Kebijakan Bank Tanah Untuk Permukiman dan Perumahan

PENYUSUNAN KEBIJAKAN BANK TANAH UNTUK
PERMUKIMAN DAN PERUMAHAN
Direktur Tata Ruang dan
Pertanahan – Kementerian PPN/
Badan Perencanaan
Pembangunan Nasional
OUTLINE
 Instrumen penyediaan tanah di indonesia
 Permasalahan Penyediaan tanah bagi pembangunan
 Tinjauan penyediaan tanah di beberapa negara (lc – belanda)
 Tinjauan Bank tanah di beberapa negara (Belanda – Land Bank + Land Consolidation)
 Tinjauan Bank tanah di beberapa negara (Filiphina – Land Bank)
 Tinjauan Bank tanah di beberapa negara (Korea Selatan – Land Bank)
 Pola pikir pembentukan bank tanah
 Struktur usulan
 Pembentukan BLU di bawah BPN
 Roadmap
INSTRUMEN PENYEDIAAN TANAH DI INDONESIA
Peraturan Perundang – Undangan
 UU No. 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Kepentingan
Umum
 PerPres 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah
Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, dan
 PerPres 41 Tahun 2014 tentang Revisi Penyelenggaraan Pengadaan
Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
INSTRUMEN PENYEDIAAN TANAH DI INDONESIA
 Instrumen Pelaksanaan
 Land Consolidation
Menata peruntukan lahan di perdesaan terkait areal pertanian atau kehutanan yang
memiliki struktur kepemilikan yang
terbagi-bagi yang guna meningkatkan
produktivitas kondisi kerja serta mempromosikan pengembangan lahan di perdesaan
dengan penataan lahan-lahan pertanian.
 Land Readjustment
Mengganti penggunaan lahan (perkotaan) yang ada dan / atau intensitas
penggunaan lahan dengan cara re-organisasi lahan terbangun dan penyesuaian
bidang tanah sesuai yang diinginkan oleh pembangunan
PERMASALAHAN PENYEDIAAN TANAH BAGI
PEMBANGUNAN
 Pengadaan tanah di Indonesia yang diatur dalam UU No. 2 /2012 tentang pengadaan
tanah telah menyelesaikan masalah kepastian lamanya waktu yang dibutuhkan karena
UU tersebut telah menentukan kerangka waktu pada masing-masing tahapan dalam
pengadaan tanah. Namun demikian UU tersebut masih belum memberikan kepastian
ketersediaan lahan karena pengadaan tanah berdasarkan mekanisme UU No. 2 hanya
dapat dilakukan apabila instansi yang membutuhkan tanah memiliki pendanaan yang
telah masuk dalam DIPA.
 Peraturan perundangan yang terkait dengan pertanahan masih belum memiliki
peraturan pelaksanaan - format-format detail persiapan & pelaksanaan pada
implementasi pada Perpres no 41/2014;
 Belum tersedia instrumen pengadaan pertanahan selain Land Consolidation di
perkotaan untuk Indonesia;
 Terbatasnya ketersediaan tanah dan tingginya nilai tanah terutama di wilayah
perkotaan
TINJAUAN PENYEDIAAN TANAH DI BEBERAPA NEGARA
(LC – BELANDA)
Land Bank
di beli
Di tata
2
1
LC/LR
Voluntary Terjadi
Bank Tanah di
butuhkan dalam
pelaksanaan land
consolidation guna
mempercepat
pelaksanaan dan
mempermudah
proses akuisisi
tanah
TINJAUAN PENYEDIAAN TANAH DI BEBERAPA NEGARA
(LC – INDONESIA)
Land Bank
di beli
Di tata
2
1
LC/LR
Voluntary Sulit/ Tidak terjadi*
*) Umumnya masyarakat menolak secara sukarela
menyerahkan sebagian tanahnya, sehingga proses
LB berjalan lama (tidak efisien) & bahkan gagal
Dari pengalaman
Belanda,
disimpulkan
Indonesia perlu
memiliki lembaga
bank tanah
TINJAUAN BANK TANAH DI BEBERAPA NEGARA
(Belanda – Land Bank + Land Consolidation)
Non Profit
Pelaku / Aktor
Utama
i) State’s Domains Service ii) Bureau for Land Management iii) The Service for
Land and Water Management (DLG); iv)Real Estate Council (RVR)
Institusi Pelaksana
Tidak ada institusi khusus, aktivitas LB/LC dikerjakan secara bersamasama oleh beberapa instansi Pemerintah melalui RVR sesuai dengan
kebutuhan (objektif).
Pendanaan Awal
1. Institusi Publik ;2. Intra-Institusi Publik; 3. Publik-Swasta
Peruntukan
1). Restorasi sungai; 2). Peningkatan struktur perusahaan pertanian; 3).
Melestarikan/ mengganti alam yang rusak.
Mekanisme
Pelaksanaan
1.Tepat waktu & efisien waktu dalam pengadaan lahan; 2. Disetujui &
memuaskan seluruh pemangku kepentingan; 3.Fungsi LB untuk keberhasilan
proses LC
Hambatan
Pelaksanaan
1.Harga lahan yang mahal; 2. Keuntungan vs policy objectives; 3.
fleksibilitas zoning plans; 4. Kurangnya dukungan finansial
TINJAUAN BANK TANAH DI BEBERAPA NEGARA
(Philiphina – Land Bank + Land Consolidation)
Non Profit *)
Pelaku / Aktor Utama
Landbank of Philippines (LBP) dan Department of Agrarian Reform (DAR)
Institusi Pelaksana
Land Bank Of Philippines, Land Bank publik berwewenang pada tingkat nasional:
Pendanaan Awal
•Initial capital dari APBN sebesar 200 juta php ~ 4 jt USD (1963) dengan
kewenangan modal 1,5 milyar php.
•Sejak 1995 kewenangan modal menjadi 25 milyar php(1php = 0.02 usd)
Peruntukan
1) reforma agraria; 2)melaksanakan kegiatan micro finance; 3)melaksanakan fungsi
commercial conventionalbank
Mekanisme
Pelaksanaan
Hambatan
Pelaksanaan
Tidak diketahui
•skandal penipuan (1989) mark up harga oleh Departement of Agrarian Reform .
•Pengalihan kewenangan DAR terkait valuasi & pembelian lahan dialihkan kepada
LBP (1990)
•30% penjualan tanah secara ilegal oleh petani (laporan thn 1998)
*) pada kegiatan bank konvensional tetap melakukan profit seperti layaknya bank konvensional beroperasi)
TINJAUAN BANK TANAH DI BEBERAPA NEGARA
(Korea Selatan – Land Bank)
Non Profit
Pelaku / Aktor Utama
Korea Land & Housing Corporation (LH), Ministry of Land, Transport and Maritime
Affairs, Ministry of Strategy and Finance, Korea Development Bank
Institusi Pelaksana
Korea Land & Housing Corporation, merupakan Land Bank publik di level nasional ,
gabungan dari Korea National Housing Corp (KNHC), dan Korea Land Corporation
(KLC), didirikan tahun 2009
Pendanaan Awal
Didanai oleh Korea Development Bank sebesar 10.6 triliun won
Peruntukan
1).Membangun rumah yg terjangkau bagi MBR dan implementasi ‘residential welfare
program’; 2).Mengembangkan lahan untuk perumahan, kota baru, kota industri; 3)
Manajemen lahan, pencadangan lahan, rental housing management, land & housing
information
Mekanisme
Pelaksanaan
Akuisisi lahan, pengembangan lahan dan pengembangan perumahan, serta
pencadangan lahan dilakukan oleh Korea Land & Housing Corporation
Hambatan
Pelaksanaan
1). Oversupply akibat dari peningkatan rasio supply perumahan dr 72,4 % (1990)
menjadi 108,1 (2007); 2). menurunnya pasar properti; 3).Tingginya debt ratio
(diselesaikan dgn scaling back proyek2 dan restrukturisasi)
POLA PIKIR PEMBENTUKAN BANK TANAH
Skema
LB
Kriteria :
1. Sesuai dengan UUD 1945 pasal 33
2. Orientasi pelayanan masyarakat & non profit
3. Prinsip sustainable dalam pengelolaan
keuangan
4. Mempunyai kompetensi sebagai Land Banking:
5. Set up cost yang relatif efisien
6. Kecepatan implementasi kebijakan
BLU
VS
VS
LB + CCB
BUMN
VS
BLU
BLU
(dibawah BPN)
STRUKTUR
USULAN
PEMBENTUKAN BLU DI BAWAH BPN
Keuntungan BLU sebagai Badan Penyedia Tanah di bawah BPN:
1. Dapat menjaga agar BLU tetap merupakan lembaga non profit, sejalan dengan amanat UUD
1945 pasal 33 dan UUPA yang menjadi landasan kerja BPN agar sumber daya tanah
dipergunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat;
2. BPN bukan merupakan institusi pengguna lahan sehingga tidak memiliki conflict of interest;
3. Jangkauan wilayah seluruh kab/kota melalui Kantor Kanwil di Provinsi dan Kantor Pertanahan
di Kabupaten/Kota
4. Memiliki pengalaman dalam administrasi pertanahan. Sistem informasi pertanahan, penilaian
tanah, akuisisi tanah.
ROADMAP
Kegiatan
Penyusunan Peraturan
Kepala BPN untuk
pembentukan BLU
Pencadangan tanah
Amandemen peraturan
perundangan-undangan,
UU No.2/2012 dengan
mengakomodasi kegiatan
pencadangan lahan (land
bank)
Sub-Kegiatan
-
Indikator/output
PJ
Peraturan Kepala BPN tentang
BPN,
pembentukan BLU
Bappenas
pencadangan tanah
Naskah akademik
pencadangan tanah:
Penyusunan Naskah 1) lahan publik
Akademik
2) lahan privat (termasuk
konsolidasi lahan)
3) kelembagaan (BLU)
BPN,
Bappenas
Amandemen UU
No.2/2012 tentang
'Pengadaan Tanah
bagi Pembangunan
untuk Kepentingan
Umum'
Pasal untuk dasar
pembentukan BLU
pencadangan tanah untuk
kepentingan umum sudah
masuk ke dalam UU revisi
BPN,
Bappenas
Penyusunan perpres
terkait pencadangan
lahan
tersusunnya Perpres
Pencadangan Tanah
BPN,
Bappenas
2015
S1 S2
2016
S1 S2
2017
S1 S2
2018
S1 S2
2019
S1 S2
2015
Kegiatan
Sub-Kegiatan
Indikator/output
2016
2017
2018
2019
PJ
S1 S2 S1 S2 S1 S2 S1 S2 S1 S2
penyusunan pedoman
pelengkap/format-format pelaksanaan format-format
terkait Perpres 71/2012 tentang
pelaksanaan terkait
Penyelenggaraan Pengadaan Tanah penyelenggaraan
bagi Pembangunan untuk Kepentingan pengadaan tanah
Umum
Penyusunan pedoman/
penyusunan revisi pedoman
peraturan terkait
pelaksanaan konsolidasi lahan dengan
pengadaan tanah,
instrumen BLU pencadangan tanah di
pencadangan lahan,
perkotaan (Land re-adjustment)
dan konsolidasi lahan di
kawasan perkotaan
penyusunan pedoman/peraturan/
terkait pembebasan VAT/ BPHTB pada
lahan-lahan objek konsolidasi
(penyesuaian UU No.28/2009 tentang
Pajak Daerah dan Retribusi Daerah)
BPN,
Bappenas
peraturan atau pedoman
BPN,
pelaksanaan konsolidasi
Kemendagri,
lahan dgn instrument
Bappenas
BLU
pedoman/peraturan
terkait pembebasan
VAT/BPHTB pada lahanlahan objek konsolidasi
BPN,
Kemendagri,
Kemenkeu,
Bappenas
2015
Kegiatan
Sub-Kegiatan
Indikator/output
2016
2017
2018
2019
PJ
S1 S2 S1 S2 S1 S2 S1 S2 S1 S2
Pembentukan Badan
Koordinasi/ Kelompok
Kerja Pengadaan Tanah
Nasional Bagi
Pembangunan untuk
Kepentingan Umum
Terbentuknya Badan Koordinasi/
Kelompok Kerja Pengadaan
Bappenas
Tanah Nasional
Mendirikan institusi
penyedia lahan untuk
perumahan dan
infrastruktur
Reorganisasi Perum Perumnas.
Memindahkan kewenangan lahan
dari Perumnas kepada BLU baru BPN,
dibawah BPN dan bertanggung Bappenas
jawab kepada Badan Koordinasi
pengadaan lahan
Pembentukan Badan
Koordinasi Pengadaan
Tanah Nasional, dan
Pembentukan BLU
penyedia tanah bagi
Pembangunan untuk
Kepentingan Umum
TERIMAKASIH
Direktorat Tata Ruang dan
Pertanahan Bappenas
Jl. Taman Suropati No. 2
Jakarta Pusat
Email : [email protected]