objek pajak yang tidak dikenakan bphtb

Mata kuliah : A0384 - Perpajakan
Tahun
: 2009
PBB & BPHTB
Pertemuan 11 - 12
PAJAK BUMI DAN BANGUNAN
Pengertian
• Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah Pajak Negara
yang dikenakan terhadap bumi dan/atau bangunan
berdasarkan Undang-undang nomor 12 Tahun 1985 tentang
Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah
dengan Undang-Undang nomor 12 Tahun 1994.
• PBB adalah pajak yang bersifat kebendaan dalam arti
besarnya pajak terutang ditentukan oleh keadaan objek
yaitu bumi/tanah dan/atau bangunan. Keadaan subyek
(siapa yang membayar) tidak ikut menentukan besarnya
pajak.
Bina Nusantara University
3
Objek PBB
• Objek PBB adalah "Bumi dan/atau Bangunan":
• Bumi:
Permukaan bumi (tanah dan perairan) dan tubuh bumi yang ada
dibawahnya.
Contoh:
sawah, ladang, kebun, tanah. pekarangan, tambang, dll.
• Bangunan:
Konstruksi teknik yang ditanamkan atau dilekatkan secara tetap pada
tanah dan/atau perairan di wilayah Republik Indonesia.
Contoh:
rumah tempat tinggal, bangunan tempat usaha, gedung bertingkat,
pusat perbelanjaan, jalan tol, kolam renang, anjungan minyak lepas
pantai, dll
Bina Nusantara University
4
Objek PBB Yang Dikecualikan
Objek yang dikecualikan adalah objek yang:
1. Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum
dibidang ibadah, sosial, pendidikan dan kebudayaan nasional
yang tidak dimaksudkan memperoleh keuntungan, seperti mesjid,
gereja, rumah sakit pemerintah, sekolah, panti asuhan, candi, dan
lain-lain.
2. Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala.
3. Merupakan hutan lindung, suaka alam, hutan wisata, taman
nasional, dan lain-lain.
4. Dimiliki oleh Perwakilan Diplomatik berdasarkan azas timbal balik
dan Organisasi Internasional yang ditentukan oleh Menteri
Keuangan.
Bina Nusantara University
5
Subjek Pajak dan Wajib Pajak
Subyek Pajak adalah orang pribadi atau badan yang secara
nyata:
– Mempunyai suatu hak atas bumi, dan atau;
– Memperoleh manfaat atas bumi, dan atau;
– Memiliki, menguasai atas bangunan, dan atau;
– Memperoleh manfaat atas bangunan.
Wajib Pajak adalah Subyek Pajak yang dikenakan kewajiban
membayar pajak.
Bina Nusantara University
6
Cara Mendaftarkan Objek PBB
Orang atau Badan yang menjadi Subjek PBB harus
mendaftarkan Objek Pajaknya ke Kantor Pelayanan PBB atau
Kantor Penyuluhan Pajak yang wilayah kerjanya meliputi letak
objek tersebut, dengan menggunakan formulir Surat
Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) yang tersedia gratis di
Kantor Pelayanan PBB/Kantor Penyuluhan Pajak setempat.
Bina Nusantara University
7
Dasar Pengenaan PBB
Dasar pengenaan PBB adalah "Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)".
NJOP ditentukan per wilayah berdasarkan keputusan Kepala
Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak dengan terlebih
dahulu memperhatikan :
– Harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli
yang terjadi secara wajar;
– Perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis yang
letaknya berdekatan dan telah diketahui harga jualnya;
– Nilai perolehan baru;
– Penentuan nilai jual objek pengganti.
Bina Nusantara University
8
Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak
(NJOPTKP)
NJOPTKP adalah batas NJOP atas bumi dan/atau bangunan yang
tidak kena pajak.
Besarnya NJOPTKP untuk setiap daerah Kabupaten/Kota setinggitingginya Rp 12.000.000,- dengan ketentuan sebagai berikut :
– Setiap Wajib Pajak memperoleh pengurangan NJOPTKP
sebanyak satu kali dalam satu Tahun Pajak.
– Apabila wajib pajak mempunyai beberapa Objek Pajak, maka
yang mendapatkan pengurangan NJOPTKP hanya satu Objek
Pajak yang nilainya terbesar dan tidak bisa digabungkan
dengan Objek Pajak lainnya.
Bina Nusantara University
9
Dasar Penghitungan PBB
• Dasar penghitungan PBB adalah Nilai Jual Kena Pajak
(NJKP).
• Besarnya NJKP adalah sebagai berikut :
• Objek pajak perkebunan adalah 40%
• Objek pajak kehutanan adalah 40%
• Objek pajak pertambangan adalah 20%
• Objek pajak lainnya (pedesaan dan perkotaan):
– Apabila NJOP-nya > Rp1.000.000.000,00 adalah 40%
– Apabila NJOP-nya < Rp1.000.000.000,00 adalah 20%
Bina Nusantara University
10
Tarif PBB
• Besarnya tarif PBB adalah 0,5%
Bina Nusantara University
11
Rumus Penghitungan PBB
Rumus penghitungan PBB = Tarif x NJKP
– Jika NJKP = 40% x (NJOP - NJOPTKP) maka besarnya PBB
= 0,5% x 40% x (NJOP-NJOPTKP)
= 0,2% x (NJOP-NJOPTKP)
– Jika NJKP = 20% x (NJOP - NJOPTKP) maka besarnya PBB
= 0,5% x 20% x (NJOP-NJOPTKP)
= 0,1% x (NJOP-NJOPTKP)
Bina Nusantara University
12
Tempat Pembayaran PBB
Wajib Pajak yang telah menerima Surat Pemberitahuan Pajak
Terutang (SPPT), Surat Ketetapan Pajak (SKP) dan Surat
Tagihan Pajak (STP) dari Kantor Pelayanan PBB atau
disampaikan lewat Pemerintah Daerah harus melunasinya
tepat waktu pada tempat pembayaran yang telah ditunjuk
dalam SPPT yaitu Bank Persepsi atau Kantor Pos dan Giro.
Bina Nusantara University
13
Saat Yang Menentukan Pajak Terutang.
Saat yang menentukan pajak terutang menurut Pasal 8 ayat 2
UU PBB adalah keadaan Objek Pajak pada tanggal 1 Januari.
Dengan demikian segala mutasi atau perubahan atas Objek
Pajak yang terjadi setelah tanggal 1 Januari akan dikenakan
pajak pada tahun berikutnya.
Bina Nusantara University
14
PENGERTIAN BPHTB
BPHTB adalah Pajak yang dikenakan atas perolehan hak
atas tanah dan atau bangunan
Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah
perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan
diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang
pribadi atau badan
Hak atas tanah dan atau bangunan adalah hak atas tanah,
termasuk hak pengelolaan, beserta bangunan di
atasnya, sebagaimana dimaksud dalam UU No. 5 Tahun
1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, UU
No.16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, dan ketentuan
peraturan perundang- undangan lainnya
Bina Nusantara University
15
OBJEK BPHTB
OBJEK BPHTB adalah
Perolehan Hak atas Tanah dan atau Bangunan
Bina Nusantara University
16
PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN ATAU
BANGUNAN
Pemindahan hak karena:
1. Jual beli
2. Tukar menukar
3. Hibah
4. Hibah wasiat
5. Waris
6. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya
7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
8. Penunjukkan pembeli dalam lelang
9. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum
tetap
10. Penggabungan usaha
Bina Nusantara University
17
PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN ATAU
BANGUNAN
11. Peleburan usaha
12. Pemekaran usaha
13. Hadiah
– Pemberian hak baru karena:
• Kelanjutan pelepasan hak
• Di luar pelepasan hak
Yang dimaksud dengan Hak Atas Tanah adalah:
1. Hak milik
2. Hak guna usaha
3. Hak guna bangunan
4. Hak pakai
5. Hak milik atas satuan rumah susun
6. Hak pengelolaan
Bina Nusantara University
18
OBJEK PAJAK YANG TIDAK DIKENAKAN BPHTB
1. Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan
timbal balik
2. Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk
pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum
3. dan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan
dengan Keputusan Menteri dengan syarat tidak menjalankan
usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas
badan atau perwakilan organisasi tersebut
4. Orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena
perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama
5. Orang pribadi atau badan karena wakaf
6. Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan
ibadah
Bina Nusantara University
19
SUBJEK PAJAK
Yang menjadi subjek pajak adalah orang pribadi
atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan
atau bangunan
Bina Nusantara University
20
TARIF PAJAK
Tarif pajak ditetapkan sebesar 5% (lima persen)
Bina Nusantara University
21
DASAR PENGENAAN PAJAK
DASAR PENGENAAN PAJAK
1. Jual beli adalah harga transaksi
2. Tukar menukar adalah nilai pasar
3. Hibah adalah nilai pasar
4. Hibah wasiat adalah nilai pasar
5. Waris adalah nilai pasar
6. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya
adalah nilai pasar
7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai
pasar
8. Peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang
mempunyai kekuatan hukum tetap adalah nilai pasar
9. Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari
pelepasan hak adalah nilai pasar
10. Pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah
nilai pasar
11. Penggabungan usaha adalah nilai pasar
Bina Nusantara University
22
DASAR PENGENAAN PAJAK
12.
13.
14.
15.
Peleburan usaha adalah nilai pasar
Pemekaran usaha adalah nilai pasar
Hadiah adalah nilai pasar
Penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi
yang tercantum dalam Risalah Lelang
– Apabila NPOP huruf a sampai n tidak diketahui atau lebih
rendah daripadaNilai Jual Objek Pajak yang digunakan dalam
pengenaan PBB pada tahun terjadinya perolehan, dasar
pengenaan pajak yang dipakai adalah NJOP PBB
– Apabila NJOP PBB belum ditetapkan, besarnya NJOP
PBB ditetapkan oleh Menteri
Bina Nusantara University
23
NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK TIDAK
KENA PAJAK (NPOPTKP)
NPOPTKP ditetapkan secara regional paling banyak Rp 60 juta,
kecuali dalam hal perolehan hak karena waris, atau hibah
wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan
keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas
atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat,
termasuk suami/istri, NPOPTKP ditetapkan secara regional paling
banyak Rp 300 juta.
Bina Nusantara University
24
NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK KENA
PAJAK (NPOPKP)
• NPOPKP = NPOP – NPOPTKP
• PAJAK TERHUTANG = TARIF PAJAK * NPOPKP
Bina Nusantara University
25
SAAT DAN TEMPAT PAJAK YANG TERUTANG
Saat terutang pajak atas perolehan hak atas tanah dan atau
Bangunan, untuk:
1. Jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya
akta
2. Tukar-menukar
adalah
sejak
tanggal
dibuat
dan
ditandatanganinya akta
3. Hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
4. Waris adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan
peralihan haknya ke Kantor Pertanahan
5. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya
adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
6. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah sejak
tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
7. Lelang adalah sejak tanggal penunjukan pemenang lelang
8. Putusan hakim adalah
sejak tanggal putusan pengadilan
yang mempunyai kekuatan hukum yang tetap
9. Hibah wasiat adalah sejak tanggal yang bersangkutan
mendaftarkanperalihan haknya ke Kantor Pertanahan
26
Bina Nusantara University
SAAT DAN TEMPAT PAJAK YANG TERUTANG
Saat terutang pajak atas perolehan hak atas tanah dan atau
Bangunan, untuk:
10. Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari
pelepasan hak adalah sejak tanggal ditandatanganinya dan
diterbitkannya surat keputusan pemberian hak
11. Pemberian hak baru di luar pelepasan hak adalah sejak tanggal
ditanda tangani dan diterbitkannya surat keputusan pemberian
hak
12. Penggabungan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta
13. Peleburan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta
14. Pemekaran usaha adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta
15. Hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
Bina Nusantara University
27
PELUNASAN
• Pajak yang terutang harus dilunasi pada saat terjadinya
perolehan hak
• Tempat Pajak yang
terutang adalah di wilayah
Kabupaten Daerah Tingkat II atau Kotamadya Daerah
Tingkat II, atau Propinsi Daerah Tingkat I
• Administratif yang meliputi letak tanah dan atau bangunan
Bina Nusantara University
28