Daft isi-AS - Alam Sutera

DAFTAR ISI
DAFTAR ISI
i
DEFINISI, ISTILAH DAN SINGKATAN
iii
RINGKASAN
vi
I.
PENAWARAN UMUM
1
II.
RENCANA PENGGUNAAN DANA HASIL PENAWARAN UMUM
4
III.
PERNYATAAN HUTANG
5
IV.
ANALISA DAN PEMBAHASAN MANAJEMEN
9
V.
RISIKO USAHA
19
VI.
KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL LAPORAN AUDITOR INDEPENDEN
23
VII.
KETERANGAN TENTANG PERSEROAN
1. Riwayat Singkat Perseroan
2. Perkembangan Permodalan dan Kepemilikan Saham Perseroan
3. Keterangan Singkat Tentang Pemegang Saham Perseroan Berbentuk Badan Hukum
4. Keterangan Singkat Tentang Anak Perusahaan
5. Struktur Organisasi Perseroan
6. Pengurusan dan Pengawasan Perseroan
7. Sumber Daya Manusia
8. Skema Kepemilikan Perseroan dan Anak Perusahaan
9. Hubungan Kepengurusan dengan Anak Perusahaan
10. Asuransi
11. Keterangan Mengenai Aktiva Perseroan dan Anak Perusahaan
12. Perjanjian-Perjanjian Penting dengan Pihak Ketiga
13. Perjanjian-Perjanjian Penting dengan Pihak Terafiliasi
14. Transaksi Dengan Pihak Yang Mempunyai Hubungan Istimewa
15. Perkara Hukum Yang Sedang Dihadapi Perseroan dan Anak Perusahaan
24
24
26
31
37
45
45
49
51
51
52
52
53
54
56
56
VIII.
KEGIATAN DAN PROSPEK USAHA PERSEROAN DAN ANAK PERUSAHAAN
1. Umum
2. Kegiatan Usaha Perseroan dan Anak Perusahaan
3. Strategi Pemasaran dan Penjualan
4. Persaingan
5. Analisa Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL)
6. Makro Ekonomi
7. Prospek Usaha
8. Strategi Usaha
57
57
58
73
75
75
76
77
77
IX.
IKHTISAR DATA KEUANGAN PENTING
80
X.
EKUITAS
82
XI.
KEBIJAKAN DIVIDEN
85
XII.
PENJAMINAN EMISI EFEK
86
i
XIII.
PERSYARATAN PEMESANAN PEMBELIAN SAHAM
88
XIV.
KETERANGAN TENTANG PENAWARAN SAHAM DAN PENERBITAN WARAN SERI I
93
XV.
ANGGARAN DASAR PERSEROAN
102
XVI. PERPAJAKAN
128
XVII. LEMBAGA DAN PROFESI PENUNJANG PASAR MODAL
130
XVIII. PENDAPAT DARI SEGI HUKUM
133
XIX. LAPORAN PENILAI
151
XX.
LAPORAN AUDITOR INDEPENDEN DAN LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI
PERSEROAN DAN ANAK PERUSAHAAN
XXI. PENYEBARLUASAN PROSPEKTUS DAN FORMULIR PEMESANAN
PEMBELIAN SAHAM
ii
159
213
DEFINISI, ISTILAH DAN SINGKATAN
Istilah dan ungkapan dalam Prospektus ini mempunyai arti sebagai berikut:
Afiliasi
Pihak-pihak sebagaimana dimaksud dalam pasal 1 angka 1 Undang-Undang
Pasar Modal.
Anak Perusahaan
Perusahaan-perusahaan yang:
1) kepemilikan atas saham-sahamnya baik secara langsung maupun tidak
langsung dikuasai oleh Perseroan 50% dari seluruh saham yang dikeluarkan
dalam perusahaan yang bersangkutan; dan
2) yang laporan keuangannya dikonsolidasikan dengan Perseroan sesuai
dengan Prinsip Standar Akuntansi Keuangan yang berlaku di Indonesia.
BAE
Singkatan dari Biro Administrasi Efek, pihak yang melaksanakan administrasi
saham dalam Penawaran Umum yang ditunjuk oleh Perseroan, yang dalam
hal ini adalah PT Raya Saham Registra, berkedudukan di Jakarta.
Bapepam-LK
Singkatan dari Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan.
BEI
Singkatan dari Bursa Efek Indonesia, bursa efek sebagaimana didefinisikan
dalam pasal 1 angka 4 Undang-undang Pasar Modal yang diselenggarakan
oleh PT Bursa Efek Jakarta (sekarang PT Bursa Efek Indonesia), suatu
Perseroan Terbatas yang berkedudukan di Jakarta, tempat dimana saham
Perseroan dicatatkan.
DPS
Singkatan dari Daftar Pemegang Saham, daftar yang dikeluarkan oleh BAE
yang memuat keterangan tentang kepemilikan saham dalam Perseroan.
DPPS
Singkatan dari Daftar Permohonan Pemesanan Saham, daftar yang memuat
nama-nama pemesan saham yang ditawarkan dan jumlah saham yang
ditawarkan yang dipesan dan disusun berdasarkan FPPS yang dibuat oleh
masing-masing Penjamin Emisi Efek dan / atau agen penjualan.
FKPS
Singkatan dari Formulir Konfirmasi Penjatahan Saham, formulir konfirmasi hasil
penjatahan atas nama pemesan sebagai tanda bukti pemilikan atas bagian
dari saham yang ditawarkan.
FPPS
Singkatan dari Formulir Pemesanan Pembelian Saham.
Hari Bank
Berarti hari dimana Bank Indonesia buka untuk kegiatan kliring.
Hari Bursa
Berarti hari diselenggarakannya perdagangan efek di BEI, yaitu hari Senin
sampai dengan Jumat, kecuali hari libur nasional sesuai dengan ketetapan
Pemerintah atau hari yang dinyatakan sebagai hari libur oleh BEI.
Hari Kerja
Berarti hari Senin sampai dengan hari Jumat, kecuali hari libur nasional yang
ditetapkan oleh Pemerintah.
KSEI
Singkatan dari PT Kustodian Sentral Efek Indonesia.
Masyarakat
Perorangan dan / atau badan-badan, baik warga negara Indonesia dan / atau
badan hukum Indonesia maupun warga negara asing dan / atau badan hukum
asing baik bertempat tinggal / berkedudukan hukum di wilayah Republik Indonesia
maupun bertempat tinggal / berkedudukan di luar wilayah Republik Indonesia.
iii
Pemegang Rekening
Pihak yang namanya tercatat sebagai pemilik rekening efek di KSEI yang
meliputi perusahaan efek dan / atau pihak lain yang disetujui oleh KSEI dengan
memperhatikan peraturan perundang-undangan yang berlaku di bidang Pasar
Modal dan peraturan KSEI.
Pemegang Saham
Berarti Masyarakat yang memiliki manfaat atas saham yang disimpan dan
diadministrasikan dalam:
1) Daftar Pemegang Saham Perseroan;
2) Rekening efek pada KSEI; atau
3) Rekening efek pada KSEI melalui perusahaan efek.
Pemegang Saham
Utama
Setiap pihak yang, baik secara langsung maupun tidak langsung, memiliki
sekurang-kurangnya 20% (dua puluh persen) hak suara dari seluruh saham
yang mempunyai hak suara yang dikeluarkan oleh Perseroan.
Pemerintah
Pemerintah Negara Republik Indonesia.
Penawaran Umum
Kegiatan penawaran efek yang dilakukan Perseroan untuk menjual saham
kepada Masyarakat berdasarkan tata cara yang diatur dalam Undang-Undang
Pasar Modal.
Penitipan Kolektif
Jasa penitipan atas efek yang dimiliki bersama oleh lebih dari satu pihak yang
kepentingannya diwakili oleh KSEI, sebagaimana dimaksud dalam UndangUndang Pasar Modal.
Penjamin Emisi Efek
Pihak-pihak yang membuat perjanjian dengan Perseroan untuk melaksanakan
Penawaran Umum bagi kepentingan Perseroan dan masing-masing menjamin
dengan kesanggupan penuh (full commitment) atas pembelian dan pembayaran
sisa efek yang tidak diambil oleh Masyarakat sebesar bagian penjaminannya
sebagaimana diatur dalam Perjanjian Penjaminan Emisi Efek dan telah
mempunyai rekening efek sesuai dengan ketentuan KSEI.
Penjamin Pelaksana
Emisi Efek
Penjamin Emisi Efek yang melaksanakan pengelolaan, penyelenggaraan dan
yang akan bertanggung jawab atas penyelenggaraan Penawaran Umum, dalam
hal ini adalah PT Ciptadana Securities.
Perjanjian Penjaminan
Emisi Efek
Perjanjian Penjaminan Emisi Efek, yang dibuat oleh dan antara Perseroan
dan Penjamin Emisi Efek dengan syarat dan ketentuan yang dimuat dalam
Akta No. 140 tanggal 30 Oktober 2007 juncto Perubahan Akta Perjanjian
Penjaminan Emisi Efek No. 146 tanggal 28 Nopember 2007, keduanya dibuat
dihadapan Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta.
Pernyataan Pendaftaran Pernyataan Pendaftaran yang diajukan kepada Ketua Bapepam-LK oleh
Perseroan dalam rangka Penawaran Umum, terdiri dari dokumen-dokumen
yang wajib diajukan berikut lampiran-lampirannya, termasuk semua perubahan,
tambahan serta pembetulannya.
Pihak / Perusahaan
Terafiliasi
Sesuai dengan ketentuan Pasal 1 Ayat 1 UUPM, yang dimaksud dengan
hubungan afiliasi adalah apabila terdapat (i) hubungan keluarga karena
perkawinan atau keturunan sampai derajat kedua, baik secara horizontal
maupun vertikal (ii) hubungan antara Pihak dengan pegawai, direktur atau
komisaris dari Pihak tersebut (iii) hubungan antara 2 (dua) perusahaan di mana
terdapat satu atau lebih anggota direksi atau komisaris yang sama (iv) hubungan
antara perusahaan dan Pihak, baik langsung maupun tidak langsung,
mengendalikan atau dikendalikan oleh perusahaan tersebut (v) hubungan
antara 2 (dua) perusahaan yang dikendalikan, baik langsung maupun tidak
langsung, oleh Pihak yang sama atau (vi) hubungan antara perusahaan dan
Pemegang Saham Utama.
iv
Prospektus
Setiap pernyataan yang dicetak atau informasi tertulis yang digunakan untuk
Penawaran Umum dengan tujuan agar pihak lain membeli atau
memperdagangkan saham, kecuali pernyataan atau informasi yang
berdasarkan peraturan Bapepam-LK dinyatakan bukan sebagai Prospektus.
RUPS
Singkatan dari Rapat Umum Pemegang Saham.
RUPSLB
Singkatan dari Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa.
Saham Baru
Seluruh saham atas nama Perseroan yang akan diterbitkan dalam rangka
Penawaran Umum, sejumlah 3.142.000.000 (tiga miliar seratus empat puluh
dua juta) Saham Baru nilai nominal sebesar Rp100 (seratus Rupiah) setiap
saham.
Tanggal Emisi
Tanggal distribusi saham ke dalam rekening efek Penjamin Pelaksana Emisi
Efek berdasarkan penyerahan sertifikat jumbo yang diterima oleh KSEI dari
Perseroan, yang juga merupakan Tanggal Pembayaran hasil emisi saham dari
Penjamin Pelaksana Emisi Efek kepada Perseroan.
Tanggal Pembayaran
Tanggal Pembayaran dana hasil emisi saham kepada Perseroan yang telah
disetor oleh Penjamin Emisi Efek melalui Penjamin Pelaksana Emisi Efek
kepada Perseroan berdasarkan Perjanjian Penjaminan Emisi Efek kepada
Perseroan.
Tanggal Pencatatan
Tanggal Pencatatan saham untuk diperdagangkan di BEI dalam waktu
selambat-lambatnya 3 (tiga) Hari Kerja setelah Tanggal Penjatahan.
Tanggal Pengembalian
Tanggal Pengembalian uang pemesanan pembelian Saham Baru oleh Penjamin
Pelaksana Emisi Efek melalui Penjamin Emisi Efek atau agen penjual, dimana
pengembalian uang pemesanan tersebut tidak boleh lebih lambat dari 2 (dua)
Hari Kerja setelah Tanggal Penjatahan atau 2 (dua) Hari Kerja setelah tanggal
pengakhiran Perjanjian Penjaminan Emisi Efek yang mengakibatkan batalnya
Penawaran Umum berdasarkan Perjanjian Penjaminan Emisi Efek.
Tanggal Penjatahan
Tanggal terakhir dari masa penjatahan, yaitu selambat-lambatnya 2 (dua) Hari
Kerja terhitung setelah tanggal penutupan masa penawaran.
UUPM
Singkatan dari Undang-Undang Pasar Modal, berarti Undang-Undang Republik
Indonesia Nomor 8 Tahun 1995 tentang Pasar Modal, Lembaran Negara
No. 64 tahun 1995, Tambahan Lembaran Negara No. 3608 beserta peraturan
pelaksanaannya berikut perubahan-perubahannya.
SINGKATAN NAMA ANAK PERUSAHAAN BAIK SECARA LANGSUNG MAUPUN TIDAK LANSUNG
AGR
DMP
DPD
NCP
NRM
PT Alfa Goldland Realty
PT Delta Mega Persada
PT Duta Prakarsa Development
PT Nusa Cipta Pratama
PT Nusa Raya Mitratama
v
RINGKASAN
Ringkasan ini memuat fakta-fakta dan pertimbangan-pertimbangan penting yang merupakan bagian
yang tidak terpisahkan dan harus dibaca dalam kaitannya dengan keterangan yang lebih rinci serta
Laporan Keuangan dan penjelasan yang tercantum dalam Prospektus ini. Semua informasi keuangan
Perseroan dan Anak Perusahaan yang berkedudukan hukum di Indonesia disusun dalam mata uang
Rupiah dan sesuai dengan prinsip akuntansi yang berlaku umum di Indonesia.
KETERANGAN TENTANG PERSEROAN
Perseroan didirikan dengan nama PT Adhihutama Manunggal berdasarkan Akta Pendirian No.15 tanggal
3 Nopember 1993 yang dibuat di hadapan Ny. Erly Soehandjojo, S.H., Notaris di Jakarta, akta mana
telah memperoleh pengesahan dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia sesuai dengan Surat
Keputusannya No.C2-1281.HT.01.01.TH.94 tanggal 28 Januari 1994 dan telah didaftarkan pada register
kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan dibawah No.541/A.PT/HKM/1994/ PN.JAK.SEL tanggal
5 April 1994, serta telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No.53 tanggal 5 Juli 1994,
Tambahan No.3973.
Anggaran Dasar Perseroan telah beberapa kali mengalami perubahan, dan terakhir dalam rangka
Penawaran Umum ini Perseroan telah melakukan perubahan terhadap seluruh Anggaran Dasar Perseroan
sebagaimana tercantum dalam Akta Berita Acara RUPSLB Perseroan No. 71 tanggal 19 September
2007 yang dibuat dihadapan Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta, dan telah memperoleh
persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan
No. C.01547.HT.01.04.TH.2007 tanggal 29 Oktober 2007 dan pemberitahuannya telah diterima dan
dicatat oleh Departemen Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan surat
No. C-UM.HT.01.10-1912 tanggal 1 Nopember 2007. Akta tersebut saat ini masih dalam proses
pengurusan pencetakan Berita Negara Republik Indonesia di Perusahaan Umum Percetakan Negara
Republik Indonesia berdasarkan Surat Keterangan No.27/MW/X/2007 tanggal 11 Oktober 2007 yang
dikeluarkan oleh Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta serta berdasarkan bukti pembayaran
Tambahan Berita Negara dengan nomor kwitansi 020041/SPMU/2007 tanggal 23 Oktober 2007.
PENAWARAN UMUM
1.
Jumlah Saham
Sejumlah 3.142.000.000 (tiga miliar seratus empat
puluh dua juta) Saham Baru
2.
Nilai Nominal
Rp100 (seratus Rupiah) setiap saham
3.
Harga Penawaran
Rp105 (seratus lima Rupiah) setiap saham
4.
Jumlah Waran Seri I
Sebanyak-banyaknya 3.142.000.000 (tiga miliar
seratus empat puluh dua juta) Waran Seri I
5.
Rasio Waran Seri I
1 : 1 yaitu setiap 1 (satu) Saham Baru diberikan secara
cuma-cuma 1 (satu) Waran Seri I
6.
Harga Pelaksanaan Waran Seri I
Rp110 (seratus sepuluh Rupiah) setiap lembar
7.
Jangka Waktu Pelaksanaan Waran Seri I
18 Juni 2008 s/d 17 Desember 2009
Dalam rangka Penawaran Umum ini, saham biasa atas nama yang ditawarkan seluruhnya terdiri dari
Saham Baru yang berasal dari portepel dan akan memberikan kepada pemegangnya hak yang sama
dan sederajat dalam segala hal dengan saham lainnya dari Perseroan yang telah ditempatkan dan
disetor penuh, termasuk hak atas pembagian dividen.
vi
Para Penjamin Emisi Efek menjamin seluruh penawaran saham Perseroan dengan kesanggupan penuh
(full commitment) sesuai dengan porsi penjaminan saham masing-masing.
Komposisi permodalan dan Pemegang Saham Perseroan pada saat Prospektus ini diterbitkan adalah
sebagai berikut:
Keterangan
Saham Biasa Atas Nama
Nilai Nominal Rp100 per saham
Jumlah Saham
Jumlah Nilai Nominal (Rp)
Modal Dasar
24.000.000.000
2.400.000.000.000
Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh
13.986.810.000
1.398.681.000.000
100,00
5.159.160.000
2.982.450.000
2.664.800.000
2.118.500.000
1.061.900.000
515.916.000.000
298.245.000.000
266.480.000.000
211.850.000.000
106.190.000.000
36,89
21,32
19,05
15,15
7,59
10.013.190.000
1.001.319.000.000
Pemegang Saham
PT Argo Manunggal Land Development
PT Tangerang Fajar Industrial Estate
PT Manunggal Prime Development
PT Selaras Citamanunggal
PT Bukit Asri Padang Golf
Jumlah Saham Dalam Portepel
%
Dalam rangka Penawaran Umum ini, Saham Baru yang ditawarkan seluruhnya terdiri dari saham biasa
atas nama yang berasal dari portepel dan akan memberikan kepada pemegangnya hak yang sama dan
sederajat dalam segala hal dengan saham lainnya dari Perseroan yang telah ditempatkan dan disetor
penuh, termasuk hak atas pembagian dividen.
Dengan terjualnya seluruh saham yang ditawarkan dalam Penawaran Umum ini, maka komposisi
permodalan dan susunan Pemegang Saham Perseroan adalah sebagai berikut:
Keterangan
Sebelum Penawaran Ini
Jumlah
Saham
Modal Dasar
24.000.000.000 2.400.000.000.000
Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh
13.986.810.000 1.398.681.000.000
Pemegang Saham
PT Argo Manunggal Land Development
PT Tangerang Fajar Industrial Estate
PT Manunggal Prime Development
PT Selaras Citamanunggal
PT Bukit Asri Padang Golf
Masyarakat
Jumlah Saham Dalam Portepel
5.159.160.000
2.982.450.000
2.664.800.000
2.118.500.000
1.061.900.000
-
Sesudah Penawaran Ini
Jumlah Nilai
Nominal (Rp)
515.916.000.000
298.245.000.000
266.480.000.000
211.850.000.000
106.190.000.000
-
%
Jumlah
Saham
Jumlah Nilai
Nominal (Rp)
%
24.000.000.000 2.400.000.000.000
100,00
36,89
21,32
19,05
15,15
7,59
-
10.013.190.000 1.001.319.000.000
17.128.810.000 1.712.881.000.000
5.159.160.000
2.982.450.000
2.664.800.000
2.118.500.000
1.061.900.000
3.142.000.000
515.916.000.000
298.245.000.000
266.480.000.000
211.850.000.000
106.190.000.000
314.200.000.000
6.871.190.000
687.119.000.000
100,00
30,12
17,41
15,56
12,37
6,20
18,34
Pemegang Waran Seri I tidak mempunyai hak sebagai Pemegang Saham termasuk hak dividen dan hak
suara selama Waran Seri I tersebut belum dilaksanakan menjadi saham biasa atas nama. Bila Waran
Seri I tersebut tidak dilaksanakan sampai tanggal akhir pelaksanaan maka Waran Seri I menjadi daluwarsa.
Apabila seluruh Waran Seri I telah dilaksanakan menjadi saham biasa atas nama dalam Perseroan,
maka komposisi permodalan dan susunan Pemegang Saham Perseroan adalah sebagai berikut:
Keterangan
Sesudah Penawaran Ini dan
Sebelum Pelaksanaan Waran Seri I
Jumlah
Saham
Jumlah Nilai
Nominal (Rp)
Modal Dasar
24.000.000.000 2.400.000.000.000
Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh
17.128.810.000 1.712.881.000.000
Pemegang Saham
PT Argo Manunggal Land Development
PT Tangerang Fajar Industrial Estate
PT Manunggal Prime Development
PT Selaras Citamanunggal
PT Bukit Asri Padang Golf
Masyarakat
5.159.160.000
2.982.450.000
2.664.800.000
2.118.500.000
1.061.900.000
3.142.000.000
515.916.000.000
298.245.000.000
266.480.000.000
211.850.000.000
106.190.000.000
314.200.000.000
Jumlah Saham Dalam Portepel
6.871.190.000
687.119.000.000
vii
Sesudah Penawaran Ini dan
Sesudah Pelaksanaan Waran Seri I
%
Jumlah
Saham
Jumlah Nilai
Nominal (Rp)
%
24.000.000.000 2.400.000.000.000
100,00
30,12
17,41
15,56
12,37
6,20
18,34
20.270.810.000 2.027.081.000.000
5.159.160.000
2.982.450.000
2.664.800.000
2.118.500.000
1.061.900.000
6.284.000.000
515.916.000.000
298.245.000.000
266.480.000.000
211.850.000.000
106.190.000.000
628.400.000.000
3.729.190.000
372.919.000.000
100,00
25,45
14,71
13,15
10,45
5,24
31,00
Bersamaan dengan pencatatan saham yang berasal dari Penawaran Umum sejumlah 3.142.000.000
(tiga miliar seratus empat puluh dua juta) Saham Baru atau sebesar 18,34% (delapan belas koma tiga
puluh empat persen) dari modal ditempatkan dan disetor penuh, maka Perseroan atas nama pemegang
saham pendiri akan mencatatkan seluruh saham yang dimilikinya pada BEI. Dengan demikian jumlah
saham yang akan dicatatkan oleh Perseroan di BEI menjadi 17.128.810.000 (tujuh belas miliar seratus
dua puluh delapan juta delapan ratus sepuluh ribu) saham atau sebesar 100% (seratus persen) dari
jumlah modal ditempatkan dan disetor penuh setelah Penawaran Umum ini. Perseroan juga akan
mencatatkan sebanyak-banyaknya 3.142.000.000 (tiga miliar seratus empat puluh dua juta) Waran Seri
I yang menyertai Saham Baru yang dikeluarkan dalam rangka Penawaran Umum ini.
Persentase Waran Seri I (proforma) sebelum Penawaran Umum ini, terhadap jumlah modal yang
ditempatkan dan disetor penuh adalah 22,46%. Sedangkan (proforma) sesudah Penawaran Umum ini,
persentase Waran Seri I terhadap jumlah modal yang ditempatkan dan disetor penuh adalah 18,34%.
PENGGUNAAN DANA
Seluruh atau 100% (seratus persen) dana hasil Penawaran Umum ini akan digunakan untuk biaya
pembangunan mal yang terletak di kawasan Alam Sutera, Kota Serpong, Tangerang.
Apabila Waran Seri I yang ditawarkan dalam Penawaran Umum ini dilaksanakan, maka seluruh dana
tersebut akan digunakan secara perhitungan progresif sebagai (1) sebesar 20% (dua puluh persen)
pertama akan digunakan untuk kebutuhan modal kerja Perseroan dan (2) diatas 20% (dua puluh persen)
akan digunakan untuk pengembangan usaha Perseroan.
PROSPEK USAHA
Perseroan berkeyakinan bahwa kegiatan usaha industri properti memiliki prospek yang cerah yang
ditunjang antara lain:
1. Perkembangan perekonomian Indonesia yang positif yang terefleksikan melalui (i) konsistensi
stabilitas perbaikan perekonomian Indonesia; (ii) penurunan tingkat suku bunga; (iii) peningkatan
PDB; (iv) stabilitas nilai tukar Rupiah dan (v) penurunan inflasi.
2. Optimisme terhadap industri properti yang ditunjukkan melalui (i) peningkatan makro ekonomi
Indonesia; (ii) meningkatnya populasi yang diikuti dengan urbanisasi; (iii) regulasi pemerintah yang
semakin kondusif terhadap industri properti dan (iv) perubahan daya beli dan gaya hidup masyarakat.
3. Keunggulan kompetitif Perseroan yaitu (i) lokasi produk-produk Perseroan; (ii) kecocokan lokasi
dengan kebutuhan dan permintaan konsumen; (iii) target market yang kurang price sensitive;
(iv) penetrasi pasar melalui pemasaran yang tepat; (v) tim yang berpengalaman dan (vi) rencana
keuangan yang matang.
Selain itu, strategi-strategi Perseroan yang dinilai dapat menunjang kegiatan usaha Perseroan di masa
datang, diantaranya dengan :
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Terus menambahkan lahan yang berlokasi strategis;
Meningkatkan nilai produk melalui penciptaan akses-akses baru;
Mempertahankan kualitas infrastruktur dan sarana prasarana pada taraf internasional;
Memiliki target market yang terarah;
Memiliki rencana keuangan yang matang;
Memperluas segmentasi pasar;
Manajemen yang berpengalaman.
viii
RISIKO USAHA
Risiko yang terkait dengan Perseroan
Risiko-risiko umum
Risiko Persaingan Usaha
Risiko Keuangan
Risiko Gugatan Hukum
Risiko Keterlambatan Penyelesaian
Risiko Berkurangnya Lahan Yang Berlokasi Strategis
Risiko Pemeliharaan dan Pengelolaan
Risiko Dampak Lingkungan
Risiko Ketergantungan Pada Pendapatan Anak Perusahaan
Risiko Perekonomian dan Daya Beli Masyarakat
Risiko Kondisi Sosial, Politik, dan Keamanan
Risiko Kebijakan / Peraturan Pemerintah
Risiko Bencana Alam
KEBIJAKAN DIVIDEN
Direksi Perseroan bermaksud untuk mengusulkan pembayaran dividen kas untuk tahun buku 2008 dan
tahun-tahun mendatang yang terhitung berdasarkan rumusan progresif dan diperhitungkan dari laba
bersih setelah pajak adalah sebagai berikut:
Laba Bersih Setelah Pajak
Dividen Kas
(berdasarkan persentase dari laba bersih setelah pajak)
Sampai dengan Rp150 Miliar pertama
Lebih dari Rp150 Miliar
20%
30%
Keterangan: Maksud dari pembayaran dividen secara progresif adalah untuk sampai dengan Rp150 miliar pertama, persentase pembayaran dividen
adalah 20%, diatas Rp150 miliar persentase pembayaran dividen adalah 30% dari hasil pengurangan Rp150 miliar pertama
Calon pembeli saham dalam Penawaran Umum ini diharapkan untuk membaca keterangan
selengkapnya mengenai kebijakan dividen pada Bab XI di Prospektus ini.
IKHTISAR DATA KEUANGAN
Tabel berikut menggambarkan ikhtisar data keuangan yang bersumber dari Laporan Keuangan Konsolidasi
Perseroan dan Anak Perusahaan untuk periode 8 (delapan) bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus
2007 serta untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2006, 2005, 2004, 2003 dan
2002. Laporan Keuangan Konsolidasi untuk periode 8 (delapan) bulan yang berakhir 31 Agustus 2007
serta untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004 telah diaudit
oleh Kantor Akuntan Publik Paul Hadiwinata, Hidajat, Arsono & Rekan dengan pendapat wajar tanpa
pengecualian dan Laporan Keuangan Konsolidasi in-house untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2003 dan 2002.
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan
Jumlah Aktiva
Jumlah Kewajiban
Jumlah Ekuitas
Penjualan
Beban Pokok Penjualan
Laba Kotor
Beban Usaha
Laba Usaha
Pendapatan/(Beban) lain-lain
Laba Bersih
31 Agustus
31 Desember
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2.539.069
1.172.398
1.359.233
182.385
146.883
35.502
26.917
8.585
(3.831)
3.768
2.357.243
1.136.845
1.213.907
152.016
121.069
30.947
29.319
1.629
(420)
1.465
2.277.750
1.084.807
1.186.452
116.772
84.603
32.169
29.289
2.881
(2.574)
424
2.097.827
950.807
1.140.528
96.803
67.682
29.121
25.761
3.361
(92)
3.460
1.863.457
740.947
1.116.017
93.343
63.238
30.105
24.306
5.800
(4.167)
2.088
1.826.840
1.354.798
467.265
83.444
63.922
19.522
18.187
1.335
987
2.553
PENYERTAAN PERSEROAN DI ANAK PERUSAHAAN
Nama Perusahaan
1.
2.
3.
4.
5.
PT Alfa Goldland Realty
PT Delta Mega Persada
PT Duta Prakarsa Development
PT Nusa Cipta Pratama
PT Nusa Raya Mitratama
Kegiatan Usaha
Tahun Penyertaan
Kepemilikan
Pembangunan Perumahan
Pembangunan dan Pengusahaan Perumahan
Jasa Pengelolaan Properti
Jasa Konsultasi Pengembangan Bisnis Manajemen
Pembangunan dan Pengelolaan Gedung & Perkantoran
2007
2007
2007
2007
2007
99,83%
98,91%
98,95%
99,98%
99,82%
ix
Halaman ini sengaja dikosongkan
x
I. PENAWARAN UMUM
Penjamin Pelaksana Emisi Efek dan para Penjamin Emisi Efek atas nama Perseroan dengan ini melakukan
Penawaran Umum sejumlah 3.142.000.000 (tiga miliar seratus empat puluh dua juta) saham biasa atas
nama (“Saham Baru”), dengan nilai nominal Rp100 (seratus Rupiah) setiap saham, dengan harga
penawaran Rp105 (seratus lima Rupiah) setiap saham yang harus dibayar penuh pada saat mengajukan
pemesanan dengan menggunakan Formulir Pemesanan Pembelian Saham dimana melekat sebanyakbanyaknya 3.142.000.000 (tiga miliar seratus empat puluh dua juta) Waran Seri I yang menyertai Saham
Baru yang dikeluarkan dalam rangka Penawaran Umum. Seluruh Waran Seri I diberikan secara cumacuma sebagai insentif bagi para pemesan yang namanya tercatat dalam daftar penjatahan Penawaran
Umum, yang dikeluarkan oleh PT Raya Saham Registra, Biro Administrasi Efek (“BAE”) pada tanggal
penjatahan, yaitu 17 Desember 2007. Setiap pemegang 1 (satu) lembar Saham Baru berhak memperoleh
1 (satu) Waran Seri I. Waran Seri I yang diterbitkan mempunyai jangka waktu 24 (dua puluh empat)
bulan sejak Tanggal Pencatatan pada BEI. Jumlah Penawaran Umum adalah sebesar Rp329.910.000.000
(tiga ratus dua puluh sembilan miliar sembilan ratus sepuluh juta Rupiah).
Waran Seri I adalah efek yang memberikan hak kepada pemegangnya untuk melakukan pembelian
saham biasa atas nama yang dikeluarkan dari portepel Perseroan yang bernilai nominal Rp100 (seratus
Rupiah) setiap sahamnya dengan ketentuan setiap pemegang 1 (satu) Waran Seri I memberikan hak
kepada pemegangnya untuk membeli 1 (satu) saham biasa atas nama yang dikeluarkan dari portepel.
Adapun Harga Pelaksanaan Waran Seri I sebesar Rp110 (seratus sepuluh Rupiah) setiap lembar yang
dapat dilakukan selama jangka waktu pelaksanaan, yaitu 6 (enam) bulan setelah Tanggal Pencatatan
Waran Seri I pada BEI sampai dengan tanggal akhir pelaksanaan yaitu 17 Desember 2009.
Pemegang Waran Seri I tidak mempunyai hak sebagai Pemegang Saham termasuk hak dividen dan hak
suara selama Waran Seri I tersebut belum dilaksanakan menjadi saham biasa atas nama. Bila Waran
Seri I tersebut tidak dilaksanakan sampai tanggal akhir pelaksanaan maka Waran Seri I menjadi daluwarsa.
Kegiatan Usaha:
Bergerak di bidang pembangunan dan pengelolaan perumahan.
Berkedudukan di Jakarta Selatan, Indonesia
Domisili dan Kantor Pusat
Wisma Argo Manunggal, Lantai 18
Jalan Jendral Gatot Subroto Kav.22
Jakarta 12930
Telepon: (6221) 252 3838 Faksimili: (6221) 252 5050
RISIKO UTAMA YANG DIHADAPI PERSEROAN ADALAH RISIKO PERSAINGAN.
KEGAGALAN PERSEROAN DALAM MENGANTISIPASI DAN / ATAU MENCERMATI PERSAINGAN
AKAN MEMPENGARUHI PENDAPATAN, LABA BERSIH DAN KINERJA PERSEROAN.
RISIKO USAHA PERSEROAN SELENGKAPNYA DICANTUMKAN PADA
BAB V PROSPEKTUS INI.
Dengan Surat Ketua BAPEPAM-LK No. S-6232/BL/2007 tanggal 7 Desember 2007, Pernyataan
Pendaftaran yang diajukan Perseroan dalam rangka Penawaran Umum Saham ini menjadi efektif.
1
Perseroan telah menyampaikan Pernyataan Pendaftaran Emisi Efek sehubungan dengan Penawaran
Umum kepada Ketua BAPEPAM-LK sesuai dengan persyaratan yang ditetapkan dalam UUPM.
Seluruh saham Perseroan termasuk Saham Baru akan dicatatkan di BEI, apabila memenuhi persyaratan
pencatatan yang ditetapkan oleh BEI dan masing-masing Pemegang Saham memiliki sekurang-kurangnya
1 (satu) satuan perdagangan saham. Apabila syarat-syarat pencatatan saham tersebut tidak terpenuhi,
maka Penawaran Umum dibatalkan dan uang pemesanan yang telah diterima dikembalikan kepada
para pemesan sesuai dengan Perjanjian Penjaminan Emisi Efek dan UUPM.
Perseroan didirikan dengan nama PT Adhihutama Manunggal berdasarkan Akta Pendirian No.15 tanggal
3 Nopember 1993 yang dibuat di hadapan Ny. Erly Soehandjojo, S.H., Notaris di Jakarta, akta mana
telah memperoleh pengesahan dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia sesuai dengan Surat
Keputusannya No.C2-1281.HT.01.01.TH.94 tanggal 28 Januari 1994 dan telah didaftarkan pada register
kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan dibawah No.541/A.PT/HKM/1994/ PN.JAK.SEL tanggal
5 April 1994, serta telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No.53 tanggal 5 Juli 1994,
Tambahan No.3973.
Anggaran Dasar Perseroan telah beberapa kali mengalami perubahan, dan terakhir dalam rangka
Penawaran Umum ini Perseroan telah melakukan perubahan terhadap seluruh Anggaran Dasar Perseroan
sebagaimana tercantum dalam Akta Berita Acara RUPSLB Perseroan No. 71 tanggal 19 September
2007 yang dibuat dihadapan Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta, dan telah memperoleh
persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan
No. C.01547.HT.01.04.TH.2007 tanggal 29 Oktober 2007 dan pemberitahuannya telah diterima dan
dicatat oleh Departemen Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan surat
No. C-UM.HT.01.10-1912 tanggal 1 Nopember 2007. Akta tersebut saat ini masih dalam proses
pengurusan pencetakan Berita Negara Republik Indonesia di Perusahaan Umum Percetakan Negara
Republik Indonesia berdasarkan Surat Keterangan No.27/MW/X/2007 tanggal 11 Oktober 2007 yang
dikeluarkan oleh Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta serta berdasarkan bukti pembayaran
Tambahan Berita Negara dengan nomor kwitansi 020041/SPMU/2007 tanggal 23 Oktober 2007.
Komposisi permodalan Perseroan pada saat Prospektus ini diterbitkan adalah sebagai berikut:
Keterangan
Saham Biasa Atas Nama
Nilai Nominal Rp100 per saham
Jumlah Saham
Jumlah Nilai Nominal (Rp)
Modal Dasar
24.000.000.000
2.400.000.000.000
Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh
13.986.810.000
1.398.681.000.000
100,00
5.159.160.000
2.982.450.000
2.664.800.000
2.118.500.000
1.061.900.000
515.916.000.000
298.245.000.000
266.480.000.000
211.850.000.000
106.190.000.000
36,89
21,32
19,05
15,15
7,59
10.013.190.000
1.001.319.000.000
Pemegang Saham
PT Argo Manunggal Land Development
PT Tangerang Fajar Industrial Estate
PT Manunggal Prime Development
PT Selaras Citamanunggal
PT Bukit Asri Padang Golf
Jumlah Saham Dalam Portepel
%
Dalam rangka Penawaran Umum ini, Saham Baru yang ditawarkan seluruhnya terdiri dari saham biasa
atas nama yang berasal dari portepel dan akan memberikan kepada pemegangnya hak yang sama dan
sederajat dalam segala hal dengan saham lainnya dari Perseroan yang telah ditempatkan dan disetor
penuh, termasuk hak atas pembagian dividen.
2
Dengan terjualnya seluruh saham yang ditawarkan dalam Penawaran Umum ini, maka komposisi
permodalan dan Pemegang Saham Perseroan adalah sebagai berikut:
Keterangan
Sebelum Penawaran Ini
Jumlah
Saham
Modal Dasar
24.000.000.000 2.400.000.000.000
Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh
13.986.810.000 1.398.681.000.000
Pemegang Saham
PT Argo Manunggal Land Development
PT Tangerang Fajar Industrial Estate
PT Manunggal Prime Development
PT Selaras Citamanunggal
PT Bukit Asri Padang Golf
Masyarakat
Jumlah Saham Dalam Portepel
5.159.160.000
2.982.450.000
2.664.800.000
2.118.500.000
1.061.900.000
-
Sesudah Penawaran Ini
Jumlah Nilai
Nominal (Rp)
515.916.000.000
298.245.000.000
266.480.000.000
211.850.000.000
106.190.000.000
-
%
Jumlah
Saham
Jumlah Nilai
Nominal (Rp)
%
24.000.000.000 2.400.000.000.000
100,00
36,89
21,32
19,05
15,15
7,59
-
10.013.190.000 1.001.319.000.000
17.128.810.000 1.712.881.000.000
5.159.160.000
2.982.450.000
2.664.800.000
2.118.500.000
1.061.900.000
3.142.000.000
515.916.000.000
298.245.000.000
266.480.000.000
211.850.000.000
106.190.000.000
314.200.000.000
6.871.190.000
687.119.000.000
100,00
30,12
17,41
15,56
12,37
6,20
18,34
Apabila seluruh Waran Seri I telah dilaksanakan menjadi saham biasa atas nama dalam Perseroan,
maka komposisi permodalan dan Pemegang Saham Perseroan adalah sebagai berikut:
Keterangan
Sesudah Penawaran Ini dan
Sebelum Pelaksanaan Waran Seri I
Jumlah
Saham
Jumlah Nilai
Nominal (Rp)
Modal Dasar
24.000.000.000 2.400.000.000.000
Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh
17.128.810.000 1.712.881.000.000
Pemegang Saham
PT Argo Manunggal Land Development
PT Tangerang Fajar Industrial Estate
PT Manunggal Prime Development
PT Selaras Citamanunggal
PT Bukit Asri Padang Golf
Masyarakat
5.159.160.000
2.982.450.000
2.664.800.000
2.118.500.000
1.061.900.000
3.142.000.000
515.916.000.000
298.245.000.000
266.480.000.000
211.850.000.000
106.190.000.000
314.200.000.000
Jumlah Saham Dalam Portepel
6.871.190.000
687.119.000.000
Sesudah Penawaran Ini dan
Sesudah Pelaksanaan Waran Seri I
%
Jumlah
Saham
Jumlah Nilai
Nominal (Rp)
%
24.000.000.000 2.400.000.000.000
100,00
30,12
17,41
15,56
12,37
6,20
18,34
20.270.810.000 2.027.081.000.000
5.159.160.000
2.982.450.000
2.664.800.000
2.118.500.000
1.061.900.000
6.284.000.000
515.916.000.000
298.245.000.000
266.480.000.000
211.850.000.000
106.190.000.000
628.400.000.000
3.729.190.000
372.919.000.000
100,00
25,45
14,71
13,15
10,45
5,24
31,00
Bersamaan dengan pencatatan saham yang berasal dari Penawaran Umum sejumlah 3.142.000.000
(tiga miliar seratus empat puluh dua juta) Saham Baru atau sebesar 18,34% (delapan belas koma tiga
puluh empat persen) dari modal ditempatkan dan disetor penuh, maka Perseroan atas nama pemegang
saham pendiri akan mencatatkan seluruh saham yang dimilikinya pada BEI. Dengan demikian jumlah
saham yang akan dicatatkan oleh Perseroan di BEI menjadi 17.128.810.000 (tujuh belas miliar seratus
dua puluh delapan juta delapan ratus sepuluh ribu) saham atau sebesar 100% (seratus persen) dari
jumlah modal ditempatkan dan disetor penuh setelah Penawaran Umum ini. Perseroan juga akan
mencatatkan sebanyak-banyaknya 3.142.000.000 (tiga miliar seratus empat puluh dua juta) Waran Seri
I yang menyertai Saham Baru yang dikeluarkan dalam rangka Penawaran Umum ini.
Persentase Waran Seri I (proforma) sebelum Penawaran Umum ini, terhadap jumlah modal yang
ditempatkan dan disetor penuh adalah 22,46%. Sedangkan (proforma) sesudah Penawaran Umum ini,
persentase Waran Seri I terhadap jumlah modal yang ditempatkan dan disetor penuh adalah 18,34%.
Saham-saham yang akan dicatatkan atas nama pemegang saham pendiri tidak akan dijual oleh pemiliknya
dalam jangka waktu 8 (delapan) bulan setelah Pernyataan Pendaftaran menjadi efektif sebagaimana
diatur dalam Peraturan Nomor IX.A.6 tentang Pembatasan Atas Saham yang Diterbitkan Sebelum
Penawaran Umum.
Perseroan tidak berencana untuk menerbitkan, mengeluarkan, dan / atau mencatatkan saham
lain dan / atau efek lain yang dapat dikonversikan menjadi saham dalam waktu 12 (dua belas)
bulan setelah Pernyataan Pendaftaran dinyatakan efektif oleh Bapepam-LK kecuali hasil saham
konversi Waran Seri I yang dikeluarkan dalam Penawaran Umum ini, sesuai dengan ketentuan
penerbitan Waran Seri I yang dijelaskan dalam Bab XIV.
3
II. RENCANA PENGGUNAAN DANA HASIL PENAWARAN
UMUM
Perolehan dana dari hasil penjualan saham melalui Penawaran Umum Perdana ini setelah dikurangi
biaya-biaya emisi saham akan dipergunakan untuk kepentingan sebagai berikut:
Seluruh atau 100% (seratus persen) akan digunakan untuk biaya pembangunan mal yang terletak di
kawasan Alam Sutera, Kota Serpong, Tangerang. Tahapan pembangunan mal yang sudah dilaksanakan
adalah menunjuk konsultan untuk master plan dan concept design dan saat ini sedang tahap pemilihan
arsitek, kontraktor-kontraktor dan landscape consultant.
Apabila Waran Seri I yang ditawarkan dalam Penawaran Umum ini dilaksanakan, maka seluruh dana
yang berasal dari pelaksanaan Waran Seri I tersebut akan digunakan secara perhitungan progresif sebagai
berikut :
1.
2.
Sebesar 20% (dua puluh persen) pertama akan digunakan untuk kebutuhan modal kerja Perseroan;
dan
Diatas 20% (dua puluh persen) akan digunakan untuk pengembangan usaha Perseroan.
Biaya-biaya yang berhubungan dengan Penawaran Umum ini adalah sebagai berikut :
1.
Biaya lembaga penunjang
a. Biaya Penjamin Emisi : 1,00%
terdiri dari biaya jasa penjaminan : 0,75% dan biaya jasa penjualan 0,25%
b.
Biaya lembaga penunjang
terdiri dari biaya jasa penyelenggaraan : 1,00% dan biaya jasa Biro Administrasi Efek: 0,01%
2.
a.
b.
c.
d.
Biaya profesi penunjang
Konsultan Hukum
Kantor Akuntan Publik
Notaris
Penilai Independen
3.
Biaya percetakan, pengumuman koran dan lain-lain termasuk biaya pencatatan di BEI dan KSEI
sebesar 0,59%
:
:
:
:
0,06%
0,13%
0,17%
0,06%
Apabila Perseroan bermaksud merubah penggunaan dananya tidak seperti yang diungkapkan dalam
Prospektus ini, maka Perseroan akan melaporkan perubahan tersebut kepada Bapepam-LK dengan
disertai alasan dan pertimbangan, dan setelah mendapat persetujuan terlebih dahulu dari para Pemegang
Saham.
Perseroan akan mempertanggungjawabkan realisasi penggunaan dana hasil Penawaran Umum ini
kepada Pemegang Saham dalam RUPS dan wajib melaporkannya kepada Bapepam-LK secara periodik
dan pelaporan akan dilakukan sesuai dengan Peraturan Bapepam Nomor X.K.4, Lampiran Keputusan
Ketua Bapepam Nomor Kep 27/PM/2003 tanggal 17 Juli 2003 tentang Laporan Realisasi Penggunaan
Dana Hasil Penawaran Umum.
Perseroan akan melaporkan perkembangan pelaksanaan Waran Seri I sehubungan dengan Penawaran
Umum ini kepada Bapepam-LK secara periodik dan pelaporan akan dilakukan sesuai dengan Peraturan
Bapepam No. X.K.4. tentang Laporan Realisasi Penggunaan Dana Hasil Penawaran Umum.
4
III. PERNYATAAN HUTANG
Berdasarkan Laporan Keuangan Konsolidasi Perseroan untuk periode 8 (delapan) bulan yang berakhir
pada tanggal 31 Agustus 2007 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Paul Hadiwinata, Hidajat,
Arsono & Rekan dengan pendapat wajar tanpa pengecualian, Perseroan mempunyai kewajiban yang
seluruhnya berjumlah Rp1.172.398 juta dengan rincian sebagai berikut:
(Dalam jutaan Rupiah)
Jumlah
Uraian
Kewajiban
Hutang bank
Hutang usaha
Hutang lain-lain
Hutang pajak
Beban masih harus dibayar
Uang muka penjualan
Hutang hubungan istimewa
Penyisihan imbalan pasca kerja karyawan
647.445
50.341
16.241
4.367
3.196
271.661
174.688
4.459
Jumlah Kewajiban
1.172.398
HUTANG BANK
Hutang bank pada tanggal 31 Agustus 2007 adalah sebesar Rp647.445 juta yaitu:
(Dalam jutaan Rupiah)
Jumlah
Hutang Bank
Kewajiban
PT Bank Mandiri (Persero) Tbk.
PT Bank Tabungan Negara
PT Bank Century Tbk.
618.670
2.775
26.000
Jumlah Hutang Bank
647.445
PT Bank Mandiri (Persero) Tbk
Kewajiban hutang bank Perseroan kepada PT Bank Mandiri Tbk. (Persero) pada tanggal 31 Agustus
2007 adalah sebesar Rp618.670 juta yang terdiri dari :
(Dalam jutaan Rupiah)
Jumlah
Uraian
Kredit modal kerja – Aflopend
Tunggakan Bunga yang Dijadwalkan
580.105
38.565
Jumlah Hutang PT Bank Mandiri (Persero) Tbk.
618.670
Kredit Modal Kerja - Aflopend
AGR memperoleh fasilitas kredit dari Bank Mandiri berdasarkan perjanjian restrukturisasi kredit modal
kerja No : KP – CRG/007/PK-KMK/2006, dengan Akta No. 29 tanggal 18 Oktober 2006 oleh Notaris
Ny. Erly Soehandjojo SH, disetujui untuk merestrukturisasi pinjaman dengan cara menurunkan pagu
kredit dan menggabungkan fasilitas kredit investasi I dan II menjadi fasilitas kredit modal kerja yang
bersifat aflopend dengan limit sebesar Rp594.105 juta, jangka waktu 6 tahun sampai dengan triwulan IV
tahun 2012. Tingkat bunga 13% per tahun (mengambang).
5
Tunggakan Bunga yang Dijadwalkan
Seluruh tunggakan bunga dan denda atas fasilitas K1 – 1 dan K1 – 2 yang timbul sampai dengan tanggal
efektif perjanjian, yakni sebesar Rp38.936 juta dibukukan sebagai tunggakan bunga yang dijadwalkan
(TBYD). Jangka waktu sampai dengan tahun 2012, tanpa dikenakan bunga dan dibayarkan secara
triwulan.
Jaminan atas pinjaman ini adalah :
•
Hak tanggungan peringkat I sebesar Rp212.039 juta dan hak tanggungan peringkat II sebesar
Rp15.656 juta atas tanah HGB seluas 702.546 m 2 atas nama AGR yang terletak di Desa
Panunggangan, Tangerang.
•
Hak tanggungan peringkat I sebesar Rp162.346 juta atas tanah HGB seluas 500.913 m2 atas nama
AGR yang terletak di Desa Panunggangan, Tangerang.
•
Hak tanggungan peringkat I sebesar Rp53.900 juta atas tanah HGB seluas 29.015 m2 atas nama
AGR yang terletak di Desa Panunggangan, Tangerang.
•
Hak tanggungan peringkat I sebesar Rp16.425 juta dan peringkat II sebesar Rp676 juta atas tanah
HGB seluas 57.005 m2 atas nama NRM yang terletak di Desa Gandamekar, Bekasi.
•
Hak tanggungan peringkat I sebesar Rp249.603 juta, dan peringkat II sebesar Rp30.754 juta atas
tanah HGB seluas 863.173 m2 atas nama NRM yang terletak di Desa Gandasari, Bekasi.
•
Hak tanggungan peringkat I sebesar Rp6.294 juta atas tanah HGB seluas 1.986 M2 atas nama
PT Nusa Raya Mitratama.
•
Tanah seluas 45.454 m2 atas nama AGR yang terletak di Desa Pakulonan, Tangerang, tidak diikat
hak tanggungan.
•
Seluruh pendapatan termasuk tagihan pada pihak ketiga diikat secara fidusia.
•
Jaminan perusahaan dari DPD
Selama periode pinjaman AGR tidak diperbolehkan untuk membagikan dividen, dan tanah AGR menjadi
salah satu sumber pembayaran hutang unsustained yang jatuh tempo dari PT Argo Pantes Tbk;
PT Suryakarya Pratama Tekstil; PT Grand Pintalan Textile Industries; PT Intirub, apabila perusahaanperusahaan tersebut tidak dapat menyelesaikan kewajibannya dari hasil operasional maupun penjualan
aset mereka.
PT Bank Tabungan Negara
Berdasarkan perjanjian kredit No. 38 tanggal 30 April 2007, AGR memperoleh kredit modal kerja konstruksi
sebesar Rp30.000 juta, jatuh tempo pada 16 Oktober 2009, tingkat bunga 13,5% per tahun (mengambang).
Jaminan pokok berupa Pemberian Hak Tanggungan, kuasa menjual dan pemberian jaminan lainnya
atas tanah berikut bangunan dilokasi perumahan Alam Sutera dengan Hak Tanggungan peringkat pertama
atas tanah HGB seluas 6.218 m2 atas nama AGR dan jaminan perusahaan dari NCP.
PT Bank Century Tbk.
Berdasarkan perjanjian kredit No. 4 tanggal 10 Agustus 2007, AGR memperoleh fasilitas kredit atas
permintaan maksimal sebesar Rp26.000 juta, jatuh tempo tanggal 11 Agustus 2008, tingkat bunga 14%
per tahun (mengambang). Jaminan berupa tanah Hak Guna Bangunan seluas 87.395 m2 yang terletak
di Kecamatan Pinang dan Kecamatan Cipondoh, Tangerang, atas nama PT Adhihutama Manunggal.
6
HUTANG USAHA
Hutang usaha merupakan kewajiban dalam mata uang Rupiah yang timbul atas pekerjaan konstruksi
kepada kontraktor. Saldo hutang usaha Perseroan pada tanggal 31 Agustus 2007 adalah sebesar
Rp 50.341 juta dengan rincian sebagai berikut :
(Dalam jutaan Rupiah)
Jumlah
Uraian
Pekerjaan konstruksi
Pihak ketiga :
PT Semangat Baru Putra
PT Tara Putratama Mandiri
PT Mitraagung Deltaperkasa
PT Prasamta Ekatama
PT Kadi Internasional
Lainnya
Jumlah pekerjaan konstruksi – pihak ketiga
Pihak hubungan istimewa :
PT Argo Manunggal Land Development
Jumlah Hutang Usaha – Pekerjaan Konstruksi
1.217
1.048
884
624
434
1.546
5.753
6.130
11.883
Uraian
Pembelian tanah
Pihak hubungan istimewa :
PT Hijau Pundinusa
Jumlah Hutang Usaha – Pembelian Tanah
Jumlah
38.458
38.458
HUTANG LAIN-LAIN
Hutang lain-lain merupakan kewajiban dalam mata uang Rupiah. Saldo hutang lain-lain Perseroan pada
tanggal 31 Agustus 2007 adalah sebesar Rp16.241 juta dengan rincian sebagai berikut :
(Dalam jutaan Rupiah)
Jumlah
Uraian
Pihak ketiga :
Tanda jadi, penerimaan dari pembeli
Lainnya
Pihak hubungan istimewa :
PT Argo Manunggal Land Development
Jumlah Hutang Lain-Lain
5.184
2.493
8.564
16.241
Hutang lain-lain AGR kepada PT Argo Manunggal Land Development merupakan titipan uang muka penjualan
rumah dan kavling dari pembeli individu, sebagaimana diatur dalam perjanjian kerja sama dengan AGR.
HUTANG PAJAK
Hutang pajak Perseroan pada tanggal 31 Agustus 2007 adalah sebesar Rp4.367 juta dengan rincian
sebagai berikut :
(Dalam jutaan Rupiah)
Jumlah
1
Uraian
Perseroan
Anak Perusahaan
Pajak penghasilan badan – tahun 2007
Pajak penghasilan pasal 25
Pajak penghasilan pasal 21
Pajak penghasilan pasal 23
Pajak Pertambahan Nilai
Jumlah Hutang Pajak
760
48
79
159
3.320
4.367
7
BEBAN MASIH HARUS DIBAYAR
Saldo beban masih harus dibayar Perseroan pada tanggal 31 Agustus 2007 adalah sebesar Rp3.196
juta yang terdiri sebagai berikut :
(Dalam jutaan Rupiah)
Jumlah
Uraian
Bunga pinjaman
Pajak bumi dan bangunan
Periklanan
Lainnya
2.001
413
608
174
Jumlah Beban Masih Harus Dibayar
3.196
Bunga pinjaman kepada Wall Street Ltd. per 31 Desember 2006 sebesar Rp44.271 telah dipindahbukukan
menjadi pokok pinjaman pada bulan Agustus 2007.
UANG MUKA PENJUALAN
Uang muka penjualan merupakan merupakan uang muka diterima atas penjualan tanah dan bangunan.
Saldo uang muka penjualan Perseroan pada tanggal 31 Agustus 2007 adalah sebesar Rp271.661 juta
yang terdiri dari uang muka penjualan tanah kavling sebesar Rp149.803 juta dan uang muka penjualan
rumah sebesar Rp121.858 juta.
HUTANG HUBUNGAN ISTIMEWA
Hutang hubungan istimewa Perseroan pada tanggal 31 Agustus 2007 adalah sebesar Rp174.688 juta.
Hutang AGR kepada PT Argo Manunggal Land Development merupakan pengalihan tagihan Wall Street
Ltd. Pinjaman ini tidak dibebani bunga dan tidak ditentukan jadwal pelunasannya.
PENYISIHAN IMBALAN PASCA KERJA KARYAWAN
Perseroan membukukan estimasi imbalan pasca kerja untuk seluruh karyawannya yang memenuhi
kualifikasi sesuai dengan UU Ketenagakerjaan No. 13/2003 tanggal 25 Maret 2003. Penyisihan imbalan
pasca kerja karyawan Perseroan pada tanggal 31 Agustus 2007 adalah sebesar Rp4.459 juta. Perhitungan
imbalan pasca kerja dihitung oleh aktuaris independen PT Dian Artha Tama.
Sejak tanggal neraca sampai dengan tanggal Laporan Auditor Independen, Perseroan tidak
membuat dan / atau menarik pinjaman dari pihak manapun selain yang telah diungkapkan dalam
Laporan Keuangan. Tidak ada kewajiban baru (kecuali yang berhubungan dengan usaha) yang
terjadi sejak tanggal Laporan Auditor Independen sampai dengan tanggal efektifnya Pernyataan
Pendaftaran.
Perseroan tidak memiliki kewajiban-kewajiban lain selain yang telah dinyatakan di atas dan yang
telah diungkapkan dalam Laporan Auditor Independen yang disajikan dalam Bab XX (Laporan
Auditor Independen dan Laporan Keuangan Konsolidasi Perseroan dan Anak Perusahaan)
Prospektus ini.
Dengan melihat kondisi keuangan Perseroan, manajemen berkeyakinan bahwa Perseroan sanggup
untuk menyelesaikan seluruh kewajibannya sesuai dengan persyaratan sebagaimana mestinya.
8
IV. ANALISA DAN PEMBAHASAN MANAJEMEN
Keterangan yang ada dalam Bab ini harus dibaca bersama-sama dengan Laporan Keuangan Konsolidasi
Perseroan dan Anak Perusahaan beserta catatan-catatan di dalamnya, yang terdapat pada Bab XX dari
Prospektus ini.
Pembahasan analisa keuangan dibawah ini dibuat berdasarkan Laporan Keuangan Konsolidasi Perseroan
dan Anak Perusahaan untuk periode 8 (delapan) bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007
serta Laporan Keuangan Konsolidasi Perseroan dan Anak Perusahaan untuk tahun-tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2006, 2005, dan 2004. Laporan Keuangan Konsolidasi Perseroan dan Anak
Perusahaan pada tanggal 31 Agustus 2007 dan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2006, 2005, dan 2004 telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Paul Hadiwinata, Hidajat,
Arsono & Rekan dengan pendapat wajar tanpa pengecualian, seperti yang tercantum dalam laporannya
yang disertakan dalam Prospektus ini.
1. UMUM
Perseroan didirikan pada tanggal 3 Nopember 1993 dengan nama PT Adhihutama Manunggal. Sejak
awal pendiriannya, Perseroan bergerak dengan kegiatan usaha dalam bidang pembangunan dan
pengelolaan perumahan. Dalam kegiatan operasionalnya, Perseroan merupakan pengembang properti
terintegrasi yang mencakup antara lain kawasan pemukiman, kawasan komersial, kawasan industri dan
pengelolaan pusat pembelanjaan, perkantoran, pusat rekreasi dan perhotelan (mixed used development).
Perseroan secara langsung dan tidak langsung melakukan penyertaan pada 5 (lima) Anak Perusahaan.
Perseroan dan Anak Perusahaan merupakan perusahaan-perusahaan yang berada di bawah naungan
Harjanto Tirtohadiguno beserta keluarga yang memfokuskan kegiatan usahanya di bidang properti. Proyekproyek utama yang telah dilakukan adalah proyek perumahan Taman Alfa Indah di Joglo, Jakarta Barat
dengan luas lahan sekitar 90 hektar dan proyek Kawasan Industri MM2100, Cibitung, Bekasi yang memiliki
luas lahan sekitar 700 hektar.
2. PENYEDIAAN LAHAN
Sampai dengan Prospektus ini diterbitkan, Perseroan dan Anak Perusahaannya memiliki lahan berkisar
1.472 hektar yang berlokasi di Kecamatan Serpong, Pasar Kemis, Cibitung, Cikarang dan Kecamatan
Cianjur. Pada akhir tahun 2007, Perseroan dan Anak Perusahaan akan memulai mengembangkan
lahannya yang berlokasi di Kota Serpong, Tangerang seluas 326 hektar untuk pengembangan suatu
mixed used development yang terdiri dari pembuatan gedung perkantoran, hotel, universitas, convention
center, town house termasuk sebesar 22,7 hektar untuk proyek mal yang terintegrasi dengan theme
park.
Tabel berikut menggambarkan rincian tanah berdasarkan lokasi yaitu:
No
Lokasi
1
2
3
4
5
Kecamatan Serpong
Kecamatan Cianjur
Kecamatan Pasar Kemis
Kecamatan Cibitung
Kecamatan Cikarang
Total
(1)
Telah
Dikembangkan
(Ha)
Total
(Ha)
699,38
79,43
589,06
91,59
40,99
1.500,45
(1)
Sedang
Akan
Dikembangkan Dikembangkan
(Ha)
(Ha)
Belum
Dikembangkan
(Ha)
296,61
-
77,20
-
325,57
-
79,43
589,06
91,59
40,99
296,61
77,20
325,57
801,07
Termasuk tanah yang sedang dalam proses pembebasan sebesar 28 hektar.
9
3. ANALISA KEUANGAN
Kondisi keuangan Perseroan secara ringkas dapat dilihat dalam tabel berikut :
(Dalam jutaan Rupiah)
31 Agustus
Penjualan
Beban Pokok Penjualan
Laba Kotor
Beban Usaha
Laba Usaha
Pendapatan / (Beban) Lain-Lain
Laba Bersih
Jumlah Aktiva
Jumlah Kewajiban
Jumlah Ekuitas
a.
31 Desember
2007
2006
2005
2004
182.385
146.883
35.502
26.917
8.585
(3.831)
3.768
2.539.069
1.172.398
1.359.233
152.016
121.069
30.947
29.319
1.629
(420)
1.465
2.357.243
1.136.845
1.213.907
116.772
84.603
32.169
29.289
2.881
(2.574)
424
2.277.750
1.084.807
1.186.452
96.803
67.682
29.121
25.761
3.361
(92)
3.460
2.097.827
950.807
1.140.528
Penjualan
Sebagian besar hasil penjualan Perseroan yang diperoleh dari kegiatan penjualan tanah kavling siap
bangun dan penjualan rumah hunian siap jadi. Penjualan Perseroan untuk 8 (delapan) bulan yang berakhir
pada tanggal 31 Agustus 2007 adalah sebesar Rp182.385 juta yang terdiri dari penjualan tanah kavling
sebesar Rp148.977 juta dan penjualan rumah sebesar Rp33.408 juta.
Perbandingan Penjualan selama 12 bulan pada tahun 2006 dan tahun 2005
Penjualan Perseroan tahun 2006 adalah sebesar Rp152.016 juta, meningkat Rp35.244 juta atau 30,18%
dibandingkan dengan penjualan tahun 2005 sebesar Rp116.772 juta. Kenaikan tersebut disebabkan
oleh meningkatnya penjualan tanah kavling pada tahun 2006 sebesar Rp29.208 juta dan penjualan
rumah sebesar Rp6.037 juta.
Peningkatan signifikan pada penjualan ini disebabkan oleh peningkatan volume penjualan tanah (kavling
dan luas tanah yang beserta bangunannya) sebesar 21,06% dan disertai dengan kenaikan harga jual
tanah kavling rata-rata per m2 sebesar 36,72%.
Perbandingan Penjualan selama 12 bulan pada tahun 2005 dan tahun 2004
Penjualan Perseroan tahun 2005 adalah sebesar Rp116.772 juta, meningkat Rp19.969 juta atau 20,63%
dibandingkan dengan penjualan tahun 2004 sebesar Rp96.803 juta. Kenaikan tersebut disebabkan oleh
meningkatnya penjualan tanah kavling pada tahun 2005 sebesar Rp14.410 juta dan penjualan rumah
sebesar Rp5.559 juta.
Peningkatan penjualan tahun 2005 ini disebabkan oleh peningkatan volume penjualan tanah (kavling
dan luas tanah yang beserta bangunannya) sebesar 12,12% dan disertai dengan kenaikan harga jual
tanah kavling rata-rata per m2 sebesar 24,39%.
Sebagai pengembang dan pengelolaan pemukiman, Perseroan memahami bahwa dengan
ketergantungan penjualan rumah dan tanah kavling, hal tersebut dapat mempengaruhi kinerja Perseroan
di masa datang. Sehubungan dengan hal tersebut, selain secara konsisten Perseroan akan senantiasa
melakukan akuisisi lahan-lahan yang berlokasi strategis, Perseroan juga akan mengembangkan kawasan
proyeknya menjadi kawasan terpadu antara lain melakukan pengembangan dan pembangunan pusat
perbelanjaan, perkantoran yang dapat disewakan sehingga perolehan / pendapatan Perseroan dapat
lebih berkembang di masa datang.
10
Pendapatan penjualan bangunan rumah dan ruko beserta kavling tanahnya diakui dengan metode akrual
penuh (full accrual method) apabila proses penjualan telah selesai, harga jual akan tertagih, tagihan
penjual tidak akan bersifat subordinasi di masa yang akan datang terhadap pinjaman lain yang akan
diperoleh pembeli, dan penjual telah mengalihkan risiko dan manfaat kepemilikan unit bangunan kepada
pembeli melalui suatu transaksi yang secara substansi adalah penjualan dan penjual tidak lagi
berkewajiban atau terlibat secara signifikan dengan unit bangunan tersebut.
Pendapatan penjualan kavling tanah tanpa bangunan diakui dengan metode akrual penuh (full accrual
method) jika jumlah pembayaran oleh pembeli telah mencapai 20% dari harga jual yang disepakati dan
jumlah tersebut tidak dapat diminta kembali oleh pembeli, harga jual akan tertagih, tagihan penjual tidak
subordinasi terhadap pinjaman lain yang akan diperoleh pembeli di masa yang akan datang, proses
pengembangan tanah telah selesai sehingga penjual tidak berkewajiban lagi untuk menyelesaikan kavling
tanah yang dijual, seperti kewajiban untuk mematangkan kavling tanah atau kewajiban untuk membangun
fasilitas-fasilitas pokok yang dijanjikan oleh atau yang menjadi kewajiban penjual, sesuai dengan
pengikatan jual beli atau ketentuan peraturan perundang-undangan, dan hanya kavling tanah saja yang
dijual, tanpa diwajibkan keterlibatan penjual dalam pendirian bangunan di atas kavling tersebut.
b.
Beban Pokok Penjualan
Beban pokok penjualan terdiri dari harga perolehan tanah, taksiran biaya pengembangan tanah serta
lingkungan, dan biaya pinjaman terdiri dari beban bunga, selisih kurs dan biaya pinjaman lainnya. Selisih
antara taksiran biaya pengembangan tanah dengan realisasinya dibebankan pada beban pokok penjualan
tanah pada saat setiap zona pengembangan tanah dinyatakan selesai dan siap untuk digunakan.
Beban pokok penjualan Perseroan untuk 8 (delapan) bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus
2007 adalah sebesar Rp146.883 juta yang terdiri dari beban pokok penjualan tanah kavling sebesar
Rp119.188 juta dan beban pokok penjualan rumah sebesar Rp27.695 juta.
Perbandingan Beban Pokok Penjualan selama 12 bulan pada tahun 2006 dan tahun 2005
Beban pokok penjualan tahun 2006 adalah sebesar Rp121.069 juta, mengalami peningkatan sebesar
Rp36.466 juta atau 43,10% dibandingkan dengan tahun 2005 yaitu sebesar Rp84.603 juta. Kenaikan
tersebut disebabkan terutama dari meningkatnya beban pokok penjualan tanah kavling pada tahun 2006
sebesar Rp23.588 juta atau 86,27% dibandingkan dengan tahun 2005. Sedangkan beban pokok penjualan
rumah, terdapat kenaikan sebesar Rp12.878 juta atau sebesar 22,49% dibandingkan dengan tahun
2005. Peningkatan beban pokok penjualan pada tahun 2006 disebabkan (i) peningkatan volume penjualan
Perseroan; (ii) peningkatan biaya pengembangan tanah yang antara lain kenaikan biaya konstruksi dan
kapitalisasi beban bunga.
Perbandingan Beban Pokok Penjualan selama 12 bulan pada tahun 2005 dan tahun 2004
Beban pokok penjualan tahun 2005 adalah sebesar Rp84.603 juta, mengalami peningkatan sebesar
Rp16.921 juta atau 25,00% dibandingkan dengan tahun 2004 yaitu sebesar Rp67.682 juta. Kenaikan
tersebut disebabkan terutama dari meningkatnya beban pokok penjualan tanah kavling pada tahun 2005
sebesar Rp11.483 juta atau 72,40% dibandingkan dengan tahun 2004. Sedangkan beban pokok penjualan
rumah, terdapat kenaikan sebesar Rp5.438 juta atau sebesar 10,49% dibandingkan dengan tahun 2004.
Peningkatan beban pokok penjualan pada tahun 2005 seiring dengan peningkatan penjualan Perseroan.
Peningkatan beban pokok penjualan pada tahun 2005 disebabkan peningkatan volume penjualan
Perseroan.
c.
Laba Kotor
Laba kotor Perseroan untuk 8 (delapan) bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 adalah
sebesar Rp35.502 juta. Laba kotor Perseroan pada tahun 2006 adalah sebesar Rp30.947 juta, mengalami
penurunan sebesar Rp1.222 juta atau 3,80% dibanding dengan tahun 2005. Pada tahun 2005, Perseroan
membukukan laba kotor sebesar Rp32.169 juta, mengalami peningkatan sebesar Rp3.048 juta atau
10,47% dibandingkan dengan tahun 2004. Laba kotor Perseroan pada tahun 2004 adalah sebesar
Rp29.121 juta.
11
Marjin laba kotor Perseroan yang berakhir pada periode 8 (delapan) bulan 2007 dan tahun-tahun 2006,
2005 dan 2004 telah menurun secara konsisten dengan marjin laba kotor masing-masing adalah 19,47%,
20,36%, 27,55%, dan 30,08%. Penurunan tersebut disebabkan oleh pertumbuhan beban pokok penjualan
lebih besar dibandingkan dengan pertumbuhan penjualan.
d. Beban Usaha
Beban usaha Perseroan terdiri dari beban penjualan dan beban umum dan administrasi. Beban penjualan
meliputi biaya promosi dan iklan, komisi penjualan, keperluan kantor, telepon dan listrik serta kendaraan
dan transportasi, sedangkan beban umum dan administrasi meliputi gaji, upah dan tunjangan, iuran dan
pajak daerah, penyusutan aktiva tetap, penyisihan imbalan pasca kerja karyawan, keperluan proyek,
telekomunikasi, beban konsultan, transportasi, pemeliharaan, asuransi, keamanan, dan lain-lain
Beban usaha Perseroan untuk 8 (delapan) bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 adalah
sebesar Rp26.917 juta yang terdiri dari beban penjualan sebesar Rp12.959 juta dan beban umum dan
administrasi sebesar Rp13.958 juta.
Perbandingan Beban Usaha selama 12 bulan pada tahun 2006 dan tahun 2005
Beban usaha Perseroan pada tahun 2006 adalah sebesar Rp29.319 juta yang terdiri dari beban penjualan
sebesar Rp9.007 juta dan beban umum dan administrasi sebesar Rp20.312 juta. Beban usaha pada
tahun 2006 mengalami peningkatan sebesar Rp30 juta atau 0,10% dibandingkan dengan tahun 2005.
Pada tahun 2006 beban penjualan mengalami penurunan sebesar Rp2.051 juta atau sebesar 18,55%
dibandingkan dengan tahun 2005, sedangkan beban umum dan administrasi mengalami peningkatan
sebesar Rp2.081 juta atau sebesar 11,41% dibandingkan dengan tahun 2005. Penurunan beban penjualan
tersebut terutama disebabkan oleh penurunan promosi dan iklan sebesar Rp1.891 juta, sedangkan
peningkatan beban umum dan administrasi disebabkan terutama oleh (i) peningkatan beban gaji, upah
dan tunjangan Rp1.931 juta atau 17,77% dibandingkan dengan tahun 2005, (ii) peningkatan iuran pajak
dan daerah Rp922 juta atau 59,37% dibandingkan dengan tahun 2005, (iii) penurunan biaya keperluan
proyek sebesar Rp1.238 juta atau sebesar 59,35% dibandingkan dengan tahun 2005, (iv) peningkatan
penyisihan imbalan pasca kerja karyawan sebesar Rp465 juta atau sebesar 119,85% dibandingkan
dengan tahun 2005.
Perbandingan Beban Usaha selama 12 bulan pada tahun 2005 dan tahun 2004
Beban usaha Perseroan pada tahun 2005 adalah sebesar Rp29.289 juta yang terdiri dari beban penjualan
sebesar Rp11.058 juta dan beban umum dan administrasi sebesar Rp18.231 juta. Beban usaha pada
tahun 2005 mengalami peningkatan sebesar Rp3.528 juta atau 13,70% dibandingkan dengan tahun
2004. Pada tahun 2005 beban penjualan mengalami peningkatan sebesar Rp2.014 juta atau sebesar
22,27% dibandingkan dengan tahun 2004, sedangkan beban umum dan administrasi mengalami
peningkatan sebesar Rp1.514 juta atau sebesar 9,06% dibandingkan dengan tahun 2004. Penurunan
beban penjualan tersebut disebabkan terutama oleh peningkatan (i) promosi dan iklan sebesar Rp932
juta dan (ii) peningkatan komisi penjualan Rp859 juta. Peningkatan beban umum dan administrasi
disebabkan terutama oleh (i) peningkatan beban gaji, upah dan tunjangan Rp1.621 juta atau 17,54%
dibandingkan dengan tahun 2004, (ii) peningkatan iuran pajak dan daerah Rp784 juta atau 101,95%
dibandingan dengan tahun 2004, (iii) penurunan biaya keperluan proyek sebesar Rp 434 juta atau sebesar
17,22% dibandingkan dengan tahun 2004 dan (iv) penurunan penyisihan imbal pasca kerja karyawan
sebesar Rp 249 juta atau sebesar 39,09% dibandingkan dengan tahun 2004.
Beban usaha pada tahun 2004 adalah sebesar Rp25.761 juta yang terdiri dari beban penjualan sebesar
Rp9.044 juta dan beban umum dan administrasi sebesar Rp16.717 juta.
e.
Laba Usaha
Laba usaha Perseroan untuk 8 (delapan) bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 adalah
sebesar Rp8.585 juta. Laba usaha Perseroan pada tahun 2006 adalah sebesar Rp1.629 juta, mengalami
penurunan sebesar Rp1.252 juta atau 43,46% dibanding dengan tahun 2005. Pada tahun 2005, Perseroan
12
membukukan laba usaha sebesar Rp2.881 juta, mengalami penurunan sebesar Rp480 juta atau 14,28%
dibandingkan dengan tahun 2004. Laba usaha Perseroan pada tahun 2004 adalah sebesar
Rp3.3601 juta.
Marjin laba usaha Perseroan yang berakhir pada periode 8 (delapan) bulan 2007 dan tahun-tahun 2006,
2005 dan 2004 masing-masing adalah 4,71%, 1,08%, 2,47%, dan 3,47%.
f.
Pendapatan / (Beban) Lain-Lain
Pendapatan / (beban) lain-lain Perseroan meliputi pendapatan bunga, beban bunga, dan lainnya. Pada
periode 8 (delapan) bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 adalah dengan posisi beban
lain-lain sebesar Rp3.831 juta yang terdiri dari beban bunga dan beban lainnya sebesar Rp5.656 juta
dan pendapatan bunga sebesar Rp1.825 juta.
Perbandingan Pendapatan / (Beban) Lain-Lain selama 12 bulan pada tahun 2006 dan tahun 2005
Pendapatan / (beban) lain-lain Perseroan pada tahun 2006, membaik sebesar Rp2.154 juta atau 83,69%
dibandingkan dengan tahun 2005 yang terutama karena penurunan beban bunga sebesar Rp3.122 juta
atau 85,93% dibandingkan dengan tahun 2005.
Perbandingan Pendapatan / (Beban) Lain-Lain selama 12 bulan pada tahun 2005 dan tahun 2004
Pendapatan / (beban) lain-lain Perseroan pada tahun 2005, menambah sebesar Rp2.482 juta
dibandingkan dengan tahun 2004 yang terutama karena peningkatan beban bunga sebesar Rp3.241
juta dibandingkan dengan tahun 2004 dan penurunan provisi bank sebesar Rp1.150 juta.
g.
Laba Bersih
Laba bersih Perseroan untuk 8 (delapan) bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 adalah
sebesar Rp3.768 juta. Laba bersih Perseroan pada tahun 2006 adalah sebesar Rp1.465 juta, mengalami
peningkatan sebesar Rp1.041 juta atau 245,52% dibanding dengan tahun 2005. Pada tahun 2005,
Perseroan membukukan laba bersih sebesar Rp424 juta, mengalami penurunan sebesar Rp3.036 juta
atau 87,75% dibandingkan dengan tahun 2004. Laba bersihPerseroan pada tahun 2004 adalah sebesar
Rp3.460 juta.
Marjin laba bersih Perseroan yang berakhir pada periode 8 (delapan) bulan 2007 dan tahun-tahun 2006,
2005 dan 2004 masing-masing adalah 2,07%, 0,96%, 0,36%, dan 3,57%.
h.
Pertumbuhan Aktiva
Pada tanggal 31 Agustus 2007, Perseroan memiliki jumlah aktiva sebesar Rp2.539.069 juta, meningkat
sebesar Rp181.826 juta atau 7,71% dibandingkan dengan jumlah aktiva sebesar Rp2.357.243 juta pada
tanggal 31 Desember 2006. Peningkatan ini diakibatkan oleh (i) kenaikan kas, setara kas dan deposito
berjangka sebesar Rp137.232 juta, adanya pembukuan uang muka penjualan dan peningkatan
pendapatan, (ii) kenaikan persediaan dan tanah untuk dikembangkan sebesar Rp150.534 juta.
Pada tanggal 31 Desember 2006, Perseroan memiliki jumlah aktiva sebesar Rp2.357.243 juta, meningkat
sebesar Rp79.493 juta atau 3,49% dibandingkan dengan jumlah aktiva sebesar Rp2.277.750 juta pada
tanggal 31 Desember 2005. Peningkatan ini diakibatkan terutama oleh kenaikan persediaan dan tanah
untuk dikembangkan sebesar Rp68.683 juta.
Pada tanggal 31 Desember 2005, Perseroan memiliki jumlah aktiva sebesar Rp2.277.750 juta, meningkat
sebesar Rp179.293 juta atau 8,58% dibandingkan dengan jumlah aktiva sebesar Rp2.097.827 juta pada
tanggal 31 Desember 2004. Peningkatan ini diakibatkan terutama oleh kenaikan tanah untuk
dikembangkan dan persediaan sebesar Rp192.294 juta.
13
i.
Pertumbuhan Kewajiban
Pada tanggal 31 Agustus 2007, Perseroan memiliki jumlah kewajiban sebesar Rp1.172.398 juta, meningkat
sebesar Rp35.553 juta dibandingkan dengan jumlah kewajiban sebesar Rp1.136.845 juta pada tanggal
31 Desember 2006. Peningkatan tersebut diakibatkan oleh (i) meningkatnya uang muka penjualan
Perseroan sebesar Rp118.220 juta, (ii) hutang usaha meningkat sebesar Rp41.385 juta.
Pada tanggal 31 Desember 2006, Perseroan memiliki jumlah kewajiban sebesar Rp1.136.845 juta,
meningkat sebesar Rp52.039 juta atau 4,80% dibandingkan dengan jumlah kewajiban sebesar
Rp 1.084.807 juta pada tanggal 31 Desember 2005. Peningkatan ini diakibatkan terutama oleh kenaikan
hutang bank sebesar Rp33.048 juta atau 5,47%. Hutang bank ini meningkat akibat dari merestrukturisasi
pinjaman Bank Mandiri dengan cara menurunkan pagu kredit dan menggabungkan seluruh fasilitas
kredit investasi dan IDC atas kredit investasi menjadi fasilitas modal kerja. Selain itu beban bunga tahun
berjalan yang belum dibayar dijadikan sebagai tunggakan bunga yang dijadwalkan. Selain itu, peningkatan
tersebut juga diakibatkan oleh penambahan uang muka penjualan sebesar Rp4.716 juta dan penambahan
saldo hutang hubungan istimewa sebesar Rp9.000 juta.
Pada tanggal 31 Desember 2005, Perseroan memiliki jumlah kewajiban sebesar Rp1.084.807 juta,
meningkat sebesar Rp134.000 juta atau 14,09% dibandingkan dengan jumlah kewajiban sebesar
Rp950.807 juta pada tanggal 31 Desember 2004. Peningkatan ini diakibatkan terutama oleh (i) kenaikan
hutang bank sebesar Rp40.168 juta yang disebabkan dari kenaikan saldo kredit investasi Interest During
Construction II dari Bank Mandiri sebesar Rp38.363 juta, (ii) penambahan uang muka penjualan sebesar
Rp66.841 juta dan (iii) penambahan beban masih harus dibayar sebesar Rp26.252 juta yang merupakan
bunga pinjaman.
j.
Pertumbuhan Ekuitas
Jumlah ekuitas meningkat 11,97% dan menjadi Rp1.359.233 juta per tanggal 31 Agustus 2007 dari
sebelumnya Rp1.213.907 juta pada tanggal 31 Desember 2006 yang terutama disebabkan peningkatan
proforma modal yang timbul dari transaksi restrukturiasi sepengendali.
Jumlah ekuitas meningkat 2,31% dan menjadi Rp1.213.907 juta per tanggal 31 Desember 2006 dari
sebelumnya Rp1.186.452 juta pada tanggal 31 Desember 2005 yang terutama disebabkan modal
ditempatkan dan disetor penuh dan modal disetor lainnya.
Jumlah ekuitas meningkat 4,03% dan menjadi Rp1.186.452 juta per tanggal 31 Desember 2005 dari
sebelumnya Rp1.140.528 juta pada tanggal 31 Desember 2004 yang terutama disebabkan modal disetor
lainnya.
k.
Likuiditas
Likuiditas menggambarkan kemampuan Perseroan dalam memenuhi kewajiban keuangan jangka
pendeknya yang terutama bersumber pada arus kas dari kegiatan operasi, investasi dan pendanaan.
(Dalam jutaan Rupiah)
Kas bersih dari (digunakan untuk) aktivitas operasi
Kas bersih dari (digunakan untuk) aktivitas investasi
Kas bersih dari (digunakan untuk) aktivitas pendanaan
31 Agustus 2007
(8 bulan)
31 Des 2006
(12 bulan)
31 Des 2005
(12 bulan)
31 Des 2004
(12 bulan)
146.955
(111.394)
60.869
55.224
(65.603)
16.858
40.412
(111.677)
45.004
(5.882)
(49.206)
70.979
Arus Kas dari Aktivitas Operasi
Kas bersih dari aktivitas operasi disebabkan karena penerimaan kas dari pelanggan dan pembayaran
kepada kontraktor, pemasok, dan untuk kegiatan operasional.
14
Arus Kas dari Aktivitas Investasi
Kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi terutama merupakan penambahan tanah untuk
dikembangkan dan disebabkan karena kenaikan / penurunan deposito berjangka.
Arus Kas dari Aktivitas Pendanaan
Kas bersih dari aktivitas pendanaan terutama diperoleh dari modal disetor lainnya, hutang hubungan
istimewa dan hutang bank. Dana yang diperoleh dari aktivitas ini digunakan untuk pembayaran bunga
dan hutang bank.
l.
Solvabilitas dan Rentabilitas
Solvabilitas
Solvabilitas adalah kemampuan untuk memenuhi seluruh kewajiban dengan menggunakan seluruh aktiva
atau ekuitas. Rasio solvabilitas dapat dihitung dengan dua pendekatan sebagai berikut:
1.
2.
Jumlah Kewajiban dibagi dengan Jumlah Ekuitas (Solvabilitas Ekuitas)
Jumlah Kewajiban dibagi dengan Jumlah Aktiva (Solvabilitas Aktiva)
Rasio Solvabilitas Ekuitas Perseroan pada tanggal 31 Agustus 2007, 31 Desember 2006, 2005 dan
2004 masing-masing 86,25%; 93,65%; 91,43% dan 83,37%. Sedangkan Solvabilitas Aktiva Perseroan
pada tanggal 31 Agustus 2007, 31 Desember 2006, 2005 dan 2004 masing-masing 46,17%; 48,23%;
47,63% dan 45,32%.
Profitabilitas
Profitabilitas antara lain diukur dengan rasio-rasio Marjin Laba Bersih (Net Profit Margin), Imbal Hasil
Investasi (Return On Assets) dan Imbal Hasil Ekuitas (Return On Equity). Rasio ini menggambarkan
kemampuan Perseroan untuk mendapatkan keuntungan pada suatu masa tertentu.
1.
2.
3.
4.
Margin Laba Bersih (Net Profit Margin) adalah rasio dari laba bersih terhadap penjualan Perseroan.
Margin Laba Bersih Perseroan per tanggal 31 Agustus 2007, 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
masing-masing 2,07%; 0,96%; 0,36% dan 3,57%.
Imbal Hasil Investasi (Return On Assets) adalah rasio dari perputaran aktiva dalam menghasilkan
laba. Imbal Hasil Investasi Perseroan per tanggal 31 Agustus 2007, 31 Desember 2006, 2005 dan
2004 masing-masing 0,15%; 0,06%; 0,02% dan 0,16%.
Imbal Hasil Ekuitas (Return On Equity) adalah rasio dari laba bersih terhadap ekuitas. Imbal Hasil
Ekuitas Perseroan per tanggal 31 Agustus 2007, 31 Desember 2006, 2005 dan 2004 masing-masing
0,28%; 0,12%; 0,04% dan 0,30%.
PROSPEK USAHA
Perseroan berkeyakinan bahwa kegiatan usaha industri pengelolaan dan pembangunan perumahan
memiliki prospek yang cerah. Prospek cerah yang dimaksud adalah permintaan perumahan, lahan
komersial dan sarana rekreasi masih sangat besar. Hal-hal tersebut dikarenakan beragam faktor yang
sangat menunjang bagi perkembangan kegiatan usaha industri ini, diantaranya adalah :
a.
Perkembangan perekonomian Indonesia berada pada titik terendah dalam kurun waktu sepuluh
tahun terakhir yang diakibatkan oleh keadaan politik yang tidak stabil. Namun beberapa tahun
belakangan ini, Indonesia mengalami pertumbuhan ekonomi yang cukup baik. Berdasarkan studi
yang dilakukan oleh Economist Intelligence Unit (EIU), pertumbuhan Produk Domestik Bruto di
Indonesia diperkirakan sebesar 6% in 2007 dengan tingkat bunga dan laju inflasi yang menurun.
Hal tersebut dapat mengindikasikan bahwa iklim usaha Indonesia akan membaik dan dapat
meningkatkan investasi di Indonesia. Hal tersebut juga dapat berdampak meningkatnya penghasilan
per kapita Indonesia dan meningkatnya daya beli masyarakat. Dengan iklim yang positif tersebut,
hal ini akan membuka peluang yang positif bagi perindustrian properti atas meningkatnya permintaan
perumahan dan pasar ritel dan pusat perbelanjaan.
15
b.
Tingginya tingkat populasi yang diikuti dengan urbanisasi di daerah Jabodetabek, regulasi pemerintah
yang semakin kondusif, perubahan kebijakan perpajakan, semakin berkembangnya institusi finansial
yang memberikan produk-produk KPR yang diiringi dengan tingkat bunga KPR yang semakin
kompetitif, serta membaiknya indikator keuangan lainnya yang dapat memicu peningkatan daya
beli masayarakat, hal tersebut diatas dapat membuka peluang yang positif terhadap prospek usaha
Perseroan.
Selain membaiknya perekonomian sebagaimana tercermin pada uraian diatas, prospek usaha Perseroan
juga dipengaruhi oleh beberapa faktor yang dimiliki Perseroan antara lain sebagai berikut :
a.
Meningkatnya permintaaan akan tanah pemukiman dan meningkatnya harga tanah di lokasi Serpong–
Tangerang yang tercermin dengan perkembangan rata-rata harga tanah sebesar 12% per tahun.
Berdasarkan sumber yang diperoleh dari Procon Property Research Paper Indonesia – Market
Analysis pada pertengahan tahun 2006, kenaikan harga tanah di Kawasan Alam Sutera untuk periode
Desember 2005 sampai dengan Juni 2006 adalah sebesar 16%;
b.
Perseroan memiliki persediaan lahan yang cukup luas untuk pengembangan bisnis di masa depan;
c.
Jalan tol merupakan infrastruktur utama yang menghubungkan kota Jakarta menuju lokasi Alam
Sutera, dengan adanya pintu tol yang menghubungkan jalan tol Jakarta-Merak dengan Alam Sutera
yang rencananya akan selesai pembangunannya kuartal ketiga tahun 2008, maka lokasi Alam
Sutera dapat dicapai melalui tol secara langsung dari arah Jakarta;
d.
Tempat rekreasi yang lengkap dengan sarana olahraga seperti: Alam Sutera Sports Club, Alam
Sutera Familiy Park dan lainnya. Perseroan dan Anak Perusahaan juga telah mempersiapkan pusat
perbelanjaan / mal dengan lahan berkisar 22,75 hektar dengan konsep sebuah pusat perbelanjaan
yang terintegrasi dengan pusat rekreasi. Fasilitas ini memberikan dua keuntungan, yaitu sebagai
sarana bagi pemukim untuk berekreasi dan berbelanja tanpa harus keluar kota, dan kedua
memberikan nilai tambah bagi Perseroan dan Anak Perusahaan sebagai salah satu alternatif
pendapatan tetap yaitu atas penyewaan mal;
e.
Lokasi Alam Sutera yang berkonsep dekat dengan alam dan asri, memberikan nilai keindahan bagi
pemukim yang akan merasakan suasana alami beserta kualitas udara yang bersih dimana merupakan
salah satu keuntungan utama yang dapat diperoleh bagi pemukim maupun calon pemukim.
5.
STRATEGI USAHA PERSEROAN
Melihat potensi dan prospek yang positif dalam industri ini, Perseroan dan Anak Perusahaan menetapkan
beberapa langkah strategi utama antara lain :
a.
Pemanfaatan aspek lokasi yang strategis atas tanah-tanah yang dimiliki Perseroan dan Anak
Perusahaan dengan merancang proyek yang mengedepankan aspek lokasi yang prima dan segmen
pasar yang tepat sasaran;
b.
Meningkatkan akses ke dalam kawasan proyek-proyek Perseroan dan Anak Perusahaan dengan
penambahan akses-akses yang meningkatkan kemudahan dan memberikan nilai tambah atas
kawasan yang dimiliki oleh Perseroan dan Anak Perusahaan;
c.
Menyediakan fasilitas dan infrastruktur kelas satu pada lahan-lahan milik Perseroan dan Anak
Perusahaan dan menjaga kualitas pengembangan proyek hunian, komersial, perkantoran, sarana
perbelanjaan, dan sarana rekreasi yang prima melalui perencanaan yang matang;
d.
Penambahan jumlah tanah yang berlokasi strategis. Pemilihan oleh Perseroan dan Anak Perusahaan
akan senantiasa mengedepankan lokasi tanah yang strategis yang dapat memberikan nilai tambah
bagi para pemegang saham;
16
e.
Senantiasa berfokus untuk mempertahankan dan meningkatkan kepuasan konsumennya dengan
penyediaan jasa yang prima, meningkatkan strategi pemasaran yang efisien, efektif dan kena sasaran;
f.
Memiliki fokus untuk melakukan penetrasi pasar melalui penyediaan jasa dan produk yang menyeluruh
melalui pengembangan mixed used development yang mempunyai nilai komersial yang lebih tinggi
tanpa mengenyampingkan konsep pengembangan Perseroan dan Anak Perusahaan yang
mengutamakan keasrian, keamanan dan kesehatan;
g.
Perencanaan keuangan yang matang;
h.
Perluasan segmentasi usaha;
i.
Menjaga dan mengembangkan tim yang berpengalaman; serta
j.
Mengembangkan proyek-proyek pada lahan-lahan (land bank) yang saat ini dimiliki oleh Perseroan
dan Anak Perusahaan baik di kawasan Alam Sutera maupun kawasan lainnya serta mengembangkan
proyek-proyek yang saat ini sedang berjalan.
ANALISA DAN PANDANGAN MANAJEMEN
Stabililitas dan apresiasi nilai tukar rupiah, penurunan laju inflasi dan penurunan suku bunga mendorong
pertumbuhan ekonomi ke arah positif. Pertumbuhan ekonomi juga dipercaya akan meningkat seiring
dengan penetapan regulasi yang kondusif bagi sektor properti seperti perpanjangan HGB, perlakuan
pajak yang sejajar bagi investor lokal dan luar negeri. Berdasarkan fakta-fakta di atas, Perseroan memiliki
pandangan yang optimis terhadap kondisi sektor usaha properti ke depannya.
Saat ini, Perseroan sedang mengembangkan beberapa proyek seperti cluster perumahan dan kawasan
komersial. Beberapa proyek akan diselesaikan pada awal tahun 2008. Penyelesaian proyek ini akan
meningkatkan kondisi likuiditas Perseroan yaitu menambah arus kas operasi yang akan diterima. Namun,
pada saat yang sama, sebagai perusahaan yang terus menerus berkembang dan memproduksi,
Perseroan juga memiliki proyek-proyek yang memasuki tahun-tahun awal pengembangan. Hal ini
menjadikan pengurangan kas operasi terhadap likuiditas Perseroan. Dengan terlaksananya Penawaran
Umum ini, posisi kas Perseroan akan meningkat pada awal tahun 2008. Peningkatan dana yang tersedia
akan 100% (seratus persen) digunakan oleh Perseroan untuk mengembangkan proyek mal. Untuk
mengantisipasi risiko yang mungkin terjadi dalam pembangunan dan penyelesaian proyek ini, Perseroan
telah melakukan beberapa tindakan pengelolaan risiko antara lain menyiapkan sumber dana eksternal,
memilih kontraktor dan konsultan yang berpengalaman di bidangnya, melakukan perlindungan asuransi
serta mematuhi dan berpegang kepada peraturan yang berlaku. Perseroan akan memiliki tren arus kas
positif dengan penyelesaian mega proyek mal untuk beberapa tahun kedepan.
Dengan adanya tingkat urbanisasi yang tinggi, khususnya pada kota-kota di Indonesia, dan perubahan
gaya hidup akan berdampak pada naiknya permintaan atas perumahan. Di Indonesia sendiri, permintaan
akan produk properti diindikasikan dengan stabilnya tingkat okupansi sektor perumahan, komersial dan
hotel. Perubahan kondisi demografi pasar juga mempunyai dampak terhadap penjualan Perseroan.
Terkait erat dengan sensitivitas industri properti terhadap perubahan kondisi pasar dan perubahan gaya
hidup, metode penjualan yang diterapkan oleh Perseroan dipercaya dapat meminimalisasi dampak dari
kedua hal di atas. Metode yang digunakan saat ini adalah metode direct selling, corporate networking
dan outsourcing dimana metode-metode tersebut dapat membantu menstabilkan penjualan Perseroan.
Posisi Perseroan saat ini di kota Serpong sebagai salah satu pengembang terbesar yang telah berhasil
menjual sedikitnya 2.887 rumah dan 1.278 tanah kavling. Terdapat beberapa hal yang berpengaruh
terhadap posisi Perseroan antara lain perubahan harga, negosiasi dengan pemasok, dan diversifikasi
produk. Pengembangan produk-produk baru yang memiliki konsep dan penawaran yang berbeda dengan
produk-produk yang terdapat di pasaran dipercaya oleh manajemen akan menjadi nilai jual Perseroan
dan mendorong peningkatan kuantitas penjualan baik itu tanah kavling, bangunan, area komersial maupun
rental space oleh Perseroan.
17
MANAJEMEN RISIKO
Dalam pengelolaan risiko, Perseroan melakukan kegiatannya berdasarkan tata kelola perusahaan yang
baik (Good Corporate Governance), di mana Perseroan sedang membentuk internal audit serta memiliki
Komisaris Independen dan Direktur Tidak Terafiliasi.
Dalam menghadapi risiko-risiko utama seperti yang dijelasakan pada Bab V mengenai risiko, Perseroan
menerapkan manajemen risiko sebagai berikut :
Untuk mengatasi persaingan usaha Perseroan selalu berusaha menjadi trend setter dengan melakukan
inovasi-inovasi baru dan menerapkan konsep yang berbeda namun matang di setiap proyek yang
dikembangkannya. Perseroan juga menjaga mutu atau kualitas dari produk-produknya dan harga jual
yang bersaing serta menjalankan layanan purna jual yang berkualitas dan konsekuen.
Untuk mengatasi risiko keuangan, Perseroan senantiasa melakukan perencanaan keuangan yang matang
dan prudent yang bertujuan memastikan ketersediaan dana untuk pembangunan proyek-proyek,
kewajaran nilai-nilai proyek Perseroan, likuiditas, rasio-rasio keuangan dan mengoptimalkan penggunaan
dana.
Untuk mengatasi risiko gugatan hukum, dalam proses pembelian tanah Perseroan selalu melakukan
penelahaan atas kepemilikan dan kelengkapan surat-surat untuk menghindari kemungkinan adanya
tuntutan dan sengketa mengenai keabsahan hak kepemilikan atau penguasaan tanah di kemudian hari.
Untuk mengatasi tertundanya penyelesaian proyek, Perseroan melakukan proses pemilihan yang lebih
ketat dan selektif dalam penunjukkan para kontraktor yang didasari oleh pengalaman kontraktor tersebut.
Selain itu, Perseroan akan memberikan pinalti yang mengikat kepada para kontraktor apabila persyaratan
dan kondisi yang mencakup kualitas produk, ketepatan penyelesaian dan kesesuaian biaya dengan
anggaran yang disetujui, tidak terpenuhi / tercapai.
Untuk mengatasi risiko berkurangnya lahan yang berlokasi strategis untuk rencana pengembangan,
Perseroan akan terus melakukan identifikasi dan akuisisi lahan-lahan potensial baru yang berlokasi
strategis. Perseroan juga akan terus membina hubungan dengan para pemilik lahan dan agen-agen
penjual tanah untuk mendapatkan harga akuisisi terbaik.
Untuk mengatasi risiko fluktuasi kondisi ekonomi makro di pasar properti, Perseroan memiliki rencana
untuk memperluas segmentasi pasar terutama untuk menghasilkan pendapatan yang berulang (recurring
income) dari sektor komersial sehingga pendapatan Perseroan lebih stabil dan tidak terlalu bergantung
kepada kondisi ekonomi makro.
Untuk mengatasi dampak bencana alam dan kebakaran, Perseroan mengantisipasi dampak kebakaran
melalui asuransi, dimana Perseroan mengasuransikan aktiva tetap dan persediaan Perseroan,
menyediakan fire hydrant di setiap cluster-clusternya dan memiliki unit pemadam kebakaran tersendiri di
kawasan Alam Sutera. Perseroan juga melakukan review secara berkala terhadap besarnya nilai
pertanggungan dari aset tersebut untuk menjaga agar nilainya masih wajar. Untuk mengantisipasi bencana
banjir, Perseroan telah melengkapi dirinya dengan sistem antisipasi yang terintegrasi yaitu saluran air
sebesar 2m2 di setiap sisinya dan absorption pit atau percolation pit.
18
V. RISIKO USAHA
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, setiap industri pengembang perumahan / komersial tidak terlepas
dari risiko, demikian pula kegiatan usaha yang dijalankan oleh Perseroan juga tidak terlepas dari berbagai
tantangan dan risiko. Risiko-risiko yang material yang dihadapi Perseroan yang dapat mempengaruhi
usaha Perseroan dan Anak Perusahaan, telah disusun berdasarkan bobot dari dampak masing-masing
risiko terhadap kinerja keuangan Perseroan sebagai berikut:
RISIKO-RISIKO YANG TERKAIT DENGAN PERSEROAN
1.
Risiko Persaingan Usaha
Industri properti merupakan salah satu industri yang memiliki persaingan yang cukup ketat. Sebagian
besar pengembang menawarkan produk yang homogen dilihat dari beberapa faktor seperti lokasi, fasilitas
dan sarana prasarana pendukung, infrastruktur, pelayanan dan harga. Perseroan saat ini sedang
memfokuskan diri pada pengembangan produknya di kota Serpong. Dalam pengembangan tanah di
kota Serpong, Perseroan dan Anak Perusahaan harus bersaing dengan beberapa pengembang yang
juga mengembangkan beberapa lokasi pemukiman di kota Serpong dan Jabodetabek (Jakarta, Bogor,
Depok, Tangerang, Bekasi).
Untuk mempertahankan dan mengembangkan posisi pasar, Perseroan dan Anak Perusahaan akan terus
menerus konsekuen menjalankan layanan purna jual dengan menjual produk yang berkualitas baik serta
memberi tambahan fasilitas-fasilitas, sarana dan prasarana, serta kenyamanan dan keamanan.
Kegagalan Perseroan dan Anak Perusahaan dalam mengantisipasi dan / atau mencermati persaingan
usaha disekitarnya akan mengakibatkan beralihnya pelanggan ke pesaing yang lebih kompetitif baik
dari segi lokasi, harga, kelengkapan sarana dan prasarana, maupun kualitas pelayanan sehingga
memungkinkan berkurangnya permintaan atas produk Perseroan dan Anak Perusahaan, yaitu penjualan
area pemukiman maupun komersial. Hal ini akan mempengaruhi pendapatan, laba bersih dan kinerja
Perseroan dan Anak Perusahaan.
2.
Risiko Keuangan
Perseroan dan Anak Perusahaan yang mempunyai kegiatan usaha sebagai pengembang kawasan
pemukiman, komersial, dan sarana rekreasi yang membutuhkan pendanaan dimuka yang cukup besar
untuk menyelesaikan proyek-proyeknya. Perseroan dan Anak Perusahaan sendiri juga menghadapi fakta
bahwa aset yang dimilikinya bukan termasuk aset likuid yang dapat diubah menjadi uang dalam waktu
singkat sehingga tidak menutup kemungkinan Perseroan mengalami kesulitan untuk membiayai proyekproyeknya. Untuk meminimalisasikan risiko ini, Perseroan dan Anak Perusahaan melakukan pemasaran
sebagian besar dengan strategi penjualan dimuka (pre-selling) dimana pembayaran dilakukan sebelum
pembangunan proyek dilaksanakan. Hal ini dapat mengurangi ketergantungan kebutuhan dana Perseroan
dan Anak Perusahaan. Apabila dana yang tersedia di dalam internal tidak dapat mencukupi kebutuhan
dana proyek, Perseroan dan Anak Perusahaan dapat memperoleh dana dari pihak ketiga. Namun, sumber
pembiayaan dari pihak ketiga ini tidak menjamin Perseroan mendapatkan persyaratan yang
menguntungkan dan sesuai dengan kebutuhan Perseroan.
Keterlambatan ketersediaan dana ini serta ketidakcocokannya dengan jadual penyelesaian proyek,
rencana pengembangan proyek dan persyaratan yang kurang kompetitif, dapat mempengaruhi
penyelesaian dan performa proyek yang pada akhirnya mempengaruhi laba bersih dan kinerja Perseroan
dan Anak Perusahaan.
19
3.
Risiko Gugatan Hukum
Perseroan dan Anak Perusahaan membebaskan tanah dari penduduk setempat atau dari Pihak-pihak
lain berdasarkan Surat Izin Lokasi dan Pembebasan Hak / Pembelian Tanah dari Pemerintah Daerah
setempat. Namun, dalam proses perolehan hak atas tanah tersebut terdapat kemungkinan adanya
sengketa mengenai keabsahan hak kepemilikan atau penguasaan tanah. Jika terjadi sengketa, dapat
menunda dan menghentikan proses pembelian tanah oleh kedua pihak serta dapat mengakibatkan
tertundanya perolehan Hak Guna Bangunan atas tanah bersangkutan. Perolehan atas tanah ini tidak
menutup kemungkinan timbulnya gugatan hukum. Apabila hal ini terjadi maka dapat berdampak negatif
bagi arus kas dan kinerja Perseroan dan Anak Perusahaan.
4.
Risiko Keterlambatan Penyelesaian
Kinerja dan performa finansial Perseroan terkait erat dengan pengembangan, pemasaran dan penjualan
proyek yang sesuai dengan jadual dan anggaran. Penyelesaian proyek dipengaruhi oleh beberapa faktor,
termasuk keterlambatan penerbitan izin-izin persetujuan serta surat-surat lainnya dari Pemerintah,
ketersediaan bahan bangunan, biaya konstruksi, ketergantungan kepada kontraktor, kekurangan tenaga
buruh, kondisi cuaca, bencana alam, serta perubahan kebijakan dan peraturan oleh Pemerintah. Faktorfaktor di atas tersebut mengakibatkan Perseroan tidak dapat menjamin bahwa proyek-proyek, baik yang
sedang dikembangkan maupun yang akan dikembangkan, dapat berhasil diselesaikan tanpa mengalami
keterlambatan. Risiko ini akan berdampak pada pendapatan, laba bersih, arus kas dan kinerja Perseroan
dan Anak Perusahaan.
5.
Risiko Berkurangnya Lahan Yang Berlokasi Strategis
Hal terpenting dalam industri pengembangan dan pembangunan tanah dan bangunan adalah memiliki
lahan yang berlokasi strategis. Apabila Perseroan dan Anak Perusahaan tidak berhasil untuk menambah
lahan, sehingga di kemudian hari dapat terjadi keadaan dimana Perseroan dan Anak Perusahaan akan
kehabisan lahan untuk dijual / dikembangkan. Dengan demikian hal tersebut dapat mempengaruhi kinerja
dan kesinambungan Perseroan dan Anak Perusahaan.
6.
Risiko Pemeliharaan dan Pengelolaan
Risiko pemeliharaan, pengelolaan dan pengembangan sarana prasarana dan fasilitas umum dan sosial
yang kurang optimal akan mempengaruhi minat penghuni baik yang baru maupun yang telah ada, sehingga
dapat mengakibatkan penurunan kuantitas pada penjualan tanah dan bangunan, harga jual, yang pada
akhirnya akan mempengaruhi pendapatan, laba bersih dan kinerja Perseroan dan Anak Perusahaan.
7.
Risiko Dampak Lingkungan
Sebagai suatu Perusahaan yang mengelola kawasan pemukiman dan komersial yang terintegrasi,
Perseroan dan Anak Perusahaan dihadapkan pada masalah limbah baik cair maupun padat yang
dihasilkan oleh kawasan tersebut. Selain masalah kelestarian, Perseroan dan Anak Perusahaan menyadari
untuk memenuhi peraturan Pemerintah mengenai kebijakan dampak lingkungan. Peraturan Pemerintah
ini membebankan pemilik properti dengan kewajiban-kewajiban yang terkait dengan pengelolaan bahanbahan limbah yang berbahaya dimana kelalaian dalam menaati peraturan-peraturan ini mempunyai
implikasi hukuman dan sanksi-sanksi lainnya yang mungkin cukup material. Perseroan dan Anak
Perusahaan memiliki risiko bukan hanya dari lahan yang sedang dikembangkannya saat ini, namun juga
pada lahan-lahan yang akan diakuisisinya di masa depan yaitu risiko dimana lahan-lahan tersebut memiliki
komponen kewajiban lingkungan hidup yang tidak diketahui oleh Perseroan dan Anak Perusahaan. Risiko
ini pada akhirnya dapat mempengaruhi pendapatan, laba bersih, kinerja dan kesinambungan Perseroan
dan Anak Perusahaan.
20
8.
Risiko Ketergantungan Pada Pendapatan Anak Perusahaan
Saat ini seluruh pendapatan Perseroan berasal dari AGR. Dengan demikian pada saat ini, Perseroan
mempunyai ketergantungan yang sangat signifikan pada kegiatan maupun pendapatan dari Anak
Perusahaannya, AGR. Apabila terjadi penurunan kinerja dari Anak Perusahaan, hal tersebut akan
mempengaruhi tingkat pendapatan, laba bersih dan kinerja Perseroan. Selain itu, jika Perseroan dan
Anak Perusahaan memiliki kewajiban yang mengikat Perseroan dan Anak Perusahaan dengan syaratsyarat tertentu (pre-conditions / negative covenants) yang dapat membatasi perolehan dan penggunaan
dana yang pada akhirnya mempengaruhi likuiditas dan kinerja Perseroan.
RISIKO-RISIKO UMUM PERSEROAN
1.
Risiko Perekonomian dan Daya Beli Masyarakat
Kondisi pertumbuhan pasar properti tidak terlepas dari pertumbuhan ekonomi dan moneter, serta kondisi
politik Indonesia. Dengan perkembangan ekonomi dan moneter yang membaik serta kondisi politik yang
stabil saat ini menyebabkan peningkatan perkembangan properti yang cukup baik di Indonesia. Namun
demikian, pertumbuhan ini belum tentu meningkat secara berkelanjutan dan dapat pula mengakibatkan
penurunan. Hal tersebut dipengaruhi antara lain oleh tren musiman (cyclical) perekonomian Indonesia
dan indikator-indikator makro ekonomi Indonesia yang terjadi di luar kendali Perseroan dan Anak
Perusahaan. Dengan adanya perubahan-perubahan tersebut, dapat mengakibatkan menurunnya kegiatan
properti di Indonesia, yang pada akhirnya dapat mempengaruhi kondisi keuangan, dan prospek
pertumbuhan Perseroan dan Anak Perusahaan.
Selain itu, kelangsungan industri properti juga akan tergantung kepada daya beli masyarakat / konsumen.
Kenaikan tingkat suku bunga pinjaman pada Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) dapat mempengaruhi
usaha di segala bidang properti akibat dari meningkatnya angsuran yang harus dibayar oleh konsumen.
Apabila perekonomian negara lemah atau mengalami kelesuan yang berkepanjangan, maka investasi
akan menjadi kurang menarik karena biaya investasi menjadi tinggi dan daya beli masyarakat menurun.
Hal tersebut akan mengurangi pendapatan, laba bersih dan kinerja Perseroan dan Anak Perusahaan.
2.
Risiko Kondisi Sosial, Politik dan Keamanan
Kondisi sosial, politik dan keamanan di dalam negeri yang diakibatkan dari memburuknya kondisi
perekonomian, dapat mempengaruhi stabilitas usaha di segala bidang termasuk bidang properti dimana
memburuknya kondisi tersebut juga merupakan faktor di luar kendali Perseroan dan Anak Perusahaan.
Kerusuhan atau gejolak sosial serta adanya ancaman terorisme, dapat mengakibatkan ketidakstabilan
politik. Hal tersebut dapat mengakibatkan perubahan dalam kebijakan Pemerintah, perubahan tatanan
politik, dan ekonomi. Gangguan-gangguan ini dapat menyebabkan ketidakpastian yang secara langsung
maupun tidak langsung dapat memberikan dampak kepada perekonomian Indonesia yang pada akhirnya
akan mempengaruhi kegiatan dan prospek usaha Perseroan dan Anak Perusahaan dimana akan
menurunkan potensi pendapatan yang dapat diperoleh dan kinerja Perseroan dan Anak Perusahaan.
3.
Risiko Kebijakan / Peraturan Pemerintah
Seperti halnya semua industri, kegiatan usaha Perseroan dan Anak Perusahaan dipengaruhi oleh
perubahan kebijakan Pemerintah Indonesia baik secara langsung maupun tidak langsung. Pemerintah
dapat menerbitkan dan menerapkan kebijakan baru di bidang perumahan dan properti. Risiko yang
dihadapi Perseroan dan Anak Perusahaan yang berkaitan dengan kebijakan / Peraturan Pemerintah
antara lain kemungkinan perubahan kebijakan tata kota dan tata ruang (zoning), tuntutan Pemerintah
terkait dengan standar bangunan, peraturan Pemerintah terkait dengan rasio sarana prasarana dengan
luasan kawasan pemukiman dan komersial, perubahan persyaratan pemberian izin-izin, penerapan
dan pengenaan tarif pajak antara lain PPN, PPh, BPHTB, PPn-BM dan lainnya, serta pembatasan
kepemilikan properti. Apabila kebijakan / peraturan tersebut diterapkan, maka dapat menyebabkan
berkurangnya nilai ekonomis suatu proyek, peningkatan biaya pengelolaan untuk menjamin kesesuaian
proyek Perseroan dan Anak Perusahaan dengan kebijakan / peraturan Pemerintah dan berkurangnya
jumlah unit dan lahan yang akan dijual, selanjutnya dapat memberikan dampak negatif pada kegiatan
usaha, kondisi keuangan, dan prospek pertumbuhan Perseroan dan Anak Perusahaan.
21
4.
Risiko Bencana Alam
Bencana alam yang akhir-akhir ini terjadi di Indonesia seperti gempa bumi maupun banjir, tidak menutup
kemungkinan untuk dapat terjadi kembali di wilayah Indonesia di masa datang dan tidak dapat dikendalikan
oleh Perseroan dan Anak Perusahaan. Apabila hal ini terjadi kembali dapat mempengaruhi kegiatan
Perseroan dan Anak Perusahaan baik di kawasan proyek maupun distribusi pasokan bahan baku. Selain
itu, Pemerintah Indonesia juga membutuhkan banyak biaya untuk pemulihan dan pertolongan daerahdaerah yang terkena bencana alam. Biaya-biaya ini dapat memberatkan kondisi keuangan Pemerintah
yang dapat berdampak kepada kondisi bisnis dan perekonomian keseluruhan Indonesia. Kemungkinan
sentimen negatif yang dialami oleh perekonomian Indonesia ini akan dapat mempengaruhi kegiatan
usaha, laba bersih dan kinerja Perseroan dan Anak Perusahaan.
22
VI. KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL LAPORAN
AUDITOR INDEPENDEN
Setelah tanggal Laporan Auditor Independen yaitu tanggal 27 Nopember 2007, tidak ada kejadian penting
yang cukup berarti dan relevan untuk diungkapkan dalam Prospektus ini.
23
VII. KETERANGAN TENTANG PERSEROAN
1. RIWAYAT SINGKAT PERSEROAN
Perseroan didirikan dengan nama PT Adhihutama Manunggal berdasarkan Akta Pendirian No.15 tanggal
3 Nopember 1993 yang dibuat di hadapan Ny. Erly Soehandjojo, S.H., Notaris di Jakarta, akta mana
telah memperoleh pengesahan dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia sesuai dengan Surat
Keputusannya No.C2-1281.HT.01.01.TH.94 tanggal 28 Januari 1994 dan telah didaftarkan pada register
kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan dibawah No.541/A.PT/HKM/1994/ PN.JAK.SEL tanggal
5 April 1994, serta telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No.53 tanggal 5 Juli 1994,
Tambahan No.3973.
Anggaran Dasar Perseroan telah beberapa kali mengalami perubahan sebagaimana disebutkan di bawah
ini :
1.
Akta Risalah Rapat No.256 tanggal 10 Nopember 1997 yang dibuat oleh Ny. Erly Soehandjojo,
S.H., Notaris di Jakarta, akta mana telah memperoleh persetujuan dari Menteri Kehakiman Republik
Indonesia sesuai dengan Surat Keputusan No.C2-4967HT.01.04.TH.1998 tanggal 12 Mei 1998 serta
Laporan Perubahan Anggaran Dasar telah diterima dan dicatat pada tanggal 12 Mei 1998 berdasarkan
Surat No.C2-HT.01.04-A.4117 dan telah didaftarkan dalam Daftar Perusahaan di Kantor Pendaftaran
Perusahaan Kotamadya Jakarta Selatan dibawah No.3990/BH.09.03/II/99 tanggal 22 Februari 1999,
serta telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No.89 tanggal 5 Nopember 1999,
Tambahan No. 7503.
2.
Akta Risalah Rapat Umum Para Pemegang Saham No.94 tanggal 23 April 2007 yang dibuat oleh
Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta, akta mana telah memperoleh persetujuan dari Menteri
Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia sesuai dengan Surat Keputusan
No.W7-05242.HT.01.04.TH. 2007 tanggal 8 Mei 2007 dan telah didaftarkan pada kantor Pendaftaran
Perusahaan Kodya Jakarta Selatan dibawah No. 721/RUB.09.03/VIII/2007 tanggal 31 Agustus 2007,
dan telah didaftarkan pada kantor pendaftaran Perusahaan Kodya Jakarta Selatan dibawah
No. 721/RUB.09.03/VIII/2007 tanggal 31 Agustus 2007, serta Berita Negara Republik Indonesia
untuk akta tersebut masih dalam proses pengurusan di Perusahaan Umum Percetakan Negara
Republik Indonesia, berdasarkan Surat Keterangan No. 26/MW/X/2007 tanggal 11 Oktober 2007
yang dikeluarkan oleh Misahardi Wilamarta, S.H. Notaris di Jakarta.
3.
Akta Pernyataan Keputusan Rapat No.111 tanggal 23 Agustus 2007 yang dibuat oleh Misahardi
Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta, akta mana telah memperoleh persetujuan dari Menteri Hukum dan
Hak Asasi Manusia Republik Indonesia sesuai dengan Surat Keputusan No.W7-09419 HT.01.04-TH.2007,
serta Berita Negara Republik Indonesia untuk akta tersebut masih dalam proses pengurusan di
Perusahaan Umum Percetakan Negara Republik Indonesia, berdasarkan Surat Keterangan
No. 26/MW/X/2007 tanggal 11 Oktober 2007 yang dikeluarkan oleh Misahardi Wilamarta, S.H. Notaris
di Jakarta. Akta tersebut merubah status Perseroan menjadi perusahaan fasilitas Penanaman Modal
Asing, serta merubah pasal 1 ayat (1), pasal 5 sampai dengan pasal 20 Anggaran Dasar Perseroan,
yang mengakibatkan perubahan nama Perseroan menjadi PT Alam Sutera Realty.
4.
Akta Pernyataan Keputusan Rapat No.162 tanggal 29 Agustus 2007 yang dibuat oleh Misahardi
Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta, akta mana telah memperoleh persetujuan dari Menteri Hukum dan
Hak Asasi Manusia Republik Indonesia sesuai dengan Surat Keputusan No.W7-09583 HT.01.04-TH.2007
tanggal 30 Agustus 2007, serta Berita Negara Republik Indonesia untuk akta tersebut masih dalam
proses pengurusan di Perusahaan Umum Percetakan Negara Republik Indonesia, berdasarkan
Surat Keterangan No. 26/MW/X/2007 tanggal 11 Oktober 2007 yang dikeluarkan oleh Misahardi
Wilamarta, S.H. Notaris di Jakarta.
24
Anggaran Dasar Perseroan kemudian terakhir diubah dalam rangka Penawaran Umum Perdana kepada
Masyarakat berdasarkan Akta Berita Acara RULBPS Perseroan No. 71 tanggal 19 September 2007
yang dibuat dihadapan Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta, dan telah memperoleh persetujuan
dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan
No. C.01547.HT.01.04.TH.2007 tanggal 29 Oktober 2007 dan pemberitahuannya telah diterima dan
dicatat oleh Departemen Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan surat
No.C-UM.HT.01.10-1912 tanggal 1 Nopember 2007. Akta tersebut saat ini masih dalam proses pengurusan
pencetakan Berita Negara Republik Indonesia di Perusahaan Umum Percetakan Negara Republik
Indonesia berdasarkan Surat Keterangan No.27/MW/X/2007 tanggal 11 Oktober 2007 yang dikeluarkan
oleh Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta serta berdasarkan bukti pembayaran Tambahan Berita
Negara dengan nomor kwitansi 020041/SPMU/2007 tanggal 23 Oktober 2007. Akta tersebut antara lain
merubah nama Perseroan menjadi “PT Alam Sutera Realty Tbk.”, merubah nilai nominal saham dan
merubah seluruh Anggaran Dasar Perseroan yang disesuaikan dengan Undang-Undang No. 8 Tahun
1995 tentang Pasar Modal dan peraturan pelaksanaannya dalam rangka menjadi Perusahaan Terbuka.
Sesuai dengan ketentuan pasal 3 Anggaran Dasar Perseroan sebagaimana diuraikan dalam Akta Berita
Acara Rapat Umum Luar Biasa Para Pemegang Saham Perseroan No. 71 tanggal 19 September 2007
yang dibuat dihadapan Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta, maksud dan tujuan serta kegiatan
usaha Perseroan adalah berusaha dalam bidang pembangunan dan pengelolaan perumahan. Untuk
mencapai maksud dan tujuan tersebut diatas Perseroan dapat melaksanakan kegiatan usaha sebagai
berikut:
a.
b.
c.
d.
e.
membuka dan menjalankan serta mengelola perusahaan pembangunan perumahan dan bertindak
sebagai pengembang (developer);
membuka dan menjalankan serta mengelola perusahaan real estate, pusat pertokoan dan
perkantoran;
membuka dan menjalankan serta mengelola perusahaan biro bangunan termasuk perencana,
pelaksana, pengawas, pemborong dan pemelihara, baik untuk bangunan-bangunan gedung, pabrik,
jalan, jembatan, landasan, irigasi, waduk, dermaga, konstruksi besi, pembuatan sumur artesis dan
lain-lain bangunan sarana dan prasarana, maupun untuk pekerjaan-pekerjaan teknik sipil lainnya
basah ataupun kering di kawasan tersebut di atas;
mengembangkan daerah pemukiman, perkantoran, termasuk pelepasan hak atas tanah, pengurukan,
pemetakan, pengukuran, penggalian dan penimbunan tanah, peluasan lahan di pantai (reklamasi),
pemasangan instalasi-instalasi listrik, air minum, gas dan telekomunikasi dan seluruh faktor penunjang
yang berkaitan dengan pembangunan suatu daerah;
menjual tanah-tanah yang telah dikembangkan berupa tanah-tanah kavling, berikut bangunannya.
Sehubungan dengan kegiatan usaha tersebut, Perseroan dan Anak Perusahaan telah memperoleh izinizin sebagai berikut :
a.
Izin-izin yang diperoleh Perseroan dari Pemerintah:
Perseroan
-
-
-
Perseroan telah memperoleh Keputusan Bupati Cianjur No. 505/Kep.202-KP/2002 tanggal
22 Juli 2002 tentang Pemberian Izin Lokasi Tanah seluas + 150 (seratus lima puluh) hektar di
Desa Cimacan dan Ciloto, Kecamatan Pacet untuk keperluan pengembangan pembangunan
perumahan resort, cottage, kegiatan wisata dan fasilitas penunjang lainnya atas nama
PT Adhihutama Manunggal;
Perseroan telah memperoleh hasil Penelitian Lapangan No.460/29/II/2002 tanggal 2 September
2002 mengenai Pertimbangan Aspek Tata Guna Tanah dalam Rangka Pemberian Izin Lokasi
untuk Perumahan yang dikeluarkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kota Tangerang; dan
Perseroan telah memperoleh Keputusan Walikota Tangerang No. 460-113-2002 tanggal
3 September 2002 tentang Pemberian Izin Lokasi untuk keperluan pembangunan perumahan,
tanah seluas + 1.650.000 m2 terletak di Kelurahan Panunggangan Timur, Kunciran, Kunciran
Indah dan Pinang, Kecamatan Pinang Kota Tangerang, Propinsi Banten atas nama
PT Adhihutama Manunggal.
25
PT Alfa Goldland Realty
-
-
-
-
-
-
-
-
Surat Keputusan Gubernur Kepala Daerah Tingkat I Jawa Barat No.593.82/SK.228.S/AGRDA/104 tanggal 1 Februari 1984 tentang Izin Lokasi dan Pembebasan Tanah seluas + 700 Ha,
terletak di Desa Panunggangan, Kecamatan Cipondoh, dan Desa Pondok Jagung, Desa
Pakulonan, Kecamatan Serpong Kabupaten Daerah Tk.II Tangerang untuk mendirikan
perumahan (real estate) atas nama PT Alfa Goldland Realty, yang terakhir kali telah diperpanjang
berdasarkan Surat Keputusan Kepala Kantor Pertanahan Kotamadya Tangerang No.460.04SK.051.P tanggal 4 Mei 1994.
Surat Keputusan Bupati Kepala Daerah Tingkat II Tangerang No.645/575-DB/1997 tanggal
17 Nopember 1997 tentang Izin Mendirikan Bangunan untuk mendirikan bangunan kantor proyek
2 kepada PT Alfa Goldland Realty, yang beralamat di Perumahan Alam Sutera, Jl. Alam Utama
Kav.2, Kelurahan Pakulonan, Kecamatan Serpong, Tangerang;
Surat Keputusan Bupati Kepala Daerah Tingkat II Tangerang No.643.1/576-DB/1997 tanggal
17 Nopember 1997 tentang Izin Mendirikan Bangunan untuk mendirikan bangunan Wisata
Perang-perangan (Paint Ball Game) kepada PT Alfa Goldland Realty, yang beralamat di
Perumahan Alam Sutera, Jl. Alam Utama Kav.2, Kelurahan Pakulonan, Kecamatan Serpong,
Tangerang;
Surat Keputusan Bupati Kepala Daerah Tingkat II Tangerang No.644.1/578-DB/1997 tanggal
17 Nopember 1997 tentang Izin Mendirikan Bangunan untuk mendirikan bangunan Pusat Jajan
(Food Court) kepada PT Alfa Goldland Realty, yang beralamat di Perumahan Alam Sutera,
Jl. Alam Utama Kav.2, Kelurahan Pakulonan, Kecamatan Serpong, Tangerang;
Surat Keputusan Bupati Kepala Daerah Tingkat II Tangerang No.645/579-DB/1997 tanggal
17 Nopember 1997 tentang Izin Mendirikan Bangunan untuk mendirikan bangunan kantor
pengelola kawasan kepada PT Alfa Goldland Realty, yang beralamat di Perumahan Alam Sutera,
Jl. Alam Utama Kav.2, Kelurahan Pakulonan, Kecamatan Serpong, Tangerang;
Keputusan Bupati Tangerang No.643/07- DTRB/2003 tanggal 3 Januari 2003 tentang Izin
Mendirikan Bangunan untuk mendirikan bangunan Family Park / Leisure center kepada PT Alfa
Goldland Realty / Soelaeman Soemawinata, yang beralamat di Wisma Argo Manunggal Lt.18,
Jl. Gatot Subroto Kav.22, Jakarta Selatan;
Keputusan Bupati Tangerang No.643.1/10-DTRB/2003 tanggal 3 Januari 2003 tentang Izin
Mendirikan Bangunan untuk mendirikan bangunan Club House kepada PT Alfa Goldland Realty
/ Soelaeman Soemawinata, yang beralamat di Wisma Argo Manunggal Lt.18, Jl. Gatot Subroto
Kav.22, Jakarta Selatan; dan
Keputusan Bupati Tangerang No.643/890-DTRB/2004 tanggal 18 Juni 2004 tentang Izin
Mendirikan Bangunan untuk mendirikan bangunan Taman Rekreasi kepada PT Alfa Goldland
Realty / Soelaeman Soemawinata, yang beralamat di Wisma Argo Manunggal Lt.18, Jl. Gatot
Subroto Kav.22, Jakarta Selatan.
2. PERKEMBANGAN PERMODALAN DAN KEPEMILIKAN SAHAM PERSEROAN
Berikut merupakan perkembangan struktur dan kepemilikan saham sejak didirikannya sampai dengan
Prospektus ini diterbitkan sebagai berikut :
Tahun 1993 (Pendirian)
Sesuai dengan Akta Pendirian No.15 tanggal 3 Nopember 1993 yang dibuat di hadapan Ny. Erly
Soehandjojo, S.H., Notaris di Jakarta, akta mana telah memperoleh pengesahan dari Menteri Kehakiman
Republik Indonesia sesuai dengan Surat Keputusannya No.C2-1281.HT.01.01.TH.94 tanggal 28 Januari
1994 dan telah didaftarkan pada register kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan dibawah
No.541/A.PT/HKM/1994/ PN.JAK.SEL tanggal 5 April 1994, serta telah diumumkan dalam Berita Negara
Republik Indonesia No.53 tanggal 5 Juli 1994, Tambahan No.3973. Komposisi permodalan dan susunan
Pemegang Saham Perseroan pada saat pendirian adalah sebagai berikut:
26
Keterangan
Saham Biasa Atas Nama
Nilai Nominal Rp1.000.000 per saham
Jumlah Saham
Jumlah Nilai Nominal (Rp)
Modal Dasar
%
20.000
20.000.000.000
Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh
5.000
5.000.000.000
100,00
Pemegang Saham
PT Tunas Koralindo
The Lin I
The Hui Chin
The Nin King
The Wen Jun
Karman Widjaja
3.000
600
450
400
400
150
3.000.000.000
600.000.000
450.000.000
400.000.000
400.000.000
150.000.000
60,00
12,00
9,00
8,00
8,00
3,00
15.000
15.000.000.000
Jumlah Saham Dalam Portepel
Tahun 1994
Sesuai Akta Jual Beli Saham No.388 tanggal 19 Desember 1994 yang dibuat dihadapan Ny. Erly
Soehandjojo, S.H., Notaris di Jakarta, dimana The Ning King menjual seluruh sahamnya dalam Perseroan
sebanyak 400 (empat ratus) saham kepada Ny. Angeline Sutedja. Dengan adanya perubahan tersebut
di atas, maka komposisi permodalan dan sususan Pemegang Saham Perseroan menjadi sebagai berikut:
Keterangan
Saham Biasa Atas Nama
Nilai Nominal Rp1.000.000 per saham
Jumlah Saham
Jumlah Nilai Nominal (Rp)
20.000
20.000.000.000
Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh
5.000
5.000.000.000
100,00
Pemegang Saham
PT Tunas Koralindo
Angeline Sutedja (d/h The Lin I)
Marcia Sutedja (d/h The Hui Chin)
Aurelia Wynn Sutedja (d/h The Wen Jun)
Karman Widjaja
3.000
1.000
450
400
150
3.000.000.000
1.000.000.000
450.000.000
400.000.000
150.000.000
60,00
20,00
9,00
8,00
3,00
15.000
15.000.000.000
Modal Dasar
Jumlah Saham Dalam Portepel
%
Keterangan:
•
The Lin I melakukan penggantian nama menjadi Angeline Sutedja berdasarkan Keputusan Menteri
Kehakiman, tanggal 17 Mei 1994, Nomor: C2-658 HT.02.01-Th 1994;
•
The Hui Chin melakukan penggantian nama menjadi Marcia Sutedja berdasarkan Keputusan Menteri
Kehakiman, tanggal 17 Mei 1994, Nomor: C2-660 HT.02.01-Th 1994;
•
The Wen Jun melakukan penggantian nama menjadi Aurelia Wynn Sutedja berdasarkan Keputusan
Menteri Kehakiman, tanggal 17 Mei 1994, Nomor: C2-659 HT.02.01-Th 1994.
Tahun 1997
Sesuai dengan Akta Risalah Rapat No.256 tanggal 10 Nopember 1997 yang dibuat oleh Ny. Erly
Soehandjojo, S.H., Notaris di Jakarta, akta mana telah memperoleh persetujuan dari Menteri Kehakiman
Republik Indonesia sesuai dengan Surat Keputusannya No.C2-4967HT.01.04.Th.1998 tanggal 12 Mei
1998 dan telah didaftarkan dalam Daftar Perusahaan pada Kantor Pendaftaran Perusahaan Kodya Jakarta
Selatan dibawah No. 3990/BH.09.03/II/99 tanggal 22 Februari 1999, serta telah diumumkan dalam Berita
Negara Republik Indonesia No.89 tanggal 5 Nopember 1999, Tambahan No.7503, dimana Perseroan
menurunkan nilai nominal saham yang semula Rp1.000.000 (satu juta Rupiah) setiap saham menjadi
Rp1.000 (seribu Rupiah) setiap saham. Dengan adanya penurunan nilai nominal saham tersebut, maka
komposisi permodalan dan susunan Pemegang Saham Perseroan adalah sebagai berikut:
27
Keterangan
Saham Biasa Atas Nama
Nilai Nominal Rp1.000 per saham
Jumlah Saham
Jumlah Nilai Nominal (Rp)
Modal Dasar
%
20.000.000
20.000.000.000
Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh
5.000.000
5.000.000.000
100,00
Pemegang Saham
PT Tunas Koralindo
Angeline Sutedja (d/h The Lin I)
Marcia Sutedja (d/h The Hui Chin)
Aurelia Wynn Sutedja (d/h The Wen Jun)
Karman Widjaja
3.000.000
1.000.000
450.000
400.000
150.000
3.000.000.000
1.000.000.000
450.000.000
400.000.000
150.000.000
60,00
20,00
9,00
8,00
3,00
15.000.000
15.000.000.000
Jumlah Saham Dalam Portepel
Tahun 2006
1.
Sesuai dengan Notulen Umum Pemegang Saham Luar Biasa dan dokumen Jual Beli Saham, yang
keduanya tertanggal 15 Juni 2006 dibuat dibawah tangan dan bermeterai cukup. Pemegang saham
Perseroan telah setuju atas penjualan saham Perseroan milik Angeline Sutedja sebanyak 1.000.000
(satu juta) saham, Marcia Sutedja sebanyak 450.000 (empat ratus lima puluh ribu) saham, Aurelia
Wynn Sutedja sebanyak 400.000 (empat ratus ribu) saham dan PT Tunas Koralindo sebanyak
3.000.000 (tiga juta) saham, yang dijual kepada PT Selaras Citamanunggal sebanyak 4.850.000
(empat juta delapan ratus lima puluh ribu) saham.
Jual beli saham tersebut diatas dilaksanakan dengan Dokumen Jual Beli Saham tanggal 15 Juni
2006 dibuat di bawah tangan dan bermeterai yang cukup yang berisikan jual beli saham milik Angeline
Sutedja sebanyak 1.000.000 (satu juta) saham, Marcia Sutedja sebanyak 450.000 (empat ratus
lima puluh ribu) saham, Aurelia Wynn Sutedja sebanyak 400.000 (empat ratus ribu) saham kepada
PT Selaras Citamanunggal. Selain itu jual beli saham antara PT Tunas Koralindo dengan PT Selaras
Citamanunggal juga dilaksanakan dengan Dokumen Jual Beli Saham tanggal 15 Juni 2006 dibuat
di bawah tangan dan bermeterai yang cukup.
Dengan adanya jual beli saham tersebut, maka komposisi permodalan dan susunan Pemegang
Saham Perseroan menjadi sebagai berikut:
Keterangan
Saham Biasa Atas Nama
Nilai Nominal Rp1.000 per saham
Jumlah Saham
Jumlah Nilai Nominal (Rp)
20.000.000
20.000.000.000
Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh
5.000.000
5.000.000.000
100,00
Pemegang Saham
PT Selaras Citamanunggal
Karman Widjaja
4.850.000
150.000
4.850.000.000
150.000.000
97,00
3,00
15.000.000
15.000.000.000
Modal Dasar
Jumlah Saham Dalam Portepel
%
Sesuai dengan Akta Risalah Rapat No.25 tanggal 21 Desember 2006 dibuat dihadapan Ny. Retno
Indah Handayani, S.H., Notaris pengganti dari Ny. Erly Soehandjojo, S.H., Notaris di Jakarta, para
Pemegang Saham Perseroan telah menyetujui pengeluaran saham dalam simpanan sebanyak
15.000.000 (lima belas juta) saham atau sebesar Rp15.000.000.000 (lima belas miliar Rupiah),
yang diambil seluruhnya dan ditempatkan serta disetor penuh secara tunai oleh PT Selaras
Citamanunggal. Dengan adanya pengeluaran saham dalam simpanan, maka struktur permodalan
dan susunan Pemegang Saham Perseroan menjadi sebagai berikut:
28
Keterangan
Saham Biasa Atas Nama
Nilai Nominal Rp1.000 per saham
Jumlah Saham
Jumlah Nilai Nominal (Rp)
Modal Dasar
20.000.000
20.000.000.000
Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh
20.000.000
20.000.000.000
100,00
Pemegang Saham
PT Selaras Citamanunggal
Karman Widjaja
19.850.000
150.000
19.850.000.000
150.000.000
99,25
0,75
-
-
Jumlah Saham Dalam Portepel
%
Tahun 2007
1.
Sesuai dengan Akta Risalah Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa No.94 tanggal 23 April
2007 yang dibuat oleh Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta, akta mana telah memperoleh
persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia sesuai dengan Surat
Keputusan No.W7-05242.HT.01.04-TH.2007 tanggal 8 Mei 2007 dan telah didaftarkan pada kantor
Pendaftaran Perusahaan Kodya Jakarta Selatan dibawah No. 721/RUB.09.03/VIII/2007 tanggal
31 Agustus 2007, serta Berita Negara Republik Indonesia untuk akta tersebut masih dalam proses
pengurusan di Perusahaan Umum Percetakan Negara Republik Indonesia berdasarkan Surat
Keterangan No.26/MW/X/2007 tanggal 11 Oktober 2007 yang dikeluarkan oleh Misahardi Wilamarta,
S.H., Notaris di Jakarta. Akta tersebut turut menegaskan Akta Risalah Rapat No.25 tanggal
21 Desember 2006 dibuat dihadapan Ny. Retno Indah Handayani, S.H., Notaris pengganti dari
Ny. Erly Soehandjojo, S.H., Notaris di Jakarta. Para Pemegang Saham emiten telah menyetujui
peningkatan modal dasar dari sebesar Rp20.000.000.000 (dua puluh miliar Rupiah) menjadi
Rp250.000.000.000 (dua ratus lima puluh miliar Rupiah), serta modal ditempatkan / disetor yang
semula Rp20.000.000.000 (dua puluh miliar Rupiah) menjadi Rp212.000.000.000 (dua ratus dua
belas miliar Rupiah). Dengan adanya peningkatan modal dasar, modal ditempatkan dan disetor
penuh tersebut, maka komposisi permodalan dan susunan Pemegang Saham Perseroan menjadi
sebagai berikut:
Keterangan
Saham Biasa Atas Nama
Nilai Nominal Rp1.000 per saham
Jumlah Saham
Jumlah Nilai Nominal (Rp)
Modal Dasar
250.000.000
250.000.000.000
Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh
212.000.000
212.000.000.000
100,00
Pemegang Saham
PT Selaras Citamanunggal
Karman Widjaja
211.850.000
150.000
211.850.000.000
150.000.000
99,93
0,07
38.000.000
38.000.000.000
Jumlah Saham Dalam Portepel
2.
%
Sesuai dengan Notulen Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa tertanggal 28 Mei 2007 dibuat
dibawah tangan dan bermeterai cukup, yang kemudian diaktakan dengan Akta Pernyataan Keputusan
Rapat No.64 tanggal 18 Juni 2007, dibuat dihadapan Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta,
akta mana telah diberitahukan kepada Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
berdasarkan Surat Penerimaan Pemberitahuan No.W7-HT.01.10-12204 tanggal 29 Agustus 2007,
serta telah dicatatkan dalam Daftar Perusahaan pada tanggal 31 Agustus 2007. Pemegang Saham
Perseroan telah setuju atas penjualan saham Perseroan milik Karman Widjaja sebanyak 150.000
(seratus lima puluh ribu) saham kepada PT Tangerang Fajar Industrial Estate.
Jual beli saham tersebut diatas dilaksanakan dengan Dokumen Jual Beli Saham tanggal 28 Mei
2007 dibuat di bawah tangan dan bermeterai cukup yang berisikan jual beli saham milik Karman
Widjaja sebanyak 150.000 (seratus lima puluh ribu) saham kepada PT Tangerang Fajar Industrial
Estate. Dengan adanya jual beli saham tersebut maka komposisi permodalan dan susunan Pemegang
Saham Perseroan menjadi sebagai berikut:
29
Keterangan
Saham Biasa Atas Nama
Nilai Nominal Rp1.000 per saham
Jumlah Saham
Jumlah Nilai Nominal (Rp)
Modal Dasar
250.000.000
250.000.000.000
Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh
212.000.000
212.000.000.000
100,00
Pemegang Saham
PT Selaras Citamanunggal
PT Tangerang Fajar Industrial Estate
211.850.000
150.000
211.850.000.000
150.000.000
99,93
0,07
38.000.000
38.000.000.000
Jumlah Saham Dalam Portepel
3.
%
Sesuai dengan Akta Pernyataan Keputusan Rapat No.111 tanggal 23 Agustus 2007 yang dibuat
oleh Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta, akta mana telah memperoleh persetujuan dari
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia sesuai dengan Surat Keputusan
No.W7-09419 HT.01.04-TH.2007 tanggal 27 Agustus 2007, serta berdasarkan Surat Keterangan
No.26/MW/X/2007 tanggal 11 Oktober 2007 yang dikeluarkan oleh Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris
di Jakarta yang menyatakan bahwa Berita Negara Republik Indonesia untuk akta tersebut sedang
dalam proses pencetakan di Perusahaan Umum Percetakan Negara Republik Indonesia, para
Pemegang Saham Perseroan telah menyetujui peningkatan modal dasar yang semula
Rp250.000.000.000 (dua ratus lima puluh miliar Rupiah) menjadi Rp2.400.000.000.000 (dua triliun
empat ratus miliar Rupiah), serta modal ditempatkan / disetor yang semula Rp212.000.000.000
(dua ratus dua belas miliar Rupiah) menjadi Rp1.398.681.000.000 (satu triliun tiga ratus sembilan
puluh delapan miliar enam ratus delapan puluh satu juta Rupiah). Dengan adanya peningkatan
modal dasar, modal ditempatkan dan disetor penuh tersebut, maka komposisi permodalan dan
susunan Pemegang Saham Perseroan menjadi sebagai berikut:
Keterangan
Saham Biasa Atas Nama
Nilai Nominal Rp1.000 per saham
Jumlah Saham
Jumlah Nilai Nominal (Rp)
Modal Dasar
2.400.000.000
2.400.000.000.000
Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh
1.398.681.000
1.398.681.000.000
100,00
515.916.000
298.245.000
266.480.000
211.850.000
106.190.000
515.916.000.000
298.245.000.000
266.480.000.000
211.850.000.000
106.190.000.000
36,89
21,32
19,05
15,15
7,59
1.001.319.000
1.001.319.000.000
Pemegang Saham
PT Argo Manunggal Land Development
PT Tangerang Fajar Industrial Estate
PT Manunggal Prime Development
PT Selaras Citamanunggal
PT Bukit Asri Padang Golf
Jumlah Saham Dalam Portepel
%
Atas penyetoran saham akibat peningkatan modal dasar, modal ditempatkan dan modal disetor
sebagaimana tersebut di atas telah disetorkan oleh para Pemegang Saham Perseroan dengan cara:
a.
PT Argo Manunggal Land Development melakukan penyetoran dengan cara inbreng saham
miliknya yang berada di dalam PT Nusa Cipta Pratama sebanyak 515.916.000 (lima ratus lima
belas juta sembilan ratus enam belas ribu) saham atau sebesar Rp515.916.000.000 (lima ratus
lima belas miliar sembilan ratus enam belas juta Rupiah), yang diaktakan berdasarkan Akta
Penyimpanan No.116 tanggal 23 Agustus 2007 dibuat dihadapan Misahardi Wilamarta, S.H.,
Notaris di Jakarta.
b.
PT Tangerang Fajar Industrial Estate melakukan penyetoran dengan cara inbreng saham sebagai
berikut:
i.
Miliknya yang berada di dalam PT Duta Prakarsa Development sebanyak 94.000.000
(sembilan puluh empat juta) saham atau sebesar Rp94.000.000.000 (sembilan puluh empat
miliar Rupiah), yang kemudian diaktakan berdasarkan Akta Penyimpanan No.112 tanggal
23 Agustus 2007 dibuat dihadapan Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta.
30
ii.
4.
Miliknya yang berada di dalam PT Delta Mega Persada sebanyak 204.095.000 (dua ratus
empat juta sembilan puluh lima ribu Rupiah) atau sebesar Rp204.095.000.000 (dua ratus
empat miliar sembilan puluh lima juta Rupiah), yang kemudian diaktakan berdasarkan Akta
Penyimpanan No.113 tanggal 23 Agustus 2007 dibuat dihadapan Misahardi Wilamarta,
S.H., Notaris di Jakarta.
c.
PT Manunggal Prime Development melakukan penyetoran dengan cara inbreng saham miliknya
yang berada di dalam PT Delta Mega Persada sebanyak 266.480.000 (dua ratus enam puluh
enam juta empat ratus delapan puluh ribu) saham atau sebesar Rp266.480.000.000 (dua ratus
enam puluh enam miliar empat ratus delapan puluh juta Rupiah), yang kemudian diaktakan
berdasarkan Akta Penyimpanan No.114 tanggal 23 Agustus 2007 dibuat dihadapan Misahardi
Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta.
d.
PT Bukit Asri Padang Golf melakukan penyetoran dengan cara inbreng saham miliknya yang
berada di dalam PT Delta Mega Persada sebanyak 106.190.000 (seratus enam juta seratus
sembilan puluh ribu) saham atau sebesar Rp106.190.000.000 (seratus enam miliar seratus
sembilan puluh juta Rupiah), yang diaktakan berdasarkan Akta Penyimpanan No.115 tanggal
23 Agustus 2007 dibuat dihadapan Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta.
Sesuai dengan Akta Berita Acara RULBPS Perseroan No. 71 tanggal 19 September 2007 yang
dibuat dihadapan Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta, dan telah memperoleh persetujuan
dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan
No. C.01547.HT.01.04.TH.2007 tanggal 29 Oktober 2007. Akta tersebut saat ini masih dalam proses
pengurusan pencetakan Berita Negara Republik Indonesia di Perusahaan Umum Percetakan Negara
Republik Indonesia berdasarkan Surat Keterangan No.27/MW/X/2007 tanggal 11 Oktober 2007
yang dikeluarkan oleh Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta serta berdasarkan bukti
pembayaran Tambahan Berita Negara dengan nomor kwitansi 020041/SPMU/2007 tanggal
23 Oktober 2007. Para Pemegang Saham Perseroan telah menyetujui antara lain penurunan nilai
nominal dari Rp1.000 (seribu Rupiah) menjadi Rp100 (seratus Rupiah) per saham. Dengan adanya
penurunan nilai nominal tersebut, maka struktur permodalan dan susunan Pemegang Saham
Perseroan menjadi sebagai berikut:
Keterangan
Saham Biasa Atas Nama
Nilai Nominal Rp1.000 per saham
Jumlah Saham
Jumlah Nilai Nominal (Rp)
Modal Dasar
24.000.000.000
2.400.000.000.000
Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh
13.986.810.000
1.398.681.000.000
100,00
5.159.160.000
2.982.450.000
2.664.800.000
2.118.500.000
1.061.900.000
515.916.000.000
298.245.000.000
266.480.000.000
211.850.000.000
106.190.000.000
36,89
21,32
19,05
15,15
7,59
10.013.190.000
1.001.319.000.000
Pemegang Saham
PT Argo Manunggal Land Development
PT Tangerang Fajar Industrial Estate
PT Manunggal Prime Development
PT Selaras Citamanunggal
PT Bukit Asri Padang Golf
Jumlah Saham Dalam Portepel
%
3. KETERANGAN SINGKAT TENTANG PEMEGANG SAHAM PERSEROAN
BERBENTUK BADAN HUKUM
PT Argo Manunggal Land Development (“AMLD”)
Riwayat Singkat
AMLD didirikan berdasarkan Akta Pendirian No.294 tanggal 22 September 1993 dibuat dihadapan
Ny. Erly Soehandjojo, S.H., Notaris di Jakarta, akta mana telah memperoleh pengesahan dari
Menteri Kehakiman Republik Indonesia Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan
No.C2-9893.HT.01.01.TH.93 tanggal 30 September 1993 dan telah didaftarkan dalam register pada
31
Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan di bawah No.989/A.PT/HKM/1993/PN.JAK.SEL pada
tanggal 20 Oktober 1993, yang kemudian diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No.104
tanggal 28 Desember 1993, Tambahan 6269. Dimana Anggaran Dasar AMLD terakhir diubah berdasarkan
Akta Pernyataan Keputusan Rapat No.2 tanggal 1 Agustus 2007 yang dibuat oleh Misahardi Wilamarta,
S.H., Notaris di Jakarta, akta mana telah memperoleh persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi
Manusia Republik Indonesia sesuai dengan Surat Keputusan No.W7-08846 HT.01.04-TH.2007 tanggal
9 Agustus 2007, yang kemudian didaftarkan pada kantor Pendaftaran Perusahaan Kodya Jakarta Selatan
dibawah No.669/RUB.09.03/VIII/2007 tanggal 15 Agustus 2007. Akta tersebut juga telah dilaporkan kepada
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan Surat Penerimaan Pelaporan
No.W7-HT.01.04-12014 tanggal 15 Agustus 2007 dan kemudian didaftarkan pada kantor Pendaftaran
Perusahaan Kodya Jakarta Selatan dibawah No.369/RUB.09.03/VIII/2007 tanggal 15 Agustus 2007,
serta Berita Negara Republik Indonesia untuk akta tersebut masih dalam proses pengurusan di
Perusahaan Umum Percetakan Negara Republik Indonesia berdasarkan Surat Keterangan No.33/MW/
X/2007 tanggal 11 Oktober 2007 yang dibuat oleh Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta.
Maksud dan Tujuan
Maksud dan tujuan dari AMLD ialah berusaha dalam bidang pembangunan perumahan.
Permodalan
Sesuai dengan ketentuan pasal 3 Anggaran Dasar AMLD sebagaimana diuraikan dalam Akta Pernyataan
Keputusan Rapat No.2 tanggal 1 Agustus 2007 yang dibuat oleh Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di
Jakarta, akta mana telah memperoleh persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik
Indonesia sesuai dengan Surat Keputusan No.W7-08846 HT.01.04-TH.2007 tanggal 9 Agustus 2007,
yang kemudian didaftarkan pada kantor Pendaftaran Perusahaan Kodya Jakarta Selatan dibawah No.669/
RUB.09.03/VIII/2007 tanggal 15 Agustus 2007. Akta tersebut juga telah dilaporkan kepada Menteri Hukum
dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan Surat Penerimaan Pelaporan No.W7-HT.01.0412014 tanggal 15 Agustus 2007 dan kemudian didaftarkan pada kantor Pendaftaran Perusahaan Kodya
Jakarta Selatan dibawah No.369/RUB.09.03/VIII/2007 tanggal 15 Agustus 2007, serta Berita Negara
Republik Indonesia untuk akta tersebut masih dalam proses pengurusan di Perusahaan Umum Percetakan
Negara Republik Indonesia berdasarkan Surat Keterangan No.33/MW/X/2007 tanggal 11 Oktober 2007
yang dibuat oleh Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta, serta berdasarkan Akta Risalah Rapat
No.101 tanggal 24 Oktober 2007, yang dibuat dihadapan Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta,
serta Pemberitahuan pada Departemen Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia untuk akta
tersebut masih dalam proses pengurusan berdasarkan Surat Keterangan No.63/MW/X/2007 tanggal
29 Oktober 2007 yang dikeluarkan oleh Misahardi Wilamarta, Notaris di Jakarta, komposisi permodalan
dan susunan Pemegang Saham AMLD sebagai berikut:
Keterangan
Modal Dasar
Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh
Pemegang Saham
Wall Street Limited
PT Tunas Koralindo
Karman Widjaya
The Nicholas
Jumlah Saham Dalam Portepel
Saham Biasa Atas Nama
Nilai Nominal Rp1.000 per saham
Jumlah Saham Jumlah Nilai Nominal (Rp)
700.000.000
700.000.000.000
653.916.000
653.916.000.000
515.916.000
130.410.000
4.140.000
3.450.000
46.084.000
515.916.000.000
130.410.000.000
4.140.000.000
3.450.000.000
46.084.000.000
%
100,00
78,90
19,94
0,63
0,53
Pengurusan dan Pengawasan
Sesuai Akta Risalah Rapat No.100 tertanggal 24 Oktober 2007 yang dibuat di hadapan Misahardi
Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta, serta Pemberitahuan pada Departemen Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia untuk akta tersebut masih dalam proses pengurusan berdasarkan Surat Keterangan
No.63/MW/X/2007 tanggal 29 Oktober 2007 yang dikeluarkan oleh Misahardi Wilamarta, Notaris di Jakarta,
susunan pengurus AMLD adalah sebagai berikut :
32
Dewan Komisaris:
Komisaris Utama
Komisaris
: Karman Widjaya
: Emil Syarief Husen
Direksi:
Direktur Utama
Direktur
: Hendra Lesmana
: Iwan Setia Atmadja
PT Tangerang Fajar Industrial Estate (“TFIE”)
Riwayat Singkat
TFIE didirikan berdasarkan Akta Pendirian No.29 tanggal 19 Oktober 1989 dibuat dihadapan Mirah Dewi
Ruslim Sukmadjaja, S.H., Notaris di Tangerang, yang kemudian diperbaiki dengan Akta Pemasukan dan
Pengeluaran sebagai Pendiri serta Perubahan Anggaran Dasar No.17 tanggal 13 Maret 1991, dibuat
dihadapan Notaris yang sama, kemudian diperbaiki kembali oleh Akta Perubahan Anggaran Dasar No.288
tanggal 14 Desember 1993, dibuat dihadapan Ny. Erly Soehandjojo, S.H., Notaris di Jakarta, kemudian
diperbaiki lagi dengan Akta Perbaikan No.135 tangal 12 September 1994 dibuat dihadapan Notaris yang
sama, dan terakhir diperbaiki berdasarkan Akta Perbaikan No.137 tanggal 13 April 1995, akta-akta mana
telah memperoleh pengesahan dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan
No.C2-8129.HT.01.01.TH.95 tanggal 29 Juni 1995 dan sampai dengan saat ini sedang dalam proses
pendaftaran dalam register Kepaniteraan, serta dalam Berita Negara Republik Indonesia. Anggaran
Dasar TFIE kemudian terakhir diubah berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat No.62 tanggal
15 Agustus 2007 yang dibuat oleh Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta, akta mana telah
memperoleh persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia sesuai dengan
Surat Keputusan No.W7-09296 HT.01.04-TH.2007 tanggal 23 Agustus 2007 dan telah didaftarkan pada
kantor Pendaftaran Perusahaan Kodya Jakarta Selatan dibawah No.706/RUB.09.03/VIII/2007 tanggal
29 Agustus 2007, serta Berita Negara Republik Indonesia untuk akta tersebut masih dalam proses
pengurusan di Perusahaan Umum Percetakan Negara Republik Indonesia berdasarkan Surat Keterangan
No.29/MW/X/2007 tanggal 11 Oktober 2007 yang dibuat oleh Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta.
Maksud dan Tujuan
Maksud dan tujuan dari TFIE ialah berusaha dalam bidang pembangunan dan pengelolaan Kawasan
Industri.
Permodalan
Sesuai dengan Akta Pernyataan Keputusan Rapat No.62 tanggal 15 Agustus 2007 yang dibuat oleh
Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta, akta mana telah memperoleh persetujuan dari Menteri
Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia sesuai dengan Surat Keputusan No.W7-09296
HT.01.04-TH.2007 tanggal 23 Agustus 2007 dan telah didaftarkan pada kantor Pendaftaran Perusahaan
Kodya Jakarta Selatan dibawah No.706/RUB.09.03/VIII/2007 tanggal 29 Agustus 2007. Komposisi
permodalan dan susunan Pemegang Saham TFIE adalah sebagai berikut:
Keterangan
Saham Biasa Atas Nama
Nilai Nominal Rp1.000 per saham
Jumlah Saham
Jumlah Nilai Nominal (Rp)
Modal Dasar
400.000.000
400.000.000.000
Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh
225.095.000
225.095.000.000
100,00
Pemegang Saham
Unity Reliance Limited
PT Tunas Koralindo
Harjanto Tirtohadiguno
Angelina Sutedja
204.095.000
15.750.000
4.200.000
1.050.000
204.095.000.000
15.750.000.000
4.200.000.000
1.050.000.000
90,68
7,00
1,86
0,46
Jumlah Saham Dalam Portepel
174.905.000
174.905.000.000
33
%
Pengurusan dan Pengawasan
Sesuai Akta Pernyataan Keputusan Rapat No.67 tanggal 18 Juni 2007 yang dibuat di hadapan Misahardi
Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta, susunan anggota Komisaris dan Direksi TFIE adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris:
Komisaris Utama
Komisaris
: Karman Widjaya
: The Nicholas
Direksi:
Direktur Utama
Direktur
Direktur
: Hungkang Sutedja
: Harjanto Tirtohadiguno
: Leo Yulianto Sutedja
PT Manunggal Prime Development (“MPD”)
Riwayat Singkat
MPD didirikan berdasarkan Akta Pendirian No.353 tanggal 30 Oktober 1993, yang dibuat dihadapan
Ny. Erly Soehandjojo, S.H., Notaris di Jakarta, akta mana telah memperoleh pengesahan dari Menteri
Kehakiman Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan No.C2-12843 HT.01.01.Th.93 tanggal
2 Desember 1993 dan telah didaftarkan dalam register pada Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta
Selatan di bawah No.62/H.PT/HKM/1994/PN.JAK.SEL pada tanggal 15 Januari 1994, yang kemudian
diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No.25 tanggal 29 Maret 1994, Tambahan No.1761.
Anggaran Dasar MPD kemudian terakhir diubah berdasarkan Akta Risalah Rapat No.65 tanggal
16 Januari 1998 yang dibuat oleh Ny. Erly Soehandjojo,S.H., Notaris di Jakarta, akta mana telah memperoleh
persetujuan dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia sesuai dengan Surat Keputusan No.C2-9882
HT.01.04.Th.98 tanggal 29 Juli 1998 dan telah didaftarkan pada kantor Pendaftaran Perusahaan Kodya
Jakarta Selatan dibawah No.3828/BH.09.03/I/99 tanggal 27 Januari 1999, serta telah diumumkan dalam
Berita Negara Republik Indonesia No.80 tanggal 5 Oktober 1999, Tambahan No.6440.
Maksud dan Tujuan
Maksud dan tujuan dari MPD ialah berusaha dalam bidang perdagangan umum.
Permodalan
Sesuai dengan Akta Risalah Rapat No.65 tanggal 16 Januari 1998 yang dibuat oleh Ny. Erly Soehandjojo,
S.H., Notaris di Jakarta, akta mana telah memperoleh persetujuan dari Menteri Kehakiman Republik
Indonesia sesuai dengan Surat Keputusan No.C2-9882 HT.01.04.Th.98 tanggal 29 Juli 1998 dan telah
didaftarkan pada kantor Pendaftaran Perusahaan Kodya Jakarta Selatan dibawah No.3828/BH.09.03/I/99
tanggal 27 Januari 1999, serta telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No.80 tanggal
5 Oktober 1999, Tambahan No.6440, serta berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat No.65 tanggal
18 September 2007, yang dibuat dihadapan Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta, struktur
permodalan dan susunan Pemegang Saham MPD adalah sebagai berikut:
Keterangan
Saham Biasa Atas Nama
Nilai Nominal Rp1.000 per saham
Jumlah Saham
Jumlah Nilai Nominal (Rp)
Modal Dasar
%
200.000.000
200.000.000.000
Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh
72.390.000
72.390.000.000
100,00
Pemegang Saham
PT Daya Manunggal
The Nicholas
Hungkang Sutedja
Leo Yulianto Sutedja
66.600.000
2.026.500
2.026.500
1.737.000
66.600.000.000
2.026.500.000
2.026.500.000
1.737.000.000
92,00
2,80
2,80
2,40
127.610.000
127.610.000.000
Jumlah Saham Dalam Portepel
34
Pengurusan Dan Pengawasan
Sesuai Akta Pernyataan Keputusan Rapat No.127 tanggal 29 Oktober 2007 yang dibuat di hadapan
Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta, serta Pemberitahuan pada Departemen Hukum dan Hak
Asasi Manusia Republik Indonesia untuk akta tersebut masih dalam proses pengurusan berdasarkan
Surat Keterangan No.68/MW/X/2007 tanggal 29 Oktober 2007 yang dibuat oleh Misahardi Wilamarta,
S.H., susunan pengurus MPD adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris:
Komisaris Utama
: The Nicholas
Komisaris
: Harjanto Tirtohadiguno
Komisaris
: Leo Yulianto Sutedja
Direksi:
Direktur Utama
Direktur
: Karman Widjaya
: Hungkang Sutedja
PT Selaras Citamanunggal (“SCM”)
Riwayat Singkat
SCM didirikan berdasarkan Akta Pendirian No.464 tanggal 31 Mei 1994 dibuat dihadapan Ny. Erly
Soehandjojo, S.H., Notaris di Jakarta, akta mana telah memperoleh pengesahan dari Menteri Kehakiman
Republik Indonesia dengan Surat Keputusannya No.C2-11797.HT.01.01.TH.94 tanggal 5 Agustus 1994
dan telah didaftarkan dalam register pada Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan di bawah
No.1597/A.PT/HKM/1994/PN.JAK.SEL. tanggal 12 September 1994, yang kemudian diumumkan dalam
Berita Negara Republik Indonesia No.95 tanggal 29 Nopember 1994, Tambahan No.9798, yang terakhir
Anggaran Dasarnya diubah berdasarkan Akta Risalah Rapat No.351 tanggal 13 Nopember 1997 yang
dibuat oleh Ny. Erly Soehandjojo, S.H., Notaris di Jakarta, akta mana telah memperoleh persetujuan dari
Menteri Kehakiman Republik Indonesia sesuai dengan Surat Keputusan No.C2-4.977 HT.01.04.TH.98
tanggal 12 Mei 1998 dan telah didaftarkan pada kantor Pendaftaran Perusahaan Kodya Jakarta Selatan
dibawah No.4428/BH.09.03/V/99 tanggal 3 Mei 1999, serta telah diumumkan dalam Berita Negara
Republik Indonesia No.71 tanggal 3 September 1999, Tambahan No.5390.
Maksud dan Tujuan
Maksud dan tujuan dari SCM ialah berusaha dalam bidang pembangunan perumahan.
Permodalan
Sesuai dengan Akta Risalah Rapat No.351 tanggal 13 Nopember 1997 yang dibuat oleh Ny. Erly
Soehandjojo, S.H., Notaris di Jakarta, akta mana telah memperoleh persetujuan dari Menteri Kehakiman
Republik Indonesia sesuai dengan Surat Keputusan No.C2-4.977 HT.01.04.TH.98 tanggal 12 Mei 1998
dan telah didaftarkan pada kantor Pendaftaran Perusahaan Kodya Jakarta Selatan dibawah No.4428/
BH.09.03/V/99 tanggal 3 Mei 1999, serta telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia
No.71 tanggal 3 September 1999, Tambahan No.5390, struktur permodalan dan susunan Pemegang
Saham SCM adalah sebagai berikut:
Keterangan
Modal Dasar
Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh
Pemegang Saham
PT Tunas Koralindo
Aurelia Wynn Sutedja
Jumlah Saham Dalam Portepel
Saham Biasa Atas Nama
Nilai Nominal Rp1.000 per saham
Jumlah Saham Jumlah Nilai Nominal (Rp)
20.000.000
20.000.000.000
5.000.000
5.000.000.000
4.750.000
250.000
15.000.000
35
4.750.000.000
250.000.000
15.000.000.000
%
100,00
95,00
5,00
Pengurusan dan Pengawasan
Sesuai Akta Risalah Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa No.104 tertanggal 25 September 2007
yang dibuat di hadapan Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta, akta mana sedang dalam proses
pengurusan pelaporan pada Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia, susunan pengurus SCM adalah
sebagai berikut:
Dewan Komisaris:
Komisaris Utama
Komisaris
:
:
The Nicholas
Handojo Budilaksmono
Direksi:
Direktur Utama
Direktur
:
:
Hungkang Sutedja
Emil Syarief Husen
PT Bukit Asri Padang Golf (“BAPG”)
Riwayat Singkat
BAPG didirikan berdasarkan Akta Pendirian No.4 tanggal 6 Februari 2003, yang dibuat dihadapan
Ny. Erly Soehandjojo, S.H., Notaris di Jakarta, akta mana telah memperoleh pengesahan dari Menteri
Kehakiman Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan No.C-08782 HT.01.01.TH.2003 tanggal
23 April 2003 dan telah didaftarkan dalam register pada Kantor Pendaftaran Perusahaan Kabupaten
Cianjur di bawah No.0006/BH.01.06/VIII/2007 pada tanggal 15 Agustus 2007, serta telah diumumkan
dalam Berita Negara Republik Indonesia No.77 tanggal 25 September 2007, Tambahan No.9678.
Maksud dan Tujuan
Maksud dan tujuan dari BAPG ialah berusaha dalam bidang pembangunan lapangan golf dan
prasarananya, jasa pendidikan dan penyewaan lapangan atau peralatan golf.
Permodalan
Sesuai dengan Akta Pendirian No.4 tanggal 6 Februari 2003, yang dibuat dihadapan Ny. Erly Soehandjojo,
S.H., Notaris di Jakarta, akta mana telah memperoleh pengesahan dari Menteri Kehakiman Republik
Indonesia berdasarkan Surat Keputusan No.C-08782 HT.01.01.TH.2003 tanggal 23 April 2003 dan telah
didaftarkan dalam register pada Kantor Pendaftaran Perusahaan Kabupaten Cianjur di bawah No.0006/
BH.01.06/VIII/2007 pada tanggal 15 Agustus 2007, serta telah diumumkan dalam Berita Negara Republik
Indonesia No.77 tanggal 25 September 2007, Tambahan No.9678, struktur permodalan dan susunan
Pemegang Saham BAPG adalah sebagai berikut:
Keterangan
Saham Biasa Atas Nama
Nilai Nominal Rp1.000 per saham
Jumlah Saham
Jumlah Nilai Nominal (Rp)
Modal Dasar
100.000
100.000.000
Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh
100.000
100.000.000
100,00
50.000
50.000
50.000.000
50.000.000
50,00
50,00
-
-
Pemegang Saham
Agus Eliadarius
Yongky Tan
Jumlah Saham Dalam Portepel
%
Pengurusan Dan Pengawasan
Sesuai dengan Akta Risalah Rapat No.19 tanggal 20 Februari 2007, yang dibuat dihadapan Ny. Erly
Soehandjojo, S.H., Notaris di Jakarta, susunan pengurus BAPG adalah sebagai berikut:
36
Dewan Komisaris:
Komisaris Utama
Komisaris
: Anatha Budiartika
: Yongky Tan
Direksi:
Direktur Utama
Direktur
: Agus Eliadarius
: Soelaeman Soemawinata
4. KETERANGAN SINGKAT TENTANG ANAK PERUSAHAAN
PT Delta Mega Persada (“DMP”)
Riwayat Singkat
DMP didirikan dengan nama PT Griya Tangerang Estetika berdasarkan Akta Pendirian No.151 tanggal
22 Oktober 1991 yang dibuat di hadapan Ny. Erly Soehandjojo, S.H., Notaris di Jakarta, akta mana telah
memperoleh pengesahan dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia dan Republik Indonesia sesuai
dengan Surat Keputusannya No. C2-2564.HT.01.01.TH.94 tanggal 17 Februari 1994 dan telah didaftarkan
pada register kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan dibawah No.389/A.PT/HKM/1994/
PN.JAK.SEL tanggal 3 Maret 1994, serta telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia
No.52 tanggal 1 Juli 1994, Tambahan No. 3854.
Berdasarkan Akta Risalah Rapat No. 73 tanggal 14 September 2001 dibuat dihadapan Ny. Erly
Soehandjojo, S.H., Notaris di Jakarta, akta mana telah memperoleh persetujuan dari Menteri Kehakiman
Republik Indonesia dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia sesuai dengan Surat Keputusannya
No. C-12233.HT.01.04.TH.2001 tanggal 2 Nopember 2001, serta Berita Negara Republik Indonesia untuk
akta tersebut masih dalam proses pengurusan di Perusahaan Umum Percetakan Negara Republik
Indonesia berdasarkan Surat Keterangan No.322/SL/IX/2007 tanggal 21 September 2007 yang
dikeluarkan oleh Ny. Erly Soehandjojo, S.H., Notaris di Jakarta. Akta tersebut merubah maksud dan
tujuan serta nama menjadi PT Delta Mega Persada.
Akta DMP telah beberapa kali mengalami perubahan dan terakhir diubah dengan Akta Pernyataan
Keputusan Rapat No.43 tanggal 10 Agustus 2007 dibuat dihadapan Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris
di Jakarta, akta mana telah memperoleh persetujuan dari Menteri Kehakiman sesuai dengan Surat
Keputusan No. W7-09185 HT.01.04-TH.2007 tanggal 20 Agustus 2007, dan juga telah diberitahukan
kepada Departemen Hukum dan Hak Asasi Manusia sesuai dengan Surat Penerimaan Laporan Akta
Perubahan Anggaran Dasar No.W7-HT.01.04-12099 tanggal 22 Agustus 2007 dan telah didaftarkan
dalam Daftar Perusahaan di kantor pendaftaran Perusahaan Kodya Jakarta Selatan No. 386/RUB 09
03/VIII/2007 tanggal 24 Agustus 2007, Akta tersebut saat ini sedang dalam proses pengurusan Berita
Negara Republik Indonesia di Perusahaan Umum Percetakan Negara Republik Indonesia berdasarkan
Surat Keterangan No. 31/MW/X/2007 tertanggal 11 Oktober 2007 yang dikeluarkan oleh Misahardi
Wilamarta S.H., Notaris di Jakarta dan berdasarkan Surat Pernyataan Direksi tanggal 1 Nopember 2007
serta berdasarkan Bukti Pembayaran Tambahan Berita Negara (ACT) dengan No. Kwitansi 013495/
ACT/2007, akta tersebut akan diumumkan dalam Berita Negara No. 79 tahun 2007 dan Tambahan
Berita Negara No. 10038.
Maksud dan Tujuan
Maksud dan tujuan dari DMP ialah berusaha dalam bidang pembangunan dan pengusahaan perumahan.
Permodalan
Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat No. 107 tanggal 23 Agustus 2007 yang dibuat dihadapan
Misahardi Wilamarta S.H., akta mana telah sampaikan pemberitahuannya kepada Menteri Hukum dan
Hak Asasi Manusia Republik Indonesia sesuai dengan Surat Penerimaan Pemberitahuan dengan Nomor
W7-HT.01.10.12244 tangal 31 Agustus 2007, komposisi permodalan dan Pemegang Saham DMP adalah
sebagai berikut:
37
Keterangan
Saham Biasa Atas Nama
Nilai Nominal Rp1.000 per saham
Jumlah Saham
Jumlah Nilai Nominal (Rp)
Modal Dasar
600.000.000
600.000.000.000
Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh
583.128.000
583.128.000.000
100,00
Pemegang Saham
Perseroan
Hungkang Sutedja
576.765.000
6.363.000
576.765.000.000
6.363.000.000
98,91
1,09
16.872.000
16.872.000.000
Jumlah Saham Dalam Portepel
%
Pengurusan Dan Pengawasan
Susunan pengurus DMP berdasarkan Akta Risalah Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa No. 126
tanggal 29 Oktober 2007 yang dibuat dihadapan Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta, susunan
pengurus DMP adalah sebagai berikut :
Dewan Komisaris
Komisaris Utama
Komisaris
: Hungkang Sutedja
: Kristianto Sudiono
Direksi
Direktur Utama
Direktur
: Yongky Tan
: Karman Widjaya
Ikhtisar Data Keuangan Penting
Tabel berikut menggambarkan ikhtisar data keuangan penting DMP untuk tahun-tahun yang berakhir
tanggal 31 Agustus 2007, 31 Desember 2006, 2005 dan 2004 dan telah diaudit oleh Kantor Akuntan
Publik Paul Hadiwinata, Hidajat, Arsono & Rekan dengan pendapat wajar tanpa pengecualian.
(Dalam jutaan Rupiah)
31 Desember
31 Agustus
Jumlah Aktiva
Jumlah Kewajiban
Jumlah Ekuitas
2007
2006
2005
2004
579.378
400
578.978
579.372
328
579.044
579.377
223
579.154
579.380
126
579.254
Sampai dengan Prospektus ini diterbitkan DMP belum melakukan kegiatan usaha
PT Nusa Cipta Pratama (“NCP”)
Riwayat Singkat
NCP didirikan berdasarkan Akta Pendirian Perseroan Terbatas No.40 tanggal 25 April 2003 yang dibuat
dihadapan Ny. Erly Soehandjojo, S.H., Notaris di Jakarta, akta mana telah memperoleh pengesahan
dari Menteri Kehakiman berdasarkan Surat Keputusan No.C-15223.HT.01.01.TH.2003 tanggal 2 Juli
2003 dan telah didaftarkan pada Kantor Pendaftaran Perusahaan Kodya Jakarta Selatan dibawah No.1100/
BH.09.02/VIII/2007 tanggal 15 Agustus 2007, yang berdasarkan Surat Keterangan No.319/SL/IX/2007
tanggal 21 September 2007 pengumuman dalam Lembar Berita Negara Republik Indonesia sedang
berada dalam proses, dan berdasarkan nota pembayaran tanggal 3 Oktober 2007 yang dikeluarkan oleh
Manajer Pelayanan dan Promosi Perum Percetakan Negara Republik Indonesia bahwa Akta Pendirian
tersebut akan diumumkan dalam Berita Negara No.83 pada tahun 2007, Tambahan No.10496.
38
Akta Pendirian tersebut selanjutnya diubah dengan Akta Risalah Rapat No.9 tanggal 12 Desember 2003
yang dibuat oleh Ny. Retno Indah Handayani, S.H., Notaris pengganti dari Ny. Erly Soehandjojo, S.H.,
Notaris di Jakarta, akta mana telah memperoleh persetujuan dari Menteri Kehakiman sesuai dengan
Surat Keputusan No.C-29296 HT.01.04.TH.2003 tanggal 16 Desember 2003 dan telah didaftarkan
dalam Daftar Perusahaan di Kantor Pendaftaran Perusahaan Kotamadya Jakarta Barat di bawah
No.1100/RUB.09.02/VIII/2007 tanggal 15 Agustus 2007, akta tersebut saat ini sedang dalam proses
pengurusan Berita Negara Republik Indonesia sesuai dengan Surat Keterangan No.384/SL/X/2007 tanggal
21 September 2007 yang dikeluarkan oleh Ny. Erly Soehandjojo, S.H., Notaris di Jakarta, dan berdasarkan
Surat Keterangan tanggal 6 Nopember 2007 yang dikeluarkan oleh Direktorat Pemasaran dan Logistik
Perum Percetakan Negara Republik Indonesia bahwa akta tersebut akan diumumkan dalam Berita Negara
No.91 pada tanggal 13 Nopember 2007, Tambahan No.11.166/2007.
Akta tersebut merubah keseluruhan Anggaran Dasar Perseroan, mengubah status NCP menjadi
Perseroan Terbatas dalam rangka Penanaman Modal Asing, mengubah maksud dan tujuan NCP,
meningkatkan modal dasar NCP, menerima Pemegang Saham baru dalam NCP.
Maksud dan Tujuan
Maksud dan tujuan dari NCP ialah berusaha dalam bidang jasa konsultasi pengembangan bisnis
manajemen.
Permodalan
Berdasarkan Akta Risalah Rapat No.9 tanggal 12 Desember 2003 yang dibuat oleh Ny. Retno Indah
Handayani, Notaris pengganti dari Ny. Erly Soehandjojo, S.H., Notaris di Jakarta, komposisi permodalan
dan Pemegang Saham NCP adalah sebagai berikut:
Keterangan
Saham Biasa Atas Nama
Nilai Nominal Rp1.000 per saham
Jumlah Saham
Jumlah Nilai Nominal (Rp)
Modal Dasar
600.000.000
600.000.000.000
Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh
516.016.000
516.016.000.000
100,00
Pemegang Saham
Perseroan
PT Tangerang Matra Industrial Estate
515.916.000
100.000
515.916.000.000
100.000.000
99,98
0,02
83.984.000
83.984.000.000
Jumlah Saham Dalam Portepel
%
Pengurusan dan Pengawasan
Susunan pengurus NCP berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat No.79 tanggal 20 Juni 2007
yang dibuat oleh Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta, susunan pengurus NCP adalah sebagai
berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama
Komisaris
: Agus Eliadarius
: Buyung Thabrani
Direksi
Direktur Utama
Direktur
: Felix Denanta
: Yongky Tan
Ikhtisar Data Keuangan Penting
Tabel berikut menggambarkan ikhtisar data keuangan penting NCP untuk tahun-tahun yang berakhir
tanggal 31 Agustus 2007, 31 Desember 2006, 2005 dan 2004 dan telah diaudit oleh Kantor Akuntan
Publik Paul Hadiwinata, Hidajat, Arsono & Rekan dengan pendapat wajar tanpa pengecualian.
39
Jumlah Aktiva
Jumlah Ekuitas
31 Agustus
2007
516.016
516.016
2006
516.017
516.017
(Dalam jutaan Rupiah)
31 Desember
2005
2004
516.017
516.017
516.017
516.017
Sampai dengan Prospektus ini diterbitkan NCP belum melakukan kegiatan usaha
PT Duta Prakarsa Development (“DPD”)
Riwayat Singkat
DPD didirikan berdasarkan Akta Pendirian No.53 tanggal 30 Juli 2002 yang dibuat di hadapan Ny. Erly
Soehandjojo, S.H., Notaris di Jakarta, akta mana telah memperoleh pengesahan dari Menteri Kehakiman
Republik Indonesia dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia sesuai dengan Surat Keputusannya
No.C-19973 HT.01.01.TH 2002 tanggal 15 Oktober 2002 dan telah didaftarkan pada register Kantor
Pendaftaran Perusahaan Jakarta Barat dibawah No.1065/BH 0902/VIII/2007 tanggal 10 Agustus 2007,
serta telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No.83 Tahun 2007, Tambahan No.10405.
Akta Pernyataan Keputusan Rapat No. 4 tanggal 3 September 2007 yang dibuat oleh Misahardi Wilamarta,
S.H., Notaris di Jakarta, akta mana telah memperoleh persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi
Manusia Republik Indonesia sesuai dengan Surat Keputusannya No. W7-09887 HT.01.04-TH.2007
tanggal 7 September 2007 dan telah diterima dan dicatat di dalam database Sisminbakum Departemen
Hukum dan HAM sesuai dengan surat Penerimaan pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar
No.W.7-HT.01.10-12571, serta Berita Negara untuk akta tersebut sedang berada dalam proses pencetakan
di Perusahaan Umum Percetakan Negara Republik Indonesia sesuai dengan Bukti Pembayaran
Tambahan Berita Negara (SPMU) dengan No Kwitansi 026579/SPMU/2007 tanggal 4 September 2007
dan Surat Keterangan No. 30/MW/X/2007 tertanggal 11 Oktober 2007 yang dikeluarkan oleh Misahardi
Wilamarta S.H., Notaris di Jakarta.
Maksud dan Tujuan
Maksud dan tujuan dari DPD adalah berusaha dalam bidang Jasa Pengelolaan Properti.
Permodalan
Struktur permodalan DPD berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat No. 4 tanggal 3 September
2007 yang dibuat oleh Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta, komposisi permodalan dan susunan
Pemegang Saham DPD adalah sebagai berikut:
Keterangan
Saham Biasa Atas Nama
Nilai Nominal Rp1.000 per saham
Jumlah Saham
Jumlah Nilai Nominal (Rp)
100.000.000
100.000.000.000
Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh
95.000.000
95.000.000.000
100,00
Pemegang Saham
Perseroan
Freddy Wijaya
94.000.000
1.000.000
94.000.000.000
1.000.000.000
98,95
1,05
5.000.000
5.000.000.000
Modal Dasar
Jumlah Saham Dalam Portepel
40
%
Pengurusan dan Pengawasan
Berdasarkan Akta Risalah Rapat No. 101 tanggal 25 September 2007 yang dibuat oleh Misahardi
Wilamarta, S.H. Notaris di Jakarta, susunan pengurus DPD adalah sebagai berikut :
Komisaris
: Harry Harsanto Winaryo
Direktur
: Freddy Wijaya
Ikhtisar Data Keuangan Penting
Tabel berikut menggambarkan ikhtisar data keuangan penting DPD untuk tahun-tahun yang berakhir
tanggal 31 Agustus 2007, 31 Desember 2006, 2005 dan 2004 dan telah diaudit oleh Kantor Akuntan
Publik Paul Hadiwinata, Hidajat, Arsono & Rekan dengan pendapat wajar tanpa pengecualian.
(Dalam jutaan Rupiah)
31 Desember
31 Agustus
Jumlah Aktiva
Jumlah Kewajiban
Jumlah Ekuitas
2007
2006
2005
2004
95.000
95.000
84.999
84.000
999
84.009
84.000
9
84.009
84.000
9
Analisa Neraca DPD
Penurunan kewajiban dan kenaikan ekuitas DPD pada tahun 2007 disebabkan oleh pengkonversian
obligasi konversi sebesar Rp84.000 juta menjadi uang muka setoran modal. Selain itu pada periode
8 bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007, terdapat tambahan modal disetor sebesar
Rp10.000 juta.
Sampai dengan Prospektus ini diterbitkan DPD belum melakukan kegiatan usaha
Anak Perusahaan NCP dan DPD
PT Alfa Goldland Realty (“AGR”)
Riwayat Singkat
AGR didirikan berdasarkan Akta Pendirian No.49 tanggal 12 Februari 1973 yang dibuat di hadapan Dian
Paramita Tamzil, atas kekuatan Surat Ketetapan Ketua Pengadilan Negeri Jakarta Pusat di Jakarta,
tertanggal 24 Nopember 1972 No.600/1972 P., Notaris Penggganti dari Djojo Muljadi, S.H., Notaris di
Jakarta, akta mana telah memperoleh pengesahan dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia sesuai
dengan Surat Keputusan No.Y.A.5/97/8 tanggal 30 Maret 1973 dan telah didaftarkan pada register
kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta dibawah No.1209 tanggal 6 April 1973, serta telah diumumkan
dalam Berita Negara Republik Indonesia No.39 tanggal 15 Mei 1981, Tambahan No.388.
Akta Pendirian tersebut telah beberapa kali mengalami perubahan dan terakhir diubah dengan Akta
Pernyataan Keputusan Rapat No.2 tanggal 9 Januari 2004 yang dibuat di hadapan Ny. Erly Soehandjojo,
S.H., Notaris di Jakarta, akta mana telah memperoleh pengesahan dari Menteri Kehakiman Republik
Indonesia sesuai dengan Surat Keputusan No.C-02820 HT.01.04.TH.2004 tanggal 6 Februari 2004,
kemudian telah dilaporkan kepada Menteri Kehakiman Republik Indonesia berdasarkan Surat
No.C-04553 HT.01.04.TH.2004 tanggal 25 Februari 2004 dan telah didaftarkan pada Daftar Perusahaan
di Kantor Pendaftaran Perusahaan Kodya Jakarta Barat dibawah No.140/RUB.09-02/I/2006 tanggal
27 Januari 2006, serta telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No.58 tanggal 21 Juli
2006, Tambahan No.7827.
41
Maksud dan Tujuan
Maksud dan tujuan dari AGR ialah berusaha dalam bidang pembangunan perumahan.
Permodalan
Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat No.2 tanggal 9 Januari 2004 yang dibuat dihadapan
Ny. Erly Soehandjojo, S.H., Notaris di Jakarta, komposisi permodalan dan susunan Pemegang Saham
AGR adalah sebagai berikut:
Keterangan
Saham Biasa Atas Nama
Nilai Nominal Rp1.000 per saham
Jumlah Saham
Jumlah Nilai Nominal (Rp)
%
Modal Dasar
600.000.000
600.000.000.000
Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh
600.000.000
600.000.000.000
100,00
Pemegang Saham
PT Nusa Cipta Pratama
PT Dusa Prakarsa Development
Hungkang Sutedja
515.916.000
84.000.000
84.000
515.916.000.000
84.000.000.000
84.000.000
85,99
14,00
0,01
Jumlah Saham Dalam Portepel
-
-
Pengurusan dan Pengawasan
Susunan pengurus AGR berdasarkan Akta Risalah Rapat No.75 tanggal 27 Juni 2006 yang dibuat di
hadapan Ny. Erly Soehandjojo, S.H., Notaris di Jakarta, susunan pengurus AGR adalah sebagai
berikut :
Dewan Komisaris
Komisaris Utama
Komisaris
Komisaris
: Jusdy Laswardi
: Leo Yulianto Sutedja
: Harry Harsanto
Direksi
Direktur Utama
Direktur
Direktur
Direktur
Direktur
:
:
:
:
:
Yahya Winaryo
Harjanto Tirtohadiguno
Kristianto Sudiono
Lilia Setiprawarti Sukotjo
Joseph Sanusi Tjong
Ikhtisar Data Keuangan Penting
Tabel berikut menggambarkan ikhtisar data keuangan penting AGR untuk tahun-tahun yang berakhir
tanggal 31 Agustus 2007, 31 Desember 2006, 2005 dan 2004 dan telah diaudit oleh Kantor Akuntan
Publik Paul Hadiwinata, Hidajat, Arsono & Rekan dengan pendapat wajar tanpa pengecualian.
(Dalam jutaan Rupiah)
31 Desember
31 Agustus
Jumlah Aktiva
Jumlah Kewajiban
Jumlah Ekuitas
Penjualan
Beban Pokok Penjualan
Laba Kotor
Laba Usaha
Laba Bersih
2007
2006
2005
2004
1.746.302
1.181.957
564.344
182.385
146.883
35.502
8.946
3.609
1.613.253
1.052.517
560.736
152.016
121.069
30.947
1.757
1.586
1.560.529
1.001.379
559.149
116.772
84.603
32.169
2.986
529
1.433.943
875.322
558.621
96.803
67.682
29.121
3.463
3.534
42
Analisa Laba Usaha AGR
Laba usaha AGR untuk 8 (delapan) bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 adalah sebesar
Rp8.946 juta, Laba usaha AGR pada tahun 2006 adalah sebesar Rp1.757 juta, mengalami kenaikan
sebesar Rp7.189 juta atau mengalami kenaikan 4,09x dibanding dengan tahun 2005. Peningkatan ini
disebabkan oleh peningkatan volume penjualan dan harga jual rata-rata tanah kavling per m2 serta
penghematan beban usaha.
Pada tahun 2006, Laba usaha AGR adalah sebesar Rp1.757 juta mengalami penurunan sebesar Rp1.229
juta atau 0,41x dibandingkan laba usaha AGR pada tahun 2005 sebesar Rp2.986 juta. Laba usaha AGR
di tahun 2006 mengalami penurunan meskipun penjualan mengalami kenaikan. Hal disebabkan oleh
kenaikan persentase beban pokok penjualan yang lebih besar dibandingkan dengan kenaikan persentase
penjualan. Pada periode tersebut, beban usaha AGR relatif stabil.
Analisa Laba Bersih AGR
Laba bersih AGR untuk 8 (delapan) bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 adalah sebesar
Rp3.609 juta mengalami peningkatan sebesar Rp2.023 juta atau 1,28x dibanding dengan tahun 2006
sebesar Rp1.586 juta. Meskipun laba usaha mengalami kenaikan sebesar 4,09x, laba bersih hanya
mengalami kenaikan sebesar 1,28x, hal ini disebabkan oleh kenaikan beban lain-lain pada tahun 2007.
Laba bersih AGR untuk tahun 2006 adalah sebesar Rp1.586 juta mengalami peningkatan sebesar Rp1.057
juta atau 1,99x dibanding dengan tahun 2005 sebesar Rp529 juta. Meskipun laba usaha mengalami
kenaikan hanya sebesar 0,67x, laba bersih mengalami kenaikan sebesar 1,99x, hal ini disebabkan oleh
penurunan beban lain-lain pada tahun 2006.
Laba bersih AGR untuk tahun 2005 adalah sebesar Rp529 juta mengalami penurunan sebesar Rp3.005
juta atau 0,85x dibanding dengan tahun 2004 sebesar Rp3.534 juta. Pada periode tahun 2005 dan 2006,
penjualan mengalami kenaikan sebesar 20,63% dan laba kotor mengalami kenaikan sebesar 10,47%.
Laba bersih mengalami penurunan karena kenaikan beban usaha dan beban lain-lain pada tahun 2005.
Anak Perusahaan AGR
PT Nusa Raya Mitratama (“NRM”)
Riwayat Singkat
NRM didirikan dengan nama PT Peratabusana Mitratama berdasarkan Akta Pendirian Perseroan Terbatas
No.118 tanggal 14 Juni 1988 yang dibuat di hadapan Lanawati Dewi Soegianto S.H., atas kekuatan
Surat Penetapan Ketua Pengadilan Negeri Jakarta Barat No. 009/P.NOT.1988 tanggal 4 Juni 1988,
selaku pengganti dari Winanto Wiryomartani, S.H., Notaris di Jakarta, akta mana telah memperoleh
Persetujuan dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia sesuai dengan Surat Keputusannya
No.C2-10488. HT.01.01.Th.88 tanggal 17 Nopember 1988, serta Berita Negara Republik Indonesia untuk
akta tersebut masih dalam proses pengurusan di Perusahaan Umum Percetakan Negara Republik
Indonesia berdasarkan Surat Keterangan tanggal 31 Oktober 2007 yang dikeluarkan oleh Esti Widowati,
S.H., Notaris pengganti dari Winanto Wiryomartani, S.H., Notaris di Jakarta.
Akta Pendirian tersebut selanjutnya berturut-turut telah diubah dengan akta-akta sebagai berikut:
a.
Akta Risalah Rapat No.7 tanggal 5 Februari 1998 yang dibuat oleh Ny. Wiwiek Widjayanti, Kandidat
Notaris atas kekuatan Surat Penetapan Hakim Pengadilan Negeri Jakarta Pusat tanggal 15 Januari
1998 No. 03/CN/1998/PN.JKT.PST pengganti dari Ny. Erly Soehandjojo SH, Notaris di Jakarta, akta
mana telah memperoleh persetujuan dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia sesuai dengan
Surat Keputusan No.C2-9171 HT.01.04.TH.98 tanggal 20 Juli 1998 serta Laporan Perubahan
Anggaran Dasar telah diterima dan dicatat pada tanggal 20 Juli 1998 berdasarkan Surat
No. C2-9170 HT.01.04 TH.98 dan telah didaftarkan dalam Daftar Perusahaan di Kantor Pendaftaran
Perusahaan Kotamadya Jakarta Selatan dibawah No.3271/BH.09.03/X/98 tanggal 9 Oktober 1998,
43
serta telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No.17 tanggal 29 Februari 2000,
Tambahan No. 1054. Akta tersebut merubah pasal 1, pasal 2 dan pasal 3 Anggaran Dasar NRM
menjadi sesuai dengan standar Akta Model I Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1995, yang
mengakibatkan nama menjadi PT Nusa Raya Mitratama.
b.
Akta Berita Acara No.2 tanggal 5 Desember 2003 yang dibuat oleh Weliana Salim, S.H., Notaris di
Jakarta, akta mana telah memperoleh persetujuan dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia
Republik Indonesia“sesuai dengan Surat Keputusan No.C-29090.HT.01.04.TH. 2003 tanggal
15 Desember 2003 dan telah didaftarkan pada kantor Pendaftaran Perusahaan Kodya Jakarta Selatan
dibawah No. 1458/RUB.09.03/XII/2005 tanggal 13 Desember 2005, serta telah diumumkan dalam
Berita Negara Republik Indonesia No.1 tanggal 3 Januari 2006, Tambahan No. 74.
c.
Akta Pernyataan Keputusan Rapat No.163 tanggal 27 September 2007 yang dibuat oleh Misahardi
Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta, akta mana telah memperoleh persetujuan dari Menteri Kehakiman
dan Hak Asasi Manusia sesuai dengan Surat Keputusan No.C-01221 HT.01.04-TH.2007 tanggal
25 Oktober 2007 dan telah diberitahukan kepada Departemen Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia berdasarkan surat No.C-UM.HT.01.10-1911 tanggal 1 Nopember 2007, serta
Berita Negara Republik Indonesia untuk akta tersebut masih dalam proses pengurusan di Perusahaan
Umum Percetakan Negara Republik Indonesia bukti pembayaran Tambahan Berita Negara dengan
nomor kwitansi 028044/SPMU/2007 tertanggal 23 Oktober 2007.
Maksud dan Tujuan
Maksud dan tujuan dari NRM ialah berusaha dalam bidang pembangunan dan pengelolaan gedung,
perkantoran dan pertokoan.
Permodalan
Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat No.163 tanggal 27 September 2007 yang dibuat oleh
Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta, akta mana telah memperoleh persetujuan dari Menteri
Kehakiman dan Hak Asasi Manusia sesuai dengan Surat Keputusan No.C-01221 HT.01.04-TH.2007
tanggal 25 Oktober 2007 dan telah diberitahukan kepada Departemen Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia berdasarkan surat No.C-UM.HT.01.10-1911 tanggal 1 Nopember 2007, serta Berita
Negara Republik Indonesia untuk akta tersebut masih dalam proses pengurusan di Perusahaan Umum
Percetakan Negara Republik Indonesia bukti pembayaran Tambahan Berita Negara dengan nomor
kwitansi 028044/SPMU/2007 tertanggal 23 Oktober 2007. Komposisi permodalan dan Pemegang Saham
NRM adalah sebagai berikut:
Keterangan
Saham Biasa Atas Nama
Nilai Nominal Rp1.000 per saham
Jumlah Saham
Jumlah Nilai Nominal (Rp)
Modal Dasar
250.000.000
250.000.000.000
Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh
200.200.000
200.200.000.000
100,00
Pemegang Saham
PT Alfa Goldland Realty
Felix Denata
200.198.000
2.000
200.198.000.000
2.000.000
99,999
0,001
49.800.000
49.800.000.000
Jumlah Saham Dalam Portepel
%
Pengurusan dan Pengawasan
Berdasarkan Akta Risalah Rapat 105 tanggal 25 September 2007 yang dibuat oleh Misahardi
Wilamarta S.H., Notaris di Jakarta, susunan pengurus NRM adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama
Komisaris
: Hendra Lesmana
: Suherman Rusly
44
Direksi
Direktur Utama
Direktur
: The Nicholas
: Agus Eliadarius
Ikhtisar Data Keuangan Penting
Tabel berikut menggambarkan ikhtisar data keuangan penting NRM untuk tahun-tahun yang berakhir
tanggal 31 Agustus 2007, 31 Desember 2006, 2005 dan 2004 dan telah diaudit oleh Kantor Akuntan
Publik Paul Hadiwinata, Hidajat, Arsono & Rekan dengan pendapat wajar tanpa pengecualian.
(Dalam jutaan Rupiah)
31 Desember
31 Agustus
Jumlah Aktiva
Jumlah Kewajiban
Jumlah Ekuitas
2007
2006
2005
2004
501.209
900
500.309
503.729
482.610
21.119
503.730
482.202
21.528
450.617
428.704
21.913
Analisa Neraca NRM
Penurunan kewajiban dan kenaikan ekuitas NRM pada tahun 2007 disebabkan oleh hutang kepada
AGR sebesar Rp 479.160.000.000 menjadi uang muka setoran modal.
Sampai dengan Prospektus ini diterbitkan NRM belum melakukan kegiatan usaha
5. STRUKTUR ORGANISASI PERSEROAN
6. PENGURUSAN DAN PENGAWASAN PERSEROAN
Sesuai dengan Anggaran Dasar Perseroan, para anggota direksi diangkat oleh RUPS untuk jangka
waktu terhitung sejak tanggal RUPS yang mengangkatnya sampai ditutupnya RUPS Tahunan yang
kedua setelah tanggal pengangkatannya tersebut, dengan tidak mengurangi hak RUPS untuk
memberhentikan sewaktu-waktu sebelum masa jabatannya tersebut berakhir.
45
Berdasarkan Akta Risalah RUPSLB No.71 tanggal 19 September 2007 yang dibuat oleh Misahardi
Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta, susunan pengurus Perseroan adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama
Komisaris
Komisaris
Komisaris Independen
Komisaris Independen
:
:
:
:
:
Marzuki Usman
Harjanto Tirtohadiguno
Kristianto Sudiono
Pingki Elka Pangestu
Prasasto Sudyatmiko
Direksi
Direktur Utama
Direktur
Direktur
Direktur
Direktur (Tidak Terafiliasi)
:
:
:
:
:
Tri Ramadi
Soelaeman Soemawinata
Joseph Sanusi Tjong
Lilia Setiprawarti Sukotjo
Takeshi Otsuka
Berdasarkan Surat Perseroan No. 008/ASR/IPO/XI/2007 tanggal 2 Nopember 2007 Perihal Surat
Penunjukkan Sekretaris Perusahaan, Direksi menunjuk Joseph Sanusi Tjong sebagai Sekretaris
Perusahaan (Corporate Secretary).
Penunjukan Komisaris dan Direksi Perseroan telah memenuhi persyaratan sebagaimana diatur dalam
Peraturan Bapepam No. IX.I.6 tentang Direksi dan Komisaris Perseroan dan Perusahaan Publik
berdasarkan surat pernyataan dari Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan tanggal 2 Nopember 2007.
Komite Audit
Berdasarkan Surat Pernyataan Direksi Perseroan tanggal 2 Nopember 2007 bahwa Perseroan akan
membentuk Komite Audit paling lambat 6 (enam bulan) sejak pernyataan pendaftaran menjadi efektif.
Berikut ini adalah riwayat singkat mengenai masing-masing anggota Dewan Komisaris dan Direksi
Perseroan:
Dewan Komisaris
Marzuki Usman, Komisaris Utama
Warga Negara Indonesia. Lahir di Jambi pada tahun 1943 (63 Tahun). Meraih
Gelar Sarjana Ekonomi pada tahun 1969 dari Universitas Gajah Mada dan Gelar
Master of Arts in Economic pada tahun 1975 dari Duke University, Durham North
Carolina, United States of America. Memulai karier pada tahun (1969-1977) di
Departemen Keuangan Republik Indonesia sebagai staf Direktorat Jendral
Keuangan, (1977-1988) di Direktorat Jenderal Moneter-Departemen Keuangan
RI, (1981-1987) Dewan Komisaris Bank Bumi Daya, (1983-1989) Dewan Komisaris
di Bank Dagang Negara Indonesia, (1988-1998) Komisaris di Bank Dagang Negara,
(1988-1991) Ketua Badan Pelaksana Pasar Modal; (1989-1992) Komisaris Perum
Astek, (1993) Ketua Delegasi Indonesia di WTO, Geneva Switzerland, (1994)
Penasehat ABN AMRO Bank dan sebagai Anggota International Member of
Advisory Board, Nasdaq New York, (1995-1998) Kepala Badan Analisa Keuangan
& Moneter, 1996 sebagai Penasehat Senior PT Bursa Efek Jakarta, (1998)
Sekretaris Menteri Negara Pendayagunaan BUMN RI, (1998 – 1999) Menteri
Pariwisata, Seni, dan Budaya RI, (1999-2000) Penasehat Senior Ernest & Young,
Singapore, (1999) Menteri Negara Investasi / Kepala BKPM RI, (2001) Menteri
Perhubungan ad Interim RI, (2001) Menteri Kehakiman Republik Indonesia ad
Interim RI, (2004) Komisaris Utama PT Bank Ganesha dan Komisaris Independen
PT Sari Husada Tbk. (2004-2006) Senior Advisor Asuransi Rama, Beberapa
jabatan penting yang saat ini masih dijabat sejak tahun 2005 antara lain adalah
46
Penasehat Senior PT Bahana Pembinaan Usaha Indonesia, Ketua Dewan
Pembina ISEA, Ketua Economic Asociation of Indonesia dan India, Anggota Dewan
penasehat Duke Islamic Studies Center, Wakil Ketua Dewan Pembina STEKPI,
Wakil Ketua Dewan Pembina IPMI, Dosen Universitas Gajah Mada dan Universitas
Indonesia, Anggota Dewan Nasional Institut Bankir Indonesia, Anggota Dewan
Penyantun IPMI, Anggota Dewan Pembinaan Program Magister Manajemen
Universitas Gajah Mada. Menjabat sebagai Komisaris Utama Perseroan sejak
2007.
Harjanto Tirtohadiguno, Komisaris
Warga Negara Indonesia. Lahir di Surabaya pada tahun 1962 (45 Tahun). Meraih
Gelar Bachelor of Economics pada tahun 1987 dari University of Missouri,
Columbia, United States of America. Memulai karier pada tahun (1987-1988)
sebagai Sales Representative di PT Argo Pantes, (1988-1989) Marketing Manager
di PT Alfa Goldland Realty, (1990-1993) Deputy General Manager di PT Megapolis
Manunggal Indonesia Development, (2007-sekarang) Managing Director di
PT Alfa Goldland Realty. Menjabat sebagai Komisaris Perseroan pada tahun 2007.
Kristianto Sudiono, Komisaris
Warga Negara Indonesia. Lahir di Bojonegoro pada tahun 1947 (59 Tahun). Meraih
Gelar Sarjana Ekonomi pada tahun 1975 dari Universitas Katholik Atmajaya,
Jakarta. Memulai karier pada tahun (1970-1980) Staf Akuntansi di PT Fumira.
(1980-1994) Manajer di PT Ragam Logam. Beberapa posisi penting yang saat ini
dijabatnya, (1988-sekarang) Direktur di PT Sumber Baja Makmur, (1994-sekarang)
Direktur di PT Alfa Goldland Realty. Menjabat sebagai Komisaris Perseroan sejak
tahun 2007.
Pingki Elka Pangestu, Komisaris Independen
Warga Negara Indonesia. Lahir pada tahun 1953 (54 Tahun). Mendapat gelar
Bachelor of Science dari University of New South Wales, Sydney pada tahun
1975, Bachelor of Architecture dari University of Sydney, Australia pada tahun
1977 dan Master of Town & Country Planning dari University of Sydney, Australia
pada tahun 1981. Memulai karir pada tahun 1973 sebagai Assistant Architect
pada Peddle Thorp & Walker, Sydney, Australia; (1974-1975) Assistant Architect,
PT Parentjana Djaya; (1975-1976) Assistant Architect Hollandsche Beton MR,
Netherlands, dan Dennis Lennon & Partner, London, United Kingdom; (1979-1980)
Assistant Manager PT Bangun Tjipta Sarana. (1981-1985) Assistant National
Coordinator, Departemen Pekerjaan Umum, (1982-1985) Planner di PT Parentjana
Djaya, (1985-1990) Planning Manager, PT Bumi Serpong Damai, (1989-sekarang)
Direktur PT Loka Mampang Indah Realty, (1990-1994) Planning Director di PT
Putra Alvita Pratama, (1996-sekarang) Founder and Member of Board Urban
Regional Development Institute, (1996-1997) Komisaris PT Panca Wiratama Sakti,
(1998-sekarang) Direktur PT Bina Sekar Usaha, (1999-2005), (2001-2002) Direktur
PT Casa Lelang, (2003-sekarang) Advisor PT Interkarya Serasi. Menjabat sebagai
Komisaris Independen Perseroan sejak tahun 2007.
47
Prasasto Sudyatmiko, Komisaris Independen
Warga Negara Indonesia. Lahir pada tahun 1937 (69 Tahun). Menyelesaikan
pendidikan di Fakultas Hukum dan Pengetahuan Masyarakat di Universitas
Indonesia pada tahun 1963. Memulai karir pada tahun 1970 sampai sekarang
sebagai Advocate / Pengacara / Konsultan Hukum di Jakarta. Beberapa posisi
yang pernah dan saat ini dijabatnya adalah (1976–sekarang) Dosen Hukum
perdata, Universitas Katholik Atmajaya, (1980-sekarang) Direktur eksekutif
Yayasan Prasetya Mulya, (1983-sekarang) Dewan Direktur / Sekretaris BPH
Institute Management Prasetya Mulya, (1985-sekarang) Senior Partner Kantor
Pengacara dan Konsultan Hukum Johnny, Utami, Prasasto, Sugiyanto. (19861999) Dekan Fakultas Hukum Universitas Katholik Atmajaya, (1997-sekarang)
Komisaris Independen PT. Pan Brothers Tbk., (1998-sekarang) Komisaris
Independen PT Sucaco. Menjabat sebagai Komisaris Independen Perseroan sejak
tahun 2007.
Dewan Direksi
Tri Ramadi, Direktur Utama
Warga Negara Indonesia. Lahir di Pontianak pada tahun 1971 (36 Tahun).
Menyelesaikan pendidikan Sarjana Akuntansi pada tahun 1994 dari Universitas
Tarumanegara, Jakarta. Memulai karier pada tahun (1994-2005) PT Lontar Papyrus
Pulp & Paper dengan posisi terakhir sebagai Direktur. (2003-2005) Direktur
PT Pindo Deli Paper Mills. Menjabat sebagai Direktur Utama Perseroan sejak
tahun 2007.
Soelaeman Soemawinata, Direktur
Warga Negara Indonesia. Lahir di Bogor pada tahun 1962 (45 Tahun).
Menyelesaikan pendidikan di Institut Teknologi Bandung pada tahun 1998. Memulai
karier pada tahun 1988–1993 sebagai Manajer Proyek PT Perentjana Djaja. (1994sekarang) General Manager PT Alfa Goldland Realty. (1997-sekarang) Direktur
PT Bukit Asri Padang Golf, (2000-sekarang) Direktur PT Adhihutama Manunggal.
Menjabat sebagai Direktur Perseroan sejak tahun 2007.
Joseph Sanusi Tjong, Direktur
Warga Negara Indonesia. Lahir di Medan pada tahun 1962 (45 Tahun). Meraih
gelar Sarjana Teknik dari Universitas Indonesia tahun 1987 dan meraih gelar Master
in Business Administration dari International University of Japan pada tahun 1993.
Memulai karier pada tahun (1986–1991) Insinyur Struktur, Manajer Proyek, dan
Ketua Tim di konsultan Teddy Boen & Associates, (1993-1994) Staf di
PT Summit Sinar Mas Finance, (1994-2000) Manajer Proyek PT Alfa Goldland
Realty, (2000-2003) Kepala Bidang Keuangan PT Alfa Goldland Realty, (2003sekarang) Direktur Teknik di PT Alfa Goldland Realty. Menjabat sebagai Direktur
Perseroan sejak tahun 2007.
48
Lilia Setiprawarti Sukotjo, Direktur
Warga Negara Indonesia. Lahir di Bandung pada tahun 1963 (44 Tahun). Meraih
gelar Sarjana Arsitek dari Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya (ITS)
pada tahun 1989 dan meraih gelar Master of Landscape Architecture, University
of Pennsylvania, Philadelphia, United States of America pada tahun 1989. Memulai
karier pada tahun (1989-1990) Asisten Arsitek Pertamanan di PT Pangripta Multi
Konsultan, (1989 – 1993), pengajar di Departemen Pertamanan dan Lingkungan
Hidup Universitas Trisakti, (1990 – 1993) Direktur Operasional di PT Bhumyagara
Laras Konsultan, (1993 – 1997), Manager Perencanaan PT Alfa Goldland Realty,
(1997 – 1998) General Manager Pemasaran PT Alfa Goldland Realty, (1998–
sekarang) Marketing Director PT Alfa Goldland Realty. Menjabat sebagai Direktur
Perseroan sejak tahun 2007.
Takeshi Otsuka, Direktur Tidak Terafiliasi
Warga Negara Jepang. Lahir di Jepang pada tahun 1940 (67 Tahun). Meraih Gelar
Sarjana Teknik Sipil dari Hosei University Department of Technology, Japan pada
tahun 1964. Memulai karir pada tahun 1964-1970 sebagai Kepala Laboratorium
Jalan, Nihondoro Corp. (1970-1974) Project Manager di Mitsuidoro Corp., (19741976) Penasehat di Mitsuidoro Corp, (1976-1977) sebagai Chief Technique Division
di Mitsuidoro Corp, (1977-1981) Wakil Kepala Proyek di PT Promix, (1981-1985)
Civil Engineer di New Japan Consultant Corp, (1985-1989) Subcontractor di
CV Saudara Alam Establishment, (1989-1995) Subcontractor di PT Kumagai Kadi,
(1995-1997) Subcontractor di Sanyuong Corp, (1997-1998) Penasehat di
Kumagaigumi Corp, (2002-2006) General Manager PT Argo Manunggal Land
Development. Menjabat sebagai Direktur Perseroan sejak tahun 2007.
7. SUMBER DAYA MANUSIA
Perseroan menyadari akan pentingnya peran sumber daya manusia atas keberhasilan Perseroan dalam
menjalankan usahanya. Oleh karena itu, Perseroan secara bersungguh-sungguh, terencana dan
berkesinambungan memusatkan perhatian untuk selalu memperhatikan pengembangan dan kualitas
sumber daya manusia, melalui peningkatan kemampuan karyawan, pemeliharaan, dan pelayanan
kesejahteraan bagi seluruh karyawan baik secara teknis, fungsional maupun manajerial.
Komposisi Karyawan
Dengan semakin meningkatnya kegiatan operasi Perseroan dan Anak Perusahaan, maka diperlukan
penambahan tenaga-tenaga yang andal dan profesional dalam bidangnya demi kelancaran operasional
Perseroan dan Anak Perusahaan. Pada tanggal 31 Agustus 2007 Perseroan dan Anak Perusahaan
mempekerjakan sebanyak 516 karyawan dimana Direksi Perseroan yang juga merangkap di Anak
Perusahaan berjumlah 2 orang. Berikut ini adalah komposisi karyawan Perseroan dan Anak Perusahaan
per 31 Agustus 2007 menurut status kerja, jenjang pendidikan, jabatan dan kelompok usia:
Komposisi Pengurus dan Karyawan Menurut Status Kerja:
Keterangan
Karyawan Tetap
Karyawan Tidak Tetap
Jumlah
AGR
122
375
497
49
Perseroan dan Anak Perusahaan
141
375
516
Komposisi Karyawan Menurut Jabatan
Keterangan
Direksi
Senior Manajer
Manajer
Asisten
Koordinator / Supervisor
Staf
Jumlah
AGR
5
3
16
9
10
454
497
Perseroan dan Anak Perusahaan
8
4
16
9
12
467
516
Komposisi Karyawan Menurut Jenjang Pendidikan
Keterangan
Pasca Sarjana
Sarjana
Sarjana Muda/Diploma
SLTA
SLTP dan Lainnya
Jumlah
AGR
6
66
19
390
16
497
Perseroan dan Anak Perusahaan
7
73
21
397
18
516
Komposisi Karyawan Menurut Kelompok Usia
Keterangan
< 20 tahun
21 – 25 tahun
26 – 35 tahun
36 – 45 tahun
46 – 55 tahun
> 56 tahun
Jumlah
AGR
20
161
226
77
9
4
497
Perseroan dan Anak Perusahaan
22
165
235
80
9
5
516
Dari jumlah karyawan tersebut, terdapat 1 (satu) orang tenaga kerja asing yaitu Takeshi Otsuka yang
menjabat sebagai Direktur Tidak Terafiliasi Perseroan sejak 2007. Izin Memperkerjakan Tenaga Kerja
Asing (IMTA) dan Kartu Izin Tinggal Tetap (KITAP) Takeshi Otsuka saat ini sedang dalam proses
pengurusan. Berdasarkan Pernyataan dan Jaminan Direksi Perseroan No. 70414/P/ASR tanggal
29 Nopember 2007, menyatakan apabila sampai dengan tanggal 28 Februari 2008 proses pengurusan
seluruh dokumen belum dapat diselesaikan maka Takeshi Otsuka akan mengundurkan diri dan / atau
diberhentikan tugasnya sebagai Direktur Tidak Terafiliasi Perseroan dan Perseroan akan mengangkat
orang lain untuk menggantikan kedudukan Takeshi Otsuka sebagai Direktur Tidak Terafiliasi Perseroan.
Gaji dan tunjangan yang dibayarkan kepada Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan dan Anak Perusahaan
adalah sebesar Rp1.296 juta, Rp1.589 juta, Rp1.352 juta dan Rp1.213 juta masing-masing untuk periode
8 (delapan) bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2006, 2005 dan 2004. Gaji dan tunjangan yang dibayarkan kepada Dewan Komisaris
ditentukan oleh RUPS, sedangkan gaji, uang jasa, dan / atau tunjangan anggota Direksi ditentukan oleh
RUPS dan wewenang tersebut oleh RUPS dapat dilimpahkan kepada Dewan Komisaris.
Fasilitas dan Kesejahteraan Karyawan
Perseroan selalu mengikuti dan memenuhi ketentuan-ketentuan Pemerintah yang berhubungan dengan
kesejahteraan antara lain peninjauan gaji minimal satu kali dalam setahun berdasarkan keputusan Direksi
dan berupa penyesuaian besarnya gaji dan upah yang sejalan dengan laju inflasi dan di atas standar gaji
minimum dan UMR (Upah Minimum Regional) sesuai dengan peraturan yang berlaku. Perseroan juga
memberikan kepada karyawan penghargaan bonus atau berupa piagam dan / atau hadiah kepada karyawan
50
atas dasar penilaian prestasi karyawan sesuai dengan usulan atasan karyawan yang bersangkutan. Selain
itu Perseroan juga mengikutsertakan seluruh karyawannya dalam program Jamsostek, yang meliputi jaminan
kecelakaan kerja, jaminan hari tua, jaminan kematian dan memberikan tunjangan Hari Raya secara teratur
pada setiap tahunnya, yang merupakan kewajiban. Selain dari tunjangan yang wajib diberikan oleh
Perseroan, tunjangan maupun fasilitas lainnya yang diberikan oleh Perseroan mencakup :
•
•
•
•
Asuransi penggantian biaya perawatan rumah sakit;
Asuransi pengobatan dan dokter;
Pemberian bantuan kedukaan bagi karyawan yang meninggal dunia;
Sarana olah raga, ibadah dan hiburan.
8. SKEMA KEPEMILIKAN PERSEROAN DAN ANAK PERUSAHAAN
Keterangan : AMLD, TFIE, MPD dan SCM dimiliki secara langsung dan tidak langsung oleh keluarganya The Ning King.
9. HUBUNGAN KEPENGURUSAN DENGAN ANAK PERUSAHAAN
Hubungan kepengurusan dengan Anak Perusahaan adalah sebagai berikut:
Perseroan
Marzuki Usman
Harjanto Tirtohadiguno
Kristianto Sudiono
Prasasto Sudyatmiko
Pingki Elka Pangestu
Tri Ramadi
Soelaeman Soemawinata
Joseph Sanusi Tjong
Lilia Setiprawarti Sukotjo
Takeshi Otsuka
Keterangan:
KU : Komisaris Utama
KI
: Komisaris Independen
K
: Komisaris
KU
K
K
KI
KI
DU
D
D
D
DTA
Anak Perusahaan
DMP
K
K
DU
D
DTA
DPP
-
NCP
-
: Direktur Utama
: Direktur
: Direktur Tidak Terafiliasi
51
Anak
Perusahaan
(NCP & DPD)
AGR
D
D
D
D
-
Anak
Perusahaan
(melalui AGR)
NRM
-
10. ASURANSI
Sampai dengan Prospektus ini diterbitkan Perseroan dan Anak Perusahaan telah mengasuransikan
sebagian besar aktivanya dengan perincian sebagai berikut :
No.
Nomor Polis
Jenis Aktiva Tetap
Jenis
Asuransi
Jumlah
Pertanggungan(Rp)
Periode
Tertanggung Penanggung
1.
00-N0001787/2006/3/0
Bangunan di
Jln. Utama Kav. 2,
Serpong; Jln. Sutra
Utama Kav.1, Serpong;
dan Jln. Raya Serpong
Km 3, Serpong
Asuransi
Kebakaran
(Standard
Fire Policy)
2.700.000.000
3 Juli 2007
s/d
3 Juli 2008
AGR
ASJ
2.
00-L0000218/2007/4/0
Kantor Proyek
(47 Unit); Kantor Estate
(11 Unit); Kantor
Marketing I (3 Unit),
dan Kantor Marketing II
( 2 Unit)
Asuransi
Kebongkaran
315.000.000
3 Juli 2007
s/d
3 Juli 2008
AGR
ASJ
3.
01-83-07-000014
Sport House Alam
Sutera, Jln. Sutera
Boulevard, Perumahan
Alam Sutera Tangerang
Property
All Risk
Insurance
6.750.000.000
8 Januari 2007
s/d
8 Januari 2008
AGR
ACA
4.
29-83-07-130002
Sport House Alam Sutera,
Jln. Sutera Boulevard,
Perumahan Alam Sutera
Tangerang
Public
Liability
Insurance
1. 200.000.000,
combine single limit
and in the aggregate
2. Bodily injury
25.000.000/
tiap kecelakaan
3. Bodily injury
10.000.000 / orang
4. Food and Drinks
Extension (Sub limit
10.000.000 any
one accident and in
aggregate
5. Property damage
25.000.000 / satu
kecelakaan
6. Property damage
5.000.000/ orang
8 Januari 2007
s/d
8 Januari 2008
AGR
AAI
5.
DFBQJK0053460600
29 Ruko yang terletak di
Kawasan Industrial Estate
Bekasi.
Fire,
Earthquake
Special
8.415.375.000
21 Nopember 2006
s/d
21 Nopember 2007
NRM
CII
ASJ = PT Asuransi Staco Jasapratama, ACA = PT Asuransi Central Asia, AAI = PT Asuransi AIU Indonesia, CII = PT China Insurance Indonesia (terafiliasi)
Asuransi terhadap seluruh kendaraan-kendaraan Perseroan dan Anak Perusahaan untuk menanggulangi
beban akibat risiko yang akan timbul, diasuransikan pada asuransi Indonesia, yaitu pada PT Asuransi
AIU Indonesia, dengan jumlah pertanggungan sebesar Rp4.488 juta.
11. KETERANGAN MENGENAI AKTIVA PERSEROAN DAN ANAK PERUSAHAAN
Sampai dengan Prospektus ini diterbitkan, secara konsolidasi, Perseroan dan Anak Perusahaannya
memiliki aktiva tetap berupa tanah dan bangunan diantaranya sebagai berikut :
No. Pemilik
1
Status Tanah
Jenis aktiva
Lokasi
2007*
Tanah Kosong
Kecamatan Serpong, Tangerang
556.901
2027
2029
2034
2036
Kecamatan Pinang, Tangerang
Akta Jual-Beli
Tanah Kosong
Tanah Kosong
Tanah Kosong
Tanah Kosong
Tanah Kosong
64.660
154.443
17.549
78.391
311.605
Hak Milik
Akta Jual Beli
Tanah Kosong
Tanah Kosong
Kecamatan Pacet, Cianjur
490.065
304.185
Perseroan Hak Guna Bangunan
Hak Guna Bangunan
Tahun
Berakhir
Sub total
52
Luas (m2)
1.977.799
No. Pemilik
Status Tanah
2
Hak Guna Bangunan
Hak Guna Bangunan
Hak Guna Bangunan
Hak Guna Bangunan
Akta Jual-Beli
2022
2027
2028
2029
Hak Guna Bangunan
2006*
2007*
2009
2014
2015
2024
2028
2029
2037
Tanah Kosong
Tanah Kosong
Tanah Kosong
Tanah Kosong
Tanah Kosong
Tanah Kosong
Tanah Kosong
Tanah Kosong
Tanah Kosong
Tanah Kosong
Kecamatan Serpong Utara dan
Kecamatan Pinang, Tangerang
2006*
2007*
2015
2024
2028
Tanah Kosong
Tanah Kosong
Tanah Kosong
Tanah Kosong
Tanah Kosong
Cluster Sutera Telaga / Danau Biru
Kecamatan Serpong dan
Kecamatan Serpong Utara, Tangerang
14.337
64.410
22.764
668
8.489
Tanah Kavling
Perumahan
Cluster dan Ruko Alam Sutera
Kecamatan Serpong dan
Kecamatan Serpong Utara, Tangerang
219.034
3
DMP
AGR
Tahun
Berakhir
Akta Jual Beli
Hak Guna Bangunan
Hak Guna Bangunan
Jenis aktiva
Lokasi
Luas (m2)
Tanah Kosong
Tanah Kosong
Tanah Kosong
Tanah Kosong
Kecamatan Pasar Kemis, Tangerang
Kecamatan Pasar Kemis, Tangerang
943.215
993.777
1.085.232
418.525
2.449.836
Sub total
5.890.585
Hak Guna Bangunan
2006*
2007*
2014
2015
2024
2026
2028
2037
Tanah Kavling
Komersil
Perumahan Alam Sutera
Kecamatan Serpong dan
Kecamatan Serpong Utara, Tangerang
1.095
185.104
5.472
13.770
175
88.896
2.000
16.055
Hak Guna Bangunan
Akta Jual-Beli
2031
Tanah Kosong
Kecamatan Cikarang, Bekasi
234.576
176.557
Hak Guna Bangunan
Hak Guna Bangunan
Hak Guna Bangunan
Hak Guna Bangunan
Hak Guna Bangunan
2020
2022
2027
2028
2020
Tanah Kosong
Tanah Kosong
Tanah Kosong
Tanah Kosong
Rumah Toko
Sub total
4
NRM
2.720
99.410
420.392
36.152
142.138
650.228
36.434
162.909
16.657
114.128
Kecamatan Cibitung Bekasi
Sub total
Total
2.734.570
41.540
9.225
351.065
512.108
1.986
915.924
11.518.878
*Dalam proses perpanjangan
12. PERJANJIAN-PERJANJIAN PENTING DENGAN PIHAK KETIGA
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, Perseroan dan Anak Perusahaan mengadakan beberapa
perjanjian penting dengan pihak ketiga, yaitu sebagai berikut:
a.
Perjanjian antara AGR dengan kontraktor sehubungan dengan pengerjaan proyek perumahan dan
komersial. Tabel berikut merupakan uraian dari perjanjian antara AGR dengan kontraktor pihak
ketiga yang memiliki kontrak di atas Rp5.000 juta.
53
No. Kontraktor
b.
c.
No. Perjanjian
Uraian Kerja
Nilai
Kontrak
(Rp juta)
Jangka
Waktu
Pelaksanaan
24.584
4/4/2007
s/d
14/12/2007
1.
PT Wijaya Karya Tbk (Persero) Akta Notaris Amriyati
Amin Supriyadi, SH.
No 99 tanggal 4/4/2007
Pembangunan jembatan
akses jalan tol Jakarta
Tangerang Sta 15+400
2.
PT Prasamta Ekatama
Pekerjaan Infrastruktur
Jalan dan Saluran Cluster
Sutera Onyx
7.951
17/11/2007
s/d
30/3/2008
3.
PT Karyacipta Bangun Mandiri No. 249/09/07/TOD
tanggal 4/9/2007
Pembangunan Rumah Type
Oliver (289/240) Sutera Olivia
I No. 3,5,6,8,10,12,16,18,20.
5.212
4/9/200
s/d
7/05/2008
4.
PT Karyacipta Bangun Mandiri No. 277/09/07/TOD
tanggal 17/9/2007
Pembangunan Ruko Jalur
Sutera Kavling 29 D
No. 1-20
5.603
17/9/2007
s/d
13/7/2008
5.
PT Karyacipta Bangun Mandiri No. 278/09/07/TOD
tanggal 17/9/2007
Pembangunan Ruko Jalur
Sutera Kavling 29 D
No. 21-38
5.298
18/9/2007
s/d
25/6/2008
6.
PT Karyacipta Bangun Mandiri No. 279/09/07/TOD
tanggal 17/9/2007
Pembangunan Ruko Jalur
Sutera Kavling 29 D
No. 39-58
5.595
18/9/2007
s/d
25/6/2008
7.
PT Semangat Baru Putera
Pembangunan Ruko Jalur
Sutera Kavling 31 A
No. 1-20
5.076
17/9/2007
s/d
13/7/2008
No. 328/11/07/TOD
tanggal 17/11/2007
juncto Addendum
No. 1 SPK No. S328/
11/07/TOD
No. 280/09/07/TOD
tanggal 17/9/2007
Perjanjian fasilitas kredit yang diberikan kepada Perseroan dan Anak Perusahaan untuk membiayai
aktivitas rutinnya, antara lain :
Nama Perusahaan / Pemberi Kredit
Penerima Kredit
Jumlah Fasilitas No Perjanjian
Perseroan
PT Bank Syariah
Muamalat Indonesia
Tbk.
Rp100 milyar
AGR
PT Bank Mandiri Tbk. Rp594.105 juta
(Persero)
AGR
PT Bank Century
Setinggi-tingginya Akta Perjanjian Kredit No. 04
Rp26.000 juta
tertanggal 10 Agustus 2007 yang
dibuat dihadapan Ina Susiani, S.H.
Notaris di Tangerang.
AGR
PT Bank Tabungan
Negara (Persero)
KMK sebesar
Rp30.000 juta
Akta Fasilitas Pembiayaan
Line Facility Al Musyarakah No.10
tanggal 9 Nopember 2007, yang
dibuat dihadapan Yualita
Widyadhari, S.H., Notaris di Jakarta
Akta Perjanjian Restrukturisasi Kredit
Modal Kerja No.29 tanggal
18 Oktober 2006 dibuat di hadapan
Ny. Erly Soehandjojo, S.H.,
Notaris di Jakarta.
Jangka Waktu
9 Nopember 2007
s/d
8 Mei 2009
18 Oktober 2006
s/d
triwulan IV
tahun 2012
10 Agustus 2007
s/d
11 Agustus 2008
Akta Perjanjian Kredit No. 38 tertanggal
30 April 2007
30 April 2007 yang dibuat dihadapan
s/d
Amriyati Amin Supriyadi, S.H. Notaris 16 Oktober 2009
di Tangerang.
Perjanjian kerja sama dengan beberapa bank untuk menyediakan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah
(”KPR”) bagi konsumen, yaitu dengan PT Bank Central Asia Tbk; PT Bank Mandiri (Persero) Tbk;
PT Bank Internasional Indonesia Tbk; PT Bank Permata Tbk; PT Bank NISP Tbk; PT Bank Panin
Tbk; PT Bank Tabungan Negara (Persero); PT Bank Bumiputera Indonesia; PT Lippo Bank Tbk;
PT Bank Danamon Tbk; dan PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk;
13. PERJANJIAN-PERJANJIAN PENTING DENGAN PIHAK TERAFILIASI
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, Perseroan dan Anak Perusahaan mengadakan beberapa
perjanjian penting dengan pihak yang mempunyai hubungan istimewa, yaitu sebagai berikut:
54
a.
b.
c.
d.
e.
Perjanjian kerjasama antara AGR dengan AMLD tanggal 28 Februari 2006, untuk mengembangkan
tanah menjadi kawasan perumahan berikut fasilitasnya dan menyatu dengan kawasan perumahan
Alam Sutera. Untuk ini pihak AMLD menyediakan tanah berikut biaya-biaya proyek dan pihak AGR
diberi kuasa untuk menjual kavling-kavling tersebut. Jangka waktu perjanjian adalah sampai seluruh
kavling dalam proyek habis terjual. Untuk setiap transaksi penjualan, AGR memperoleh komisi,
biaya pemasaran dan pengawasan sebesar 5% dari nilai transaksi penjualan.
Perjanjian sewa menyewa No. 14/P-DSP/WAM/I/2005 tanggal 5 Januari 2005 dan addendum sewa
menyewa No. 052/P-DSP/WAM/I/XI/2007 tgl 22 Nopember 2007 antara Anak Perusahaan – PT Alfa
Goldland Realty dengan PT Daya Sakti Perdika melakukan perjanjian sewa menyewa kantor yang terletak
di Wisma Argo Manunggal Lt 18, Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 22, Jakarta Selatan seluas 172,50 m2.
Jangka waktu sewa menyewa selama 2 tahun terhitung sejak tanggal 1 Januari 2008 sampai dengan
31 Desember 2009. Biaya sewa ruangan sebesar US$ 12,50/m2/bulan dan service charge sebesar
US$ 7/m2/bulan (US$ 1 = Rp 5.750 mulai 1 Januari 2006 dan US$ 1 = Rp 6.000 mulai 1 April 2006).
Perjanjian Peminjaman Ruangan berdasarkan kesepakatan Pengunaan Ruangan, antara Perseroan
dengan AGR selaku pemberi izin dan Perseroan dan DMP selaku penerima izin atas ruangan
kantor yang terletak di Wisma Argo Manunggal Lt. 18, Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 22, Jakarta
Selatan tanpa dipungut biaya. Jangka waktu sewa menyewa selama 2 tahun terhitung sejak tanggal
1 Januari 2006 sampai dengan 31 Desember 2007 dan diperpanjang berdasarkan addendum tanggal
26 Nopember 2007 yang berlaku sejak 31 Desember 2007 – 31 Desember 2009.
Perjanjian peminjaman logo berdasarkan Perjanjian Kesepakatan Penggunaan Logo tanggal
24 September 2007 yang dibuat di bawah tangan dan bermeterai cukup antara Perseroan selaku
penerima izin dan AGR selaku pemberi izin penggunaan logo Alam Sutera.
Perjanjian antara AGR dengan kontraktor sehubungan dengan pengerjaan proyek perumahan dan
komersial di kawasan Alam Sutera. Tabel berikut merupakan uraian dari perjanjian dengan kontraktor
antara AGR dengan pihak-pihak yang mempunyai hubungan istimewa yang saat ini masih berlangsung.
No. Kontraktor
No. Perjanjian / SPK Uraian Kerja
Nilai Kontrak
(Rp jutaan)
1.
AMLD*
No. 285/09/07/TOD
tanggal 19/9/2007
Pembangunan Ruko Jalur Sutera
Kavling 30D No. 1-18
5.066
19/9/2007
s/d 15/7/2008
2.
AMLD*
No. 037/02/07/TOD
tanggal 20/2/2007
Pembangunan Rumah Type Asoka Sutera 3.083
Feronia Utama No. 2,6,8,10,12,16,18,20,
22,26
20/2/2027
s/d 3/1/2028
3.
AMLD*
No. 083/04/07/TOD
tanggal 2/4/2007
Pembangunan Rumah Type Juba (74/119) 1.327
Griya Sutera IV. No. 6,8,10,12,16,18,20,
22,26,28,30
2/4/2007
s/d 4/10/2007**
4.
AMLD*
No. 084/04/07/TOD
tanggal 2/4/2007
Pembangunan Rumah Type Juba (74/119) 469
Griya Sutera II. No. 6,8,10,12
2/4/2027
s/d 4/10/2007**
5.
AMLD*
No. 138/05/07/TOD
tanggal 14/05/2007
Pembangunan Kantor Estate Alam
Sutera – Serpong
663
14/5/2007
s/d 27/9/2007**
6.
AMLD*
No. 186/07/07/TOD
tanggal 3/7/2007
Pembangunan Rumah Type Freja Sutera
Lavender Park II No. 3.5.7
1.540
3/7/2007
s/d 7/5/2008
7.
AMLD*
No. 187/07/07/TOD
tanggal 3/7/2007
Pembangunan Rumah Type Daira B
(278/400-479) & Type Daira C
(278/480-480+) Sutera Lavender Park
Utama II, Sutera Lavender Park III dan
Sutera Lavender Park IV. No. 1
2.950
3/7/2007
s/d 7/5/2008
8.
AMLD*
No. 192/07/07/TOD
tanggal 6/7/2007
Pembangunan Infrastruktur Jalan dan
Saluran Cluster Sutera Danau Biru
6.651
6/7/2007
s/d 12/11/2007**
9.
AMLD*
No. 309/10/07/TOD
tanggal 8/10/2007
Pembangunan Rumah Type Alpinia
(200/240) Sutera Olivia VI No. 9,11,15,
17,27,29
2.373
8/10/2007
s/d 21/6/2008
10.
AMLD*
No. 310/10/07/TOD
tanggal 8/10/2007
Pembangunan Rumah Type Adreanum
(167/200) Sutera Olivia IV No. 18,20,
22,26
1.410
8/10/2007
s/d 21/6/2008
11.
AMLD*
No. 311/10/07/TOD
tanggal 8/10/2007
Pembangunan Rumah Type Adreanum
3.169
(167/200) Sutera Olivia II No. 1,3,5,7,9,11,
15,17,19
8/10/2007
s/d 21/6/2008
12.
AMLD*
No. 312/09/07/TOD
tanggal 8/10/2007
Pembangunan Rumah Type Anteos
(261/350) Sutera Olivia Utama
No. 5,7,9,11
8/10/2007
s/d 21/6/2008
55
2.005
Jangka Waktu
Pelaksanaan
13.
AMLD*
No..323/10/07/TOD
tanggal 25/10/2007
Pengerjaan Pagar Gerbang Cluster
Danau Biru
1.357
1/11/2007
s/d 14/2/2008
14.
AMLD*
No. 275/09/07/TOD
tanggal 17/9/2007
Pembangunan Ruko Jalur Sutera kavling
29 A No. 18-39
6.537
18/11/2007
s/d 25/7/2008
15.
AMLD*
No.S250/09/07/TOD Pekerjaan Perbaikan Club House
tanggal 4/9/2007
16.
AMLD*
No. 155/06/07/TOD
tanggal 5/6/2007
17.
18.
121
5/9/2007
s/d 5/10/2007**
Pekerjaan Infrastruktur Jalan dan Saluran 528
Kantor Pengelola
15/6/2007
s/d 15/8/2007**
AMLD*
No. S.111/04/07/TOD Pembangunan Rumah Type Leda (49/102) 189
tanggal 18/04/2007 di Griya Sutera V No. 55 dan 57
18/4/2007
s/d 25/11/2007**
AMLD*
No. S.294.09/0/EM
tanggal 25/9/2007
22/10/2007
s/d 22/11/2007**
Penambahan Pekerjaan Pembangunan
Kantor Estate Alam Sutera
149
*AMLD merupakan pemegang saham utama Perseroan
** Masih dalam tahap pekerjaan pemeliharaan dan retensi
14. TRANSAKSI DENGAN PIHAK YANG MEMPUNYAI HUBUNGAN ISTIMEWA
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, Perseroan dan Anak Perusahaan mengadakan beberapa
perjanjian penting dengan pihak ketiga dan / atau pihak terafiliasi, yaitu sebagai berikut:
Pihak yang mempunyai hubungan istimewa
PT Argo Manunggal Land Development
Wallstreet Limited
PT Argo Pantes Tbk.
PT Cahaya Alam Raya
PT Jakarta Cakratunggal Steel Mills
PT Bekasi Matra Industrial Estate
PT Hijau Pundinusa
PT Bekasi Fajar Industrial Estate
PT China Insurance Indonesia
PT Daya Sakti Perdika
Sifat hubungan istimewa
Transaksi
Pemegang Saham
Pemegang Saham Tidak Langsung
Afiliasi
Afiliasi
Afiliasi
Afiliasi
Afiliasi
Afiliasi
Afiliasi
Afiliasi
Pekerjaan konstruksi dan pinjaman
Pinjaman
Pinjaman
Surat Aksep
Pinjaman
Pembelian Tanah
Pembelian Tanah
Penjualan Tanah
Asuransi
Sewa Ruangan
Transaksi yang material dengan pihak yang mempunyai hubungan istimewa tersebut terdiri dari sebagai
berikut :
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan
Jumlah
Hutang Usaha :
PT Hijau Pundinusa
PT Argo Manunggal Land Development
38.458
6.130
Hutang Lain-lain :
PT Argo Manunggal Land Development
8.564
Hutang Hubungan Istimewa :
PT Argo Manunggal Land Development
174.688
Penjualan Tanah:
PT Bekasi Fajar Industrial Estate
2.340
Beban Pokok Penjualan – Pekerjaan Konstruksi:
PT Argo Manunggal Land Development
9.286
Pembelian Tanah:
PT Bekasi Matra Industrial Estate
PT Hijau Pundinusa
49.000
97.458
Beban Umum dan Administrasi:
Sewa ruangan PT Daya Sakti Perdika
183
15. PERKARA HUKUM YANG SEDANG DIHADAPI PERSEROAN DAN ANAK
PERUSAHAAN
Sampai dengan Prospektus ini diterbitkan, Perseroan dan Anak Perusahaan tidak terlibat atau sedang
menghadapi suatu gugatan perkara atau perselisihan baik dalam perkara perdata maupun pidana di
hadapan pengadilan, perselisihan yang diselesaikan melalui BANI, diajukan pailit dan / atau penundaan
kewajiban hutang melalui pengadilan Niaga, sengketa perpajakan di Badan Penyelesaian Sengketa
Pajak (BPSP) serta perselisihan perburuhan di pengadilan Hubungan Industrial (PHI).
56
VIII. KEGIATAN DAN PROSPEK USAHA PERSEROAN DAN
ANAK PERUSAHAAN
1. UMUM
A. SEJARAH PERKEMBANGAN
Perseroan merupakan perusahaan yang bergerak di bidang pembangunan dan pengelolaan perumahan
yang berada di bawah naungan Harjanto Tirtohadiguno dan keluarga yang telah berpengalaman di bidang
pembangunan perumahan dan Kawasan Industri terpadu di Indonesia selama lebih dari 18 tahun.
Proyek-proyek yang telah dikembangkan adalah kawasan hunian Taman Alfa Indah yang berlokasi di
Joglo, Jakarta Barat dengan luas lahan sekitar 90 hektar. Proyek lainnya adalah Kawasan Industri terpadu
MM2100 Industrial Town, yang berlokasi di Cibitung, Bekasi dengan luas lahan sekitar 700 hektar yang
merupakan proyek kerjasama dengan Marubeni, perusahaan besar dari Jepang. Kawasan Industri terpadu
MM2100 Industrial Town dimulai pembangunannya pada tahun 1989 dan merupakan salah satu Kawasan
Industri yang berlokasi strategis, memiliki infrastruktur serta sarana dan prasarana yang lengkap. Saat
ini MM2100 ditempati sekitar 160 perusahaan-perusahaan baik nasional dan multinasional, dimana sekitar
90% (sembilan puluh persen) merupakan perusahaan multinasional seperti Marubeni Chemicals Group,
PT Yamaha Music Manufacturing Asia, PT Astra Honda Motor, PT Panasonic Shikoku Electronics
Indonesia, PT LG Electronics Indonesia, PT Sanken Indonesia.
B. UNDANG-UNDANG PERTANAHAN DI INDONESIA
Hukum pertanahan di Indonesia pada dasarnya diatur berdasarkan Undang-undang Pokok Agraria
No. 5 tahun 1960 (“UUPA”) dan peraturan pelaksanaannya yaitu Peraturan Pemerintah No. 24 tahun
1997 (Peraturan Pemerintah Mengenai Tanah). UUPA mengatur mengenai berbagai jenis hak atas tanah
dan sistim pendaftarannya untuk memberikan perlindungan atas status kepemilikan tanah. Adapun
beberapa hak atas tanah, antara lain:
a.
Hak Milik: merupakan hak atas tanah yang terkuat. Hak Milik juga merupakan hak atas tanah yang
paling mendekati jenis hak atas tanah yang dikenal secara internasional dengan konsep “freehold”.
Kepemilikan seseorang atas tanah dengan Hak Milik adalah tanpa batas waktu. Tanah dengan Hak
Milik dapat dimiliki oleh perorangan Warga Negara Indonesia, bank-bank negara (Pemerintah),
koperasi, organisasi-organisasi keagamaan dan sosial tertentu. Hak Milik dapat dijadikan jaminan
dengan dibebani Hak Tanggungan. Tanah dengan Hak Milik tidak dapat dimiliki oleh perusahaan
(baik perusahaan Indonesia atau perusahaan yang dimiliki oleh pihak asing) atau individu asing.
b.
Hak Guna Bangunan (HGB): adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah
yang bukan miliknya sendiri dan diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun dan atas
permintaan pemohon dapat diperpanjang dengan mengajukan permohonan kepada Badan
Pertanahan Nasional setempat. Tanah dengan HGB dapat dimiliki oleh perorangan Warga Negara
Indonesia, perusahaan Indonesia atau perusahaan Penanaman Modal Asing yang didirikan di
Indonesia. HGB dapat dijadikan jaminan dengan dibebani Hak Tanggungan.
c.
Girik : UUPA juga mengenal jenis hak atas tanah yang berasal dari hukum adat Indonesia yang
disebut Girik, yang muncul akibat perwujudan dan penguasaan atau penghunian atas tanah,
pembayaran pajak dan retribusi atas tanah tersebut, atau pelepasan atas tanah Girik. Girik merupakan
jenis hak atas tanah yang tidak terdaftar namun kepemilikannya dapat dibuktikan dengan sertifikat
yang terdaftar di kantor desa atau kelurahan setempat. Sertifikat tersebut berisi penjelasan singkat
mengenai tanah dan pemegang Girik serta penjelasan lengkap mengenai pembayaran pajak dan
retribusi atas tanah tersebut.
57
Untuk memperoleh HGB atas tanah yang berasal dari Hak Milik atau tanah Girik, permohonan kepada
Kantor Badan Pertanahan setempat diajukan setelah pelepasan hak oleh pemilik tanah hak atau tanah
Girik sebelumnya. Proses perolehan HGB atas tanah yang berasal dari Hak Milik relatif lebih singkat
dibandingkan dengan yang berasal dari tanah Girik mengingat tanah dengan Hak Milik telah terdaftar
sebelumnya. Jika suatu badan hukum bermaksud memiliki tanah maka, ia terlebih dahulu harus memiliki
izin untuk membebaskan dan membeli tanah dimaksud.
Tata cara untuk memperoleh izin untuk membebaskan, membeli, dan membangun, atau untuk memperoleh
hak atas tanah, mungkin dapat berbeda antara satu wilayah dengan wilayah lainnya. Permohonan untuk
memperoleh izin membeli, membebaskan, dan membangun kawasan tertentu harus diajukan Pemerintah
Daerah setempat. Pemilik tanah hanya dapat menjual tanah mereka kepada pemegang izin dengan
cara yang disepakati bersama. Jika Perseroan membeli tanah melalui pelepasan hak, maka Perseroan
akan mengajukan permohonan kepada kantor Badan Pertanahan Nasional setempat untuk mendapatkan
sertifikat HGB. Setelah memperoleh HGB, Perseroan kemudian menjual dan atau mengalihkan hak
tanah tersebut sebagai bidang-bidang tanah yang telah dibangun atau dimatangkan. Dalam hal tanah
yang telah dimatangkan, pembeli baru dapat memperoleh hak atas tanah setelah pematangan tersebut
selesai.
2. KEGIATAN USAHA PERSEROAN DAN ANAK PERUSAHAAN
Sesuai dengan Anggaran Dasar Perseroan, kegiatan usaha Perseroan yang utama adalah pembangunan
dan pengelolaan perumahan. Dalam melaksanakan kegiatan usahanya, sampai dengan Prospektus ini
diterbitkan Perseroan dan Anak Perusahaan telah memiliki tanah yang telah dibebaskan sebesar 1.472
hektar dan tanah yang sedang dalam proses pembebasan sebesar 28 hektar. Dari tanah yang telah
dibebaskan tersebut, Perseroan telah mengembangkan sebesar 297 hektar dan sedang mengembangkan
sebesar 77 hektar sehingga sisa tanah (land bank) yang dimiliki adalah sebesar 1.098 hektar. Tabel
dibawah menggambarkan rincian tanah berdasarkan kepemilikan sebagai berikut:
No
Perusahaan
1
2
3
4
Perseroan
PT Alfa Goldland Realty
PT Delta Mega Persada
PT Nusa Raya Mitratama
Total
1
Dikembangkan1
(Ha)
Dibebaskan
(Ha)
Dalam Proses
Pembebasan (Ha)
201
590
589
92
28
-
4
370
-
1.472
28
374
Merupakan tanah yang telah dimatangkan dan siap dijual dan dibangun, termasuk tanah terjual, stok tanah, infrastruktur dan
tanah-tanah yang digunakan untuk fasilitas sosial dan fasilitas umum.
Sedangkan tabel berikut menggambarkan rincian tanah berdasarkan lokasi yaitu:
No
Lokasi
1
2
3
4
5
Kecamatan Serpong
Kecamatan Cianjur
Kecamatan Pasar Kemis
Kecamatan Cibitung
Kecamatan Cikarang
Total
1
Dikembangkan1
(Ha)
Dibebaskan
(Ha)
Dalam Proses
Pembebasan (Ha)
671
79
589
92
41
28
-
374
-
1.472
28
374
Merupakan tanah yang telah dimatangkan dan siap dijual dan dibangun, termasuk infrastruktur dan tanah-tanah yang digunakan
untuk fasilitas sosial dan fasilitas umum.
58
A. PRODUKSI
Dalam melakukan kegiatan usahanya, Perseroan melakukan proses kerja sebagai berikut:
Keterangan:
a. Informasi Pasar dan Potensi Pasar adalah tahapan awal untuk mengumpulkan dan mendapatkan
informasi mengenai produk-produk properti yang memiliki potensi untuk dikembangkan, serta lokasilokasi yang baik untuk pembangunan produk properti tersebut.
b. Analisa Pasar adalah analisa mengenai produk-produk properti yang akan dibangun dan beserta
potensi pasarnya.
c. Studi Kelayakan adalah kajian teknis yang lebih mendalam mengenai kelayakan rencana
pembangunan suatu proyek properti. Adapun faktor-faktor yang diteliti dalam studi kelayakan adalah
target pasar, proyeksi permintaan pasar, tingkat persaingan, proyeksi keuangan dan imbal balik
atas proyek properti tersebut.
d. Perencanaan adalah tahapan dimana Perseroan, dengan atau tanpa bantuan dari konsultankonsultan yang sudah berpengalaman, merancang pengembangan dasar dari proyek tersebut. Dalam
proses perencanaan, terdapat dua tahapan yang terdiri dari rencana tapak (site planning) dan rencana
blok (block planning). Dalam tahap perencanaan ini, dijelaskan mengenai jenis-jenis fasilitas yang
akan disediakan, rencana infrastruktur, dan daerah-daerah yang ditetapkan sebagai kawasan
pemukiman dan / atau komersial.
e. Perizinan adalah pengurusan izin-izin yang diperlukan untuk melakukan pembangunan atas proyek
properti.
f. Perencanaan dan perancangan adalah perencanaan arsitektur, struktur, mekanikal, elektrikal dan
lain-lain.
g. Pemasaran adalah penjualan produk Perseroan.
h. Konstruksi adalah pelaksanaan pembangunan produk-produk properti.
i. Penyerahan produk adalah proses penyerahan fisik produk dari pihak Perseroan kepada konsumen.
Tabel berikut menunjukkan produksi Proyek Alam Sutera untuk periode 1994-2002, 12 bulan pada tahun
2003–2006 dan 8 (delapan) bulan pada tahun 2007:
Nama Proyek
31 Agt 07
Luas (m2)
31 Des 06
Luas (m2)
31 Des 05
Luas (m2)
31 Des 04
Luas (m2)
31 Des 03
Luas (m2)
2002-1994
Luas (m2)
Tanah Kavling
Kavling Cluster
Kavling Komersial
Sub Total
19.836
19.836
17.856
69.041
86.897
15.278
12.000
27.278
66.520
66.520
45.110
45.110
431.043
360.717
791.760
Tanah yang dibangun
Rumah
Ruko
Sub Total
Sarana dan Prasarana
14.407
14.407
40.000
37.559
784
38.343
-
33.932
640
34.572
25.500
27.697
2.731
30.428
-
8.080
2.673
10.753
-
445.288
11.678
456.966
1.278.100
Total
74.243
125.240
87.350
96.948
55.863
2.526.826
59
B. PROYEK-PROYEK PERSEROAN DAN ANAK PERUSAHAAN
Terkait erat dengan fakta bahwa DKI Jakarta sudah semakin padat penduduknya, adalah keinginan
Pemerintah Daerah Tangerang maupun Gubenur DKI Jakarta untuk mengurangi beban penduduk
Tangerang dan DKI Jakarta dengan menciptakan kota-kota baru di luar Jakarta yang dapat menjadi
daerah pemukiman alternatif bagi penduduk Jakarta. Permasalahan beban penduduk di Tangerang dan
DKI Jakarta ini dijawab dengan mendirikan dan mengembangkan Kawasan Terpadu bernama Alam
Sutera.
Proyek Alam Sutera
Proyek Alam Sutera merupakan proyek Kawasan Terpadu (mixed use development) yang dimulai pada
tahun 1994. Proyek Alam Sutera terletak di tengah ”Golden Pentagon” yaitu di tengah-tengah 5 (lima)
area pemukiman yang terus berkembang yaitu Tangerang, Karawaci, Kebun Jeruk, Pondok Indah dan
Bintaro-Serpong.
Ilustrasi tidak sesuai skala sebenarnya
Proyek Alam Sutera lahir dari konsep Perseroan untuk mempunyai kawasan yang memiliki aksesabilitas,
lokasi, sarana dan prasarana bertaraf internasional, cluster dengan karakteristik unik masing-masing
dan lingkungan hijau dan asri.
Terletak kurang lebih 15 km dari Jakarta dan sekitar 8 km dari pusat kota Tangerang, saat ini Alam
Sutera dapat diakses melalui beragam alternatif, salah satunya melalui jalan tol. Akses jalan tol tersebut
dibagi menjadi (i) Jakarta melalui jalan tol Jakarta–Merak, (ii) Bekasi dan Bogor melalui jalan tol Jakarta
Outer Ring Road I, dan jalan tol Pondok Indah–Serpong.
Selain akses-akses tersebut, Perseroan sedang membangun akses / on-off ramp yang akan
menghubungkan Alam Sutera dengan jalan tol Jakarta-Merak secara langsung. Proyek ini dikonstruksikan
oleh PT Wijaya Karya Tbk. (Persero) dan direncanakan mulai beroperasi pada kuartal ketiga tahun
2008. Akses / on-off ramp merupakan akses tercepat dari Jakarta (point-to-point toll road) menuju ke
Alam Sutera dan sekaligus menjadi akses utama baru bagi penduduk Serpong dan sekitarnya. Dengan
dibangunnya akses ini menjadikan Alam Sutera sebagai salah satu kawasan terpadu yang memiliki
akses point-to-point toll road terdekat dengan Jakarta.
Nilai jual Proyek Alam Sutera juga diperkuat dengan infrastruktur yang berkualitas internasional. Perseroan
menciptakan perpaduan lokasi yang strategis dengan infrastruktur di dalam Kawasan Terpadu Alam
Sutera. Perpaduan ini menciptakan jalur sirkulasi ke dalam kawasan Alam Sutera yang mudah dan
nyaman untuk diakses oleh penghuni.
60
Ilustrasi (Artistic Rendering) mengenai circulation plan
Sampai dengan Prospektus ini diterbitkan, Perseroan dan Anak Perusahaannya telah memiliki lahan
untuk pengembangan Alam Sutera seluas 699 hektar dimana 28 hektar sedang di dalam proses
pembebasan. Pengembangan proyek ini akan dibagi ke dalam dua tahap, dimana tahap pertama telah
mengembangkan 297 hektar dan sedang mengembangkan sebesar 77 hektar dari seluruh lahan yang
dibebaskan. Dari sejumlah tanah yang tersedia, tabel berikut menggambarkan rencana penggunaan
tanah oleh proyek dalam rangka pengembangan kawasan terpadu Alam Sutera:
No
Kategori
Rencana Peruntukan
1
Komersial
Apartemen danTown Houses
Rumah Toko dan Pusat Perbelanjaan
Hotel
Perkantoran
Lahan Komersial
Mal & Theme Park
2
3
Pemukiman
Sarana Prasarana
Luas Tanah (Ha)
(%)
22
10
8
35
86
23
3,17
1,37
1,19
5,00
12,24
3,25
Sub Total
184
26,22
Cyber Housing Cluster
Vila / Perumahan Mewah
Perumahan Lainnya
13
18
192
1,86
2,64
27,44
Sub Total
223
31,93
Pendidikan
Pertamanan dan Telaga
Sarana Olahraga
Rumah Sakit
Sarana Rekreasi
Sarana Ibadah
Infrastruktur Cluster
Infrastruktur Luar Cluster
Akses Tol
Fasilitas Lainnya
10
24
5
1
6
2
152
86
4
3
1,49
3,47
0,67
0,17
0,85
0,26
21,67
12,25
0,57
0,45
Sub Total
293
Total
699
2
41,85
1,2
100,00
1
Terdapat lahan seluas 28 hektar dalam proses pembebasan serta dikarenakan nilai pembulatan
Efek pembulatan
2
Kawasan terpadu Alam Sutera merupakan kawasan terpadu yang mempunyai visi “Residential and
Lifestyle Community” yang terdiri dari kawasan perumahan menengah atas, kawasan komersial dan
sarana prasarana pendukungnya.
61
Kawasan Perumahan
Kawasan perumahan Alam Sutera dirancang dalam master plan sebesar 223 hektar oleh Sasaki Walker
Associate dari Amerika Serikat, yang merupakan master planner tahap pertama yang kemudian dilanjutkan
oleh Forrec dari Kanada untuk tahap ke dua, bersama-sama dengan tim internal Perseroan yang telah
memiliki pengalaman lebih dari 18 tahun. Master plan Alam Sutera dirancang untuk membangun
komunitas yang aman, nyaman dan asri.
Untuk mewujudkan komunitas tersebut, Alam Sutera hadir dengan konsep cluster yang memberikan
keamanan yang optimal dimana setiap cluster mempunyai luas tanah sekitar 5 sampai 20 hektar dan
terdiri dari sekitar 150 sampai 400 rumah hunian. Dengan sistim cluster ini, pengamanan akan dapat
lebih terfokus dan dijaga oleh satuan pengamanan selama 24 jam. Untuk cluster-cluster selanjutnya,
keamanan akan semakin ditingkatkan salah satunya melalui penggunaan CCTV.
Kenyamanan dihubungkan dengan lingkungan asri dan hijau. Dimana menekankan keseimbangan
kehidupan yang dirancang dengan konsep yang menciptakan keteduhan antara lain dengan banyaknya
penanaman pohon-pohon rindang dan hijau yang sangat berpengaruh atas tingkat polusi udara. Alam
Sutera melalui penelitian kadar timbal (Pb) yang dilakukan oleh Badan Pengendalian Dampak Lingkungan
(BAPEDAL) pada Oktober 2004 menunjukan hasil minimum kadar yang berada dibawah rata-rata standar
World Health Organization (0.5 mikrogram per nano meter kubik) yaitu sebesar 0.24 mikrogram per
nano meter kubik. Tidak hanya lingkungan asri, kualitas infrastruktur juga menunjukkan keseriusan Alam
Sutera, hal ini dapat dilihat pada keberadaan jalan-jalan utama yang lebar (4 (empat) jalur), pertamanan
yang menghijau disertai dengan danau buatan beserta jogging track dengan total luasan sebesar
10 hektar dimana semua ini dibangun dan dikelola dengan taraf internasional.
Kawasan Komersial
Alam Sutera akan terus mengembangkan komplek multi fungsi yang memadukan antara lain pusat
perbelanjaan (rumah toko, dan mal), hotel, perkantoran dalam satu kawasan dengan pemukiman yang
ada. Menurut master plan, lahan yang tersedia untuk komersial adalah 183 hektar.
Kawasan komersial ini akan menghadirkan sebuah kawasan yang modern dan high-tech dengan sektor
komersial sebagai pusatnya. Pengembangan kawasan multi fungsi merupakan bagian dari mega proyek
berskala besar.
Sarana dan Prasarana
Untuk mendukung pengembangan kawasan terpadu, telah dilakukan pembangunan secara bertahap,
dimulai dari penyiapan lahan siap bangun beserta infrastrukturnya. Adapun sarana dan prasarana
penunjang yang telah, sedang dan akan dibangun adalah sebagai berikut :
No
Sarana dan Prasarana
Luas
(Ha)
Status
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Akses Tol
Family Park
Club House
Greenery + Pond
Jalan Utama
Jalan dan Prasarana Cluster dan Ruko
Lapangan Softball
Mini Market + Pasar Tradisional
Rumah Sakit
Sarana Ibadah
Sarana Lainnya
Sekolah Swasta
Sekolah Umum
Sport Center
Telaga + Jogging Tracks
4
6
1
14
86
152
1
1
1
2
3
9
1
3
10
Tahapan sedang dikembangkan
Tahapan sudah dikembangkan
Tahapan sudah dikembangkan
Tahapan akan dikembangkan
Tahapan sudah dan akan dikembangkan
Tahapan sudah dan akan dikembangkan
Tahapan sudah dikembangkan
Tahapan sudah dikembangkan
Tahapan sudah dikembangkan
Tahapan sudah dan akan dikembangkan
Tahapan sudah dan akan dikembangkan
Tahapan sudah dikembangkan
Tahapan sudah dan akan dikembangkan
Tahapan sudah dikembangkan
Tahapan sudah dikembangkan
1
Total
Efek pembulatan
293 1
62
Pengoperasian dan pemeliharaan sarana dan prasarana dan fasilitas umum seperti jalan, sistim
pembuangan yang dikelola oleh divisi khusus yang didukung oleh sekitar 40 (empat puluh) pegawai
yang bergerak di bidang unit pengelolaan perumahan dengan imbalan uang iuran pelayanan bulanan
dari para pemukim.
Kelebihan proyek Alam Sutera dibandingkan pesaing lainnya adalah pengembangan kawasan all-in-one
community dimana penghuni mendapatkan lingkungan yang aman, nyaman, asri dan hijau baik untuk
bekerja dan menetap sambil berekreasi bersama-sama keluarga di dalam sebuah kawasan yang sama.
Ilustrasi (Artistic Rendering) aerial view dari Kawasan Alam Sutera
Sampai saat ini, Perseroan dan Anak Perusahaan telah membukukan hasil penjualan berdasarkan
kegiatan usahanya dari tahun 2002 hingga 31 Agustus 2007 sebagai berikut:
2007
LB (M2)
Kavling
Rumah
Total
8 bulan
LT (M2)
Unit
2006
Nilai (Rp)
8,425
122,018
11,860
186
84
148,977
33,408
8,425
133,878
270
182,385
LB (M2)
LB (M2)
Kavling
Rumah
Total
Nilai (Rp)
21,746
55,249
36,507
80
219
67,304
84,713
21,746
91,756
299
152,017
2004
12 bulan
LT (M2)
Unit
2005
12 bulan
LT (M2)
Unit
LB (M2)
Nilai (Rp)
24,020
88
133
23,686
73,117
24,020
67,600
221
96,803
LB (M2)
Nilai (Rp)
20,244
42,757
33,038
104
151
38,096
78,676
20,244
75,795
255
116,772
2003
33,067
34,533
12 bulan
LT (M2)
Unit
2002
12 bulan
LT (M2)
Unit
Nilai (Rp)
14,507
111,631
16,952
306
74
53,413
39,931
14,507
128,583
380
93,344
LB (M2)
12 bulan
LT (M2)
Unit
Nilai (Rp)
13,573
99,773
15,022
120
73
35,692
32,716
13,573
114,795
193
68,408
B.1 PROYEK-PROYEK YANG TELAH DIKEMBANGKAN
Berikut adalah rincian proyek-proyek yang telah dikembangkan sampai Prospektus ini dibuat:
No
Kawasan
1
2
3
Kawasan perumahan
Kawasan komersial
Sarana dan Prasarana
1
Luas Tanah (Ha)
(%)
114
48
134
38,52
16,18
45,30
297 1
100,00
Efek pembulatan
B.1.1 SEKTOR PERUMAHAN
Pada saat Prospektus ini diterbitkan, Alam Sutera telah dibangun sebanyak 20 (dua puluh) cluster dan
2 (dua) perumahan non cluster yang luas seluruhnya sebesar 114 (seratus empat belas) hektar. Cluster
pertama dibangun pada tahun 1995 dengan nama Sutera Asri. Berikut rangkuman cluster pemukiman
yang telah dibangun oleh Perseroan sejak pendirian sampai dengan Prospektus ini diterbitkan:
63
No. Nama Cluster
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
Sutera Asri
Sutera Amarylis
Sutera Buana
Sutera Cemara
Sutera Delima
Sutera Elok
Sutera Feronia
Sutera Flamboyan
Sutera Gardenia
Sutera Harmoni
Sutera Intan
Sutera Jelita
Sutera Kirana
Sutera Lavender
Sutera Magnolia
Sutera Narada
Sutera Riviera
Sutera Telaga Biru
Griya Sutera
Griya Hijau
Total
Produksi
Penjualan
Rumah (unit)
Kavling (unit)
Rumah (unit)
Kavling (unit)
21
44
12
145
212
113
42
291
225
217
133
330
392
43
57
78
7
319
263
139
20
167
42
68
64
36
22
24
52
37
104
81
166
69
156
35
81
51
14
21
42
12
145
212
113
26
291
225
217
133
330
392
21
57
74
6
309
261
139
16
158
42
65
53
26
22
23
52
36
100
81
136
59
149
22
76
16
7
2,944
1,428
2,887
1,278
B.1.2 KAWASAN KOMERSIAL
Kawasan komersial / bisnis saat ini terdiri dari antara lain pertokoan, dalam bentuk rumah toko (ruko)
dan lahan komersial. Pada saat Prospektus ini diterbitkan, kawasan komersial telah dibangun sebanyak
4 (empat) kompleks ruko dan kavling komersial siap bangun yang luas seluruhnya sebesar 48 (empat
puluh delapan) hektar. Ruko pertama dibangun pada tahun 1995 dengan nama Sutera Niaga 1. Berikut
rangkuman ruko dan lahan komersial yang telah dibangun sejak pendirian sampai dengan Prospektus
ini diterbitkan:
No. Nama Ruko
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Luas
Produksi
Penjualan
(Ha)
Ruko
(unit)
Kavling
(unit)
Ruko
(unit)
Kavling
(unit)
Ruko Sutera Niaga 1
Ruko Sutera Niaga 2
Ruko Sutera Niaga 3
Ruko Griya Hijau
Makro
Depo Bangunan
Showroom
Kavling Komersial ROW 60
Kavling Komersial ROW 36
Kavling Komersial ROW 47
1
01
1
01
5
2
01
4
28
6
54
52
50
36
-
20
18
-
54
44
30
30
-
19
18
-
Total
48
192
38
158
37
1
Luasan untuk Sutera Niaga 2 sebesar 0.44 ha, untuk Griya Hijau sebesar 0.19 ha, untuk showroom sebesar 0.49 ha.
B.1.2.1 RUMAH TOKO DAN LAHAN KOMERSIAL
Ruko Sutera Niaga I
Ruko Sutera Niaga I (RSN I), merupakan kompleks komersial berbentuk rumah toko (ruko) yang berlokasi
di Jalan Raya Serpong. Jumlah unit ruko yang terletak di lokasi ini terdapat 54 (lima puluh empat) unit,
dimana dari total keseluruhan 54 (lima puluh empat) unit, semua unit sudah terjual.
Ruko Sutera Niaga II
Ruko Sutera Niaga II (RSN II), merupakan kompleks komersial berbentuk rumah toko (ruko) yang berlokasi
di Jalan Raya Serpong. Jumlah unit ruko yang terletak di lokasi ini terdapat 52 (lima puluh dua) unit,
dimana dari total keseluruhan 52 (lima puluh dua) unit, masih tersedia 8 (delapan) unit.
64
Ruko Sutera Niaga III
Ruko Sutera Niaga III (RSN III), merupakan kompleks komersial berbentuk rumah toko (ruko) yang
berlokasi di Jalan Raya Serpong. Jumlah unit ruko yang terletak di lokasi ini terdapat 70 (tujuh puluh)
unit, dimana dari total keseluruhan 70 (tujuh puluh) unit, masih tersedia 21 (dua puluh satu) unit.
Ruko Griya Hijau
Ruko Griya Hijau, merupakan kompleks komersial berbentuk rumah toko (ruko) yang berlokasi di Jalan
Griya Hijau Raya. Jumlah unit ruko yang terletak di lokasi ini terdapat 54 (lima puluh empat) ruko terdiri
dari 36 (tiga puluh enam) unit ruko dan 18 (delapan belas) kavling, dimana masih tersedia 6 (enam) unit
ruko dan 18 (delapan belas) unit kavling.
B.1.3 SARANA DAN PRASARANA
Untuk mendukung kawasan perumahan dan komersial, Proyek Alam Sutera sampai saat ini telah
dilengkapi dengan sarana dan prasarana pendukung, baik itu berupa fasilitas umum maupun fasilitas
sosial. Sarana dan prasarana di kawasan terpadu Alam Sutera sampai saat ini merupakan salah satu
yang terlengkap di daerah Serpong. Berikut adalah sarana dan prasarana yang telah dikembangkan di
Alam Sutera:
No
Sarana dan Prasarana
Luas
(Ha)
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Jalan Utama
Jalan dan Prasarana dalam Cluster / Ruko
Sport Center
Club House
Rumah Sakit Omni International
Alam Sutera Family Park
Sekolah St. Laurensia
Sekolah Umum
Mini Market + Pasar Tradisional
Lapangan Softball
Telaga + Jogging Tracks
Sarana lainnya
Total
1
2
Persentase
(%)
28
72
3
1
1
6
9
01
1
1
10
3
20,49
53,79
1,90
0,83
0,89
4,41
6,88
0,20
0,37
0,74
7,54
1,96
134 2
100,00
Terdiri dari lahan seluas 0.27 hektar.
Efek pembulatan
Rumah Sakit Omni International
(Foto Agustus 2007)
Jogging Track
Pool Club House
(Foto Juli 2007)
(Foto Mei 2004)
Foto-foto sarana prasarana yang telah dikembangkan di Alam Sutera
B.1.3.1 SARANA DAN PRASARANA REKREASI
Perkembangan pembangunan di kota Serpong, Tangerang yang seiring dengan pertumbuhan
penduduknya yang demikian pesat telah meningkatkan kebutuhan atas sarana rekreasi bagi setiap
anggota keluarganya setelah melakukan segala aktifitas kesehariannya.
65
Guna memenuhi kebutuhan tersebut, Perseroan telah membangun sebuah sarana rekreasi dengan
konsep “Outdoor Activities” yang disebut Alam Sutera Family Park (ASFP). Melalui sarana-sarana yang
tersedia di ASFP, Perseroan ingin mengajak masyarakat kembali mencintai kegiatan “Outdoor Activities”
yang sarat dengan tema pendidikan, kesehatan dan kecintaan kepada lingkungan hidup disekitar kita.
Adapun sarana dan prasarana penunjang pariwisata terdiri dari sarana rekreasi, sarana olahraga air dan
darat, dan restoran. Kawasan ini diresmikan dan mulai beroperasi pada tanggal 22 Desember 2002
yang dibangun diatas tanah seluas ± 5.93 hektar.
Beberapa sarana yang ada di Alam Sutera Family Park ini antara lain adalah:
No.
1.
Nama Sarana
Wonder Kidz Play Ground
Kegiatan
-
Birthday Pavillion : sebuah sarana untuk penyelenggaraan kegiatan ulang tahun anak,
pertemuan keluarga, dll.
Fun Cars : permainan mobil-mobilan menggunakan coin.
Choo Choo Train : kereta api mini yang disukai anak-2.
Kolam Renang : terdiri dari Wading Pool (kolam untuk Balita), dilengkapi dengan air
mancur ditengahnya dan kolam arus untuk anak yang lebih besar sampai usia dewasa.
Seluruh lantai disekitar tepi kolam renang ini dibuat dari karet berwarna-warni (rubber
flooring), sehingga menjadi lebih aman bagi anak-anak.
2.
Putt-Putt Golf & Games
Merupakan lapangan golf mini dengan 36 (tiga puluh enam) holes, dengan beberapa variasi
bentuk lapangan maupun ornamen hiasannya.
3.
Ring O Stage
Amphitheatre berbentuk lingkaran yang dilengkapi dengan panggung. biasa digunakan untuk
atraksi pentas seni, aneka lomba, company gathering, dll.
4.
Patriot Paintball Sport
Sarana permainan perang-perangan dengan menggunakan peralatan khusus dan peluru
cat. Terdapat 3 (tiga) field berbentuk hutan dan berbukit, yang sangat menantang sebagai
ajang pertempuran.
5.
Food Court
Adalah areal santap yang menyediakan aneka makanan dan minuman dengan beragam
pilihan.
6
Outbound Area
Terdapat 2 (dua) areal yang diperuntukkan bagi kegiatan outbound, baik untuk anak-anak
(Kampung Maen) maupun dewasa.
7
DJ’s Kampoeng Aer
Restoran lesehan dengan suasana terbuka yang menyatu dengan alam, tersedia juga ruang
dengan fasilitas AC tertutup untuk acara khusus, seperti rapat, arisan, dll.
Family Park
Sports Center
Wading Pool
(Foto April 2007)
(Foto Juli 2007)
(Foto Agustus 2004)
Foto-foto sarana rekreasi yang telah dikembangkan di Alam Sutera
B.1.3.2 SARANA DAN PRASARANA PENDUKUNG
Sarana dan prasarana lain yang telah dibangun oleh pihak ketiga yang terdapat di dalam kawasan
terpadu Alam Sutera yang dapat menunjang kelengkapan Alam Sutera adalah sebagai berikut:
No. Nama Sarana
Kegiatan
1.
Sekolah St Laurensia
Sekolah swasta terkemuka yang memberikan berbagai program pendidikan dimulai
dengan playgroup, taman kanak-kanak, SD, SLTP, SLTA, dan SMIP (Sekolah Menengah
Industri Pariwisata).
2
Rumah Sakit Omni Medical
Center (RS Omni)
Rumah Sakit Omni dahulu lebih dikenal dengan nama Rumah Sakit Ongkomulyo. Saat
ini RS Omni memberikan layanan tertier, yaitu rumah sakit yang menyediakan pelayanan
sub spesialistik.
66
3
Mini-Mart dan Pasar Tradisional
Berlokasi di tengah-tengah kompleks perumahan Alam Sutera, mini-mart adalah toko
serba ada yang menyediakan berbagai macam produk seperti makanan ringan,
minuman ringan dan kebutuhan sehari lainnya dengan lapangan parkir yang luas. Pada
pagi hari lapangan parkir ini berubah dan dipadati oleh pasar tradisional yang menjual
sayuran dan buah-buahan segar.
4
Sport Center
Kolam renang olympic size, lapangan basket, bulu tangkis (indoor 4 (empat) buah),
spa dan sauna, fitness center, lapangan tenis, bilyard dan gedung multiguna. Luas
lahan Sport Center 2,55 hektar.
Sarana dan prasarana lain yang terdapat di sekitar kawasan terpadu Alam Sutera yang dapat menunjang
kelengkapan Alam Sutera adalah sebagai berikut:
1.
Rumah Toko (Ruko)
Berlokasi di jalan utama Serpong di bagian depan Alam Sutera merupakan deretan
ruko yang memberikan berbagai ragam jasa seperti rumah makan, perkantoran, salon
kecantikan, binatu, kursus bahasa inggris, apotik, foto studio dan cuci cetak film.
2.
Bank
Kawasan Alam Sutera dilengkapi dengan bank-bank utama yaitu Bank Mandiri, Bank
Danamon, Bank Central Asia (BCA), Bank Kesawan dan Bank Rakyat Indonesia (BRI)
yang terletak di dalam kawasan komersial Sutera Niaga.
3.
Swiss German University
Merupakan salah satu universitas internasional terkemuka di Indonesia. Lokasinya
berjarak radius 8 km dari Alam Sutera.
4.
Universitas Pelita Harapan
Merupakan salah satu universitas lokal terkemuka di Indonesia. Lokasinya berjarak
radius 5 km dari Alam Sutera.
5.
Lapangan Golf
Terdapat 5 lapangan golf yang rata-rata berjarak radius 5 km dari Alam Sutera yang
memiliki minimal 18 holes
6.
Pujasera
Pujasera merupakan pusat makanan dan jajanan yang ada disekitar Alam Sutera.
Pujasera ini memiliki menu makanan yang variatif dan lokasi yang tersebar di sepanjang
jalan raya Serpong.
7.
Sekolah Pelita Harapan
Merupakan salah satu sekolah lokal dengan kurikulum internasional terkemuka di
Indonesia. SPH dapat dijangkau dalam radius 5 km dari Alam Sutera.
8.
Deutsch International Schule
Merupakan salah satu sekolah internasional di kota Serpong. Deustsch Internastional
Schule dapat dijangkau dalam radius 5 km dari Alam Sutera.
B.2 PROYEK-PROYEK YANG SEDANG DIKEMBANGKAN
Berikut adalah rincian proyek-proyek yang sedang dikembangkan sampai Prospektus ini dibuat:
No
Kawasan
1
2
3
4
Kawasan Perumahan
Kawasan Komersial
Sarana dan Prasarana
Akses Tol
Luas Tanah (Ha)
(%)
34
6
33
4
44,32
8,01
42,49
5,18
77
100,00
B.2.1 KAWASAN PERUMAHAN
Saat ini Alam Sutera sedang membangun 3 (tiga) cluster perumahan. Adapun perumahan yang saat ini
sedang dikembangkan adalah sebagai berikut:
No. Nama Cluster
1
2
3
Produk
Penjualan
Rumah (unit)
Kavling (unit)
Rumah (unit)
Kavling (unit)
Sutera Danau Biru
Sutera Olivia
Sutera Onyx
206
243
77
165
222
84
7
5
152
172
Total
449
464
91
329
67
Sutera Danau Biru
Sutera Danau Biru dimulai pembangunannya pada tahun 2007 dan diperkirakan akan selesai
pembangunannya pada bulan April 2008. Sutera Danau Biru, merupakan kompleks perumahan dengan
lahan kavling siap bangun sebanyak 77 (tujuh puluh tujuh) unit dengan luas tanah berkisar 1.000m2
sampai dengan 4.800m2. Sampai dengan Prospektus ini diterbitkan, perkembangan pembangunannya
sudah mencapai 30%. Perseroan mulai melakukan pemasarannya sejak Januari 2008.
Sutera Olivia
Sutera Olivia dimulai pembangunannya pada tahun 2007 dan infrastruktur diperkirakan akan selesai
pembangunannya pada Desember 2007. Sutera Olivia, merupakan kompleks perumahan dengan rumahrumah kelas menengah-menengah ke atas dengan luas bangunan yang berkisar antara 151m2 sampai dengan
289m2 dan luas tanah yang berkisar antara 180m2 sampai dengan 420m2. Adapun tipe-tipe perumahan yang
terletak di cluster Sutera Olivia adalah Asoka, Adreanum, Alpinia, Anteos, Oliver. Selain itu di dalam cluster ini,
Perseroan juga menawarkan produk berupa lahan kavling siap bangun sebanyak 103 (seratus tiga) unit.
Sampai dengan Prospektus ini diterbitkan, perkembangan pembangunannya sudah mencapai 60%. Perseroan
mulai melakukan pemasarannya sejak Februari 2007 dan saat ini telah terjual sebesar 70% dari seluruh
pembangunannya.
Sutera Onyx
Sutera Onyx dimulai pembangunannya pada tahun 2007 dan infrastruktur diperkirakan akan selesai
pembangunannya pada Mei 2008. Sutera Onyx, merupakan kompleks perumahan dengan rumah-rumah
menengah-menengah ke atas dengan luas bangunan yang berkisar antara 155m2 sampai dengan 279m2
dan luas tanah yang berkisar antara 180m2 sampai dengan 420m2. Adapun tipe-tipe perumahan yang
terletak di cluster Sutera Onyx adalah Palmer, Pacific, Paloma, Pua, Pandora, Paquita. Selain itu di
dalam cluster ini, Perseroan juga menawarkan produk berupa lahan kavling siap bangun sebanyak 178
(seratus tujuh puluh delapan) unit. Sampai dengan Prospektus ini diterbitkan, perkembangan
pembangunannya sudah mencapai 10%. Perseroan mulai melakukan pemasarannya sejak Februari
2007 dan saat ini telah terjual sebesar 40% dari seluruh pembangunannya.
B.2.2 KAWASAN KOMERSIAL
Kawasan komersial / bisnis saat ini terdiri dari antara lain pertokoan, dalam bentuk rumah toko (ruko)
dan kavling komersial. Pada saat Prospektus ini diterbitkan, Perseroan dan Anak Perusahaan sedang
merencanakan memulai pembangunan sebanyak 260 (dua ratus enam puluh) unit ruko dan kavling
komersial siap bangun yang luas seluruhnya 6 (enam) hektar.
B.2.2.1 RUMAH TOKO
Ruko Jalur Sutera, merupakan kompleks komersial berbentuk rumah toko (ruko) yang berlokasi di Jalur
Sutera. Spesifikasi Jalur Sutera berkisar antara 75m2 sampai dengan 126m2 dan luas tanah yang berkisar
antara 192m2 sampai dengan 489m2. Ruko ini memiliki 3-4 lantai dan digunakan sesuai dengan keinginan
investor dengan disertai beberapa pembatasan pengunaan yang telah disetujui bersama-sama. Jumlah
unit ruko yang terletak di lokasi ini terdapat 260 (dua ratus enam puluh) unit, dimana dari total keseluruhan
260 (dua ratus enam puluh) unit, masih tersedia 153 (seratus lima puluh tiga) unit.
B.2.3 SARANA DAN PRASARANA
Kawasan terpadu Alam Sutera sampai sekarang terus membangun dan menambahkan koleksi sarana
dan prasarana, baik itu berupa fasilitas umum maupun fasilitas sosial. Berikut adalah gambaran umum
mengenai sarana dan prasarana yang sedang dikembangkan di Alam Sutera:
68
No
Sarana dan Prasarana
1
2
Akses Tol
Jalan Utama
3
Jalan dan Prasarana Cluster / Ruko
4
Sarana Ibadah
Luas
(Ha)
Persentase
(%)
4
7
10,87
19,44
24
64,80
2
4,89
37
100,00
Tahap
Sedang dibangun, akan selesai pada kuartal ketiga tahun 2008
Sedang dibangun, tahap pertama akan selesai pada kuartal
ketiga tahun 2008
Sedang dibangun, diperkirakan akan selesai pada kuartal
kedua tahun 2008
Sedang dibangun, diperkirakan akan selesai pada kuartal
kedua tahun 2008
Foto-foto perkembangan pembangunan akses tol di Alam Sutera (Foto September 2007)
B.2.3.1 SARANA DAN PRASARANA REKREASI
Sampai dengan Prospektus ini diterbitkan tidak ada sarana dan prasarana rekreasi yang sedang
dikembangkan.
B.2.3.2 SARANA DAN PRASARANA PENDUKUNG
Sarana dan prasarana lain yang sedang dibangun oleh pihak ketiga dan / atau bersama-sama dengan
Perseroan yang berada di dalam kawasan terpadu Alam Sutera yang dapat menunjang kelengkapan
Alam Sutera adalah sebagai berikut:
No. Nama Sarana
1.
2.
Gereja
Mesjid
Keterangan
Dikerjakan oleh pihak ketiga yang berlokasi di dalam Alam Sutera
Tahap pertama telah diselesaikan oleh Perseroan dan Anak Perseroan yang berlokasi di dalam Alam
Sutera
B.3 PROYEK-PROYEK YANG AKAN DIKEMBANGKAN
Berikut adalah rincian proyek-proyek yang akan dikembangkan sampai Prospektus ini dibuat:
No
Kawasan
1
2
3
Kawasan Perumahan
Kawasan Komersial
Sarana dan Prasarana
Luas Tanah (Ha)
Persentase (%)
75
129
121
23,01
39,68
37,31
325
100,00
B.3.1 KAWASAN PERUMAHAN
Sebagai upaya memenuhi permintaan atas kebutuhan perumahan di kawasan Serpong, Tangerang,
saat ini Alam Sutera akan membangun 6 (enam) cluster perumahan yang akan dibangun selama
3 tahun ke depan. Tambahan pengembangan perumahan ini disediakan untuk kelompok berpendapatan
menengah ke atas. Adapun perumahan yang saat ini akan dibangun adalah sebagai berikut:
69
No. Nama Cluster
1
2
3
4
5
6
1
2
Estimasi Luas Cluster
(Ha) 1
Rencana Pengembangan
(Tahun)
Dominion Park–The President
Dominion Park–The Crown
Dominion Park–The Capitol
Sutera Palma
Cyber Housing
Luxury Villas
12
10
12
11
13
18
2008
2009
2010
2010
2011
2012
Total
75 2
Luas neto di luar sarana dan prasarana pendukung.
Efek pembulatan
Konsep pengembangan kawasan perumahan oleh Perseroan akan tetap mempertahankan sistem
clusternya. Seluruh kawasan perumahan yang akan dikembangkan ini mempunyai target market
menengah atas dan ke atas. Target market ini didasarkan kepada visi Perseroan yaitu mewujudkan
“Residential and Lifestyle Community” dengan sarana dan prasarana dengan kualitas prime, taman dan
telaga dengan standar kualitas internasional yang membutuhkan pemeliharaan yang bertaraf internasional.
Konsep yang akan ditawarkan secara garis besar adalah menawarkan beragam perumahan dengan
keunikannya masing-masing, sebagai contoh Cyber Housing diproyeksikan akan menjadi housing cluster
pertama di kawasan Alam Sutera yang dilengkapi dengan public cyber facility seperti wi-fi yang didukung
dengan keamanan kelas prime seperti keamanan 24 jam, CCTV, dan lainnya yang akan menjamin privasi
penghuninya. Luxury Villas sendiri dibangun sebagai kesatuan dengan kawasan resort hotel dan telaga
buatan. Konsep yang ditawarkan Luxury Villas sendiri adalah resort type of housing complex.
B.3.2 KAWASAN KOMERSIAL
Seiring dengan pengembangan kawasan perumahan, Alam Sutera akan melakukan pengembangan
kawasan komersial sebagai upaya mengantisipasi kebutuhan kawasan perbelanjaan dan komersial akibat
dari meningkatnya jumlah penduduk di kawasan Alam Sutera dan sekitarnya. Alasan mengapa
pengembangan komersial ini belum dilakukan adalah kondisi Alam Sutera saat ini belum cukup besar
untuk menopang pengembangan komersial ini. Namun, Perseroan percaya bahwa di saat pengembangan
pemukiman dengan dibukanya cluster-cluster baru dilakukan disertai dengan akses point to point toll
road, akan menciptakan pasar eksklusif yang akan menopang kawasan komersial di Alam Sutera ini.
Perseroan saat ini juga sedang mengembangkan lahan komersial siap bangun yang sedang dalam
proses pematangan dan penyediaan infrastruktur. Kawasan ini sebesar 129 hektar dan direncanakan
akan dibangun superblock yang terdiri dari commercial office, hotel dan conference centre dan taman
sentral, IT park yang terdiri dari high technology corporate office, incubator office, cyber institute dan
digital resource center. Superblock dan IT Park ini merupakan salah satu nilai tambah dalam mega
proyek Alam Sutera.
Adapun rencana peruntukan untuk kawasan komersial yang saat ini akan dibangun adalah sebagai berikut:
No. Rencana Peruntukan
1
2
3
4
5
Apartment / Town Houses
Hotel
Kavling Komersial
Mal dan Theme Park
Ruko
Total
Estimasi Luas
(Ha)
Persentase
(%)
22
8
71
23
5
17,15
6,46
54,77
17,61
4,02
129
100,00
B.3.2.1 PUSAT PERBELANJAAN / MAL
Menurut salah satu survey properti komersial pada triwulan ke dua 2007, tingkat hunian ritel sewa di
wilayah Jabodetabek masih cukup tinggi yaitu 82,29% dan mengalami peningkatan dari triwulan
sebelumnya sebesar 0,92%. Pada saat yang sama, terdapat perkembangan peningkatan jumlah penduduk
di sekitar Tangerang dan Serpong. Atas dasar inilah, Perseroan merencanakan membangun mal namun
dengan konsep yang berbeda dari pusat perbelanjaan lainnya yaitu konsep family entertainment mall,
70
yaitu pusat perbelanjaan yang dikembangkan dan dilengkapi dengan sarana entertainment berupa theme
park indoor dan outdoor. Mal ini diharapkan menjadi gaya hidup baru dan pusat perbelanjaan yang
menjadi tujuan untuk berbelanja sekaligus hiburan bagi pengunjung dan konsumennya. Mal ini merupakan
mal yang berskala regional dengan target market kepada kelas menengah ke atas.
Ilustrasi (Artistic Rendering) aerial view mal yang terintegrasi dengan theme park
Mal Alam Sutera adalah one stop recreational center seluas 7 hektar yang akan diintegrasikan dengan
theme park seluas 15,75 hektar. Mal ini memadukan suasana perbelanjaan modern dengan sarana
rekreasi eksklusif bagi pengunjungnya. Keunggulan komparatif antara Mal Alam Sutera dengan
pesaingnya adalah theme park yang terintegrasi, komposisi lahan yang seimbang, tenancy-mix yang
beragam dan lengkap serta posisi di pinggir tol yang dapat diakses secara langsung dan terintegrasi di
dalam kawasan komersial Alam Sutera.
Pembangunan integrated theme park merupakan terobosan baru bagi Perseroan yang merencanakan
untuk menghadirkan suatu theme park yang berbeda dari theme park-theme park lainnya. Theme park
yang dibangun merupakan kombinasi unik konsep pertunjukan baik itu di air maupun di darat dengan
permainan dan hiburan yang dibungkus perpaduan antara musik, animasi dan atraksi yang dirancang
khusus bagi pengunjung di segala umur, sehingga masing-masing pengunjung dapat menikmati beragam
fasilitas-fasilitas dalam kawasan yang sama.
Adapun komposisi pemakaian lahan serta luas bangunan pusat perbelanjaan adalah sebagai berikut :
Luas Kotor
Luas Bersih
Jumlah Lantai
Luas per lantai
Jumlah Retailer
100.000 m2
60.000 m2
3 lantai
33.000 m2
300 retailer
Kapasitas Parkir
4.000 mobil
Strategi pemasaran dan penjualan Perseroan difokuskan kepada lahan yang luas, lokasi yang prime,
konsep baru yang berbeda dan modern integrated theme park. Untuk mewujudkan one stop recreational
center, Perseroan merancang tenant mix yang akan menciptakan shopping experience tersendiri bagi
pengunjungnya. Shopping experience ini dibangun dengan menyediakan seluruh kebutuhan anggota
keluarga. Tenancy mix di Mal Alam Sutera ini diperkirakan terdiri dari:
Tenant
Anchor
Mini Anchor
Entertainment
Food and Beverages
Retailer
Jenis
Hypermarket
Department Store
Toko Buku
Pusat Elektronik
Fitness Center
Family Entertainment Center
Bioskop
Fine dining restaurant, al-fresco
Fashion, IT section,
Total
71
Luas bersih (m2)
10.000
6.000
1.500
2.000
1.500
4.000
5.000
15.000
15.000
Komposisi
26,70%
60.000
100,00%
8,30%
15,00%
25,00%
25,00%
Ilustrasi (Artistic Rendering) tampak samping mal yang terintegrasi dengan theme park
Perkembangan Pembangunan Mal
Pembangunan mal ini menjadi salah satu fokus Perseroan untuk beberapa tahun kedepannya. Perseroan
telah merencanakan dengan penuh perhitungan tahapan-tahapan dan jangka waktu pembangunan dalam
pengembangan mal ini. Sampai dengan Prospektus ini diterbitkan, tahapan pengembangan mal yang
telah dilaksanakan oleh Perseroan meliputi penunjukan konsultan untuk pembuatan master plan dan
concept design. Perseroan sendiri saat ini sedang dalam tahapan pemilihan konsultan-konsultan utama
lainnya seperti arsitek, kontraktor, landscape consultant dan lainnya. Penunjukan konsultan-konsultan
utama sendiri direncanakan akan dilakukan pada awal tahun 2008. Perseroan menargetkan untuk memulai
pembangunan konstruksi fisik pada bulan Juli 2008.
Studi Kelayakan Proyek
Berdasarkan studi kelayakan yang dilakukan oleh Amin, Nirwan, Afliantori & Rekan, perusahaan terdaftar
di Bapepam–LK, proyek pembangunan mal ini dinilai layak untuk dilaksanakan. Kajian dilakukan dengan
mempertimbangkan aspek-aspek sebagai berikut :
a. Aspek komersial yang mencakup hal teknis (lokasi, akses, fasilitas, dan infrastruktur) dan non teknis
(parameter sosial ekonomi di kawasan Serpong dan sekitarnya);
b. Aspek makro yang mencakup analisa makro ekonomi, demografi dan regulasi pemerintah;
c. Aspek finansial yang mencakup prospek dan risiko internal dan eksternal dari proyek;
d. Aspek Perseroan yang mencakup analisa persaingan, posisi Perseroan, permintaan pasar,
permodalan dan perizinan.
B.3.3 SARANA DAN PRASARANA
Berikut adalah gambaran umum mengenai sarana dan prasarana yang akan dikembangkan di Alam
Sutera:
No
Sarana dan Prasarana
1
2
3
4
Jalan Utama
Jalan & Prasarana Cluster / Ruko
Sekolah Umum
Greenery + Pond
Total
1
Efek pembulatan
72
Estimasi Luas
(Ha)
Persentase
(%)
48
55
1
14
40,72
46,64
0,73
11,91
119 1
100,00
B.3.3.1 SARANA DAN PRASARANA REKREASI
Berikut adalah gambaran lebih detail atas sarana dan prasarana rekreasi yang akan dikembangkan oleh
Perseroan dan Anak Perusahaan:
No. Nama Sarana
1.
Theme Park
Kegiatan
Theme Park merupakan sarana rekreasi yang terintegrasi dengan kawasan komersial (mal)
dimana akan dilengkapi dengan permainan (rides) untuk segala umur, atraksi dan pertunjukan.
B.3.3.2 SARANA DAN PRASARANA PENDUKUNG
Sarana dan prasarana lain yang akan dibangun oleh pihak ketiga dan / atau bersama-sama dengan
Perseroan yang terdapat di dalam Kawasan Terpadu Alam Sutera yang dapat menunjang kelengkapan
Alam Sutera adalah sebagai berikut:
No. Nama Sarana
1.
2.
3.
Infrastruktur Cluster
Infrastruktur (non cluster)
Fasilitas Lainnya
Kegiatan
Terdiri dari jalan-jalan di cluster, taman, lapangan olahraga, dan clubhouse
Terdiri dari jalan ROW 28 dan jalan ROW 47
Terdiri dari sarana ibadah, sarana rekreasi dan fasilitas sosial dan umum
B.4 SISA TANAH (LANDBANK) YANG BELUM DIKEMBANGKAN
Perseroan saat ini memiliki tanah potensial yang belum dikembangkan. Tabel berikut menunjukkan rincian
land bank Perseroan:
No
Lokasi
Rencana
Pengembangan
Sisa Tanah
Land Bank (Ha)
Total
1
2
3
4
5
Kecamatan Cianjur
Kecamatan Pasar Kemis
Serpong
Kecamatan Cibitung
Kecamatan Cikarang
298
-
79
589
91
41
79
589
298
91
41
Total
298
800
1.098
Sampai Prospektus ini diterbitkan, Perseroan masih belum melakukan pengembangan di daerah-daerah
lainnya selain kota Serpong.
3. STRATEGI PEMASARAN DAN PENJUALAN
Produk Perseroan yang ditawarkan oleh Perseroan kepada konsumen pada dasarnya terbagi atas kavling
perumahan siap bangun, rumah jadi dan lahan komersial siap bangun dengan sasaran konsumen
karyawan profesional dan pengusaha dengan tingkat ekonomi menengah ke atas.
Untuk penjualan rumah jadi, Perseroan menawarkan berbagai macam tipe rumah yang telah dirancang
oleh beberapa arsitek dengan sistem cluster. Perubahan ataupun modifikasi yang akan dilakukan oleh
pemilik rumah diperkenankan dengan syarat harus disetujui dahulu oleh pihak Perseroan untuk
menghindari terjadinya penyimpangan dari prinsip desain yang menyatu dengan lingkungan.
Sedangkan untuk lahan komersial siap bangun, Perseroan hanya menjual tanah dimana pemilik dapat
membangun sendiri proyek-proyek tertentu sesuai dengan konsep perencanaan pengembangan kota
yang disetujui oleh Perseroan, sebagai contoh: sekolah, pusat perbelanjaan, perkantoran, rumah sakit,
hotel, dan lainnya.
Pemasaran produk-produk Perseroan dilakukan dengan berbagai cara antara lain dengan melakukan
sendiri kegiatan pemasarannya, menggunakan tenaga-tenaga penjual independen, agen-agen real estat
atas dasar komisi atau referensi dari para karyawan Perseroan maupun pihak independen, dan dengan
menggunakan jaringan pemasaran Perseroan melalui klub pemasaran yang telah dibangun.
73
Pada saat Prospektus ini diterbitkan, pemasaran dan penjualan produk Perseroan dilakukan di bawah
tanggung jawab direktur pemasaran yang dibagi atas 2 unit kerja yang terdiri dari 23 tenaga penjualan.
Strategi yang dilaksanakan oleh pihak pemasaran secara keseluruhan akan diolah dan ditetapkan oleh
direktur pemasaran Perseroan. Penetapan strategi ini ditetapkan berdasarkan analisis atas permintaan
konsumen, tren pasar dan variabel-variabel pemasaran lainnya, termasuk analisis yang dilakukan oleh
pihak independen yang mempunyai kegiatan sebagai analisa pasar properti. Dalam menunjang strategi
pemasaran tersebut, maka divisi pemasaran melakukan kegiatan sebagai berikut :
1.
2.
3.
4.
Pembentukan tenaga penjualan yang terdiri dari:
a. Sales Executive untuk menunjang calon-calon pembeli;
b. Sales Counter untuk menerima pembeli di lokasi pemasaran;
c. Standguide untuk tugas-tugas pameran baik yang dilakukan oleh Perseroan maupun oleh pihak
ketiga.
Pembentukan tim promosi untuk periklanan dan promosi;
Pembentukan tim administrasi penjualan;
Pembentukan tim riset dan pengembangan (research and development).
Dalam upaya meningkatkan penjualan produk Perseroan, pemasaran juga dilakukan oleh agen-agen
real estat. Sampai dengan Prospektus ini diterbitkan, Perseroan telah menjalin kerjasamanya dengan
ERA, Century 21, Coldwell Bankers dan Ray White. Adapun sistim pembayaran yang dilakukan oleh
Perseroan terhadap agen penjualan ini berdasarkan komisi pada saat terjadinya dan selesainya transaksi.
Pemasaran melalui klub dilakukan oleh 2 unit pemasaran yaitu Alam Sutera Marketing Club (“ASMC”) I
dan II. ASMC I dibuka pada tahun 2003 dan ASMC II dibuka mulai tahun 2007. Keanggotaan ASMC I
dan II terdiri dari korporasi, penjual independen, ibu rumah tangga, pegawai Perseroan dan pegawai
perusahaan lainnya. Adapun komisi yang diberikan oleh Perseroan kepada anggota diperhitungkan per
penjualan. Bagi pengurus klub dibagi atas komisi bulanan dan komisi tiga bulanan. Sampai dengan
31 Agustus 2007 keanggotaan ASMC I dan II terdiri dari 482 anggota. Para anggota klub membayar
uang jaminan keanggotaan yang dibayar pada waktu pendaftaran.
Untuk transaksi penjualan kavling siap bangun, rumah tinggal dan rumah toko, Perseroan menawarkan
tiga cara pembayaran:
1.
2.
3.
Tunai: Cara pembayaran ini berlaku untuk pembelian semua produk Perseroan. Pembeli diberi
insentif berupa potongan harga sebesar kurang lebih 20% dari harga beli yang ditentukan.
Kredit Kepemilikan Rumah (KPR): Cara pembayaran ini diberlakukan untuk pembelian tanah dan
rumah dalam satu kesatuan. Pembeli melakukan pembayaran uang muka sebesar minimal 20%,
sementara sisanya akan dilunasi oleh bank pemberi KPR kepada Perseroan dan Anak Perusahaan.
Pembayaran bertahap / Angsuran Tanpa Bunga: Cara pembayaran ini berlaku untuk pembelian
rumah siap huni dan tanah kavling. Pembeli melakukan pembayaran secara bertahap dengan jangka
waktu 3 bulan, 6 bulan dan 12 bulan. Pembayaran diawali dengan membayar uang muka minimum
30% dari harga beli yang telah disepakati dan sisanya akan diangsur sesuai dengan kesepakatan
sebesar proporsional sisa pembayaran.
Dalam menunjang kegiatan pemasarannya, sistem pemasaran akan dilakukan dengan berbagai cara
antara lain :
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Kunjungan langsung kepada calon pembeli;
Melakukan presentasi kepada calon-calon prospek pembeli;
Membangun kerja sama dan hubungan yang baik dengan masyarakat dan sekitarnya;
Mengikuti pameran yang dilaksanakan oleh asosiasi real estat antara lain Real Estate Indonesia
(REI) maupun pameran tunggal yang dilaksanakan oleh Perseroan;
Telemarketing dengan mengundang calon pembeli melalui telepon;
Pembuatan brosur, selebaran, spanduk, umbul-umbul, dan materi promosi lainnya;
Melakukan promosi melalui koran, majalah, radio, televisi, dan jasa berita singkat (SMS);
Bonus khusus untuk jangka waktu tertentu ataupun untuk pembelian secara bersamaan oleh suatu
perusahaan;
74
9.
Penawaran dengan potongan harga khusus untuk pembayaran dalam jangka waktu tertentu,
pembayaran secara tunai, ataupun pembelian dalam periode tertentu;
10. Insentif yang diberikan kepada tenaga pemasaran apabila mencapai target;
11. Membangun jaringan profesional yang baik dan terarah dengan pihak perbankan, pemerintahan,
dan para investor; dan
12. Memberikan hadiah kepada pembeli untuk produk-produk tertentu.
Untuk memberikan pelayanan yang sebaik-baiknya bagi para pembeli maupun calon pembeli, Perseroan
membuka kantor pemasarannya untuk umum selama 7 hari dalam 1 minggu.
4. PERSAINGAN
Banyaknya pengembang berskala besar dan kecil menyebabkan ketatnya persaingan dalam merebut
pangsa pasar maupun lokasi-lokasi yang strategis. Kompetisi dari pengembang properti lain
mempengaruhi tingkat permintaan terhadap rumah, rumah toko, maupun lahan siap bangun yang dibangun
dan disiapkan oleh Perseroan. Dikarenakan persaingan ini, Perseroan dituntut untuk menjaga kualitas
produk, pelayanan pada segi sarana dan prasarana, kelengkapan infrastruktur, dan kualitas pelayanan
purna jual yang baik serta kualitas perawatan yang konsisten.
Kompetitor utama Perseroan yang terletak di sekitar kawasan Alam Sutera antara lain adalah (i) BSD
City, (ii) Sumarecon Serpong, (iii) Paramount Lake dan perumahan-perumahan lainnya di daerah
Tangerang, Karawaci dan perbatasan Jakarta Barat dengan Serpong yang menawarkan produk-produk
yang sejenis dengan Perseroan.
Kompetisi dari para pengembang tersebut di atas akan mempengaruhi tingkat permintaan terhadap
produk yang ditawarkan Perseroan. Untuk mempertahankan posisinya, Perseroan memposisikan
produknya pada segmen pasar yang lebih spesifik dan menekankan lokasinya yang sangat strategis
disertai dengan produk dan pelayanan yang lebih inovatif dalam kualitas dan harga yang kompetitif.
5. ANALISIS MENGENAI DAMPAK LINGKUNGAN (AMDAL)
Perseroan dan Anak Perusahaan sangat memperhatikan aspek lingkungan baik di kawasan perumahan
maupun komersial. Perseroan yakin bahwa penanganan lingkungan yang prima dapat menghasilkan
sebuah properti yang terkendali dan berkesinambungan. Untuk mencapai sustainable economic
development, Perseroan melakukan analisa mengenai dampak lingkungan secara terukur dan terintegrasi.
Perseroan telah memenuhi semua prosedur AMDAL untuk pembangunan suatu kawasan. Dokumendokumen AMDAL yang telah dimiliki oleh Perseroan meliputi: izin AMDAL regional yang dikeluarkan oleh
provinsi Jawa Barat pada tahun 1994 untuk AGR dan surat keterangan dari BAPEDAL Provinsi Banten
bahwa Perseroan sedang melaksanakan proses AMDAL.
Perseroan telah melaksanakan upaya pengelolaan lingkungan hidup dan upaya pemantauan lingkungan
hidup dengan membuat dan menyusun dokumen Upaya Pengelolaan Lingkungan (UKL) dan Upaya
Pemantauan Lingkungan (UPL) yang telah memperoleh persetujuan dari instansi yang berwenang yaitu
berdasarkan surat yang dikeluarkan oleh Dinas Lingkungan Hidup Provinsi Jawa Barat untuk AGR.
Sesuai dengan Surat Keterangan No. 800/297-Bpdl/X/2007 yang dikeluarkan oleh Badan Pengendalian
Dampak Lingkungan (BAPEDAL) Pemerintah Provinsi Banten, menyatakan bahwa saat ini, Perseroan
sedang dalam proses penyusunan dokumen AMDAL.
Untuk menunjang komitmen Perseroan akan kepedulian lingkungan ini, Perseroan menyediakan berbagai
prasarana serta menetapkan ketentuan-ketentuan yang dapat mendukung kelestarian alam dan mencegah
terjadinya kerusakan lingkungan. Langkah-langkah nyata yang telah dijalankan oleh Perseroan adalah
sebagai berikut:
75
a.
b.
c.
d.
Untuk area yang permukaannya banyak ditutup dengan perkerasan, banyak ditanami pohon-pohon
peneduh, sebagai pengganti area resapan yang telah hilang. Kanopi dari pohon-pohon tersebut
akan menghalangi proses pemanasan bumi langsung dari sinar matahari yang akan menjaga iklim
mikro dan meminimalisasikan tingkat polusi;
Banyaknya saluran untuk water run-off, dikhawatirkan kecepatan aliran air permukaan yang cepat
akan membuat area-area penerimanya tidak dapat menampung jumlah air tersebut. Oleh sebab itu,
Perseroan membangun beberapa telaga yang berfungsi sebagai pengendali banjir;
Untuk mengembalikan muka air tanah ke posisi semula, maka di setiap rumah yang dibangun oleh
Perseroan, dibuat sebuah sumur resapan. Demikian pula dibeberapa titik kritis kawasan;
Di dalam regulasi kawasan Alam Sutera, dibuat beberapa ketentuan yang bertujuan untuk membuat
kawasan properti Perseroan dapat menjalankan moto utama pengembangan yaitu mengenai
pembentukan lingkungan yang baik untuk menunjang sebuah healthy living.
6. MAKRO EKONOMI
Semenjak krisis ekonomi tahun 1997, perkembangan perekonomian Indonesia berada pada titik terendah
yang diakibatkan oleh keadaan politik yang tidak stabil, suku bunga yang sangat tinggi, penurunan daya
beli masyarakat, tingkat inflasi yang tinggi, dan volatilitas nilai tukar yang tinggi. Namun beberapa tahun
belakangan ini, Indonesia mengalami pertumbuhan ekonomi yang cukup baik. Pertumbuhan ini
diindikasikan melalui beberapa parameter dibawah ini:
a.
b.
c.
d.
Berdasarkan studi yang dilakukan oleh Economist Intelligence Unit (EIU), pertumbuhan Produk
Domestik Bruto di Indonesia diperkirakan sebesar 6% di 2007 dengan tingkat bunga dan laju inflasi
yang menurun;
SBI menunjukkan kecenderungan untuk terus menurun dari 12,75% di awal tahun 2006 menjadi
8,25% pada bulan Oktober tahun 2007 dan diperkirakan akan cenderung stabil. Kondisi ini
mengakibatkan penurunan pada suku bunga pinjaman. Kedua hal diatas diikuti antara lain dengan
penurunan tingkat suku bunga KPR;
Semenjak tahun 2006 nilai tukar Rupiah mengalami apresiasi dan pada beberapa bulan terakhir
menunjukkan tren yang stabil. Faktor-faktor yang mendorong apresiasi dan stabilitas nilai tukar
Rupiah antara lain kestabilan politik yang diikuti dengan kebijakan moneter dan fiskal yang baik dan
cadangan devisa negara yang tinggi;
Laju inflasi di Indonesia pada tahun 2007 berada pada kisaran 5-6%. Jikalau kita bandingkan dengan
laju inflasi pada tahun 2006 yang berada pada kisaran dua digit, hal ini menunjukkan tren positif.
Konsistensi stabilitas perekonomian Indonesia, penurunan secara signifikan tingkat suku bunga,
peningkatan Produk Domestik Bruto, stabilnya nilai tukar Rupiah dan penurunan inflasi menunjukan
bahwa perekonomian Indonesia berada pada jalur yang tepat dan akan terus memberikan kondisi yang
kondusif dan berpengaruh positif terhadap iklim usaha Indonesia terutama meningkatkan iklim investasi
di Indonesia.
Kondisi perekonomian yang semakin membaik sejak tahun 2004 menciptakan tingginya permintaan
terhadap industri properti. Dikatakan bahwa sektor properti memiliki peluang yang cerah, menurut
pengamatan Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI), ada tiga faktor pemicu bangkitnya industri properti
yaitu (i) stabilnya laju inflasi, (ii) tingkat suku bunga KPR yang kompetitif dan (iii) menguatnya kurs
Rupiah. Ketiga indikator tersebut merefleksikan waktu yang kondusif bagi industri properti untuk bergerak.
Lebih jauh lagi, penurunan suku bunga SBI dipredikasikan akan merangsang meningkatnya alokasi
pada kredit properti yang terdiri dari KPR dan kredit konstruksi, dimana akumulasi pertumbuhan kedua
kredit ini dipredikasikan akan menggairahkan industri properti kembali.
Selain industri yang mulai bangkit, gaya hidup masyarakat juga mulai berubah. Perubahan gaya hidup
dan pola konsumerisme masyarakat ini sudah diprediksikan oleh para pengembang. Pada tahun 2007,
menurut survei PSPI, pasokan pusat perbelanjaan baru di Jabodetabek meningkat sebesar 49,7%. Pemicu
utama dari tinggi pasokan produk properti ini adalah indikasi meningkatnya permintaan, daya beli
masyarakat yang disertai dengan pergeseran gaya hidup.
76
Parameter-parameter diatas telah memicu institusi finansial untuk menurunkan suku bunga KPR yang
berimbas kepada meluasnya segmentasi pasar konsumen di industri properti yang berdampak pada
meningkatnya daya beli masyarakat yang pada akhirnya mendorong penjualan produk-produk properti.
Dengan iklim yang positif tersebut, hal ini akan membuka peluang yang positif dan optimisme baru bagi
perindustrian properti atas meningkatnya permintaan dan pertumbuhan yang berarti pada sektor produkproduk properti di tahun ini dan tahun-tahun mendatang.
7. PROSPEK USAHA
Prospek usaha Perseroan dibentuk melalui dua faktor yaitu (i) prospek industri properti secara keseluruhan
dan (ii) prospek Perseroan secara personal.
Meningkatnya pertumbuhan makro ekonomi Indonesia beberapa tahun belakangan ini, tingginya tingkat
populasi yang diikuti dengan urbanisasi di daerah Jabodetabek dan regulasi pemerintah yang semakin
kondusif yang antara lain adalah sebagai berikut: (i) insentif untuk investasi di bidang properti dengan
diperpanjangnya jangka waktu untuk Hak Milik dan Hak Guna Bangunan, (ii) perlakuan pajak yang
setara diantara investor lokal dan asing, (iii) semakin banyak institusi finansial yang mulai mengeluarkan
produk KPR dengan bunga yang kompetitif dan syarat-syarat yang mudah, (iv) wacana bahwa investor
asing dapat memiliki properti, dan (v) insentif pajak bagi perusahaan publik dengan menurunkan tarif
pajak korporat, turut mendukung pertumbuhan sektor properti di Indonesia terutama di daerah Jabodetabek
pada khususnya. Pertumbuhan sektor properti tersebut tercermin dengan tingginya permintaan akan
tanah pemukiman dan meningkatnya harga tanah, sebagai contoh, berdasarkan data harga tanah di
daerah Serpong – Tangerang, harga tanah di daerah tersebut mengalami peningkatan rata-rata 12% per
tahun1. Berikut merupakan perkembangan rata-rata harga tanah di daerah Serpong – Tangerang.
Nama Proyek
Harga Tanah / m2
Bulan Juni 2006
Alam Sutera
Rp1,2 juta - Rp3,2 juta
Citra Raya
Rp350 ribu - Rp1,5 juta
Kota Modern
Rp1,2 juta - Rp2,7 juta
Lippo Karawaci
Rp1,5 juta - Rp6,5 juta
Puri Metropolitan
Rp1,2 juta - Rp1,4 juta
Ambassador Gading Serpong
Rp950 ribu - Rp2,5 juta
Summarecon Serpong
Rp1,6 juta - Rp1,9 juta
1
Sumber: Procon Property Research Paper Indonesia – Market Analysis Services – 1st Half 2006
Greater Jakarta Residential Estate Market
% Kenaikan Harga
Des 2005 s/d Juni 2006
16%
15%
0%
11%
0%
8%
0%
Sementara itu, prospek Perseroan dapat ditunjukkan melalui keunggulan kompetitif yang dimiliki oleh
Perseroan sebagai berikut:
(i) Lokasi sebagai faktor terpenting dalam industri properti memegang peranan utama. Perseroan
memiliki lokasi yang strategis yang ditunjukkan melalui beragamnya akses dan kelengkapan sarana
prasarana baik itu di dalam maupun di sekitar proyek Perseroan;
(ii) Kesesuaian lokasi dengan konsep dan gaya hidup yang diminati oleh masyarakat;
(iii) Segmentasi pasar Perseroan yang kurang price sensitive dan / atau yang memiliki daya beli yang tinggi;
(iv) Penetrasi pasar melalui metode pemasaran yang tepat;
(v) Tim yang solid dan berpengalaman; dan
(vi) Rencana keuangan yang matang.
Jalinan dan kombinasi prospek industri properti dan prospek Perseroan secara personal, membuat
manajemen memiliki optimisme terhadap prospek Perseroan.
8. STRATEGI USAHA
Perseroan memiliki visi menjadi pengembang properti nasional yang terkemuka dengan mengutamakan
peningkatan nilai tambah bagi seluruh pemangku kepentingan (stakeholder). Untuk mencapai visi tersebut,
Perseroan memposisikan dirinya sebagai pengembang properti yang mengutamakan (i) pelayanan prima
dan (ii) produk yang inovatif yang memenuhi dan memuaskan kebutuhan konsumennya. Untuk mencapai
visi dan misinya, Perseroan menetapkan beberapa langkah strategis utama antara lain:
77
Mengedepankan Aspek Lokasi yang Strategis
Saat ini Perseroan dan Anak Perusahaan tengah membangun akses tol di lingkungan Alam Sutera yang
akan terhubung langsung dengan jalan tol Jakarta-Merak. Pembangunan akses tol tersebut diperkirakan
selesai pada kuartal ketiga tahun 2008 dan akan meningkatkan harga jual sekaligus menjadi keunggulan
dari Alam Sutera sebagai real estat di daerah Tangerang yang memiliki lokasi paling dekat dengan Jakarta.
Memanfaatkan aspek lokasi yang strategis, Perseroan dan Anak Perusahaan merencanakan akan
mengembangkan kawasan hunian dan komersial menjadi tempat yang strategis untuk tinggal dan
berbisnis, seperti mal, universitas, hotel, exhibition center, gedung perkantoran, ruko-ruko, town house,
dan lain-lain yang mempunyai nilai komersial yang lebih tinggi tanpa mengenyampingkan konsep
pengembangan Perseroan.
Meningkatkan Akses ke Kawasan Alam Sutera
Perseroan dan Anak Perusahaan yang saat ini sedang mengembangkan pembangunan akses jalan tol
dalam kawasan Alam Sutera, memahami bahwa dengan adanya akses jalan tol tersebut maka hal tersebut
dipercaya akan meningkatkan harga jual tanah dan bangunan serta memberikan nilai tambah bagi setiap
pihak yang berinvestasi di Alam Sutera. Sehubungan dengan hal tersebut, dengan berkembangnya
pembangunan Alam Sutera, Perseroan dan Anak Perusahaan akan senantiasa meningkatkan akses ke
kawasan Alam Sutera dari lokasi lainnya yang dapat memberikan kenyamanan bagi para penghuni
pemukiman di kawasan Alam Sutera maupun investor serta konsumen dari kawasan komersial.
Menyediakan Fasilitas Sarana Prasarana dan Infrastruktur Kelas Satu
Fasilitas sarana prasarana dan infrastruktur merupakan salah satu faktor utama yang menjadi
pertimbangan bagi calon pembeli rumah. Perseroan dan Anak Perusahaan akan selalu mengusahakan
tersedianya berbagai fasilitas kelas satu pada lahan-lahan milik Perseroan dan Anak Perusahaan dan
menjaga kualitas pengembangan proyek hunian, komersial, perkantoran, sarana perbelanjaan, dan sarana
rekreasi yang prima melalui perencanaan yang matang. Perseroan dan Anak Perusahaan senantiasa
berusaha meningkatkan spesifikasi bahan, mengutamakan fungsi, inovasi produk yang lebih berhatihati dan pengawasan pembangunan yang baik. Dengan demikian, Perseroan dan Anak Perusahaan
terhindar dari keluhan / complain terhadap fungsi ataupun mutu produk bangunan. Strategi Perseroan
ini diharapkan bukan hanya mempertinggi tingkat permintaan dan nilai atas produk-produk namun juga
memberikan Perseroan nilai tambah dibandingkan dengan pengembang lainnya.
Penambahan Jumlah Tanah / Lahan yang Berlokasi Strategis
Dengan aset tanah yang ada saat ini, dan dengan terus meningkatnya kemampuan keuangan Perseroan
dan Anak Perusahaan, diharapkan dapat meningkatkan kemampuan bersaing dalam bisnis real estat
dan berharap untuk terus dapat memberikan produk perumahan berkualitas tinggi. Wilayah Jabodetabek
tergolong wilayah yang padat sehingga menimbulkan permintaan yang tinggi atas fasilitas perumahan
dengan berbagai bentuknya seperti apartemen, kondominium, mal dan Kawasan Industri. Perseroan
dan Anak Perusahaan berkeyakinan bahwa permintaan akan tetap kuat karena pengembangan
infrastruktur, konstruksi dan perekonomian di Jabodetabek terus tumbuh. Dengan demikian, Perseroan
dan Anak Perusahaan berencana untuk meningkatkan jumlah tanah yang berlokasi strategis. Pemilihan
Perseroan akan senantiasa mengedepankan lokasi tanah yang strategis yang dapat meningkatkan pangsa
pasarnya dan pada akhirnya memberikan nilai tambah bagi para Pemegang Saham.
Meningkatkan Penetrasi Pasar melalui Pemasaran yang Efektif
Perseroan dan Anak Perusahaan berupaya untuk meningkatkan penetrasi pasarnya dengan senantiasa
berfokus untuk mempertahankan dan meningkatkan kepuasan konsumennya dengan penyediaan jasa yang
prima, meningkatkan strategi pemasaran yang efisien, efektif dan kena sasaran melalui antara lain pemberian
paket-paket khusus penjualan rumah di Alam Sutera dengan membangun kerja sama dengan beberapa
bank dalam pemberian KPR maupun dengan bentuk-bentuk kerja sama lainnya. Selain itu Perseroan dan
Anak Perusahaan secara berkesinambungan mengikuti pameran-pameran properti dalam rangka mendukung
penjualan serta meningkatkan kesadaran pasar akan investasi di Alam Sutera.
78
Target Market yangTerarah
Perseroan menempatkan target marketnya pada kalangan berpenghasilan menengah ke atas, yang
umumnya tidak terlalu price sensitive. Perseroan juga memfokuskan pangsa pasar produknya kepada
pasangan muda dengan double income dengan mengembangkan produk-produk yang sesuai dengan
gaya hidup dan kebutuhan mereka.
Perencanaan Keuangan
Untuk mengembangkan usaha dan strategi, Perseroan berupaya mendukung kebutuhan arus kasnya
dengan cara pendanaan internal maupun eksternal jika diperlukan. Perseroan juga menerapkan
perencanaan keuangan yang matang dan prudent baik dari segi pengelolaan penerimaan pendapatan
dan pengeluaran untuk mengoptimalkan penggunaan dana untuk mendukung operasi dan pengembangan
usaha Perseroan.
Memperluas Segmentasi Usaha
Perseroan merencanakan untuk memperluas segmentasi pasarnya terutama pada sumber-sumber
pendapatannya. Saat ini, sebagian besar pendapatan Perseroan berasal dari one time income dari
penjualan produk-produknya. Manajemen menargetkan untuk mempunyai komponen pendapatan sewa
secara kontinu untuk mengurangi ketergantungan kepada keadaan ekonomi dan iklim industri properti
di Indonesia.
Meningkatkan SDM (Sumber Daya Manusia)
Pengadaan pendidikan dan pelatihan-pelatihan in-house maupun dengan pihak ketiga bagi SDM
Perseroan akan terus ditingkatkan guna menunjang perkembangan perusahaan dan pelayanan kepada
konsumen yang solid dan lebih profesional. Dalam menjalankan usaha, Perseroan akan menjunjung
tinggi profesionalisme, etika kerja, dan kebersamaan untuk melakukan kerjasama secara optimal.
Selain itu, strategi Perseroan yang dinilai dapat menunjang kegiatan usaha Perseroan di masa datang,
diantaranya dengan :
1.
2.
3.
4.
5.
Meningkatkan sumber daya manusia dengan meningkatkan fasilitas dan insentif yang dapat
meningkatkan produktivitas karyawannya;
Melaksanakan proyek-proyek yang saat ini sedang berjalan dengan efektif dan menggunakan
kontraktor-kontraktor yang berpengalaman untuk dapat memberikan produk-produk kepada para
konsumen pada kualitas terbaik dan tepat waktu;
Mendayagunakan kecanggihan teknologi terkini dengan mengembangkan sistim informasi
manajemen dan akuntansi dengan sistem yang terintegrasi;
Meningkatkan penggunaan konsultan analisa pasar yang berkaitan dengan properti dalam upaya
mengantisipasi perubahan-perubahan ekonomi, politik, sosial, geografi, persaingan dan dengan
melakukan analisa pasar, prediksi dalam upaya mempersiapkan pengembangan suatu proyek secara
optimal;
Senantiasa melakukan perkembangan atas regulasi-regulasi yang khususnya berkaitan dengan
industri properti.
79
IX. IKHTISAR DATA KEUANGAN PENTING
Informasi berikut harus dibaca berkaitan dengan dan secara keseluruhan mengacu pada Laporan
Keuangan Konsolidasi Perseroan yang telah diaudit beserta catatan atas Laporan Keuangan yang
dilampirkan di dalam Prospektus Bab XX.
Informasi berikut menggambarkan ikhtisar data keuangan Perseroan dan Anak Perusahaan yang
bersumber dari Laporan Keuangan Konsolidasi Perseroan dan Anak Perusahaan untuk periode
8 (delapan) bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 serta Laporan Keuangan Konsolidasi
Perseroan dan Anak Perusahaan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2006,
2005 dan 2004 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Paul Hadiwinata, Hidajat, Arsono & Rekan
dengan pendapat wajar tanpa pengecualian.
Untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2003 dan 2002, konsolidasi atas Laporan
Keuangan disusun oleh Perseroan, berdasarkan Laporan Keuangan Perseroan dan Anak Perusahaan
yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Bismar, Salmon & Rekan dengan pendapat wajar tanpa
pengecualian.
NERACA
(Dalam jutaan Rupiah)
31 Agustus
Uraian
31 Desember
2007
2006
2005
2004
Aktiva
Kas dan Setara Kas
Deposito Berjangka
Piutang Usaha
Piutang Lain-Lain
Persediaan
Pajak Dibayar Dimuka
Piutang Hubungan Istimewa
Aktiva Pajak Tangguhan
Tanah Untuk Dikembangkan
Penyertaan
Aktiva Tetap – Bersih
Aktiva Lain-Lain
104.422
48.429
5.131
2.669
1.169.524
1.338
1.194.250
12.590
716
7.992
7.628
2.393
1.183.215
112.281
1.251
1.030.025
12.458
-
1.514
15.107
1.521
591.721
100.937
995
1.552.836
13.119
-
27.775
1.282
1.846
548.980
100.937
878
1.403.283
12.846
-
11.886
5.091
895
1.861
2.464
68
96
3
509.641
514.331
157
687
231
1.325.058 1.294.379
98
597
12.514
10.034
118
88
Jumlah Aktiva
2.539.069
2.357.243
2.277.750
2.097.827
1.863.457 1.826.840
647.445
50.341
16.241
4.367
3.196
271.661
174.688
4.459
636.951
8.956
9.944
1.472
47.499
153.441
190.413
84.000
4.169
603.904
13.147
4.203
1.926
44.174
148.725
181.413
84.000
3.315
563.736
7.109
10.658
1.157
17.923
81.884
181.413
84.000
2.927
6.294
7.100
518
3.510
59.822
181.413
396.000
84.000
2.289
1.172.398
1.136.845
1.084.807
950.807
740.947 1.354.798
7.438
6.491
6.491
6.492
Jumlah Ekuitas
1.359.233
1.213.907
1.186.452
Jumlah Kewajiban, Hak Minoritas dan Ekuitas
2.539.069
2.357.243
2.277.750
Kewajiban, Hak Minoritas dan Ekuitas
Kewajiban
Hutang Bank
Hutang Usaha
Hutang Lain-Lain
Hutang Pajak
Beban Masih Harus Dibayar
Uang Muka Penjualan
Hutang Hubungan Istimewa
Security Deposit
Obligasi Konversi
Penyisihan Imbalan Pasca Kerja Karyawan
Jumlah Kewajiban
Hak Minoritas
80
2003
2002
5.032
3.934
121
538
51.073
181.413
596.000
515.916
771
6.492
4.777
1.140.528
1.116.018
467.265
2.097.827
1.863.457 1.826.840
LAPORAN LABA RUGI
(Dalam jutaan Rupiah)
31 Agustus
Uraian
31 Desember
2007
2006
2005
2004
2003
2002
182.385
146.883
35.502
26.917
8.585
(3.831)
4.753
3.768
152.016
121.069
30.947
29.319
1.629
(420)
1.208
1.465
116.772
84.603
32.169
29.289
2.881
(2.574)
306
424
96.803
67.682
29.121
25.761
3.361
(92)
3.269
3.460
93.343
63.238
30.105
24.306
5.800
(4.167)
1.632
2.088
83.444
63.922
19.522
18.187
1.335
987
2.322
2.553
2007
2006
2005
2004
2003
2002
Rasio Pertumbuhan
Penjualan
Beban Pokok Penjualan
Laba Kotor
Beban Usaha
Laba Usaha
Laba Bersih
Jumlah Aktiva
Jumlah Kewajiban
Jumlah Ekuitas
n/a*
n/a*
n/a*
n/a*
n/a*
n/a*
7,71%
3,13%
11,97%
30,18%
43,10%
(3,80)%
0,10%
(43,46)%
245,56%
3,49%
4,80%
2,31%
20,63%
25,00%
10,47%
13,70%
(14,28)%
(87,75)%
8,58%
14,09%
4,03%
3,71%
7,03%
(3,27)%
5,99%
(42,05)%
65,72%
12,58%
28,32%
2,20%
11,86%
(1,07)%
54,21%
33,64%
334,46%
(18,23)%
2,00%
(45,31)%
138,84%
n/a*
n/a*
n/a*
n/a*
n/a*
n/a*
n/a*
n/a*
n/a*
Rasio Usaha
Laba Kotor / Penjualan
Laba Usaha / Penjualan
Laba Bersih / Penjualan
Laba Usaha / Aktiva
Laba Bersih / Aktiva
Laba Usaha / Ekuitas
Laba Bersih / Ekuitas
19,47%
4,71%
2,07%
0,34%
0,15%
0,63%
0,28%
20,36%
1,07%
0,96%
0,07%
0,06%
0,13%
0,12%
27,55%
2,47%
0,36%
0,13%
0,02%
0,24%
0,04%
30,08%
3,47%
3,57%
0,16%
0,16%
0,29%
0,30%
32,25%
6,21%
2,24%
0,31%
0,11%
0,52%
0,19%
23,40%
1,60%
3,06%
0,07%
0,14%
0,29%
0,55%
Rasio Keuangan
Jumlah Kewajiban / Jumlah Ekuitas
Jumlah Kewajiban / Jumlah Aktiva
86,25%
46,17%
93,65%
48,23%
91,43%
47,63%
83,37%
45,32%
66,39%
39,76%
289,94%
74,16%
Penjualan
Beban Pokok Penjualan
Laba Kotor
Beban Usaha
Laba Usaha
Pendapatan / (Beban) Lain-Lain
Laba Sebelum Beban Pajak
Laba Bersih
RASIO-RASIO PENTING
31 Agustus
Uraian
*Keterangan :Tidak dapat diperbandingkan
81
31 Desember
X. EKUITAS
Tabel dibawah menggambarkan posisi ekuitas Perseroan dan Anak Perusahaan yang bersumber dari
Laporan Keuangan Konsolidasi Perseroan dan Anak Perusahaan untuk periode 8 (delapan) bulan yang
berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 serta Laporan Keuangan Konsolidasi Perseroan dan Anak
Perusahaan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004 yang
telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Paul Hadiwinata, Hidajat, Arsono & Rekan dengan pendapat
wajar tanpa pengecualian.
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan
31 Agustus
31 Desember
2007
2006
2005
2004
Modal Dasar
2.400.000
20.000
20.000
20.000
Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh
Modal Disetor Lainnya
Modal Proforma berasal dari Restrukturisasi Entitas Sepengendali
Selisih Transaksi Entitas Sepengendali
Saldo Laba yang Belum Ditentukan Penggunaannya
1.398.681
(39.696)
248
20.000
143.500
1.050.389
18
5.000
133.500
1.047.923
29
5.000
88.000
1.047.494
34
Jumlah Ekuitas
1.359.233
1.213.907
1.186.452
1.140.528
Berikut ini merupakan keterangan mengenai perubahan modal dasar, ditempatkan dan disetor sejak
Perseroan didirikan sampai dengan saat Prospektus ini dibuat:
Pendirian Perseroan
Sesuai dengan Akta Pendirian No.15 tanggal 3 Nopember 1993 yang dibuat di hadapan Ny. Erly
Soehandjojo, S.H., Notaris di Jakarta, akta mana telah memperoleh pengesahan dari Menteri Kehakiman
Republik Indonesia sesuai dengan Surat Keputusannya No.C2-1281.HT.01.01.TH.94 tanggal 28 Januari
1994 dan telah didaftarkan pada register kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan dibawah
No.541/A.PT/HKM/1994/ PN.JAK.SEL tanggal 5 April 1994, serta telah diumumkan dalam Berita Negara
Republik Indonesia No.53 tanggal 5 Juli 1994, Tambahan No. 3973, modal dasar Perseroan adalah
sebesar Rp20.000.000.000 (dua puluh miliar Rupiah) yang terdiri dari 20.000 (dua puluh ribu) saham,
dengan nilai nominal saham tersebut sebesar Rp1.000.000 (satu juta Rupiah) per saham, modal
ditempatkan dan disetor penuh adalah Rp5.000.000.000 (lima miliar Rupiah) yang terdiri dari 5.000 (lima
ribu) saham biasa masing-masing dengan nilai nominal Rp1.000.000 (satu juta Rupiah) per saham.
Tahun 1997
Sesuai dengan Akta Risalah Rapat No. 256 tanggal 10 Nopember 1997 yang dibuat oleh Ny. Erly
Soehandjojo, S.H., Notaris di Jakarta, akta mana telah memperoleh persetujuan dari Menteri Kehakiman
Republik Indonesia sesuai dengan Surat Keputusannya No.C2-4967HT.01.04.TH.1998 tanggal 12 Mei
1998 dan telah didaftarkan dalam Daftar Perusahaan pada Kantor Pendaftaran Perusahaan Kodya Jakarta
Selatan dibawah No. 3990/BH.09.03/II/99 tanggal 22 Februari 1999, serta telah diumumkan dalam Berita
Negara Republik Indonesia No.89 tanggal 5 Nopember 1999, Tambahan No.7503, modal dasar Perseroan
adalah sebesar Rp20.000.000.000 (dua puluh miliar Rupiah) yang terdiri dari 20.000.000 (dua puluh
juta) saham, dengan nilai nominal saham tersebut sebesar Rp1.000 (seribu Rupiah) per saham, modal
ditempatkan dan disetor penuh adalah Rp5.000.000.000 (lima miliar Rupiah) yang terdiri dari 5.000.000
(lima juta) saham biasa masing-masing dengan nilai nominal Rp1.000 (seribu Rupiah) per saham.
Tahun 2006
Sesuai dengan Akta Risalah Rapat No.25 tanggal 21 Desember 2006 dibuat dihadapan Ny. Retno Indah
Handayani, S.H., Notaris pengganti dari Ny. Erly Soehandjojo, S.H., Notaris di Jakarta, para Pemegang
Saham Perseroan telah menyetujui pengeluaran saham dalam simpanan sebanyak 15.000.000 (lima
belas juta) saham atau sebesar Rp15.000.000.000 (lima belas miliar Rupiah), yang diambil seluruhnya
82
oleh PT Selaras Citamanunggal. Dengan adanya pengeluaran saham tersebut, maka modal dasar
Perseroan adalah sebesar Rp20.000.000.000 (dua puluh miliar Rupiah) yang terdiri dari 20.000.000
(dua puluh juta) saham, dengan nilai nominal saham tersebut sebesar Rp1.000 (seribu Rupiah) per
saham, modal ditempatkan dan disetor penuh adalah Rp20.000.000.000 (dua puluh miliar Rupiah) yang
terdiri dari 20.000.000 (dua puluh juta) saham biasa masing-masing dengan nilai nominal Rp1.000 (seribu
Rupiah) per saham.
Tahun 2007
Sesuai dengan Akta Pernyataan Keputusan Rapat No.111 tanggal 23 Agustus 2007 yang dibuat oleh
Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta, akta mana telah memperoleh persetujuan dari Menteri
Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia sesuai dengan Surat Keputusan No.W7-09419
HT.01.04-TH.2007 tanggal 27 Agustus 2007, serta berdasarkan Surat Keterangan No.26/MW/X/2007
tanggal 11 Oktober 2007 yang dikeluarkan oleh Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta yang
menyatakan bahwa Berita Negara Republik Indonesia untuk akta tersebut sedang dalam proses
pencetakan di Perusahaan Umum Percetakan Negara Republik Indonesia, para Pemegang Saham
Perseroan telah menyetujui peningkatan modal dasar yang semula Rp250.000.000.000 (dua ratus lima
puluh miliar Rupiah) menjadi Rp2.400.000.000.000 (dua triliun empat ratus miliar Rupiah), serta modal
ditempatkan / disetor yang semula Rp212.000.000.000 (dua ratus dua belas miliar Rupiah) menjadi
Rp1.398.681.000.000 (satu triliun tiga ratus sembilan puluh delapan miliar enam ratus delapan puluh
satu juta Rupiah).
Sehubungan dengan rencana Penawaran Umum, Perseroan telah melakukan perubahan terhadap seluruh
Anggaran Dasar Perseroan sebagaimana tercantum dalam Akta Berita Acara RUPSLB Perseroan
No. 71 tanggal 19 September 2007 yang dibuat dihadapan Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta,
dan telah memperoleh persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
dengan Surat Keputusan No. C.01547.HT.01.04.TH.2007 tanggal 29 Oktober 2007 dan pemberitahuannya
telah diterima dan dicatat oleh Departemen Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
berdasarkan surat No. C-UM.HT.01.10-1912 tanggal 1 Nopember 2007. Akta tersebut saat ini masih
dalam proses pengurusan pencetakan Berita Negara Republik Indonesia di Perusahaan Umum
Percetakan Negara Republik Indonesia berdasarkan Surat Keterangan No.27/MW/X/2007 tanggal
11 Oktober 2007 yang dikeluarkan oleh Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta serta berdasarkan
bukti pembayaran Tambahan Berita Negara dengan nomor kwitansi 020041/SPMU/2007 tanggal
23 Oktober 2007.
Dalam perubahan tersebut, struktur modal dasar Perseroan diubah menjadi sebesar Rp2.400.000.000.000
(dua triliun empat ratus miliar Rupiah) terbagi atas 24.000.000.000 (dua puluh empat miliar) saham
dengan nominal sebesar Rp100 (seratus Rupiah) per saham, modal ditempatkan dan disetor adalah
sebesar Rp1.398.681.000.000 ( satu triliun tiga ratus sembilan puluh delapan miliar enam ratus delapan
puluh satu juta Rupiah) terbagi atas 13.986.810.000 (tiga belas miliar sembilan ratus delapan puluh
enam juta delapan ratus sepuluh ribu) saham dengan nominal sebesar Rp100 (seratus Rupiah) per
saham.
Selain yang telah disebutkan diatas, setelah tanggal Laporan Keuangan Konsolidasi 31 Agustus 2007
hingga Prospektus ini diterbitkan, tidak ada lagi perubahan struktur modal yang terjadi.
Tabel Proforma Ekuitas
Seandainya perubahan ekuitas Perseroan karena adanya Penawaran Umum saham kepada Masyarakat
sejumlah 3.142.000.000 (tiga miliar seratus empat puluh dua juta) saham biasa atas nama dengan nilai
nominal Rp100 (seratus Rupiah) setiap saham dengan harga penawaran Rp105 (seratus lima Rupiah)
dan konversi seluruh Waran Seri I menjadi 3.142.000.000 (tiga miliar seratus empat puluh dua juta)
saham biasa atas nama dengan nilai nominal Rp100 (seratus Rupiah) setiap saham dengan harga
pelaksanaan Rp110 (seratus sepuluh Rupiah) terjadi pada tanggal 31 Agustus 2007, maka susunan
proforma struktur permodalan Perseroan pada tanggal tersebut adalah sebagai berikut :
83
(Dalam jutaan Rupiah)
Modal
Saham
Agio
Saham
Selisih transaksi
entitas sepengendali
Saldo
Laba
Jumlah
Ekuitas
Posisi ekuitas menurut Laporan
Keuangan Konsolidasi pada tanggal
31 Agustus 2007 dengan modal dasar
Rp2.400.000.000 dengan nilai
nominal Rp1.000 setiap saham
1.398.681
-
(39.696)
248
1.359.233
Perubahan nilai nominal dari
Rp1.000 per saham menjadi Rp100
per saham terjadi setelah tanggal
31 Agustus 2007, sehingga proforma
ekuitas pada tanggal 31 Agustus
2007 dengan modal dasar
Rp2.400.000.000.000 dengan nilai
nominal Rp100 setiap saham.
1.398.681
-
(39.696)
248
1.359.233
Penawaran Umum sejumlah
3.142.000.000 lembar saham biasa
atas nama dengan nilai nominal
Rp100 per saham dengan harga
penawaran Rp105 setiap saham.
314.200
15.710
-
-
329.910
Konversi seluruh Waran Seri I menjadi
3.142.000.000 saham biasa atas
nama dengan nilai nominal Rp100
dengan harga pelaksanaan Rp110
setiap saham
314.200
31.420
-
-
345.620
2.027.081
47.130
(39.696)
248
2.034.763
Proforma ekuitas pada Tanggal
31 Agustus 2007 setelah Penawaran
Umum kepada Pemegang Saham
dan seluruh konversi Waran Seri I
dilaksanakan
84
XI. KEBIJAKAN DIVIDEN
Pada saat Prospektus ini diterbitkan, seluruh pendapatan Perseroan berasal dari AGR, namun Perseroan
tidak dapat membagikan dividen dikarenakan saat ini AGR memiliki kewajiban kepada kreditur yang
mengikat AGR dengan syarat-syarat tertentu (negative covenants) dimana AGR dilarang untuk
membagikan dividen tanpa adanya persetujuan terlebih dahulu. AGR telah menyampaikan permohonan
pencabutan negative covenants kepada kreditur tersebut namun AGR tidak dapat memastikan mengenai
waktu perolehan atau disetujuinya permohonan pencabutan negative covenants termaksud. Pinjaman
dari kreditur tersebut berakhir dan lunas pada triwulan IV tahun 2012.
Perseroan tidak akan membagikan dividen kepada pemegang saham pendiri, jika AGR tidak berhasil
mendapatkan persetujuan atas pencabutan negative covenants. Selain itu jika terdapat kondisi-kondisi
dalam persetujuan atas pencabutan negative covenants mengenai pembagian dividen antara lain
Perseroan tidak boleh membagikan dividen kepada pemegang saham pendiri dan / atau Perseroan
hanya boleh membagikan dividen kepada Masyarakat, Perseroan menyatakan dan menjamin bahwa
kondisi-kondisi tersebut akan dipenuhi seluruhnya.
Namun demikian, jika AGR berhasil mendapatkan persetujuan atas pencabutan negative covenants
tersebut, Perseroan akan mengumumkan persetujuan termaksud pada 2 (dua) surat kabar berperedaran
nasional selambat-lambatnya 2 (dua) Hari Kerja setelah tanggal pencabutan tersebut.
Sesuai dengan perundang-undangan yang berlaku, pembayaran dividen harus disetujui oleh Pemegang
Saham dalam RUPS tahunan berdasarkan usulan dari Direksi. Berdasarkan ketentuan Anggaran Dasar
Perseroan, apabila Perseroan membukukan laba bersih pada satu tahun buku, maka Perseroan dapat
membagikan dividen kepada Pemegang Saham berdasarkan rekomendasi dari Direksi dengan
persetujuan RUPS.
Perseroan harus memenuhi dan tunduk pada ketentuan–ketentuan (jika ada) yang ada di dalam
persetujuan atas pencabutan negative covenants termaksud. Selain itu, pembayaran dividen kas terhitung
berdasarkan rumusan progresif dan diperhitungkan dari laba bersih setelah pajak, dan pelaksanaannya
akan dilakukan dengan memperhatikan dan mempertimbangkan tingkat kesehatan keuangan Perseroan,
dan apabila terdapat surplus kas dari kegiatan operasional setelah dana tersebut disisihkan untuk dana
cadangan, kegiatan pendanaan, rencana pengeluaran modal serta modal kerja Perseroan, dan tanpa
mengurangi hak dari RUPS untuk menentukan lain sesuai dengan ketentuan Anggaran Dasar Perseroan.
Rumusan tersebut adalah sebagai berikut:
Laba Bersih Setelah Pajak
Dividen Kas
(berdasarkan persentase dari laba bersih setelah pajak)
Sampai dengan Rp150 Miliar pertama
Lebih dari Rp150 Miliar
20%
30%
Keterangan: Maksud dari pembayaran dividen secara progresif adalah untuk sampai dengan Rp150 miliar pertama, persentase
pembayaran dividen adalah 20%, diatas Rp150 miliar persentase pembayaran dividen adalah 30% dari hasil pengurangan
Rp150miliar pertama
Perseroan tidak membagikan dividen untuk tahun buku 2007 dan Direksi Perseroan bermaksud untuk
mengusulkan pembayaran dividen kas berdasarkan hasil usaha tahun 2008 dan seterusnya.
85
XII. PENJAMINAN EMISI EFEK
A. Keterangan Tentang Penjaminan Emisi Efek
Seusai dengan persyaratan dan ketentuan-ketentuan yang tercantum dalam Akta Perjanjian Penjaminan
Emisi Efek PT Alam Sutera Realty Tbk. No. 140 tanggal 30 Oktober 2007 juncto Perubahan Akta Perjanjian
Penjaminan Emisi Efek PT Alam Sutera Realty Tbk. No. 146 tanggal 28 Nopember 2007, keduanya
dibuat dihadapan Misahardi Wilamarta S.H., Notaris di Jakarta (selanjutnya disebut “Perjanjian Emisi
Efek”), para Penjamin Emisi Efek yang namanya disebut dibawah ini, secara bersama-sama maupun
sendiri-sendiri, menyetujui sepenuhnya untuk menawarkan dan menjual saham yang akan ditawarkan
Perseroan kepada Masyarakat sesuai bagian penjaminannya masing-masing dengan kesanggupan penuh
(full commitment) dan mengikatkan diri untuk membeli saham yang akan ditawarkan yang tidak habis
terjual pada tanggal penutupan masa penawaran.
Perjanjian Penjaminan Emisi Efek tersebut merupakan perjanjian lengkap yang menggantikan semua
persetujuan yang mungkin telah dibuat sebelumnya mengenai perihal yang dimuat dalam Perjanjian
Penjaminan Emisi Efek yang dibuat oleh para Pihak yang isinya bertentangan dengan Perjanjian
Penjaminan Emisi Efek tersebut. Setelah Perjanjian Penjaminan Emisi Efek tersebut, tidak ada perjanjian
lain yang dibuat oleh Perseroan dengan para Penjamin Emisi Efek.
Selanjutnya para Penjamin Emisi Efek yang ikut serta dalam penjaminan emisi saham Perseroan telah
sepakat untuk melaksanakan tugasnya masing-masing sesuai dengan Peraturan No. IX.A.7 Keputusan
Ketua BAPEPAM Nomor KEP-45/PM/2000 tanggal 27 Oktober 2000 tentang Tanggung Jawab Manajer
Penjatahan dalam Rangka Pemesanan dan Penjatahan Efek dalam Penawaran Umum.
Adapun susunan dan jumlah porsi penjaminan serta persentase dari anggota sindikasi penjaminan emisi
efek dalam Penawaran Umum Perseroan adalah sebagai berikut:
NAMA PENJAMIN EMISI EFEK
Penjamin Pelaksana Emisi Efek
PT Ciptadana Securities
Para Penjamin Emisi Efek
PT Bahana Securities
PT BNI Securities
PT Danasakti Securities
PT Danatama Makmur
PT Dhanawibawa Arthacemerlang
PT Evergreen Capital
PT Hortus Danavest Tbk.
PT Investindo Nusantara Sekuritas
PT Kim Eng Securities
PT Kresna Graha Sekurindo Tbk.
PT Lautandhana Securindo
PT Makinta Securities
PT Mandiri Sekuritas
PT Minna Padi Investama
PT Optima Kharya Capital Securities
PT Pacific Capital
PT Panca Global Securities Tbk.
PT Panin Sekuritas Tbk.
PT Pratama Capital Indonesia
PT Sarijaya Permana Sekuritas
JUMLAH
86
PORSI PENJAMINAN
(Jumlah Lembar Saham)
%
3.122.000.000
99,363
1.500.000
1.000.000
1.000.000
1.000.000
1.000.000
750.000
1.000.000
1.000.000
1.000.000
750.000
1.000.000
1.000.000
1.500.000
1.000.000
1.000.000
750.000
1.000.000
1.000.000
1.000.000
750.000
0,048
0,032
0,032
0,032
0,032
0,024
0,032
0,032
0,032
0,024
0,032
0,032
0,048
0,032
0,032
0,024
0,032
0,032
0,032
0,024
3.142.000.000
100,00
Berdasarkan UUPM dan peraturan pelaksanaannya, yang dimaksudkan dengan Pihak yang mempunyai
hubungan afiliasi adalah sebagai berikut:
a.
b.
c.
d.
e.
f.
Hubungan keluarga karena perkawinan dan keturunan sampai derajat kedua, baik secara horizontal
maupun vertikal;
Hubungan antara para pihak dengan pegawai, direktur atau komisaris dari pihak tersebut;
Hubungan antara 2 (dua) perusahaan dimana terdapat satu atau lebih anggota Direksi atau Dewan
Komisaris yang sama;
Hubungan antara perusahaan dan pihak, baik langsung maupun tidak langsung, mengendalikan
atau dikendalikan oleh perusahaan tersebut;
Hubungan antara 2 (dua) perusahaan yang dikendalikan, baik langsung maupun tidak langsung,
oleh pihak yang sama; atau
Hubungan antara perusahaan dan Pemegang Saham Utama.
Penjamin Pelaksana Emisi Efek dan para Penjamin Emisi Efek seluruhnya dengan tegas menyatakan
tidak mempunyai hubungan afiliasi dengan Perseroan baik langsung maupun tidak langsung sebagaimana
didefinisikan hubungan afiliasi seperti tersebut diatas.
B. Penentuan Harga Penawaran Umum Saham
Untuk tujuan penghitungan Harga Penawaran Saham pada pasar perdana, Perseroan menggunakan
pendekatan nilai ekuitas yang disesuaikan (Book Value Approach) dan diperhitungkan berdasarkan
Laporan Keuangan Konsolidasi Perseroan dan Anak Perusahaan yang telah diaudit. Dalam penerapan
pendekatan ini, perolehan nilai ekuitas yang disesuaikan diperhitungkan dari nilai ekuitas Perseroan per
31 Agustus 2007 ditambahkan dengan dana hasil Penawaran Umum yang telah dikurangi perkiraan
biaya emisi, dengan asumsi Penawaran Umum saham Perseroan dilakukan pada tanggal 31 Agustus
2007. Tabel di bawah ini disajikan informasi pendukung penentuan harga saham Perseroan, berdasarkan
Laporan Keuangan Konsolidasi Perseroan dan Anak Perusahaan per 31 Agustus 2007.
Keterangan
Jumlah Saham Sebelum Penawaran Umum
Jumlah Saham yang Ditawarkan dalam Penawaran Umum
Jumlah Saham Setelah Penawaran Umum
13.986.810.000
3.142.000.000
17.128.810.000
Harga Penawaran Saham Perdana (Rp)
Dana yang Diperoleh dari Penawaran Umum (Rp) Sebelum Dikurangi Biaya-biaya Emisi
Dana yang Diperoleh dari Hasil Penawaran Umum (Rp) Setelah Dikurangi Perkiraan Biaya Emisi 3,02%
Ekuitas Perseroan Per 31 Agustus 2007
Ekuitas Perseroan yang Disesuaikan Seandainya Penawaran Umum Dilakukan Tanggal 31 Agustus 2007 (Rp)
Nilai Buku (Book Value) / Saham Pada Tanggal 31 Agustus 2007 (Rp) 1
Harga Penawaran Umum / Nilai Buku Per Saham (X) 2
105
329.910.000.000
319.946.718.000
1.359.232.990.795
1.679.179.708.795
98,03
1,07
Catatan :
1.
Proforma ekuitas Perseroan yang disesuaikan seandainya Penawaran Umum dilaksanakan pada tanggal 31 Agustus 2007
dibagi dengan jumlah saham setelah Penawaran Umum.
2.
Merupakan harga perdana saham dalam Penawaran Umum dibagi dengan ekuitas yang disesuaikan / saham pada tanggal
31 Agustus 2007.
87
XIII. PERSYARATAN PEMESANAN PEMBELIAN SAHAM
1.
Pemesanan Pembelian Saham
Pemesanan pembelian saham harus dilakukan sesuai dengan ketentuan-ketentuan yang tercantum
dalam Formulir Pemesanan Pembelian Saham (“FPPS”) dan Prospektus ini. Pemesanan Pembelian
Saham dilakukan dengan menggunakan FPPS asli yang dapat diperoleh dari Penjamin Pelaksana Emisi
Efek yang dapat diperoleh pada Penjamin Emisi Efek yang namanya tercantum pada Bab XXI dalam
Prospektus ini. FPPS dibuat dalam 5 (lima) rangkap. Pemesanan pembelian saham yang dilakukan
menyimpang dari ketentuan-ketentuan tersebut di atas tidak akan dilayani.
Setiap pemesan saham harus memiliki rekening efek pada perusahaan efek / bank kustodian yang telah
menjadi pemegang rekening di PT Kustodian Sentral Efek Indonesia (“KSEI”).
2.
Pemesan yang Berhak
Pemesan yang berhak melakukan pemesanan pembelian saham adalah perorangan dan / atau lembaga
/ Badan Usaha sebagaimana diatur dalam UUPM, Peraturan No. IX.A.7 tentang Tanggung Jawab Manajer
Penjatahan dalam Rangka Pemesanan dan Penjatahan Efek dalam Penawaran Umum, lampiran
Keputusan Ketua BAPEPAM No. KEP-45/PM/2000 tanggal 27 Oktober 2000.
3.
Jumlah Pemesanan
Pemesanan pembelian saham harus diajukan dalam jumlah sekurang-kurangnya 500 (lima ratus) saham
dan selanjutnya dalam jumlah kelipatan 500 (lima ratus) saham.
4.
Pendaftaran Efek ke dalam Penitipan Kolektif
Saham-saham yang ditawarkan ini telah didaftarkan pada KSEI berdasarkan Perjanjian tentang
Pendaftaran Efek yang bersifat Ekuitas di KSEI No. SP-027/PE/KSEI/1107 yang ditandatangani antara
Perseroan dengan KSEI pada tanggal 22 Nopember 2007.
a.
Dengan didaftarkannya saham tersebut di KSEI maka atas saham yang ditawarkan berlaku ketentuan
sebagai berikut :
1.
Perseroan tidak menerbitkan saham hasil Penawaran Umum dalam bentuk Surat Kolektif Saham.
Saham tersebut akan didistribusikan secara elektronik yang diadministrasikan dalam Penitipan
Kolektif KSEI. Saham hasil Penawaran Umum akan dikreditkan ke dalam rekening efek atas
nama pemegang rekening selambat-lambatnya pada tanggal 17 Desember 2007.
2.
Sebelum saham yang ditawarkan dalam Penawaran Umum ini dicatatkan di BEI, pemesan
akan memperoleh konfirmasi hasil penjatahan atas nama pemesan dalam bentuk Formulir
Konfirmasi Penjatahan Saham (“FKPS”) yang sekaligus merupakan sebagai tanda bukti
pencatatan dalam buku Daftar Pemegang Saham (“DPS”) Perseroan atas saham-saham dalam
Penitipan Kolektif.
3.
KSEI, perusahaan efek, atau bank kustodian akan menerbitkan konfirmasi tertulis kepada
pemegang rekening sebagai surat konfirmasi mengenai kepemilikan saham. Konfirmasi tertulis
merupakan surat konfirmasi yang sah atas saham yang tercatat dalam rekening efek.
4.
Pengalihan kepemilikan saham dilakukan dengan pemindahbukuan antar rekening efek di KSEI.
5.
Pemegang Saham yang tercatat dalam rekening efek berhak atas dividen, bonus, hak memesan
efek terlebih dahulu dan memberikan suara dalam RUPS, serta hak-hak lain yang melekat
pada saham.
88
6.
Pembayaran dividen, bonus, dan perolehan atas hak memesan efek terlebih dahulu kepada
saham dilaksanakan oleh Perseroan, atau BAE yang ditunjuk oleh Perseroan, melalui rekening
efek di KSEI untuk selanjutnya diteruskan kepada pemilik manfaat (beneficial owner) yang
memiliki / membuka rekening efek di perusahaan efek atau bank kustodian.
7.
Setelah Penawaran Umum dan setelah saham Perseroan dicatatkan, Pemegang Saham yang
menghendaki sertifikat saham dapat melakukan penarikan saham keluar dari Penitipan Kolektif
di KSEI setelah saham hasil Penawaran Umum didistribusikan ke dalam rekening efek
perusahaan efek atau kustodian yang ditunjuk.
8.
Penarikan tersebut dilakukan dengan mengajukan permohonan penarikan saham kepada KSEI
melalui perusahaan efek atau bank kustodian yang mengelola sahamnya dengan mengisi formulir
penarikan efek.
9.
Saham-saham yang ditarik dari Penitipan Kolektif akan diterbitkan dalam bentuk surat kolektif
saham selambat-lambatnya 5 (lima) Hari Kerja setelah permohonan diterima oleh KSEI.
10. Pihak-pihak yang hendak melakukan penyelesaikan transaksi bursa atas saham Perseroan
wajib menunjuk perusahaan efek atau bank kustodian yang telah menjadi pemegang rekening
di KSEI untuk mengadministrasikan saham tersebut.
b.
Saham-saham yang telah ditarik keluar dari Penitipan Kolektif KSEI dan diterbitkan Surat Kolektif
Sahamnya tidak dapat dipergunakan untuk penyelesaian transaksi bursa. Informasi lebih lanjut
mengenai prosedur penarikan saham dapat diperoleh pada para Penjamin Emisi Efek atau agen
penjualan di tempat dimana FPPS yang bersangkutan diajukan.
5.
Pengajuan Pemesanan Pembelian Saham
Selama masa penawaran, para pemesan dapat melakukan pemesanan pembelian saham selama jam
kerja yang ditentukan oleh Penjamin Pelaksana Emisi Efek atau para Penjamin Emisi Efek atau agen
penjualan, dimana FPPS diperoleh.
Setiap pihak hanya berhak mengajukan 1 (satu) FPPS asli dan wajib diajukan oleh pemesan yang
bersangkutan dengan melampirkan fotokopi tanda jati diri (KTP / Paspor bagi perorangan dan Anggaran
Dasar bagi badan hukum) serta melakukan pembayaran sesuai dengan jumlah pemesanan. Bagi pemesan
asing, di samping melampirkan fotokopi paspor, pada FPPS wajib mencantumkan nama dan alamat di
luar negeri dan / atau domisili hukum yang sah dari pemesan secara lengkap dan jelas serta melakukan
pembayaran sebesar jumlah pemesanan.
Penjamin Pelaksana Emisi Efek, para Penjamin Emisi Efek, agen penjualan dan Perseroan berhak
untuk menolak pemesanan pembelian saham apabila formulir tidak diisi dengan lengkap atau bila
persyaratan pemesanan pembelian saham tidak terpenuhi. Sedangkan pemesan, tidak dapat
membatalkan pembelian sahamnya apabila telah memenuhi persyaratan pemesanan pembelian.
6.
Masa Penawaran
Masa penawaran akan dimulai pada tanggal 11 Desember 2007 dan ditutup pada tanggal 13 Desember
2007 jam 15.00 WIB. Jam penawaran akan dimulai pada pukul 10.00 WIB sampai dengan pukul
15.00 WIB.
7.
Tanggal Penjatahan
Tanggal Penjatahan dimana Penjamin Pelaksana Emisi Efek menetapkan penjatahan saham untuk setiap
pemesanan sesuai dengan ketentuan yang berlaku adalah tanggal 17 Desember 2007.
89
8.
Syarat Pembayaran
Pembayaran dapat dilakukan dengan uang tunai, cek, pemindahbukuan atau wesel bank dalam mata
uang Rupiah dan dibayarkan kepada Penjamin Pelaksana Emisi Efek, atau agen penjualan pada waktu
FPPS diajukan. Semua setoran harus dimasukkan ke dalam rekening Penjamin Pelaksana Emisi Efek
pada :
Bank Lippo
Cabang Bursa Efek Jakarta, Jakarta
Atas nama : PT CIPTADANA SECURITIES qq IPO Alam Sutera
Nomor Rekening : 580-30-106265
Apabila pembayaran menggunakan cek, maka cek tersebut harus merupakan cek atas nama / milik
pemesan yang mengajukan (menandatangani) FPPS dan harus sudah “in good funds” pada tanggal
13 Desember 2007.
Semua biaya bank dan biaya transfer sehubungan dengan pembayaran tersebut menjadi tanggung
jawab pemesan. Semua cek dan bilyet giro bank akan segera dicairkan pada saat diterima. Bilamana
pada saat pencairan, cek atau bilyet giro ditolak oleh bank tertarik, maka pemesanan pembelian saham
yang bersangkutan otomatis dianggap batal. Untuk pembayaran yang dilakukan melalui transfer account
dari bank lain, pemesan harus melampirkan fotokopi Lalu Lintas Giro (LLG) dari bank yang bersangkutan
dan menyebutkan nomor FPPS-nya.
9.
Bukti Tanda Terima
Penjamin Pelaksana Emisi Efek, para Penjamin Emisi Efek dan agen penjualan yang menerima pengajuan
FPPS, akan menyerahkan kembali kepada pemesan, tembusan dari FPPS lembar ke-5 (lima) dari FPPS
sebagai bukti tanda terima pemesanan pembelian saham.
Bukti tanda terima pemesanan pembelian saham ini bukan merupakan jaminan dipenuhinya pemesanan.
Bukti tanda terima tersebut harus disimpan untuk kelak diserahkan kembali pada saat pengembalian
uang pemesanan dan / atau penerimaan Formulir Konfirmasi Penjatahan atas pemesanan pembelian
saham.
10. Penjatahan Saham
Pelaksanaan penjatahan akan dilakukan oleh Penjamin Pelaksana Emisi Efek selaku manajer penjatahan
dengan sistem kombinasi yaitu penjatahan terpusat (pooling) dan penjatahan pasti (fixed allotment)
sesuai dengan Peraturan Nomor IX.A.7 tentang Tanggung Jawab Manajer Penjatahan Dalam Rangka
Pemesanan dan Penjatahan Efek Dalam Penawaran Umum, lampiran Keputusan Ketua BAPEPAM
Nomor KEP-45/PM/2000 tanggal 27 Oktober 2000 serta peraturan perundangan lain termasuk peraturan
di bidang Pasar Modal yang berlaku.
Adapun sistem porsi penjatahan yang akan dilakukan adalah sistem kombinasi yaitu penjatahan pasti
(fixed allotment) dibatasi sampai dengan jumlah maksimum 98% (sembilan puluh delapan persen) dari
jumlah saham yang ditawarkan. Sisanya sebesar 2% (dua persen) akan dilakukan penjatahan terpusat
(pooling).
10.1 Penjatahan Pasti (Fixed Allotment)
Dalam hal penjatahan yang dilaksanakan dengan menggunakan sistem penjatahan pasti, maka
penjatahan tersebut hanya dapat dilaksanakan apabila memenuhi persyaratan-persyaratan sebagai
berikut :
a.
Manajer penjatahan dapat menentukan besarnya persentase dan pihak-pihak yang akan
mendapatkan penjatahan pasti dalam Penawaran Umum. Pihak-pihak yang akan mendapatkan
penjatahan pasti adalah karyawan Perseroan serta sejumlah pihak yang menurut pertimbangan
90
manajer penjatahan adalah merupakan investor dengan kredibilitas yang baik dan merupakan
investor institusi seperti dana pensiun, reksadana, asuransi dan korporasi lainnya serta investor
individu dengan pertimbangan investasi jangka panjang.
Dalam hal terjadi kelebihan permintaan beli dalam Penawaran Umum, Penjamin Pelaksana
Emisi Efek, para Penjamin Emisi Efek atau Pihak-pihak terafiliasi dengannya dilarang membeli
atau memiliki saham untuk rekening mereka sendiri; dan
Dalam hal terjadi kekurangan permintaan beli dalam Penawaran Umum, Penjamin Pelaksana
Emisi Efek, para Penjamin Emisi Efek atau Pihak-pihak terafiliasi dengannya dilarang menjual
saham yang telah dibeli atau akan dibelinya berdasarkan kontrak Penjaminan Emisi Efek,
kecuali melalui BEI jika telah diungkapkan dalam Prospektus bahwa saham tersebut akan
dicatatkan di BEI.
b.
c.
10.2 Penjatahan Terpusat (Pooling)
Jika jumlah saham yang dipesan melebihi jumlah saham yang ditawarkan, maka manajer penjatahan
harus melaksanakan prosedur penjatahan sisa saham sebagai berikut :
a.
Jika setelah mengecualikan pemesanan saham terafiliasi yang merupakan Direktur, Komisaris,
karyawan, atau pihak yang memiliki 20% (dua puluh persen) atau lebih saham dari suatu
perusahaan efek yang bertindak sebagai para Penjamin Pelaksana Emisi Efek atau agen
penjualan efek atau pihak lain yang terafiliasi dengan Perseroan sehubungan dengan
Penawaran Umum ini, dan terdapat sisa saham yang jumlahnya sama atau lebih besar dari
jumlah saham yang dipesan, maka pemesan yang tidak dikecualikan itu akan menerima seluruh
jumlah saham yang dipesan;
b.
Jika setelah mengecualikan pemesanan saham terafiliasi sebagaimana dimaksud di poin 10.2.a
di atas dan terdapat sisa saham yang jumlahnya lebih kecil dari jumlah yang dipesan, maka
penjatahan bagi pemesan yang tidak dikecualikan itu akan dialokasi dengan meliputi
persyaratan sebagai berikut :
i.
Para pemesan yang tidak dikecualikan memperoleh satu satuan perdagangan di BEI, jika
terdapat cukup satuan perdagangan yang tersedia. Dalam hal jumlahnya tidak mencukupi
maka satuan perdagangan yang tersedia akan dibagikan dengan diundi. Jumlah saham
yang termasuk dalam satuan perdagangan dimaksud adalah satuan perdagangan penuh
terbesar yang ditetapkan oleh BEI dimana saham tersebut akan dicatatkan;
ii. Apabila masih terdapat saham yang tersisa, maka setelah satu satuan perdagangan
dibagikan kepada pemesan. Pengalokasian dilakukan secara proporsional, dalam satuan
perdagangan menurut jumlah yang dipesan oleh para pemesan;
iii. Penjatahan bagi pihak yang terafiliasi; dan
iv. Jika para pemesan karyawan Perseroan dan pemesan yang tidak terafiliasi telah menerima
penjatahan sepenuhnya dan masih terdapat sisa saham, maka sisa saham tersebut
dibagikan secara proporsional kepada para pemesan yang mempunyai hubungan istimewa.
Manajer penjatahan akan menyampaikan Laporan Hasil Pemeriksaan Akuntan Kepada BapepamLK mengenai kewajaran dari pelaksanaan penjatahan dan berpedoman pada peraturan No. VIII.G.12
Tentang Pedoman Pemeriksaan Oleh Akuntan Atas Pemesanan dan Penjatahan Efek atau
Pembagian Saham Bonus dan Peraturan Bapepam No. IX.A.7. Tentang Tanggung Jawab Manajer
Penjatahan Dalam Rangka Pemesanan Dan Penjatahan Efek Dalam Penawaran Umum paling
lambat 30 hari sejak Tanggal Penjatahan.
11. Pembatalan Penawaran Umum
Sebelum penutupan dan selama berlangsungnya masa penawaran, Perseroan dan Penjamin Pelaksana
Emisi Efek mempunyai hak untuk membatalkan Penawaran Umum ini berdasarkan hal-hal yang tercantum
dalam Perjanjian Penjaminan Emisi Efek.
91
12. Pengembalian Uang Pemesanan
Bagi Pemesanan Pembelian Saham yang ditolak seluruhnya atau sebagian, atau dalam hal terjadinya
pembatalan Penawaran Umum ini, pengembalian uang dalam mata uang Rupiah akan dilakukan oleh
para Penjamin Emisi Efek atau agen penjualan di tempat mana FPPS yang bersangkutan diajukan.
Pengembalian uang tersebut akan dilakukan selambat-lambatnya 2 (dua) Hari Kerja setelah tanggal
akhir penjatahan atau tanggal diumumkannya pembatalan Penawaran Umum.
Bila pengembalian uang dilakukan dalam jangka 2 (dua) Hari Kerja setelah tanggal akhir penjatahan
atau tanggal pembatalan Penawaran Umum, maka pengembalian uang tidak akan disertai pembayaran
bunga.
Pengembalian uang tersebut akan disertai bunga yang diperhitungkan dari Hari Kerja ketiga setelah
tanggal akhir penjatahan atau tanggal pembatalan sebesar 1,00% (satu persen) diatas suku bunga
Sertifikat Bank Indonesia berjangka waktu 1 (satu) bulan, yang dihitung secara pro-rata setiap hari
keterlambatan, kecuali keterlambatan tersebut disebabkan oleh pemesan yang tidak mengambil uang
pengembalian sampai dengan Hari Kerja keempat setelah Tanggal Penjatahan atau Hari Kerja keempat
setelah tanggal diumumkannya pembatalan Penawaran Umum.
Uang yang hanya dikembalikan hanya dapat diambil oleh pemesan yang bersangkutan secara langsung
dengan menunjukkan tanda jati diri asli dan menyerahkan bukti tanda terima pemesanan pembelian
saham pada Penjamin Emisi Efek dan agen penjualan dimana FPPS yang bersangkutan diajukan mulai
Tanggal Pengembalian uang pemesanan. Pengembalian uang menggunakan cek atau bilyet giro akan
diberikan sesuai dengan nama pihak yang mengajukan pemesanan.
13. Penyerahan Formulir Konfirmasi Penjatahan Atas Pemesanan Pembelian Saham
Distribusi Formulir Konfirmasi Penjatahan Saham (“FKPS”) kepada masing-masing pemesan saham
akan dilakukan melalui para Penjamin Emisi Efek dan agen penjualan dimana FPPS yang bersangkutan
diajukan akan dilaksanakan selambat-lambatnya 1 (satu) hari setelah Tanggal Penjatahan. FKPS atas
distribusi saham tersebut dapat diambil dengan menyerahkan bukti tanda terima pemesanan pembelian
saham.
14. Lain-lain
Penjamin Pelaksana Emisi Efek berhak untuk menerima atau menolak pemesanan pembelian saham
secara keseluruhan atau sebagian. Pemesanan berganda yang diajukan lebih dari satu formulir akan
diperlakukan sebagai 1 (satu) pemesanan untuk keperluan penjatahan.
Setiap pihak dilarang baik langsung maupun tidak langsung untuk mengajukan lebih dari 1 (satu)
pemesanan untuk setiap Penawaran Umum. Dalam hal terbukti bahwa pihak tertentu mengajukan lebih
dari 1 (satu) pemesanan, baik secara langsung maupun tidak langsung, maka Penjamin Emisi Efek
wajib membatalkan pemesanan tersebut.
92
XIV. KETERANGAN TENTANG PENAWARAN SAHAM DAN
PENERBITAN WARAN SERI I
Penawaran Umum ini terdiri dari sejumlah 3.142.000.000 (tiga miliar seratus empat puluh dua juta)
saham biasa atas nama (“Saham Baru”), dengan nilai nominal Rp100 (seratus Rupiah) setiap saham,
dengan harga penawaran sebesar Rp105 (seratus lima Rupiah) setiap saham yang harus dibayar penuh
pada saat mengajukan pemesanan dengan menggunakan Formulir Pemesanan Pembelian Saham
dimana melekat sebanyak-banyaknya 3.142.000.000 (tiga miliar seratus empat puluh dua juta) Waran
Seri I yang menyertai Saham Baru yang dikeluarkan dalam rangka Penawaran Umum.
Seluruh Waran Seri I diberikan secara cuma-cuma sebagai insentif bagi para pemesan yang namanya
tercatat dalam daftar penjatahan Penawaran Umum, yang dikeluarkan oleh PT Raya Saham Registra,
Biro Administrasi Efek (“BAE”) pada Tanggal Penjatahan, yaitu 17 Desember 2007. Setiap pemegang
1 (satu) lembar Saham Baru Perseroan berhak memperoleh 1 (satu) Waran Seri I. Waran Seri I yang
diterbitkan mempunyai jangka waktu 24 (dua puluh empat) bulan sejak Tanggal Pencatatan Waran
Seri I pada BEI.
Waran Seri I adalah efek yang memberikan hak kepada pemegangnya untuk melakukan pembelian
saham biasa atas nama yang dikeluarkan dari portepel Perseroan yang bernilai nominal Rp100 (seratus
Rupiah) setiap sahamnya dengan ketentuan setiap pemegang 1 (satu) Waran Seri I memberikan hak
kepada pemegangnya untuk membeli 1 (satu) saham biasa atas nama yang dikeluarkan dari portepel.
Adapun harga pelaksanaan Waran Seri I sebesar Rp110 (seratus sepuluh Rupiah) setiap lembar yang
dapat dilakukan selama jangka waktu pelaksanaan, yaitu 6 (enam) bulan setelah Tanggal Pencatatan
Waran Seri I pada BEI sampai dengan tanggal akhir pelaksanaan yaitu 17 Desember 2009. Pemegang
Waran Seri I tidak mempunyai hak sebagai Pemegang Saham termasuk hak dividen dan hak suara
selama Waran Seri I tersebut belum dilaksanakan menjadi saham. Bila Waran Seri I tersebut tidak
dilaksanakan sampai tanggal akhir pelaksanaan maka Waran Seri I menjadi daluwarsa.
KETERANGAN MENGENAI SAHAM YANG DITAWARKAN
Yang dimaksud dengan saham yang ditawarkan adalah sejumlah 3.142.000.000 (tiga miliar seratus
empat puluh dua juta) saham biasa atas nama (“Saham Baru”) dengan nilai nominal Rp100 (seratus
Rupiah) setiap sahamnya dengan harga penawaran Rp105 (seratus lima Rupiah) setiap saham.
Saham Baru tersebut ditawarkan dalam Penawaran Umum Perseroan akan dicatatkan pada BEI. Saham
Baru yang ditawarkan ini memiliki hak yang sama dan sederajat dalam segala hal seperti halnya sahamsaham lainnya yang telah dikeluarkan Perseroan.
KETERANGAN MENGENAI WARAN SERI I
Keterangan mengenai Waran Seri I di bawah ini merupakan rangkuman dari Akta Pernyataan
Penerbitan Waran, namun bukan merupakan salinan selengkapnya dari keseluruhan ketentuan
dan persyaratan yang tercantum di dalam akta tersebut. Adapun salinan selengkapnya dapat
diperoleh atau dibaca di kantor Perseroan dan kantor Pengelola Administrasi Waran Seri I pada
setiap hari dan jam kerja.
Waran Seri I yang diterbitkan Perseroan sebanyak-banyaknya 3.142.000.000 (tiga miliar seratus empat
puluh dua juta) yang menyertai Saham Baru yang dikeluarkan dalam rangka Penawaran Umum. Seluruh
Waran Seri I diberikan secara cuma-cuma sebagai insentif bagi para pemesan yang namanya tercatat
dalam daftar penjatahan Penawaran Umum, yang dikeluarkan oleh PT Raya Saham Registra, Biro
Administrasi Efek (“BAE”) pada Tanggal Penjatahan, yaitu 17 Desember 2007. Waran Seri I tersebut
diterbitkan berdasarkan Akta Pernyataan Penerbitan Waran Seri I PT Alam Sutera Realty Tbk. No. 141
tanggal 30 Oktober 2007 juncto Perubahan Pernyataan Penerbitan Waran Seri I No. 147 tanggal
28 Nopember 2007, keduanya dibuat di hadapan Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta (selanjutnya
disebut “Akta Pernyataan Penerbitan Waran Seri I”).
93
1.
Definisi
a.
Waran Seri I berarti Surat Kolektif Waran Seri I atau bukti kepemilikan yang merupakan tanda bukti
yang memberikan hak kepada pemegangnya yang untuk pertama kalinya merupakan Pemegang
Saham yang berasal dari saham yang ditawarkan / dijual melalui Penawaran Umum, untuk membeli
saham hasil pelaksanaan sesuai Penerbitan Waran Seri I dengan memperhatikan Peraturan Pasar
Modal dan ketentuan Kustodian Sentral Efek Indonesia yang berlaku;
Surat Kolektif Waran Seri I berarti bukti pemilikan sejumlah Waran Seri I dalam kelipatan tertentu
yang diterbitkan oleh Perseroan yang memuat nama, alamat dan jumlah Waran Seri I;
Jangka Waktu Pelaksanaan berarti jangka waktu dapat dilaksanakan Waran Seri I terhitung 6 (enam)
bulan setelah tanggal pencatatan Waran Seri I di Bursa Efek, sampai dengan 1 (satu) Hari Kerja
sebelum akhir bulan ke 24 (dua puluh empat) sejak pencatatan Waran Seri I, yaitu tanggal
17 Desember 2009 pukul 16.00 WIB;
Harga Pelaksanaan Waran Seri I berarti harga setiap saham hasil pelaksanaan Waran Seri I yang
ditetapkan, harus dibayar pada waktu melakukan pelaksanaan Waran Seri I sebesar Rp110 (seratus
sepuluh Rupiah);
Saham Hasil Pelaksanaan berarti Saham Baru yang dikeluarkan dari portepel Perseroan sebagai
hasil pelaksanaan Waran Seri I dan merupakan saham yang telah disetor penuh Perseroan yang
menjadi bagian dari modal saham Perseroan serta memberikan kepada pemegangnya yang namanya
dengan sah terdaftar dalam Daftar Pemegang Saham yang mempunyai hak-hak yang sama dengan
hak-hak Pemegang Saham Perseroan lainnya, satu dan lain dengan memperhatikan ketentuan
KSEI yang berlaku.
b.
c.
d.
e.
2.
Hak atas Waran Seri I
Para pemegang Saham Baru yang namanya tercantum dalam Daftar Penjatahan Penawaran Umum
Perseroan pada Tanggal Penjatahan yaitu tanggal 17 Desember 2007 dinyatakan sebagai pemilik Waran
Seri I yang sah.
Setiap 1 (satu) Saham Baru melekat 1 (satu) Waran Seri I yang diberikan secara cuma-cuma sebagai
insentif. Setiap pemegang 1 (satu) Waran Seri I berhak untuk membeli 1 (satu) saham biasa atas nama
pada Harga Pelaksanaan Waran Seri I selama Jangka Waktu Pelaksanaan Waran Seri I.
3.
Bentuk Waran Seri I
Waran Seri I yang diterbitkan Perseroan adalah Waran Atas Nama dan sebagai bukti kepemilikan awal
adalah dalam bentuk Formulir Konfirmasi Penjatahan yang kemudian diadministrasikan secara elektronik
di KSEI.
Waran Seri I terdaftar dan tercatat serta dapat diperdagangkan di BEI sejak tanggal 18 Desember 2007
sampai dengan tanggal 11 Desember 2009 di Pasar Reguler dan Negosiasi dan sejak tanggal
18 Desember 2007 sampai dengan 16 Desember 2009 di Pasar Tunai. Perseroan telah menunjuk BAE
yaitu PT Raya Saham Registra sebagai Pengelola Administrasi Waran Seri I berdasarkan Akta Perjanjian
Pengelolaan Administrasi Waran Seri I yang bertugas untuk melakukan pencatatan para pemegang
Waran Seri I di dalam buku Daftar Pemegang Waran Seri I.
4.
Hak untuk Membeli Saham
Setiap pemegang 1 (satu) Waran Seri I yang terdaftar dalam Daftar Pemegang Waran Seri I berhak
untuk membeli 1 (satu) Saham Hasil Pelaksanaan dengan cara melakukan pelaksanaan Waran Seri I
pada Hari Kerja selama Jangka Waktu Pelaksanaan Waran Seri I. Adapun Harga Pelaksanaan Waran
Seri I sebesar Rp110 (seratus sepuluh Rupiah) atau harga pelaksanaan baru bila terjadi penyesuaian.
94
5.
Jangka Waktu Waran Seri I
Waran Seri I ini mempunyai jangka waktu selama 24 (dua puluh empat) bulan yang dihitung sejak Tanggal
Pencatatan di BEI yaitu tanggal 18 Desember 2007 sampai dengan akhir 1 (satu) Hari Kerja sebelum
akhir bulan ke 24 (dua puluh empat) yaitu tanggal 17 Desember 2009 pada pukul 16.00 WIB. Jangka
Waktu Pelaksanaan Waran Seri I yaitu mulai tanggal 18 Juni 2008 sampai dengan tanggal 17 Desember
2009, dimana setiap pemegang 1 (satu) Waran Seri I berhak untuk membeli 1 (satu) Saham Hasil
Pelaksanaan Waran Seri I. Pemegang Waran Seri I tidak mempunyai hak sebagai Pemegang Saham
Perseroan, termasuk hak atas dividen selama Waran Seri I tersebut belum dilaksanakan menjadi Saham
Baru. Bila Waran Seri I tidak dilaksanakan sampai habis masa berlakunya maka Waran Seri I tersebut
menjadi daluwarsa, tidak bernilai dan tidak berlaku.
6.
Perubahan Isi Akta Pernyataan Penerbitan Waran Seri I
Perseroan berhak untuk merubah isi Akta Pernyataan Penerbitan Waran Seri I, kecuali untuk merubah
Jangka Waktu Pelaksanaan Waran Seri I tidak dapat diubah, dengan ketentuan sebagai berikut:
a.
b.
c.
7.
Persetujuan pemegang Waran Seri I yang mewakili lebih dari 50% (lima puluh persen) dari Waran
Seri I;
Perseroan wajib mengumumkan setiap pengubahan Penerbitan Waran Seri I dalam 2 (dua) surat
kabar harian berbahasa Indonesia 1 (satu) diantaranya berperedaran nasional selambatnya dalam
waktu 30 (tiga puluh) hari kalender sebelum ditandatangani pengubahan penerbitan Waran Seri I
dan bilamana selambatnya dalam waktu 21 (dua puluh satu) hari kalender setelah pengumuman
tersebut Pemegang Waran Seri I lebih dari 50% (lima puluh persen) tidak menyatakan keberatan
secara tertulis atau tidak memberikan tanggapan secara tertulis, maka Pemegang Waran Seri I
dianggap telah menyetujui usulan perubahan tersebut; dan
Setiap pengubahan penerbitan Waran Seri I harus dilakukan dengan akta yang dibuat secara notariil
dan pengubahan mengikat Perseroan dan pemegang Waran Seri I dengan memperhatikan syaratsyarat dan ketentuan-ketentuan dalam penerbitan Waran Seri I, peraturan Pasar Modal dan ketentuan
KSEI.
Periode Perdagangan Waran Seri I
Periode perdagangan Waran Seri I adalah setiap Hari Bursa, terhitung sejak Tanggal Pencatatan Waran
Seri I pada BEI, yaitu adalah tanggal 18 Desember 2007 hingga 11 Desember 2009 pada pukul
16.00 WIB untuk perdagangan di Pasar Reguler dan Negosiasi, dan tanggal 18 Desember 2007 hingga
16 Desember 2009 pada pukul 16.00 WIB untuk perdagangan Waran Seri I di Pasar Tunai.
8.
Periode Pelaksanaan Waran Seri I
Periode pelaksanaan Waran Seri I adalah setiap Hari Kerja, terhitung 6 (enam) bulan setelah Tanggal
Pencatatan Waran Seri I pada BEI, yaitu mulai tanggal 18 Juni 2008 sampai dengan 1 (satu) Hari Kerja
sebelum akhir bulan ke 24 (dua puluh empat) pencatatan Waran Seri I tersebut, yaitu tanggal 17 Desember
2009 pada pukul 16.00 WIB.
Pemegang Waran Seri I memiliki hak untuk menukarkan sebagian atau seluruh Waran Seri I yang
dipegangnya menjadi saham biasa atas nama. Jika harga pasar saham Perseroan menjadi lebih rendah
dari harga pelaksanaannya, pemegang Waran Seri I berhak untuk tidak menukarkan Waran Seri I yang
dipegangnya menjadi saham biasa atas nama.
9.
Prosedur Pelaksanaan Waran Seri I
a.
Setiap pemegang Waran Seri I berhak melakukan pelaksanaan Waran Seri I menjadi saham biasa
atas nama selama Periode Pelaksanaan Waran Seri I pada jam kerja dengan melakukan pembayaran
Harga Pelaksanaan Waran Seri I sesuai dengan syarat dan ketentuan yang tercantum dalam
pernyataan penerbitan Waran Seri I.
95
b.
Prosedur pelaksanaan Waran Seri I yang berada diluar Penitipan Kolektif (warkat) adalah sebagai
berikut:
1.
Pelaksanaan Waran Seri I dapat dilakukan melalui anggota bursa dan / atau bank kustodian
2.
Pada Periode Pelaksanaan Waran Seri I para pemegang Waran Seri I (warkat) yang bermaksud
melakukan pelaksanaan Waran Seri I wajib membayar Harga Pelaksanaan Waran Seri I kepada
Perseroan melalui anggota bursa / bank kustodian serta menyertakan Dokumen Pelaksanaan
Waran Seri I kepada Pengelola Administrasi Waran Seri I, yang terdiri dari:
i. Formulir Pelaksanaan Waran Seri I;
ii. Asli Surat Kolektif Waran Seri I;
iii. Bukti Pembayaran Harga Pelaksanaan Waran Seri I;
iv. Fotokopi identitas pemegang Waran Seri I yang bermaksud melakukan pelaksanaan Waran
Seri I;
v. Asli surat kuasa, apabila dilakukan dengan kuasa, yang dilampiri dengan fotokopi identitas
yang masih berlaku dari pemberi dan penerima kuasa;
vi. Formulir Penyetoran Efek standar KSEI.
3.
Dengan diterimanya Dokumen Pelaksanaan Waran Seri I, Pengelola Administrasi Waran Seri I
wajib menyerahkan bukti telah diterimanya Dokumen Pelaksanaan (“Bukti Penerimaan Dokumen
Pelaksanaan”) kepada pemegang Waran Seri I.
4.
Dokumen Pelaksanaan yang telah diterima oleh Pengelola Administrasi Waran Seri I tidak dapat
ditarik kembali.
5.
Pemegang Waran Seri I yang tidak menyerahkan Dokumen Pelaksanaan dalam jangka waktu
pelaksanaan, tidak berhak lagi melaksanakan Waran Seri I menjadi Saham Baru Hasil
Pelaksanaan Waran Seri I
6.
Dalam jangka waktu 1 (satu) Hari Kerja setelah Pengelola Administrasi Waran Seri I menerima
Dokumen Pelaksanaan, Pengelola Administrasi Waran Seri I akan melakukan penelitian terhadap
kelengkapan dan keabsahan Dokumen Pelaksanaan Waran Seri I dan kebenaran tentang
terdaftarnya pemegang Waran Seri I dalam Daftar Pemegang Waran Seri I.
7.
Pada Hari Kerja berikutnya setelah Pengelola Administrasi Waran Seri I melakukan penelitian
terhadap Dokumen Pelaksanaan, Pengelola Administrasi Waran Seri I akan meminta konfirmasi
dari Perseroan tentang telah diterimanya secara penuh (in good funds) Harga Pelaksanaan
Waran Seri I ke dalam rekening bank khusus. Pada Hari Kerja berikutnya setelah meminta
konfirmasi kepada Perseroan, Pengelola Administrasi Waran Seri I akan meminta persetujuan
dari Perseroan mengenai dapat atau tidaknya Waran Seri I tersebut dilaksanakan, dan Perseroan
pada Hari Kerja berikutnya harus telah memberikan keputusan kepada Pengelola Administrasi
Waran Seri I mengenai dapat atau tidaknya Waran Seri I dilaksanakan menjadi saham biasa
atas nama yang dikeluarkan dari portepel Perseroan.
8.
Dalam waktu 4 (empat) Hari Kerja setelah tanggal penerimaan Dokumen Pelaksanaan, Pengelola
Administrasi Waran Seri I akan memberikan konfirmasi kepada Pemegang Waran Seri I mengenai
diterima atau ditolaknya permohonan untuk melakukan pelaksanaan Waran Seri I.
9.
Selambatnya 1 (satu) Hari Bursa, Pengelola Administrasi Waran Seri I menerima konfirmasi
dari Perseroan mengenai dapat atau tidaknya Waran Seri I dilaksanakan, Pengelola Administrasi
Waran Seri I wajib mendepositkan sejumlah Saham Baru hasil pelaksanaan ke dalam rekening
efek dengan menggunakan fasilitas C-BEST.
96
c.
Prosedur pelaksanaan Waran Seri I (tanpa warkat) yang berada dalam Penitipan Kolektif KSEI
adalah sebagai berikut:
1.
Pemegang Waran Seri I memberikan Instruksi Pelaksanaan Waran Seri I dengan menyerahkan
Surat Konfirmasi Waran Seri I melalui anggota bursa / bank kustodian dan membayar Harga
Pelaksanaan Waran Seri I dengan memasukannya ke dalam rekening yang khusus ditunjuk
oleh KSEI;
2.
Pada Hari Bursa yang sama dengan saat disampaikannya Instruksi Pelaksanaan Waran Seri I
oleh anggota bursa / bank kustodian kepada KSEI, maka:
3.
i.
KSEI akan mendebet Waran Seri I dari masing-masing sub rekening pemegang Waran
Seri I yang memberikan Instruksi Pelaksanaan Waran Seri I ke dalam rekening KSEI dengan
menggunakan fasilitas C-BEST;
ii.
Segera setelah pembayaran Harga Pelaksanaan Waran Seri I diterima di dalam rekening
bank yang ditunjuk oleh KSEI, KSEI akan melakukan pemindahbukuan pembayaran Harga
Pelaksanaan Waran Seri I dari rekening bank yang ditunjuk KSEI ke rekening bank khusus
pada hari yang sama.
1 (satu) Hari Bursa setelah KSEI menerima Instruksi Pelaksanaan Waran Seri I, KSEI akan
menyampaikan pada Pengelola Administrasi Waran Seri I, dokumen sebagai berikut:
i.
Daftar Rincian Instruksi Pelaksanaan Waran Seri I yang diterima KSEI;
ii.
Surat atau bukti pemindahbukuan pembayaran Harga Pelaksanaan Waran Seri I yang
dilakukan oleh KSEI, dari rekening bank yang ditunjuk KSEI ke dalam rekening bank khusus;
iii. Instruksi untuk mendepositkan sejumlah Saham Baru Hasil Pelaksanaan Waran Seri I ke
dalam rekening khusus yang telah disediakan oleh KSEI.
4.
Segera setelah Pengelola Administrasi Waran Seri I menerima dari KSEI dokumen tersebut di
atas, Pengelola Administrasi Waran Seri I akan melakukan pemeriksaan terhadap dokumen
pendukung dari Instruksi Pelaksanaan Waran Seri I, bukti pemindahbukuan pembayaran Harga
Pelaksanaan Waran Seri I dari rekening bank yang ditunjuk KSEI ke dalam rekening bank
khusus berdasarkan data pada rekening bank khusus serta instruksi untuk mendepositkan
sejumlah Saham Baru Hasil Pelaksanaan Waran Seri I.
5.
Selambatnya 1 (satu) Hari Bursa setelah permohonan pelaksanaan Waran Seri I diterima dari
KSEI dan pembayaran Harga Pelaksanaan Waran Seri I telah dibayar penuh (in good funds)
dalam rekening bank khusus, Pengelola Administrasi Waran Seri I akan menerbitkan /
mendepositkan sejumlah Saham Baru Hasil Pelaksanaan Waran Seri I ke dalam rekening khusus
yang telah disiapkan KSEI dan KSEI akan langsung mendistribusikan Saham Baru Hasil
Pelaksanaan Waran Seri I ke sub rekening Pemegang Waran Seri I yang melakukan Pelaksanaan
Waran Seri I dengan menggunakan fasilitas C-BEST. Selanjutnya setelah melakukan
pendistribusian Saham Baru Hasil Pelaksanaan Waran Seri I tersebut KSEI akan menerbitkan
laporan hasil distribusi Saham Baru Hasil Pelaksanaan Waran Seri I tersebut kepada Perseroan
dan Pengelola Administrasi Waran Seri I.
10. Pembayaran Harga Pelaksanaan Waran Seri I
Untuk keperluan penerimaan atas pembayaran harga pelaksanaan dan biaya-biaya lain sehubungan
dengan pelaksanaan Waran Seri I yang permohonan pelaksanaannya diajukan langsung ke Pengelola
Administrasi Waran Seri I harus dibayar penuh (in good funds) pada saat pelaksanaan, maka Perseroan
membuka dan mengoperasikan rekening khusus.
97
Pemegang Waran Seri I yang akan melaksanakan Waran Seri I dapat melakukan pembayaran pada
harga pelaksanaan dengan cek, bilyet, giro, bank transfer, pemindahbukuan tunai (in good funds) dalam
Rupiah kepada rekening Perseroan dengan perincian sebagai berikut:
Bank BCA
KCP Gatot Subroto, Jakarta
Atas Nama : PT Alam Sutera Realty Tbk.
No. Rekening: 1453021738
Dalam hal pembayaran Harga Pelaksanaan Waran Seri I kurang dari jumlah yang ditentukan, maka
Pengelola Administrasi Waran Seri I dapat menolak pelaksanaan Waran Seri I dan Perseroan segera
mengembalikan pembayaran yang telah dilakukan setelah dikurangi dengan biaya administrasi dan
biaya lain yang dikeluarkan Pengelola Administrasi Waran Seri I untuk pengembalian pembayaran tersebut
(jika ada).
Bila pembayaran dilakukan dengan cek atau pemindahbukuan atau bilyet giro maka Tanggal Pembayaran
dihitung berdasarkan tanggal penerimaan cek / giro yang dananya telah diterima dengan baik (in good
funds).
Dalam hal ini, semua biaya bank yang timbul sehubungan dengan pelaksanaan Waran Seri I menjadi
saham ini menjadi tanggungan pemegang Waran Seri I.
11. Penyesuaian Harga Pelaksanaan dan Jumlah Waran Seri I
Harga Pelaksanaan Waran Seri I adalah sebagaimana yang telah dijelaskan pada nomor 1 (d) di atas.
Jumlah Waran Seri I yang diterbitkan sebanyak-banyaknya 3.142.000.000 (tiga miliar seratus empat
puluh dua juta) Waran Seri I. Apabila harga pelaksanaan baru dan jumlah Waran Seri I baru karena
penyesuaian menjadi pecahan, maka dilakukan pembulatan ke bawah.
Harga pelaksanaan dan jumlah Waran Seri I akan mengalami pengubahan apabila terjadi hal-hal sebagai
berikut :
a.
Perubahan nilai nominal saham Perseroan karena alasan apapun juga termasuk akibat
penggabungan, peleburan, pemecahan nilai nominal (stock split), maka :
=
Harga nominal baru setiap saham
–––––––––––––––––––––––––––
Harga nominal lama setiap saham
x A
Jumlah Waran Seri I baru =
Harga nominal lama setiap saham
–––––––––––––––––––––––––––
Harga nominal baru setiap saham
x B
Harga Pelaksanaan baru
A = Harga Pelaksanaan Waran Seri I yang lama
B = jumlah awal Waran Seri I yang beredar
Penyesuaian tersebut mulai berlaku pada saat dimulainya Perdagangan Saham di Bursa Efek dengan
nilai nominal yang baru yang diumumkan di dalam 2 (dua) surat kabar harian berbahasa Indonesia yang
memiliki peredaran nasional.
b.
Perubahan jumlah saham Perseroan sebagai akibat dari pembagian saham bonus atau saham
dividen, konversi atau efek lainnya yang dapat dikonversikan menjadi saham, maka:
Harga Pelaksanaan baru
A
= —————— x X
(A+B)
98
(A+B)
Jumlah Waran Seri I baru = —————— x Y
A
A = jumlah saham yang disetor penuh dan beredar sebelum pembagian saham bonus atau saham
dividen.
B = jumlah Saham Baru yang disetor penuh dan beredar yang merupakan hasil pembagian saham
bonus atau saham dividen atau penambahan saham akibat konversi.
X = Harga Pelaksanaan Waran Seri I yang lama.
Y = jumlah awal Waran Seri I yang beredar.
Penyesuaian tersebut mulai berlaku pada saat saham bonus atau saham dividen mulai berlaku efektif
yang akan diumumkan dalam 1 (satu) surat kabar harian berbahasa Indonesia yang memiliki peredaran
nasional.
c.
Pengeluaran Saham Baru dengan cara Penawaran Umum Terbatas
Harga Pelaksanaan baru
( C – D)
= ——————
C
x X
C
Jumlah Waran Seri I baru = —————— x Y
(C–D)
C = harga pasar saham sebelum pengeluaran pengumuman penawaran umum terbatas.
D = harga teoritis right untuk 1 (satu) saham yang dihitung dengan formula :
(C–F)
——————
(G+1)
F = harga pembelian 1 (satu) saham berdasarkan hak memesan efek terlebih dahulu (right).
G= jumlah saham yang diperlukan untuk memesan tambahan 1 (satu) saham dengan hak memesan
efek terlebih dahulu (right).
X = Harga Pelaksanaan Waran Seri I yang lama.
Y = jumlah awal Waran Seri I yang beredar.
Penyesuaian ini berlaku efektif 1 (satu) Hari Kerja setelah Tanggal Penjatahan pemesan saham dalam
rangka Penawaran Umum Terbatas.
12. Status Waran Seri I
Pemegang Waran Seri I tidak memiliki hak suara dalam RUPS Perseroan dan menerima dividen dalam
bentuk apapun, tidak berhak atas saham bonus yang berasal dari agio dan saham dividen yang berasal
dari kapitalisasi laba. Dengan demikian juga tidak mempunyai hak memesan efek terlebih dahulu yang
akan dikeluarkan Perseroan di kemudian hari, sepanjang Waran Seri I yang dimilikinya belum dilaksanakan
menjadi saham.
13. Status Saham Hasil Pelaksanaan Waran Seri I
Saham hasil pelaksanaan yang dikeluarkan dari portepel Perseroan atas pelaksanaan Waran Seri I
diperlakukan sebagai saham yang disetor penuh dan merupakan bagian dari modal saham Perseroan
serta memberi hak kepada pemegangnya yang terdaftar dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan,
hak yang sama dengan Pemegang Saham Perseroan lainnya.
99
14. Daftar Pemegang Waran Seri I
Pengelola Administrasi Waran Seri I telah ditunjuk untuk melakukan pencatatan Daftar Pemegang Waran
Seri I yang didalamnya tercantum nomor Surat Kolektif Waran Seri I, nama dan alamat para pemegang
Waran Seri I serta hal-hal lainnya yang dianggap perlu.
Pengelola Administrasi Waran Seri I juga bertugas untuk melaksanakan pengelolaan administrasi Waran
Seri I dalam kaitannya dengan transaksi perdagangan Waran Seri I di BEI yang mencakup pengalihan
dan pencatatan hasil transaksi termasuk diantaranya pelaksanaan Waran Seri I untuk kepentingan
Perseroan.
15. Pengelola Administrasi Waran Seri I
Perseroan telah menunjuk Pengelola Administrasi Waran Seri I sebagai berikut :
PT Raya Saham Registra
Gedung Plaza Sentral Lt. 2
Jl. Jend Sudirman Kav 47 - 48
Jakarta – 12930
Dalam hal kaitan ini, Pengelola Administrasi Waran Seri I bertugas untuk melaksanakan pengelolaan
administrasi Waran Seri I sehubungan dengan transaksi perdagangan Waran Seri I di BEI yang mencakup
pengalihan dan pencatatan hasil transaksi termasuk diantaranya pelaksanaan hak Waran Seri I demi
kepentingan Perseroan.
16. Pengalihan Hak atas Waran Seri I
Hak atas Waran Seri I dapat beralih karena terjadinya tindakan hukum, antara lain, jual beli di BEI, hibah
maupun peristiwa hukum pewarisan akibat kematian seorang pemegang Waran Seri I.
Setiap orang yang memperoleh hak atas Waran Seri I karena hibah maupun warisan akibat kematian
dari pemegang Waran Seri I atau sebab-sebab lain yang mengakibatkan pemilikan Waran Seri I beralih,
dapat mengajukan permohonan pengalihan secara tertulis dengan menggunakan formulir pengalihan
kepada Pengelola Administrasi Waran Seri I yang akan bertindak untuk dan atas nama Perseroan, untuk
didaftar sebagai pemegang Waran Seri I dengan mengajukan bukti-bukti sehubungan dengan haknya
atas Waran Seri I dan dengan membayar biaya administrasi dan biaya lainnya yang dikeluarkan untuk
pengalihan Waran Seri I. Penyerahan dokumen yang masih kurang harus dilengkapi selambat-lambatnya
3 (tiga) Hari Kerja sejak tanggal pengajuan permohonan, dengan memperhatikan peraturan Pasar Modal
yang berlaku.
Dalam Waran Seri I karena warisan atau karena sebab apapun menjadi hak beberapa orang atau pihak
atau badan hukum maka kepada orang atau pihak atau badan hukum yang memiliki secara bersamasama tersebut berkewajiban untuk menunjuk secara tertulis 1 (satu) orang atau 1 (satu) badan hukum
diantara mereka sebagai wakil mereka bersama dan hanya nama wakil tersebut yang akan dimasukkan
ke dalam Daftar Pemegang Waran Seri I dan wakil ini akan dianggap sebagai pemegang yang sah dari
Waran Seri I yang bersangkutan dan berhak untuk melaksanakan dan menggunakan semua hak yang
diberikan kepada pemegang Waran Seri I.
Pendaftaran peralihan hak atas Waran Seri I hanya dapat dilakukan melalui Pengelola Administrasi
Waran Seri I yang akan bertindak untuk dan atas nama Perseroan dengan memberikan catatan mengenai
peralihan hak tersebut di dalam Daftar Pemegang Waran Seri I berdasarkan surat-surat yang cukup
membuktikan adanya peralihan hak atas Waran Seri I tersebut termasuk bukti Akta Hibah yang
ditandatangani oleh kedua belah pihak dan telah disetujui oleh Direksi Perseroan dengan memperhatikan
peraturan Pasar Modal.
Peralihan hak atas Waran Seri I berlaku setelah pendaftaran dari peralihan tersebut tercatat di dalam
Daftar Pemegang Waran Seri I.
100
17. Penggantian Surat Kolektif Waran Seri I
Apabila Surat Kolektif Waran Seri I rusak atau karena hal-hal lain yang ditetapkan oleh Perseroan atau
permintaan tertulis dari yang berkepentingan kepada Pengelola Administrasi Waran Seri I, Pengelola
Administrasi Waran Seri I akan memberikan pengganti Surat Kolektif Waran Seri I. Asli Surat Kolektif
Waran Seri I yang rusak harus dikembalikan kepada Perseroan.
Apabila Surat Kolektif Waran Seri I hilang atau musnah, Surat Kolektif Waran Seri I yang baru akan
diterbitkan dengan terlebih dahulu menyerahkan bukti-bukti yang cukup dan dengan memberikan jaminanjaminan yang dianggap perlu oleh Pengelola Administrasi Waran Seri I dan diumumkan di BEI dengan
memperhatikan peraturan Pasar Modal dan KSEI.
Perseroan dan / atau Pengelola Administrasi Waran Seri I berhak untuk menetapkan dan menerima
jaminan-jaminan tentang pembuktian dan penggantian kerugian kepada Pihak yang mengajukan
permintaan penggantian Surat Kolektif Waran Seri I yang dianggap perlu untuk mencegah kerugian
yang akan diderita Perseroan.
Perseroan melalui Pengelola Administrasi Waran Seri I berkewajiban menyampaikan pemberitahuan
tertulis kepada BAPEPAM-LK mengenai setiap penggantian Surat Kolektif Waran Seri I yang hilang atau
rusak. Dalam hal ini, semua biaya yang berhubungan dengan pengeluaran penggantian Surat Kolektif
Waran Seri I yang hilang atau rusak ditanggung oleh mereka yang mengajukan permohonan penggantian
Surat Kolektif Waran Seri I tersebut.
18. Penggabungan, Peleburan dan Likuidasi
Jika selama masa berlaku pelaksanaan Waran Seri I:
a.
Terjadi penggabungan, peleburan dan likuidasi, maka dalam 7 (tujuh) Hari Kerja setelah keputusan
tersebut diambil Perseroan wajib memberitahu kepada pemegang Waran Seri I dan Perseroan
memberi hak kepada pemegang Waran Seri I dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan sebelum keputusan
tersebut berlaku efektif untuk melaksanakan Waran Seri I yang dimiliki oleh pemegang Waran
Seri I.
b.
Perseroan melakukan penggabungan atau peleburan dengan perusahaan lain, maka perusahaan
yang menerima penggabungan Perseroan atau perusahaan yang merupakan hasil peleburan dengan
Perseroan wajib bertanggung jawab dan tunduk kepada syarat-syarat dan ketentuan Waran Seri I
yang berlaku.
19. Hukum yang Berlaku
Syarat dan kondisi Waran Seri I ini berada dan tunduk di bawah hukum yang berlaku di Negara Republik
Indonesia.
101
XV. ANGGARAN DASAR PERSEROAN
Perubahan atas seluruh Anggaran Dasar Perseroan dimuat dalam Akta Berita Acara RUPSLB No. 71
tanggal 19 September 2007 yang dibuat oleh Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta. Dengan
perubahan-perubahan sebagaimana dimaksud di atas, seluruh Anggaran Dasar Perseroan yang terakhir
adalah sebagai berikut :
NAMA DAN TEMPAT KEDUDUKAN
Pasal 1
1.
Perseroan terbatas ini bernama PT ALAM SUTERA REALTY Tbk (selanjutnya disebut Perseroan),
berkedudukan di Jakarta Selatan.
2.
Perseroan dapat membuka cabang atau perwakilan di tempat lain, baik di dalam maupun di luar
wilayah Republik Indonesia sebagaimana yang ditetapkan oleh Direksi Perseroan.
JANGKA WAKTU BERDIRINYA PERSEROAN
Pasal 2
Perseroan didirikan untuk jangka waktu 75 (tujuh puluh lima) tahun lamanya dan dimulai pada tanggal
28-1-1994 (dua puluh delapan Januari seribu sembilan ratus sembilan puluh empat), dengan ketentuan
bahwa Undang-Undang nomor 25 tahun 2007 (dua ribu tujuh) tentang Penanaman Modal berlaku bagi
Perseroan untuk jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun berturut-turut, kecuali jika izin Penanaman Modal
diperbaharui oleh yang berwenang setelah berakhirnya jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun tersebut.
MAKSUD DAN TUJUAN SERTA KEGIATAN USAHA
Pasal 3
1.
Maksud dan tujuan dari Perseroan ini ialah berusaha dalam bidang pembangunan dan pengelolaan
perumahan.
2.
Untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut Perseroan dapat melaksanakan kegiatan usaha sebagai
berikut:
a. membuka dan menjalankan serta mengelola perusahaan pembangunan perumahan dan
bertindak sebagai pengembang (developer);
b.
membuka dan menjalankan serta mengelola perusahaan real estate, pusat pertokoan dan
perkantoran;
c.
membuka dan menjalankan serta mengelola perusahaan biro bangunan termasuk perencana,
pelaksana, pengawas, pemborong dan pemelihara, baik untuk bangunan-bangunan gedung,
pabrik, jalan, jembatan, landasan, irigasi, waduk, dermaga, konstruksi besi, pembuatan sumur
artesis dan lain-lain bangunan sarana dan prasarana, maupun untuk pekerjaan-pekerjaan teknik
sipil lainnya basah ataupun kering di kawasan tersebut di atas;
d.
mengembangkan daerah pemukiman, perkantoran, termasuk pelepasan hak atas tanah,
pengurugan, pemetakan, pengukuran, penggalian dan penimbunan tanah, peluasan lahan di
pantai (reklamasi), pemasangan instalasi-instalasi listrik, air minum, gas dan telekomunikasi
dan seluruh faktor penunjang yang berkaitan dengan pembangunan suatu daerah;
e.
menjual tanah-tanah yang telah dikembangkan berupa tanah-tanah kavling, berikut
bangunannya.
102
MODAL
Pasal 4
1.
Modal dasar Perseroan ini berjumlah Rp 2.400.000.000.000,- (dua triliun empat ratus milyar Rupiah),
terbagi atas 24.000.000.000 (dua puluh empat milyar) saham, masing-masing bernilai nominal
Rp 100,- (seratus Rupiah).
2.
Dari modal dasar tersebut telah ditempatkan dan disetor 100% (seratus persen) atau sejumlah
13.986.810.000 (tiga belas milyar sembilan ratus delapan puluh enam juta delapan ratus sepuluh
ribu) saham dengan nilai nominal seluruhnya sebesar Rp 1.398.681.000.000,- (satu triliun tiga ratus
sembilan puluh delapan milyar enam ratus delapan puluh satu juta Rupiah) oleh para pemegang
saham yang rincian serta nilai nominal saham akan disebutkan pada bagian akhir akta ini.
3.
Saham-saham yang masih dalam simpanan akan dikeluarkan Perseroan dengan persetujuan Rapat
Umum Pemegang Saham dengan syarat dan harga tertentu yang ditetapkan oleh Direksi dan harga
tersebut tidak di bawah harga pari dengan mengindahkan peraturan-peraturan yang termuat dalam
anggaran dasar ini dan peraturan perundang-undangan di bidang Pasar Modal, serta peraturan
Bursa Efek ditempat di mana saham-saham Perseroan dicatatkan. Saham yang belum dicatatkan
akan dikeluarkan oleh Direksi menurut keperluan modal Perseroan dengan persetujuan dari Rapat
Umum Pemegang Saham pada waktu dan dengan harga serta persyaratan yang ditetapkan oleh
atau berdasarkan keputusan Rapat Umum Pemegang Saham dengan mengindahkan peraturan
yang dimuat dalam anggaran dan peraturan perundang-undangan yang berlaku di bidang pasar
modal di Indonesia asal saja pengeluaran saham itu tidak dengan harga dibawah pari.
4. a.
Setiap penambahan modal melalui pengeluaran Efek Bersifat Ekuitas (Efek Bersifat Ekuitas
adalah saham atau Efek yang dapat ditukar dengan saham atau Efek yang mengandung hak
untuk memperoleh Saham antara lain Obligasi Konversi atau Waran) yang dilakukan dengan
pemesanan; maka hal tersebut wajib dilakukan dengan memberikan Hak Memesan Efek Terlebih
Dahulu kepada pemegang saham yang namanya terdaftar dalam Daftar Pemegang Saham
Perseroan pada tanggal yang ditentukan Rapat Umum Pemegang Saham yang menyetujui
pengeluaran Efek Bersifat Ekuitas dalam jumlah yang sebanding dengan jumlah Saham yang
telah terdaftar dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan atau nama pemegang saham masingmasing pada tanggal tersebut.
b.
Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu harus dapat dialihkan dan diperdagangkan dalam jangka
waktu sebagaimana ditetapkan dalam Peraturan perundang-undangan di bidang Pasar Modal.
c.
Efek Bersifat Ekuitas yang akan dikeluarkan oleh Perseroan tersebut diatas harus mendapat
persetujuan terlebih dahulu dari Rapat Umum Pemegang Saham Perseroan dengan syaratsyarat dan jangka waktu sesuai dengan ketentuan dalam anggaran dasar ini dan peraturan
perundang-undangan yang berlaku, termasuk peraturan perundang-undangan di bidang Pasar
Modal serta peraturan Bursa Efek di tempat di mana saham-saham Perseroan dicatatkan.
d.
Sehubungan dengan keputusan mengenai pengeluaran Efek Bersifat Ekuitas tersebut Direksi
diwajibkan untuk mengumumkan dalam 2 (dua) surat kabar harian berbahasa Indonesia,
1 (satu) diantaranya yang berperedaran nasional dan 1 (satu) lainnya yang terbit di tempat
kedudukan Perseroan sesuai dengan peraturan perundangan di bidang Pasar Modal.
e.
Efek Bersifat Ekuitas yang akan dikeluarkan oleh Perseroan dan tidak diambil oleh pemegang
Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu harus dialokasikan kepada pemegang saham yang
memesan tambahan Efek Bersifat Ekuitas dengan ketentuan apabila jumlah Efek Bersifat Ekuitas
yang dipesan melebihi jumlah Efek Bersifat Ekuitas yang akan dikeluarkan, Efek Bersifat Ekuitas
yang tidak diambil tersebut wajib dialokasikan sebanding dengan jumlah Hak Memesan Efek
Terlebih Dahulu yang dilaksanakan oleh masing-masing pemegang saham yang memesan
tambahan Efek Bersifat Ekuitas satu dan lain dengan memperhatikan peraturan perundangundangan yang berlaku dan peraturan perundangan di bidang Pasar Modal serta peraturan
Bursa Efek di tempat dimana saham-saham Perseroan dicatatkan.
103
f.
Dalam hal masih terdapat sisa Efek Bersifat Ekuitas yang tidak diambil bagian oleh pemegang
saham sebagaimana dimaksud huruf e diatas, maka Efek Bersifat Ekuitas tersebut wajib
dialokasikan kepada pihak tertentu yang bertindak sebagai pembeli siaga dengan harga dan
syarat-syarat yang sama, kecuali ditentukan lain oleh peraturan perundangan di bidang Pasar
Modal.
g.
Perseroan dapat menambah modal tanpa memberikan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu
kepada pemegang saham, seperti penambahan modal dengan cara mengkonversi hutang
Perseroan menjadi saham, sebagaimana diatur dalam peraturan perundang-undangan di bidang
Pasar Modal.
h.
Setiap penambahan modal melalui pengeluaran Efek Bersifat Ekuitas dapat menyimpang dari
ketentuan seperti tersebut dalam Pasal 4 ayat 4 huruf a sampai dengan huruf g tersebut di atas,
apabila ketentuan peraturan perundangan di bidang Pasar Modal dan peraturan Bursa Efek di
tempat di mana saham-saham Perseroan dicatatkan mengijinkannya.
5.
Pelaksanaan pengeluaran saham yang masih dalam simpanan untuk pemegang efek yang dapat
ditukar dengan saham atau efek yang mengandung hak untuk memperoleh saham dapat dilakukan
oleh Direksi berdasarkan persetujuan Rapat Umum Pemegang Saham Perseroan yang semula
telah menyetujui pengeluaran efek tersebut dengan mengindahkan peraturan-peraturan yang termuat
dalam anggaran dasar ini dan peraturan perundangan di bidang Pasar Modal serta peraturan Bursa
Efek di tempat di mana saham-saham Perseroan dicatatkan.
6.
Dalam hal modal dasar ditingkatkan, maka setiap penempatan saham-saham lebih lanjut harus
disetujui oleh Rapat Umum Pemegang Saham dengan mengindahkan ketentuan dalam anggaran
dasar ini dan dengan tidak mengurangi peraturan perundangan yang berlaku.
7.
Setiap pemegang saham menurut hukum harus tunduk kepada anggaran dasar Perseroan dan
kepada semua keputusan yang diambil dengan sah dalam Rapat Umum Pemegang Saham serta
pada ketentuan hukum dan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
8.
Penyetoran atas saham dalam bentuk lain selain uang baik berupa benda berwujud maupun tidak
berwujud wajib memenuhi ketentuan sebagai berikut:
a.
Penyetoran atas saham dalam bentuk benda tidak bergerak wajib disetujui terlebih dahulu oleh
Rapat Umum Pemegang Saham sebagaimana ditentukan dalam Pasal 86 dan Pasal 87 UndangUndang tentang Perseroan Terbatas dan diumumkan dalam 2 (dua) surat kabar harian berbahasa
Indonesia yang salah satunya terbit atau beredar di tempat kedudukan Perseroan dan yang
lain berperedaran nasional sedikitnya 14 (empat belas) hari sebelum tanggal Rapat Umum
Pemegang Saham mengenai penyetoran tersebut;
b.
Benda tidak bergerak yang dijadikan sebagai setoran atas saham sebagaimana dimaksud dalam
huruf a di atas wajib dinilai oleh penilai independen yang terdaftar di Badan Pengawas Pasar
Modal dan Lembaga Keuangan (Bapepam dan LK);
c.
Penyetoran atas saham dengan pemasukan saham perseroan lain, harus berupa saham-saham
yang sudah disetor penuh, tidak dijaminkan dengan cara apapun juga dan harganya harus
ditetapkan oleh pihak independen untuk melaksanakan penilaian serta memberikan pendapat
tentang harga saham, dengan ketentuan bahwa jika pemasukan saham dilakukan dalam bentuk
saham Perseroan yang tercatat di Bursa Efek, harganya harus ditetapkan berdasarkan nilai
pasar wajar; dan
d.
Dalam hal penyetoran tersebut berasal dari laba ditahan, agio saham, laba bersih Perseroan,
dan atau unsur modal sendiri, maka laba ditahan, agio saham, laba bersih Perseroan dan / atau
unsur modal sendiri lainnya tersebut sudah dimuat dalam Laporan Keuangan Tahunan terakhir
yang telah diperiksa oleh Akuntan yang terdaftar di Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga
Keuangan (Bapepam dan LK) dengan pendapat wajar tanpa pengecualian.
104
9.
Perseroan dapat membeli kembali saham-saham yang telah dibayar penuh sampai dengan
10% (sepuluh persen) dari jumlah saham yang telah ditempatkan atau dalam jumlah lain apabila
peraturan perundangan yang berlaku bagi Perseroan menentukan lain.
SAHAM
Pasal 5
1.
Semua saham yang dikeluarkan oleh Perseroan adalah saham atas nama dan setiap saham
mempunyai 1 (satu) suara.
2.
Perseroan hanya mengakui seorang atau 1 (satu) badan hukum sebagai pemilik dari 1 (satu) saham,
yaitu orang atau badan hukum yang namanya tercatat sebagai pemilik saham yang bersangkutan
dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan.
3.
Apabila 1 (satu) saham atau lebih karena sebab apapun menjadi milik beberapa orang, maka mereka
yang memiliki bersama-sama itu diwajibkan untuk menunjuk secara tertulis seorang diantara mereka
atau seorang lain sebagai wakil mereka bersama dan hanya orang yang ditunjuk atau diberi kuasa
itu sajalah yang namanya dicatat dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan dan orang yang ditunjuk
atau yang diberi kuasa ini harus dianggap sebagai pemegang yang sah dari saham (-saham) yang
bersangkutan dan berhak mempergunakan hak yang diberikan oleh hukum atas saham (-saham)
tersebut.
4.
Selama ketentuan dalam ayat 3 di atas belum dilaksanakan, maka para pemegang saham tersebut
tidak berhak mengeluarkan suara dalam Rapat Umum Pemegang Saham, sedangkan pembayaran
dividen untuk saham itu ditangguhkan.
5.
Setiap pemegang saham menurut hukum harus tunduk kepada anggaran dasar Perseroan dan
kepada semua keputusan yang diambil dengan sah dalam Rapat Umum Pemegang Saham serta
peraturan perundang-undangan yang berlaku.
6.
Saham-saham Perseroan yang tercatat pada Bursa Efek berlaku peraturan perundangan di bidang
Pasar Modal dan peraturan Bursa Efek di tempat dimana saham tersebut dicatatkan.
SURAT SAHAM
Pasal 6
1.
Perseroan dapat memberikan bukti pemilikan saham berupa Surat Saham atau Surat Kolektif Saham
atau nama pemiliknya terdaftar dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan sesuai dengan peraturan
Perundangan yang berlaku di bidang Pasar Modal dan ketentuan yang berlaku di Bursa Efek di
tempat dimana saham-saham Perseroan dicatatkan.
2.
Perseroan dapat mengeluarkan suatu Surat Kolektif Saham yang memberikan bukti pemilikan dari
2 (dua) saham atau lebih saham-saham yang dimiliki oleh seorang pemegang saham.
3.
Pada Surat Saham sekurangnya harus dicantumkan:
Nama dan alamat pemegang saham;
Nomor Surat Saham;
Tanggal pengeluaran Surat Saham;
Nilai nominal saham.
4.
Pada Surat Kolektif Saham sekurangnya harus dicantumkan:
Nama dan alamat pemegang saham;
Nomor Surat Kolektif Saham;
Tanggal pengeluaran Surat Kolektif Saham;
Nilai nominal saham;
Jumlah saham dan nomor urut saham-saham bersangkutan.
105
5.
Setiap Surat Saham dan / atau Surat Kolektif Saham dan / atau obligasi konversi dan / atau waran
dan / atau efek lainnya yang dapat dikonversi menjadi saham harus dicatat dan diberi nomor urut
dan harus dibubuhi tanggal pengeluaran serta memuat tanda tangan dari seorang anggota Direksi
dan Dewan Komisaris atau tanda tangan tersebut dapat dicetak langsung pada Surat Saham dan /
atau Surat Kolektif Saham dan / atau obligasi konversi dan / atau waran dan / atau efek lainnya yang
dapat dikonversi menjadi saham dengan mengindahkan peraturan perundang-undangan yang berlaku
di Pasar Modal, dan peraturan Bursa Efek di tempat dimana saham-saham tersebut dicatatkan dan
izin dari pihak yang berwenang berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Atas
permintaan pemegang saham yang bersangkutan atau penerima gadai, untuk lahirnya suatu gadai
saham disyaratkan pencatatan dalam Daftar Pemegang Saham dengan cara yang akan ditentukan
oleh Direksi berdasarkan bukti yang memuaskan yang dapat diterima oleh Direksi mengenai gadai
saham yang bersangkutan sebagaimana disyaratkan dalam Pasal 1153 Kitab Undang-undang Hukum
Perdata. Atas permintaan pemegang saham yang bersangkutan atau penerima fidusia, untuk lahirnya
suatu fidusia saham disyaratkan pencatatan dalam Daftar Pemegang Saham dengan cara yang
akan ditentukan oleh Direksi berdasarkan bukti yang dapat diterima oleh Direksi mengenai fidusia
saham yang bersangkutan sebagaimana disyaratkan dalam Undang-Undang nomor 42 tahun 1999
(seribu sembilan ratus sembilan puluh sembilan) tentang Jaminan Fidusia dan / atau peraturan
perundang-undangan lain yang terkait.
SURAT SAHAM PENGGANTI
Pasal 7
1.
Apabila Surat Saham rusak, penggantian Surat Saham tersebut dapat dilakukan jika Perseroan
menerima bukti yang cukup bahwa:
a.
Surat Saham tersebut rusak;
b.
Pihak yang mengajukan permohonan tertulis penggantian saham adalah pemilik Surat Saham
tersebut; dan
Asli Surat Saham yang rusak tersebut wajib dikembalikan dan dapat ditukar dengan Surat Saham
baru yang nomornya sama dengan nomor Surat Saham aslinya. Asli Surat Saham yang rusak tersebut
wajib dimusnahkan setelah diberikan Surat Saham pengganti.
2.
Apabila Surat Saham hilang, penggantian Surat Saham tersebut dapat dilakukan jika Perseroan
menerima bukti yang cukup bahwa:
a.
Surat Saham tersebut hilang;
b.
Pihak yang mengajukan permohonan penggantian Surat Saham memberikan jaminan yang
dipandang cukup oleh Direksi;
c.
Pihak yang mengajukan permohonan penggantian Surat Saham adalah pemilik dari Surat Saham
tersebut.
3.
Biaya untuk pengeluaran Surat Saham pengganti itu harus ditanggung oleh pemilik Surat Saham
yang bersangkutan.
4.
Direksi dalam Rapat Direksi harus membuat Berita Acara Rapat mengenai Surat Saham pengganti
dalam hal Surat Saham rusak dan / atau Surat Saham hilang dengan menyebutkan alasannya.
Surat Saham asli yang rusak itu dimusnahkan oleh Direksi dalam Rapat Direksi, hal mana harus
dicatat dalam Berita Acara Rapat tersebut.
5.
Pengeluaran Surat Saham pengganti yang hilang wajib diumumkan di Bursa Efek di tempat dimana
saham-saham Perseroan dicatatkan selambat-lambatnya 14 (empat belas) hari kalender sebelum
pengeluaran Surat Saham pengganti dengan memperhatikan peraturan Bursa Efek di tempat dimana
saham-saham Perseroan dicatatkan.
106
6.
Pengeluaran Surat Saham pengganti untuk suatu Surat Saham menurut pasal ini, mengakibatkan
Surat Saham aslinya menjadi batal dan tidak berlaku lagi, yang berlaku terhadap Perseroan adalah
Surat Saham pengganti.
7.
Ketentuan-ketentuan tersebut di atas mengenai pengeluaran Surat Saham pengganti juga berlaku
untuk pengeluaran Surat Kolektif Saham pengganti atau Efek Bersifat Ekuitas.
DAFTAR PEMEGANG SAHAM DAN DAFTAR KHUSUS
Pasal 8
1.
Direksi wajib mengadakan dan menyimpan Daftar Pemegang Saham dan Daftar Khusus di tempat
kedudukan Perseroan.
2.
Dalam Daftar Pemegang Saham itu dicatat:
a.
Nama dan alamat para pemegang saham dan / atau Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian
atau pihak lain yang ditunjuk oleh pemegang rekening pada Lembaga Penyimpanan dan
Penyelesaian;
b.
Jumlah, nomor dan tanggal perolehan Surat Saham dan / atau Surat Kolektif Saham yang
dimiliki oleh para pemegang saham;
c.
Jumlah yang disetor atas setiap saham;
d.
Nama dan alamat dari orang atau badan hukum yang mempunyai hak gadai atas saham dan
tanggal perolehan hak gadai tersebut;
e.
Keterangan penyetoran saham dalam bentuk lain selain uang; dan
f.
Keterangan lainnya yang dianggap perlu oleh Direksi dan disyaratkan oleh ketentuan perundangundangan yang berlaku.
3.
Dalam Daftar Khusus dicatat keterangan mengenai kepemilikan saham anggota Direksi dan Dewan
Komisaris beserta keluarganya dalam Perseroan dan / atau pada Perseroan lain serta tanggal saham
itu diperoleh. Direksi berkewajiban untuk menyimpan dan memelihara Daftar Pemegang Saham
dan Daftar Khusus sebaik-baiknya.
4.
Dalam hal terjadi perubahan alamat Pemegang Saham yang namanya tercatat dalam Daftar
Pemegang Saham atau Daftar Khusus Perseroan, pemegang saham tersebut harus memberitahukan
kepada Direksi secara tertulis. Selama pemberitahuan itu belum dilakukan, maka segala panggilan
dan pemberitahuan untuk Rapat Umum Pemegang Saham sah jika dialamatkan pada alamat
pemegang saham yang paling akhir dicatat dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan, kecuali
ditentukan lain dalam anggaran dasar ini.
5.
Setiap pencatatan-pencatatan dan / atau perubahan-perubahan pada Daftar Pemegang Saham
dan Daftar Khusus harus di tanda tangani oleh seorang anggota Direksi dan Dewan Komisaris.
6.
Direksi menyediakan Daftar Pemegang Saham dan Daftar Khusus di kantor Perseroan, pemegang
saham atau wakilnya yang sah dapat meminta agar Daftar Pemegang Saham, khususnya yang
berkenaan dengan diri Pemegang Saham yang bersangkutan diperlihatkan kepadanya pada waktu
jam kerja Perseroan.
7.
Dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan di bidang Pasar Modal yang berlaku, hanya
pemegang saham yang namanya dicatat dalam Daftar Pemegang Saham adalah pemegang saham
yang sah dari Perseroan dan berhak untuk melakukan semua hak yang diberikan kepada pemegang
saham berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku dengan memperhatikan ketentuan
dalam anggaran dasar ini.
107
8.
Pendaftaran nama lebih dari 1 (satu) orang untuk 1 (satu) saham atau pemindahan hak dari 1 (satu)
saham kepada lebih dari 1 (satu) orang tidak diperkenankan. Karenanya dalam hal pemilikan bersama
dari 1 (satu) saham, para pemilik bersama-sama harus menunjuk seorang diantara mereka atau
orang lain sebagai wakil mereka bersama dan yang ditunjuk atau diberi kuasa itu sajalah yang
berhak dalam hal pemilikan saham itu dan yang harus dianggap sebagai pemegang saham dalam
Daftar Pemegang Saham dan atas Surat Saham yang bersangkutan. Dalam hal pemilik bersama itu
lalai untuk memberitahukan secara tertulis kepada Perseroan mengenai penunjukan kuasa mereka
bersama itu, Perseroan berhak memperlakukan pemegang saham yang namanya terdaftar dalam
Daftar Pemegang Saham Perseroan sebagai satu-satunya pemegang yang sah atas saham tersebut.
9.
Direksi Perseroan dapat menunjuk dan memberi wewenang kepada Biro Administrasi Efek untuk
melaksanakan pencatatan saham dalam Daftar Pemegang Saham dan Daftar Khusus.
10. Setiap pendaftaran atau pencatatan dalam Daftar Pemegang Saham termasuk pencatatan mengenai
suatu penjualan, pemindahtanganan, pengagunan, gadai, cessie yang menyangkut saham-saham
Perseroan atau hak-hak atau kepentingan-kepentingan atas saham-saham harus dilakukan sesuai
dengan anggaran dasar ini dan peraturan perundang-undangan di bidang Pasar Modal, serta
peraturan Bursa Efek di Indonesia di tempat saham-saham Perseroan dicatatkan.
PENITIPAN KOLEKTIF
Pasal 9
1.
Saham-saham yang berada dalam Penitipan Kolektif berlaku ketentuan dalam pasal ini, yaitu:
a.
Saham dalam Penitipan Kolektif pada Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian harus dicatat
dalam buku Daftar Pemegang Saham Perseroan atas nama Lembaga Penyimpanan dan
Penyelesaian untuk kepentingan pemegang rekening pada Lembaga Penyimpanan dan
Penyelesaian;
b.
Saham dalam Penitipan Kolektif pada bank kustodian atau perusahaan efek yang dicatat dalam
rekening efek pada Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian dicatat atas nama bank kustodian
atau perusahaan efek dimaksud untuk kepentingan pemegang rekening pada bank kustodian
atau perusahaan efek tersebut;
c.
Apabila saham dalam Penitipan Kolektif pada bank kustodian merupakan bagian dari portofolio
efek reksa dana yang terbentuk dari suatu kontrak investasi kolektif dan tidak termasuk dalam
Penitipan Kolektif pada Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian, maka Perseroan akan
mencatatkan saham tersebut dalam Daftar Pemegang Saham atas nama bank kustodian untuk
kepentingan pemilik unit penyertaan dari reksa dana terbentuk kontrak investasi kolektif tersebut;
d.
Perseroan wajib menerbitkan sertifikat atau konfirmasi tertulis kepada Lembaga Penyimpanan
dan Penyelesaian atau bank kustodian sebagai tanda bukti pencatatan dalam buku Daftar
Pemegang Saham Perseroan;
Sertifikat atau konfirmasi tertulis paling sedikit harus mencantumkan:
1)
2)
3)
4)
5)
6)
Nama dan alamat;
Tanggal pengeluaran konfirmasi tertulis;
Jumlah saham yang tercakup dalam konfirmasi tertulis;
Jumlah nilai nominal saham yang tercakup dalam konfirmasi tertulis;
Ketentuan bahwa setiap saham dalam Penitipan Kolektif dengan klasifikasi yang sama
adalah sepadan dan dapat dipertukarkan yang satu dengan yang lain;
Syarat yang ditetapkan oleh Direksi untuk pengubahan konfirmasi tertulis;
108
e.
Perseroan wajib memutasikan saham dalam Penitipan Kolektif yang terdaftar atas nama
Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian atau bank kustodian untuk reksa dana dalam bentuk
kontrak investasi kolektif dalam buku Daftar Pemegang Saham Perseroan menjadi atas nama
pihak yang ditunjuk oleh Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian atau bank kustodian
dimaksud. Permohonan mutasi disampaikan oleh Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian
atau bank kustodian kepada Perseroan atau Biro Administrasi Efek yang ditunjuk Perseroan;
f.
Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian, bank kustodian atau perusahaan efek wajib
menerbitkan konfirmasi kepada pemegang rekening sebagai tanda bukti pencatatan dalam
rekening efek;
g.
Dalam Penitipan Kolektif setiap saham yang diterbitkan Perseroan dari jenis dan klasifikasi
yang sama adalah sepadan dan dapat dipertukarkan antara satu dengan yang lain;
h.
Perseroan wajib menolak pencatatan saham ke dalam Penitipan Kolektif apabila Surat Saham
tersebut hilang atau musnah, kecuali Pihak yang meminta mutasi dimaksud dapat memberikan
bukti dan atau jaminan yang cukup bahwa pihak tersebut benar-benar sebagai pemegang saham
dan Surat Saham tersebut benar-benar hilang atau musnah;
i.
Perseroan wajib menolak pencatatan mutasi saham ke dalam Penitipan Kolektif apabila saham
tersebut dijaminkan, diletakkan dalam sita jaminan berdasarkan penetapan pengadilan atau
disita untuk pemeriksaan perkara pidana dalam hal penjaminan dan / atau sita diberitahukan
secara tertulis oleh pemegang saham yang bersangkutan kepada Perseroan;
j.
Pemegang rekening efek yang efeknya tercatat dalam Penitipan Kolektif berhak mengeluarkan
suara dalam Rapat Umum Pemegang Saham dari Perseroan, sesuai dengan jumlah saham
yang dimilikinya pada rekening tersebut;
k.
Bank kustodian dan perusahaan efek wajib menyampaikan daftar rekening efek beserta jumlah
saham Perseroan yang dimiliki oleh masing-masing pemegang rekening bank kustodian dan
perusahaan efek tersebut kepada Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian untuk selanjutnya
diserahkan kepada Perseroan selambat-lambatnya 1 (satu) hari kerja sebelum pemanggilan
Rapat Umum Pemegang Saham;
l.
Manajer Investasi berhak hadir dan mengeluarkan suara dalam Rapat Umum Pemegang Saham
atas saham Perseroan yang termasuk dalam Penitipan Kolektif pada bank kustodian yang
merupakan bagian dari portofolio efek reksa dana berbentuk kontrak investasi kolektif dan tidak
termasuk dalam Penitipan Kolektif pada Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian dengan
ketentuan bahwa Bank Kustodian tersebut wajib menyampaikan nama manajer investasi tersebut
selambat-lambatnya 1 (satu) hari kerja sebelum Rapat Umum Pemegang Saham;
m. Perseroan wajib menyerahkan dividen, saham bonus atau hak-hak lain sehubungan dengan
pemilikan saham kepada Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian atas saham dalam Penitipan
Kolektif pada Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian dan seterusnya Lembaga Penyimpanan
dan Penyelesaian tersebut menyerahkan dividen, saham bonus atau hak-hak lain kepada bank
kustodian dan kepada perusahaan efek untuk kepentingan masing-masing pemegang rekening
pada bank kustodian dan perusahaan efek tersebut;
n.
Perseroan wajib menyerahkan dividen, saham bonus atau hak-hak lain sehubungan dengan
pemilikan saham kepada bank kustodian atas saham dalam Penitipan Kolektif pada bank
kustodian yang merupakan bagian dari portofolio efek reksa dana yang berbentuk kontrak
investasi kolektif dan tidak termasuk dalam Penitipan Kolektif pada Lembaga Penyimpanan
dan Penyelesaian;
109
o.
2.
Batas waktu penentuan pemegang rekening efek yang berhak untuk memperoleh dividen, saham
bonus atau hak-hak lainnya sehubungan dengan pemilikan saham dalam Penitipan Kolektif
ditentukan oleh Rapat Umum Pemegang Saham dengan ketentuan bahwa bank kustodian dan
perusahaan efek wajib menyampaikan daftar nama pemegang rekening efek beserta jumlah
saham Perseroan yang dimiliki oleh masing-masing pemegang rekening efek tersebut kepada
Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian untuk selanjutnya diserahkan kepada Perseroan
selambatnya 1 (satu) hari kerja setelah tanggal yang menjadi dasar penentuan pemegang saham
yang berhak untuk memperoleh dividen, saham bonus atau hak-hak lainnya tersebut.
Ketentuan mengenai Penitipan Kolektif tunduk pada peraturan perundangan di bidang Pasar Modal
dan ketentuan Bursa Efek di wilayah Republik Indonesia di tempat dimana saham-saham Perseroan
akan dicatatkan.
PEMINDAHAN HAK ATAS SAHAM
Pasal 10
1.
Pemindahan hak atas saham harus dibuktikan dengan suatu dokumen yang ditandatangani oleh
atau atas nama Pihak yang memindahkan hak dan oleh atau atas nama Pihak yang menerima
pemindahan hak atas saham yang bersangkutan.
2.
Pemindahan hak atas saham yang termasuk dalam Penitipan Kolektip dilakukan dengan
pemindahbukuan dari rekening efek satu ke rekening efek yang lain pada Lembaga Penyimpanan
dan Penyelesaian, bank kustodian dan perusahaan efek.
3.
Pemindahan hak atas saham baru berlaku setelah pencatatan pendaftaran dari pemindahan tersebut
dalam Daftar Pemegang Saham yang bersangkutan, hal tersebut dengan memperhatikan ketentuan
perundangan yang berlaku dan ketentuan di bidang Pasar Modal serta ketentuan Bursa Efek di
tempat dimana saham-saham Perseroan dicatatkan. Dokumen pemindahan hak atas saham harus
berbentuk sebagaimana ditentukan dan / atau yang dapat diterima oleh Direksi dengan ketentuan,
bahwa dokumen pemindahan hak atas saham-saham yang tercatat pada Bursa Efek harus memenuhi
peraturan-peraturan yang berlaku pada Bursa Efek di tempat dimana saham-saham tersebut
dicatatkan, dengan tidak mengurangi peraturan perundangan yang berlaku dan ketentuan yang
berlaku di tempat dimana saham-saham Perseroan dicatatkan.
4.
Pemindahan hak atas saham-saham yang bertentangan dengan ketentuan-ketentuan dalam
anggaran dasar ini atau tidak sesuai dengan peraturan Perundang-undangan yang berlaku khususnya
peraturan di bidang Pasar Modal serta ketentuan-ketentuan Bursa Efek ditempat dimana sahamsaham Perseroan dicatatkan atau tanpa persetujuan dari pihak berwenang jika disyaratkan, tidak
berlaku terhadap Perseroan.
5.
Dalam hal terjadi perubahan pemilikan atas suatu saham, pemilik asal yang terdaftar dalam Buku
Daftar Pemegang Saham harus tetap dianggap sebagai pemegang saham sampai nama pemilik
baru telah tercatat dalam Buku Daftar Pemegang Saham Perseroan, dengan tidak mengurangi
izin-izin dari pihak yang berwenang dan peraturan perundang-undangan serta ketentuan-ketentuan
pada Bursa Efek di Indonesia dimana saham-saham Perseroan dicatatkan.
6.
Direksi dapat menolak untuk mendaftarkan pemindahan hak atas saham dalam Buku Daftar
Pemegang Saham Perseroan, apabila cara-cara yang disyaratkan dalam anggaran dasar Perseroan
ini tidak dipenuhi.
7.
Apabila Direksi menolak untuk mencatatkan pemindahan hak atas saham tersebut, maka mereka
wajib mengirim pemberitahuan penolakan kepada pihak yang akan memindahkan haknya dalam
waktu 30 (tiga puluh) hari setelah tanggal permohonan untuk pendaftaran itu diterima oleh Direksi
Perseroan, dengan memperhatikan peraturan perundangan yang berlaku di bidang Pasar Modal
dan peraturan Bursa Efek di tempat dimana saham-saham Perseroan tersebut dicatatkan.
110
8.
Pencatatan pendaftaran pemindahan hak atas saham Perseroan dalam Daftar Pemegang Saham
tidak dapat dilakukan dalam jangka waktu dari tanggal diumumkannya panggilan-panggilan untuk
Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan atau Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa sampai
dengan tanggal penutupan rapat-rapat tersebut.
9.
Daftar Pemegang Saham harus ditutup 1 (satu) Hari Bursa sebelum tanggal diumumkannya panggilan
oleh Rapat Umum Pemegang Saham untuk menetapkan nama pemegang saham yang hadir dalam
Rapat tersebut.
10. Orang yang mendapat hak atas saham sebagai akibat kematian seorang pemegang saham atau
karena suatu alasan lain yang menyebabkan pemilikan suatu saham berubah menurut hukum,
dengan mengajukan bukti-bukti hak sebagaimana sewaktu-waktu disyaratkan oleh Direksi, dapat
mengajukan permohonan secara tertulis untuk didaftar sebagai pemegang saham dari saham yang
bersangkutan. Pendaftaran hanya dapat dilakukan apabila Direksi dapat menerima baik bukti-bukti
hak itu, tanpa mengurangi ketentuan-ketentuan dalam anggaran dasar ini serta dengan
mengindahkan peraturan-peraturan yang berlaku di bursa-bursa efek di Indonesia, dimana sahamsaham Perseroan dicatatkan.
11. Semua pembatasan, larangan dan ketentuan dalam anggaran dasar ini yang mengatur hak untuk
memindahkan hak atas saham dan pendaftaran pemindahan hak atas saham harus berlaku secara
mutatis mutandis terhadap setiap pemindahan hak menurut ayat 10 pasal ini.
12. Bentuk dan tata cara pemindahan hak atas saham yang diperdagangkan di Pasar Modal wajib
memenuhi peraturan perundang-undangan di bidang Pasar Modal dan ketentuan-ketentuan Bursa
Efek di tempat dimana saham-saham tersebut dicatatkan.
DIREKSI
Pasal 11
1.
Perseroan diurus dan dipimpin oleh suatu Direksi yang terdiri dari 2 (dua) orang Direktur atau lebih;
seorang diantaranya dapat diangkat sebagai Direktur Utama.
2.
Yang boleh diangkat sebagai anggota Direksi adalah orang perorangan yang memenuhi persyaratan
sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku.
3.
Para anggota Direksi diangkat oleh Rapat Umum Pemegang Saham sejak tanggal yang ditetapkan
oleh Rapat Umum Pemegang Saham sampai dengan ditutupnya Rapat Umum Pemegang Saham
Tahunan yang kedua setelah diangkatnya anggota Direksi yang bersangkutan.
4.
Anggota Direksi yang masa jabatannya telah berakhir dapat diangkat kembali dengan memperhatikan
ketentuan dalam ayat 3 pasal ini.
5.
Rapat Umum Pemegang Saham sewaktu-waktu dapat memberhentikan seorang atau lebih anggota
Direksi sebelum masa jabatannya berakhir. Pemberhentian demikian berlaku sejak penutupan Rapat
tersebut kecuali bila tanggal pemberhentian yang lain ditentukan oleh Rapat Umum Pemegang
Saham.
6.
Rapat Umum Pemegang Saham dapat memberhentikan anggota Direksi dengan menyebutkan
alasannya dan memberikan kesempatan kepada anggota Direksi yang diberhentikan tersebut untuk
membela dirinya apabila anggota Direksi tersebut menghadiri rapat yang bersangkutan.
7.
Rapat Umum Pemegang Saham dapat mengangkat orang lain untuk mengisi jabatan seorang
anggota Direksi yang diberhentikan dari jabatannya atau yang mengundurkan diri dari Rapat Umum
Pemegang Saham dapat mengangkat seorang sebagai anggota Direksi untuk mengisi suatu
lowongan. Masa jabatan seseorang yang diangkat untuk menggantikan anggota Direksi yang berhenti
secara demikian atau anggota Direksi yang mengundurkan diri untuk mengisi lowongan tersebut
adalah untuk sisa masa jabatan dari Direktur yang diberhentikan / digantikan tersebut.
111
8.
Para anggota Direksi dapat diberi gaji, uang jasa dan / atau tunjangan yang jumlahnya ditentukan
oleh Rapat Umum Pemegang Saham dan wewenang tersebut oleh Rapat Umum Pemegang Saham
dapat dilimpahkan kepada Dewan Komisaris.
9.
Apabila jabatan anggota Direksi lowong, sehingga jumlah anggota Direksi menjadi kurang dari
2 (dua) orang karena pemberhentian, maka dalam jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari
sejak terjadi lowongan, harus diselenggarakan Rapat Umum Pemegang Saham, untuk mengisi
lowongan itu dengan memperhatikan ketentuan sebagaimana dimaksud dalam ayat 2.
10. Apabila oleh suatu sebab apapun semua jabatan anggota Direksi lowong, sehingga jumlah anggota
Direksi menjadi kurang dari 2 (dua) orang, maka dalam jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh)
hari sejak terjadinya lowongan tersebut harus diselenggarakan Rapat Umum Pemegang Saham
untuk mengangkat Direksi baru, dan untuk sementara Perseroan diurus oleh Dewan Komisaris.
11. Seorang anggota Direksi berhak mengundurkan diri dari jabatannya dengan memberitahukan secara
tertulis mengenai maksudnya tersebut kepada Perseroan sekurangnya 30 (tiga puluh) hari kalender
sebelumnya dan pengunduran diri tersebut berlaku sejak tanggal disetujuinya permohonan pengunduran
diri itu oleh Rapat Umum Pemegang Saham. Terhadap anggota Direksi yang mengundurkan diri
sebagaimana tersebut diatas tetap dapat dimintakan pertanggung-jawabannya sebagai anggota Direksi
sejak pengangkatan yang bersangkutan hingga tanggal disetujuinya pengunduran diri.
12. Jabatan anggota Direksi berakhir apabila:
a.
b.
c.
d.
Dinyatakan pailit atau ditaruh di bawah pengampuan berdasarkan suatu keputusan pengadilan;
atau
Tidak lagi memenuhi persyaratan perundang-undangan yang berlaku; atau
Meninggal dunia; atau
Diberhentikan berdasarkan keputusan Rapat Umum Pemegang Saham.
TUGAS DAN WEWENANG DIREKSI
Pasal 12
1.
Direksi bertanggung jawab penuh dalam melaksanakan tugasnya untuk kepentingan Perseroan
dalam mencapai maksud dan tujuannya.
2.
Setiap anggota Direksi wajib dengan itikad baik dan penuh tanggung jawab menjalankan tugasnya
dengan mengindahkan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia.
3.
Direksi berhak mewakili Perseroan di dalam dan di luar Pengadilan tentang segala hal dan dalam
segala kejadian, mengikat Perseroan dengan pihak lain dan pihak lain dengan Perseroan, serta
menjalankan segala tindakan, baik yang mengenai kepengurusan maupun kepemilikan, akan tetapi
dengan pembatasan untuk:
a.
Meminjam atau meminjamkan uang atas nama Perseroan (tidak termasuk mengambil uang
Perseroan di bank), yang besarnya melebihi jumlah yang diputuskan Dewan Komisaris;
b.
Membeli / menjual atau memperoleh / melepaskan hak atas barang tak bergerak milik Perseroan
(yang jumlahnya melebihi batas yang dari waktu ke waktu ditetapkan oleh Dewan Komisaris),
kecuali dalam rangka kegiatan operasional Perseroan dengan memperhatikan ayat 4 tersebut
dibawah ini;
c.
Mengagunkan / menjaminkan dalam bentuk apapun juga barang-barang tak bergerak milik
Perseroan, dengan memperhatikan ayat 4 dibawah ini;
d.
Melakukan penyertaan modal atau melepaskan penyertaan modal dalam perusahaan lain tanpa
mengurangi ijin yang berwenang dan dengan memperhatikan ketentuan hukum dan peraturan
perundangan yang berlaku harus dengan persetujuan dari Dewan Komisaris Perseroan.
112
4.
5.
Perbuatan hukum untuk mengalihkan, melepaskan hak atau menjadikan jaminan utang seluruh
atau sebagian besar harta kekayaan Perseroan dalam satu tahun buku, baik dalam satu transaksi
atau beberapa transaksi yang berdiri sendiri ataupun yang berkaitan satu sama lain harus mendapat
persetujuan Rapat Umum Pemegang Saham dengan ketentuan sebagai berikut:
a.
Dihadiri atau diwakili para pemegang saham yang memiliki paling sedikit 3/4 (tiga per empat)
bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah dan disetujui oleh paling sedikit
3/4 (tiga per empat) bagian dari jumlah seluruh suara yang dikeluarkan secara sah dalam Rapat;
b.
Dalam hal kuorum sebagaimana dimaksud dalam huruf a diatas tidak tercapai, dengan
memperhatikan ketentuan dalam pasal 21 anggaran dasar, maka dalam Rapat Umum Pemegang
Saham kedua keputusan sah apabila dihadiri oleh pemegang saham atau kuasanya yang sah
yang mewakili paling sedikit 2/3 (dua per tiga) bagian dari jumlah seluruh saham yang telah
ditempatkan oleh Perseroan dengan hak suara yang sah dan keputusan disetujui 3/4 (tiga per
empat) bagian dari jumlah suara tersebut;
c.
Dalam hal kuorum sebagaimana dimaksud pada huruf b di atas tidak tercapai, maka atas
permohonan Perseroan, kuorum, jumlah suara untuk mengambil keputusan, panggilan, dan
waktu penyelenggaraan Rapat Umum Pemegang Saham ditetapkan oleh Ketua Badan
Pengawas Pasar Modal.
Perbuatan hukum untuk mengalihkan atau menjadikan sebagai jaminan utang atau melepaskan
hak atas harta kekayaan Perseroan sebagaimana dimaksud dalam ayat 4 wajib pula diumumkan
dalam 2 (dua) surat kabar harian berbahasa Indonesia, 1 (satu) diantaranya mempunyai peredaran
luas dalam wilayah Negara Republik Indonesia dan 1 (satu) lainnya yang terbit di tempat kedudukan
Perseroan, paling lambat 30 (tiga puluh) hari terhitung sejak dilakukan perbuatan hukum tersebut.
Ketentuan dalam ayat 3, ayat 4 dan ayat 5 ini dilaksanakan dengan memperhatikan peraturan
perundang-undangan yang berlaku di bidang Pasar Modal.
6. a.
b.
Direktur Utama dan salah seorang Direktur berhak dan berwenang bertindak untuk dan atas
nama Direksi serta mewakili Perseroan.
Dalam hal Direktur Utama tidak hadir atau berhalangan karena sebab apapun juga, hal mana
tidak perlu dibuktikan kepada pihak ketiga, maka 2 (dua) orang Direksi lainnya berhak dan
berwenang bertindak untuk dan atas nama Direksi serta mewakili Perseroan.
7.
Direksi untuk perbuatan tertentu berhak pula mengangkat seorang atau lebih sebagai wakil atau
kuasanya dengan memberikan kepadanya kekuasaan yang diatur dalam surat kuasa.
8.
Pembagian tugas dan wewenang serta jenis penghasilan setiap anggota Direksi ditetapkan oleh
Rapat Umum Pemegang Saham dan wewenang tersebut oleh Rapat Umum Pemegang Saham
dapat dilimpahkan kepada Dewan Komisaris.
9.
Dalam hal Perseroan mempunyai kepentingan yang bertentangan dengan kepentingan pribadi
seorang anggota Direksi, maka Perseroan akan diwakili oleh anggota Direksi lainnya dan dalam hal
Perseroan mempunyai kepentingan yang bertentangan dengan kepentingan seluruh anggota Direksi,
maka dalam hal ini Perseroan diwakili oleh Dewan Komisaris, dengan memperhatikan ketentuan
perundangan yang berlaku.
RAPAT DIREKSI
Pasal 13
1.
Rapat Direksi dapat diadakan setiap waktu bilamana dipandang perlu, sekurang-kurangnya sekali
dalam 1 (satu) tahun oleh anggota Direksi atau atas permintaan tertulis dari seorang atau lebih
anggota Dewan Komisaris atau atas permintaan tertulis 1 (satu) pemegang saham atau lebih yang
bersama-sama mewakili paling sedikit 1/10 (satu per sepuluh) bagian dari jumlah seluruh saham
dengan hak suara yang sah.
113
2.
Panggilan Rapat Direksi dilakukan oleh anggota Direksi yang berhak mewakili Direksi menurut
ketentuan pasal 12 anggaran dasar ini.
3.
Panggilan Rapat Direksi harus disampaikan secara tertulis dengan surat tercatat atau dengan surat
yang disampaikan langsung kepada setiap anggota Direksi dengan mendapat tanda terima paling
lambat 7 (tujuh) hari sebelum rapat diadakan, dengan tidak memperhitungkan tanggal panggilan
dan tanggal rapat.
4.
Panggilan Rapat itu harus disampaikan secara tertulis mencantumkan acara, tanggal, waktu dan
tempat Rapat.
5.
Rapat Direksi diadakan di tempat kedudukan Perseroan atau tempat kegiatan usaha Perseroan
atau tempat kedudukan Bursa Efek dimana saham-saham Perseroan dicatatkan, asal saja dalam
wilayah Republik Indonesia. Apabila semua anggota Direksi hadir atau diwakili, panggilan terlebih
dahulu tersebut tidak disyaratkan dan Rapat Direksi dapat diadakan dimanapun juga dan berhak
mengambil keputusan yang sah dan mengikat.
6.
Rapat Direksi dipimpin oleh Direktur Utama dalam hal Direktur Utama tidak dapat hadir atau
berhalangan hal mana tidak perlu dibuktikan kepada pihak ketiga, maka Rapat Direksi akan dipimpin
oleh seorang anggota Direksi yang dipilih oleh dan dari anggota Direksi yang hadir.
7.
Seorang anggota Direksi dapat diwakili dalam Rapat Direksi hanya oleh anggota Direksi lainnya
berdasarkan surat kuasa.
8.
Rapat Direksi adalah sah dan berhak mengambil keputusan yang mengikat apabila lebih dari
1/2 (satu per dua) bagian dari jumlah anggota Direksi yang sedang menjabat hadir atau diwakili
dalam Rapat.
9.
Keputusan Rapat Direksi harus diambil berdasarkan musyawarah untuk mufakat. Dalam hal
keputusan berdasarkan musyawarah untuk mufakat tidak tercapai, maka keputusan diambil dengan
pemungutan suara berdasarkan suara setuju paling sedikit lebih dari 1/2 (satu per dua) bagian dari
jumlah suara yang dikeluarkan dengan sah dalam rapat.
10. Apabila suara yang setuju dan yang tidak setuju berimbang, maka Ketua Rapat Direksi yang akan
menentukan.
11. a.
Setiap anggota Direksi yang hadir berhak mengeluarkan 1 (satu) suara dan tambahan 1 (satu)
suara untuk setiap anggota Direksi lain yang diwakilinya;
b.
Setiap anggota Direksi yang secara pribadi dengan cara apapun baik secara langsung maupun
secara tidak langsung mempunyai kepentingan dalam suatu transaksi, kontrak atau kontrak
yang diusulkan, dalam mana Perseroan menjadi salah satu pihaknya harus menyatakan sifat
kepentingan dalam suatu Rapat Direksi dan tidak berhak untuk ikut dalam pengambilan suara
mengenai hal-hal yang berhubungan dengan transaksi atau kontrak tersebut, kecuali jika Rapat
Direksi menentukan lain.
c.
Pemungutan suara mengenai diri orang dilakukan dengan surat suara tertutup tanpa
tandatangan, sedangkan pemungutan suara mengenai hal-hal lain dilakukan secara lisan kecuali
Ketua Rapat menentukan lain tanpa ada keberatan berdasarkan suara terbanyak dari yang
hadir;
d.
Suara blanko dan suara yang tidak sah dianggap tidak dikeluarkan secara sah dan dianggap
tidak ada serta tidak dihitung dalam menentukan jumlah suara yang dikeluarkan.
12. Berita acara Rapat Direksi harus ditanda-tangani oleh Ketua Rapat dan oleh seorang anggota Direksi
lainnya yang hadir dan / atau diwakili dalam Rapat yang bersangkutan. Apabila berita acara dibuat
oleh seorang Notaris, tanda tangan-tanda tangan tersebut tidak disyaratkan.
114
13. Berita acara Rapat Direksi yang dibuat sesuai dengan ketentuan ayat 12 pasal ini merupakan bukti
yang sah mengenai keputusan-keputusan yang diambil dalam Rapat Direksi yang bersangkutan,
baik untuk para anggota Direksi maupun untuk pihak ketiga.
14. Direksi dapat juga mengambil keputusan yang sah tanpa mengadakan Rapat Direksi, dengan
ketentuan semua anggota Direksi telah diberitahukan secara tertulis dan semua anggota Direksi
yang sedang menjabat memberikan persetujuan dengan menandatangani persetujuan tersebut.
Keputusan yang diambil dengan cara demikian mempunyai kekuatan yang sama dengan keputusan
yang diambil dengan sah dalam Rapat Direksi.
DEWAN KOMISARIS
Pasal 14
1.
Dewan Komisaris terdiri dari 2 (dua) orang atau lebih anggota Dewan Komisaris, seorang diantaranya
dapat diangkat sebagai Komisaris Utama.
2.
Yang boleh diangkat sebagai anggota Dewan Komisaris adalah orang perorangan yang memenuhi
persyaratan yang ditentukan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
3.
Para anggota Dewan Komisaris diangkat dan diberhentikan oleh Rapat Umum Pemegang Saham
sejak tanggal yang ditetapkan oleh Rapat Umum Pemegang Saham sampai dengan ditutupnya
Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan yang kedua setelah diangkatnya anggota Dewan Komisaris
yang bersangkutan.
4.
Anggota Dewan Komisaris yang masa jabatannya telah berakhir dapat diangkat kembali, dengan
memperhatikan ketentuan dalam ayat 3 Pasal ini.
5.
Seorang anggota Dewan Komisaris dapat diberhentikan pada setiap waktu meskipun masa
jabatannya belum berakhir oleh Rapat Umum Pemegang Saham. Pemberhentian tersebut berlaku
sejak penutupan Rapat tersebut kecuali bila Rapat Umum Pemegang Saham menentukan lain.
6.
Rapat Umum Pemegang Saham dapat mengangkat orang lain untuk mengisi jabatan seorang
anggota Dewan Komisaris yang diberhentikan dari jabatannya sesuai dengan ayat 5 pasal ini dan
Rapat Umum Pemegang Saham dapat mengangkat seseorang sebagai anggota Dewan Komisaris
untuk mengisi suatu lowongan. Masa jabatan seseorang yang diangkat untuk menggantikan anggota
Dewan Komisaris yang diberhentikan atau untuk mengisi lowongan tersebut adalah sisa masa jabatan
anggota Dewan Komisaris yang digantikannya.
7.
Anggota Dewan Komisaris dapat diberi gaji, uang jasa dan / atau tunjangan yang jumlahnya ditentukan
oleh Rapat Umum Pemegang Saham.
8.
Apabila oleh suatu sebab jabatan anggota Dewan Komisaris lowong sehingga jumlah anggota Dewan
Komisaris menjadi kurang dari 2 (dua) orang, maka dalam jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh)
hari setelah terjadinya lowongan, harus diselenggarakan Rapat Umum Pemegang Saham untuk
mengisi lowongan itu dengan memperhatikan ketentuan ayat 2 di atas.
9.
Apabila jabatan Komisaris Utama lowong dan selama penggantinya belum diangkat atau belum
memangku jabatannya, maka salah seorang anggota Dewan Komisaris yang ditunjuk oleh Rapat
Dewan Komisaris akan menjalankan kewajiban Komisaris Utama dan mempunyai wewenang serta
tanggung jawab yang sama dengan Komisaris Utama.
10. Seorang anggota Dewan Komisaris dapat mengundurkan diri dari jabatannya dengan
memberitahukan secara tertulis mengenai maksud tersebut kepada Perseroan selambat-lambatnya
30 (tiga puluh) hari kalender sebelumnya terhitung sejak tanggal disetujuinya permohonan
pengunduran diri itu oleh Rapat Umum Pemegang Saham. Terhadap anggota Dewan Komisaris
yang mengundurkan diri sebagaimana tersebut di atas tetap dapat dimintakan pertanggung
jawabannya sebagai anggota Dewan Komisaris sejak pengangkatannya yang bersangkutan hingga
tanggal disetujuinya pengunduran diri.
115
11. Jabatan anggota Dewan Komisaris berakhir apabila:
a.
b.
c.
d.
Dinyatakan pailit atau ditaruh dibawah pengampuan berdasarkan suatu keputusan pengadilan;
atau
Dilarang menjabat sebagai anggota Dewan Komisaris karena ketentuan dari suatu undangundang atau peraturan perundangan yang berlaku; atau
Meninggal dunia; atau
Diberhentikan berdasarkan keputusan Rapat Umum Pemegang Saham.
TUGAS DAN WEWENANG DEWAN KOMISARIS
Pasal 15
1.
Dewan Komisaris melakukan pengawasan atas kebijaksanaan Direksi dalam menjalankan Perseroan
serta memberikan nasihat kepada Direksi.
2.
Dewan Komisaris setiap waktu dalam jam kantor Perseroan berhak memasuki gedung-gedung,
kantor-kantor dan halaman-halaman yang dipergunakan oleh Perseroan dan berhak untuk memeriksa
catatan-catatan dan dokumen-dokumen serta kekayaan Perseroan untuk melaksanakan kewajiban
mereka.
3.
Direksi dan setiap anggota Direksi wajib memberikan penjelasan tentang segala hal yang ditanyakan
oleh Dewan Komisaris. Dewan Komisaris setiap waktu berhak memberhentikan untuk sementara
seorang atau lebih anggota Direksi apabila anggota Direksi tersebut bertindak bertentangan dengan
anggaran dasar dan atau peraturan perundang-undangan yang berlaku dengan menyebutkan
alasannya.
4.
Dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari kalender sesudah pemberhentian sementara itu, Dewan
Komisaris diwajibkan untuk menyelenggarakan Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa yang
akan memutuskan apakah anggota Direksi yang bersangkutan akan diberhentikan seterusnya atau
dikembalikan kepada kedudukannya semula, sedangkan anggota Direksi yang diberhentikan
sementara itu diberi kesempatan untuk hadir guna membela diri.
5.
Rapat tersebut dalam ayat 4 pasal ini dipimpin oleh Komisaris Utama dalam hal Komisaris Utama
tidak hadir atau berhalangan karena sebab apapun hal mana tidak perlu dibuktikan kepada pihak
ketiga, Rapat akan dipimpin oleh salah seorang anggota Dewan Komisaris lainnya dalam hal tidak
ada seorangpun anggota Dewan Komisaris mana tidak perlu dibuktikan kepada pihak ketiga, Rapat
akan dipimpin oleh salah seorang yang dipilih oleh dan dari antara mereka yang hadir dalam Rapat.
6.
Apabila Rapat Umum Pemegang Saham tersebut tidak diadakan dalam jangka waktu 30 (tiga puluh)
hari kalender setelah pemberhentian sementara itu, maka pemberhentian sementara itu menjadi
batal demi hukum, dan yang bersangkutan berhak menjabat kembali jabatannya semula.
7.
Apabila seluruh anggota Direksi diberhentikan sementara atau apabila karena sebab apapun juga
tidak ada anggota Direksi sama sekali, maka untuk sementara Dewan Komisaris diwajibkan untuk
mengurus Perseroan. Dalam hal demikian Dewan Komisaris berhak untuk memberikan kekuasaan
sementara kepada seorang atau lebih diantara mereka atas tanggungan mereka bersama.
RAPAT DEWAN KOMISARIS
Pasal 16
1.
Rapat Dewan Komisaris dapat diadakan setiap waktu bilamana dianggap perlu, sekurang-kurangnya
sekali dalam satu tahun oleh seorang atau lebih anggota Dewan Komisaris lainnya atau atas
permintaan tertulis Direksi atau atas permintaan dari 1 (satu) pemegang saham atau lebih yang
bersama-sama mewakili 1/10 (satu per sepuluh) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak
suara yang sah.
2.
Panggilan Rapat Dewan Komisaris dilakukan oleh Komisaris Utama.
116
3.
Panggilan Rapat Dewan Komisaris disampaikan kepada setiap anggota Dewan Komisaris secara
langsung, maupun dengan surat tercatat dengan mendapat tanda terima yang layak, paling lambat
7 (tujuh) hari sebelum rapat diadakan dengan tidak memperhitungkan tanggal panggilan dan tanggal
rapat.
4.
Panggilan Rapat itu harus mencantumkan acara, tanggal, waktu dan tempat Rapat.
5.
Rapat Dewan Komisaris diadakan di tempat kedudukan Perseroan atau tempat kegiatan usaha
Perseroan atau tempat kedudukan Bursa Efek di mana saham-saham Perseroan dicatatkan, asal
saja dalam wilayah Republik Indonesia. Apabila semua anggota Dewan Komisaris hadir atau diwakili,
panggilan terlebih dahulu tersebut tidak disyaratkan dan Rapat Dewan Komisaris dapat diadakan
dimanapun juga dan berhak mengambil keputusan yang sah dan mengikat.
6.
Rapat Dewan Komisaris dipimpin oleh Komisaris Utama, dalam hal Komisaris Utama tidak dapat
hadir atau berhalangan hal mana tidak perlu dibuktikan kepada pihak ketiga, Rapat Dewan Komisaris
akan dipimpin oleh salah seorang anggota Dewan Komisaris yang dipilih oleh para anggota Dewan
Komisaris yang hadir.
7.
Seorang anggota Dewan Komisaris dapat diwakili dalam Rapat Dewan Komisaris hanya oleh seorang
anggota Dewan Komisaris lainnya berdasarkan surat kuasa.
8.
Rapat Dewan Komisaris adalah sah dan berhak mengambil keputusan yang mengikat hanya apabila
lebih dari 1/2 (satu per dua) bagian dari jumlah anggota Dewan Komisaris yang sedang menjabat
hadir atau diwakili dalam Rapat.
9.
Keputusan Rapat Dewan Komisaris harus diambil berdasarkan musyawarah untuk mufakat. Dalam
hal keputusan berdasarkan musyawarah untuk mufakat tidak tercapai maka keputusan diambil
dengan pemungutan suara setuju lebih dari 1/2 (satu per dua) dari jumlah suara yang sah yang
dikeluarkan dengan sah dalam Rapat.
10. Apabila suara yang setuju dan tidak setuju berimbang, maka Ketua Rapat Dewan Komisaris yang
akan menentukan.
11. a.
Setiap anggota Dewan Komisaris yang hadir berhak mengeluarkan 1 (satu) suara dan tambahan
1 (satu) suara untuk setiap anggota Dewan Komisaris lain yang diwakilinya;
b.
Setiap anggota Dewan Komisaris yang secara pribadi dengan cara apapun baik secara langsung
maupun secara tidak langsung mempunyai kepentingan dalam suatu transaksi, kontrak atau
kontrak yang diusulkan, dalam mana Perseroan menjadi salah satu pihaknya harus menyatakan
sifat kepentingan dalam suatu Rapat Dewan Komisaris dan tidak berhak untuk ikut dalam
pengambilan suara mengenai hal-hal yang berhubungan dengan transaksi atau kontrak tersebut,
kecuali jika Rapat Dewan Komisaris menentukan lain;
c.
Pemungutan suara mengenai diri orang dilakukan dengan surat suara tertutup tanpa tanda
tangan, sedangkan pemungutan suara mengenai hal-hal lain dilakukan dengan lisan kecuali
Ketua Rapat menentukan lain tanpa ada keberatan berdasarkan suara terbanyak dari yang
hadir;
d.
Suara blanko dan suara yang tidak sah dianggap tidak dikeluarkan secara sah dan dianggap
tidak ada serta tidak dihitung dalam menentukan jumlah suara yang dikeluarkan.
12. Berita acara Rapat Dewan Komisaris harus ditandatangani oleh Ketua Rapat dan oleh seorang
anggota Dewan Komisaris lainnya yang hadir dan / atau diwakili dalam Rapat yang bersangkutan.
Apabila berita acara dibuat oleh seorang notaris, tanda tangan-tanda tangan tersebut tidak
disyaratkan.
117
13. Berita acara Rapat Dewan Komisaris yang dibuat sesuai dengan ketentuan ayat 12 pasal ini
merupakan bukti yang sah mengenai keputusan-keputusan yang diambil dalam Rapat Dewan
Komisaris yang bersangkutan, baik untuk para anggota Dewan Komisaris maupun untuk pihak
ketiga.
14. Dewan Komisaris dapat juga mengambil keputusan yang sah tanpa mengadakan Rapat Dewan
Komisaris, dengan ketentuan semua anggota Dewan Komisaris telah diberitahu secara tertulis dan
seluruh anggota Dewan Komisaris yang sedang menjabat memberikan persetujuan dengan
menandatangani persetujuan tersebut. Keputusan yang diambil dengan cara demikian, mempunyai
kekuatan yang sama dengan keputusan yang diambil dengan sah dalam Rapat Dewan Komisaris.
TAHUN BUKU
Pasal 17
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Tahun buku Perseroan berjalan dari tanggal 1 (satu) Januari sampai dengan tanggal 31 (tiga puluh
satu) Desember. Pada akhir bulan Desember tiap tahun, buku Perseroan ditutup.
Dalam waktu paling lambat 5 (lima) bulan setelah buku Perseroan ditutup, Direksi menyusun laporan
tahunan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku dan ditandatangani oleh
semua anggota Direksi dan Dewan Komisaris untuk diajukan dalam Rapat Umum Pemegang Saham
Tahunan. Laporan tahunan tersebut harus sudah tersedia di kantor Perseroan paling lambat
14 (empat belas) hari kalender sebelum tanggal Rapat Umum Pemegang Saham tahunan
diselenggarakan, agar dapat diperiksa oleh para pemegang saham.
Direksi wajib menyerahkan perhitungan tahunan Perseroan kepada Akuntan Publik yang ditunjuk
oleh Rapat Umum Pemegang Saham untuk diperiksa. Laporan atas hasil pemeriksaan Akuntan
Publik tersebut disampaikan secara tertulis kepada Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan.
Perseroan wajib mengumumkan neraca dan laporan laba / rugi dalam 2 (dua) surat kabar berbahasa
Indonesia satu diantaranya berperedaran nasional selambat-lambatnya 120 (seratus dua puluh)
hari setelah tahun buku berakhir.
Persetujuan Laporan Tahunan dan Pengesahan Perhitungan Tahunan dilakukan oleh Rapat Umum
Pemegang Saham.
Perhitungan Tahunan setelah mendapat pengesahan Rapat Umum Pemegang Saham diumumkan
dalam 2 (dua) surat kabar harian berbahasa Indonesia satu diantaranya berperedaran nasional
selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari setelah mendapat pengesahan Rapat Umum Pemegang Saham.
RAPAT UMUM PEMEGANG SAHAM
Pasal 18
1.
Rapat Umum Pemegang Saham dalam Perseroan terdiri dari:
a.
b.
2.
Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan sebagaimana dimaksud pasal 19 anggaran dasar
ini;
Rapat Umum Pemegang Saham lainnya, selanjutnya dalam anggaran dasar disebut Rapat
Umum Pemegang Saham Luar Biasa yaitu Rapat Umum Pemegang Saham yang diadakan
sewaktu-waktu berdasarkan kebutuhan.
Istilah Rapat Umum Pemegang Saham dalam anggaran dasar ini berarti keduanya, untuk Rapat
Umum Pemegang Saham Tahunan dan Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa, kecuali dengan
tegas dinyatakan lain.
RAPAT UMUM PEMEGANG SAHAM TAHUNAN
Pasal 19
1.
Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan harus diselenggarakan tiap tahun, paling lambat 6 (enam)
bulan setelah tahun buku Perseroan ditutup.
118
2.
Dalam Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan:
a.
Direksi mengajukan Perhitungan Tahunan yang terdiri dari neraca dan perhitungan laba rugi
dari tahun buku yang baru berlalu yang telah diaudit oleh akuntan publik serta penjelasan atas
Perhitungan Tahunan tersebut untuk mendapat pengesahan Rapat (“Neraca Laba Rugi”);
b.
Direksi mengajukan Laporan Tahunan mengenai keadaan dan pelaksanaan usaha Perseroan
dan perkiraan mengenai perkembangan Perseroan untuk masa yang akan datang, kegiatan
utama Perseroan dan perubahannya selama satu tahun buku serta rincian masalah yang timbul
selama tahun buku yang mempengaruhi kegiatan Perseroan, untuk mendapatkan persetujuan
Rapat; Laporan Tahunan tersebut dilakukan dengan memperhatikan peraturan perundangan
yang berlaku khususnya peraturan di bidang Pasar Modal;
c.
Diputuskan penggunaan laba Perseroan;
d.
Dilakukan penunjukkan akuntan publik dan Rapat Umum Pemegang Saham dapat memberi
wewenang kepada Direksi atau Dewan Komisaris untuk mengangkat akuntan publik;
e.
Dapat dilakukan pengangkatan anggota Direksi dan / atau Dewan Komisaris Perseroan;
f.
Dapat diputuskan hal-hal lain yang diajukan sebagaimana mestinya pada Rapat sesuai dengan
ketentuan anggaran dasar ini.
3.
Pengesahan Perhitungan Tahunan oleh Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan, berarti
memberikan pelunasan dan pembebasan tanggung jawab sepenuhnya kepada para anggota Direksi
dan Dewan Komisaris atas pengurusan dan pengawasan yang telah dijalankan selama tahun buku
yang lalu, sejauh tindakan tersebut tercermin dalam Perhitungan Tahunan.
4.
Apabila Direksi atau Dewan Komisaris lalai untuk menyelenggarakan Rapat Umum Pemegang Saham
Tahunan pada waktu yang telah ditentukan, maka 1 (satu) pemegang saham atau lebih yang
memiliki sedikitnya 1/10 (satu per sepuluh) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara
yang sah berhak memanggil sendiri Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan atas biaya Perseroan
setelah ijin dari Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi tempat kedudukan
Perseroan.
RAPAT UMUM PEMEGANG SAHAM LUAR BIASA
Pasal 20
1.
Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa diadakan tiap-tiap kali bilamana dianggap perlu oleh
Direksi atau Dewan Komisaris.
2.
Direksi atau Dewan Komisaris wajib memanggil dan menyelenggarakan Rapat Umum Pemegang
Saham Luar Biasa atas permintaan tertulis dari 1 (satu) pemegang saham atau lebih yang bersamasama mewakili 1/10 (satu per sepuluh) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang
sah. Permintaan tertulis tersebut harus disampaikan dengan menyebutkan hal-hal yang hendak
dibicarakan disertai alasannya.
3.
Apabila Direksi lalai untuk menyelenggarakan Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa
sebagaimana dimaksud dalam ayat 2 di atas setelah dalam waktu 30 (tiga puluh) hari kalender
terhitung sejak surat permintaan itu diterima, maka pemegang saham yang bersangkutan berhak
memanggil sendiri Rapat atas biaya Perseroan setelah mendapat izin dari Ketua Pengadilan Negeri
yang daerah hukumnya meliputi tempat kedudukan Perseroan.
4.
Pelaksanaan Rapat sebagaimana dimaksud dalam ayat 3 di atas harus memperhatikan penetapan
Ketua Pengadilan Negeri yang memberi izin.
119
TEMPAT, PEMBERITAHUAN, PEMANGGILAN DAN WAKTU PENYELENGGARAAN
RAPAT UMUM PEMEGANG SAHAM
Pasal 21
1.
Rapat Umum Pemegang Saham diadakan di tempat kedudukan Perseroan atau di tempat Perseroan
melakukan kegiatan usahanya atau di tempat kedudukan Bursa Efek dimana saham-saham
Perseroan dicatatkan asal saja dalam wilayah Republik Indonesia.
2.
Pemberitahuan Rapat Umum Pemegang Saham dilakukan selambat-lambatnya 14 (empat belas)
hari kalender sebelum Panggilan Rapat Umum Pemegang Saham, yang dilakukan dengan cara
memasang iklan sedikitnya dalam 2 (dua) surat kabar harian berbahasa Indonesia, 1 (satu)
diantaranya mempunyai peredaran luas dalam wilayah Negara Republik Indonesia dan 1 (satu)
lainnya yang terbit di tempat kedudukan Perseroan atau yang terbit di tempat kedudukan Bursa
Efek di Indonesia di tempat dimana saham Perseroan dicatatkan sebagaimana ditentukan oleh
Direksi. Pemberitahuan ini tidak disyaratkan untuk Rapat Umum Pemegang Saham kedua dan
selanjutnya, asal saja untuk menyelenggarakan Rapat pertama telah dilakukan pemberitahuan sesuai
ayat 2 pasal 21 ini, dan mata acara yang dibicarakan pada pokoknya sama dengan mata acara
Rapat pertama, ketentuan ini berlaku tanpa mengurangi ketentuan lain dalam anggaran dasar ini.
3.
Pemanggilan untuk Rapat Umum Pemegang Saham dilakukan selambat-lambatnya 14 (empat
belas) hari kalender sebelum tanggal Rapat Umum Pemegang Saham, tanpa memperhitungkan
tanggal panggilan dan tanggal Rapat. Panggilan untuk Rapat Umum Pemegang Saham disampaikan
kepada setiap pemegang saham dengan cara memasang iklan dalam sedikitnya 2 (dua) surat
kabar harian berbahasa Indonesia, 1 (satu) diantaranya mempunyai peredaran nasional.
4.
Jika setelah diadakan Rapat Umum Pemegang Saham pertama, perlu diadakan Rapat Umum
Pemegang Saham kedua, maka Rapat Umum Pemegang Saham kedua diselenggarakan paling
cepat 10 (sepuluh) hari kalender dan paling lambat 21 (dua puluh satu) hari kalender dari Rapat
Umum Pemegang Saham pertama. Panggilan untuk Rapat Umum Pemegang Saham kedua
dilakukan selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kalender sebelum tanggal Rapat Umum Pemegang
Saham kedua diselenggarakan dengan menyebutkan telah diselenggarakan Rapat Umum Pemegang
Saham pertama tetapi tidak mencapai kuorum, kecuali Rapat Umum Pemegang Saham untuk
memutuskan halhal yang berbenturan kepentingan panggilan Rapat Umum Pemegang Saham kedua
dilakukan selambatlambatnya 14 (empat belas) hari kalender sebelum tanggal Rapat Umum
Pemegang Saham kedua diselenggarakan dengan menyebutkan telah diselenggarakan Rapat Umum
Pemegang Saham pertama tetapi tidak mencapai kuorum. Panggilan Rapat Umum Pemegang Saham
kedua dilakukan dengan cara memasang iklan sekurang-kurangnya dalam 2 (dua) surat kabar harian
berbahasa Indonesia, 1 (satu) diantaranya mempunyai peredaran nasional. Ketentuan ini berlaku
tanpa mengurangi peraturan Pasar Modal dan peraturan perundang-undangan lainnya serta peraturan
Bursa Efek di Indonesia di tempat dimana saham-saham Perseroan dicatatkan.
5.
Pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham harus mencantumkan hari, tanggal, waktu, tempat
dan acara Rapat, dengan disertai pemberitahuan bahwa bahan yang akan dibicarakan dalam Rapat
tersedia di kantor Perseroan mulai dari hari dilakukan panggilan sampai dengan tanggal Rapat
diadakan. Panggilan Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan harus pula mencantumkan bahwa
Laporan Tahunan sebagaimana dimaksudkan dalam ayat 2 pasal 17 telah tersedia di kantor
Perseroan dan bahwa salinan dari neraca dan perhitungan laba rugi dari tahun buku yang baru lalu
dapat diperoleh dari Perseroan atas permintaan tertulis dari pemegang saham.
6.
Usul-usul dari pemegang saham harus dimasukkan dalam acara Rapat Umum Pemegang Saham,
jika:
a.
Usul yang bersangkutan telah diajukan secara tertulis kepada Direksi oleh seorang atau lebih
pemegang saham yang mewakili sedikitnya 1/10 (satu per sepuluh) dari jumlah seluruh saham
dengan hak suara yang sah yang telah dikeluarkan oleh Perseroan;
120
b.
Usul yang bersangkutan telah diterima oleh Direksi atau Dewan Komisaris selambat-lambatnya
7 (tujuh) hari kalender sebelum panggilan Rapat yang bersangkutan dikeluarkan melalui surat
tercatat disertai alasannya; dan
c.
Menurut pendapat Direksi, usul itu dianggap berhubungan langsung dengan usaha Perseroan
dan dengan mengingat ketentuan-ketentuan lain dalam anggaran dasar ini.
PIMPINAN DAN BERITA ACARA RAPAT UMUM PEMEGANG SAHAM
Pasal 22
1.
Apabila dalam anggaran dasar ini tidak ditentukan lain, Rapat Umum Pemegang Saham akan dipimpin
oleh seorang anggota Dewan Komisaris yang ditunjuk berdasarkan keputusan Dewan Komisaris.
Dalam hal semua anggota Dewan Komisaris tidak hadir atau berhalangan karena sebab apapun hal
tersebut tidak perlu dibuktikan kepada pihak ketiga, maka Rapat Umum Pemegang Saham akan
dipimpin oleh Direktur Utama. Dalam hal Direktur Utama tidak hadir atau berhalangan karena sebab
apapun hal mana tidak perlu dibuktikan kepada pihak ketiga, maka Rapat Umum Pemegang Saham
akan dipimpin oleh salah seorang anggota Direksi. Dalam hal semua anggota Direksi tidak hadir
atau berhalangan karena sebab apapun hal mana tidak perlu dibuktikan kepada pihak ketiga, maka
Rapat Umum Pemegang Saham akan dipimpin oleh pemegang saham yang hadir dalam Rapat
Umum Pemegang Saham yang ditunjuk dari dan oleh peserta Rapat Umum Pemegang Saham.
2.
Dalam hal anggota Dewan Komisaris yang ditunjuk oleh Dewan Komisaris mempunyai benturan
kepentingan atas hal yang akan diputuskan dalam Rapat Umum Pemegang Saham, maka Rapat
Umum Pemegang Saham dipimpin oleh anggota Dewan Komisaris lainnya yang ditunjuk oleh Dewan
Komisaris yang tidak mempunyai benturan kepentingan. Apabila semua anggota Dewan Komisaris
mempunyai benturan kepentingan, maka Rapat Umum Pemegang Saham dipimpin oleh Direktur
Utama. Dalam hal Direktur Utama mempunyai benturan kepentingan atas hal yang akan diputuskan
dalam Rapat Umum Pemegang Saham, maka Rapat Umum Pemegang Saham dipimpin oleh
anggota Direksi yang tidak mempunyai benturan kepentingan. Apabila semua anggota Direksi
mempunyai benturan kepentingan, maka Rapat Umum Pemegang Saham dipimpin oleh salah
seorang pemegang saham independen yang ditunjuk oleh pemegang saham lainnya yang hadir
dalam Rapat Umum Pemegang Saham.
3.
Ketua Rapat berhak meminta kepada mereka yang hadir pada Rapat untuk membuktikan hak
mereka untuk menghadiri Rapat yang bersangkutan.
4.
Dari segala hal yang dibicarakan dan diputuskan dalam Rapat Umum Pemegang Saham dibuat
Berita Acara Rapat. Berita Acara Rapat tersebut harus dibuat oleh seorang yang hadir dan ditunjuk
oleh Ketua Rapat, yang harus ditandatangani oleh Ketua Rapat dan seorang pemegang saham
atau kuasa pemegang saham yang hadir dalam Rapat, yang ditunjuk untuk maksud tersebut oleh
Rapat, untuk memastikan kelengkapan dan kebenaran Berita Acara Rapat tersebut. Berita Acara
Rapat tersebut menjadi bukti yang sah terhadap semua pemegang saham dan pihak ketiga tentang
keputusan dan segala sesuatu yang terjadi dalam Rapat.
5.
Penandatanganan yang dimaksud dalam ayat 4 pasal di atas tidak disyaratkan apabila Berita Acara
Rapat dibuat oleh notaris.
6.
Berita Acara yang dibuat sesuai dengan ketentuan-ketentuan dalam ayat 3 dan ayat 4 pasal ini
berlaku sebagai bukti yang sah untuk semua pemegang saham dan pihak ketiga tentang keputusan
dan segala sesuatu yang terjadi dalam Rapat.
121
KUORUM, HAK SUARA DAN KEPUTUSAN DALAM RAPAT UMUM PEMEGANG SAHAM
Pasal 23
1. a.
Rapat Umum Pemegang Saham dapat dilangsungkan apabila dihadiri oleh pemegang saham
yang mewakili lebih dari 1/2 (satu per dua) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara
yang sah yang telah dikeluarkan oleh Perseroan kecuali apabila ditentukan lain dalam anggaran
dasar ini dan peraturan perundangan yang berlaku;
b.
Dalam hal kuorum sebagaimana dimaksud dalam ayat 1 a di atas tidak tercapai, maka dapat
diadakan panggilan Rapat kedua, tanpa didahului dengan pemberitahuan Rapat;
c.
Panggilan sebagaimana dimaksud dalam ayat 1 b di atas harus dilakukan paling lambat
7 (tujuh) hari kalender sebelum Rapat Kedua tersebut diselenggarakan, dengan tidak
memperhitungkan tanggal panggilan dan tanggal Rapat dengan menyebutkan telah
diselenggarakan Rapat Umum Pemegang Saham pertama tetapi tidak mencapai kuorum;
d.
Rapat kedua diselenggarakan paling cepat 10 (sepuluh) hari kalender dan paling lambat
21 (dua puluh satu) hari kalender terhitung sejak Rapat pertama dengan syarat dan acara yang
sama seperti yang diperlukan untuk Rapat pertama, kecuali mengenai persyaratan panggilan
Rapat sebagaimana ditetapkan dalam ayat 1 c di atas persyaratan kuorum sebagaimana
ditetapkan dalam ayat 1e di bawah;
e.
Rapat Kedua adalah sah dan berhak mengambil keputusan yang mengikat apabila dihadiri
oleh pemegang saham yang mewakili sedikitnya 1/3 (satu per tiga) bagian dari jumlah seluruh
saham dengan hak suara yang sah yang telah dikeluarkan oleh Perseroan dengan hak suara
yang sah.
f.
Dalam hal kuorum Rapat kedua tidak tercapai, maka atas permohonan Perseroan kuorum
ditetapkan oleh Ketua Pengadilan Negeri yang wilayahnya meliputi tempat kedudukan
Perseroan. Demikian dengan tidak mengurangi ketentuan tentang persyaratan kuorum Rapat
yang ditetapkan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku di bidang Pasar Modal
termasuk kuorum Rapat untuk menyetujui benturan kepentingan transaksi tertentu.
2.
Pemegang saham dapat diwakili oleh pemegang saham lain atau orang lain dengan surat kuasa.
Surat kuasa harus dibuat dan ditandatangani dalam bentuk sebagaimana ditentukan oleh Direksi
Perseroan, dengan tidak mengurangi ketentuan undang-undang dan peraturan perundang-undangan
yang berlaku tentang bukti perdata dan diajukan kepada Direksi selambat-lambatnya 3 (tiga) hari
kerja sebelum tanggal Rapat Umum Pemegang Saham yang bersangkutan.
3.
Ketua Rapat berhak meminta agar surat kuasa untuk mewakili pemegang saham diperlihatkan
kepadanya pada waktu Rapat diadakan.
4.
Dalam Rapat, tiap saham memberikan hak kepada pemiliknya untuk mengeluarkan 1 (satu) suara.
5.
Anggota Direksi, anggota Dewan Komisaris dan karyawan Perseroan boleh bertindak selaku kuasa
dalam Rapat, namun suara yang mereka keluarkan selaku kuasa dalam Rapat tidak dihitung dalam
pemungutan suara.
6.
Pemungutan suara mengenai diri orang dilakukan dengan suara tertutup yang tidak ditandatangani,
dan mengenai hal lain secara lisan, kecuali apabila Ketua Rapat menentukan lain tanpa ada keberatan
dari 1 (satu) atau lebih pemegang saham yang secara bersama-sama mewakili sedikitnya
1/10 (satu per sepuluh) dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah.
7.
Suara blanko atau suara yang tidak sah dianggap tidak ada dan tidak dihitung dalam menentukan
jumlah suara yang dikeluarkan dalam Rapat.
122
8.
Semua keputusan diambil berdasarkan musyawarah untuk mufakat. Dalam hal keputusan
berdasarkan musyawarah untuk mufakat tidak tercapai, maka keputusan diambil dengan pemungutan
suara berdasarkan suara setuju lebih dari 1/2 (satu per dua) bagian dari jumlah suara yang dikeluarkan
secara sah dalam Rapat, kecuali apabila dalam anggaran dasar ini ditentukan lain. Apabila jumlah
suara yang setuju dan tidak setuju sama banyaknya, maka usul harus dianggap ditolak.
9. a.
Dalam hal Perseroan termasuk untuk melakukan transaksi tertentu dimana terdapat benturan
kepentingan, yaitu terdapat perbedaan antara kepentingan Perseroan dan pemegang sahamnya
dengan kepentingan ekonomi pribadi anggota Direksi dan anggota Dewan Komisaris atau
pemegang saham utama, baik sendiri-sendiri maupun bersama-sama dan transaksi dimaksud
tidak dikecualikan berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku dibidang Pasar
Modal maka transaksi tersebut wajib mendapat persetujuan Rapat Umum Pemegang Saham
Luar Biasa dimana pemegang saham independen terlebih dahulu diberi hak untuk mengambil
keputusan menurut tata cara dan persyaratan yang ditentukan dalam peraturan perundangundangan dibidang Pasar Modal. Selanjutnya keputusan pemegang saham independen tersebut
mengikat para pemegang saham lainnya dan dikukuhkan dalam Rapat Umum Pemegang Saham
tersebut oleh seluruh pemegang saham atau wakilnya yang sah yang hadir dalam rapat termasuk
pemegang saham yang mempunyai benturan kepentingan.
b.
Rapat Umum Pemegang Saham untuk memutuskan hal-hal yang mempunyai benturan
kepentingan diselenggarakan dengan ketentuan bahwa Rapat Umum Pemegang Saham tersebut
dihadiri / diwakili oleh lebih dari 1/2 (satu per dua) bagian dari jumlah seluruh saham independen
dan keputusan diambil berdasarkan suara setuju dari pemegang saham independen yang
mewakili lebih dari 1/2 (satu per dua) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara
yang sah yang dimiliki oleh pemegang saham independen;
c.
Dalam hal kuorum sebagaimana dimaksud dalam ayat 9 b, pasal ini tidak tercapai, maka dapat
diadakan Rapat Kedua dengan ketentuan harus dihadiri / diwakili oleh lebih dari 1/2 (satu per
dua) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah yang dimiliki oleh pemegang
saham independen dengan hak suara yang sah yang dimiliki oleh pemegang saham independen
dan keputusan diambil berdasarkan suara setuju dari pemegang saham independen yang
mewakili lebih dari 1/2 (satu per dua) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara
yang sah yang dimiliki oleh pemegang saham independen yang hadir, sedangkan mengenai
jangka waktu panggilan dan penyelenggaraan rapat adalah sesuai ketentuan ayat 1 c dan 1 d
pasal 23 anggaran dasar ini.
d.
Dalam hal kuorum sebagaimana dimaksud dalam ayat 9 c pasal ini tidak tercapai, maka atas
permohonan Perseroan, kuorum jumlah suara untuk mengambil keputusan, panggilan dan waktu
penyelenggaraan Rapat ditetapkan oleh Ketua Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga
Keuangan (Bapepam dan LK);
e.
Pemegang saham yang mempunyai benturan kepentingan dalam rapat tersebut dianggap telah
memberikan keputusan yang sama dengan keputusan yang disetujui oleh pemegang saham
independen yang tidak mempunyai benturan kepentingan.
10. Setiap usul yang diajukan oleh para pemegang saham selama pembicaraan atau pemungutan suara
dalam Rapat Umum Pemegang Saham harus memenuhi semua syarat sebagai berikut:
a.
Menurut pendapat Ketua Rapat usul tersebut berhubungan langsung dengan salah satu acara
rapat yang bersangkutan; dan
b.
Usul tersebut diajukan oleh satu atau lebih pemegang saham yang bersama-sama memiliki
sedikitnya 10% (sepuluh persen) dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah;
c.
Menurut pendapat Direksi usul itu dianggap berhubungan langsung dengan usaha Perseroan.
123
PENGGUNAAN LABA
Pasal 24
1.
Laba bersih Perseroan dalam suatu tahun buku seperti tercantum dalam neraca dan perhitungan
laba rugi yang telah disahkan oleh Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan, dibagi menurut cara
penggunaannya yang ditentukan oleh Rapat tersebut.
2.
Dividen hanya dibayarkan sesuai dengan kemampuan keuangan Perseroan berdasarkan keputusan
yang diambil dalam Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan, dalam keputusan mana juga harus
ditentukan waktu, cara pembayaran dan bentuk dividen dengan memperhatikan ketentuan peraturan
perundang-undangan yang berlaku di bidang Pasar Modal, serta peraturan Bursa Efek ditempat
dimana saham-saham Perseroan dicatatkan. Dividen untuk saham harus dibayarkan kepada orang
atas nama siapa saham itu tercatat dalam Daftar Pemegang Saham dengan memperhatikan pasal
8 anggaran dasar ini, pada hari kerja yang akan ditentukan oleh atau atas wewenang Rapat Umum
Pemegang Saham Tahunan yang memutuskan mengenai pembagian dividen, satu dan lain dengan
tidak mengurangi ketentuan dari Peraturan Bursa Efek di tempat di mana saham-saham tersebut
dicatatkan.
3.
Dalam hal Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan tidak menentukan penggunaan lain, maka
laba bersih setelah dikurangi dengan cadangan yang diwajibkan oleh Undang-Undang dan anggaran
dasar dibagi sebagai dividen.
4.
Berdasarkan keputusan Rapat Direksi, Direksi dapat membagikan dividen sementara, jika keadaan
keuangan Perseroan memungkinkan, dengan ketentuan bahwa dividen sementara tersebut harus
diperhitungkan dengan dividen yang dibagikan berdasarkan keputusan Rapat Umum Pemegang
Saham Tahunan pada tahun yang bersangkutan yang diambil sesuai dengan ketentuan-ketentuan
anggaran dasar ini dengan memperhatikan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku
di bidang Pasar Modal serta peraturan Bursa Efek ditempat dimana saham-saham Perseroan
dicatatkan.
5.
Apabila perhitungan laba rugi pada suatu tahun buku menunjukkan kerugian yang tidak dapat
ditutup dengan dana cadangan, maka kerugian itu akan tetap dicatat dan dimasukkan dalam
perhitungan laba rugi dan dalam tahun buku selanjutnya Perseroan dianggap tidak mendapat laba
selama kerugian yang tercatat dan dimasukkan dalam perhitungan laba rugi itu belum sama sekali
tertutup, demikian dengan tidak mengurangi ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
6.
Pemberitahuan mengenai dividen dan dividen sementara diumumkan sedikitnya dalam 2 (dua) surat
kabar harian berbahasa Indonesia, 1 (satu) diantaranya mempunyai peredaran luas dalam wilayah
Negara Republik Indonesia dan 1 (satu) lainnya yang terbit di tempat kedudukan Perseroan atau
yang terbit di tempat kedudukan Bursa Efek di Indonesia di tempat dimana saham Perseroan
dicatatkan sebagaimana ditentukan oleh Direksi.
7.
Dengan memperhatikan pendapatan Perseroan pada tahun buku yang bersangkutan, dari
pendapatan bersih seperti tersebut dalam neraca dan perhitungan laba rugi yang telah disetujui
oleh Rapat Umum Pemegang Saham tahunan, dapat diberikan tantiem kepada anggota Direksi
dan Dewan Komisaris Perseroan yang besarnya ditentukan oleh Rapat Umum Pemegang Saham.
Kewenangan untuk memberikan tantiem kepada anggota Direksi tersebut oleh Rapat Umum
Pemegang Saham dapat dilimpahkan kepada Dewan Komisaris.
8.
Dividen dapat diambil oleh pemegang saham yang berhak sebelum lewatnya jangka waktu 5 (lima)
tahun dengan menyampaikan bukti haknya atas dividen tersebut yang dapat diterima oleh Direksi
Perseroan. Laba yang dibagikan sebagai dividen yang tidak diambil dalam waktu 5 (lima) tahun
setelah disediakan untuk dibayarkan, dimasukkan kedalam dana cadangan yang khusus
diperuntukkan untuk itu. Dividen dalam dana cadangan khusus tersebut dapat diambil oleh pemegang
saham yang berhak sebelum lewatnya jangka waktu 5 (lima) tahun, dengan menyampaikan bukti
haknya atas dividen tersebut yang dapat diterima oleh Direksi Perseroan. Dividen yang tidak diambil
setelah lewatnya waktu tersebut menjadi milik Perseroan.
124
9.
Mengenai saham-saham yang tercatat dalam Bursa Efek berlaku peraturan-peraturan Bursa Efek
di tempat di mana saham-saham Perseroan dicatatkan.
PENGGUNAAN DANA CADANGAN
Pasal 25
1.
Bagian dari laba yang disediakan untuk dana cadangan ditentukan oleh Rapat Umum Pemegang
Saham dan dengan mengindahkan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
2.
Dana cadangan sampai dengan jumlah sekurang-kurangnya 20% (dua puluh persen) dari modal
yang ditempatkan hanya digunakan untuk menutup kerugian yang diderita oleh Perseroan.
3.
Apabila jumlah dana cadangan telah melebihi jumlah 20% (dua puluh persen) dari modal yang
ditempatkan tersebut, maka Rapat Umum Pemegang Saham dapat memutuskan agar jumlah dari
dana cadangan yang melebihi jumlah sebagaimana ditentukan dalam ayat 2 pasal 24 ini, digunakan
bagi keperluan Perseroan.
4.
Direksi harus mengelola dana cadangan agar dana cadangan tersebut memperoleh laba, dengan
cara yang dianggap baik olehnya dengan persetujuan Dewan Komisaris dan dengan memperhatikan
peraturan perundangundangan yang berlaku.
5.
Setiap keuntungan yang diterima dari dana cadangan harus dimasukkan dalam perhitungan laba
rugi Perseroan.
PERUBAHAN ANGGARAN DASAR
Pasal 26
1.
Perubahan anggaran dasar ditetapkan oleh Rapat Umum Pemegang Saham, yang dihadiri oleh
Pemegang Saham yang mewakili sedikitnya 2/3 (dua per tiga) bagian dari jumlah seluruh saham
dengan hak suara yang sah yang telah dikeluarkan oleh Perseroan dan keputusan disetujui oleh
sedikitnya 2/3 (dua per tiga) bagian dari jumlah suara yang dikeluarkan secara sah dalam Rapat.
2.
Perubahan anggaran dasar tersebut harus dibuat dengan akta notaris dan dalam bahasa Indonesia.
3.
Perubahan ketentuan anggaran dasar Perseroan yang menyangkut perubahan nama dan / atau
tempat kedudukan, maksud dan tujuan, kegiatan usaha, jangka waktu berdirinya Perseroan, besarnya
modal dasar, pengurangan modal yang ditempatkan dan disetor dan pengubahan status Perseroan
tertutup menjadi Perseroan terbuka atau sebaliknya, wajib mendapat persetujuan dari Menteri Hukum
dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia.
4.
Perubahan anggaran dasar selain menyangkut hal-hal tersebut dalam ayat 3 pasal 26 di atas cukup
diberitahukan kepada Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam waktu
selambat-lambatnya 30 (tiga puluh) hari kalender terhitung sejak keputusan Rapat Umum Pemegang
Saham tentang perubahan tersebut serta didaftarkan dalam Daftar Perusahaan.
5.
Apabila dalam Rapat yang dimaksud dalam ayat 1 pasal 26 ini kuorum yang ditentukan tidak tercapai,
maka paling cepat 10 (sepuluh) hari dan paling lambat 21 (dua puluh satu) hari setelah rapat pertama
itu dapat diselenggarakan rapat kedua dengan acara yang sama seperti rapat pertama. Pemanggilan
rapat harus dilakukan paling lambat 7 (tujuh) hari sebelum rapat kedua tersebut, tidak termasuk
tanggal pemanggilan dan tanggal rapat, serta untuk pemanggilan rapat tersebut tidak perlu dilakukan
pemberitahuan / pengumuman terlebih dahulu dan rapat yang kedua tersebut harus dihadiri oleh
pemegang saham yang mewakili sedikitnya 3/5 (tiga per lima) bagian dari jumlah seluruh saham
dengan hak suara yang sah yang telah dikeluarkan oleh Perseroan dan keputusan disetujui oleh
paling sedikit 2/3 (dua per tiga) bagian dari jumlah suara yang dikeluarkan dengan sah dalam rapat.
125
6.
Dalam hal kuorum Rapat kedua tidak tercapai, maka atas permohonan Perseroan kuorum, jumlah
suara untuk mengambil keputusan, panggilan dan waktu penyelenggaraan Rapat Umum Pemegang
Saham ditetapkan oleh Ketua Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan (Bapepam
dan LK).
7.
Keputusan mengenai pengurangan modal harus diberitahukan secara tertulis kepada semua kreditor
Perseroan dan diumumkan oleh Direksi dalam 2 (dua) surat kabar harian berbahasa Indonesia,
1 (satu) diantaranya mempunyai peredaran luas dalam wilayah negara Republik Indonesia dan
1 (satu) lainnya yang terbit ditempat kedudukan Perseroan sebagaimana ditentukan oleh Direksi
dan dalam Berita Negara paling lambat 7 (tujuh) hari kalender sejak tanggal keputusan tentang
pengurangan modal tersebut.
PENGGABUNGAN, PELEBURAN DAN PENGAMBILALIHAN
Pasal 27
1.
Dengan mengindahkan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku, maka
penggabungan, peleburan, pengambilalihan, hanya dapat dilakukan berdasarkan keputusan Rapat
Umum Pemegang Saham yang dihadiri oleh pemegang saham yang mewakili sedikitnya 3/4 (tiga
per empat) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah yang telah dikeluarkan
oleh Perseroan dan keputusan disetujui oleh sedikitnya 3/4 (tiga per empat) bagian dari jumlah
suara yang dikeluarkan secara sah dalam Rapat.
2.
Dalam hal kuorum sebagaimana dimaksud di atas tidak tercapai, maka dalam Rapat Umum
Pemegang Saham kedua dapat diambil keputusan sah apabila dihadiri oleh pemegang saham atau
kuasanya yang sah yang mewakili paling sedikit 2/3 (dua per tiga) bagian dari jumlah seluruh saham
dengan hak suara yang sah yang telah dikeluarkan oleh Perseroan dan disetujui lebih dari 3/4 (tiga
per empat) bagian dari jumlah seluruh suara yang dikeluarkan secara sah dalam Rapat.
3.
Dalam hal kuorum dalam Rapat Umum Pemegang Saham kedua sebagaimana dimaksud di atas
tidak tercapai, maka atas permohonan Perseroan, kuorum jumlah suara untuk mengambil keputusan,
panggilan dan waktu penyelenggaraan Rapat Umum Pemegang Saham selanjutnya ditetapkan
oleh Ketua Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan (Bapepam dan LK).
4.
Direksi wajib mengumumkan dalam 2 (dua) surat kabar harian berbahasa Indonesia, 1 (satu)
diantaranya mempunyai peredaran luas dalam wilayah negara Republik Indonesia dan 1 (satu)
lainnya yang terbit ditempat kedudukan Perseroan sebagaimana ditentukan oleh Direksi mengenai
rencana penggabungan, peleburan dan pengambilalihan Perseroan paling lambat 14 (empat belas)
hari kalender sebelum panggilan Rapat Umum Pemegang Saham.
PEMBUBARAN DAN LIKUIDASI
Pasal 28
1.
Dengan mengindahkan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku, maka pembubaran
Perseroan hanya dapat dilakukan berdasarkan keputusan Rapat Umum Pemegang Saham yang
dihadiri oleh pemegang saham yang mewakili sedikitnya 3/4 (tiga per empat) bagian dari jumlah
seluruh saham dengan hak suara yang sah yang telah dikeluarkan oleh Perseroan dan keputusan
disetujui oleh sedikitnya 3/4 (tiga per empat) bagian dari jumlah suara yang dikeluarkan secara sah
dalam Rapat.
2.
Dalam hal kuorum sebagaimana dimaksud di atas tidak tercapai, maka dalam Rapat Umum
Pemegang Saham kedua dapat diambil keputusan sah apabila dihadiri oleh pemegang saham atau
kuasanya yang sah yang mewakili paling sedikit 2/3 (dua per tiga) bagian dari jumlah seluruh saham
dengan hak suara yang sah yang telah dikeluarkan oleh Perseroan dan disetujui lebih dari 3/4 (tiga
per empat) bagian dari jumlah seluruh suara yang dikeluarkan secara sah dalam rapat.
126
3.
Dalam hal kuorum dalam Rapat Umum Pemegang Saham kedua sebagaimana dimaksud diatas
tidak tercapai, maka atas permohonan Perseroan, kuorum jumlah suara untuk mengambil keputusan,
panggilan dan waktu penyelenggaraan Rapat Umum Pemegang Saham selanjutnya ditetapkan
oleh Ketua Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan (Bapepam dan LK).
4.
Apabila Perseroan dibubarkan, baik karena berakhirnya jangka waktu berdirinya (jika didirikan untuk
jangka waktu tertentu), atau dibubarkan berdasarkan keputusan Rapat Umum Pemegang Saham
atau karena dinyatakan bubar berdasarkan penetapan Pengadilan, maka Perseroan harus dilikuidasi
oleh satu atau lebih likuidator.
5.
Direksi bertindak sebagai likuidator apabila dalam keputusan Rapat Umum Pemegang Saham atau
penetapan sebagaimana dimaksud dalam ayat 2 di atas tidak menunjuk likuidator.
6.
Peraturan mengenai pengangkatan, pemberhentian sementara, pemberhentian, kewenangan,
kewajiban, tanggung jawab dan pengawasan terhadap Direksi berlaku juga bagi likuidator.
7.
Upah bagi para likuidator ditentukan oleh Rapat Umum Pemegang Saham atau penetapan
Pengadilan.
8.
Likuidator wajib dalam waktu 30 (tiga puluh) hari kalender sejak Perseroan dibubarkan:
9.
a.
Mendaftarkan pembubaran Perseroan serta nama alamat likuidator dalam Daftar Perusahaan;
b.
Mengumumkan pembubaran Perseroan serta nama dan alamat likuidator dalam Berita Negara;
c.
Mengumumkan pembubaran Perseroan serta nama dan alamat likuidator dalam 2 (dua) surat
kabar harian berbahasa Indonesia, 1 (satu) diantaranya mempunyai peredaran luas dalam
wilayah Negara Republik Indonesia dan 1 (satu) lainnya yang terbit di tempat kedudukan
Perseroan sebagaimana ditentukan oleh likuidator; dan
d.
Memberitahukan tentang pembubaran Perseroan serta nama dan alamat likuidator kepada
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dan Badan Pengawas Pasar Modal
dan Lembaga Keuangan (Bapepam dan LK) sesuai dengan peraturan perundang-undangan
yang berlaku.
a.
Likuidator harus bertanggung jawab kepada Rapat Umum Pemegang Saham atas likuidasi
yang dilakukan;
b.
Likuidator harus mendaftarkan dan mengumumkan hasil akhir proses likuidasi sesuai dengan
peraturan perundang-undangan yang berlaku.
10. Sisa kekayaan Perseroan setelah dilikuidasi harus dibagikan kepada para pemegang saham dengan
memperhatikan ketentuan ayat 3 huruf a pasal 5 di atas.
11. Anggaran dasar seperti yang termaktub dalam akta ini beserta perubahannya dikemudian hari tetap
berlaku sampai dengan tanggal disahkannya perhitungan likuidasi oleh Rapat Umum Pemegang
Saham dan diberikannya pelunasan dan pembebasan sepenuhnya kepada likuidator.
12. Sisa perhitungan likuidasi harus dibagikan kepada para pemegang saham, masing-masing akan
menerima bagian menurut perbandingan nilai nominal yang telah dibayar penuh untuk saham yang
mereka miliki masing-masing.
PERATURAN PENUTUP
Pasal 29
Segala sesuatu yang tidak atau belum cukup diatur dalam anggaran dasar ini, maka akan diputuskan
dalam Rapat Umum Pemegang Saham.
127
XVI. PERPAJAKAN
Pajak Penghasilan atas dividen saham dikenakan sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku.
Berdasarkan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah diubah
terakhir dengan Undang-Undang No. 17 Tahun 2000 (berlaku efektif 1 Januari 2001) pasal 4 ayat (1)
menyebutkan bahwa yang menjadi Objek Pajak adalah penghasilan yaitu setiap tambahan kemampuan
ekonomis yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak, baik yang berasal dari Indonesia maupun dari luar
Indonesia, yang dapat dipakai untuk konsumsi atau untuk menambah kekayaan Wajib Pajak yang
bersangkutan, dengan nama dan dalam bentuk apapun termasuk antara lain dividen.
Selanjutnya, pasal 4 ayat (3) huruf f menyebutkan bahwa dividen atau bagian laba yang diterima atau
diperoleh Perseroan Terbatas sebagai Wajib Pajak Dalam Negeri, koperasi, Badan Usaha Milik Negara
atau Badan Usaha Milik Daerah, dari penyertaan modal pada badan usaha yang didirikan dan bertempat
kedudukan di Indonesia tidak termasuk sebagai Objek Pajak Penghasilan sepanjang seluruh syaratsyarat di bawah ini terpenuhi :
1.
Dividen berasal dari cadangan laba yang ditahan; dan
2.
Bagi Perseroan Terbatas, Badan Usaha Milik Negara dan Badan Usaha Milik Daerah yang menerima
dividen, kepemilikan saham pada badan yang memberikan dividen paling rendah 25% dari jumlah
modal yang disetor dan harus mempunyai usaha aktif di luar kepemilikan saham tersebut.
Lebih lanjut dalam penjelasan pasal 4 ayat (3) huruf f di atas juga ditegaskan bahwa dalam hal penerima
dividen atau bagian laba adalah Wajib Pajak selain badan-badan tersebut di atas, seperti orang pribadi
baik dalam negeri maupun luar negeri, firma, perseroan komanditer, yayasan dan organisasi sejenis dan
sebagainya, maka penghasilan berupa dividen atau bagian laba tersebut tetap merupakan Objek Pajak
Pasal 23 ayat (1) huruf a Undang-Undang No. 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana
telah diubah terakhir dengan Undang-Undang No. 17 Tahun 2000 menyebutkan bahwa atas dividen
yang dibayarkan atau terutang oleh badan pemerintah, Subjek Pajak badan dalam negeri, penyelenggara
kegiatan, Bentuk Usaha Tetap, atau perwakilan perusahaan luar negeri lainnya kepada Wajib Pajak
Dalam Negeri atau Bentuk Usaha Tetap, dipotong pajak sebesar 15% (lima belas persen) dari jumlah
bruto oleh pihak yang wajib membayarkan.
Sesuai dengan Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia No. 651/KMK.04/1994 tanggal
29 Desember 1994 tentang “Bidang-Bidang Penanaman Modal Tertentu Yang Memberikan Penghasilan
Kepada Dana Pensiun Yang Disetujui Menteri Keuangan Republik Indonesia Tidak Termasuk Sebagai
Objek Pajak Penghasilan”, maka penghasilan yang diterima atau diperoleh dana pensiun yang
pendiriannya telah mendapat pengesahan dari Menteri Keuangan Republik Indonesia berupa dividen
dari saham pada Perseroan Terbatas yang tercatat di Bursa Efek di Indonesia, tidak termasuk sebagai
Objek Pajak Penghasilan.
Dividen yang dibayarkan kepada Wajib Pajak Luar Negeri akan dikenakan tarif sebesar 20% (dua puluh
persen) atau tarif yang lebih rendah dalam hal pembayaran dilakukan kepada mereka yang merupakan
penduduk dari suatu negara yang telah menandatangani suatu perjanjian penghindaran pajak berganda
dengan Indonesia, dengan memenuhi Surat Edaran Dirjen Pajak No. SE-03/PJ.101/1996 tanggal
29 Maret 1996 tentang Penerapan Persetujuan Penghindaran Pajak Berganda (P3B).
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 41 tahun 1994 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan
dari Transaksi Penjualan Saham di Bursa Efek, juncto Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 14
tahun 1997 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah No. 41 tahun 1994 tentang Pajak Penghasilan
atas Penghasilan dari Transaksi Penjualan Saham di Bursa Efek dan Surat Edaran Direktorat Jenderal
Pajak No. SE-07/PJ.42/1995 tanggal 21 Februari 1995, perihal pengenaan Pajak Penghasilan atas
Penghasilan Transaksi Penjualan Saham di Bursa Efek (seri PPh Umum No. 3 juncto SE-06/Pj.4/1997
tanggal 20 Juni 1997 perihal Pelaksanaan pemungutan PPh atas penghasilan dari transaksi penjualan
saham di Bursa Efek), telah ditetapkan sebagai berikut :
128
1.
Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi dan badan dari transaksi penjualan
saham di Bursa Efek dipungut Pajak Penghasilan sebesar 0,10% dari jumlah bruto nilai transaksi
dan bersifat final. Pembayaran dilakukan dengan cara pemotongan oleh penyelenggara Bursa Efek
melalui perantara pedagang efek pada saat pelunasan transaksi penjualan saham.
2.
Pemilik saham pendiri dikarenakan tambahan Pajak Penghasilan sebesar 0,50% dari nilai seluruh
saham pendiri yang dimilikinya pada saat Penawaran Umum Perdana. Besarnya nilai saham tersebut
adalah nilai saham pada saat Penawaran Umum Perdana. Penyetoran tambahan Pajak Penghasilan
dilakukan oleh Perseroan atas nama pemilik saham pendiri sebelum penjualan saham pendiri,
selambat-lambatnya 1 (satu) bulan setelah saham tersebut diperdagangkan di Bursa Efek.
3.
Namun apabila pemilik saham pendiri tidak memilih ketentuan sebagaimana dimaksud dalam butir
2 di atas, maka atas penghasilan berupa capital gain dari transaksi penjualan saham pendiri dikenakan
Pajak Penghasilan sesuai dengan tarif umum Pasal 17 Undang-Undang No. 7 tahun 1983 tentang
Pajak Penghasilan sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang- Undang No. 17 tahun 2000.
Oleh karena itu, pemilik saham pendiri tersebut wajib melaporkan pilihannya itu kepada Direktur
Jenderal Pajak dan penyelenggaran Bursa Efek.
CALON PEMBELI SAHAM DALAM PENAWARAN UMUM INI DIHARAPKAN UNTUK
BERKONSULTASI DENGAN KONSULTAN PAJAK MASING-MASING MENGENAI AKIBAT
PERPAJAKAN YANG TIMBUL DARI PEMBELIAN, PEMILIKAN MAUPUN PENJUALAN SAHAM
YANG DIBELI MELALUI PENAWARAN UMUM INI.
129
XVII. LEMBAGA DAN PROFESI PENUNJANG PASAR MODAL
Lembaga dan Profesi Penunjang Pasar Modal yang berperan dalam Penawaran Umum ini adalah sebagai
berikut :
Akuntan Publik
PAUL HADIWINATA, HIDAJAT, ARSONO & REKAN
Jl. Barito 2 No. 31, Kebayoran Baru
Jakarta 12130
STTD
Asosiasi
Surat Penunjukkan
289/PM/STTD-AP/2001 tanggal 13 Februari 2001
Anggota IAI No. 425 berlaku s/d tahun 2008
Tanggal 14 Juni 2007
Tugas dan Kewajiban Pokok :
Melaksanakan audit berdasarkan standar auditing yang ditetapkan oleh Ikatan Akuntan Indonesia. Di
dalam standar tersebut Akuntan Publik diharuskan untuk merencanakan dan melaksanakan audit agar
memperoleh keyakinan yang memadai bahwa Laporan Keuangan bebas dari salah saji yang material.
Audit yang dilakukan oleh Akuntan Publik mencakup pemeriksaan atas pengujian bukti-bukti yang
mendukung jumlah-jumlah dan pengungkapan dalam Laporan Keuangan, audit juga meliputi penilaian
atas prinsip akuntansi yang digunakan dan estimasi signifikan yang dibuat oleh manajemen, serta penilaian
terhadap penyajian Laporan Keuangan secara keseluruhan.
Akuntan Publik bertanggung jawab atas pendapat yang diberikan dalam Laporan Keuangan yang
digunakan dalam rangka Penawaran Umum ini berdasarkan audit yang dilakukan.
Konsultan Hukum
WILLIAM, EFFENDI & CO
Jl. Blora No. 31 Menteng
Jakarta 10310
STTD
117/STTD-KH/PM/1997 tanggal 20 Maret 1997 dan 363/PM/STTD-KH/
2001 tanggal 6 April 2001
Anggota HKHPM No. 98018 dan 200126
Tanggal 7 September 2007
Asosiasi
Surat Penunjukan
Tugas dan Kewajiban Pokok :
Melakukan pemeriksaan dan penelitian atas fakta yang ada mengenai Perseroan dan keterangan lain
yang berhubungan dengan itu yang disampaikan oleh Perseroan atau pihak terkait lainnya kepada
Konsultan Hukum, hasil pemeriksaan dan penelitian hukum tersebut dimuat dalam Laporan Uji Tuntas
yang menjadi dasar Pendapat Hukum yang diberikan secara obyektif dan mandiri, serta guna meneliti
informasi yang dimuat dalam Prospektus sepanjang menyangkut segi hukum, sebagaimana diharuskan
dalam rangka penerapan prinsip-prinsip keterbukaan yang berhubungan dengan Penawaran Umum,
sesuai dengan standar profesi dan peraturan Pasar Modal yang berlaku.
Notaris
DR MISAHARDI WILAMARTA, SH, M.HUM, LL.M, SE, MM, MBA
Jl. Denpasar Raya Blok C4 No 23, Kuningan
Jakarta Selatan 12950
STTD
Surat Penunjukan
No. 10/STTD-N/PM/1996 tanggal 14 Maret 1996
Tanggal 8 Agustus 2007
130
Tugas dan Kewajiban Pokok :
Menyiapkan dan membuatkan akta-akta dalam rangka Penawaran Umum, antara lain perubahan seluruh
Anggaran Dasar Perseroan dalam rangka Penawaran Umum, Perjanjian Penjaminan Emisi Efek antara
Perseroan dengan Penjamin Pelaksana Emisi Efek dan para Penjamin Emisi Efek, Perjanjian Pengelolaan
Administrasi Efek dan Waran Seri I antara Perseroan dengan Biro Administrasi Efek, dan membuatkan
Akta Pernyataan Penerbitan Waran Seri I sesuai dengan peraturan jabatan Notaris.
Penilai Independen
PT HUTAMA PENILAI
Jl. Dr. Saharjo No. 149A
Jakarta 12980
STTD
Asosiasi
No. 26/BL/STTD-P/A/2007 tanggal 4 Juni 2007
Anggota GAPPI No. 005 berlaku s/d tanggal 31 Desember 2007
Surat Penunjukan
Tanggal 12 Juni 2007
Tugas dan Kewajiban Pokok :
Melakukan penilaian secara langsung pada lokasi aktiva tetap Perseroan dan memberikan pendapat
atas nilai pasar aktiva tetap milik Perseroan berdasarkan Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilai
Indonesia serta peraturan Pasar Modal yang berlaku dengan tujuan untuk mengungkapkan suatu
pendapatan mengenai nilai pasar atas aktiva tetap Perseroan.
Biro Administrasi Efek
PT RAYA SAHAM REGISTRA
Gedung Plaza Sentral Lantai 2
Jl Jendral Sudirman Kav. 47 – 48
Jakarta 12930
Surat Penunjukan
No. 001/L/CF-Pro/IX/07 Tanggal 24 September 2007
Tugas dan Kewajiban Pokok :
Bertanggung jawab atas penerimaan pemesanan saham berupa Daftar Pemesanan Pembelian Saham
(DPPS) dan Formulir Pemesanan Pembelian Saham (FPPS) yang telah dilengkapi dengan dokumen
sebagaimana diisyaratkan dalam pemesanan pembelian saham dan telah mendapat persetujuan dari
Penjamin Pelaksana Emisi sebagai pemesanan yang diajukan untuk diberikan penjatahan saham serta
melakukan administrasi pemesanan pembelian saham sesuai dengan aplikasi yang tersedia pada BAE.
Bersama-sama dengan Penjamin Pelaksana Emisi, BAE mempunyai hak untuk menolak pemesanan
pembelian saham yang tidak memenuhi persyaratan pemesanan dengan memperhatikan peraturan yang
berlaku.
Dalam hal terjadinya pemesanan yang melebihi jumlah saham yang ditawarkan, BAE melakukan proses
penjatahan saham dengan rumus penjatahan yang ditetapkan oleh manajer penjatahan, mencetak
Formulir Konfirmasi Penjatahan (FKP) dan menyiapkan laporan penjatahan. BAE juga bertanggung
jawab menerbitkan Surat Kolektif Saham (SKS) apabila diperlukan, dan menyusun laporan Penawaran
Umum Perdana sesuai dengan peraturan yang berlaku.
Para Lembaga dan Profesi Penunjang Pasar Modal dengan ini menyatakan bahwa tidak mempunyai
hubungan afiliasi dengan Perseroan, baik secara langsung maupun tidak langsung sebagaimana
ditentukan dalam UUPM.
131
Halaman ini sengaja dikosongkan
132
XVIII. PENDAPAT DARI SEGI HUKUM
133
Halaman ini sengaja dikosongkan
134
136
137
138
139
140
141
142
143
144
145
146
147
148
149
150
XIX. LAPORAN PENILAI
151
Halaman ini sengaja dikosongkan
136
153
154
155
156
157
158
XX. LAPORAN AUDITOR INDEPENDEN DAN LAPORAN
KEUANGAN KONSOLIDASI PERSEROAN DAN ANAK
PERUSAHAAN
159
Halaman ini sengaja dikosongkan
138
Halaman ini sengaja dikosongkan
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Neraca Konsolidasi
Per 31 Agustus 2007 dan 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
(Dalam Rupiah)
Catatan
31 Agustus 2007
31 Des. 2006
(Disajikan kembali,
Catatan 2 dan 3c )
31 Des. 2005
31 Des. 2004
(Disajikan kembali, (Disajikan kembali,
Catatan 2 dan 3c )
Catatan 2 dan 3c )
Kas dan setara kas
3e, 4
104.421.888.255
7.992.193.207
1.513.708.566
27.775.434.566
Deposito berjangka
3f, 5
48.429.464.025
7.627.649.011
15.106.757.185
1.281.661.559
Piutang usaha
3g, 6
5.130.687.585
-
-
-
7
2.669.140.043
2.393.197.300
1.521.296.098
1.846.054.986
3h, 8
1.169.524.572.980
1.183.214.716.107
591.721.517.945
548.979.581.174
3d, 9, 23
-
112.281.399.288
100.936.765.019
100.936.765.019
3l, 10c
1.337.659.474
1.250.588.412
994.563.172
878.016.267
Tanah untuk dikembangkan 3h, 11
1.194.249.696.141
1.030.025.066.737
1.552.836.358.327
1.403.283.557.060
Aktiva tetap –
(setelah dikurangi akumulasi
penyusutan sebesar
Rp 9.894.660.856 tahun 2007,
Rp 9.191.163.989 tahun 2006,
Rp 8.118.108.324 tahun 2005,
dan Rp 7.220.766.296
tahun 2004)
3i, 12
12.590.011.543
12.457.765.193
13.119.060.858
12.846.130.349
715.818.750
-
-
-
2.539.068.938.796
2.357.242.575.255
2.277.750.027.170
2.097.827.200.980
Aktiva
Piutang lain-lain
Persediaan
Piutang hubungan
istimewa
Aktiva pajak tangguhan
Aktiva lain-lain
Jumlah aktiva
13
Catatan atas laporan keuangan konsolidasi merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari laporan keuangan konsolidasi.
165
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Neraca Konsolidasi (lanjutan)
Per 31 Agustus 2007 dan 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
(Dalam Rupiah)
Catatan
31 Agustus 2007
31 Des. 2006
(Disajikan kembali,
Catatan 2 dan 3c )
31 Des. 2005
31 Des. 2004
(Disajikan kembali, (Disajikan kembali,
Catatan 2 dan 3c )
Catatan 2 dan 3c )
Hutang bank
14
Hutang usaha
15
Hutang lain-lain
16
Hutang pajak
10a
Beban masih harus dibayar
17
Uang muka penjualan
18
Hutang hubungan istimewa 19, 23
Obligasi konversi
20
Penyisihan imbalan
pasca kerja karyawan
3n, 21
647.445.397.250
50.340.834.302
16.241.248.722
4.366.858.032
3.195.517.106
271.661.134.088
174.687.634.984
-
636.951.597.250
8.955.818.115
9.943.779.529
1.471.992.375
47.499.125.286
153.441.413.832
190.412.755.361
84.000.000.000
603.903.922.614
13.146.645.141
4.203.130.242
1.926.089.322
44.174.452.722
148.724.717.814
181.412.755.361
84.000.000.000
563.736.118.772
7.108.898.022
10.658.297.208
1.157.458.742
17.922.514.615
81.884.373.689
181.412.755.361
84.000.000.000
4.458.864.913
4.168.628.039
3.315.210.571
2.926.720.889
1.172.397.489.397
1.136.845.109.787
1.084.806.923.787
950.807.137.298
7.438.458.604
6.490.607.018
6.491.324.755
6.492.263.678
24
1.398.681.000.000
-
20.000.000.000
143.500.000.000
5.000.000.000
133.500.000.000
5.000.000.000
88.000.000.000
2
-
1.050.388.888.362
1.047.922.506.591
1.047.494.043.365
2
(39.695.516.305)
-
-
-
247.507.100
17.970.088
29.272.037
33.756.639
Jumlah ekuitas
1.359.232.990.795
1.213.906.858.450
1.186.451.778.628
1.140.527.800.004
Jumlah kewajiban, hak
minoritas dan ekuitas
2.539.068.938.796
2.357.242.575.255
2.277.750.027.170
2.097.827.200.980
Kewajiban, hak minoritas
dan ekuitas
Kewajiban
Jumlah kewajiban
Hak minoritas
22
Ekuitas
Modal saham - nilai nominal
Rp 1.000 per saham. Modal dasar
sebesar 2.400.000.000 saham (2007);
20.000.000 saham (2006, 2005 dan
2004). Telah ditempatkan dan
disetor penuh 1.398.681.000 saham
(2007); 20.000.000 saham (2006);
5.000.000 saham (2005 dan 2004) 23
Modal disetor lainnya
Modal proforma berasal dari
restrukturisasi entitas
sepengendali
Selisih transaksi
entitas sepengendali
Saldo laba yang belum
ditentukan penggunaanya
Catatan atas laporan keuangan konsolidasi merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari laporan keuangan konsolidasi.
166
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Laporan Laba Rugi Konsolidasi
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
(Dalam Rupiah)
Catatan
31 Agustus 2007
(Catatan 2
dan 3c)
( 8 bulan )
31 Des. 2006
(Disajikan kembali,
Catatan 2 dan 3c )
( 12 bulan )
31 Des. 2005
(Disajikan kembali,
Catatan 2 dan 3c )
( 12 bulan )
31 Des. 2004
(Disajikan kembali,
Catatan 2 dan 3c )
( 12 bulan )
3k, 25
3h, 26
182.384.908.422
146.883.324.844
152.016.439.238
121.069.013.060
116.772.211.064
84.602.787.404
96.802.731.279
67.681.482.745
35.501.583.578
30.947.426.178
32.169.423.660
29.121.248.534
Beban penjualan
Beban umum dan
administrasi
12.959.264.452
9.006.884.407
11.057.708.590
9.043.843.241
13.957.519.542
20.311.886.351
18.230.950.907
16.716.832.273
Jumlah beban usaha
26.916.783.994
29.318.770.758
29.288.659.497
25.760.675.514
8.584.799.584
1.628.655.420
2.880.764.163
3.360.573.020
1.825.170.781
(4.958.832.106)
(697.756.689)
711.460.931
(511.017.961)
(544.607.000)
(76.154.545)
738.324.888
(3.632.585.019)
123.500.000
196.488.764
765.002.383
(391.504.003)
(1.150.000.000)
185.500.000
499.287.146
(3.831.418.014)
(420.318.575)
(2.574.271.367)
(91.714.474)
4.753.381.570
1.208.336.845
306.492.796
3.268.858.546
1.066.468.700
(87.071.062)
(256.025.240)
(116.546.905)
(191.168.022)
979.397.638
(256.025.240)
(116.546.905)
(191.168.022)
3.773.983.932
1.464.362.085
423.039.701
3.460.026.568
(5.724.556)
717.737
938.923
(45.665)
3.768.259.376
1.465.079.822
423.978.624
3.459.980.903
Penjualan
Beban pokok penjualan
Laba kotor
Beban usaha
27
Laba usaha
Pendapatan/(beban) lain-lain
Pendapatan bunga
Beban bunga
Provisi bank
Laba penjualan aktiva tetap
Lainnya
12
Jumlah pendapatan/
(beban) lain-lain
Laba sebelum
beban pajak
Beban (penghasilan) pajak
10b
Pajak kini
Pajak tangguhan
Jumlah beban (penghasilan)
pajak
Laba bersih sebelum
hak minoritas
Bagian hak minoritas
atas (laba)/rugi bersih
Anak Perusahaan
22
Laba bersih
Laba per saham setelah
efek penyesuaian proforma
28
2,75
1,10
0,33
2,77
Laba (rugi) per saham sebelum
efek penyesuaian proforma
28
11,48
(2,26)
(0,89)
3,85
Catatan atas laporan keuangan konsolidasi merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari laporan keuangan konsolidasi.
167
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Laporan Perubahan Ekuitas Konsolidasi
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
(Dalam Rupiah)
Catatan
Saldo 1 Januari 2004
Penyesuaian yang timbul dari transaksi
restrukturisasi entitas sepengendali
Saldo 1 Januari 2004 - disajikan
kembali (catatan 2 dan 3c)
Peningkatan modal disetor lainnya
24
Laba bersih tahun berjalan - 2004
Modal
saham
Modal
disetor
lainnya
Modal proforma
berasal dari
restrukturisasi
entitas sepengendali
Selisih
transaksi
entitas
sepengendali
Saldo laba
yang belum
ditentukan
penggunaannya
Jumlah
ekuitas
5.000.000.000
48.950.000.000
-
-
14.522.890
53.964.522.890
-
-
1.082.073.114.656
-
-
1.082.073.114.656
5.000.000.000
48.950.000.000
1.082.073.114.656
-
14.522.890
1.136.037.637.546
-
39.050.000.000
-
-
-
39.050.000.000
-
-
-
-
3.459.980.903
3.459.980.903
Laba proforma berasal
dari restrukturisasi
entitas sepengendali
2
-
-
3.440.747.154
-
(3.440.747.154)
-
Perubahan proforma ekuitas
Anak Perusahaan
2
-
-
(38.019.818.445)
-
-
(38.019.818.445)
Saldo 31 Desember 2004 - disajikan
kembali (catatan 2 dan 3c)
2
5.000.000.000
88.000.000.000
1.047.494.043.365
-
33.756.639
1.140.527.800.004
-
45.500.000.000
-
-
-
45.500.000.000
-
-
-
-
423.978.624
423.978.624
-
-
428.463.226
-
(428.463.226)
-
5.000.000.000
133.500.000.000
1.047.922.506.591
-
29.272.037
1.186.451.778.628
Peningkatan modal disetor lainnya
24
Laba bersih tahun berjalan - 2005
Laba proforma berasal
dari restrukturisasi
entitas sepengendali
2
Saldo 31 Desember 2005 - disajikan
kembali (catatan 2 dan 3c)
Peningkatan modal saham
23
15.000.000.000
-
-
-
-
15.000.000.000
Peningkatan modal disetor lainnya
24
-
10.000.000.000
-
-
-
10.000.000.000
Laba bersih tahun berjalan - 2006
-
-
-
-
1.465.079.822
1.465.079.822
Laba proforma berasal
dari restrukturisasi
entitas sepengendali
-
-
1.476.381.771
-
(1.476.381.771)
-
-
-
990.000.000
-
-
990.000.000
20.000.000.000
143.500.000.000
1.050.388.888.362
-
17.970.088
1.213.906.858.450
Perubahan proforma ekuitas
Anak Perusahaan
2
Saldo 31 Desember 2006 - disajikan
kembali (catatan 2 dan 3c)
Peningkatan modal disetor lainnya
24
-
48.500.000.000
-
-
-
48.500.000.000
Peningkatan modal saham
23
1.186.681.000.000
-
-
-
-
1.186.681.000.000
192.000.000.000
(192.000.000.000)
-
-
-
-
Pemindahbukuan modal disetor
lainnya ke akun modal saham
Laba bersih untuk periode delapan
bulan yang berakhir pada tanggal
31 Agustus 2007
-
-
-
-
3.768.259.376
3.768.259.376
Laba performa entitas sepengedali
2
-
-
3.538.722.364
-
(3.538.722.364)
-
Perubahan proforma ekuitas
Anak Perusahaan
2
-
-
93.057.872.969
-
-
93.057.872.969
Perolehan Anak Perusahaan
-
-
-
(1.186.681.000.000)
Reversal modal performa
-
-
(1.146.985.483.695)
1.146.985.483.695
-
-
1.398.681.000.000
-
-
(39.695.516.305)
247.507.100
1.359.232.990.795
Saldo 31 Agustus 2007
- (1.186.681.000.000)
Catatan atas laporan keuangan konsolidasi merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari laporan keuangan konsolidasi.
168
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Laporan Arus Kas Konsolidasi
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
(Dalam Rupiah)
Catatan
31 Agustus 2007
(Catatan 2
dan 3c)
( 8 bulan )
31 Des. 2006
(Disajikan kembali,
Catatan 2 dan 3c )
( 12 bulan )
31 Des. 2005
(Disajikan kembali,
Catatan 2 dan 3c )
( 12 bulan )
31 Des. 2004
(Disajikan kembali,
Catatan 2 dan 3c )
( 12 bulan )
295.668.945.616
158.962.236.680
186.362.226.313
117.979.426.212
Arus kas dari aktivitas
operasi
Penerimaan kas dari pelanggan
Pembayaran kas kepada :
Direksi dan karyawan
Kontraktor, pemasok dan
operasional
(9.080.497.180)
(12.795.603.775)
(10.865.069.445)
(9.243.807.016)
(96.055.111.263)
(48.233.358.036)
(118.647.097.597)
(110.386.878.569)
Kas dari(digunakan
untuk) operasi
190.533.337.173
97.933.274.869
56.850.059.271
(1.651.259.373)
(51.882.630.429)
1.825.170.781
(46.827.796.135)
711.460.931
(17.803.115.664)
738.324.888
(5.348.490.789)
765.002.383
6.479.154.864
3.406.745.683
626.423.852
146.955.032.389
55.223.685.348
40.411.692.347
(5.882.443.985)
-
-
-
4.575.000
-
-
-
(1.200.000.000)
(69.756.665.323)
(835.743.217)
-
(72.670.063.612)
(411.760.000)
-
(96.568.400.184)
(1.407.272.537)
123.500.000
(46.285.599.340)
(1.523.222.576)
185.500.000
(40.801.815.014)
7.479.108.174
(13.825.095.626)
(386.827.500)
(111.394.223.554)
(65.602.715.438)
(111.677.268.347)
(49.205.574.416)
10.493.800.000
-
(5.887.851.000)
15.000.000.000
(496.150.000)
-
31.929.374.981
-
10.000.000.000
-
-
-
48.500.000.000
10.990.000.000
45.500.000.000
39.050.000.000
875.086.213
(3.244.634.269)
-
-
(9.000.000.000)
-
-
-
60.868.886.213
16.857.514.731
45.003.850.000
70.979.374.981
96.429.695.048
7.992.193.207
6.478.484.641
1.513.708.566
(26.261.726.000)
27.775.434.566
15.891.356.580
11.884.077.986
104.421.888.255
7.992.193.207
1.513.708.566
27.775.434.566
Pembayaran bunga
Penerimaan bunga
Penerimaan dari pihak lain yang
bukan pelanggan
Kas bersih dari (digunakan
untuk) aktivitas operasi
352.303.794
Arus kas dari aktivitas investasi
Saldo kas Anak Perusahaan
yang dikonsolidasi
Pembayaran perolehan saham
Anak Perusahaan
Penambahan tanah untuk
dikembangkan
11
Penambahan aktiva tetap
Hasil penjualan aktiva tetap
(Kenaikan)/penurunan
deposito berjangka
5
Kas bersih dari (digunakan untuk)
aktivitas investasi
Arus kas dari
aktivitas pendanaan
Kenaikan (penurunan)
hutang bank
14
Peningkatan modal disetor
Peningkatan modal disetor
Anak Perusahaan
Peningkatan modal
disetor lainnya
24
Kenaikan/(penurunan) piutang
hubungan istimewa
Kenaikan/(penurunan) hutang
hubungan istimewa
Kas bersih dari (digunakan untuk)
aktivitas pendanaan
Kenaikan/(penurunan) bersih
kas dan setara kas
Kas dan setara kas awal tahun
Kas dan setara kas
akhir tahun
4
Catatan atas laporan keuangan konsolidasi merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari laporan keuangan konsolidasi.
169
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Laporan Arus Kas Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
(Dalam Rupiah)
31 Agustus 2007
(Catatan 2
dan 3c)
( 8 bulan )
31 Des. 2006
(Disajikan kembali,
Catatan 2 dan 3c )
( 12 bulan )
31 Des. 2005
(Disajikan kembali,
Catatan 2 dan 3c )
( 12 bulan )
31 Des. 2004
(Disajikan kembali,
Catatan 2 dan 3c )
( 12 bulan )
Kapitalisasi beban bunga pinjaman
ke akun persediaan
42.870.321.054
37.002.986.427
18.469.198.460
12.319.099.472
Kapitalisasi beban bunga pinjaman
ke akun tanah untuk
dikembangkan
4.337.977.267
50.791.356.981
52.978.401.083
31.842.933.574
Kenaikan hutang bank akibat
kapitalisasi tunggakan bunga
yang dijadwalkan
-
38.935.525.636
-
-
Pemindahbukuan tanah untuk
dikembangkan ke persediaan
-
646.272.712.183
-
-
Penyelesaian hutang hubungan istimewaWall Street Ltd, dengan piutang pada
PT Argo Pantes Tbk.
50.996.140.000
-
-
-
Pembelian tanah mentah yang
pendanaannya menggunakan
piutang PT Argo Pantes Tbk
49.000.000.000
-
-
Penyelesaian hutang kontraktor
dengan surat aksep – PT Cahaya
Alam Raya
10.469.548.056
-
-
-
Pemindahbukuan biaya masih harus
dibayar - bunga pinjaman ke akun
hutang hubungan istimewa Wall Street Ltd.
44.271.019.623
-
-
-
Pemindahbukuan obligasi konversi
menjadi modal disetor Anak
Perusahaan – PT Duta Prakarsa
Development
84.000.000.000
-
-
-
1.186.681.000.000
-
-
-
Catatan
Pengungkapan tambahan :
Transaksi yang tidak
mempengaruhi kas terutama :
Peningkatan modal dengan
inbreng saham
-
Catatan atas laporan keuangan konsolidasi merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari laporan keuangan konsolidasi.
170
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
1.
Umum
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) (selanjutnya disebut Perusahaan) didirikan
berdasarkan akta Notaris Ny. Erly Soehandjojo SH, No. 15 tanggal 3 November 1993. Anggaran dasar Perusahaan
telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir berdasarkan akta No. 256 tanggal 10 November 1997 oleh Erly
Soehandjojo SH, Notaris di Jakarta. Perubahan anggaran dasar ini telah disahkan oleh Menteri Hukum Republik
Indonesia dengan Surat Keputusan No. C2-4967.HT.01.04-TH.1998 tanggal 12 Mei 1998. Berdasarkan akta Notaris
Misahardi Wilamarta SH, No. 94 tanggal 23 April 2007, modal dasar Perusahaan ditingkatkan dari Rp 20 milyar
menjadi Rp 250 milyar. Perubahan anggaran dasar ini telah mendapat persetujuan dari Menteri Kehakiman dan Hak
Asasi Manusia Republik Indonesia dengan surat keputusan No. W7-05242.HT.01.04-TH.2007 tanggal 8 Mei 2007.
Berdasarkan akta No. 111 tanggal 23 Agustus 2007 yang dibuat oleh Notaris Misahardi Wilamarta SH, Perusahaan
telah meningkatkan modal dasarnya dari Rp 250 milyar menjadi Rp 2.400 milyar, dan merubah nama Perusahaan dari
PT Adhihutama Manunggal menjadi PT Alam Sutera Realty, dan telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dan
Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan surat keputusan No. W7.09419.HT.01.04-TH.2007 tanggal 27
Agustus 2007.
Berdasarkan akte Notaris Misahardi Wilamarta SH, No. 162 tanggal 29 Agustus 2007 yang telah disetujui oleh
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No. W7-09583.HT.01.04-TH.2007 tanggal 30 Agustus
2007, maksud dan tujuan didirikan Perusahaan adalah berusaha dalam bidang pembangunan dan pengelolaan
perumahan. Pada saat ini Perusahaan memiliki tanah untuk dikembangkan yang terletak di Serpong, Kabupaten
Tangerang, Provinsi Banten dan Cianjur, Provinsi Jawa Barat dan masih dalam tahap pembelian tanah untuk proyek
Kawasan Alam Sutera serta memiliki beberapa Anak Perusahaan.
Perusahaan dan Anak Perusahaan (bersama-sama disebut “Grup”) berkedudukan di Wisma Argo Manunggal, Jl. Jend.
Gatot Subroto Kav. 22 Jakarta dan mempunyai proyek real estat yang berkedudukan di Kecamatan Serpong,
Kecamatan Pinang, Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten dan Kecamatan Cibitung, Kabupaten Bekasi, Provinsi
Jawa Barat serta memiliki tanah untuk dikembangkan yang terletak di Kecamatan Serpong, Kecamatan Pasar Kemis,
Kabupaten Tangerang Provinsi Banten serta Kecamatan Cibitung, Kabupaten Bekasi dan Kecamatan Pacet,
Kabupaten Cianjur, Provinsi Jawa Barat.
Perusahaan mulai melakukan kegiatan operasional dengan pembelian tanah sejak tahun 1999.
Proyek real estat utama yang dimiliki oleh Perusahaan dan Anak Perusahaan pada saat ini adalah proyek Kawasan
Alam Sutera.
Anak Perusahaan yang dikonsolidasi adalah sebagai berikut :
Kegiatan utama
Kedudukan
Tahun
mulai operasi
PT Delta Mega Persada
real estat
Jakarta
Belum operasional
PT Duta Prakarsa Development
real estat
Jakarta
Belum operasional
konsultasi dan investasi
Jakarta
Belum operasional
Nama Anak Perusahaan
Anak perusahaan yang dimiliki
secara langsung :
PT Nusa Cipta Pratama
Anak perusahaan yang dimiliki
secara tidak langsung :
Melalui PT Nusa Cipta Pratama dan
PT Duta Prakarsa Development :
PT Alfa Goldland Realty
real estat
Jakarta
1994
Melalui PT Alfa Goldland Realty :
PT Nusa Raya Mitratama
real estat
Jakarta
1996
171
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
1.
U m u m (lanjutan)
Persentase pemilikan
Nama Anak Perusahaan
Anak perusahaan yang dimiliki
secara langsung :
2007
%
2006
%
2005
%
2004
%
PT Delta Mega Persada
98,91
98,91
98,91
98,91
PT Duta Prakarsa Development
98,95
98,95
98,95
98,95
PT Nusa Cipta Pratama dan
Anak Perusahaan
99,98
99,98
99,98
99,98
Melalui PT Nusa Cipta Pratama dan
PT Duta Prakarsa Development :
PT Alfa Goldland Realty
99,83
99,83
99,83
99,83
Melalui PT Alfa Goldland Realty :
PT Nusa Raya Mitratama
99,82
99,82
99,82
99,82
Anak perusahaan yang dimiliki
secara tidak langsung :
Aktiva Bersih (dalam Ribuan Rupiah)
Nama Anak Perusahaan
2007
2006
2005
2004
579.378.486
579.043.972
579.153.942
579.254.484
90.008.553
(4.497.932)
(5.709.731)
(5.783.507)
485.357.604
482.254.742
480.891.125
480.436.904
Melalui PT Nusa Cipta Pratama dan
PT Duta Prakarsa Development :
PT Alfa Goldland Realty
564.344.335
560.735.549
559.149.378
558.620.855
Melalui PT Alfa Goldland Realty :
PT Nusa Raya Mitratama
500.308.741
21.119.383
21.528.073
21.912.881
Anak perusahaan yang dimiliki
secara langsung :
PT Delta Mega Persada
PT Duta Prakarsa Development
PT Nusa Cipta Pratama dan
Anak Perusahaan
Anak perusahaan yang dimiliki
secara tidak langsung :
172
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
(Dalam Rupiah)
1.
U m u m (lanjutan)
Berdasarkan akta Notaris Erly Soehandjojo SH, No. 10 tanggal 21 Januari 2004 dan akta Notaris Misahardi Wilamarta
SH, No. 111 tanggal 23 Agustus 2007, susunan Dewan Komisaris dan Direksi Perusahaan adalah sebagai berikut :
31 Agustus 2007
31 Des. 2006
31 Des. 2005
31 Des. 2004
Dewan komisaris
Komisaris Utama
Komisaris
Komisaris
:
:
:
Tn. Marzuki Usman
Tn. Agus Eliadarius
Tn. Emil Syarief Husen
Tn. Karman Widjaya
Tn. The Nicholas
-
Tn. Karman Widjaya
Tn. The Nicholas
-
Tn.Karman Widjaya
Tn. The Nicholas
-
Direktur Utama
:
Tn. Tri Ramadi
Direktur
:
Tn. Ir. Soelaeman
Soemawinata
Tn. Harjanto
Tirtohadiguno
Tn. Hungkang
Sutedja
Tn. Harjanto
Tirtohadiguno
Tn. Hungkang
Sutedja
Tn. Harjanto
Tirtohadiguno
Tn. Hungkang
Sutedja
Dewan Direksi
Gaji dan tunjangan yang dibayarkan kepada dewan komisaris dan direksi Perusahaan dan Anak Perusahaan sebesar
Rp 1.296.000.000, Rp 1.589.554.000, Rp 1.351.875.000, dan Rp 1.212.294.000 masing-masing untuk periode
delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31
Desember 2006, 2005 dan 2004 (tidak diaudit).
Perusahaan dan Anak Perusahaan memiliki 516 orang, 504 orang, 509 orang, dan 455 orang karyawan masingmasing pada tanggal-tanggal 31 Agustus 2007, 31 Desember 2006, 2005 dan 2004 (tidak diaudit).
Sampai dengan tanggal laporan keuangan ini, Perusahaan belum membentuk komite audit.
2.
Restrukturisasi entitas sepengendali
Pada tahun 2007, Perusahaan melakukan berbagai transaksi yang merupakan transaksi restrukturisasi entitas
sepengendali sebagai berikut :
-
Pada tanggal 23 Agustus 2007, Perusahaan telah meningkatkan modal saham dengan menerima inbreng
kepemilikan saham PT Tangerang Fajar Industrial Estate pada PT Duta Prakarsa Development sebesar
94.000.000 lembar saham senilai Rp 94 Milyar atau dengan kepemilikan sebesar 98,95 %.
-
Pada tanggal 23 Agustus 2007, Perusahaan telah meningkatkan modal saham dengan menerima inbreng
kepemilikan saham PT Manunggal Prima Development, PT Bukit Asri Padang Golf; PT Tangerang Fajar
Industrial Estate pada PT Delta Mega Persada masing-masing sebesar 266.480.000 saham, 106.190.000
saham, dan 204.095.000 saham masing-masing senilai Rp 266.480.000.000, Rp 106.190.000.000, dan Rp
204.095.000.000 atau dengan kepemilikan masing-masing sebesar 45,70%, 18,21% dan 35,00%.
-
Pada tanggal 23 Agustus 2007, Perusahaan telah meningkatkan modal saham dengan menerima inbreng
kepemilikan saham PT Argo Manunggal Land Development pada PT Nusa Cipta Pratama sebesar 515.916.000
lembar saham senilai Rp 515.916.000.000 atau dengan kepemilikan sebesar 99,98 %.
Perusahaan dan Anak Perusahaan sebelum dan setelah inbreng saham-saham tersebut merupakan PerusahaanPerusahaan yang baik langsung maupun tidak langsung dikendalikan oleh PT Selaras Citamanunggal dimana
pemegang saham mayoritasnya adalah PT Tunas Koralindo melalui pemilikan saham dan atau kemampuan
menunjuk atau memberhentikan mayoritas pengurus, dan atau mempunyai hak suara yang melebihi 50% pada
Perusahaan-Perusahan tersebut, sehingga transaksi tersebut merupakan transaksi entitas sepengendali .
173
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
(Dalam Rupiah)
2.
Restrukturisasi entitas sepengendali (lanjutan)
Rincian jumlah lembar saham, harga perolehan dan bagian proporsional saham atas nilai buku aktiva bersih Anak
Perusahaan pada saat diakuisisi adalah sebagai berikut :
PT Nusa Cipta Pratama
PT Delta Mega Persada
PT Duta Prakarsa Development
Jumlah
Jumlah
Lembar saham
Harga
Perolehan
Bagian
proporsional
saham atas
nilai buku
aktiva bersih
515.916.000
576.765.000
94.000.000
515.916.000.000
576.765.000.000
94.000.000.000
485.263.545.407
572.660.843.428
89.061.094.860
Selisih
transaksi
entitas
sepengendali
(30.652.454.593)
(4.104.156.572)
(4.938.905.140)
1.186.681.000 1.186.681.000.000 1.146.985.483.695 (39.695.516.305)
Neraca konsolidasi sebelum dan sesudah restrukturisasi pada tanggal-tanggal 31 Agustus 2007, dan 31 Desember
2006, 2005, dan 2004 adalah sebagai berikut :
31 Agustus
Sebelum Restrukturisasi
(dalam ribuan Rupiah)
31 Desember
31 Agustus
Setelah Restrukturisasi
(dalam ribuan Rupiah)
31 Desember
2007
2006
2005
2004
2007
2006
2005
2004
11.401.857
-
95.572
-
66.228
-
108.702
-
104.421.888
48.429.464
5.130.688
2.669.140
1.169.524.573
7.992.193
7.627.649
2.393.197
1.183.214.716
1.513.709
15.106.757
1.521.296
591.721.518
27.775.435
1.281.662
1.846.055
548.979.581
-
-
-
-
1.337.659
112.281.399
1.250.588
100.936.765
994.563
100.936.765
878.016
Aktiva
Kas dan setara kas
Deposito berjangka
Piutang usaha
Piutang lain-lain
Persediaan
Piutang hubungan
istimewa
Aktiva pajak tangguhan
Tanah untuk
dikembangkan
Aktiva tetap – bersih
Penyertaan pada
anak perusahaan
Aktiva lain-lain
270.938.976
404.922
163.033.987
388.411
138.463.044
-
92.925.055
1.194.249.696
12.590.012
1.030.025.067
12.457.766
1.552.836.358
13.119.061
1.403.283.557
12.846.130
1.146.985.484
715.819
-
-
-
715.819
-
-
-
Jumlah aktiva
1.430.447.058
163.517.970
138.529.272
93.033.757
2.539.068.939
2.357.242.575
2.277.750.027
2.097.827.201
Kewajiban, hak minoritas
dan ekuitas
Kewajiban
Hutang bank
Hutang usaha
Hutang lain-lain
Hutang pajak
Beban masih
harus dibayar
Uang muka penjualan
Hutang hubungan
istimewa
Obligasi konversi
Penyisihan imbalan
pasca kerja
karyawan
70.457.675
715.819
484
-
-
-
647.445.397
50.340.834
16.241.249
4.366.858
636.951.597
8.955.818
9.943.780
1.471.992
603.903.923
13.146.645
4.203.130
1.926.089
563.736.119
7.108.898
10.658.297
1.157.459
40.089
-
-
-
-
3.195.517
271.661.134
47.499.125
153.441.414
44.174.453
148.724.718
17.922.515
81.884.373
-
-
-
-
174.687.635
-
190.412.756
84.000.000
181.412.755
84.000.000
181.412.755
84.000.000
-
-
-
-
4.458.865
4.168.628
3.315.211
2.926.721
Jumlah kewajiban
71.214.067
-
-
-
1.172.397.489
1.136.845.110
1.084.806.924
950.807.137
174
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
(Dalam Rupiah)
2.
Restrukturisasi entitas sepengendali (lanjutan)
31 Agustus
Hak minoritas
Sebelum Restrukturisasi
(dalam ribuan Rupiah)
31 Desember
31 Agustus
2007
(Delapan Bulan)
2006
(Satu Tahun)
2005
(Satu Tahun)
2004
(Satu Tahun)
-
-
-
-
1.398.681.000
-
20.000.000
143.500.000
5.000.000
133.500.000
5.000.000
88.000.000
2007
(Delapan Bulan)
Setelah Restrukturisasi
(dalam ribuan Rupiah)
31 Desember
2006
(Satu Tahun)
2005
(Satu Tahun)
2004
(Satu Tahun)
7.438.459
6.490.607
6.491.324
6.492.264
1.398.681.000
-
20.000.000
143.500.000
5.000.000
133.500.000
5.000.000
88.000.000
Ekuitas
Modal saham
– nilai nominal
Modal disetor lainnya
Modal proforma berasal
dari restrukturisasi
entitas sepengendali
Selisih transaksi
entitas sepengendali
Saldo laba yang belum
ditentukan
penggunaanya
-
-
-
-
-
1.050.388.888
1.047.922.507
1.047.494.043
(39.695.516)
-
-
-
(39.695.516)
-
-
-
247.507
17.970
29.272
33.757
247.507
17.970
29.272
33.757
Jumlah ekuitas
1.359.232.991
163.517.970
138.529.272
93.033.757
1.359.232.991
1.213.906.858
1.186.451.779
1.140.527.800
Jumlah kewajiban,
hak dan ekuitas
1.430.447.058
163.517.970
138.529.272
93.033.757
2.539.068.939
2.357.242.575
2.277.750.027
2.097.827.201
Laporan laba rugi sebelum dan sesudah restruturisasi untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal
31 Agustus 2007, dan tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004 adalah sebagai
berikut :
31 Agustus
Sebelum Restrukturisasi
(dalam ribuan Rupiah)
31 Desember
31 Agustus
2007
(Delapan Bulan)
2006
(Satu Tahun)
2005
(Satu Tahun)
2004
(Satu Tahun)
-
-
-
-
2007
(Delapan Bulan)
Setelah Restrukturisasi
(dalam ribuan Rupiah)
31 Desember
2006
(Satu Tahun)
2005
(Satu Tahun)
2004
(Satu Tahun)
182.384.908
152.016.439
116.772.211
96.802.731
Penjualan
Beban pokok
penjualan
-
-
-
-
146.883.325
121.069.013
84.602.787
67.681.483
Laba kotor
-
-
-
-
35.501.583
30.947.426
32.169.424
29.121.248
Beban usaha
Beban penjualan
Beban umum dan
administrasi
-
-
-
-
12.959.264
9.006.885
11.057.708
9.043.843
296.025
11.239
5.279
3.084
13.957.520
20.311.886
18.230.952
16.716.832
Jumlah beban usaha
296.025
11.239
5.279
3.084
26.916.784
29.318.771
29.288.660
25.760.675
(296.025)
(11.239)
(5.279)
(3.084)
8.584.799
1.628.655
2.880.764
3.360.573
526.828
(1.266)
299
(362)
1.225
(431)
22.764
(446)
1.825.171
(4.958.832)
-
711.461
(511.018)
(544.607)
738.325
(3.632.585)
-
765.002
(391.504)
(1.150.000)
-
-
-
-
(697.757)
(76.154)
123.500
196.489
185.500
499.288
Jumlah pendapatan/
(beban) lain-lain
525.562
(63)
794
22.318
(3.831.418)
(420.318)
(2.574.271)
(91.714)
Laba sebelum
beban pajak
229.537
(11.302)
(4.485)
19.234
4.753.381
1.208.337
306.493
3.268.859
Laba usaha
Pendapatan/(beban)
lain-lain
Pendapatan bunga
Beban bunga
Provisi bank
Laba penjualan
aktiva tetap
Lainnya
175
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
(Dalam Rupiah)
2.
Restrukturisasi entitas sepengendali (lanjutan)
31 Agustus
2007
(Delapan Bulan)
Sebelum Restrukturisasi
(dalam ribuan Rupiah)
31 Desember
31 Agustus
2006
(Satu Tahun)
2005
(Satu Tahun)
2004
(Satu Tahun)
2007
(Delapan Bulan)
Setelah Restrukturisasi
(dalam ribuan Rupiah)
31 Desember
2006
(Satu Tahun)
2005
(Satu Tahun)
2004
(Satu Tahun)
Beban (penghasilan) pajak
Pajak kini
Pajak tangguhan
-
-
-
-
1.066.468
(87.071)
(256.025)
(116.547)
(191.168)
Jumlah beban
(penghasilan) pajak
-
-
-
-
979.397
(256.025)
(116.547)
(191.168)
Laba bersih sebelum
hak minoritas
229.537
(11.302)
(4.485)
19.234
3.773.984
1.464.362
423.040
-
-
-
-
(5.724)
718
939
(46)
229.537
(11.302)
(4.485)
19.234
3.768.260
1.465.080
423.979
3.459.981
Bagian hak minoritas
atas (laba)/rugi bersih
Anak Perusahaan
Laba bersih
3.
.
3.460.027
Ikhtisar kebijakan akuntansi penting
Berikut ini adalah kebijakan akuntansi signifikan yang diterapkan dalam penyusunan laporan keuangan konsolidasi
Perusahaan dan Anak Perusahaan, yang sesuai dengan prinsip akuntansi yang berlaku umum di Indonesia.
a.
Dasar pengukuran dan penyajian laporan keuangan konsolidasi
Laporan keuangan Perusahaan dan Anak Perusahaan (bersama-sama disebut “Grup”) disusun sesuai dengan
Prinsip Akuntansi yang berlaku umum di Indonesia, yaitu Standar Akuntansi Keuangan, Peraturan No. G.VIII.7
lampiran Keputusan Badan Pengawas Pasar Modal (Bapepam) No. Kep-06/PM/2000 tanggal 13 Maret 2000
tentang Pedoman Penyajian Laporan Keuangan dan Surat Edaran Bapepam No. SE-02/PM/2002 tanggal 27
Desember 2002 tentang Pedoman Penyajian dan Pengungkapan Laporan Keuangan Emiten atau Perusahaan
Publik. Laporan keuangan tersebut disajikan menurut konsep nilai historis (harga perolehan), kecuali beberapa
akun tertentu disusun berdasarkan pengukuran lain sebagaimana diuraikan dalam kebijakan akuntansi masingmasing akun tersebut.
Laporan arus kas konsolidasi disusun dengan menggunakan metode langsung dengan mengelompokkan arus kas
atas dasar aktivitas operasi, investasi dan pendanaan.
Mata uang pelaporan yang digunakan dalam penyusunan laporan keuangan konsolidasi ini adalah Rupiah.
Angka-angka yang disajikan dalam catatan atas laporan keuangan konsolidasi dalam Rupiah penuh, kecuali
dinyatakan secara khusus.
Penyusunan laporan keuangan sesuai dengan prinsip akuntansi yang berlaku umum mengharuskan manajemen
untuk membuat estimasi dan asumsi yang mempengaruhi jumlah aktiva dan kewajiban dan pengungkapan
aktiva dan kewajiban kontinjen pada tanggal laporan keuangan konsolidasi serta jumlah pendapatan dan beban
selama periode pelaporan. Hasil sebenarnya mungkin berbeda dari jumlah yang diestimasi.
176
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
3.
Ikhtisar kebijakan akuntansi penting (lanjutan)
b. Prinsip konsolidasi
Laporan keuangan konsolidasi menggabungkan seluruh Perusahaan yang dikendalikan oleh induk Perusahaan.
Pengendalian (control) dianggap ada apabila induk Perusahaan memiliki baik secara langsung atau tidak
langsung (melalui Anak Perusahaan), lebih dari 50% hak suara pada suatu Perusahaan. Walaupun suatu
Perusahaan memiliki hak suara 50% atau kurang, pengendalian tetap dianggap ada apabila dapat dibuktikan
adanya salah satu kondisi berikut :
•
•
•
•
Mempunyai hak suara yang lebih dari 50% berdasarkan suatu perjanjian dengan investor lainnya;
Mempunyai hak untuk mengatur dan menentukan kebijakan finansial dan operasional Perusahaan
berdasarkan anggaran dasar atau perjanjian;
Mampu menunjuk atau memberhentikan mayoritas pengurus Perusahaan;
Mampu menguasai suara mayoritas dalam rapat pengurus.
Seluruh transaksi dan saldo yang material antara Perusahaan dan Anak Perusahaan telah dieliminasi dalam
penyusunan laporan keuangan konsolidasi.
c. Akuntansi restrukturisasi entitas sepengendali
Transaksi restrukturisasi antara entitas sepengendali berupa pengalihan aktiva, kewajiban, saham, atau
instrument kepemilikan lainnya yang dilakukan dalam rangka reorganisasi entitas-entitas yang berada dalam
suatu kelompok usaha yang sama tidak mengakibatkan perubahan substansi ekonomi kepemilikan, dan oleh
karena itu, transaksi tersebut tidak menimbulkan laba atau rugi bagi seluruh kelompok Perusahaan maupun bagi
entitas individu dalam kelompok Perusahaan tersebut. Berdasarkan PSAK No. 38 (revisi 2004), “Akuntansi
Restrukturisasi Entitas Sepengendali”, transaksi tersebut harus dicatat sesuai dengan nilai buku seperti
penggabungan usaha berdasarkan metode penyatuan kepemilikan (pooling of interests method).
Dalam menerapkan metode penyatuan kepemilikan, unsur-unsur laporan keuangan dari entitas-entitas yang
direstrukturisasi untuk periode terjadinya restrukturisasi tersebut dan untuk periode perbandingan yang
disajikan, harus disajikan sedemikian rupa seolah-olah Perusahaan tersebut telah tergabung sejak permulaan
periode perbandingan yang disajikan tersebut. Selisih antara harga pengalihan dengan nilai buku dalam
transaksi restrukturisasi entitas sepengendali dicatat dalam akun “Selisih Nilai Transaksi Restrukturisasi Entitas
Sepengendali” yang disajikan sebagai bagian dari ekuitas pada neraca konsolidasi.
Jika substansi sepengendalian antara entitas yang pernah melakukan transaksi restrukturisasi entitas
sepengendali tersebut telah hilang atau terjadi pelepasan aktiva, kewajiban, saham, atau instrumen kepemilikan
lainnya yang mendasari terjadinya selisih nilai transaksi entitas sepengendali kepada pihak lain yang tidak
sepengendali, maka saldo akun selisih nilai transaksi resrukturisasi entitas sepengendali dicatat sebagai laba atau
rugi yang direalisasi pada laporan laba rugi konsolidasi.
177
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
3.
Ikhtisar kebijakan akuntansi penting (lanjutan)
d. Transaksi dengan pihak-pihak yang mempunyai hubungan istimewa
Perusahaan melakukan transaksi dengan pihak-pihak yang mempunyai hubungan istimewa. Pihak-pihak yang
mempunyai hubungan istimewa adalah:
1). Perusahaan yang melalui satu atau lebih perantara (intermediaries), mengendalikan, atau dikendalikan
oleh, atau berada di bawah pengendalian bersama, dengan Perusahaan (termasuk holding companies,
subsidiaries dan fellow subsidiaries);
2). Perusahaan asosiasi;
3). Perorangan yang memiliki, baik secara langsung maupun tidak langsung, suatu kepentingan hak suara di
Perusahaan yang berpengaruh secara signifikan, dan anggota keluarga dekat dari perorangan tersebut
(yang dimaksudkan dengan anggota keluarga dekat adalah mereka yang dapat diharapkan mempengaruhi
atau dipengaruhi perorangan tersebut dalam transaksinya dengan Perusahaan)
4). Karyawan kunci, yaitu orang-orang yang mempunyai wewenang dan tanggung jawab untuk
merencanakan memimpin dan mengendalikan kegiatan Perusahaan, yang meliputi anggota dewan
komisaris, direksi dan manajer dari Perusahaan serta anggota keluarga dekat orang-orang tersebut; dan
5). Perusahaan dimana suatu kepentingan substansial dalam hak suara dimiliki baik secara langsung maupun
tidak langsung oleh setiap orang yang diuraikan dalam butir (3) atau (4), atau setiap orang tersebut
mempunyai pengaruh signifikan atas perusahaan tersebut. Ini mencakup perusahaan-perusahaan yang
dimiliki anggota dewan komisaris, direksi atau pemegang saham utama dari Perusahaan dan perusahaanperusahaan yang mempunyai anggota manajemen kunci yang sama dengan Perusahaan.
Semua transaksi dengan pihak-pihak yang mempunyai hubungan istimewa, baik yang dilakukan dengan atau
tidak dengan tingkat bunga atau harga normal, persyaratan dan kondisi yang sama dengan pihak-pihak yang
tidak mempunyai hubungan istimewa, diungkapkan dalam laporan keuangan.
e. Kas dan setara kas
Kas dan setara kas mencakup kas, bank dan deposito berjangka pendek yang jatuh tempo dalam waktu 3 bulan
atau kurang, setelah dikurangi cerukan dan tidak dibatasi penggunaannya.
f. Deposito berjangka
Penempatan deposito dengan jangka waktu lebih dari 3 (tiga) bulan atau dijaminkan dinyatakan sebesar nilai
nominal, disajikan sebagai deposito berjangka.
g. Penyisihan piutang ragu-ragu
Penyisihan piutang ragu-ragu dibentuk berdasarkan hasil penelaahan terhadap kolektibilitas dari masing-masing
piutang pada setiap akhir periode.
178
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
3.
Ikhtisar kebijakan akuntansi penting (lanjutan)
h. Persediaan dan tanah untuk dikembangkan dan beban pokok penjualan
Persediaan dan tanah untuk dikembangkan dinyatakan berdasarkan nilai terendah antara harga perolehan dan
nilai yang dapat direalisasikan (Net Realizable Value).
Harga perolehan persediaan rumah jadi, rumah toko dan unit bangunan dalam pelaksanaan termasuk seluruh
biaya konstruksi diluar nilai tanah.
Tanah untuk dikembangkan dipindahkan menjadi persediaan real estat pada saat proses pematangan untuk zona
tersebut dimulai berdasarkan luas tanah yang dapat dijual.
Harga perolehan persediaan tanah dan tanah untuk dikembangkan dinyatakan sebesar biaya perolehan tanah,
pematangan, pengembangan tanah dan lingkungan dan perolehan tanah lainnya, serta biaya pinjaman berkenaan
dengan pinjaman yang diterima untuk mendanai perolehan tanah. Kapitalisasi biaya pinjaman akan dihentikan
pada saat aktivitas pembangunan dihentikan sementara atau telah selesai.
Beban pokok penjualan tanah dinyatakan sebesar harga perolehan tanah ditambah beban pinjaman, dan taksiran
biaya pengembangan tanah serta lingkungan.
i. Aktiva tetap
Aktiva tetap dinyatakan berdasarkan harga perolehan setelah dikurangi akumulasi penyusutan. Biaya perolehan
mencakup pengeluaran untuk pemugaran dan peningkatan daya guna aktiva tetap yang jumlahnya signifikan.
Penyusutan dihitung dengan menggunakan metode saldo menurun berganda, kecuali untuk bangunan
menggunakan metode garis lurus berdasarkan persentase penyusutan, sebagai berikut :
Persentase
penyusutan
Jenis aktiva tetap
Bangunan
Kendaraan
Perlengkapan kantor
Peralatan proyek
5 - 10%
50%
50%
25%
Hak atas tanah dinyatakan berdasarkan harga perolehan dan tidak diamortisasi.
Beban pemeliharaan dan perbaikan dibebankan pada laporan laba rugi pada saat terjadinya. Aktiva tetap yang
sudah tidak digunakan lagi atau dijual dikeluarkan dari kelompok aktiva tetap berikut akumulasi penyusutannya.
Keuntungan atau kerugian dari penjualan aktiva tetap tersebut dibukukan dalam laporan laba rugi pada periode
yang bersangkutan.
Aktiva dalam penyelesaian.
Merupakan biaya-biaya yang berhubungan secara langsung dengan pembangunan aktiva tetap, termasuk biaya
pinjaman yang terjadi selama masa pembangunan yang timbul dari hutang yang digunakan untuk pembangunan
aktiva tersebut.
Aktiva dalam penyelesaian dipindahkan ke akun aktiva tetap pada saat selesai dan siap digunakan.
179
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
3.
Ikhtisar kebijakan akuntansi penting (lanjutan)
j. Penurunan nilai aktiva
Perusahaan dan Anak Perusahaan mengakui rugi nilai aktiva apabila taksiran jumlah yang dapat diperoleh
kembali dari suatu aktiva lebih rendah dari nilai tercatatnya. Pada tiap tanggal neraca, Perusahaan dan Anak
Perusahaan melakukan penelaahan untuk menentukan apakah terdapat indikasi pemulihan penurunan nilai.
Pemulihan penurunan nilai diakui sebagai laba pada periode terjadinya pemulihan.
k. Pengakuan pendapatan dan beban
Pendapatan penjualan bangunan rumah dan ruko beserta kavling tanahnya diakui dengan metode akrual penuh
(full accrual method) jika syarat-syarat berikut terpenuhi :
•
•
•
•
Proses penjualan telah selesai;
Harga jual akan tertagih;
Tagihan penjual tidak akan bersifat subordinasi di masa yang akan datang terhadap pinjaman lain yang
akan diperoleh pembeli; dan
Penjual telah mengalihkan risiko dan manfaat kepemilikan unit bangunan kepada pembeli melalui suatu
transaksi yang secara substansi adalah penjualan dan penjual tidak lagi berkewajiban atau terlibat secara
signifikan dengan unit bangunan tersebut.
Apabila kriteria pengakuan pendapatan dari penjualan dengan metode akrual penuh tidak terpenuhi, maka
semua pembayaran dicatat sebagai uang muka dengan metode deposit.
Pendapatan penjualan kavling tanah tanpa bangunan diakui dengan metode akrual penuh (full accrual method)
jika syarat-syarat berikut terpenuhi :
•
•
•
•
•
jumlah pembayaran oleh pembeli telah mencapai 20% dari harga jual yang disepakati dan jumlah tersebut
tidak dapat diminta kembali oleh pembeli;
harga jual akan tertagih;
tagihan penjual tidak subordinasi terhadap pinjaman lain yang akan diperoleh pembeli di masa yang akan
datang;
proses pengembangan tanah telah selesai sehingga penjual tidak berkewajiban lagi untuk menyelesaikan
kavling tanah yang dijual, seperti kewajiban untuk mematangkan kavling tanah atau kewajiban untuk
membangun fasilitas-fasilitas pokok yang dijanjikan oleh atau yang menjadi kewajiban penjual, sesuai
dengan pengikatan jual beli atau ketentuan peraturan perundang-undangan;
Hanya kavling tanah saja yang dijual, tanpa diwajibkan keterlibatan penjual dalam pendirian bangunan
diatas kavling tersebut.
Apabila kriteria pengakuan pendapatan dari penjualan dengan metode akrual penuh tidak terpenuhi, maka
semua pembayaran dicatat sebagai uang muka dengan metode deposit.
Beban diakui pada saat terjadinya (accrual basis).
l. Perpajakan
Beban pajak penghasilan dihitung berdasarkan metode pajak tangguhan, sesuai dengan Pernyataan Standar
Akuntansi Keuangan (PSAK) No. 46, “Akuntansi Pajak Penghasilan”.
Aktiva dan kewajiban pajak tangguhan diakui atas konsekuensi pajak periode mendatang yang timbul dari
perbedaan jumlah tercatat aktiva dan kewajiban menurut laporan keuangan dengan dasar pengenaan pajak
aktiva dan kewajiban. Kewajiban pajak tangguhan diakui untuk semua perbedaan temporer kena pajak dan
aktiva pajak tangguhan diakui untuk perbedaan temporer yang boleh dikurangkan, sepanjang besar
kemungkinan dapat dimanfaatkan untuk mengurangi laba kena pajak pada masa datang.
180
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
3.
Ikhtisar kebijakan akuntansi penting (lanjutan)
l.
Perpajakan (lanjutan)
Saldo rugi fiskal yang dapat dikompensasi diakui sebagai aktiva pajak tangguhan apabila besar kemungkinan
bahwa jumlah laba fiskal pada masa mendatang akan memadai untuk dikompensasi.
Pajak tangguhan diukur dengan menggunakan tarif pajak yang berlaku atau secara substansial telah berlaku
pada tanggal neraca.
Koreksi terhadap kewajiban perpajakan diakui saat surat ketetapan pajak diterima atau jika mengajukan
keberatan, pada saat keputusan atas keberatan tersebut telah ditetapkan.
m. Transaksi dalam mata uang asing
Transaksi-transaksi selama tahun berjalan dalam mata uang asing dicatat dengan kurs yang berlaku pada saat
terjadinya transaksi. Pada tanggal neraca, aktiva dan kewajiban moneter dalam mata uang asing disesuaikan
untuk mencerminkan kurs yang berlaku pada tanggal tersebut. Keuntungan atau kerugian kurs yang timbul
dikreditkan atau dibebankan dalam laporan laba rugi tahun yang bersangkutan.
Kurs yang berlaku pada tanggal-tanggal tersebut adalah sebagai berikut :
Jenis mata uang asing
Dollar Amerika Serikat (US$ 1)
n.
31 Agustus 2007
31 Des. 2006
31 Des. 2005
31 Des. 2004
9.404
9.020
9.830
9.290
Kewajiban imbalan pasca kerja
Perusahaan dan Anak Perusahaan menghitung imbalan pasca kerja - imbalan pasti untuk karyawan sesuai
dengan Undang Undang Ketenagakerjaan No. 13/2003 dan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 24
tentang imbalan kerja. Tidak terdapat pendanaan yang disisihkan oleh Perusahaan dan Anak Perusahaan
sehubungan dengan imbalan pasca kerja ini.
Perhitungan imbalan pasca kerja menggunakan metode Projected Unit Credit. Akumulasi keuntungan dan
kerugian aktuarial bersih yang belum diakui yang melebihi 10% dari nilai kini kewajiban imbalan pasti diakui
dengan metode garis lurus selama rata-rata sisa masa kerja yang diprakirakan dari para pekerja dalam program
tersebut. Biaya jasa lalu dibebankan langsung apabila imbalan tersebut menjadi hak atau vested, dan sebaliknya
akan diakui sebagai beban dengan metode garis lurus selama periode rata-rata sampai imbalan tersebut menjadi
vested.
Jumlah yang diakui sebagai kewajiban imbalan pasti di neraca konsolidasi merupakan nilai kini kewajiban
imbalan pasti disesuaikan dengan keuntungan dan kerugian akturial yang belum diakui dan biaya jasa lalu yang
belum diakui.
o.
Laba (rugi) per saham
Laba (rugi) per saham dihitung dengan membagi laba (rugi) bersih tahun berjalan dengan jumlah rata-rata
tertimbang saham yang beredar pada periode atau tahun yang bersangkutan, setelah mempertimbangkan
pengaruh retrospektif dari modal saham ditempatkan sehubungan dengan transaksi restrukturisasi entitas
sepengendali.
181
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
(Dalam Rupiah)
3.
Ikhtisar kebijakan akuntansi penting (lanjutan)
p.
Informasi segmen
Perusahaan dan Anak Perusahaan menerapkan PSAK No. 5 (revisi 2000) yang mensyaratkan penyajian informasi
keuangan berdasarkan segmen usaha dan segmen geografis.
Segmen usaha adalah komponen Perusahaan dan Anak Perusahaan yang dapat dibedakan dalam menghasilkan
produk atau jasa (baik produk atau jasa individual maupun kelompok produk atau jasa terkait) dan komponen itu
memiliki risiko dan imbalan yang berbeda dengan risiko dan imbalan segmen lain.
Segmen geografis adalah komponen Perusahaan dan Anak Perusahaan yang dapat dibedakan dalam
menghasilkan produk atau jasa pada lingkungan (wilayah) ekonomi tertentu dan komponen itu memiliki risiko
dan imbalan yang berbeda dengan risiko dan imbalan pada komponen yang beroperasi pada lingkungan
(wilayah) ekonomi lain.
Perusahaan dan Anak Perusahaan bergerak dalam bidang yang sama yakni real estat, kecuali PT Nusa Cipta
Pratama yang bergerak dalam bidang konsultasi dan investasi. Seluruh Anak Perusahaan, kecuali PT Alfa
Goldland Realty dan PT Nusa Raya Mitratama belum beroperasi secara komersial. Karena itu bentuk primer
segmen usaha tidak disajikan.
4.
31 Agustus 2007
31 Des. 2006
31 Des. 2005
31 Des. 2004
464.992.887
620.851.004
384.188.055
277.485.885
28.298.289.627
25.636.175.666
18.222.317.313
2.633.373.136
2.327.650.867
106.158.518
39.423.176
5.228.607.330
820.000
4.625.805.605
1.408.443.755
225.165.586
25.999.635
13.177.832
2.125.070.672
7.978.403
225.632.951
26.220.866
13.177.832
399.861.490
137.086.680
203.944.385
26.516.823
13.177.832
2.478.500.770
837.957.270
818.681.596
26.780.320
13.177.832
1.520.349
-
12.237.476
-
203.351.607
-
2.546.794.970
46.628.593
25.500.000.000
-
-
3.000.000.000
-
-
-
8.500.000.000
-
-
-
4.000.000.000
104.421.888.255
7.992.193.207
1.513.708.566
27.775.434.566
5,25% - 7,50%
-
-
5,75% - 7%
Kas dan setara kas
Terdiri dari kas dan setara kas dalam
mata uang Rupiah :
Kas
Bank :
PT Bank Mandiri (Persero) Tbk
PT Bank Century
PT Bank Central Asia Tbk
PT Bank Internasional
Indonesia Tbk
PT Bank NISP Tbk
PT Bank Danamon Indonesia Tbk
PT Bank Negara Indonesia Tbk
PT Bank Bintang Manunggal
PT Bank Tabungan Negara
(Persero)
PT Bank Permata
Deposito berjangka jangka pendek:
PT Bank Mandiri (Persero) Tbk
PT Bank Internasional
Indonesia Tbk
PT Bank Tabungan Negara
(Persero)
Jumlah
Tingkat bunga deposito
berjangka per tahun :
182
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
(Dalam Rupiah)
5.
31 Agustus 2007
31 Des. 2006
31 Des. 2005
31 Des. 2004
PT Bank Central Asia Tbk
PT Bank Internasional
Indonesia Tbk
PT Bank Mandiri (Persero) Tbk
PT Bank Permata Tbk
PT Bank NISP Tbk
PT Bank Panin
PT Bank Lippo Tbk
PT Bank Danamon
Indonesia Tbk
PT Bank Negara Indonesia Tbk
31.763.940.000
4.382.954.952
10.145.677.126
-
8.691.116.489
2.256.776.637
2.150.530.000
2.121.356.840
892.600.000
324.910.000
900.000.000
984.730.000
485.000.000
663.930.000
267.120.000
2.707.924.000
1.775.002.000
-
127.200.000
350.927.500
592.500.000
-
211.034.059
17.200.000
211.034.059
-
211.034.059
-
211.034.059
-
Jumlah
48.429.464.025
7.627.649.011
15.106.757.185
1.281.661.559
Tingkat bunga per tahun :
5,25% - 7,50%
7,75% - 9,50%
5,50% - 12,25%
5,75% - 7,00%
Deposito berjangka
Terdiri dari :
Pihak ketiga :
Merupakan deposito berjangka dalam mata uang Rupiah dengan jangka waktu lebih dari tiga bulan. Semua deposito
berjangka telah dijadikan sebagai jaminan atas penjualan melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
6.
Piutang usaha
Terdiri dari :
Rumah
Tanah kavling
5.130.687.585
-
-
-
Jumlah
5.130.687.585
-
-
-
Merupakan tagihan dalam mata uang Rupiah – pihak ketiga.
Rincian umur piutang usaha dihitung berdasarkan tanggal jatuh tempo tagihan, sebagai berikut :
Sampai dengan 1 bulan
> 1 bulan – 3 bulan
> 3 bulan – 6 bulan
> 6 bulan – 1 tahun
> 1 tahun
2.295.106.353
2.474.577.232
361.004.000
-
-
-
-
Jumlah
5.130.687.585
-
-
-
Manajemen Perusahaan dan Anak Perusahaan tidak membentuk penyisihan piutang ragu-ragu untuk menutupi
kemungkinan kerugian atas piutang tak tertagih karena berkeyakinan bahwa seluruh piutang dapat ditagih.
Piutang usaha telah dijadikan jaminan atas pinjaman Anak Perusahaan – PT Alfa Goldland Realty (lihat catatan 14).
183
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
(Dalam Rupiah)
7.
31 Agustus 2007
31 Des. 2006
31 Des. 2005
31 Des. 2004
Piutang kepada karyawan
Lainnya
1.672.444.471
996.695.572
1.399.787.300
993.410.000
1.167.886.098
353.410.000
847.725.835
998.329.151
Jumlah
2.669.140.043
2.393.197.300
1.521.296.098
1.846.054.986
Piutang lain-lain
Terdiri dari :
Piutang kepada karyawan dalam mata uang Rupiah tanpa dikenakan beban bunga, pembayaran dengan cara
angsuran bulanan.
Manajemen Perusahaan dan Anak Perusahaan tidak membentuk penyisihan piutang ragu-ragu untuk menutupi
kemungkinan kerugian atas piutang tak tertagih karena berkeyakinan bahwa seluruh piutang dapat ditagih.
8.
Persediaan
Terdiri dari :
Proyek Alam Sutera :
Tanah dalam pengembangan
Kec. Serpong, Tangerang
711.371.132.676
646.272.712.183
-
-
Tanah dalam pengembangan
Kec. Serpong, Tangerang
229.283.991.130
308.308.001.090
349.002.849.526
322.786.524.977
Bangunan
dalam penyelesaian
Kec. Serpong, Tangerang
15.626.731.546
13.502.716.979
27.587.382.564
22.607.006.270
Tanah
Kec. Cibitung, Bekasi
243.578.737.825
245.467.306.052
245.467.306.052
233.922.070.124
Unit bangunan
Kec. Cibitung, Bekasi
7.037.333.333
7.037.333.333
7.037.333.333
7.037.333.333
1.206.897.926.510
1.220.588.069.637
629.094.871.475
586.352.934.704
37.373.353.530
37.373.353.530
37.373.353.530
37.373.353.530
1.169.524.572.980
1.183.214.716.107
591.721.517.945
548.979.581.174
Proyek Cibitung, Bekasi :
Jumlah
Dikurangi : cadangan
penurunan nilai persediaan
Jumlah - bersih
184
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
(Dalam Rupiah)
8.
Persediaan (lanjutan)
Persediaan tanah seluas 1.635.076 m2 yang terletak di Kecamatan Serpong, Tangerang dan Kecamatan Cibitung,
Bekasi telah dijadikan jaminan atas pinjaman Anak Perusahaan – PT Alfa Goldland Realty (lihat catatan 14).
Seluruh persediaan atas nama Perusahaan dan telah dalam bentuk Sertifikat Hak Guna Bangunan kecuali tanah
seluas 10.860 m2 masih dalam bentuk Surat Pelepasan Hak.
Perusahaan dan Anak Perusahaan tidak mengasuransikan persediaan – unit bangunan dan bangunan dalam
pelaksanaan dikarenakan belum dilakukan serah terima oleh kontraktor, kecuali ruko yang terletak di Cibitung
diasuransikan kepada PT China Insurance Indonesia - pihak hubungan istimewa dengan jumlah pertanggungan
sebesar Rp 8.415.375.000. Manajemen berpendapat bahwa jumlah pertanggungan tersebut memadai untuk menutup
kemungkinan kerugian aktiva yang diasuransikan. Persediaan tanah tidak diasuransikan.
Dalam persediaan tanah sebesar Rp 940.655.123.806 terdapat tanah seluas 1.791.836 m2 dengan nilai tercatat
sebesar Rp 646.272.712.183 merupakan pindahan dari akun tanah untuk dikembangkan (lihat catatan 11).
Selama periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004 beban pinjaman masing-masing sebesar Rp 42.870.321.054,
Rp 37.002.986.427, Rp 18.469.198.460 dan Rp 12.319.099.472 dikapitalisasi kedalam persediaan.
Manajemen Perusahaan berkeyakinan bahwa penyisihan penurunan nilai persediaan adalah cukup untuk menutup
kemungkinan kerugian penurunan nilai persediaan.
9.
31 Agustus 2007
31 Des. 2006
31 Des. 2005
31 Des. 2004
PT Argo Pantes Tbk
PT Cahaya Alam Raya
PT Argo Manunggal Land
Development
-
100.936.765.019
10.469.548.056
100.936.765.019
-
100.936.765.019
-
-
875.086.213
-
-
Jumlah
-
112.281.399.288
100.936.765.019
100.936.765.019
Piutang hubungan istimewa
Terdiri dari :
Piutang kepada PT Argo Pantes Tbk merupakan tagihan Anak Perusahaan – PT Alfa Goldland Realty yang tidak
dikenakan bunga. Berdasarkan perjanjian pengalihan piutang tertanggal 31 Agustus 2007, atas tagihan tersebut
dialihkan (set-off) dengan hutang kepada Wall Street Ltd. sebesar Rp 50.996.140.000 (lihat catatan 19) dan kepada
PT Bekasi Matra Industrial Estate sebesar Rp 49.000.000.000 (lihat catatan 11) dan tagihan Anak Perusahaan – PT
Nusa Raya Mitratama kepada PT Argo Pantes Tbk sebesar Rp 940.625.019 yang telah dilunasi pada bulan Agustus
2007.
Piutang pada PT Cahaya Alam Raya (CAR) merupakan surat aksep tanpa bunga kepada CAR yang jatuh tempo
pada tanggal 28 Desember 2007 dan terjadi akibat beban bunga hutang bank dimana dana dari hutang bank tersebut
digunakan untuk pihak hubungan istimewa (PT Argo Pantes Tbk.) dan atas beban bunga tersebut ditanggung oleh
CAR. Pada tanggal 27 Agustus 2007, CAR bersepakat untuk dapat menyelesaikan hutang piutang surat aksep
dengan anak Perusahaan – PT Alfa Goldland Realty (AGR) dengan cara mengambil-alih hutang AGR kepada
kontraktor pihak ketiga.
Piutang pada PT Argo Manunggal Land Development merupakan pinjaman meminjam uang tunai tanpa beban
bunga dan tanpa jadwal pembayaran. Pada bulan Juli 2007 pinjaman ini telah diselesaikan oleh PT Argo
Manunggal Land Development.
185
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
(Dalam Rupiah)
10.
31 Agustus 2007
31 Des. 2006
31 Des. 2005
31 Des. 2004
484.100
-
-
-
Pajak penghasilan badan
– tahun 2007
Pajak penghasilan pasal 25
Pajak penghasilan pasal 21
Pajak penghasilan pasal 23
Pajak Pertambahan Nilai
760.038.134
48.243.661
79.052.546
159.361.753
3.319.677.838
86.268.065
47.609.581
1.338.114.729
47.857.960
85.480.406
1.792.750.956
83.630.968
93.673.752
980.154.022
Jumlah
4.366.373.932
1.471.992.375
1.926.089.322
1.157.458.742
Jumlah seluruhnya
4.366.858.032
1.471.992.375
1.926.089.322
1.157.458.742
-
-
-
-
1.066.468.700
(87.071.062)
(256.025.240)
(116.546.905)
(191.168.022)
Jumlah
979.397.638
(256.025.240)
(116.546.905)
(191.168.022)
Jumlah seluruhnya
979.397.638
(256.025.240)
(116.546.905)
(191.168.022)
Perpajakan
a.
Hutang pajak
Terdiri dari :
Perusahaan :
Pajak penghasilan pasal 21
Anak Perusahaan :
b.
Beban/(penghasilan) pajak
Terdiri dari :
Perusahaan
Anak Perusahaan :
Pajak kini
Pajak tangguhan
Rekonsiliasi antara laba sebelum beban pajak dan beban (penghasilan) pajak dengan tarip pajak yang berlaku
sebagai berikut :
Laba konsolidasi sebelum
beban pajak
(Laba)/ rugi Anak Perusahaan
sebelum pajak
Laba/(rugi) Perusahaan
sebelum pajak
4.753.381.570
1.208.336.845
306.492.796
3.268.858.546
(4.523.844.558)
(1.219.638.794)
(310.977.398)
(3.249.624.797)
229.537.012
(11.301.949)
(4.484.602)
19.233.749
186
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
(Dalam Rupiah)
31 Agustus 2007
10.
31 Des. 2006
31 Des. 2005
31 Des. 2004
68.861.104
(158.048.372)
-
(3.390.585)
(89.620)
-
(1.345.381)
(367.603)
-
5.770.125
(6.829.125)
-
89.187.268
3.480.205
1.712.984
1.059.000
-
-
-
-
Beban pajak – Anak
Perusahaan
979.397.638
(256.025.240)
(116.546.905)
(191.168.022)
Beban pajak
- Konsolidasi
979.397.638
(256.025.240)
(116.546.905)
(191.168.022)
Perpajakan (lanjutan)
b.
Beban/(penghasilan) pajak (lanjutan)
Beban pajak penghasilan
berdasarkan tarip
Pendapatan kena pajak final
Beban tidak diakui pajak
Rugi fiskal yang tidak diakui
sebagai aktiva
pajak tangguhan
Beban pajak – Perusahaan
Pajak kini
Rekonsiliasi antara laba komersial ke laba/(rugi) fiskal sebagai berikut :
Laba konsolidasi komersial
(Laba)/ rugi Anak Perusahaan
sebelum pajak
Laba/(rugi) Perusahaan
sebelum pajak
4.753.381.570
1.208.336.845
306.492.796
3.268.858.546
(4.523.844.558)
(1.219.638.794)
(310.977.398)
(3.249.624.797)
229.537.012
(11.301.949)
(4.484.602)
19.233.749
Ditambah/(dikurangi) :
Perbedaan waktu
Perbedaan permanen :
Pendapatan bunga
-
-
-
-
(526.827.906)
(298.735)
(1.225.344)
(22.763.749)
Rugi fiskal
(297.290.894)
(11.600.684)
(5.709.946)
(3.530.000)
Perusahaan
Anak Perusahaan
1.066.468.700
-
-
-
Jumlah
1.066.468.700
-
-
-
Pajak kini :
Pajak penghasilan Perusahaan telah sesuai dengan Surat Pemberitahuan Tahunan masing-masing tahun pajak.
Sampai dengan tanggal laporan keuangan, tidak ada Surat Ketetapan Pajak yang telah dikeluarkan oleh Kantor
Pajak kepada Perusahaan.
187
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
(Dalam Rupiah)
10.
Perpajakan (lanjutan)
c.
Pajak tangguhan
Saldo dan pergerakan aktiva pajak tangguhan untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31
Agustus 2007.
Saldo 1 Jan. 2007
Dikreditkan pada
laporan laba rugi
Saldo 31 Agustus 2007
Penyisihan imbalan pasca
kerja karyawan
1.250.588.412
87.071.062
1.337.659.474
Jumlah
1.250.588.412
87.071.062
1.337.659.474
Saldo dan pergerakan aktiva pajak tangguhan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2006.
Saldo 1 Jan. 2006
Dikreditkan pada
laporan laba rugi
Saldo 31 Des. 2006
Penyisihan imbalan pasca
kerja karyawan
994.563.172
256.025.240
1.250.588.412
Jumlah
994.563.172
256.025.240
1.250.588.412
Saldo dan pergerakan aktiva pajak tangguhan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2005.
Saldo 1 Jan. 2005
Dikreditkan pada
laporan laba rugi
Saldo 31 Des. 2005
Penyisihan imbalan pasca
kerja karyawan
878.016.267
116.546.905
994.563.172
Jumlah
878.016.267
116.546.905
994.563.172
Saldo dan pergerakan aktiva pajak tangguhan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2004.
Saldo 1 Jan. 2004
Dikreditkan pada
laporan laba rugi
Saldo 31 Des. 2004
Penyisihan imbalan pasca
kerja karyawan
686.848.245
191.168.022
878.016.267
Jumlah
686.848.245
191.168.022
878.016.267
Perusahaan dan Anak Perusahaan tidak mengakui adanya aktiva pajak tangguhan dari kerugian fiskal yang
dapat dikompensasi dengan pertimbangan adanya ketidakpastian Perusahaan dalam memperoleh laba secara
fiskal di masa yang akan datang.
Manajemen Perusahaan berkeyakinan bahwa aktiva pajak tangguhan dapat dipulihkan kembali melalui
penghasilan kena pajak dimasa yang akan datang.
188
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
(Dalam Rupiah)
11.
31 Agustus 2007
31 Des. 2006
31 Des. 2005
31 Des. 2004
224.236.155.170
579.340.945.252
46.702.821.121
482.367.455.313
117.549.201.150
579.340.945.252
45.484.785.954
426.047.815.096
640.382.148.690
579.340.945.252
45.463.130.004
426.047.815.096
550.702.872.061
579.340.945.252
27.153.827.835
384.483.592.627
1.332.647.376.856
1.168.422.747.452
138.397.680.715
138.397.680.715
1.194.249.696.141
1.030.025.066.737
Tanah untuk dikembangkan
Terdiri atas tanah mentah yang
terletak di :
Kec. Serpong, Tangerang
Kec. Pasar Kemis, Tangerang
Kec. Cianjur, Jawa Barat
Kec. Cibitung, Bekasi
Jumlah
Dikurangi : cadangan
penurunan nilai tanah
Jumlah - bersih
1.691.234.039.042 1.541.681.237.775
138.397.680.715
138.397.680.715
1.552.836.358.327 1.403.283.557.060
Merupakan tanah mentah seluas 8.844.533 m2 yang belum dikembangkan yang dimiliki Perusahaan dan Anak
Perusahaan. Dari jumlah luas tanah tersebut yang sudah atas nama Perusahaan dan Anak Perusahaan seluas
4.037.724 m2, sedangkan sisanya masih dalam bentuk Surat Pelepasan Hak ataupun Perjanjian Pengikatan Jual Beli.
Sampai dengan tanggal laporan keuangan ini, Perusahaan sedang dalam proses pengurusan hak guna bangunan
secara bertahap.
Selama periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004, beban pinjaman masing-masing sebesar Rp 4.337.977.268,
Rp 50.791.356.981, Rp 52.978.401.083 dan Rp 31.842.933.574 dikapitalisasi kedalam tanah untuk dikembangkan.
Tanah untuk dikembangkan seluas 1.791.836 m2 dengan nilai tercatat sebesar Rp 646.272.712.183 yang terletak di
Kecamatan Serpong, Tangerang dipindahkan ke akun persediaan dikarenakan pada tahun 2006 telah mulai dilakukan
pengembangan.
Tanah untuk dikembangkan seluas 565.016 m2 dengan nilai tercatat sebesar Rp 287.959.485.515 yang terletak di
Kecamatan Cibitung, Bekasi telah dijadikan jaminan atas pinjaman Anak Perusahaan – PT Alfa Goldland Realty
(lihat catatan 14).
Pada tahun 2007, Anak Perusahaan – PT Alfa Goldland Realty membeli tanah mentah seluas 411.133 m2 yang
terletak di Kecamatan Cibitung, Bekasi dari pihak hubungan istimewa – PT Bekasi Matra Industrial Estate senilai
Rp 49.000.000.000, yang dilakukan dengan mengalihkan piutang kepada PT Argo Pantes Tbk (lihat catatan 9).
Sampai dengan tanggal laporan keuangan ini, bukti kepemilikan masih dalam bentuk Pengikatan Perjanjian Jual
Beli.
Pada tahun 2007, Anak Perusahaan – PT Alfa Goldland Realty telah membeli kembali tanah mentah seluas 556.901
m2 yang terletak di Kecamatan Serpong, Kabupaten Tangerang dari pihak hubungan istimewa – PT Hijau
Pundimusa senilai Rp 97.457.675.000.
Manajemen Perusahaan berkeyakinan bahwa penyisihan penurunan nilai tanah adalah cukup untuk menutup
kemungkinan kerugian penurunan nilai tanah untuk dikembangkan.
189
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
(Dalam Rupiah)
12.
Aktiva tetap
Saldo dan perubahan – 31 Agustus 2007
Jenis aktiva tetap
Saldo 1 Jan.2007
Penambahan
Pengurangan
Saldo 31 Agustus 2007
Tanah
Bangunan
Kendaraan
Perlengkapan kantor
Peralatan proyek
2.210.296.278
12.333.825.938
4.526.923.281
1.989.041.834
588.841.851
350.172.727
107.836.500
-
-
2.210.296.278
12.333.825.938
4.877.096.008
2.096.878.334
588.841.851
Jumlah
21.648.929.182
458.009.227
-
22.106.938.409
-
377.733.990
-
377.733.990
21.648.929.182
835.743.217
-
22.484.672.399
Bangunan
Kendaraan
Perlengkapan kantor
Peralatan proyek
2.962.962.383
3.751.925.341
1.890.799.320
585.476.945
390.696.484
233.097.958
79.141.607
560.818
-
3.353.658.867
3.985.023.299
1.969.940.927
586.037.763
Jumlah
9.191.163.989
703.496.867
-
9.894.660.856
Harga perolehan
Aktiva dalam penyelesaian :
Bangunan
Jumlah
Dikurangi :
Akumulasi penyusutan
Nilai buku
12.457.765.193
12.590.011.543
Saldo dan perubahan – 31 Desember 2006
Jenis aktiva tetap
Saldo 1 Jan. 2006
Penambahan
Pengurangan
Reklasifikasi
Saldo 31 Des.2006
Tanah
Bangunan
Kendaraan
Perlengkapan kantor
Peralatan proyek
2.210.296.278
10.122.345.149
4.134.423.281
1.969.781.834
588.841.851
392.500.000
19.260.000
-
-
2.211.480.789
-
2.210.296.278
12.333.825.938
4.526.923.281
1.989.041.834
588.841.851
Jumlah
19.025.688.393
411.760.000
-
2.211.480.789
21.648.929.182
2.211.480.789
-
-
(2.211.480.789)
-
21.237.169.182
411.760.000
-
-
21.648.929.182
Bangunan
Kendaraan
Perlengkapan kantor
Peralatan proyek
2.378.458.394
3.361.250.315
1.794.044.306
584.355.309
584.503.989
390.675.026
96.755.014
1.121.636
-
-
2.962.962.383
3.751.925.341
1.890.799.320
585.476.945
Jumlah
8.118.108.324
1.073.055.665
-
-
9.191.163.989
Harga perolehan
Aktiva dalam
penyelesaian :
Bangunan
Jumlah
Dikurangi :
Akumulasi penyusutan
Nilai buku
13.119.060.858
12.457.765.193
190
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
(Dalam Rupiah)
12.
Aktiva tetap (lanjutan)
Saldo dan perubahan - 31 Desember 2005
Jenis aktiva tetap
Saldo 1 Jan. 2005
Penambahan
Pengurangan
Reklasifikasi
Saldo 31 Des.2005
Tanah
Bangunan
Kendaraan
Perlengkapan kantor
Peralatan proyek
2.210.296.278
10.122.345.149
3.321.423.281
1.880.351.379
588.841.851
1.050.000.000
89.430.455
-
237.000.000
-
-
2.210.296.278
10.122.345.149
4.134.423.281
1.969.781.834
588.841.851
Jumlah
18.123.257.938
1.139.430.455
237.000.000
-
19.025.688.393
1.943.638.707
267.842.082
-
-
2.211.480.789
20.066.896.645
1.407.272.537
237.000.000
-
21.237.169.182
Bangunan
Kendaraan
Perlengkapan kantor
Peralatan proyek
1.901.446.959
3.087.577.348
1.648.882.194
582.859.795
477.011.435
510.672.967
145.162.112
1.495.514
237.000.000
-
-
2.378.458.394
3.361.250.315
1.794.044.306
584.355.309
Jumlah
7.220.766.296
1.134.342.028
237.000.000
-
8.118.108.324
Harga perolehan
Aktiva dalam
penyelesaian :
Bangunan
Jumlah
Dikurangi :
Akumulasi penyusutan
Nilai buku
12.846.130.349
13.119.060.858
191
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
(Dalam Rupiah)
12.
Aktiva tetap (lanjutan)
Saldo dan perubahan – 31 Desember 2004
Jenis aktiva tetap
Saldo 1 Jan. 2004
Penambahan
Pengurangan
Reklasifikasi
Saldo 31 Des.2004
Tanah
Bangunan
Kendaraan
Perlengkapan kantor
Peralatan proyek
2.210.296.278
10.122.345.149
3.712.638.599
1.801.557.771
588.841.851
78.793.608
-
391.215.318
-
-
2.210.296.278
10.122.345.149
3.321.423.281
1.880.351.379
588.841.851
Jumlah
18.435.679.648
78.793.608
391.215.318
-
18.123.257.938
499.209.739
1.444.428.968
-
-
1.943.638.707
18.934.889.387
1.523.222.576
391.215.318
-
20.066.896.645
Harga perolehan
Aktiva dalam
penyelesaian :
Bangunan
Jumlah
Dikurangi :
Akumulasi penyusutan
Bangunan
Kendaraan
Perlengkapan kantor
Peralatan proyek
1.171.827.282
3.238.974.923
1.437.450.423
538.336.158
729.619.677
239.817.743
211.431.771
44.523.637
391.215.318
-
-
1.901.446.959
3.087.577.348
1.648.882.194
582.859.795
Jumlah
6.386.588.786
1.225.392.828
391.215.318
-
7.220.766.296
Nilai buku
12.548.300.601
12.846.130.349
Pada tahun 2007, aktiva dalam penyelesaian – bangunan merupakan pekerjaan kantor estat yang terletak di lokasi
perumahan Alam Sutera. Sedangkan pada tahun 2006, 2005 dan 2004 merupakan pekerjaan bangunan Sport Center
yang seluruhnya berjumlah Rp 2.211.480.789, pada tahun 2006 telah direklasifikasi ke akun bangunan, karena telah
selesai dibangun dan siap untuk digunakan.
Anak Perusahaan – PT Alfa Goldland Realty memiliki aktiva tetap - tanah yang terletak di Tangerang dengan hak
legal berupa Hak Guna Bangunan, berjangka waktu 20-30 tahun yang akan jatuh tempo antara tahun 2007 dan 2028.
Beberapa HGB jatuh tempo pada bulan Mei 2007, dan sedang dalam proses perpanjangan. Manajemen berpendapat
tidak terdapat masalah dengan perpanjangan hak atas tanah karena seluruh tanah diperoleh secara sah dan didukung
dengan bukti pemilikan yang memadai.
Seluruh aktiva tetap yang dimiliki adalah atas nama Perusahaan dan Anak Perusahaan, kecuali satu unit kendaraan
bermotor senilai Rp 392.500.000 yang masih atas nama pihak ketiga.
Perusahaan dan Anak Perusahaan telah mengasuransikan aktiva tetap bangunan kepada PT Asuransi Staco
Jasapratama, PT Asuransi Central Asia dan PT Asuransi AIU Indonesia dengan jumlah pertanggungan sebesar
Rp 9.965.000.000. Manajemen berpendapat bahwa jumlah pertanggungan tersebut memadai untuk menutup
kemungkinan kerugian aktiva yang dipertanggungkan.
Beban penyusutan untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang
berakhir 31 Desember 2006, 2005 dan 2004 masing-masing sebesar Rp 703.496.867, Rp 1.073.055.665,
Rp 1.134.342.028 dan Rp 1.225.392.828 dicatat sebagai beban umum dan administrasi.
192
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
(Dalam Rupiah)
12.
Aktiva tetap (lanjutan)
Pengurangan aktiva tetap merupakan penjualan aktiva dengan rincian sebagai berikut :
31 Agustus 2007
31 Des. 2006
31 Des. 2005
31 Des 2004
Nilai buku
Harga jual
-
-
123.500.000
185.500.000
Laba penjualan aktiva tetap
-
-
123.500.000
185.500.000
13. Aktiva lain-lain
Merupakan biaya emisi saham sehubungan dengan emisi saham Perusahaan yang telah dikeluarkan sampai dengan
tanggal 31 Agustus 2007. Saldo per 31 Agustus 2007, 31 Desember 2006, 2005 dan 2004 masing – masing sebesar
Rp 715.818.750, nihil, nihil, dan nihil.
14. Hutang bank
31 Agustus 2007
31 Des. 2006
31 Des. 2005
31 Des 2004
580.105.071.613
594.105.071.613
-
-
38.565.525.637
38.935.525.637
-
2.774.800.000
3.911.000.000
2.373.850.000
2.870.000.000
26.000.000.000
-
-
-
647.445.397.250
636.951.597.250
Terdiri dari :
PT Bank Mandiri (Persero) Tbk :
- Kredit modal kerja – Aflopend
- Tunggakan bunga yang
dijadwalkan
- Kredit Investasi
PT Bank Tabungan Negara :
- KMK Konstruksi
PT Bank Century :
Kredit atas permintaan
Jumlah
601.530.072.614 560.866.118.772
603.903.922.614 563.736.118.772
PT Bank Mandiri (Persero) Tbk
Kredit modal kerja - Aflopend
Anak Perusahaan – PT Alfa Goldland Realty memperoleh fasilitas kredit dari Bank Mandiri berdasarkan perjanjian
restrukturisasi kredit modal kerja No : KP – CRG/007/PK-KMK/2006, dengan akte No. 29 tanggal 18 Oktober 2006
oleh Notaris Ny. Erly Soehandjojo SH, disetujui untuk merestrukturisasi pinjaman dengan cara menurunkan pagu
kredit dan menggabungkan fasilitas kredit investasi I dan II menjadi fasilitas kredit modal kerja yang bersifat
Aflopend dengan limit sebesar Rp 594.105.071.613, jangka waktu 6 tahun sampai dengan triwulan 4 tahun 2012.
Tingkat bunga 13% per tahun (mengambang).
193
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
(Dalam Rupiah)
14.
Hutang bank (lanjutan)
Pembayaran dengan cara angsuran triwulanan dengan jadwal sebagai berikut :
Jumlah (Rp)
Tahun 2007
Tahun 2008
Tahun 2009
Tahun 2010
Tahun 2011
Tahun 2012
28.000.000.000
75.000.000.000
85.000.000.000
150.000.000.000
160.000.000.000
96.105.071.613
Jumlah
594.105.071.613
Tunggakan bunga yang dijadwalkan (TBYD)
Seluruh tunggakan bunga dan denda atas fasilitas K1 – 1 dan K1 – 2 yang timbul sampai dengan tanggal efektif
perjanjian, yakni sebesar Rp 38.935.525.637 dibukukan sebagai tunggakan bunga yang dijadwalkan (TBYD).
Jangka waktu sampai dengan tahun 2012, tanpa dikenakan bunga. Pembayaran dengan cara angsuran triwulan
sebagai berikut :
Jumlah (Rp)
Tahun 2007
Tahun 2008
Tahun 2009
Tahun 2010
Tahun 2011
Tahun 2012
740.000.000
4.000.000.000
6.000.000.000
8.000.000.000
8.000.000.000
10.379.229.265
Jumlah
37.119.229.265
Tunggakan denda sebesar Rp 1.816.296.372 akan dihapuskan pada akhir jangka waktu kredit.
Jaminan atas pinjaman ini adalah :
•
Hak tanggungan peringkat I sebesar Rp 212.039.284.201 dan hak tanggungan peringkat II sebesar Rp
15.655.663.132 atas tanah HGB seluas 702.546 m2 atas nama PT Alfa Goldland Realty yang terletak di Desa
Panunggangan, Tangerang.
•
Hak tanggungan peringkat I sebesar Rp 162.345.752.667 atas tanah HGB seluas 500.913 m2 atas nama PT Alfa
Goldland Realty yang terletak di Desa Panunggangan, Tangerang.
•
Hak tanggungan peringkat I sebesar Rp 53.899.639.228 atas tanah HGB seluas 29.015 m2 atas nama PT Alfa
Goldland Realty yang terletak di Desa Panunggangan, Tangerang.
•
Hak tanggungan peringkat I sebesar Rp 16.425.372.682 dan peringkat II sebesar Rp 676.127.318 atas tanah
HGB seluas 57.005 m2 atas nama PT Nusa Raya Mitratama yang terletak di Desa Gandamekar, Bekasi.
•
Hak tanggungan peringkat I sebesar Rp 249.602.680.277, dan peringkat II sebesar Rp 30.754.029.453 atas tanah
HGB seluas 863.173 m2 atas nama PT Nusa Raya Mitratama yang terletak di Desa Gandasari, Bekasi.
194
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
(Dalam Rupiah)
14.
Hutang bank (lanjutan)
•
Hak tanggungan peringkat I sebesar Rp 6.294.400.000 atas tanah HGB seluas 1.986 M2 atas nama PT Nusa
Raya Mitratama.
•
Tanah seluas 45.454 m2 atas nama PT Alfa Goldland Realty yang terletak di Desa Pakulonan, Tangerang, tidak
diikat hak tanggungan.
•
Seluruh pendapatan termasuk tagihan pada pihak ketiga di ikat secara fidusia.
•
Jaminan Perusahaan dari PT Duta Prakarsa Development.
Selama periode pinjaman Anak Perusahaan – PT Alfa Goldland Realty (AGR) tidak diperbolehkan untuk
membagikan dividen, dan tanah AGR menjadi salah satu sumber pembayaran hutang unsustained yang jatuh tempo
dari PT Argo Pantes Tbk; PT Suryakarya Pratama Tekstil; PT Grand Pintalan Textile Industries; PT Intirub, apabila
Perusahaan-Perusahaan tersebut tidak dapat menyelesaikan kewajibannya dari hasil operasional maupun penjualan
aset mereka.
Kredit investasi
Berdasarkan perjanjian kredit No. 53 dan 54 tanggal 26 April 2004, Anak Perusahaan - PT Alfa Goldland Realty
memperoleh fasilitas kredit investasi I dan kredit investasi interest during construction I (KI IDC I) dan kredit
investasi II dan kredit investasi interest during construction II (KI IDC II) sebagai berikut :
Fasilitas
Maksimum fasilitas
Kredit Investasi – I
KI IDC I
Kredit Investasi – II
KI IDC II
150.000.000.000
22.275.000.000
500.000.000.000
74.250.000.000
Jumlah
746.525.000.000
Jangka waktu
s/d 31 Desember 2012
s/d 31 December 2008
s/d 31 December 2012
s/d 31 December 2008
Saldo pinjaman
2005
2004
30.000.000.000
3.935.250.000
499.996.140.000
67.598.682.614
30.000.000.000
1.633.500.000
499.996.140.000
29.236.478.772
601.530.072.614
560.866.118.772
Tingkat bunga
2005 2004
%
%
11 – 13,5
11 – 13,5
11 – 13,5
11 – 13,5
11
11
11
11
Jaminan utama dan jaminan tambahan berupa :
•
Tanah-tanah yang terletak di Desa Panunggangan dan Desa Pakulonan, Tangerang merupakan Proyek Alam
Sutera seluas 127,79 Ha atas nama PT Alfa Goldland Realty .
•
Tanah-tanah yang terletak di Kawasan Industri MM2100 Cibitung seluas 92,33 Ha atas nama PT Nusa Raya
Mitratama.
Pinjaman ini telah direstrukturisasi pada tahun 2006.
PT Bank Tabungan Negara
Berdasarkan perjanjian kredit No. 38 tanggal 30 April 2007, Anak Perusahaan - PT Alfa Goldland Realty
memperoleh kredit modal kerja konstruksi sebesar Rp 30.000.000.000, jatuh tempo pada 16 Oktober 2009, tingkat
bunga 13,5% per tahun (mengambang). Jaminan pokok berupa Pemberian Hak Tanggungan, kuasa menjual dan
pemberian jaminan lainnya atas tanah berikut bangunan dilokasi perumahan Alam Sutera dengan Hak Tanggungan
peringkat pertama atas tanah HGB seluas 6.218 m2 atas nama PT Alfa Goldland Realty dan jaminan Perusahaan
dari PT Nusa Cipta Pratama.
195
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
(Dalam Rupiah)
14.
Hutang bank (lanjutan)
PT Bank Century
Berdasarkan perjanjian kredit No. 4 tanggal 10 Agustus 2007, Anak Perusahaan - PT Alfa Goldland Realty
memperoleh fasilitas kredit atas permintaan maksimal sebesar Rp 26.000.000.000, jatuh tempo tanggal 11 Agustus
2008, tingkat bunga 14% per tahun (mengambang). Jaminan berupa tanah hak guna bangunan seluas 87.395 m2
yang terletak di Kecamatan Pinang dan Kecamatan Cipondoh, Tangerang, atas nama PT Adhihutama Manunggal.
15. Hutang usaha
Akun ini merupakan kewajiban dalam mata uang rupiah yang timbul atas pekerjaan konstruksi kepada kontraktor
dan pembelian tanah, dengan rincian sebagai berikut :
31 Agustus 2007
31 Des. 2006
31 Des. 2005
31 Des 2004
PT Semangat Baru Putra
PT Tara Putratama Mandiri
PT Mitraagung Deltaperkasa
PT Prasamta Ekatama
PT Kadi Internasional
PT Karka Arganusa
PT Kita Jifas Arganusa
PT Cendana Kreasi Mandiri
PT Banten Sakti Perdana
PT Bangun Surya Mandiri
PT Karya Cipta Bangun Mandiri
PT Kharismawira Surya Inti
PT Bakomindo Utama
Lainnya
1.217.001.690
1.047.910.223
883.919.055
624.217.158
434.125.500
1.545.660.769
185.142.037
554.390.000
872.572.688
191.928.040
312.006.219
206.732.000
78.592.904
37.437.350
6.499.600
1.903.695.002
54.776.692
1.021.228.773
875.518.079
841.317.170
657.939.525
640.446.240
326.288.488
506.284.225
485.541.073
4.817.829.812
809.741.127
143.517.209
2.144.219.101
Jumlah
5.752.834.395
4.348.995.840
10.227.170.077
3.097.477.437
6.130.324.907
4.606.822.275
2.919.475.064
4.011.420.585
11.883.159.302
8.955.818.115
13.146.645.141
7.108.898.022
PT Hijau Pundinusa
38.457.675.000
-
-
-
Jumlah
50.340.834.302
8.955.818.115
13.146.645.141
7.108.898.022
Pekerjaan konstruksi :
Pihak ketiga :
Pihak hubungan istimewa :
PT Argo Manunggal Land
Development
Jumlah
Pembelian tanah :
Pihak hubungan istimewa :
Hutang pada PT Hijau Pundinusa merupakan hutang anak Perusahaan – PT Alfa Goldland Realty dalam rangka
pembelian kembali tanah.
196
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
(Dalam Rupiah)
15. Hutang usaha (lanjutan)
Rincian umur hutang usaha dihitung sejak tanggal faktur sebagai berikut :
31 Agustus 2007
31 Des. 2006
31 Des. 2005
31 Des. 2004
Sampai dengan 1 bulan
> 1 bulan – 3 bulan
> 3 bulan – 6 bulan
> 6 bulan – 1 tahun
> 1 tahun
10.256.082.430
39.758.522.504
115.229.368
211.000.000
7.417.877.331
1.326.940.784
211.000.000
-
7.750.782.272
5.395.862.869
-
4.687.808.808
2.421.089.214
-
Jumlah
50.340.834.302
8.955.818.115
13.146.645.141
7.108.898.022
16. Hutang lain-lain
Akun ini merupakan kewajiban dalam mata uang rupiah, dengan rincian sebagai berikut :
31 Agustus 2007
31 Des. 2006
31 Des. 2005
31 Des. 2004
5.184.091.226
2.493.226.088
4.989.086.703
1.716.142.789
2.759.985.279
1.443.144.963
10.314.150
10.647.983.058
8.563.931.408
3.238.550.037
-
-
16.241.248.722
9.943.779.529
4.203.130.242
10.658.297.208
Pihak ketiga :
Tanda jadi, penerimaan dari
pembeli
Lainnya
Pihak hubungan istimewa :
PT Argo Manunggal Land
Development
Jumlah
Hutang lain-lain Anak Perusahaan – PT Alfa Goldland Realty kepada PT Argo Manunggal Land Development
merupakan titipan uang muka penjualan rumah dan kavling type Sutera Feronia dari pembeli individual,
sebagaimana diatur dalam perjanjian kerja sama dengan Anak Perusahaan – PT Alfa Goldland Realty (lihat catatan
33a).
17. Beban masih harus dibayar
Terdiri dari :
Bunga pinjaman
Pajak bumi dan bangunan
Periklanan
Lainnya
2.000.803.541
412.693.430
608.275.600
173.744.535
45.987.323.163
392.575.202
520.055.105
599.171.816
43.445.283.565
698.073.948
31.095.209
16.903.597.888
367.263.122
595.374.309
56.279.296
Jumlah
3.195.517.106
47.499.125.286
44.174.452.722
17.922.514.615
Bunga pinjaman kepada Wall Street Ltd. per 31 Desember 2006 sebesar Rp 44.271.019.623 telah dipindahbukukan
menjadi pokok pinjaman pada bulan Agustus 2007 (selanjutnya lihat catatan 19).
197
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
(Dalam Rupiah)
18.
31 Agustus 2007
31 Des. 2006
31 Des. 2005
31 Des 2004
Tanah kavling
Rumah
149.803.071.106
121.858.062.982
139.105.973.595
14.335.440.237
97.109.464.659
51.615.253.155
59.179.246.580
22.705.127.109
Jumlah
271.661.134.088
153.441.413.832
148.724.717.814
81.884.373.689
Uang muka penjualan
Terdiri dari :
Merupakan uang muka diterima dari pihak ketiga atas penjualan bangunan dan tanah kavling dari pembeli
individual.
19.
Hutang hubungan istimewa
Terdiri dari :
PT Argo Manunggal Land
Development
Wall Street Ltd, St. Lucia
PT Jakarta Cakratunggal Steel
Mills
Jumlah
174.687.634.984
-
181.412.755.361
-
9.000.000.000
174.687.634.984
190.412.755.361
181.412.755.361 181.412.755.361
-
-
181.412.755.361 181.412.755.361
Hutang Anak Perusahaan - PT Alfa Goldland Realty kepada PT Argo Manunggal Land Development merupakan
pengalihan tagihan Wall Street Ltd. Pinjaman ini tidak dibebani bunga dan tidak ditentukan jadwal pelunasannya.
Hutang Anak Perusahaan - PT Alfa Goldland Realty (AGR) kepada Wall Street Ltd., St. Lucia dengan tingkat bunga
sebesar SIBOR + 0,75% per tahun yang jatuh tempo pada tanggal 22 Agustus 2003 dan telah diperpanjang sampai
dengan 22 Agustus 2009 dengan tingkat bunga 8% per tahun. Jaminan berupa tanah yang dimiliki Perusahaan dan
sejak Wall Street Ltd menjadi pemegang saham di PT Nusa Cipta Pratama, jaminan ini telah dicabut. Berdasarkan
surat dari Wall Street Ltd. tertanggal 11 Januari 2007, disetujui untuk membebaskan beban bunga mulai tanggal 1
Januari 2007. Berdasarkan nota kesepahaman tanggal 31 Agustus 2007 antara Anak Perusahaan - PT Alfa Goldland
Realty dengan Wall Street Limited bahwa atas saldo hutang pokok dan bunga sebesar Rp 225.683.774.984 (lihat
catatan 17) disetujui untuk di-set off dengan piutang kepada PT Argo Pantes Tbk sebesar Rp 50.996.140.000,
sehingga sisa tagihan Wall Street Ltd. kepada AGR menjadi sebesar Rp 174.687.634.984. Dan berdasarkan
perjanjian pengalihan piutang tertanggal 31 Agustus 2007, disetujui untuk mengalihkan tagihan Wall Street Ltd
sebesar Rp 174.687.634.984 kepada PT Argo Manunggal Land Development.
Hutang Anak Perusahaan - PT Alfa Goldland Realty kepada PT Jakarta Cakratunggal Steel Mills merupakan
pinjaman uang tunai tanpa beban bunga dan jadwal pembayaran yang tetap. Pinjaman ini telah dilunasi pada bulan
Agustus 2007.
198
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
(Dalam Rupiah)
20.
31 Agustus 2007
31 Des. 2006
31 Des. 2005
31 Des 2004
-
84.000.000.000
84.000.000.000
84.000.000.000
Obligasi konversi
Saldo akhir tahun
Berdasarkan perjanjian obligasi konversi tanggal 15 April 2003 antara Anak Perusahaan – PT Duta Prakarsa
Development (DPD) dan Essex Glory Holdings Limited (pihak ketiga), DPD (Issuer) menerbitkan obligasi konversi
sebesar Rp 84.000.000.000 dalam bentuk zero coupon, yang jatuh tempo dalam 5 tahun sejak tanggal diterbitkan.
Mulai dari 12 bulan setelah tanggal penerbitan obligasi konversi, DPD memiliki hak untuk membeli kembali
sebagian atau seluruh obligasi yang belum dikonversi menjadi saham dengan tingkat bunga 21% per tahun.
Pada tanggal 2 April 2007, obligasi konversi tersebut dialihkan oleh Essex Glory Holdings Limited kepada PT
Tangerang Fajar Industrial Estate berdasarkan perjanjian pengalihan piutang tanggal 2 April 2007.
Berdasarkan surat tanggal 16 April 2007 dari PT Tangerang Fajar Industrial Estate (TFIE), TFIE bermaksud untuk
mengkonversi obligasi konversi menjadi modal saham. Berdasarkan akte Notaris Misahardi Wilamarta, SH. No. 101
tanggal 23 April 2007 Anak Perusahaan – PT Duta Prakarsa Development telah meningkatkan modal ditempatkan
dan disetor penuh atas nama TFIE sebanyak 84.000.000 saham dengan nilai nominal Rp 1.000 per saham atau
dengan jumlah nilai nominal sebesar Rp 84.000.000.000.
21.
Penyisihan imbalan pasca kerja karyawan
Perusahaan dan Anak Perusahaan membukukan estimasi imbalan pasca kerja untuk seluruh karyawannya yang
memenuhi kualifikasi sesuai dengan UU Ketenagakerjaan No. 13/2003 tanggal 25 Maret 2003 dan PSAK No. 24
“Imbalan Kerja”.
Beban imbalan pasca kerja yang diakui dalam laporan laba rugi konsolidasi adalah :
Biaya jasa kini
Biaya bunga
Biaya jasa lalu
Rugi/(laba) aktuaria
Jumlah
31 Agustus 2007
31 Des. 2006
31 Des. 2005
31 Des 2004
219.429.152
168.232.079
102.736.512
(200.160.869)
251.600.597
400.671.035
154.104.768
-
693.626.305
356.428.381
154.104.768
-
319.389.806
285.551.223
154.104.768
-
290.236.874
806.376.400
1.204.159.454
759.045.797
Kewajiban imbalan pasca kerja di neraca konsolidasi sebagai berikut :
Nilai kini kewajiban yang
tidak didanai
Keuntungan/kerugian aktuarial
yang belum diakui
Biaya jasa lalu yang belum diakui
Penyesuaian atas kewajiban tahun
sebelumnya
Kewajiban bersih
3.548.077.625
2.564.425.956
3.642.463.958
2.970.236.510
1.251.533.606
(340.746.318)
2.047.684.913
(443.482.830)
317.375.279
(597.587.598)
14.298.041
(751.692.366)
-
-
(47.041.068)
693.878.704
4.458.864.913
4.168.628.039
3.315.210.571
2.926.720.889
199
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
(Dalam Rupiah)
21.
Penyisihan imbalan pasca kerja karyawan (lanjutan)
Mutasi kewajiban bersih di neraca konsolidasian adalah sebagai berikut :
31 Agustus 2007
31 Des. 2006
31 Des. 2005
31 Des 2004
Saldo awal
Pembayaran manfaat
Beban tahun berjalan
Penyesuaian atas kewajiban tahun
sebelumnya
4.168.628.039
290.236.874
3.315.210.571
806.376.400
2.926.720.889
(74.750.000)
1.204.159.454
2.289.494.150
759.045.797
-
47.041.068
(740.919.772)
(121.819.058)
Saldo akhir
4.458.864.913
4.168.628.039
3.315.210.571
2.926.720.889
Perhitungan imbalan pasca kerja dihitung oleh aktuaris independen PT Dian Artha Tama. Asumsi utama yang
digunakan dalam menentukan penilaian aktuarial adalah sebagai berikut :
Tingkat diskonto
Tingkat kenaikan gaji
Tingkat kematian
Usia pengunduran diri
Jumlah karyawan yang berhak
22.
10%
5%
CSO’80
55 tahun
178
11%
5%
CSO’80
55 tahun
174
12%
5%
CSO'80
55 tahun
193
12%
5%
CSO'80
55 tahun
164
Hak minoritas
31 Agustus 2007
Jumlah
%
31 Des. 2006
Jumlah
%
31 Des. 2005
Jumlah
%
31 Des. 2004
Jumlah
%
Hak minoritas atas
aktiva bersih
Anak Perusahaan
PT Nusa Cipta Pratama
dan Anak Perusahaan
94.058.635
0,02
93.457.323
0,02
93.193.065
0,02
93.105.040
0,02
PT Alfa Goldland Realty
dan Anak Perusahaan
79.219.483
0,01
78.713.960
0,01
78.495.979
0,01
78.425.829
0,01
PT Delta Mega Persada 6.317.722.030
1,09
6.318.435.735
1,09
6.319.635.711
1,09
6.320.732.809
1,09
PT Duta Prakarsa
Development
1,05
-
1,05
-
1,05
-
1,05
947.458.456
7.438.458.604
6.490.607.018
6.491.324.755
6.492.263.678
Bagian hak minoritas
atas laba (rugi) bersih
Anak Perusahaan
PT Nusa Cipta Pratama
dan Anak Perusahaan
(601.311)
0,02
(264.259)
0,02
0,01
PT Alfa Goldland Realty
dan Anak Perusahaan
(505.524)
0,01
(217.980)
PT Delta Mega Persada
713.705
1,09
1.199.976
(5.331.426)
1,05
-
PT Duta Prakarsa
Development
(5.724.556)
717.737
200
1,09
1,05
(88.024)
0,02
(589.254)
0,02
(70.151)
0,01
(492.466)
0,01
1.097.098
1,09
1.036.055
1,09
1,05
-
1,05
938.923
(45.665)
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
(Dalam Rupiah)
23.
Modal saham
Modal dasar
Telah ditempatkan dan
disetor penuh
31 Agustus 2007
31 Des. 2006
31 Des. 2005
31 Des. 2004
2.400.000.000.000
20.000.000.000
20.000.000.000
20.000.000.000
1.398.681.000.000
20.000.000.000
5.000.000.000
5.000.000.000
Berdasarkan akta Notaris Erly Soehandjojo, SH No. 256 tanggal 10 November 1997, modal dasar Perusahaan
sebesar Rp 20 milyar yang terbagi atas 20 juta saham dengan nilai nominal Rp 1.000 per saham dan telah
mendapat persetujuan dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No.C24967.HT.01.04.TH.1998 tanggal 12 Mei 1998.
Berdasarkan hasil rapat umum pemegang saham luar biasa dan perjanjian jual beli saham tanggal 15 Juni 2006,
disetujui untuk menjual saham Perusahaan yang dimiliki masing – masing oleh PT Tunas Koralindo, Ny. Angeline
Sutedja, Nn. Marcia Sutedja, Ny. Aurelia Wynn Sutedja yang seluruhnya berjumlah 4.850.000 saham kepada PT
Selaras Citamanunggal.
Berdasarkan akta Notaris Retno Indah Handayani SH, No. 25 tanggal 21 Desember 2006, disetujui meningkatkan
modal disetor Perusahaan dengan mengeluarkan seluruh saham dalam simpanan Perusahaan yaitu sebanyak
15.000.000 saham atau sebesar Rp 15 Milyar, yang seluruhnya diambil bagian oleh PT Selaras Citamanunggal.
Berdasarkan akta No. 94 tanggal 23 April 2007 yang dibuat oleh Notaris Misahardi Wilamarta SH, modal dasar
Perusahaan telah ditingkatkan menjadi sebesar Rp 250.000.000.000 terbagi atas 250.000.000 saham masing-masing
saham bernilai nominal Rp 1.000. Dan meningkatkan modal ditempatkan dan disetor oleh PT Selaras
Citamanunggal sebesar Rp 192.000.000.000 (lihat catatan 24) sehingga jumlah modal ditempatkan dan disetor
meningkat dari Rp 20.000.000.000 menjadi Rp 212.000.000.000. Perubahan anggaran dasar ini telah memperoleh
persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia dengan surat keputusan No. WJ-05242 HT. 01.04-TH.
2007 tanggal 8 Mei 2007.
Berdasarkan perjanjian jual beli saham tanggal 28 Mei 2007, disetujui untuk menjual saham Perusahaan yang
dimiliki oleh Tuan Karman Widjaya sejumlah 150.000 saham kepada PT Tangerang Fajar Industrial Estate.
Berdasarkan akta Notaris Misahardi Wilamarta, SH., No. 111 tanggal 23 Agustus 2007, modal dasar Perusahaan
telah ditingkatkan menjadi sebesar Rp 2.400.000.000.000 yang terbagi atas 2.400.000.000 saham dengan nilai
nominal Rp 1.000 per saham, dan meningkatkan modal ditempatkan dan disetor dari Rp 212.000.000.000 menjadi
Rp 1.398.681.000.000, dilakukan berkaitan dengan inbreng saham (lihat catatan 2). Selain itu juga mengubah nama
Perusahaan dari semula PT Adhihutama Manunggal menjadi PT Alam Sutera Realty Tbk. Perubahan anggaran dasar
ini telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia dengan surat keputusan No. W709419HT.01.04-TH.2007 tanggal 27 Agustus 2007.
201
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
(Dalam Rupiah)
23.
Modal saham (lanjutan)
Susunan pemegang saham Perusahaan untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007
adalah sebagai berikut :
Pemegang saham
Jumlah saham
Persentase
kepemilikan
(%)
Jumlah
(Rp)
515.916.000
298.245.000
266.480.000
211.850.000
106.190.000
36,89
21,32
19,05
15,15
7,59
515.916.000.000
298.245.000.000
266.480.000.000
211.850.000.000
106.190.000.000
1.398.681.000
100,00
1.398.681.000.000
PT Argo Manunggal Land Development
PT Tangerang Fajar Industrial Estate
PT Manunggal Prima Development
PT Selaras Citamanunggal
PT Bukit Asri Padang Golf
Jumlah
Susunan pemegang saham Perusahaan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2006 adalah
sebagai berikut :
Jumlah saham
Persentase
kepemilikan
(%)
Jumlah
(Rp)
PT Selaras Citamanunggal
Tn. Karman Widjaja
19.850.000
150.000
99,25
0,75
19.850.000.000
150.000.000
Jumlah
20.000.000
100,00
20.000.000.000
Pemegang saham
Susunan pemegang saham Perusahaan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2005 dan 2004
adalah sebagai berikut :
Jumlah saham
Persentase
kepemilikan
(%)
Jumlah
(Rp)
PT Tunas Koralindo
Tn. Karman Widjaja
Ny. Angeline Sutedja
Nn. Marcia Sutedja
Ny. Aurelia Wynn Sutedja
3.000.000
150.000
1.000.000
450.000
400.000
60,0
3,0
20,0
9,0
8,0
3.000.000.000
150.000.000
1.000.000.000
450.000.000
400.000.000
Jumlah
5.000.000
100,0
5.000.000.000
Pemegang saham
24.
Modal disetor lainnya
Merupakan uang muka setoran modal dari PT Selaras Citamanunggal yang pada tanggal 23 Agustus 2007 telah
dipindahkan ke dalam akun modal saham (lihat catatan 23).
Saldo modal disetor lainnya per tanggal 1 Januari 2004 sebesar Rp 48.950.000.000, dan saldo per 31 Agustus 2007,
31 Desember 2006, 2005 dan 2004 masing-masing sebesar nihil, Rp 143.500.000.000, Rp 133.500.000.000, dan
Rp 88.000.000.000.
202
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
(Dalam Rupiah)
25.
Penjualan
Rincian penjualan bersih adalah sebagai berikut :
31 Agustus 2007
(8 bulan)
31 Des. 2006
(12 bulan)
31 Des. 2005
(12 bulan)
31 Des 2004
(12 bulan)
Tanah kavling
Rumah
148.976.552.282
33.408.356.140
67.303.573.184
84.712.866.054
38.095.958.334
78.676.252.730
23.685.928.691
73.116.802.588
Jumlah
182.384.908.422
152.016.439.238
116.772.211.064
96.802.731.279
186 unit
84 unit
80 unit
219 unit
104 unit
151 unit
88 unit
133 unit
Jumlah terjual :
Tanah kavling
Bangunan
Tidak ada penjualan kepada pelanggan individual yang melebihi 10% dari jumlah penjualan bersih.
Penjualan pada pihak hubungan istimewa – PT Bekasi Fajar Industrial Estate untuk periode delapan bulan yang
berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 sebesar Rp 2.340.000.000 atau 1,3% dari jumlah penjualan dan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004 adalah nihil, dan sisanya merupakan penjualan pada
pihak ketiga.
26.
Beban pokok penjualan
Rincian beban pokok penjualan bersih berdasarkan kelompok produk utama adalah sebagai berikut :
31 Agustus 2007
(8 bulan)
31 Des. 2006
(12 bulan)
31 Des. 2005
(12 bulan)
31 Des 2004
(12 bulan)
Tanah kavling
Rumah
119.187.845.310
27.695.479.534
50.930.681.798
70.138.331.262
27.342.972.918
57.259.814.486
15.859.732.443
51.821.750.302
Jumlah
146.883.324.844
121.069.013.060
84.602.787.404
67.681.482.745
586.352.934.704
127.344.724.175
713.697.658.879
629.094.871.475
552.616.286.360
101.418.131.089
654.034.417.449
586.352.934.704
84.602.787.404
67.681.482.745
Perhitungan beban pokok penjualan adalah sebagai berikut :
Saldo awal
Penambahan
1.220.588.069.637 629.094.871.475
133.193.181.717 712.562.211.222
1.353.781.251.354 1.341.657.082.697
1.206.897.926.510 1.220.588.069.637
Persediaan akhir
Harga pokok penjualan
146.883.324.844
121.069.013.060
Rincian pemasok yang melebihi 10% pembelian adalah sebagai berikut :
31 Agustus 2007
Rp
%
31 Des. 2006
Rp
%
31 Des. 2005
Rp
%
31 Des. 2004
Rp
%
Pihak hubungan istimewa :
PT Argo Manunggal
Land Development
9.286.030.452
14,1
-
-
8.540.423.809
22,6
14.612.673.319
14,9
25.862.419.137
34,3
1.618.775.172
4,3
11.112.237.140
11,3
12.426.774.136
16,5
Pihak ketiga :
PT Karka Arganusa
Jumlah
9.286.030.452
10.159.198.981
203
25.724.910.459
38.289.193.273
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
(Dalam Rupiah)
31 Agustus 2007
(8 bulan)
27.
31 Des. 2006
(12 bulan)
31 Des. 2005
(12 bulan)
31 Des 2004
(12 bulan)
9.259.565.666
2.678.250.156
830.559.240
161.888.273
29.001.117
6.498.121.139
1.743.035.968
473.323.790
251.677.095
40.726.415
8.388.600.914
1.710.587.346
654.605.056
272.444.116
31.471.158
7.457.182.511
851.657.121
246.892.678
28.148.290
459.962.641
12.959.264.452
9.006.884.407
11.057.708.590
9.043.843.241
9.080.497.180
1.016.581.050
772.893.590
703.496.868
364.562.237
299.847.478
12.795.603.775
2.475.347.143
847.679.649
1.073.055.665
500.521.628
384.913.373
10.865.069.445
1.553.391.218
2.086.184.544
1.134.342.028
637.857.270
254.204.067
9.243.807.016
769.183.061
2.520.093.691
1.225.392.828
466.148.052
209.457.400
290.236.874
218.576.658
182.832.135
160.306.500
157.800.000
709.888.972
853.417.468
126.544.529
187.388.654
132.100.000
402.720.128
532.594.339
388.489.682
128.799.936
217.497.089
137.883.000
276.643.767
550.588.861
637.226.739
359.551.357
289.673.156
159.292.000
408.437.274
428.569.699
Jumlah
13.957.519.542
20.311.886.351
18.230.950.907
16.716.832.273
Jumlah beban usaha
26.916.783.994
29.318.770.758
29.288.659.497
25.760.675.514
Beban usaha
Rincian beban usaha adalah sebagai berikut :
Beban penjualan
Promosi dan iklan
Komisi penjualan
Keperluan kantor
Telepon dan listrik
Kendaraan dan transportasi
Jumlah
Beban umum dan administrasi
Beban gaji, upah dan tunjangan
Iuran dan pajak daerah
Keperluan proyek
Penyusutan aktiva tetap
Telepon, fax dan listrik
Transportasi
Penyisihan imbalan
pasca kerja karyawan
Asuransi
Pemeliharaan aktiva dan proyek
Keamanan dan kebersihan
Beban konsultan
Lain-lain
28.
Laba (rugi) bersih per saham
Laba per saham dihitung dengan membagi laba bersih setelah dan sebelum pengaruh penyesuaian profoma
sehubungan dengan penggunaan metode penyatuan kepemilikan sebagai pembilang dengan jumlah rata-rata
tertimbang saham yang beredar sebagai penyebut setelah memperhitungkan efek retroaktif sehubungan dengan
transaksi restrukturisasi entitas sepengendali (catatan 2 dan 3c).
Laba per saham setelah
efek penyesuaian proforma
Laba bersih setelah efek
penyesuaian proforma
3.768.259.376
1.465.079.822
423.978.624
3.459.980.903
Rata-rata tertimbang jumlah
lembar saham yang beredar
setelah efek retroaktif
1.372.499.750
1.330.176.000
1.292.431.000
1.250.156.000
2,75
1,10
0,33
2,77
Laba per saham
204
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
(Dalam Rupiah)
31 Agustus 2007
(8 bulan)
31 Des. 2006
(12 bulan)
31 Des. 2005
(12 bulan)
31 Des 2004
(12 bulan)
229.537.012
(11.301.949)
(4.484.602)
19.233.749
20.000.000
5.000.000
5.000.000
5.000.000
11,48
(2,26)
(0,89)
3,85
28. Laba (rugi) bersih per saham (lanjutan)
Laba (rugi) per saham sebelum
efek penyesuaian proforma
Laba (rugi) bersih sebelum efek
penyesuaian proforma
Rata-rata tertimbang jumlah
lembar saham yang beredar
sebelum efek retroaktif
Laba (rugi) per saham
29. Transaksi hubungan istimewa
Rincian sifat hubungan dan jenis transaksi yang material dengan pihak yang mempunyai hubungan istimewa adalah
sebagai berikut :
Sifat hubungan istimewa
Transaksi
Pemegang saham
Pemegang saham tidak langsung
Afiliasi
Afiliasi
Afiliasi
Afiliasi
Afiliasi
Afiliasi
Afiliasi
Afiliasi
Pekerjaan konstruksi dan pinjaman
Pinjaman
Pinjaman
Surat aksep
Pinjaman
Pembelian tanah
Pembelian tanah
Penjualan tanah
Asuransi
Sewa ruangan
Pihak yang mempunyai hubungan istimewa
PT Argo Manunggal Land Development
Wall Street Ltd
PT Argo Pantes Tbk
PT Cahaya Alam Raya
PT Jakarta Cakratunggal Steel Mills
PT Bekasi Matra Industrial Estate
PT Hijau Pundinusa
PT Bekasi Fajar Industrial Estate
PT China Insurance Indonesia
PT Daya Sakti Perdika
31 Agustus 2007
31 Des. 2006
-
100.936.765.019
10.469.548.056
100.936.765.019 100.936.765.019
-
-
875.086.213
112.281.399.288
4,76%
100.936.765.019
4,43%
100.936.765.019
4,81%
38.457.675.000
-
-
-
6.130.324.907
4.606.822.275
2.919.475.064
4.011.420.585
44.587.999.907
3,80%
4.606.822.275
0,40%
2.919.475.064
0,27%
4.011.420.585
0,42%
31 Des. 2005
31 Des 2004
Akun ini terdiri dari :
Piutang hubungan istimewa (catatan 9)
PT Argo Pantes Tbk
PT Cahaya Alam Raya
PT Argo Manunggal Land
Development
Jumlah
Persentase dari jumlah aktiva
Hutang usaha (catatan 15)
PT Hijau Pundinusa
PT Argo Manunggal
Land Development
Jumlah
Persentase dari jumlah kewajiban
205
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
(Dalam Rupiah)
31 Agustus 2007
29.
31 Des. 2006
31 Des. 2005
31 Des 2004
8.563.931.408
3,80%
3.238.550.037
0,40%
-
-
Hutang hubungan istimewa (catatan 19)
PT Argo Manunggal
Land Development
174.687.634.984
Wall Street Ltd, St. Lucia
PT Jakarta Cakratunggal
Steel Mills
-
181.412.755.361
9.000.000.000
-
-
Jumlah
174.687.634.987
190.412.755.361
181.412.755.361
181.412.755.361
14,90%
16,75%
16,72%
19,08%
2.340.000.000
1,28%
-
-
-
9.286.030.452
8.540.423.809
14.612.673.319
25.862.419.137
6,32%
7,05%
17,27%
38,21%
49.000.000.000
97.457.675.000
-
-
-
146.457.675.000
-
-
-
94,07%
-
-
-
183.064.500
217.298.251
219.245.378
100.067.497
1,68%
0,74%
0,75%
0,39%
Transaksi hubungan istimewa (lanjutan)
Hutang lain-lain (catatan 16)
PT Argo Manunggal
Land Development
Persentase dari jumlah kewajiban
Persentase dari jumlah kewajiban
Penjualan tanah (catatan 25)
PT Bekasi Fajar Industrial Estate
Persentase dari jumlah penjualan
Beban pokok penjualan –
pekerjaan konstruksi (catatan 26)
PT Argo Manunggal
Land Development
Persentase dari jumlah beban
Pokok penjualan
Pembelian tanah (catatan 11)
PT Bekasi Matra Industrial Estate
PT Hijau Pundinusa
Jumlah
Persentase dari jumlah pembelian
Tanah
Beban umum dan administrasi –
Sewa ruangan (catatan 27)
PT Daya Sakti Perdika
Persentase dari jumlah beban
usaha
181.412.755.361 181.412.755.361
Anak Perusahaan – PT Nusaraya Mitratama mengasuransikan persediaan ruko yang terletak di Cibitung kepada
PT China Insurance Indonesia - pihak hubungan istimewa dengan jumlah pertanggungan sebesar Rp 8.415.375.000.
206
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
(Dalam Rupiah)
30.
Informasi segmen
a.
Informasi bentuk segmen primer berdasarkan usaha :
Perusahaan dan Anak Perusahaan bergerak dalam bidang yang sama yakni real estat, kecuali PT Nusa Cipta
Pratama yang bergerak dalam bidang konsultasi dan investasi. Seluruh Anak Perusahaan, kecuali PT Alfa
Goldland Realty dan PT Nusa Raya Mitratama belum beroperasi secara komersial. Karena itu bentuk primer
segmen usaha tidak disajikan.
b.
Informasi bentuk segmen sekunder berdasarkan geografis adalah sebagai berikut :
Pendapatan :
Kec. Serpong, Tangerang
Kec. Pasar Kemis, Tangerang
Kec. Cibitung, Bekasi
Kec. Cianjur, Jawa Barat
Tidak dialokasikan
Eliminasi
Jumlah
Laba (rugi) bersih :
Kec. Serpong, Tangerang
Kec. Pasar Kemis, Tangerang
Kec. Cibitung, Bekasi
Kec. Cianjur, Jawa Barat
Tidak dialokasikan
Jumlah
31 Agustus 2007
31 Des. 2006
31 Des. 2005
31 Des 2004
277.502.583.422
2.340.000.000
-
152.016.439.238
-
116.772.211.064
-
96.802.731.279
-
279.842.583.422
152.016.439.238
116.772.211.064
96.802.731.279
97.457.675.000
-
-
-
182.384.908.422
152.016.439.238
116.772.211.064
96.802.731.279
3.803.241.213
(65.406.466)
29.357.565
1.067.064
1.983.736.293
(109.970.060)
(408.689.202)
2.791
909.781.471
(100.541.995)
(384.808.141)
(452.711)
3.790.211.312
(94.947.774)
(236.521.321)
1.238.686
3.768.259.376
1.465.079.822
423.978.624
3.459.980.903
-
-
-
-
3.768.259.376
1.465.079.822
423.978.624
3.459.980.903
Eliminasi
Jumlah bersih
207
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
(Dalam Rupiah)
31 Agustus 2007
31 Des. 2006
31 Des. 2005
31 Des 2004
30. Informasi segmen (lanjutan)
Aktiva :
Kec. Serpong, Tangerang
Kec. Pasar Kemis, Tangerang
Kec. Cibitung, Bekasi
Kec. Cianjur, Jawa Barat
Tidak dialokasikan
1.425.124.752.609
579.378.485.610
557.219.723.448
46.702.821.121
11.377.831.008
1.227.556.326.175 1.149.069.011.143 1.040.565.245.092
579.371.841.926 579.377.018.806 579.380.217.522
503.729.857.255 503.730.571.255 450.617.161.858
45.484.785.954
45.463.130.004
27.153.827.835
1.099.763.945
17.512.881.588
3.422.387.724
Jumlah
Eliminasi
2.619.803.613.796
(80.734.675.000)
2.357.242.575.255 2.295.152.612.796 2.101.138.840.031
- (17.402.585.626)
(3.311.639.051)
Jumlah bersih
2.539.068.938.796
2.357.242.575.255 2.277.750.027.170 2.097.827.200.980
1.251.831.550.815
399.920.152
900.693.430
-
1.051.406.765.900
327.870.002
1.110.473.885
84.000.000.000
535.783.933.908
223.076.822
482.202.498.683
84.000.000.000
441.288.761.661
125.733.543
428.704.281.145
84.000.000.000
Jumlah
Eliminasi
1.253.132.164.397
(80.734.675.000)
1.136.845.109.787 1.102.209.509.413
- (17.402.585.626)
954.118.776.349
(3.311.639.051)
Jumlah bersih
1.172.397.489.397
1.136.845.109.787 1.084.806.923.787
950.807.137.298
Kewajiban :
Kec. Serpong, Tangerang
Kec. Pasar Kemis, Tangerang
Kec. Cibitung, Bekasi
Kec. Cianjur, Jawa Barat
Tidak dialokasikan
PT Nusa Cipta Pratama dan PT Duta Prakarsa Development tidak memiliki proyek real estat, sehingga disajikan
ke dalam kelompok tidak dialokasikan.
31. Dampak kondisi ekonomi Indonesia
Banyak negara di wilayah regional Asia Pasifik, termasuk Indonesia, mengalami dampak kondisi ekonomi, terutama
karena depresiasi mata uang negara-negara tersebut.
Secara keseluruhan, akibat dari kondisi ekonomi yang kurang baik telah menyebabkan dampak yang kurang
menguntungkan terhadap industri properti di mana Perusahaan bergerak. Akan tetapi di tahun-tahun terakhir ini
industri property sudah mulai membaik.
Dalam memberikan respon terhadap kondisi ekonomi tersebut, manajemen Perusahaan berusaha meningkatkan
fasilitas sosial dan promosi dalam usaha untuk meningkatkan penjualan dan melakukan program penghematan biaya
disegala bidang, mengaktifkan kegiatan penagihan piutang yang telah jatuh tempo. Pada saat ini nilai penjualan
Perusahaan telah meningkat dan sudah mencatat laba.
Di tahun-tahun mendatang Perusahaan akan tetap meningkatkan fasilitas sosial dan promosi dalam usaha untuk
meningkatkan penjualan sehingga dapat memenuhi kewajiban Perusahaan.
208
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
32. Perjanjian-perjanjian penting
Pihak hubungan istimewa :
a.
Berdasarkan perjanjian kerjasama antara Anak Perusahaan – PT Alfa Goldland Realty (AGR) dengan PT
Argo Manunggal Land Development (AMLD) tanggal 28 Februari 2006, untuk mengembangkan tanah
menjadi kawasan perumahan berikut fasilitasnya dan menyatu dengan kawasan perumahan Alam Sutera.
Untuk ini pihak AMLD menyediakan tanah berikut biaya-biaya proyek dan pihak AGR diberi kuasa untuk
menjual kavling-kavling tersebut. Jangka waktu perjanjian adalah sampai seluruh kavling dalam proyek
habis terjual. Untuk setiap transaksi penjualan, AGR memperoleh komisi, biaya pemasaran dan pengawasan
sebesar 5% dari nilai transaksi penjualan.
b.
Berdasarkan perjanjian sewa menyewa No. 14/P-DSP/WAM/I/2005 tanggal 5 Januari 2005 dan addendum
sewa menyewa No. 052/P-DSP/WAM/I/XI/2007 tgl 22 Nopember 2007 antara Anak Perusahaan – PT Alfa
Goldland Realty dengan PT Daya Sakti Perdika melakukan perjanjian sewa menyewa kantor yang terletak di
Wisma Argo Manunggal Lt 18, Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 22, Jakarta Selatan seluas 172,50 m2. Jangka
waktu sewa menyewa selama 2 tahun terhitung sejak tanggal 1 Januari 2008 sampai dengan 31 Desember
2009. Biaya sewa ruangan sebesar US$ 12,50/m2/bulan dan service charge sebesar US$ 7/m2/bulan (US$ 1
= Rp 5.750 mulai I Januari 2006 dan US$ 1 = Rp 6.000 mulai 1 April 2006).
c.
Berdasarkan perjanjian kesepakatan untuk menempati ruangan, antara Anak Perusahaan – PT Alfa Goldland
Realty (AGR) dengan PT Alam Sutera Realty Tbk. (ASR) dan PT Delta Mega Persada (DMP), AGR
memberi ASR dan DMP untuk menempati ruangan kantor yang terletak di Wisma Argo Manunggal Lt 18, Jl.
Jend. Gatot Subroto Kav. 22, Jakarta Selatan tanpa dipungut biaya. Jangka waktu sewa menyewa selama 2
tahun terhitung sejak tanggal 1 Januari 2006 sampai dengan 31 Desember 2007 dan diperpanjang berdasarkan
addendum tanggal 26 Nopember 2007 yang berlaku sejak 31 Desember 2007 – 31 Desember 2009.
Pihak ketiga :
a.
Berdasarkan akte Notaris Amriyati Amin Supriyadi, SH. No 99 tanggal 4 April 2007, Anak Perusahaan – PT
Alfa Goldland Realty melakukan perjanjian kerja sama dengan PT Wijaya Karya dalam rangka
pembangunan jembatan akses jalan tol Jakarta Tangerang Sta 15+400 dengan nilai kontrak sebesar Rp
24.583.775.000, jangka waktu pelaksanaan perkerjaan adalah 240 hari kalender. Sampai dengan tanggal
laporan keuangan ini, pekerjaan konstruksi telah direalisasikan sebesar Rp 3.413.679.040.
b.
Berdasarkan akte Notaris Wargio Suhardjo, SH. No 13 tanggal 14 Juli 2004 beserta perubahannya tanggal 12
April 2007, Anak Perusahaan – PT Alfa Goldland Realty melakukan perjanjian kerja sama dengan PT Bank
Central Asia Tbk perihal fasilitas Kredit Pemilikan Rumah kepada seluruh pembeli tanah dan bangunan
maksimal sebesar Rp 15.000.000.000 dan bersifat non revolving, dengan jangka waktu pemberian KPR
paling lama 15 tahun. Jaminan berupa deposito yang diikat secara gadai. Jangka waktu perjanjian tidak
ditentukan.
c.
Berdasarkan akte Notaris Siti Rahyana pengganti dari BRAy Mahyastoeti Notonagoro, SH. No 71 tanggal 29
Desember 2003 dan surat persetujuan Bank Mandiri No CNB.CLN.DRD/012/2007 tanggal 14 Mei 2007 dan
addendum II No CBN – CLN/048/PKS – DEV/2003, Anak Perusahaan – PT Alfa Goldland Realty
melakukan perjanjian kerja sama dengan PT Bank Mandiri (Persero) Tbk perihal fasilitas Kredit Pemilikan
Rumah Graha Mandiri kepada seluruh pembeli tanah dan bangunan, dengan jangka waktu pemberian KPR
paling lama 15 tahun. Jaminan berupa deposito. Jangka waktu perjanjian adalah 3 tahun yang berakhir pada
tanggal 28 Desember 2010.
d.
Berdasarkan surat No. 2007.0495/Deputy Presdir - Home Loan tanggal 5 Juni 2007 dan perjanjian kerjasama
No 07 tanggal 26 Agustus 2007, Notaris Yasmine Achmad Djawas SH, Anak Perusahaan – PT Alfa
Goldland Realty melakukan perjanjian kerja sama dengan PT Bank Internasional Indonesia perihal fasilitas
Kredit Pemilikan Rumah di Perumahan Alam Sutera kepada seluruh pembeli rumah/ ruko maksimum 80%
dari harga bersih rumah/ruko atau untuk seluruh debitur sebesar Rp 35.000.000.000, dengan jangka waktu
pemberian KPR paling lama 15 tahun untuk rumah, 10 tahun untuk ruko dan 5 tahun untuk kavling. Jaminan
berupa unit rumah/ruko atau kavling yang dibiayai oleh BII. Jangka waktu perjanjian 1 tahun dan dapat
diperpanjang.
209
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
32. Perjanjian-perjanjian penting (lanjutan)
e.
Berdasarkan surat No. 038/LO-JKT/BD-SM/IV/07 tanggal 9 April 2007, Anak Perusahaan – PT Alfa
Goldland Realty melakukan perjanjian kerja sama dengan PT Bank Permata Tbk perihal fasilitas KPR,
KPRuko dan KPT kepada seluruh pembeli tanah dan bangunan maksimum sebesar 80% untuk rumah dan
ruko dan 70% untuk tanah kavling, dengan jangka waktu pemberian KPR paling lama 15 tahun untuk rumah
dan ruko dan 5 tahun untuk tanah kavling. Jangka waktu perjanjian tidak ditentukan. Jaminan berupa
rumah/ruko atau kavling yang dibeli.
f.
Berdasarkan perjanjian kerja sama. No. 008/PKS/KP-KPR/VII/2002 tanggal 18 Juli 2002 dan surat No.
122/Eks-Cons/JI/IV/2007 tanggal 2 April 2007, Anak Perusahaan – PT Alfa Goldland Realty melakukan
perjanjian kerja sama dengan PT Bank NISP Tbk perihal fasilitas Kredit Pemilikan Rumah atau Kredit
Pemilikan Rumah Toko/Kantor kepada seluruh pembeli tanah dan bangunan di Kompleks Perumahan Alam
Sutera, dengan jangka waktu pemberian KPR paling lama 15 tahun dan KP Ruko/Rukan paling lama 10
tahun. Jaminan berupa deposito yang dikembalikan setelah pembangunan rumah selesai.
g.
Berdasarkan surat No. 342/JAS/EXT/07 tanggal 26 April 2007, Anak Perusahaan – PT Alfa Goldland Realty
melakukan perjanjian kerja sama dengan PT Bank Panin Tbk perihal fasilitas Kredit Pemilikan Rumah atas
Perumahan Alam Sutera kepada seluruh pembeli rumah/ ruko dan kavling maksimum sebesar 80% untuk
rumah dan ruko dan 70% untuk tanah kavling, dengan jangka waktu pemberian KPR paling lama 15 tahun.
Jaminan berupa rumah/ruko atau kavling yang dibeli oleh debitur.
h.
Berdasarkan perjanjian kerja sama tanggal 1 April 2003 yang diperbaharui tanggal 23 Maret 2007 dan 15
Juni 2007, Anak Perusahaan – PT Alfa Goldland Realty melakukan perjanjian kerja sama dengan PT Lippo
Bank perihal fasilitas Kredit Pemilikan Rumah Toko/Kantor dan Kredit Pemilikan Tanah kepada seluruh
pembeli tanah dan bangunan masing-masing maksimal sebesar 80% dan 70% dari harga jual bersih obyek
yang dibiayai dengan jangka waktu masing selama 10 dan 5 tahun serta fasilitas Kredit Pemilikan Rumah
sebesar 80% dari harga jual bersih obyek yang dibiayai, dengan jangka waktu 15 tahun. Jaminan berupa
objek KPR yang telah bersertifikat HGB. Jangka waktu perjanjian adalah 1 tahun sejak ditandatanganinya
perjanjian, dan diperpanjang secara otomatis untuk waktu yang sama.
i.
Berdasarkan surat No. B.03.236/CONS/KWI/0801 tanggal 23 Agustus 2001, Anak Perusahaan – PT Alfa
Goldland Realty melakukan perjanjian kerja sama dengan PT Bank Danamon Tbk perihal fasilitas Kredit
Pemilikan Rumah/Ruko di Perumahan Alam Sutera kepada seluruh pembeli rumah/ ruko maksimum 70%
dari harga bersih rumah/ruko atau untuk seluruh debitur sebesar Rp 15.000.000.000, dengan jangka waktu
pemberian KPR paling lama 15 tahun untuk rumah dan 10 tahun untuk ruko. Jaminan berupa akta
pembebanan hak tanggungan atas rumah/ruko atau kavling yang dibeli oleh debitur.
j.
Berdasarkan perjanjian kerja sama No. 142/BBP-AGR/KS/X/2007 tanggal 8 Oktober 2007, Anak
Perusahaan – PT Alfa Goldland Realty melakukan perjanjian kerja sama dengan PT Bank Bumiputera
Indonesia Tbk perihal fasilitas Kredit Pemilikan Rumah dan Rumah Toko dalam lingkungan proyek
maksimal sebesar 80% dari harga bersih rumah/ruko atau untuk seluruh debitur sebesar Rp 25.000.000.000,
dengan jangka waktu 25 tahun. Jaminan berupa akta pemberian hak tanggungan dan jaminan membeli
kembali dari pengembang. Jangka waktu perjanjian tidak ditentukan.
k.
Berdasarkan akte Notaris Yasmine Achmad Djawas, SH. No 27 tanggal 23 November 2006, Anak
Perusahaan – PT Alfa Goldland Realty melakukan perjanjian kerja sama dengan PT Bank Negara Indonesia
(Persero) Tbk tentang perjanjian kerjasama penyediaan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (BNI Griya)
kepada pembeli rumah dalam lingkungan proyek, dengan jangka waktu pemberian KPR paling lama 15
tahun dan 20 tahun. Jangka waktu perjanjian tidak ditentukan. Jaminan berupa rumah yang dibeli.
l.
Berdasarkan akte Notaris Hamida Abdurahchman, SH. No 23 tanggal 16 Juli 2002, Anak Perusahaan – PT
Alfa Goldland Realty melakukan perjanjian kerja sama dengan PT Bank Tabungan Negara (Persero) tentang
perjanjian kerjasama penyediaan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah Griya Utama kepada pembeli rumah siap
huni maupun rumah indent di proyek perumahan Alam Sutera, dengan jangka waktu pemberian KPR paling
lama 15 tahun. Jangka waktu perjanjian adalah tiga tahun sejak perjanjian ditandatangani. Jaminan berupa
rumah yang dibeli.
210
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
33. Kejadian penting setelah tanggal neraca
a. Berdasarkan akta Notaris Misahardi Wilamarta, SH., No. 71 tanggal 19 September 2007 tentang risalah Rapat
Umum Pemegang Saham Luar Biasa Perusahaan, disetujui untuk : merubah status Perusahaan dari Perusahaan
tertutup menjadi Perusahaan terbuka; merubah nilai nominal saham dari Rp 1.000 per saham menjadi Rp 100 per
saham; menyetujui Perusahaan melakukan penawaran umum perdana kepada masyarakat di Indonesia;
menyetujui memberikan kuasa kepada direksi Perusahaan untuk menyatakan dalam akte notaris tersendiri
mengenai peningkatan modal ditempatkan dan disetor Perusahaan setelah penawaran umum dilaksanakan;
menyetujui perubahan anggaran dasar Perusahaan, disesuaikan dengan Undang-Undang No. 8 Tahun 1995
tentang Pasar Modal dan peraturan pelaksanaanya dalam rangka menjadi Perseroan Terbuka.
Sehubungan dengan hal tersebut diatas maka : Perusahaan menjadi bernama PT Alam Sutera Realty Tbk.
dengan maksud dan tujuan Perusahaan adalah bergerak dalam bidang pembangunan dan pengelolaan perumahan,
modal dasar Perusahaan berjumlah Rp 2.400.000.000.000 yang terbagi atas 24.000.000.000 saham dengan nilai
nominal Rp 100 per saham.
Berdasarkan risalah Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa Perusahaan, susunan anggota komisaris dan
direksi Perusahaan adalah sebagai berikut :
Dewan komisaris
Komisaris Utama
Komisaris
Komisaris
Komisaris independen
Komisaris independen
:
:
:
:
:
Marzuki Usman
Harjanto Tirtohadiguna
Kristianto Sudiono
Pingki Elka Pangestu
Prasasto Sudyatmiko
:
:
:
:
:
Tri Ramadi
Ir. Soelaeman Soemawinata
Joseph Sanusi Tjong
Ir. Lilia Setiprawarti Sukotjo
Takeshi Otsuka
Dewan Direksi
Direktur Utama
Direktur
Direktur
Direktur
Direktur (tidak terafiliasi)
Akta Notaris ini telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
dengan surat keputusan No. C-01547 HT.01.04-TH.2007 tanggal 29 Oktober 2007.
b. Berdasarkan surat Perusahaan tanggal 2 November 2007, Direksi Perusahaan telah menunjuk Joseph Sanusi
Tjong sebagai Sekretaris Perusahaan (Corporate Secretary).
c. Sampai dengan tanggal laporan auditor independen, tidak ada kejadian penting lain setelah tanggal neraca yang
mempengaruhi laporan keuangan konsolidasi untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31
Agustus 2007.
211
PT Alam Sutera Realty Tbk. (d/h PT Adhihutama Manunggal) dan Anak Perusahaan
Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi (lanjutan)
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004
34. Pernyataan akuntansi baru
Pada bulan Desember 2006, Ikatan Akuntan Indonesia mengesahkan dua PSAK revisi yang diterbitkan pada bulan
Mei 2007 sebagai berikut :
a.
PSAK No. 50 (revisi 2006), “Instrumen Keuangan : Penyajian dan Pengungkapan”, yang menetapkan prinsip
penyajian dan pengungkapan instrument keuangan sebagai kewajiban atau ekuitas dan saling hapus aktiva
keuangan dan kewajiban keuangan. Pernyataan ini berlaku terhadap klasifikasi instrumen keuangan, dari
perspektif penerbit, dalam aktiva keuangan, kewajiban keuangan, dan instrument ekuitas; pengklasifikasian
yang terkait dengan suku bunga, dividen, kerugian dan keuntungan, dan keadaan dimana aktiva keuangan dan
kewajiban keuangan akan saling hapus. PSAK No. 50 (revisi 2006) ini menggantikan PSAK No. 50,
“Akuntansi Investasi Efek Tertentu’, yang dikeluarkan tahun 1998. Pernyataan ini berlaku secara prospektif
untuk periode yang dimulai pada atau setelah tanggal 1 Januari 2009.
b.
PSAK No. 55 (revisi 2006), “Instrumen Keuangan : Pengakuan dan Pengukuran”, yang mengatur prinsipprinsip dasar pengakuan dan pengukuran aktiva keuangan, kewajiban keuangan, dan kontrak pembelian dan
pejualan item non-keuangan. PSAK No. 55 (revisi 2006) ini menggantikan PSAK No. 55, “Akuntansi
Instrumen Derivatif dan Aktivitas Lindung Nilai”, yang dikeluarkan tahun 1999. Pernyataan ini berlaku secara
prospektif untuk periode yang dimulai pada atau setelah tanggal 1 Januari 2009.
c.
PSAK No. 13 (revisi 2007), “Properti Investasi”, yang menetapkan prinsip dasar pengakuan, pengukuran
property investasi. PSAK No. 13 (revisi 2007) ini menggantikan PSAK No. 13, “Akuntansi untuk investasi “
yang dikeluarkan tahun 1994. Pernyataan ini berlaku secara prospektif untuk periode yang dimulai pada atau
setelah tanggal 1 Januari 2008.
d.
PSAK No. 16 (revisi 2007), “Aset Tetap”, yang menetapkan prinsip akuntansi atau asset tetap. PSAK No. 16
(revisi 2007) ini menggantikan PSAK No. 16, “Aktiva tetap dan Aktiva Lain-lain yang dikeluarkan tahun 1994
dan PSAK No. 17, “Akuntansi Penyusutan” yang dikeluarkan tahun 1994. Pernyataan ini berlaku prospektif
untuk periode yang dimulai pada atau setelah tanggal 1 Januari 2008.
Perusahaan belum melakukan estimasi atas dampak penerapan PSAK tersebut.
35. Penerbitan kembali laporan keuangan konsolidasi
Perusahaan telah menerbitkan kembali laporan keuangan konsolidasi untuk periode delapan bulan yang berakhir
pada tanggal 31 Agustus 2007 dan tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2006, 2005 dan 2004.
Sehubungan dengan rencana Perusahaan untuk melakukan Penawaran Umum Perdana Saham PT Alam Sutera
Realty Tbk sejumlah 3.142.000.000 saham biasa, laporan keuangan konsolidasi untuk periode delapan bulan yang
berakhir pada tanggal 31 Agustus 2007 dengan angka perbandingan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2006, 2005 dan 2004 diterbitkan kembali dengan beberapa tambahan pengungkapan dan perubahan
lainnya (catatan 1, 2, 3d, 3h, 3k, 8, 9, 10b, 10c, 11, 12, 15, 19, 23, 24, 25, 26, 29, 31, 32 dan 33b).
36. Penyusunan dan penyelesaian laporan keuangan konsolidasi
Manajemen perusahaan bertanggung jawab atas penyusunan laporan keuangan konsolidasi yang diselesaikan pada
tanggal 27 November 2007.
212
XXI. PERYEBARLUASAN PROSPEKTUS DAN FORMULIR
PEMESANAN PEMBELIAN SAHAM
Prospektus dan Formulir Pemesanan Pembelian Saham dapat diperoleh pada kantor Penjamin Pelaksana
Emisi Efek, para Penjamin Emisi Efek yang dimaksud adalah berikut ini:
PENJAMIN PELAKSANA EMISI EFEK / PENJAMIN EMISI EFEK
PT Ciptadana Securities
Citra Graha Lantai. 8
Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 35-36
Jakarta – 12950, Indonesia
Telepon: (021) 523 2500 Faksimili: (021) 252 4323
PARA PENJAMIN EMISI EFEK
PT Bahana Securities
Graha Niaga Lantai 19
Jl Jendral Sudirman Kav 58
Jakarta 12190
Telepon: (021) 250 5080
Faksimili : (021) 250 5070
PT BNI Securities
Sudirman Plaza Indofood Tower Lantai 16
Jl. Jend. Sudirman Kav 76-78
Jakarta 12910
Telepon : (021) 2554 3946
Faksimili : (021) 5793 6942
PT Danasakti Securities
Jl. Tanah Abang III no 6
Jakarta 10160
Telepon : (021) 2312345
Faksimili : (021) 2312211
PT Danatama Makmur
Menara Global Lantai 15
Jl. Jend. Gatot Subroto Kav 27
Jakarta 12950
Telepon : (021) 527 5002
Faksimili : (021) 527 5001
PT Dhanawibawa Arthacemerlang
JSX Building Tower I Suite 1504
Jl. Jend. Sudirman Kav. 52 – 53
Jakarta 12190
Telepon : (021) 5151 678
Faksimili : (021) 5151 226
PT Evergreen Capital
Panin Bank Centre Ground Floor
Jl. Jend. Sudirman No. 1
Jakarta 10270
Telepon : (021) 573 9510
Faksimili : (021) 573 9508
PT Hortus Danavest Tbk.
Sona Topas Tower Lantai 7
Jl. Jend. Sudirman Kav 26
Jakarta 12920
Telepon : (021) 250 6676
Faksimili : (021) 250 6645
PT Investindo Nusantara Sekuritas
Plaza ABDA Lantai 17
Jl Jend. Sudirman Kav 29
Jakarta 12190
Telepon : (021) 515 0817
Faksimili : (021) 515 1217
PT Kim Eng Securities
Deutsche Bank Bldg Lantai 9
Jl Imam Bonjol No. 80
Jakarta 10310
Telepon : (021) 3983 1360
Faksimili : (021) 3983 1361
PT Kresna Graha Sekurindo Tbk.
JSX BuildingTower I Lantai 30
Jl. Jend. Sudirman Kav. 52 – 53
Jakarta 12190
Telepon : (021) 515 2889
Faksimili : (021) 515 5280
PT Makinta Securities
Plaza ABDA Lantai 23
Jl Jend. Sudirman Kav 29
Jakarta 12190
Telepon : (021) 5140 1133
Faksimili : (021) 5140 1599
PT Lautandhana Securindo
Wisma Kyoei Prince Lantai 15
Jl. Jend. Sudirman Kav. 3
Jakarta 10220
Telepon : (021) 578 51818
Faksimili : (021) 578 51637
213
PT Mandiri Sekuritas
Plaza Mandiri Lantai 28
Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 36-38
Jakarta 12190
Telepon : (021) 526 3445
Faksimili : (021) 526 3448
PT Minna Padi Investama
Plaza Lippo Lantai 11
Jl. Jend. Sudirman Kav. 25
Jakarta 12920
Telepon : (021) 525 5555
Faksimili : (021) 527 1527
PT Optima Kharya Capital Securities
Menara Rajawali Lantai 22
Jl Mega Kuningan Lot# 5.1
Jakarta 12950
Telepon : (021) 5795 0101
Faksimili : (021) 576 3345
PT Pacific Capital
Sona Topas Tower Lantai 18
Jl. Jend. Sudirman Kav. 26
Jakarta 12920
Telepon : (021) 252 4930
Faksimili : (021) 252 4931
PT Panca Global Securities Tbk.
JSX BuildingTower I Suite 1706 A
Jl.Jend.Sudirman Kav 52-53
Jakarta 12190
Telepon : (021) 515 5456
Faksimili : (021) 515 5466
PT Panin Sekuritas Tbk.
JSX BuildingTower II Suite 1705
Jl.Jend.Sudirman Kav 52-53
Jakarta 12190
Telepon : (021) 515 3055
Faksimili : (021) 515 3061
PT Pratama Capital Indonesia
Bapindo Plaza Citibank Tower Lantai 20
Jl. Jend. Sudirman Kav. 54-55
Jakarta 12920
Telepon : (021) 527 5636
Faksimili : (021) 527 5573
PT Sarijaya Permana Sekuritas
Permata Bank Tower Lantai 6
Jl. Jend. Sudirman Kav. 27
Jakarta 12920
Telepon : (021) 523 7333
Faksimili : (021) 523 7748
LOKET PENAWARAN UMUM
Kartika Expo Center
Balai Kartini
Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 37
Jakarta 12950
214