Analisis Faktor-faktor Penyebab Membeli

TEMU ILMIAH IPLBI 2015
Analisis Faktor-faktor Penyebab Membeli Apartemen
Andrie I. Kartamihardja
Program Studi Magister Arsitektur, SAPPK, Institut Teknologi Bandung.
Abstrak
Apartemen merupakan salah satu indikator meningkatnya perekonomian dan jumlah penduduk di
kota-kota besar di Indonesia. Pembangunan dan penjualan apartemen di Indonesia mengalami peningkatan yang cukup signifikan dalam dekade terakhir. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui
alasan-alasan yang dikemukakan oleh pasar sebagai pertimbangan untuk membeli atau tidak
membeli apartemen. Manfaat dari penelitian ini diharapkan akan munculnya atribut-atribut yang
menjadi bahan pertimbangan pasar dalam membeli apartemen yang kemudian menjadi masukan
untuk membuat perencanaan apartemen di masa mendatang. Penelitian ini menggunakan metode
penelitian kualitatif eksploratif dan metode pengumpulan data dengan teknik survey melalui
kuesioner online, metode analisis konten dengan tahap open coding dan axial coding, kemudian
mencari korespondensi faktor dengan selective coding. Ditemukan bahwa investasi adalah alasan
untuk membeli apartemen yang paling sering muncul dari responden.
Kata-kunci : apartemen, axial coding, investasi, open coding, selective coding
Pengantar
Indonesia sedang mengalami pertumbuhan penduduk dan ekonomi yang relatif stabil. Sebagai
akibatnya maka pertumbuhan kota-kota besar di
Indonesia pun mengalami peningkatan kemajuan yang dapat dilihat dari pembangunan
infra-struktur, hunian tinggal, perkantoran, pertokoan, sekolah, dan fasilitas-fasilitas per-kotaan
lainnya. Salah satu indikator meningkatnya
perekonomian dan jumlah penduduk di kota
besar adalah banyaknya pembangunan hunian
vertikal dalam bentuk apartemen.
Hingga bulan Agustus 2015, apartemen menempati posisi ketiga market share properti di
Indonesia dengan porsi 11,43% setelah rumah
dan tanah. Persediaan apartemen di bulan
Agustus 2015 naik 52% dan penjualan apartemen naik 94% setelah mengalami penurunan
di bulan Juli 2015 (blog.urbanindo.com). Data
ini menunjukkan walaupun mengalami pasang
surut, potensi pasar dan penjualan apartemen di
Indonesia yang besar.
Dari penelitian sebelumnya terungkap bahwa
alasan utama konsumen di salah satu kota besar
Indonesia yaitu Bandung membeli apartemen
adalah untuk tujuan investasi atau peluang
bisnis dan sebagai rumah kedua (Cahyani P.
dkk., 2012: 44).
Tujuan penelitian ini adalah untuk mengetahui
persepsi pasar mengenai kelebihan dan kekurangan dari apartemen. Yaitu mencari alasanalasan yang dikemukakan oleh responden yang
menjadi bahan pertimbangan pasar untuk memutuskan akan membeli apartemen atau tidak.
Manfaat penelitian ini adalah diharapkan munculnya atribut-atribut yang dilihat oleh pasar
sebagai faktor dalam memutuskan untuk membeli apartemen. Atribut-atribut ini kemudian
diharapkan dapat menjadi masukan dalam
membuat perencanaan apartemen yang sesuai
dengan pasar di Indonesia.
Metode
Dalam melakukan penelitian ini, dilakukan metode kualitatif (Creswell, 2008) dengan sifat
Prosiding Temu Ilmiah IPLBI 2015 | C 005
Analisis Faktor Penyebab Membeli Apartemen
eksploratif (Groat & Wang, 2002). Metode ini
dilakukan untuk mendapatkan jawaban yang
luas dari responden dan dapat dianalisa secara
men-dalam.
Dalam pengumpulan data, metode yang digunakan adalah teknik survey melalui kuesioner
online, sedangkan dalam melakukan anallisis
data dikerjakan dengan beberapa metode yakni
melakukan analisis konten dengan tahap open
coding dan axial coding, lalu melihat hubungan
antar faktor dengan analisis distribusi dan
analisis korespondensi.
Metode Pengumpulan Data
Dalam mengumpulkan data metode yang digunakan pada penelitian ini adalah survei online
dalam bentuk kuesioner dengan memanfaatkan
fasilitas Google Form. Kuesioner online
dibagikan secara bebas, baik lewat media sosial
ataupun secara pribadi dikenal, kepada teman
atau kolega yang berdomisili di sekitar
Jabodetabek dan Bandung.
Didapatkan total 37 responden, dimana responden terdiri dari mayoritas muda-mudi yang
sedang memulai karir di sekitar Jabodetabek
dan Bandung. Pekerjaan responden mayoritas
adalah pelajar/mahasiswa, pegawai swasta,
wirausaha /pengusaha, dan lainnya adalah pilot,
geologist, dan advokat. Peneliti melihat
responden-responden tersebut adalah sample
dari pasar yang potensial untuk 5-15 tahun ke
depan.
Kuesioner online yang dibagikan kepada responden berisi pertanyaan yang disusun secara
kualitatif dan kuantitatif (mix-method). Pertanyaan kualitatif menggunakan struktur pertanyaan terbuka (open-ended) agar mendapatkan
jawaban yang seluas-luasnya, sedangkan pertanyaan kuantitatif dengan pertanyaan tertutup
(close-ended) berupa pertanyaan dengan pilihan
jawaban yang sudah disediakan. Untuk membahas penelitian ini, data yang digunakan
adalah data teks yang bersifat kualitatif.
Responden ditanya apakah saat ini mereka
sudah memiliki apartemen atau belum dan
berapa jumlah apartemen yang sudah dimiliki.
C 06 | Prosiding Temu Ilmiah IPLBI 2015
Lalu di-minta untuk mendeskripsikan alasan
kenapa me-reka berminat atau tidak berminat
untuk membeli apartemen, terlepas dari mereka
sudah memiliki atau belum memiliki apartemen.
Pertanyaan ter-sebut berbentuk pertanyaan
terbuka (open-ended) sehingga responden
dapat dengan leluasa memberikan persepsi
mereka akan poten-si dari properti apartemen.
Terdapat dugaan bahwa jumlah responden yang
berminat untuk membeli apartemen lebih
banyak daripada jumlah responden yang tidak
berminat untuk membeli apartemen disebabkan
alasan-alasan untuk berinvestasi atau peluang
bisnis yang menjanjikan.
Metode Analisis Data
Analisis data dilakukan secara kualitatif dengan
menggunakan metode content analysis, analisis
distribusi dan analisis korespondensi. Metode
content analysis dilakukan terlebih dahulu guna
memperluas informasi mengenai kelebihan dan
kekurangan apartemen berdasarkan persepsi
responden. Selanjutnya dilakukan analisis distribusi untuk mengetahui frekuensi dari jawaban
responden yang dominan atau tidak dominan
mengenai kelebihan dan kekurangan apartemen.
Untuk melihat hubungan koresponden antara
kelebihan apartemen tersebut dengan minat
untuk membeli apartemen dari responden, maka
dilakukan selective coding dengan analisis
korespondensi.
Analisis dan Interpretasi
Di tahap pertama analisis konten atau content
analysis, dilakukan tahap open coding atau
tahapan untuk mengidentifikasi kata-kata kunci
dari data teks yang ada. Contoh open coding
dari komentar responden mengenai kelebihan
dan kekurangan apartemen dapat dilihat dalam
kutip-an dari hasil kuesioner di bawah ini.
“Karena berlokasi strategis, dan nilai investasinya
berlipat ganda jika membeli dari awal pembangunan. Lokasi yg strategis pun mempermudah
un-tuk menyewakan unit tersebut jika tidak
dihuni.” (Pegawai swasta)
Andrie Irawan Kartamihardja
“Tidak berminat karna minim fasilitas untuk taman
bermain dan parkiran yg berbayar.” (Pegawai
Swasta)
Berdasarkan deskripsi tersebut, didapatkan
bebe-rapa kata kunci dari kelebihan apartemen
yakni “berlokasi strategis” dan “nilai investasi
berlipat ganda”. Sedangan beberapa kata kunci
untuk kekurangan apartemen yakni “minim
fasilitas untuk taman bermain” dan “parkiran
berbayar”.
Tabel 2. Contoh
apartemen.
No
Kategori
1.
Investasi
2.
Lokasi
axial coding alasan membeli
Kata Kunci
Nilai Investasi berlipat
ganda
High return
Untuk disewakan
Nilai jual yang
menjanjikan
Naik terus harganya
Investasi jangka panjang
Harga sewa jauh lebih
mahal daripada sewa
rumah
Dekat dengan kantor
Terletak di kawasan
pendidikan dan
perkantoran
Tabel 3. Contoh axial coding alasan tidak membeli
apartemen.
No
1.
2.
Kategori
Prioritas
Rumah/Tanah
Tidak Ada
Halaman
Kata Kunci
Mendahulukan rumah
Rumah + tanah duluan
Selama masih ada tanah
Lebih memillih investasi
tanah atau rumah
Mengiginkan rumah yang
memiliki halaman
Senang berkebun
Menginginkan rumah
yang memiliki taman luas
Selanjutnya, dilakukan axial coding untuk
menge-lompokkan kata-kata kunci yang telah
didapatkan menjadi kategori. Tahapan ini
dilakukan dengan diskusi kelompok untuk
menghindari hasil yang bias. Ditemukan total
15 kategori untuk kele-bihan dan kekurangan
apartemen.
Kategori-ka-egori ini kemudian
digunakan untuk tahap analisis selanjutnya,
yakni analisis distribusi. Contoh tahap axial
coding, baik untuk kelebihan maupun kekurangan apartemen, dapat dilihat pada tabel 2
dan tabel 3.
Seluruh 15 kategori yang didapatkan, yaitu 6
untuk alasan membeli dan 9 untuk kekurangan
apartemen, kemudian dianalisis frekuensinya
de-ngan menggunakan analisis distribusi.
Analisis ini juga bertujuan untuk mengetahui
jawaban yang paling dominan ataupun tidak
dominan mengenai kelebihan dan kekurangan
dari apartemen ber-dasarkan persepsi dari
responden.
Hasil analisis distribusi untuk alasan membeli
apartemen dapat dilihat pada Gambar 1.
Terlihat bahwa faktor dari kelebihan apartemen
yang dianggap menjadi alasan untuk membeli
oleh para responden adalah “Investasi” dengan
jum-lah 20 (59%), disusul dengan “Lokasi”
sebanyak 7 (21%), dan “Kepraktisan” dengan
jumlah 3 (9%). Dan jawaban yang paling
sedikit adalah “Budget”, “Lifestyle”, dan “Privasi”
dengan jum-lah masing-masing 2 (6%), 1 (3%),
dan 1 (3%).
Lokasi
7
Investasi
20
Kepraktisan
3
Lifestyle
1
Budget
2
Privasi
1
0
Gambar 1.
apartemen.
5
Analisis
10
distribusi
15
20
alasan
25
membeli
Hasil ini menunjukkan bahwa nilai investasi yang
berlipat, harga penyewaan tinggi, dan nilai jual
menjanjikan, merupakan alasan utama bagi
responden yang menjadikan minat untuk membeli apartemen. Investasi menjadi kategori yang
Prosiding Temu Ilmiah IPLBI 2015 | C 007
Analisis Faktor Penyebab Membeli Apartemen
paling sering muncul dalam jawaban responden.
Selanjutnya lokasi dari apartemen yang dekat
dengan kantor, terletak di kawasan pendidikan,
dan dekat dengan fasilitas transportasi umum
seperti terminal dan stasiun menjadi faktor
penting kedua yang sering keluar dalam
jawaban responden. Aspek kepraktisan seperti
mudah di-rawat dan tidak perlu dijaga juga
menjadi faktor yang keluar dalam jawaban
responden. Kemu-dian faktor budget, lifestyle,
dan privasi adalah jawaban lain yang
dikemukakan oleh responden namun hanya
sedikit frekuensinya.
Untuk kekurangan apartemen, jawaban dari
responden yang paling dominan adalah
“Prioritas Rumah/Tanah” dengan jumlah 4
(22%), disusul dengan “Tidak Ada Halaman”
dengan jumlah 3 (17%). “Regulasi Kurang”,
“Sosialisasi Buruk”, “Biaya Bulanan Tinggi”, dan
“Belum Merasa Perlu” menjadi jawaban dengan
jumlah seimbang yakni masing 2 (11%). Dan
“Nilai Jual Jangka Panjang Rendah”, “Minim
Ruang Terbuka Publik”, dan “Tidak Berminat”
adalah jawaban paling sedikit yaitu masingmasing hanya 1 (6%). Hasil analisis distribusi
untuk kekurangan apartemen ini dapat dilihat
pada Gambar 2.
Regulasi Kurang
Hasil ini menunjukkan bahwa prioritas untuk
membeli rumah atau tanah menjadi jawaban
yang paling sering dilontarkan responden untuk
tidak membeli apartemen. Selanjutnya adalah
mengenai tidak adanya halaman pada apartemen, responden menginginkan rumah yang
memiliki halaman, rumah indah yang memiliki
taman yang luas, dan ingin memiliki rumah
dengan kebun karena senang berkebun. Responden juga menyebutkan regulasi yang masih
kurang terkait dengan kepemilikan rumah susun
atau apartemen di Indonesia menjadi faktor
yang membuat tidak percaya untuk membeli
apar-temen. Kemudian responden juga menyebutkan bahwa tidak adanya sosialisasi dengan
tetangga, belum merasa perlu apartemen, nilai
jual jangka panjang yang rendah dibandingkan
tanah atau rumah, minimnya ruang terbuka
publik untuk tempat bermain anak, dan tidak
berminat sama sekali dengan apartemen menjadi alasan untuk tidak membeli apartemen. Dari
data yang didapat di atas, perbandingan jumlah
responden yang berminat dan tidak ber-minat
untuk membeli apartemen adalah 65% : 35%.
Perbandingan ini diilustrasikan dengan dia-gram
pie seperti gambar 3 di bawah ini.
2
Tidak Ada Halaman
35%
3
Sosialisasi Buruk
2
Biaya Bulanan Tinggi
2
Nilai Jual Jangka…
65%
Minat/Membeli Apartemen
1
Tidak Minat/Membeli Apartemen
Prioritas…
4
Minim Ruang…
Gambar 3. Diagram perbandingan minat untuk
membeli atau tidak membeli apartemen.
1
Belum Merasa Perlu
2
Tidak Berminat
1
0
1
2
3
4
5
Gambar 2. Analisis distribusi alasan tidak membeli
apartemen.
C 08 | Prosiding Temu Ilmiah IPLBI 2015
Tahap akhir dari analisis dalam penelitian ini
ada-lah dengan melakukan selective coding
melalui analisis korespondensi. Analisis ini
bertujuan untuk mengetahui faktor-faktor yang
memiliki hubungan dengan minat untuk membeli apartemen. Untuk itu, akan dilihat hubungan korespondensi antara kelebihan dan
Andrie Irawan Kartamihardja
kekurangan apartemen terhadap minat untuk
membeli atau tidak mem-beli apartemen dari
responden. Analisis kores-pondensi dengan
menggunakan ward hierarchical clustering,
dapat dilihat pada gambar 3.
Hierarchical Clustering
Method = Ward
Dendrogram
Belum Merasa Perlu (3)
Regulasi (3)
Tidak Ada Halaman (4)
Tidak Minat/Membeli Apartemen (13)
Biaya Bulanan Tinggi (2)
Sosialisasi Buruk (2)
Minim Ruang Terbuka Publik (1)
Nilai Jual Jangka Panjang Rendah (1)
Prioritas Rumah/Tanah (4)
Tidak Berminat (1)
Budget (3)
Praktis (4)
Investasi (22)
banyak untuk menarik minat responden untuk
membeli apartemen.
Selain investasi, faktor lain yang menarik minat
responden untuk membeli apartemen adalah
dari lokasi apartemen. Responden menyebutkan
bah-wa biasanya lokasi apartemen terletak pada
lokasi strategis, yaitu dekat dengan area perkantoran, pendidikan, dan perbelanjaan. Faktor
lokasi ini juga, seperti terlihat di gambar 3,
dekat hubungannya dengan faktor investasi.
Karena biasanya apartemen terletak di lokasi
strategis, maka harga jual apartemen biasanya
sangat menjanjikan dan terus naik tiap
tahunnya. Selain berkaitan dekat dengan nilai
investasi, pada prakteknya lokasi yang strategis
juga menjadi alasan responden memilih untuk
membeli apar-temen daripada rumah yang
biasanya berlokasi di pinggiran kota atau jauh
dari pusat kegiatan di perkotaan.
Minat/Membeli Apartemen (24)
Lokasi (8)
Lifestyle (1)
Privasi (1)
Gambar 4. Analisis koresponden antara Kelebihan
dan Kekurangan Apartemen dan Minat Untuk Membeli
Apartemen.
Seperti yang terlihat pada gambar 4, ditemukan
bahwa alasan yang paling menarik untuk responden berminat membeli apartemen adalah
un-tuk berinvestasi. Dari jawaban-jawaban yang
di-kemukakan oleh responden dalam kuesioner,
responden-responden yang menjawab berminat
atau sudah membeli apartemen untuk investasi
adalah karena harganya yang dapat jauh melambung. Jika membeli sebelum bangunan apartemen jadi harga masih relatif rendah, dan
setelah bangunan apartemen terbangun harganya dapat menjadi berlipat ganda. Bahkan
beberapa responden yang menjawab untuk
berinvestasi ada yang sudah memiliki lebih dari
1 apartemen. Selain harga yang dapat
melambung tinggi setelah selesai pembangunan,
responden juga menjawab bahwa apartemen
dapat disewa-kan dengan harga yang relatif
tinggi jika diban-dingkan dengan harga sewa
rumah. Faktor-faktor investasi inilah yang
menjadi penyebab utama responden yang paling
Faktor lain yang juga dekat hubungannya
dengan minat untuk membeli apartemen adalah
keprak-tisan dari apartemen. Responden menjelaskan bahwa apartemen lebih praktis untuk
mereka yang rata-rata masi berusia muda dan
belum menikah karena tidak tidak perlu dijaga
karena sistem keamanan di apartemen yang
sudah cukup baik. Apartemen juga lebih praktis
dari-pada rumah karena perawatannya cenderung lebih mudah, misalnya di apartemen
tidak mung-kin ada resiko atap bocor, atau di
apartemen ti-dak perlu merapikan taman atau
memotong rumput. Alasan lainnya yang
membuat responden ingin membeli apartemen
adalah budget, lifestyle, dan privasi. Budget
yang dimaksud responden adalah menurut
mereka harga apartemen yang berlokasi strategis di pusat kota relatif sama dengan harga
rumah yang berlokasi di pinggiran kota, atau
relatif lebih murah daripada rumah yang
berlokasi strategis di pusat kota. Lifestyle yang
dimaksud responden adalah apartemen sebagai
tempat tinggal dapat menaikkan gengsi dari
penghuni yang tinggal di dalamnya. Responden
juga ada yang menjawab privasi sebagai faktor
untuk membeli apartemen karena lingkungan di
dalam apartemen lebih tenang dan terkendali.
Prosiding Temu Ilmiah IPLBI 2015 | C 009
Analisis Faktor Penyebab Membeli Apartemen
Di sisi lain, apartemen juga memiliki kekurangan
dalam beberapa hal yang menjadi alasan
respon-den untuk tidak membeli apartemen. Di
antara-nya adalah tidak adanya halaman pada
apar-temen. Beberapa responden mengemukakan bahwa mereka menginginkan halaman atau
taman yang luas di tempat tinggal mereka.
Halaman atau taman ini dapat digunakan
sebagai sarana untuk berkumpulnya keluarga di
saat santai, atau ada juga yang mengungkapkan
bahwa halaman ini ingin dijadikan kebun karena
dia mempunyai hobi berkebun.
Selain itu, beberapa alasan dari responden
untuk tidak membeli apartemen di antaranya
adalah kurangnya regulasi, biaya bulanan tinggi,
dan sosialisasi yang buruk. Menurut beberapa
res-ponden, regulasi yang mengatur terkait hakhak kepemilikan rumah susun atau apartemen di
Indonesia masih kurang jelas, karena itu mereka
masih belum percaya untuk membeli apartemen.
Biaya bulanan seperti biaya parkir kendaraan
dan biaya IPL (Iuran Pemeliharaan Lingkungan)
apar-temen yang cukup tinggi dibandingkan
dengan kompleks perumahan menjadi salah
satu penyebab juga kenapa responden tidak
mau membeli apartemen. Beberapa responden
juga mengatakan bahwa mereka menginginkan
ling-kungan yang dapat bersosialisasi dan
berinteraksi dengan tetangga, dan hal ini tidak
mereka dapat-kan di lingkungan apartemen.
Walaupun dari data didapatkan bahwa faktor
utama responden untuk membeli apartemen
adalah untuk berinvestasi, tetapi ada juga responden yang menyatakan bahwa dia tidak mau
membeli apartemen karena nilai jual jangka
panjangnya relatif rendah. Responden ini menganggap bahwa untuk investasi jangka panjang,
nilai jual tanah atau rumah akan stabil dan terus
naik setiap tahunnya, sedangkan harga jual
apar-temen akan mencapai titik maksimalnya.
Didasari oleh dasar pemikiran yang sama
dengan yang sudah dijelaskan di paragraf sebelumnya di atas, beberapa responden menyatakan bahwa mereka lebih memprioritaskan
untuk terlebih dulu membeli rumah atau tanah,
baru akan mem-beli apartemen baik untuk
C 010 | Prosiding Temu Ilmiah IPLBI 2015
tempat tinggal mau-pun untuk menjadi aset
investasi. Alasan lain yang diungkapkan oleh
responden untuk tidak membeli apartemen
adalah karena mereka merasa belum perlu
untuk memiliki apar-temen, karena kurangnya
ruang terbuka publik, dan merasa tidak
berminat sama sekali dengan apartemen.
Kesimpulan
Dari analisis yang sudah dilakukan dapat disimpulkan bahwa responden yang berminat untuk
membeli
apartemen lebih
banyak
dari
responden dengan perbandingan 65% : 35%.
Alasan utama yang paling banyak diungkapkan
oleh responden untuk membeli apartemen
adalah untuk investasi. Lalu alasan kedua
terbanyak adalah faktor lokasi yang strategis
dari apartemen. Alasan dominan yang diungkapkan oleh responden untuk tidak membeli
apartemen adalah karena mem-prioritaskan
tanah atau rumah terlebih dahulu. Alasan lain
yang juga dominan adalah karena tidak adanya
halaman di apartemen yang bisa mengakomodasi kegiatan bersama keluarga ataupun
hobi. Penelitian ini masih terdapat kekurangan
dalam pelaksanaannya.
Diantaranya adalah kurangnya jumlah responden secara keseluruhan dan kurang meratanya
jumlah responden dari masing-masing daerah
tempat tinggal responden. Saran untuk penelitian lebih lanjut agar memperbanyak jumlah
responden dan memperluas jangkauan kota
tempat tinggal responden, misalnya mengambil
responden dari beberapa kota besar di Indonesia dengan perbandingan jumlah yang
seimbang.
Daftar Pustaka
Cahyani P. Diah, Ilhamdaniah, & Indra K. D. Nitih.
(2012). Preferensi Konsumen Apartemen di Kota
Bandung. Prosiding Temu Ilmiah IPLBI 2012, 41-44.
http://temuilmiah.iplbi.or.id
Creswell, J.W. (2008). Research Design: Qualitative,
Quantitative, and Mixed Methods Approaches.
California: Sage Publications, Inc.
Groat, L. & Wang, D. (2002). Architectural Research
Methods. New York: John Wiley & Sons. Inc.
Infografis: Urbanindo Property Tracker Augustus 2015.
2015. http://blog.urbanindo.com/category/analisis/