurut ketentuan peraturan pendaftaran tanah yang bersangkutan Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah (maintenance) Kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah, dan sertipikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian. Macam Pendaftaran Tanah - Pendaftaran Akta (registration of deeds): Yang didaftar adalah akta; - - Akta akan didaftar dan dibubuhi tanda pendaftaran, setelah itu akan diserahkan kembali pada pemegang hak. Yang disimpan di kantor pertanahan adalah salinannya. Kantor pertanahan bersikap pasif, tidak melakukan pengujian kebenaran data pada akta yang didaftar (karena hanya dicap saja) Setiap terjadi perubahan, wajib dibuatkan akta sebagai buktinya sehingga data yuridis yang diperlukan harus dicari dalam akta-akta yang bersangkutan (title search). Pendaftaran Hak (registration of title): Yang didaftar ialah hak yang diciptakan dan perubahan-perubahannya kemudian, bukan aktanya. Atas pendaftaran hak dan perubahan yang terjadi, disediakan suatu daftar isian yang disebut register atau buku tanah. Buku tanah disimpan di kantor pertanahan (tanda pendaftaran). Akta hanya merupakan sumber data yang berfungsi sebagai data yuridis untuk mendaftar hak yang diberikan dalam buku tanah dan perubahan-perubahan pada hak dalam buku tanah. Kantor pertanahan bersikap aktif karena sebelum dilakukan pendaftaran hak dalam buku tanah dan pencatatan perubahannya kemudian, kantor pertanahan melakukan pengujian kebenaran data yang termuat dalam akta. Sebagai tanda bukti hak, diterbitkan sertifikat yang merupakan salinan buku tanah. Jika terjadi perubahan, tidak dibuatkan sertifikat baru, melainkan perubahannya dicatat pada sertifikat. Indonesia Indonesia menggunakan sistem pendaftaran hak. Sertifikat sebagai tanda bukti hak terdiri atas salinan buku tanah (register) dan surat ukur yang dijilid menjadi satu dalam sampul dokumen. Semua data, baik data fisik maupun data yuridis yang terdapat dalam buku tanah dicantumkan juga dalam salinannya yang merupakan bagian dari sertifikat. 29-31 PP 24 Tahun 1997 Sistem Publikasi - - - Fungsi publikasi pada pendaftaran tanah Memberi kepastian hukum kepada masyarakat, sejauh mana data yang ada di register terlindungi oleh hukum (terbuka untuk umum). Publikasi Negatif sistem pendaftaran akta kantor pertanahan bersifat pasif karena salinan akta hanya di cap saja negara tidak menjamin kebenaran data pada akta pembuktian atas gugatan kepemilikan tanah melalui jalur pengadilan (selalu ada potensi gugatan) Publikasi Positif Sistem pendaftaran hak kantor pertanahan bersifat aktif karena melakukan pengujian kebenaran data (kegiatan pengumpulan, pengolahan data yuridis seperti matok, memberi tanda batas) negara menjamin kebenaran data yang ada dibuktikan dengan sertifikat sebagai tanda bukti hak - Indonesia Sistem publikasi pendaftaran tanah di Indonesia menganut sistem publikasi negatif yang mengandung unsur positif. (Penjelasan Pasal 32 ayat (2) PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.) Unsur negatif terdapat pada Pasal 19 ayat (2) C UUPA, yaitu sertifikat sebagai surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. (kalau publikasi positif mutlak) Unsur positif terdapat pada Pasal 31 (1) dan 32 (1) PP 24 Tahun 1997, yaitu sertipikat diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang sesuai dengan data fisik dan data yuridis yang telah didaftar dalam buku tanah. Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan. Artinya, selama tidak dibuktikan sebaliknya, data fisik dan data yuridis yang tercantum di dalamnya harus diterima sebagai data yang benar, baik dalam melakukan perbuatan hukum maupun dalam berperkara di pengadilan. Karena sertipikat bukanlah alat bukti yang mutlak, pemegang hak yang namanya tercantum dalam sertipikat masih mempunyai kemungkinan gugatan dari pihak yang merasa lebih berhak atas tanah tersebut. Agar pemegang hak yang namanya tercantum pada sertipikat mendapatkan perlindungan, maka ada suatu lembaga yang dinamakan lembaga rechtsverwerking yang sudah lama ada pada sistem hukum adat. Dalam hukum adat jika seseorang selama sekian waktu membiarkan tanahnya tidak dikerjakan, kemudian tanah itu dikerjakan orang lain, yang memperolehnya dengan itikad baik, maka hilanglah haknya untuk menuntut kembali tanah tersebut. Hal ini ternyata dalam Pasal 32 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. P3HAT – Pertemuan 2 PTSL (Pendaftaran Tanah Sistematis Langsung) Pendahuluan Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah kegiatan mendaftar untuk pertama kalinya sebidang tanah yang semula belum didaftar menurut ketentuan peraturan pendaftaran tanah yang bersangkutan. Dapat dilakukan dengan dua cara, yaitu pendaftaran tanah secara sistematis dan pendaftaran tanah secara sporadis. Pendaftaran Tanah secara Sistematis adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan. Diselenggarakan atas prakarsa Pemerintah berdasarkan suatu rencana kerja jangka Panjang dan tahunan serta dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh Menteri ATR/Kepala BPN. Di awal tahun 2018, Pemerintah melalui Kementerian ATR/BPN telah meluncurkan Program Prioritas Nasional berupa Percepatan Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL). Melalui program ini, pemerintah memberikan jaminan kepastian hukum atas hak atas tanah yang dimiliki masyarakat. Pengertian PermenATR Nomor 6 Tahun 2018 tentang Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) PTSL adalah kegiatan pendaftaran Ttanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak bagi semua objek pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia dalam satu wilayah desa/kelurahan atau nama lainnya yang setingkat dengan itu, yang meliputi pengumpulan data fisik dan data yuridis mengenai satu atau beberapa objek pendaftaran tanah untuk keperluan pendaftarannya. (Pasal 1 angka 2) * Ajudikasi adalah kegiatan yang dilaksanakan dalam rangka proses pendaftaran tanah untuk pertama kali, meliputi pengumpulan dan penetapan kebenaran data fisik dan data yuridis mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah untuk keperluan pendaftarannya. Tujuan Mewujudkan pemberian kepastian hukum dan perlindungan hukum hak atas tanah masyarakat berlandaskan asas sederhana, cepat, lancar, aman, adil, merata dan terbuka serta akuntabel, sehingga dapat meningkatkan kesejahteraan dan kemakmuran masyarakat dan ekonomi negara, serta mengurangi dan mencegah sengketa dan konflik pertanahan. (Pasal 2 ayat (2)) Kegiatan 1. Perencanaan (Pasal 5 dan Pasal 6) - Penyelenggaraan PTSL dapat dilaksanakan melalui kegiatan PTSL atau gabungan dari kegiatan PTSL dengan program dan/atau kegiatan lain yaitu: a. Program Sertipikasi Lintas Sektor; b. Program Sertipikasi massal swadaya masyarakat; c. Program atau kegiatan sertipikasi massal redistribusi tanah objek landreform, konsolidasi tanah, dan transmigrasi; atau d. Program atau kegiatan sertipikasi massal lainnya, atau gabungan dari beberapa/seluruh kegiatan sebagaimana dimaksud dalam huruf a sampai dengan huruf d. - Secara bertahap, Kepala Kantor Pertanahan menetapkan lokasi penyebaran target PTSL yang dikonsentrasikan pada a. beberapa desa/kelurahan dan/atau kecamatan; dan b. beberapa kabupaten/kota dalam satu provinsi. - Kepala Kantor Wilayah BPN dapat melakukan penugasan pegawai dari Kantor Wilayah BPN dan Kantor Pertanahan ke Kantor Pertanahan lain (penugasan dibuat dalam bentuk keputusan). 2. Penetapan lokasi (Pasal 7 dan Pasal 8) Kepala kantor pertanahan menetapkan lokasi kegiatan PTSL di wilayah kerjanya. PTSL ini dilakukan dalam satu wilayah desa/kelurahan atau secara bertahap dalam satu hamparan. Jika lokasinya terdiri dari beberapa desa/kelurahan, diupayakan agar desa/kelurahan yang menjadi obyek PTSL letaknya berdekatan. Penetapan lokasi dilakukan dengan ketentuan: a. Berdasarkan ketersediaan anggaran PTSL yang telah dialokasikan dalam APBN / APBD, PNBP, CSR atau sumber dana lainnya. b. Diprioritaskan pada lokasi desa/kelurahan yang mempunyai program pendaftaran tanah massal, atau berdasarkan ketersediaan dana yang sah sesuai dengan ketentuan perundang-undangan untuk 1 desa/kelurahan PTSL c. Mempertimbangkan kemampuan sumber daya manusia/petugas pelaksana PTSL pada masing-masing Kantor Pertanahan. Penetapan lokasi dilampiri dengan peta lokasi. dan dibuat dalam bentuk keputusan. Dalam keadaan tertentu, Kepala Kantor Pertanahan dapat melakukan perubahan lokasi PTSL yang sudah ditetapkan melalui keputusan Kepala Kantor Pertanahan. Kepala Kantor Pertanahan wajib melaporkan perubahan lokasi PTSL kepada Kepala Kantor Wilayah BPN dengan memberikan alasan perubahannya. 3. Persiapan (Pasal 9 dan Pasal 10) Kepala Kantor Pertanahan melakukan persiapan pelaksanaan kegiatan PTSL dengan menyiapkan: a. sarana dan prasarana pelaksanaan kegiatan PTSL; b. sumber daya manusia; c. kebutuhan transportasi; d. koordinasi dengan aparat pemerintah lainnya; dan e. alokasi anggaran. Setelah lokasi PTSL ditetapkan, Kepala Kantor Pertanahan menyiapkan peta dasar pendaftaran yang berbentuk peta garis atau peta foto. Jika belum tersedia, Kepala Kantor Pertanahan menyiapkan peta lainnya yang digunakan sebagai peta kerja. Peta tersebut telah memuat pemetaan bidang-bidang tanah yang sudah terdaftar haknya. Apabila belum dipetakan atau sudah dipetakan tetapi tidak pada posisi sebenarnya, maka pemetaan bidang-bidang tanah tersebut dilakukan bersamaan dengan pemetaan hasil pengukuran bidang tanah secara sistematis. 4. Pembentukan dan penetapan panitia ajudikasi PTSL dan satuan tugas (Pasal 11 - Pasal 15) - Kepala Kantor Pertanahan membentuk dan menetapkan Panitia Ajudikasi PTSL dan satgas, yang dituangkan dalam bentuk keputusan. Sebelum melaksanakan tugasnya, Panitia Ajudikasi PTSL dan satgas wajib mengangkat sumpah di hadapan pejabat yang mengangkatnya. - Panitia Ajudikasi PTSL terdiri atas ketua, wakil ketua bidang fisik, wakil ketua bidang yuridis (ketiganya merangkap anggota), sekretaris, kepala desa/kelurahan setempat atau pamong desa/kelurahan, anggota sesuai kebutuhan. Setiap Panitia Ajudikasi PTSL dapat dibentuk untuk beberapa wilayah kecamatan. - Panitia Ajudikasi PTSL dibantu oleh Satgas Fisik, Satgas Yuridis dan Satgas Administrasi. - - Satgas Fisik: diketuai oleh Wakil Ketua bidang fisik; unsurnya terdiri dari ASN Kementerian, pegawai pemerintah non pegawai negeri kementerian, surveyor kadaster. Satgas Yuridis: diketuai Wakil Ketua bidang yuridis; unsurnya terdiri dari ASN Kementerian, pegawai pemerintah non pegawai negeri kementerian, perangkat desa/kelurahan, perangkat RT/RW, ormas, Babinsa, Bhabinkamtibmas. Satgas Administrasi: diketuai Sekretaris; unsurnya ASN kementerian & pegawai pemerintah non pegawai negeri kementerian. Tugas Panitia Ajudikasi PTSL: menyiapkan rencana kerja dan jadwal kegiatan; mengumpulkan data fisik dan dokumen asli data yuridis; memberikan asistensi terhadap kelengkapan persyaratan bukti kepemilikan/penguasaan tanah; memeriksa kebenaran formal data fisik dan data yuridis alat bukti kepemilikan atau penguasaan tanah; mengumumkan data fisik dan data yuridis bidang-bidang tanah yang sudah dikumpulkan; memfasilitasi penyelesaian sengketa antara pihak-pihak; mengesahkan hasil pengumuman sebagaimana dimaksud dalam huruf e; menyampaikan laporan secara periodik dan menyerahkan hasil kegiatan kepada Kepala Kantor Pertanahan; dan melakukan supervisi pelaksanaan dan hasil pekerjaan Satgas Fisik dan Satgas Yuridis. Tugas Satgas Fisik: melakukan pengukuran dan pemetaan bidang tanah dan menyampaikan peta bidang tanah kepada Ketua Panitia Ajudikasi PTSL. Tugas Satgas Yuridis: melakukan pemeriksaan dokumen bukti kepemilikan tanah, riwayat tanah, menyiapkan pengumuman data yuridis. Tugas Satgas Administrasi: membantu tugas Sekretaris PTSL. 5. Penyuluhan (Pasal 16) - Penyuluhan dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan beserta Panitia Ajudikasi PTSL, Satgas Fisik dan Satgas Yuridis. - Penyuluhan memberi penjelasan tentang: manfaat kegiatan PTSL bagi masyarakat, pemerintah dan negara, tahapan dan mekanisme-nya, penetapan dan pemasangan tanda batas masing-masing bidang tanah, dokumen yuridis yang perlu disiapkan, jadwal pengukuran bidang tanah dan pengumpulan data yuridis, hasil akhir kegiatan PTSL, pembiayaan yang disediakan oleh Pemerintah, akibat hukum yang terjadi apabila kewajiban dan tanggung jawab tidak dipenuhi, hak untuk mengajukan keberatan atas hasil ajudikasi dan biaya-biaya dan/atau pajak yang akan ditanggung oleh peserta kegiatan PTSL. - Penyuluhan dilakukan kepada masyarakat, baik yang sudah maupun belum memiliki sertipikat dan kepada Pemerintah Daerah, Instansi terkait, Penegak Hukum dan/atau tokoh-tokoh masyarakat. 6. Pengumpulan data fisik dan pengumpulan data yuridis (Pasal 17 – Pasal 20) - Kepala Kantor Pertanahan harus memastikan kesesuaian data yang dihasilkan dari kegiatan PTSL dengan data elektronik dalam aplikasi KKP. a. Data Fisik - Pengumpulan data fisik dilaksanakan melalui kegiatan pengukuran dan pemetaan bidang tanah dan dilaksanakan oleh Satgas Fisik (dapat dibantu oleh Surveyor Kadaster Berlisensi yang bergerak di bidang survei dan pemetaan informasi geospasial,). Metode yang digunakan adalah metode teknologi survei dan pemetaan terdiri dari metode terestris, metode fotogrametris, metode satelit, atau metode kombinasi dari ketiga metode tsb. - Satgas Fisik harus mengetahui data atau informasi tentang masing-masing pemilik atau pihak yang berhak atas tanahnya, paling sedikit berupa fotokopi KTP/KK/Surat Keterangan kependudukan dari instansi yang berwenang. - Standar, kriteria, metode, prosedur, dan mekanisme pengumpulan, pengolahan, dan penyajian serta pemeliharaan data dan dokumen fisik dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan. b. Data Yuridis - Pengumpulan data yuridis meliputi pengumpulan alat bukti mengenai kepemilikan atau penguasaan tanah, baik bukti tertulis, keterangan saksi dan/atau pernyataan yang bersangkutan. - Pengumpulan data yuridis dilakukan oleh Satgas Yuridis dan dapat dibantu oleh Pengumpul Data Yuridis. Standar, kriteria, metode, prosedur, dan mekanisme pengumpulan, pengolahan, dan penyajian serta pemeliharaan data dan dokumen yuridis sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. - Pengumpulan data yuridis dilaksanakan melalui kegiatan pengumpulan dan pemeriksaan riwayat kepemilikan tanah yang dituangkan dalam Risalah Penelitian Data Yuridis. 7. Penelitian data yuridis untuk pembuktian hak (Pasal 22 dan Pasal 23) - Dalam hal bukti kepemilikan tanah masyarakat tidak lengkap atau tidak ada sama sekali maka dapat dilengkapi dan dibuktikan dengan surat pernyataan tertulis tentang pemilikan dan/atau penguasaan fisik bidang tanah dengan itikad baik oleh yang bersangkutan. - Unsur itikad baik terdiri dari kenyataan secara fisik menguasai, menggunakan, memanfaatkan dan memelihara tanah secara turun temurun dalam waktu tertentu dan/atau memperoleh dengan cara tidak melanggar ketentuan peraturan perundangundangan. - Isi pernyataan adalah bahwa peserta PTSL menjamin: a. tidak terdapat keberatan dari pihak lain atas tanah yang dimiliki atau tidak dalam keadaan sengketa; dan b. tidak termasuk atau bukan merupakan aset Pemerintah, Pemda, BUMN/BUMD, kawasan hutan. - Pernyataan dibuat dengan ketentuan: a. disaksikan paling sedikit oleh 2 (dua) orang saksi dari lingkungan setempat yang tidak mempunyai hubungan keluarga; dan b. dibuat berdasarkan keterangan yang sebenar-benarnya dan dapat dipertanggungjawabkan baik secara perdata maupun pidana. c. Dibuat bermeterai dan sesuai dengan format yang diatur dalam UU ini. 8. Pengumuman data fisik dan data yuridis serta pengesahannya (Pasal 24 dan Pasal 25); - Rekapitulasi data yuridis yang sudah dituangkan di dalam Risalah Penelitian Data Yuridis dimasukkan dalam Daftar Data Yuridis dan Data Fisik Bidang Tanah. Data yuridis dan data fisik bidang tanah dan peta bidang-bidang tanah diumumkan dengan - menggunakan formulir Pengumuman Data Fisik dan Data Yuridis selama 14 hari kalender di Kantor Panitia Ajudikasi PTSL dan Kantor Kepala Desa/Kelurahan. - Pihak yang berkepentingan diberikan kesempatan untuk mengajukan keberatan mengenai Pengumuman Data Fisik dan Data Yuridis via gugatan ke pengadilan selama jangka waktu pengumuman.Setelah masa pengumuman berakhir, data fisik dan data yuridis disahkan oleh Panitia Ajudikasi PTSL yang dibuat dalam bentuk Berita Acara Pengesahan Pengumuman Data Fisik dan Data Yuridis. - Jika pada waktu pengesahan data fisik dan data yuridis ada data yang kurang lengkap atau masih terdapat keberatan yang belum diselesaikan, maka data fisik dan data yuridis tetap disahkan dengan memberikan catatan pada Berita Acara Pengesahan Data Fisik dan Data Yuridis. Keberatan dicatat dalam Daftar Keberatan/Sanggahan terhadap Pengumuman Hasil Penelitian Data Fisik dan Data Yuridis. 9. (Penyelesaian Kegiatan PTSL, terdiri dari 4 kluster yaitu) (Pasal 25) a. Kluster 1, yaitu bidang tanah yang data fisik dan data yuridisnya memenuhi syarat untuk diterbitkan Sertipikat; b. Kluster 2, yaitu bidang tanah yang data fisik dan data yuridisnya memenuhi syarat untuk diterbitkan Sertipikat namun terdapat perkara di pengadilan dan/atau sengketa; c. Kluster 3, yaitu bidang tanah yang data fisik dan data yuridisnya tidak dapat dibukukan dan diterbitkan Sertipikat karena subjek dan/atau objek haknya belum memenuhi persyaratan tertentu yang ditetapkan dalam Peraturan Menteri ini; dan d. Kluster 4, yaitu bidang tanah yang objek dan subjeknya sudah terdaftar dan sudah bersertipikat Hak atas Tanah, baik yang belum dipetakan maupun yang sudah dipetakan namun tidak sesuai dengan kondisi lapangan atau terdapat perubahan data fisik, wajib dilakukan pemetaannya ke dalam Peta PTSL. 10. Penegasan, konversi, pengakuan hak dan pemberian hak (Pasal 26 dan Pasal 27); - Dalam hal bidang tanah data fisik dan data yuridisnya memenuhi syarat untuk diterbitkan Sertipikat Hak atas Tanah (KLUSTER 1) berdasarkan Berita Acara Pengesahan Data Fisik dan Data Yuridis, Ketua Panitia Ajudikasi PTSL menindaklanjuti dengan: a. menegaskan konversi menjadi Hak Milik atas nama pemegang hak yang terakhir, untuk bidang tanah yang alat bukti tertulisnya lengkap dan yang alat bukti tertulisnya tidak lengkap tetapi ada keterangan saksi maupun pernyataan yang bersangkutan, dan memberi catatan pada Risalah Penelitian Data Yuridis. “Berdasarkan data fisik dan data yuridis yang disahkan dengan Berita Acara Pengesahan Data Fisik dan Data Yuridis nomor ... tanggal ..., hak atas tanah ini ditegaskan konversinya menjadi Hak Milik dengan pemegang hak ……..….…........... tanpa/dengan catatan ada keberatan (tidak ke pengadilan/sedang diproses di pengadilan dengan/ tanpa sita jaminan) KETUA PANITIA AJUDIKASI PTSL ( ...........................)” b. menetapkan pengakuan/penegasan sebagai Hak Milik, untuk bidang tanah yang alat bukti kepemilikannya tidak ada tetapi telah dibuktikan dengan kenyataan penguasaan fisiknya selama 20 tahun secara terus menerus termasuk pendahulu-pendahulunya, dan memberi catatan pada Risalah Penelitian Data Yuridis sebagai berikut: “Berdasarkan data fisik dan data yuridis yang disahkan dengan Berita Acara Pengesahan Data Fisik dan Data Yuridis nomor ... tanggal..., hak atas tanah ini diakui sebagai Hak Milik dengan pemegang hak ………............ tanpa/dengan catatan ada keberatan (tidak ke pengadilan/sedang diproses di pengadilan dengan/tanpa sita jaminan) KETUA PANITIA AJUDIKASI PTSL ( ...........................)” c. mengusulkan keputusan pemberian hak, untuk bidang tanah yang merupakan tanah Negara dengan mengusulkan secara kolektif kepada Kepala Kantor Pertanahan dengan menggunakan Daftar Usulan Pemberian Hak Milik/Guna Bangunan/Pakai (sistematik) dan dilampiri dengan Risalah Penelitian Data Yuridis - Kepala Kantor Pertanahan menetapkan Keputusan Pemberian Hak yang dilakukan secara kolektif dan memberikan catatan pada halaman terakhir Daftar Usulan Pemberian Hak Milik/Guna Bangunan/Pakai (Sistematik) sebagai berikut: “Berdasarkan Pasal 66 ayat (2) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang ... jo. Pasal ... Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor ... Tahun 2018 tentang ... dan memperhatikan DI 310 Nomor ... tanggal ..., dengan ini saya selaku Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota ..., memutuskan: a. memberikan Hak Milik/Hak Guna Bangunan/ Hak Pakai dengan jangka waktu …….. tahun kepada sdr …….……............. dkk atas bidangbidang tanah yang mempunyai NIB sebagaimana yang tercantum pada DI 310 nomor ...... tanggal .....………………….. nomor urut ............ s/d ............ b. Hak Milik/Hak Guna Bangunan/Hak Pakai sebagaimana dimaksud pada angka 1 berlaku sejak hak tersebut didaftar pada buku tanah. c. Masing-masing penerima hak diwajibkan membayar BPHTB sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. KEPALA KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN/KOTA (............................... )” - Pendaftaran hak atas bidang-bidang tanah Negara dilaksanakan berdasarkan keputusan pemberian hak oleh Kepala Kantor Pertanahan dilampiri dengan bukti pembayaran Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan (BPHTB) atau Pajak Penghasilan (PPh). 11. Pembukuan hak (Pasal 28 – Pasal 30) - A, B, dan C di atas dibukukan hak milik, HGB, hak pakai dan/atau wakaf dalam buku tanah yang bersangkutan. Pembatasan-pembatasan yang bersangkutan dengan hak tersebut juga dicatat pembatasan penggunaan tanah hak dalam kawasan lindung. - Penandatanganan Buku Tanah dilakukan oleh Ketua Panitia Ajudikasi atas nama Kepala Kantor Pertanahan. - Dalam hal bidang tanah yang memenuhi syarat untuk diterbitkan sertipikat namun terdapat perkara di Pengadilan (KLUSTER 2), maka dilakukan: a. pembukuan hak dengan mengosongkan nama pemegang haknya; dan b. penerbitan sertipikat Hak atas Tanah setelah adanya putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap, dan amar putusannya menyatakan salah satu pihak sebagai pihak yang berhak. - Apabila putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap ditetapkan setelah tahun anggaran kegiatan PTSL berakhir, maka Kepala Kantor Pertanahan yang menandatangani dan menerbitkan Sertipikat Hak atas Tanah. Penerbitan sertipikat dilakukan tanpa mengganti buku tanah yang telah ditandatangani Panitia Ajudikasi PTSL. - Dalam hal bidang tanah memenuhi syarat untuk diterbitkan sertipikat namun terdapat sengketa melalui mediasi dan telah mendapat penyelesaian (KLUSTER 2), terhadap data fisik maupun data yuridis dapat dibukukan dan diterbitkan sertipikatnya (KLUSTER 1). - Dalam hal bidang tanah yang data fisik dan data yuridisnya tidak dapat dibukukan dan diterbitkan Sertipikat Hak atas Tanah (KLUSTER 3), hasil kegiatan PTSL dicatat dalam daftar tanah dan daftar isian pendaftaran tanah lainnya. Bidang tanah yang data fisik dan data yuridisnya tidak dapat dibukukan dan diterbitkan sertipikat, dalam hal: 12. Penerbitan sertipikat hak atas tanah (Pasal 31- Pasal 35); - Hak Milik, HGB, Hak Pakai dan wakaf yang sudah didaftar dan memenuhi syarat untuk diberikan tanda bukti haknya, diterbitkan sertipikat hak atas tanah. - Data yuridis yang dicantumkan dalam sertipikat meliputi pembatasan-pembatasan termasuk pembatasan dalam pemindahan hak, pembatasan dalam penggunaan tanah menyangkut garis sempadan pantai atau pembatasan lainnya. - - - - - - - - - Dokumen alat bukti hak lama yang menjadi dasar pembukuan dicoret silang dengan tinta atau diberi teraan berupa cap atau tulisan yang menyatakan bahwa dokumen itu sudah dipergunakan untuk pembukuan hak, sebelum disimpan sebagai warkah. Penandatanganan sertipikat hak atas tanah hasil pelaksanaan kegiatan PTSL dilaksanakan oleh Ketua Panitia Ajudikasi PTSL untuk dan atas nama Kepala Kantor Pertanahan. Apabila penerima Sertipikat tidak atau belum mampu membayar BPHTB dan/atau masih adanya tunggakan pembayaran PPh oleh pihak lain atas tanah yang bersangkutan maka tetap dapat diterbitkan Sertipikat Hak atas Tanah. Dalam hal peserta PTSL tidak atau belum mampu membayar BPHTB maka yang bersangkutan harus membuat surat penyataan BPHTB terhutang, sedangkan dalam hal bidang tanah berasal dari hasil jual beli di masa lampau dan pembeli sekarang tidak mempunyai bukti pembayaran PPh dari pihak penjual di masa lalu, maka yang bersangkutan harus membuat surat keterangan PPh terhutang. Materi muatan surat pernyataan BPHTB terhutang dan surat keterangan PPh terutang dimuat dalam Keputusan Pemberian Hak atas Tanah dan selanjutnya dicatat dalam Buku Tanah dan Sertipikat sebagai BPHTB terhutang/PPh terhutang. Penerbitan sertipikat kepada penerima hak dilaksanakan dengan ketentuan: a. penerima hak menyerahkan surat-surat bukti kepemilikan yang asli; dan b. penerima hak membuat Surat Pernyataan BPHTB Terhutang dan/atau Surat Keterangan PPh terhutang yang menjadi warkah Hak atas Tanah yang bersangkutan. Kepala Kantor Pertanahan wajib menyampaikan daftar BPHTB terhutang dan/atau PPh terhutang secara periodik dalam waktu 3 bulan kepada Bupati/Walikota setempat untuk BPHTB, kepada Kantor Pajak Pratama setempat untuk PPh, yang memuat identitas peserta (NIK), letak tanah, luas tanah, tanggal dan nomor sertipikat serta Nilai Jual Objek Pajak/surat keterangan pajak. Peralihan hak atau perubahan atas Buku Tanah dan Sertipikat Hak atas Tanah hanya dapat dilakukan setelah yang bersangkutan dapat membuktikan bahwa BPHTB terhutang dan/atau PPh terhutang tersebut sudah dilunasi oleh masing-masing wajib pajak. Dalam hal tanah yang diajukan merupakan harta bersama yang belum dibagi/dipisahkan dan dimohon oleh salah satu pihak baik dalam masa perkawinan maupun perceraian maka tetap diterbitkan atas nama suami istri. Dalam hal tanah yang diajukan merupakan harta atau boedel waris yang belum terbagi, maka tetap diterbitkan atas nama seluruh ahli waris. Dalam hal terdapat kesalahan administrasi dalam penerbitan Sertipikat Hak atas Tanah maka dilakukan perbaikan berdasarkan Berita Acara Perbaikan Kesalahan Administrasi. 13. Pendokumentasian dan penyerahan hasil kegiatan (Pasal 36 – Pasal 38) - Panitia Ajudikasi PTSL melakukan pengumpulan, pengelompokan, pengolahan, dan penyimpanan data PTSL, yang meliputi: - - a. dokumen data yuridis yang terdiri dari identitas pemegang hak, alas hak, berita acara yang dibuat panitia, bukti pengumuman, Berita Acara Pengesahan data fisik dan data yuridis dan surat keputusan pemberian hak; b. dokumen data fisik: data pengukuran dan perhitungan hasil pengukuran, gambar ukur, peta bidang tanah, dan surat ukur; c. daftar isian pendaftaran tanah dan hak atas tanah; d. buku tanah; e. sertipikat Hak atas Tanah; f. bukti-bukti administrasi keuangan; dan g. data administrasi lainnya. Penyimpanan dilakukan dalam bentuk elektronik. Ketua Panitia Ajudikasi PTSL menyerahkan hasil pelaksanaan kegiatan PTSL kepada Kepala Kantor Pertanahan pada akhir kegiatan PTSL dan disertai dengan data PTSL tersebut. Penyerahan hasil pelaksanaan kegiatan PTSL dibuat dalam bentuk Berita Acara Serah Terima berkas dan warkah hasil kegiatan PTSL yang ditandatangani oleh Ketua Panitia Ajudikasi PTSL dan Kepala Kantor Pertanahan. Hasil kegiatan PTSL didokumentasikan dan diarsipkan oleh Kepala Kantor Pertanahan dan disampaikan juga kepada Tim Percepatan Kebijakan Satu Peta guna memperkuat basis data Kebijakan Satu Peta. 14. Pelaporan (Pasal 39) - Pelaporan pelaksanaan kegiatan PTSL dilaksanakan pada saat: a. terjadi permasalahan dalam pelaksanaan kegiatan PTSL; dan b. PTSL selesai dilaksanakan. - Pelaporan pada saat terjadi permasalahan dalam pelaksanaan kegiatan PTSL dilakukan oleh Ketua Panitia Ajudikasi PTSL kepada Kepala Kantor Pertanahan dengan tembusan Direktur Jenderal Hubungan Hukum Keagrariaan dan Kepala Kantor Wilayah BPN. - Pelaporan pada saat PTSL selesai dilaksanakan dilakukan secara berjenjang dan berkala dari Kepala Kantor Pertanahan, Kepala Kantor Wilayah BPN, dan Menteri. - Laporan ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan, untuk Kantor Pertanahan; dan Kepala Kantor Wilayah BPN, untuk Kantor Wilayah BPN. - Penanggung jawab pelaksanaan laporan, terdiri atas: a. Kepala Kantor Pertanahan, untuk tingkat Kabupaten/Kota; dan b. Kepala Kantor Wilayah BPN, untuk tingkat Provinsi. Biaya Berdasarkan Pasal 16 ayat (2) huruf G dan J PermenATR 6 Tahun 2018, untuk kegiatan PTSL ada biaya yang disediakan oleh Pemerintah, tetapi ada juga biaya-biaya dan/atau pajak yang akan ditanggung oleh peserta kegiatan PTSL. Artinya, biaya PTSL ini tidak sepenuhnya gratis melainkan harus ada biaya yang dibayar oleh peserta kegiatan PTSL. Berdasarkan Keputusan Bersama Menteri ATR, Mendagri, Menteri Desa PDTT Nomor: 25/SKB/v/2017, Nomor: 590-3167A Tahun 2017, Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pembiayaan Persiapan Pendaftaran Tanah Sistematis, pada dictum KESATU, Menteri ATR menetapkan jenis kegiatan, jenis biaya dan besaran biaya yang diperlukan dalam pelaksanaan persiapan pendaftaran tanah sistematis, yaitu: 1. Kegiatan penyiapan dokumen: surat pernyataan; 2. Kegiatan pengadaan Patok (sebagai tanda batas bidang tanah sebanyak 3 buah) dan Meterai (1 buah untuk surat pernyataan); 3. Kegiatan Operasional petugas kelurahan/desa: biaya foto kopi dokumen, biaya pengangkutan dan pemasangan patok, transportasi petugas. Dalam diktum KETUJUH, besaran biaya yang diperlukan untuk persiapan pelaksanaan terbagi atas: 1. Kategori I (Provinsi Papua, Papua Barat, Maluku, Maluku Utara, dan NTT) sebesar Rp 450.000; Kategori II (Provinsi Kepri, Babel, Sulteng, Sulut, Sultra, NTB) sebesar Rp 350.000; Kategori III (Provinsi Gorontalo, Sulbar, Sulses, Kalteng, Kalbar, Sumut, Aceh, Sumbar, Kaltim) sebesar Rp 250.000; Kategori IV (Provinsi Riau, Jambi, Sumsel, Lampung, Bengkulu, Kalsel) sebesar Rp 200.000; Kategori V (Jawa dan Bali) sebesar RP 150.000. 2. 3. 4. 5. Dalam diktum KEDELAPAN tidak termasuk biaya pembuatan akta, BPHTB dan PPh. Untuk BPHTB, perhitungannya adalah 5% x (NPOP – NPOPTKP) - Tarif 5% diatur pada Pasal 5 ayat (1) UU No. 21 Tahun 1997 tentang BPHTB. NPOP = Nilai Perolehan Obyek Pajak; berdasarkan Pasal 6 ayat (2) UU No 20 Tahun 2000 tentang perubahan atas UU No. 21 Tahun 1997 tentang BPHTB, NPOP diambil dari nilai pasar. Nilai pasar adalah harga rata-rata dari transaksi jual-beli secara wajar yang terjadi di sekitar letak tanah dan atau bangunan. *Untuk jual beli = nilai transaksi. Apabila NPOP tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP PBB pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah NJOP PBB. NPOPTKP = Nilai Perolehan Obyek Pajak Tidak Kena Pajak, pada Pasal 7 (1) UU BPHTB, paling banyak Rp 60.0000.000 (enam puluh juta), kecuali waris/hibah wasiat Rp 300.000.000 (tiga ratus juta). Untuk Jakarta NPOPTKP-nya adalah Rp 80.000.000 (delapan puluh juta) dan Rp 350.000.000 (tuga ratus lima puluh juta) untuk waris/hibah wasiat berdasarkan Perda Prov. DKI Jakarta No. 18 Tahun 2010 Tentang BPHTB. - - Untuk PPh, perhitungannya adalah: 2.5% x NPOP - Pasal 2 ayat (1) PP 34 Tahun 2016 tentang PPh atas pengalihan hak atas tanah dan PPJB: PPh adalah 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan selain pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan berupa Rumah Sederhana atau Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan; Jangka waktu Pengumuman data fisik dan data yuridis dilakukan selama 14 (empat belas) hari kalender di Kantor Panitia Ajudikasi PTSL dan Kantor Kepala Desa/Kelurahan. (Pasal 24 ayat (2) PermenATR 6 Tahun 2018). P3HAT – Pertemuan 3 Sistem Pendaftaran Tanah secara Sporadik Pengertian Pendaftaran tanah secara sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal yang dilaksanakan atas permintaan pihak yang berkepentingan, yaitu pihak yang berhak atas obyek pendaftaran tanag yang bersangkutan atau kuasanya. (Pasal 1 angka 11 jo. Pasal 13 ayat (3) PP 24 Tahun 1997). Peraturan PP 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (PP) PermenATR No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (Permen) Tujuan (Pasal 3 PP) a) Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan; b) Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar; c) Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan. Kegiatan a) - Permohonan Pendaftaran Tanah Secara Sporadik (Pasal 73-76 Permen) Meliputi permohonan untuk: Melakukan pengukuran bidang tanah untuk keperluan tertentu; Mendaftar hak baru berdasarkan alat bukti; Mendaftar hak lama. - - - - b) Permohonan harus disertai dengan dokumen asli untuk membuktikan hak atas bidang tanah, seperti grosse akta hak eigendom, petuk jaka bumi, girik, kekirit, akta pemindahan hak bawah tangan, surat tanda bukti hak milik, dan bukti lain. Jika bukti kepemilikan tidak lengkap atau tidak ada, pembuktian kepemilikan atas bidang tanah itu dapat dilakukan dengan bukti lain yang dilengkapi dengan pernyataan yang bersangkutan dan keterangan yang dapat dipercaya dari sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi dari lingkungan masyarakat setempat yang tidak mempunyai hubungan keluarga dengan yang bersangkutan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan adalah benar pemilik bidang tanah tersebut. Apabila tidak ada juga, maka permohonan harus disertai dengan surat pernyataan dan keterangan dari Kepala Desa/Lurah dan minimal 2 orang saksi yang keterangannya dapat dipercaya. Dari website BPN Penerimaan dan Pemeriksaan Dokumen Permohonan oleh kantor pertanahan pemberian surat tanda terima pembayaran biaya pendaftaran hak & pengukuran pemeriksaan tanah ke loket pembayaran. Pengumpulan dan Pengolahan Data Fisik a. Pengukuran dan Pemetaan – Pemohon harus hadir a) Pembuatan peta dasar pendaftaran (Pasal 15 dan 16 PP); - Di wilayah-wilayah yang belum ditunjuk sebagai wilayah pendaftaran tanah secara sistematik oleh Badan Pertanahan Nasional diusahakan tersedianya peta dasar pendaftaran untuk keperluan pendaftaran tanah secara sporadik. - Untuk keperluan pembuatan peta dasar pendaftaran BPN menyelenggarakan pemasangan, pengukuran, pemetaan dan pemeliharaan titik-titik dasar teknik nasional di setiap Kabupaten/Kotamadya. b) Penetapan batas bidang-bidang tanah; - Sebelum pelaksanaan pengukuran bidang tanah, petugas ukur dari Kantor Pertanahan terlebih dahulu menetapkan batas-batas bidang tanah dan pemohon memasang tanda-tanda batas. (Pasal 80 Permen) - Penetapan batas bidang tanah yang sudah dipunyai dengan suatu hak yang belum terdaftar atau yang sudah terdaftar tetapi belum ada surat ukur/gambar situasinya atau surat ukur/gambar situasi yang ada tidak sesuai lagi dengan keadaan yang sebenarnya, dilakukan oleh Panitia Ajudikasi. (Pasal 18 PP) - Penetapan batas dilakukan setelah pemberitahuan secara tertulis kepada pemohon pengukuran dan kepada pemegang hak atas bidang yang berbatasan selambatlambatnya 10 (sepuluh) hari sebelum penetapan batas dilaksanakan (Pasal 80 Permen). c) Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran; i. Pengukuran Bidang Tanah (Pasal 24-30 jo. 77-79 Permen) Pengukuran merupakan tanggung jawab Kepala Kantor Pertanahan. Pengukuran suatu bidang tanah yang luasnya 10 Ha. sampai dengan 1000 Ha. dilaksanakan oleh Kantor Wilayah; Pengukuran suatu bidang tanah yang luasnya lebih dari pada 1000 Ha. dilaksanakan oleh Badan Pertanahan Nasional, dan hasilnya disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan. ii. Pemetaan Bidang Tanah (Pasal 36 jo. 31 – 34 Permen) Peta bidang-bidang tanah dibuat dengan memetakan hasil pengukuran batas-batas bidang tanah pada lembaran peta bidang-bidang tanah, atau dengan mengutip batas-batas bidang tanah yang telah diidentifikasi dan ditetapkan batasnya oleh Panitia Ajudikasi, apabila peta dasar yang tersedia berupa peta foto. Jika dalam suatu wilayah belum tersedia peta dasar pendaftaran maupun peta lainnya, pembuatan peta dasar pendaftaran dilakukan bersamaan dengan pengukuran dan pemetaan bidang tanah yang bersangkutan. Untuk wilayah yang sudah tersedia peta pendaftaran, pemetaan bidang tanah dilaksanakan pada peta pendaftaran tersebut. (Pasal 20 PP jo. Pasal 34 Permen) Peta bidang-bidang tanah ditandatangani oleh Ketua Panitia Ajudikasi dan memuat informasi sebagai berikut: 1. judul peta, yaitu “Peta bidang tanah”; digunakan untuk pengumuman data fisik 2. nomor RT/RW, nama Kelurahan/desa, Kabupaten/ kotamadya, dan Propinsi; 3. skala peta; 4. panah utara; 5. batas bidang-bidang tanah; 6. jalan, sungai atau benda-benda lain yang dapat dijadikan petunjuk lokasi; 7. nomor identifikasi bidang tanah; 8. tanggal dan tanda tangan Ketua Panitia Ajudikasi. d) Pembuatan daftar tanah (Pasal 21 PP jo. Pasal 146 Permen); Bidang atau bidang-bidang tanah yang sudah dipetakan atau dibubuhkan nomor pendaftarannya pada peta pen-daftaran dibukukan dalam daftar tanah. Dalam daftar tanah dibukukan semua bidang tanah, baik yang dikuasai oleh perorangan, badan hukum maupun pemerintah dengan sesuatu hak maupun tanah negara, yang terletak di desa yang bersangkutan. e) Pembuatan surat ukur Bagi bidang-bidang tanah sebagaimana yang sudah diukur serta dipetakan dalam peta pendaftaran, dibuatkan surat ukur untuk keperluan pendaftaran haknya. – surat ukur sebagai data fisik c) Pembuktian hak dan pembukuannya -Pengumpulan dan Penelitian Data Yuridis Bidang Tanah (Pasal 82 – 85 Permen)) a. Pembuktian hak baru (Pasal 23 PP) – hak baru: pemberian hak atas tanah karena pelepasan hak, pembebanan hak, atas permohonan hak. a) Hak atas tanah baru dibuktikan dengan: 1) b) c) d) e) penetapan pemberian hak dari Pejabat yang ber-wenang memberikan hak yang bersangkutan menurut ketentuan yang berlaku apabila pemberian hak tersebut berasal dari tanah Negara atau tanah hak pengelolaan; 2) asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh pemegang hak milik kepada penerima hak yang bersangkutan apabila mengenai HGB dan hak pakai atas tanah hak milik; hak pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak pengelolaan oleh Pejabat yang berwenang; tanah wakaf dibuktikan dengan akta ikrar wakaf; hak milik atas satuan rumah susun dibuktikan dengan akta pemisahan; pemberian hak tanggungan dibuktikan dengan akta pem-berian hak tanggungan. Untuk keperluan pendaftaran hak baru dilakukan oleh Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah pada Kantor Pertanahan (Pasal 82 Permen) b. Pembuktian hak lama (Pasal 24 – 28 PP) – pemberian hak lama karena konversi, pengakuan hak, penegasan hak - Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang oleh Kepala Kantor Pertanahan dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebani-nya. - Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian, pembukuan hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahulu-pendahulunya, dengan syarat: a. penguasaan tersebut b. dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya; c. penguasaan tersebut tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak lainnya. - Pendaftaran hak lama dilakukan oleh Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah pada Kantor Pertanahan (Pasal 82 Permen). Konversi: tanah yang memiliki akta-akta kepemilikan tanah yang dikeluarkan oleh Pemerintah Kolonial Belanda (eigendom, erfpacht) Pengakuan Hak: apabila bukti hak atas tanah hilang, bukti kepemilikan tanah adat Penegasan Hak: tanah yang memiliki sejarah sejarah lengkap sehingga siap ditegaskan, surat jual beli yang dilakukan bawah tangan, bekas hak milik adat - Pengumuman Data Fisik dan Data Yuridis, dan Pengesahannya (Pasal 82, 86 – 87) - Jika bukti kepemilikan tanah sudah lengkap, maka Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah pada Kantor Pertanahan menyiapkan pengumuman. Jika tidak lengkap, maka penelitian data yuridis bidang tanah tersebut dilanjutkan oleh Panitia A. Setelah penelitian data yuridis selesai dilakukan, maka Panitia A menyerahkan daftar isian yang sudah diisi kepada Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah yang selanjutnya menyiapkan pengumuman data fisik dan data yuridis. - Untuk memberi kesempatan bagi yang berkepentingan mengajukan keberatan atas data fisik dan data yuridis mengenai bidang tanah yang dimohon pendaftarannya, maka Daftar Data Yuridis dan Data Fisik Bidang Tanah dan peta bidang tanah yang bersangkutan diumumkan dengan menggunakan daftar isian di Kantor Pertanahan dan Kantor Kepala Desa/Kelurahan letak tanah selama 60 (enam puluh) hari. – daftar isian buku tanah sebagai data yuridis - Setelah jangka waktu pengumuman berakhir, maka data fisik dan data yuridis tersebut disahkan oleh Kepala Kantor Pertanahan dengan Berita Acara Pengesahan Data Fisik dan Data Yuridis. - Kepada pihak yang mengajukan keberatan disampaikan pemberitahuan tertulis agar segera mengajukan gugatan ke Pengadilan dengan surat (tetapi didahului dengan musyawarah mufakat). (Penegasan Konversi dan Pengakuan Hak (Pasal 88 Permen)) - Berdasarkan Berita Acara Pengesahan Data Fisik dan Data Yuridis dilaksanakan kegiatan sebagai berikut: a. hak atas bidang tanah yang alat bukti tertulisnya lengkap dan yang alat bukti tertulisnya tidak lengkap tetapi ada keterangan saksi maupun pernyataan dan tanahnya dikuasai oleh pemohon atau oleh orang lain berdasarkan persetujuan pemohon, oleh Kepala Kantor Pertanahan ditegaskan konversinya menjadi Hak Milik atas nama pemegang hak yang terakhir dengan memberi catatan pada daftar isian sebagai berikut: "Berdasarkan data fisik dan data yuridis yang disahkan dengan Berita Acara Pengesahan Data Fisik dan Data Yuridis tanggal ……………….., hak atas tanah ini ditegaskan konversinya menjadi Hak Milik dengan pemegang hak ……..….…........... tanpa catatan/dengan catatan ada keberatan (tidak ke pengadilan/sedang diproses di pengadilan dengan/tanpa sita jaminan)*) KEPALA KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN/KOTAMADYA………………. ( ...........................) *) Coret yang tidak perlu. b. hak atas tanah yang alat bukti kepemilikannya tidak ada tetapi telah dibuktikan kenyataan penguasaan fisiknya selama 20 tahun oleh Kepala Kantor Pertanahan diakui sebagai Hak Milik dengan memberi catatan pada daftar isian 201 sebagai berikut: "Berdasarkan data fisik dan data yuridis yang disahkan dengan Berita Acara Pengesahan Data Fisik dan Data Yuridis tanggal ……………….., hak atas tanah ini diakui sebagai Hak Milik dengan pemegang hak ………............ tanpa catatan/dengan catatan ada keberatan (tidak ke pengadilan/sedang diproses di pengadilan dengan/tanpa sita jaminan)*) KEPALA KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN/KOTAMADYA………………. ( ...........................) *) Coret yang tidak perlu. *tidak c. diperlukan penerbitan surat keputusan pengakuan hak. Pembukuan hak (Pasal 29 PP jo 89-90 Permen) - Hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun didaftar dengan membukukan-nya dalam buku tanah yang memuat data yuridis dan data fisik bidang tanah yang bersangkutan, dan sepanjang ada surat ukurnya dicatat pula pada surat ukur tersebut. - Hak-hak atas tanah yang data fisik dan atau data yuridisnya tidak lengkap atau masih disengketakan dibukukan dengan catatan dalam buku tanah mengenai hal-hal yang kurang lengkap atau disengketakan. - Penandatanganan buku tanah dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan. Apabila berhalangan, Kepala Kantor Pertanahan dapat melimpahkan kewenangan menandatangani buku tanah tersebut kepada Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah. - Hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun didaftar dengan membukukan-nya dalam buku tanah yang memuat data yuridis dan data fisik bidang tanah yang bersangkutan, dan sepanjang ada surat ukurnya dicatat pula pada surat ukur tersebut. d) Penerbitan Sertipikat (Pasal 91-93 Permen) - Untuk hak-hak atas tanah yang sudah didaftar dalam buku tanah dan memenuhi syarat untuk diberikan tanda bukti haknya diterbitkan sertipikat. Pihak yang diserahi sertipikat adalah pihak yang namanya tercantum pada sertipikat tersebut (Pasal 31 PP) - Data yuridis yang dicantumkan dalam sertipikat meliputi juga pembatasanpembatasan. - Penandatanganan sertipikat dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan, jika berhalangan, ditandatangani oleh Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah. - Sertipikat diserahkan kepada pemegang hak atau kuasanya, atau, dalam hal tanah wakaf, kepada nadzirnya. - Sertipikat terdiri dari salinan buku tanah + surat ukur Biaya Untuk PNBP (PP No. 128 Tahun 2015 tentang Penerimaan Negara Bukan Pajak) Jenis PNBP yang berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional adalah penerimaan yang berasal dari: (Pasal 1) … e. Pelayanan Pendaftaran Tanah. Jenis PNBP yang berasal dari Pelayanan Pendaftaran Tanah meliputi (Pasal 15): a. Pelayanan Pendaftaran Tanah untuk Pertama Kali (dalam hal ini sporadik termasuk). --a) Biaya Pendaftaran Tanah Pertama Kali = Rp 50.000 (Lampiran PP PNBP) b) Tarif Pelayanan Pengukuran dan Pemetaan Batas Bidang Tanah (Pasal 4) a. Luas tanah sampai dengan 10 hektar L Tu = ( ------ x HSBKu ) + Rp100.000,00 500 b. Luas tanah lebih dari 10 hektar sampai dengan 1.000 hektar L Tu = ( -------- x HSBKu ) + Rp14.000.000,00 4.000 c. Luas tanah lebih dari 1.000 hektar L Tu = ( --------- x HSBKu ) + Rp134.000.000,00 10.000 *HSBKu: Harga Satuan Biaya Khusus Pengukuran – ditetapkan oleh Menkeu dan nilai harganya berbeda-beda tiap provinsi. *secara massal: 75% x tarif pelayanan - "Secara Massal" adalah permohonan yang diajukan paling sedikit 10 (sepuluh) bidang dalam 1 (satu) kelurahan, desa, atau nama lainnya. c) Tarif Pelayanan Pemeriksaan Tanah oleh Panitia A (Pasal 7) L Tpa = (------ x HSBKpa) + Rp350.000,00 500 *HSBKPa: Harga Satuan Biaya Khusus anitia Penilai A. * massal: 1/5 x Tpa d) Tarif Pelayanan Pendaftaran Tanah (Pasal 16 ayat 1) T = (2‰ x Nilai Tanah) + Rp100.000,00 Untuk BPHTB, perhitungannya adalah 5% x (NPOP – NPOPTKP) - - Tarif 5% diatur pada Pasal 5 ayat (1) UU No. 21 Tahun 1997 tentang BPHTB. NPOP = Nilai Perolehan Obyek Pajak; berdasarkan Pasal 6 ayat (2) UU No 20 Tahun 2000 tentang perubahan atas UU No. 21 Tahun 1997 tentang BPHTB, NPOP diambil dari nilai pasar. Nilai pasar adalah harga rata-rata dari transaksi jual-beli secara wajar yang terjadi di sekitar letak tanah dan atau bangunan. *Untuk jual beli = nilai transaksi. Apabila NPOP tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP PBB pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah NJOP PBB. - NPOPTKP = Nilai Perolehan Obyek Pajak Tidak Kena Pajak, pada Pasal 7 (1) UU BPHTB, paling banyak Rp 60.0000.000 (enam puluh juta), kecuali waris/hibah wasiat Rp 300.000.000 (tiga ratus juta). Untuk Jakarta NPOPTKP-nya adalah Rp 80.000.000 (delapan puluh juta) dan Rp 350.000.000 (tuga ratus lima puluh juta) untuk waris/hibah wasiat berdasarkan Perda Prov. DKI Jakarta No. 18 Tahun 2010 Tentang BPHTB. - Untuk PPh, perhitungannya adalah: 2.5% x NPOP - Pasal 2 ayat (1) PP 34 Tahun 2016 tentang PPh atas pengalihan hak atas tanah dan PPJB: PPh adalah 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan selain pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan berupa Rumah Sederhana atau Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan; Jangka waktu 1. Pengukuran dan Pemetaan Bidang Tanah: 18 hari (Lampiran II Perkaban 1 Tahun 2010) 2. Pemberitahuan penetapan Batas Bidang Tanah: 10 hari (Pasal 80 ayat (4) PMNA) 3. Pemeriksaan Bidang Tanah: 7 hari (Pasal 7 ayat (1) PerkaBPN Nomor 7 Tahun 2007 tentang Panitia Pemeriksaan Tanah) 4. Pengumuman data fisik & data yuridis serta pengesahan: 60 hari. (Pasal 26 ayat (1) PP jo. Pasal 86 ayat (2) PMNA) Total: 95 hari --Lampiran II Permen ATR No. 1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan Pelayanan Pendaftaran Tanah Pertama Kali 1. 2. Konversi, Pengakuan dan Penegasan Hak Pemberian Hak = 98 hari = 38 hari / 57 hari / 97 hari tergantung luas tanah dan haknya.
